THUISPUNT GENT BV diende een omgevingsvergunningsaanvraag in voor gronden gelegen aan Marseillestraat en Meulesteedsesteenweg kadastraal gekend als afdeling 1 sectie A nrs. 3445W5 en 3650C.
Deze aanvraag werd op 05/05/2023 ingediend bij het college van burgemeester en schepenen. Op 24/07/2023 werd het dossier volledig en ontvankelijk verklaard.
Beschrijving aanvraag:
De aanvraag is gelegen in de wijk Meulestede. De wijk kent een groot aantal sociale wooneenheden, ondergebracht in verscheidene grotere appartementsvolumes van 3,5 en 4 bouwlagen. Meulestede wordt ook gekenmerkt door twee grote woontorens van +/- 10 verdiepingen. De Meulesteedsesteenweg kent dan weer individuele halfopen- en rijwoningen van 2 bouwlagen en een zadeldak, en een private tuin. T.h.v. het rondpunt aan de Voorhavenlaan bevinden zich een aantal grotere bouwvolumes zoals loodsen of ateliers.
Het binnengebied in het bouwblok begrensd door de Marseillestraat, New Orleansstraat, Goedendagstraat en Meulesteedsesteenweg, wordt ontwikkeld door de sociale huisvestingsmaatschappij Thuispunt Gent, in twee delen: het ‘project CLT’ en het ‘project L-blok’. Het CLT-project bevindt zich in de zuidoostelijke hoek van het binnengebied en omvat een meergezinswoning met 34 sociale koopwoningen, de aanleg van weginfrastructuur met bijhorende voorzieningen en een park. Het project werd met OMV_2020009694 vergund en is in uitvoering. Huidige aanvraag heeft betrekking op het ‘project L-blok’, gelegen in de noordwestelijke hoek. De omgevingsaanleg van beide projecten loopt in elkaar over.
Het project omvat naast het oprichten van 14 eengezinswoningen en een meergezinswoning de aanleg van openbare wegenis en openbaar groen. De wegenis en het groen zijn zowel een uitbreiding op de wegenis en het groen zoals vergund in het ‘CLT’ project (OMV_20200092694) als een gedeeltelijke aanpassing ervan.
De nieuwe openbare wegenis op loten 4 en 5 bestaat uit 2 delen:
Aan de toegang van de site aan de Meulesteedsesteenweg is een autoparking in kasseien met splitvoegen voorzien. Hier worden haakse parkeerplaatsen aangelegd: 11 wagens en 2 parkeerplaatsen voor mindervaliden. Deze laatste zijn, voor een betere toegankelijkheid, aangelegd in beton. Naast de autoparking wordt een fietsenstalling voorzien voor 10 fietsen. Het voetpad in de Meulesteedsesteenweg wordt voor de toegang van deze parking verlaagd. Tussen de parking en de Meulesteedsesteenweg ligt een sorteerstraat met ondergrondse afvalcontainers. Deze wordt zo dicht mogelijk bij de openbare weg (Meulesteedsesteenweg) voorzien.
Net voorbij de autoparking en thv de aantakking met de Marseillestraat worden antiparkeerpaaltjes voorzien. Het binnengebied blijft bijgevolg autovrij.
Procedure:
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 1 augustus 2023 tot 30 augustus 2023.
Resultaat : geen petitielijsten, geen schriftelijke bezwaren, geen schriftelijke gebundelde bezwaren, geen mondelinge bezwaren en een digitaal bezwaar
De gemeentelijk omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag geadviseerd. Het advies van de omgevingsambtenaar is aan dit besluit toegevoegd. Dit verslag bevat eveneens een samenvatting en bespreking van de bezwaren.
In uitvoering van artikel 12 van het decreet over de gemeentewegen keurt de gemeenteraad een rooilijnplan goed. In uitvoering van artikel 31 van het decreet betreffende de Omgevingsvergunning neemt de gemeenteraad een beslissing over de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg alvorens de bevoegde overheid een beslissing neemt over de vergunningsaanvraag. De gemeenteraad neemt daarbij kennis van de standpunten, opmerkingen en bezwaren die zijn ingediend tijdens het openbaar onderzoek. De gemeenteraad spreekt zich ook uit over de ligging, de breedte en de uitrusting van de gemeenteweg, en over de eventuele opname in het openbaar domein.
