2025_CBS_08533 - De aanleg en wijziging van een gemeenteweg in het kader van OMV_2024078553 K - Omgevingsvergunningsaanvraag voor het verkavelen van gronden in 10 loten, de aanleg van openbaar domein (wegenis en groen) en het uitvoeren van infrastructuurwerken na het slopen van bestaande bebouwing en verharding en het rooien van bomen - met openbaar onderzoek - August Van Bockxstaelestraat, Brusselsesteenweg, Doorgang der Hallegasten en Fransevaart, 9050 Gent - Goedkeuring

• Het decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 31
• Het decreet van 3 mei 2019 houdende de gemeentewegen, artikel 8

• Het decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 31
• Het Besluit van 27 november 2015 betreffende de omgevingsvergunning, artikel 47

• Het decreet van 3 mei 2019 houdende de gemeentewegen, artikel 12

Jean-Marie de Buck van Overstraeten namens Antonius RE Development NV diende een Omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden (verkavelingsvergunning) in voor gronden gelegen aan August Van Bockxstaelestraat -, Brusselsesteenweg , Doorgang der Hallegasten en Fransevaart kadastraal gekend als afdeling 20 sectie A nrs. 187C9, 187D9, 187E9, 190D2, 190Y, 190A2, 190B2, 199Z, 200P, 204K, 210M, 211P, 505A, 519H, 519A, 519F, 519C, 519D en 520B. Deze aanvraag werd op 13/09/2024 ingediend bij het college van burgemeester en schepenen. Op 23/04/2025 werd het dossier volledig en ontvankelijk verklaard.
 

Beschrijving aanvraag:

1/ CONTEXT - PROJECT KEIZERSPOORT

Eén van de doelstellingen van het fysiek-ruimtelijk actieplan van het stadsvernieuwingsproject ‘Ledeberg Leeft’ (sinds 2006), is het verbeteren van de ruimtelijke organisatie van de omgeving van de Keizerspoort, en het herontwikkelen van het gebied als gemengd gebied met sterke economische activiteit. In die tijd was het patrimonium op deze plek immers verouderd en werd de ruimte ook sterk onderbenut. 

De stedenbouwkundige randvoorwaarden voor de herontwikkeling van het gebied werden bepaald door de voorstudie ‘Keizerspoort en omgeving’, uitgevoerd door BUUR (2008).

In 2011 resulteerde dat voor het privaat ‘project Keizerspoort’ in een masterplan opgemaakt door AWG architecten. Het college van burgemeester en schepenen nam hiervan akte dd. 12/01/2012. 

De ontwikkelaar zou het masterplan gefaseerd uitvoeren. Voor fase 1 werden sinds 2013 de nodige vergunningen aangevraagd en verkregen. Deze vergunningen omvatten zowel gebouwen als openbaar domein. Fase 1 werd gerealiseerd, ook het openbaar domein bij fase 1 werd al aangelegd.

Fase 2 en 3 zijn nog niet ontwikkeld. Deze 2 fases worden momenteel samengenomen en nu ‘fase 2’ genoemd. Fase 2 is het onderwerp van dit dossier. Tegelijk omvat voorliggend dossier ook de regularisatie van enkele aanpassingen aan het openbaar domein van fase 1.

2/ VOORLIGGENDE AANVRAAG – VERKAVELING MET NIEUWE WEGENIS

Het dossier omvat zowel een verkavelingsaanvraag als verscheidene stedenbouwkundige handelingen i.f.v. het bouwrijp maken van het terrein, waaronder de aanleg van openbaar domein (wegenis en groen).

Het verkavelingsontwerp omvat het volledig openbaar domein. Het ontwerp omvat dus niet enkel fase 2 maar herneemt ook het openbaar domein vergund in fase 1. Het openbaar domein van fase 1, dat al aangelegd is, vereist immers enkele regularisaties en wordt ook deels gewijzigd i.f.v. de ontwikkeling van fase 2.

Voor het geheel van het openbaar domein is tevens een aangepast rooilijnplan en plan grondoverdracht opgemaakt.

