2026_GR_00578 - De aanleg van een gemeenteweg in het kader van OMV_2025139273 K - Omgevingsvergunningsaanvraag voor het verkavelen van gronden in 5 loten (onder meer voor sociale huisvesting en grootschalige studentenhuisvesting), het bouwrijp maken van het terrein en de aanleg van openbaar domein - met openbaar onderzoek - Martelaarslaan en Verenigde-Natieslaan, 9000 Gent - Goedkeuring

• Het decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 31
• Het decreet van 3 mei 2019 houdende de gemeentewegen, artikel 8

• Het decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 31
• Het Besluit van 27 november 2015 betreffende de omgevingsvergunning, artikel 47
• Het decreet van 3 mei 2019 houdende de gemeentewegen, artikel 12

Alexander Callewaert namens BESIX Real Estate Development NV diende een Omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden (verkavelingsvergunning) in voor gronden gelegen aan Martelaarslaan en Verenigde-Natieslaan 1 kadastraal gekend als afdeling 16 sectie K nrs. 948Y, 949G7 en 949R7. Deze aanvraag werd op 18/12/2025 ingediend bij het college van burgemeester en schepenen. Op 04/02/2026 werd het dossier volledig en ontvankelijk verklaard. 

Beschrijving aanvraag:

INLEIDING

Huidige aanvraag betreft de tweede fase van de invulling van de Securex-site, gelegen tussen de Martelaarslaan/R40 en de Verenigde-Natieslaan. De tweede fase omvat het noordelijke deel van de site, grenzend aan de Martelaarslaan/R40. Het zuidelijke deel, langs de Verenigde-Natieslaan, is reeds bebouwd met het nieuwe Securex-kantoorgebouw. 

Het dossier bevat zowel een verkavelingsaanvraag als de vraag naar verscheidene stedenbouwkundige handelingen i.f.v. het bouwrijp maken van het terrein: (a) de aanleg van een vergroende trage verbinding, (b) het rooien van bomen en (c) het uitbreken van verharding en wijzigen van het reliëf.

De stedenbouwkundige figuur van het verkavelingsplan vervolledigt de straatwand langsheen de Martelaarslaan/R40 (gewestweg) met het gebouw A voor sociale huisvesting (max. 13 wooneenheden). Het aanpalend kopgebouw B van de grootschalige studentenhuisvesting (max. 235 studenten en een conciërge) maakt de omslag, om zo via gebouw C, D1, D2 en D3 het bouwblok af te werken richting de zijtak van de Martelaarslaan (cité Van Driessche, gemeenteweg). Tussen het bestaande Securex-gebouw en de gebouwen van de grootschalige studentenhuisvesting (B t.e.m. D3) komt een nieuwe trage weg. Achteraan de gebouwen, centraal in het nieuwe bouwblok, wordt een tuinzone gerealiseerd van meer dan 2.000m².

De verkaveling voorziet de lotenstructuur en bijhorende voorschriften in functie van de realisatie hiervan.

ONTWERP OPENBAAR DOMEIN

De aanvraag bevat een zone voor nieuw openbaar domein met een oppervlakte van 2.164m². Dit nieuw openbaar domein omvat een vergroende trage verbinding tussen de Martelaarslaan/R40 en de doodlopende zijtak van de Martelaarslaan (cité Van Driessche). De trage weg doet tevens dienst als brandweg. Drie paaltjes aan beide uiteinden verhinderen het parkeren of het oprijden door onbevoegden.

Het openbaar domein heeft over de volledige lengte van ca. 150m een minimale breedte van 8m, op de meest brede punten is dat ca. 25m. 

Met uitzondering van de eerste 30m aan de Martelaarslaan/R40 is de weg zelf 4m breed, uitgevoerd als een combinatie van een strook geborsteld beton (285cm) en een strook grindgazon (115cm). De eerste 30m is de rijweg 5m breed en nagenoeg volledig in geborsteld beton. De totale oppervlakte van deze nieuwe verharding bedraagt 752m². 

Binnen het toekomstige openbaar domein worden, aansluitend op de bestaande en te behouden bomen, bijkomende bomen en gevarieerde beplanting voorzien i.f.v. de realisatie van een vergroening van de doorsteek. In totaal worden 17 meerstammige en 12 hoogstammige bomen aangeplant, waaronder een aantal toekomstbomen.