Het vergunningverlenend bestuursorgaan is van oordeel dat een vergunning kan verleend worden op basis van het advies van de omgevingsambtenaar.
De gemeenteraad is van oordeel dat het voorstel van wegaanleg kan goedgekeurd worden om volgende redenen:
In functie van de nieuwe openbare wegenis worden nieuwe rooilijnen voorzien, een rooilijnplan is opgenomen als bijlage bij dit besluit.
Het project wordt met de voorziene nieuwe wegenis ontsloten door een trage wegverbinding, enkel toegankelijk voor fietsers en voetgangers en brandweervoertuigen in noodsituaties.
Het gebruiksgenot en de veiligheid van de zwakke weggebruikers is hierdoor gegarandeerd. De nieuwe verhardingen van deze openbare weg worden gereduceerd tot de minimaal noodzakelijke oppervlakte. De wegenis bestaat uit duurzame en fietsvriendelijke materialen.
Auto’s worden geweerd dmv antiparkeerplaatjes, doch blijft de ontsluiting van de projectsite voor gemotoriseerd vervoer gegarandeerd door de autoparking voorzien aan de ingang van de site thv de Meulesteedsesteenweg. De nieuwe openbare ontsluitingsweg en parkeerplaatsen in open lucht voldoen aan de parkeerrichtlijnen. Het materiaalgebruik ervan sluit aan op de parkwegenis waardoor het karakter van deze weg, een parkeerweg voor vertraagd verkeer, duidelijk afleesbaar wordt.
De sorteerstraat met ondergrondse afvalcontainers wordt zo dicht mogelijk bij de openbare weg (Meulesteedsesteenweg) voorzien. Zo wordt de verharding tot een minimum beperkt en kan Ivago achterwaarts aanrijden en wordt een snelle en efficiënte vuilophaling gerealiseerd.
Deze containers worden niet rechtstreeks tegen de woning Meulesteedsesteenweg nr. 404 voorzien maar aan de andere zijde van de nieuwe toegangsweg waardoor hinder wordt voorkomen.
Deze afvalstraat dient de volledig buurt en is niet uitsluitend gereserveerd voor de nieuwe bewoners. Er wordt t.h.v. de Marseillestraat ook een afvalstraat gerealiseerd waardoor een bijkomende aan de Meulesteedsesteenweg de ideale locatie is.
Voor de aanleg van de trage wegen in het project, inclusief bijhorende riolering en nutsvoorzieningen, moeten 9 hoogstammige bomen met diverse stamomtrekken gerooid worden.
Gezien de nieuwe wegenis een openbaar karakter krijgt en ook een verbindende functie doorheen de projectsite, is opname in het openbaar domein voor de hand liggend. De aanleg en kosteloze overdracht naar het openbaar domein wordt als last opgelegd in deze omgevingsvergunning aan Thuispunt Gent.
Inrichting openbaar groen
Alle spontaan ontstane bestaande verbossing wordt weggehaald. Hiervoor was al een kapmachtiging aangevraagd naar aanleiding van het noodzakelijk uit te voeren bodem- en archeologisch onderzoek. Het is dus weinig zinvol om zeer kleine zones van gekapte struiken te behouden. De Groendienst van de Stad zal in het ontwerp van de groenzone (dat gecoördineerd zal worden door de Groendienst) zorgen voor een nieuwe gelaagde groenstructuur. Het beplantingsplan zal in een latere fase, in één geheel met het beplantingsplan van CLT, uitgewerkt worden. Zoveel mogelijk van de bestaande bomen worden behouden.
Er zal echter in de buurt van waardevolle bomen gewerkt worden. De te behouden bomen dienen maximaal beschermd te worden tijdens de werken. Hiervoor wordt een ETW/ETT aangesteld die de werken nabij de bomen begeleidt, en wordt de Groendienst van de Stad betrokken, aangezien de bomen later naar openbaar domein komen. Ook de werf moet worden afgesteld op bomen. Dit wordt opgelegd als bijzondere voorwaarde.