3/ ROOILIJNPLAN EN ONTWERP OPENBAAR DOMEIN

Rooilijnwijzigingen

Gezien de vernieuwde stedenbouwkundige figuur t.a.v. het originele masterplan, moet een deel van de toen vastgestelde rooilijnen gewijzigd worden (zie rooilijnplan):

• Vanaf het tweede deel van de Doorgang der Hallegasten wordt de oostelijke rooilijn achteruit geschoven en volgt deze de contouren van de nieuwe figuur.
• In de nieuwe trage doorsteek wordt de zuidelijke rooilijn tot tegen het perceel Fransevaart 29 gelegd.

Trage verbindingen

Het openbaar domein in het project is autovrij en omvat 3 trage wegen:

1. De Doorgang der Hallegasten
2. De Fransevaart, vanaf de Brusselsesteenweg tot aan het pand Fransevaart 29
3. Een nieuwe trage doorsteek vanaf de Fransevaart naar de August Van Bockxstaelestraat 

Ondanks het gebied autovrij is, is wel één keerpunt voor gemotoriseerd verkeer opgenomen. Het keerpunt zal gebruikt worden door de brandweer en dient tevens als draaipunt voor het gemotoriseerd verkeer op de Fransevaart, komende vanaf het zuiden. Buiten het projectgebied is de Fransevaart immers niet autovrij.

Opzet van het ontwerp

Het openbaar domein is ontworpen als autovrij woonerf met verscheidene verblijfszones. Het gebied werd uitgewerkt als één samenhangend geheel waarbij geen onderscheid gemaakt wordt tussen de verschillende trage weggebruikers.

De verharding (gebezemd beton en betonstraatstenen) is beperkt tot het eerder vermelde keerpunt en de zones waar fietsers en wandelaars zich begeven. De verharding kan natuurlijk afwateren. Naast de hoofdpaden wordt er gewerkt met gewapend gazon om op die manier de doorgang voor hulpdiensten te realiseren.

• Het fietswandelpad Doorgang Der Hallegasten heeft een breedte van 2 m in uitgewassen beton, met 2 m aanliggende strook in gewapend gazon i.f.v. brandweertoegankelijkheid.
• Het fietswandelpad tussen de Fransevaart en August Van Bockxstaelestraat heeft een breedte van 2,85 m in uitgewassen beton, met aan weerzijden een strook van 75 cm tot 1,15 m breedte in gewapend gazon i.f.v. brandweertoegankelijkheid.

In het project worden enkele langgerekte zitelementen in architectonisch beton voorzien, met name t.h.v. de Doorgang der Hallegasten en langsheen de Fransevaart. Deze banken dienen tegelijkertijd als keerelement rondom de verhoogde plantvakken. Het langgerekte element in de Doorgang der Hallegasten toont ook de ligging van de opbouw van de bestaande inrit naar de ondergrondse parking (zie verder). De banken zijn niet overal even hoog en gaan op enkele plaatsen langzaam over naar het niveau van het maaiveld.

Verspreid in het openbaar domein worden openbare fietsenstallingen geplaatst. Op de plaats waar de Fransevaart en de Doorgang der Hallegasten aantakken op de Brusselsesteenweg worden antiparkeerpaaltjes voorzien. Hetzelfde gebeurt op de uiteindes van het eerder vermelde keerpunt, en op de aantakking van de nieuwe trage doorsteek op de August Van Bockxstaelestraat. De paaltjes garanderen het autovrij karakter van het gebied.

De groenaanleg betreft een combinatie van semi-intensief en extensief beheerd kruidengazon, vaste planten (met name in de openbare wadi in de nieuwe doorsteek) en verscheidene nieuwe hoogstammige bomen en meerstammige heersters/bomen.

Wijzigingen aan fase 1 en de August Van Bockxstaelestraat t.g.v. het ontwerp fase 2

In het begin van de Doorgang der Hallegasten worden de plantvakken tegenaan de gebouwen van fase 1 verplaatst naar de overzijde, met name tegenaan de gebouwen van fase 2. De Doorgang zelf wordt deels onthard en het driehoekig verhoogd plantvak aan de Fransevaart wordt voor een groot deel aangepast.