Het openbaar domein watert af in westelijke richting, waar het grindgazon en een aansluitende verlaagde en beplante zone instaan voor de buffering, infiltratie en opname van hemelwater.

De afwatering op de private delen wordt zo ontworpen dat er geen afstroming van hemelwater van de private loten naar het openbaar domein plaatsvindt. Er wordt daarom geen RWA-stelsel in het nieuwe openbaar domein voorzien.

Voor de afvoer van afvalwater zullen de gebouwen A en B worden aangesloten op de bestaande riolering langs de Martelaarslaan. FARYS zal nagaan of de bestaande riolering voldoende ver is doorgetrokken. Indien dit niet het geval blijkt te zijn, wordt een uitbreiding van het rioleringsstelsel voorzien.

Voor de overige gebouwen wordt een nieuw DWA-stelsel aangelegd, deels binnen het nieuwe openbaar domein. De riolering wordt zodanig gedimensioneerd en op diepte aangelegd dat aansluiting van de verschillende gebouwen mogelijk is via twee huisaansluitputten.

ROOILIJNEN EN GRONDOVERDRACHT

In functie van de nieuwe trage verbinding tussen de Martelaarslaan/R40 en de zijtak van de Martelaarslaan (cité Van Driessche), moeten gemeentelijke rooilijnen vastgelegd worden (zie rooilijnplan): 

• In het noorden, ter hoogte van de Martelaarslaan/R40, takt de nieuwe rooilijn aan op de bestaande gewestelijke rooilijn. Deze gewestelijke rooilijn blijft bestaan.
• In het zuiden, ter hoogte van zijtak van de Martelaarslaan (cité Van Driessche), takt de nieuwe rooilijn aan op de gemeentelijke rooilijn. Op deze plaats moet tevens een deel van de bestaande rooilijn afgeschaft worden: meetpunt 55-56-57.
• Langs de oostelijke zijde van de nieuw aan te leggen trage weg valt de rooilijn over het merendeel van het tracé samen met de voorgevels van de nieuw te bouwen constructies.
• Aan de westelijke zijde volgt de rooilijn eerst het verloop van bestaande perceelsgrenzen met de sociale meergezinswoningen langs de Charles Andrieslaan. Vervolgens wordt het BEO-veld van het Securex-gebouw omsloten, waarna de rooilijn verder loopt langs de buitencontour van de ondergrondse parking van Securex. In dit traject worden tevens de bovengrondse contouren van het gebouw met vluchttrap van Securex integraal in de rooilijnopbouw meegenomen. Op het einde volgt de rooilijn de perceelsgrens met de parking van de Delhaize.

Alle gronden tussen deze rooilijnen worden kosteloos overgedragen aan de Stad. Dit betreft een totaaloppervlakte van 2.164,23m² (zie plan grondafstand): lot 3 (1.986,41m²) + lot 4 (177,85m²).

Procedure:

Het openbaar onderzoek werd gehouden van 10 februari 2026 tot 11 maart 2026.

Resultaat: 12 digitale bezwaren 

De gemeentelijk omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag geadviseerd. Het advies van de omgevingsambtenaar is aan dit besluit toegevoegd. Dit verslag bevat eveneens een samenvatting en bespreking van de bezwaren.

In uitvoering van artikel 12 van het decreet over de gemeentewegen keurt de gemeenteraad een rooilijnplan goed. In uitvoering van art. 31 van Decreet betreffende de Omgevingsvergunning en van het Gemeentedecreet neemt de gemeenteraad een beslissing over de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg alvorens de bevoegde overheid een beslissing neemt over de vergunningsaanvraag. De gemeenteraad spreekt zich daarbij uit over de ligging, de breedte en de uitrusting van de gemeenteweg, en over de eventuele opname in het openbaar domein.

Het vergunningverlenend bestuursorgaan is van oordeel dat een vergunning kan verleend worden op basis van het advies van de omgevingsambtenaar.

De gemeenteraad is van oordeel dat het voorstel van wegaanleg kan goedgekeurd worden om volgende redenen:

ONTWERP

Het projectgebied is gelegen tussen de achterzijde van het dense centrumweefsel (namelijk de tuinen bij de woningen langs de Martelaarslaan) en de voorzijde van de grootschalige bebouwing langs de Watersportbaan (zijnde het alzijdige Securex-kantoorgebouw). De gekozen stedenbouwkundige figuur biedt hierop een correct antwoord door het bouwblok bewust naar binnen te plooien en af te werken. Gecombineerd hiermee wordt rondom een nieuwe publieke vergroende trage doorsteek voorzien, met ook een zichtbaar groenmassief aan de Martelaarslaan/R40. 