In afwachting van de verdere aanleg door de Groendienst, moet een basisaanleg uitgevoerd worden gelijktijdig met de bouw van de sociale woningen en de aanleg wegenis en riolering. Concreet moeten de groenzones ingezaaid worden, na het uitvoeren van de voorbereidende werken (o.a. opheffen van de verdichting). Voor de zone tussen wegenis en gevels en de brandweg in grindgazon wordt kruidengazon voorzien. Langs de gevels moet een strook van 40cm met substraat en tredmengsel aangelegd worden. De resterende zone wordt ingezaaid met een extensieve bloemenweide. Dit wordt opgelegd als bijzondere voorwaarde.
Het deel van het bijkomende openbare groen op lot 3a bestaat uit een aaneengesloten groene ruimte dat samen met het parkdeel in de vergunning van het ‘CLT’ project (OMV_2020009694) ruim voldoet aan de groennorm opgelegd in de RUP-voorschriften.
Afwatering
Langsheen de nieuw geplande rijwoningen ligt op het nieuw openbaar domein een wadi. Deze wordt telkens onderbroken voor de toegangen naar de woningen, maar werkt als één geheel. Ook de wadi naast de meergezinswoning staat in verbinding met de wadi’s langs de rijwoningen. De huisaansluiting van het regenwater is aangesloten op dit wadisysteem. Alle verharding op het privaat perceel van de eengezinswoningen en op openbaar domein watert af in het omliggende groen.
De wadi loopt over in de RWA-streng die komt van het CLT-project en loopt richting de bestaande riolering in de Meulesteedsesteenweg. De DWA-streng van voorliggend project sluit aan op de DWA-streng die komt van het CLT-project en loopt af richting de bestaande riolering in de Meulesteedsesteenweg.
Relatie met het CLT-project (OMV_2020009694) – aanpassing van de rooilijn
In functie van de aansluiting van de riolering en het voetganger- en fietspad op de bestaande omliggende openbare wegen, werd er in de omgevingsvergunningaanvraag voor het project CLT (OMV_2020009694) een zone toegevoegd aan de aanvraag die overlapt met de openbare wegenis en het openbaar groen van voorliggende aanvraag. Bij het ontwerp van de omgevingsaanleg van voorliggende aanvraag is gekozen om deze overlappende zone anders in te richten dan eerder vergund:
De nieuwe ontsluitingsweg en parkeerplaatsen wateren dus af naar de bestaande straatriolering.
Verhardingsbalans
De verharding voorzien in de omgevingsaanleg wordt tot een minimum beperkt. Daar waar mogelijk worden waterdoorlatende materialen voorzien, verder kan de verharding afwateren in de openbare groenzone.
De voorgestelde werken voldoen dus aan de huidige en toekomstige behoeften aan zachte mobiliteit. Er wordt voldaan aan de doelstellingen en principes, vermeld in artikel 3 en 4 van het decreet van 3 mei 2019 houdende de gemeentewegen.
Het algemeen bouwreglement van de Stad Gent omvat geen reglementering inzake het opleggen van lasten bij omgevingsvergunningen. Op basis van bovenstaande beoordeling is het redelijk en proportioneel te verantwoorden om in deze omgevingsvergunningsaanvraag lasten op te leggen aan de houder van de vergunning.
Het voorstel van wegenis moet aangepast worden op een aantal punten. Het gaat echter om beperkte aanpassingen die door het vergunningverlenende bestuursorgaan als voorwaarde kunnen opgelegd worden in het kader van de beslissing over deze omgevingsvergunningsaanvraag.
Keurt het rooilijnplan, met inbegrip van de kosteloze grondafstand, zoals opgenomen in bijlage, goed.
keurt de ligging, breedte en uitrusting van de gemeentewegen, zoals ontworpen in de omgevingsvergunningsaanvraag, gelegen Marseillestraat en Meulesteedsesteenweg en kadastraal gekend als afdeling 1 sectie A nrs. 3445W5 en 3650C, goed mits voldaan wordt aan volgende voorwaarden:
Voorwaarden voortvloeiend uit externe adviezen:
Groenaanleg op projectniveau
De Groendienst van de Stad zal in een latere fase een inrichting van de openbare groenzone voorzien. In afwachting daarvan moet een basisaanleg uitgevoerd worden gelijktijdig met de bouw van de sociale woningen en de aanleg wegenis en riolering. Concreet moeten de groenzones ingezaaid worden, na het uitvoeren van de voorbereidende werken (o.a. opheffen van de verdichting). Voor de zone tussen wegenis en gevels en de brandweg in grindgazon wordt kruidengazon voorzien. Langs de gevels moet een strook van 40cm met substraat en tredmengsel aangelegd worden. De resterende zone wordt ingezaaid met een extensieve bloemenweide.