Het achterste deel van de bestaande inrit werd bouwtechnisch zo gerealiseerd dat hierop een meergezinswoning kon gebouwd worden. In het originele masterplan was dat immers het opzet. Op de dakplaat bevindt zich daardoor een grid van opstaande balken/ribben: 2 langse ribben (in de richting van de Doorgang der Hallegasten) en 4 dwarse. Met de vernieuwde stedenbouwkundige figuur wordt hier geen bebouwing meer voorzien, maar openbaar domein. In het voortraject werd afgesproken dat de 4 dwarse ribben én de oostelijke langse rib verlaagd worden door het bovenste deel af te kappen. Dit gebeurt om op deze plaats een dekking van 1,5m te kunnen realiseren tussen de ondergrondse constructie en het bovenliggende nieuwe openbaar domein. De westelijke langse rib wordt behouden en geïntegreerd in het openbaar domein als zitelement (zie eerder). Meer richting de Brusselsesteenweg bevindt de bestaande inrit zich onvermijdelijk op minder dan 1,5m onder het openbaar domein, zoals ook weergegeven op het plan grondafstand.

Al deze aanpassingen laten toe om centraal in het project een aaneengesloten groenzone te realiseren die start in de Doorgang der Hallegasten en als het ware ‘uitmondt’ aan de Fransevaart.

Aan de Fransevaart wordt een deel van het keerpunt opgebroken en aangepast i.f.v. de inrichting van de nieuwe doorsteek naar de August Van Bockxstaelestraat. T.h.v. de aantakking van de nieuwe doorsteek op de August Van Bockxstaelestraat wordt de bestaande parkeerstrook ingeperkt, de voetpad uitstulping wordt verlengd en voorzien van een verlaagde boordsteen i.f.v. een vlotte inrijbeweging. De aanwezige openbare fietsenstalling wordt ook verschoven.

Wijziging aan fase 1 die geen relatie heeft met ontwerp fase 2

Regularisaties fase 1

Het openbaar domein bij fase 1 werd vergund met het dossier OMV_2020069228. Een deel van deze aanleg werd anders uitgevoerd en wordt niet meer gewijzigd, hiervoor wordt een regularisatie aangevraagd:

Procedure:

Het openbaar onderzoek werd gehouden van 29 april 2025 tot 28 mei 2025.

Resultaat: geen petitielijsten, 2 schriftelijke bezwaren, 2 schriftelijke gebundelde bezwaren, geen mondelinge bezwaren en 15 digitale bezwaren 

Er werd een administratieve lus toegepast om het advies van de POVC nog te kunnen vragen. Dit advies is nog niet ontvangen. De gemeentelijk omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag dus voorlopig geadviseerd. De externe adviezen die relevant zijn voor de beoordeling van het openbaar domein en dus voor deze gemeenteraadsbeslissing werden wel reeds in dit advies verwerkt. Het advies van de omgevingsambtenaar is aan dit besluit toegevoegd. Dit verslag bevat eveneens een samenvatting en bespreking van de bezwaren.

In uitvoering van artikel 12 van het decreet over de gemeentewegen keurt de gemeenteraad een rooilijnplan goed. In uitvoering van art. 31 van Decreet betreffende de Omgevingsvergunning en van het Gemeentedecreet neemt de gemeenteraad een beslissing over de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg alvorens de bevoegde overheid een beslissing neemt over de vergunningsaanvraag. De gemeenteraad spreekt zich daarbij uit over de ligging, de breedte en de uitrusting van de gemeenteweg, en over de eventuele opname in het openbaar domein.

Het vergunningverlenend bestuursorgaan is van oordeel dat een vergunning kan verleend worden op basis van het advies van de omgevingsambtenaar, weliswaar onder voorbehoud, gelet op het nog ontbrekende advies van de POVC.

De gemeenteraad is van oordeel dat het voorstel van wegaanleg kan goedgekeurd worden om volgende redenen:

1/ ALGEMENE BEOORDELING ONTWERP

Het ontwerp van het openbaar domein in deze aanvraag omvat niet enkel fase 2, maar herneemt ook het openbaar domein vergund in fase 1, dat al aangelegd is. Dit vereist immers enkele regularisaties en wordt ook gewijzigd i.f.v. de ontwikkeling van fase 2. Huidig plan toont hierdoor een eenduidig en integraal beeld van het openbaar domein in het project Keizerspoort. 