De doorsteek verbindt de Martelaarslaan/R40 met de zijtak van de Martelaarslaan (cité Van Driessche). Drie paaltjes aan beide uiteinden verhinderen het parkeren of het oprijden door onbevoegden.

De doorsteek is het startstuk van een volwaardige en zeer zinvolle trage publieke verbinding tussen het dense stadsweefsel met een hoge groennood in het noorden, naar het woongroen en de wijkparken aan de Watersportbaan in het zuiden. Gezien de contour van het project is het sluitstuk van deze publieke verbinding geen onderwerp van de aanvraag, die kan pas gerealiseerd worden bij herontwikkeling van de Delhaize-site. Op vandaag kan de Jubileumlaan/Watersportbaan door de trage weggebruiker wel bereikt worden via de semipublieke parking van Securex of deze van Delhaize. Op de Delhaize-parking bestaat momenteel een voetgangerstoegang vanaf zijtak van de Martelaarslaan (cité Van Driessche) die hiervoor dienst doet. 

Het groenmassief ter hoogte van de toegangszone maakt de verbinding kenbaar aan de Martelaarslaan/R40, en zorgt voor een aangename vergroening van de drukkere verkeersader.

Het profiel van de trage doorsteek zelf is van die aard dat ook langsheen het traject een sterke vergroening mogelijk is door middel van een gevarieerde beplanting en bijkomende bomen (naast de bestaande bomen). In totaal worden 17 meerstammige en 12 hoogstammige bomen aangeplant, waaronder een aantal toekomstbomen. In de groenzone is ook ruimte voor enkele zitbanken. De groene dooradering brengt zo licht en lucht in een de woonomgeving, en laat ontmoeting en sociale interactie toe.

Voor de realisatie van het project moeten 10 bomen gerooid worden, het betreft 8 hoogstammen en 2 zaailingen. Op basis van het verslag van de extern bomendeskundige, toegevoegd aan de aanvraag, oordeelt de Stad dat ook de bomenrij aan de zijde van de Martelaarslaan/R40, t.h.v. het nieuwe openbaar domein, gerooid moeten worden. Deze bomen hebben immers een lage toekomstwaarde. Concreet gaat het om 8 bomen: nummer 6, 7, 8, 9, 10, 12 en 13 (Populus nigra) en boom nummer 11 (Acer pseudoplatanus) uit het verslag. Aangezien deze bomen op toekomstig openbaar domein staan, is het rooien ervan een opdracht voor de aanvrager in kader van de uitvoering van deze vergunning. Daarom wordt dit opgelegd als bijzondere voorwaarde. Nummer 14 (Ilex aquifolium) wordt behouden. 

Deze bomen worden allemaal gecompenseerd door de aanplant van de eerder vermelde 29 nieuwe bomen in het toekomstige openbare domein.

In functie van het bouwrijp maken van het terrein en de aanleg van het openbaar domein wordt de bestaande verharding integraal uitgebroken. Het terrein wordt ook genivelleerd. In het plan van het nieuwe openbaar domein wordt t.h.v. het groenmassief aan de Martelaarslaan/R40 ook een noodzakelijke ontharding voorzien op het bestaand openbaar domein, in de bocht van de Charles Andrieslaan. De ontharding op het bestaand openbaar domein is onderdeel van het project en wordt voor alle duidelijkheid opgelegd als bijzondere voorwaarde.

De nieuwe verharding in het openbaar domein wordt tot een minimum beperkt, en is afgestemd op het eigenlijke gebruik: 

• Een minimale breedte van 4m, gezien de trage weg gecombineerd wordt met de brandweg. In deze 4m brede strook wordt 285cm voorzien in geborsteld beton voor het vlot kruisen van trage weggebruikers, de overige 115cm wordt aangelegd in grindgazon.
• Of 5m breedte aan de toegangszone. Deze 5m wordt volledig aangelegd in geborsteld beton, aangezien hier meer en herhaaldelijke kruisbewegingen tussen gebruikers zullen plaatsvinden (t.g.v. de positie van de hoofdtoegang tot het project in gebouw B). 