Met het eindontwerp wordt blijvend een autovrij project gerealiseerd, met logische trage doorsteken tussen de Brusselsesteenweg, de Fransevaart en de August Van Bockxstaelestraat. Het autoparkeren voor fase 2 gebeurt opnieuw ondergronds, en via dezelfde inrit als fase 1. Het laden en lossen blijft ook geconcentreerd op de Brusselsesteenweg of via de ondergrondse parking, te voet, per fiets of gelijkwaardig. In het project wordt bijgevolg de trage weggebruiker voorop gesteld, zoals ook reeds voorzien in het origineel masterplan. De voorziene antiparkeerpaaltjes moeten het autovrij karakter garanderen.

Ondanks het gebied autovrij is, is wel één keerpunt voor gemotoriseerd verkeer opgenomen. Het keerpunt zal gebruikt worden door de brandweer en dient tevens als draaipunt voor het gemotoriseerd verkeer op de Fransevaart, komende vanaf het zuiden. Buiten het projectgebied is de Fransevaart immers niet autovrij. 

Enkel waar nodig wordt er verhard. De verharding wordt m.a.w. beperkt tot het noodzakelijk keerpunt en de zones waar fietsers en wandelaars zich begeven. Deze trage verbindingen worden uitgewerkt als ‘fietswandelpaden’ waardoor er geen onderscheid gemaakt wordt tussen de verschillende trage gebruikers, en het openbaar domein aanvoelt als een samenhangend geheel.

De hoofdtoegangen (voetgangers) tot de gebouwen, en de ontsluiting van de fietsenstallingen voor fase 2 volgen tevens een duidelijke adressering, en mét een vlotte toegang via het nieuw te realiseren fiets- en wandelpad in het project.

2/ VOORWAARDEN BIJ HET ONTWERP

Naar aanleiding van de functiewijziging van de casco A1.0.2 werd ook een nieuwe toegang vanuit deze casco naar het openbaar domein gerealiseerd. Omdat hier een hoogteverschil van 35cm bestaat tussen het binnen- en buitenniveau wordt op het openbaar domein een vaste trap in beton gevraagd met een breedte van 220cm. Dit wordt ongunstig beoordeeld en wordt uitgesloten uit de vergunning. De gevraagde trap is gelinkt aan nog te regulariseren elementen (functiewijziging casco A1.0.2 + realisatie nieuwe toegang) welke geen onderdeel zijn van deze vergunning.

In de projectzone van de aanvraag staan 2 recent aangeplante bomen (gele aanduiding op knipsel hieronder), net buiten de projectzone staat nog een derde recente aangeplante boom (roze pijl). Met deze aanvraag wordt het terreinniveau licht gewijzigd ter hoogte van de 2 bomen in de projectzone. Bij de uitvoering moet worden bekeken of deze jonge bomen op hun huidige positie kunnen blijven. Indien dit niet mogelijk is, moeten deze bomen worden verplant of vervangen door gelijkwaardige exemplaren.

Binnen de projectzone is er tevens een speeltoestel aanwezig. Dit speeltoestel moet een alternatieve locatie binnen deze zone krijgen. De positie wordt in de fase van het technisch dossier vastgelegd. De verplaatsing en alle bijhorende modaliteiten (zoals keuring) maken deel uit van de uitvoering.

Het achterste deel van de bestaande inrit werd bouwtechnisch zo gerealiseerd dat hierop een meergezinswoning kon gebouwd worden. In het originele masterplan was dat immers het opzet. Nu komt hier deels openbaar domein boven, dit vereist de nodige aanpassingen. In functie van een correcte uitvoering van deze aanpassing worden volgende bijzondere voorwaarden opgelegd:

• De rib van de ondergrondse parking welke uitgewerkt wordt als zitelement, dient over de volledige breedte bovengronds afgedekt te worden. 
• Ter hoogte van de (toekomstige) openbare wegenis dienen de argex- en lavakorrels op de dakplaat van de ondergrondse parking te worden vervangen door aanvulgrond. Daarnaast moet er een uitvullingslaag in helling worden aangelegd die afloopt weg van de rib zodat er geen waterstagnatie t.h.v. de rib optreedt. 