Het advies van de brandweer geeft aan dat de afstand tussen de brandweerweg en lagere gebouwen voor studentenhuisvesting te klein is. Er moet cfr. het advies gezocht worden om de afstand te vergroten naar een ideaal van 4m, maar met een min van 2m tussen de rand van de brandweerweg en de gevel van het gebouw. Het minimum van 2m wordt in één zone t.h.v. de gebouwen D2 en D3 niet gehaald (zie knipsel onder). De kromming van de loop van de brandweerweg moet t.h.v. deze zone aangepast worden zodat de vereiste 2m gehaald wordt tussen de rand van de brandweerweg en de gevel van het gebouw. De aanpassing moet opgenomen te worden in het technisch dossier. Dit wordt opgelegd als bijzondere voorwaarde.

De verkavelingsaanvraag voorziet op privaat terrein een plaats voor laden en lossen, in de bouwzone van lot 2. Op basis van het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer wordt deze plaats uitgesloten uit de aanvraag. Laden en lossen zal daardoor gebeuren op de reguliere parkeerplaatsen op het openbaar domein. De aanleg van het nieuwe openbaar domein moet daarom fout parkeren i.f.v. laden en lossen ook voorkomen. In de strook t.h.v. lot 2 tussen de gewestelijke rooilijn en nieuwe gemeentelijke rooilijn moeten daarvoor de nodige maatregelen genomen worden. Dit kan bvb. door middel van een beperkte bijkomende groenaanleg of door verkeerstechnische maatregelen als bijkomende paaltjes. Deze maatregelen dienen opgenomen te worden in het technisch dossier. Dit wordt opgelegd als bijzondere voorwaarde.

ROOILIJNEN EN GRONDOVERDRACHT

In functie van de nieuwe trage verbinding tussen de Martelaarslaan/R40 en de zijtak van de Martelaarslaan (cité Van Driessche), moeten gemeentelijke rooilijnen vastgelegd worden (zie rooilijnplan). 

• Aan de oostzijde valt de rooilijn over het merendeel van het tracé samen met de voorgevels van de nieuw te bouwen constructies. Door deze afstemming ontstaat een duidelijk en leesbaar openbaar domein, waarbij de grens tussen het publieke en private gebied ondubbelzinnig wordt vastgelegd en herkenbaar is.
• De westelijke zijde van de rooilijn volgt een logisch traject langsheen bestaande perceelsgrenzen en ondergrondse constructies horende bij het kantoorgebouw van Securex (BEO-veld en ondergrondse parking).
• In het noorden, ter hoogte van de Martelaarslaan/R40, takt de nieuwe rooilijn aan op de bestaande gewestelijke rooilijn. Deze gewestelijke rooilijn blijft bestaan. Er ontstaat hierdoor t.h.v. lot 2 een strook nieuw openbaar domein tussen beide rooilijnen (ca. 2,5m breed). Deze teruggetrokken positie gebeurde doelbewust om meer ruimte te creëren bij een toekomstige herinrichting van het kruispunt Martelaarslaan/R40 met de Charles Andrieslaan – Rozemarijnstraat.
• In het zuiden wordt op een logische wijze aangetakt op de gemeentelijke rooilijn van de zijtak van de Martelaarslaan.

Alle gronden tussen de nieuwe rooilijnen moeten kosteloos overgedragen aan de Stad (zie plan grondafstand). 

De voorgestelde werken voldoen dus aan de huidige en toekomstige behoeften aan zachte mobiliteit. Er wordt voldaan aan de doelstellingen en principes, vermeld in artikel 3 en 4 van het decreet van 3 mei 2019 houdende de gemeentewegen.

Het algemeen bouwreglement van de Stad Gent omvat geen reglementering inzake het opleggen van lasten bij verkavelingsvergunningen. Op basis van bovenstaande beoordeling is het redelijk en proportioneel te verantwoorden om in deze verkavelingsaanvraag lasten op te leggen aan de houder van de vergunning.

De aanleg van het openbaar domein zal nog verder worden verfijnd. Als bijzondere voorwaarden worden al een aantal opmerkingen over het openbaar domein opgenomen die daarbij moeten worden verwerkt, zie artikel 2 van dit besluit.