Verder wordt opgemerkt dat het overstortniveau van de wadi t.h.v. dwarsprofiel nr. 4 niet in overeenstemming is met het grondplan nieuwe toestand. Volgens het dwarsprofiel zit het overstortpeil van de wadi op 6,96 TAW terwijl volgens de peilen het laagste punt van de bovenkant van de wadi op niveau 6,76 TAW zit. Concreet wil dit zeggen dat de wadi eerst gaat overlopen op de openbare wegenis alvorens ze zal overstorten. Het pad moet opgetrokken worden zodat dwarsprofiel 4 gevolgd wordt en het volume van de infiltratievoorziening gebruikt kan worden zoals beschreven.

Voor het overige worden nog enkele kleinere technische aanpassingen gevraagd.

3/ GRONDOVERDRACHTEN

Gekoppeld aan deze rooilijnwijziging moeten ook grondoverdrachten gebeuren. Aangezien het openbaar domein van fase 1 nog geen definitieve oplevering kende, werden de gronden ook nog niet overdragen naar de Stad. Het toegevoegde plan grondoverdracht bevat daarom een totaalbeeld van het openbaar domein bij het Keizerspoortproject (zie plan grondafstand):

• K2a, K2b, K3, K5, K8a, K8b en K9: kosteloze grondafstand van Aclagro Projects naar Stad Gent.
• K1g, K1j, K1l, K1n t.e.m. K1q: hebben in bestaande toestand een ondergrondse constructie en worden kosteloos overgedragen van Aclagro Projects naar Stad Gent. Het plan verduidelijkt met TAW-peilen de diepte van de constructie.
• K1h, K1i en K1m: hebben in bestaande toestand een ondergrondse constructie en zijn vandaag al openbaar domein.
• K1a, K1c t.e.m. K1f en K1k: hebben in bestaande toestand een ondergrondse constructie en zijn gevat door een horizontale splitsing waarbij de bovengrond kosteloos wordt overgedragen van Aclagro Projects naar Stad Gent, en de ondergrond van Aclagro Projects blijft. Het plan verduidelijkt met TAW-peilen de grens van de splitsing.
• K1b (perceel 505a): heeft in bestaande toestand een ondergrondse constructie en is gevat door een horizontale splitsing. De bovengrond is reeds in eigendom is van Stad Gent en de ondergrond van Aclagro Projects cfr. akte 16/02/2016.

De loten K4, K6 en K7 zijn deel van een terrein dat in kader van het origineel masterplan nog als openbaar domein werd gezien en eigendom is van Stad Gent. Gelet op de gewijzigde stedenbouwkundige figuur komt een deel daarvan nu binnen de bouwvelden te liggen en is dit dus te verwerven door Aclagro Projects. Op basis van het plan grondafstand wordt een verbeterde en aanvullende akte gemaakt op deze uit 2016. Deze concrete grondoverdracht van de Stad Gent naar Aclagro Projects wordt nog via een aparte procedure aan de gemeenteraad voorgelegd.

De voorgestelde werken voldoen dus aan de huidige en toekomstige behoeften aan zachte mobiliteit. Er wordt voldaan aan de doelstellingen en principes, vermeld in artikel 3 en 4 van het decreet van 3 mei 2019 houdende de gemeentewegen.

Het algemeen bouwreglement van de Stad Gent omvat geen reglementering inzake het opleggen van lasten bij verkavelingsvergunningen. Op basis van bovenstaande beoordeling is het redelijk en proportioneel te verantwoorden om in deze verkavelingsaanvraag lasten op te leggen aan de houder van de vergunning.

De aanleg van het openbaar domein zal nog verder worden verfijnd. Als bijzondere voorwaarden worden al een aantal opmerkingen over het openbaar domein opgenomen die daarbij moeten worden verwerkt, zie artikel 2 van dit besluit.