Voor alle werken aan en nabij bomen wordt een ETW/ETT aangesteld. Dit houdt alle werken in, dus ook sloop -en afbraakwerken en de aanleg van de werf. De aanbevelingen van de ETW worden opgevolgd. De Groendienst moet betrokken worden bij de werken aan de omgeving.
Artikel 3
legt aan de houder(s) van de omgevingsvergunning, bij afgifte van de vergunning, de hiernavolgende lasten op:
LAST 1 – Aanleg openbare weg en riolering
Als vergunninghouder ben je verplicht om de openbare weg bij het project aan te leggen op eigen kosten. Ook de riolering hoort daarbij, zoals aangegeven op de plannen en eventueel aangepast aan de voorwaarden.
LAST 2 – Openbaar groen
Als vergunninghouder ben je verplicht om het openbaar groen bij het project aan te leggen op eigen kosten. Je baseert je daarvoor op de plannen, eventueel aangepast aan de voorwaarden.
TER INFORMATIE: VERPLICHTINGEN BIJ DE CONCRETE UITVOERING VAN LAST 1 EN LAST 2
TECHNISCH DOSSIER
De Stad Gent en Farys stellen minimale kwaliteitseisen aan de technische uitvoering van de werken. Zij zijn immers de toekomstige eigenaars-wegbeheerder en beheerder van het openbaar domein. Het gaat bijvoorbeeld om de materiaalkeuze en de samenstelling van de fundering.
Daarom vragen we om een technisch dossier op te stellen.
Je kan de vereisten waaraan deze plannen en documenten moeten voldoen, opvragen bij de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen. Ze moeten eveneens aan het standaardbestek SB 250 (laatste geldende versie) voldoen.
Het technisch dossier moet zeker volgende zaken bevatten:
Deze zaken zijn indien nodig aangepast aan de voorwaarden uit de vergunning.
Maak het dossier digitaal over aan de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen (deze dienst zorgt voor de interne verspreiding van dit dossier bij de Groendienst en Farys).
De Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, de Groendienst en Farys kunnen hierop opmerkingen geven, aanbevelingen doen en aanpassingen vragen.
Als vergunninghouder heb je er alle belang bij om de aanbevelingen van de technische diensten na te leven en de gevraagde aanpassingen door te voeren. Zo vermijd je dat de Stad Gent of Farys de rioleringswerken, de wegenwerken of de groenaanleg, niet aanvaarden bij de voorlopige oplevering.
Indien nodig zal de Stad Gent bij een gebrekkige uitvoering van de werken een beroep doen op de mogelijkheid om bestuursdwang toe te passen. Dat betekent dat de Stad Gent zelf de wegenwerken/groenaanleg uitvoert in jouw plaats en op jouw kosten. De bestuursdwang is voorzien in artikel 77 van het omgevingsvergunningendecreet.
Om diezelfde reden is het aangewezen om de werken pas op te starten nadat het technisch dossier volledig beantwoordt aan de aanbevelingen van de Stad Gent en Farys.
AANBESTEDING OF ONDERHANDSE OVEREENKOMST
Het technisch dossier dient als basis voor de aanbesteding of onderhandse overeenkomst.
Eenmaal je een aannemer hebt aangeduid, leg je dit voor aan de Stad Gent. Hiervoor maak je een kopie van de inschrijving over aan de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen en de Groendienst.
START VAN DE WERKEN
Deel de aanvangsdatum van de werken minstens 14 kalenderdagen vooraf mee aan de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen.
Je belegt vooraf een startvergadering met de ontwerper, de aannemer en het stadsbestuur (Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Farys en de Groendienst).
WEGGRENZEN UITZETTEN
Vóór de start van de wegen- en rioleringswerken moet je als vergunninghouder de weggrenzen ter plaatse uitzetten met voldoende en duidelijk zichtbare tekens. Deze afpaling op het terrein zet je om in een ‘uitzetplan’ dat je aan Projectbureau Ruimte voorlegt ter goedkeuring.
PLAN VAN GRONDOVERDRACHT
Uiterlijk 60 kalenderdagen voor de voorlopige oplevering leg je een ‘plan van grondoverdracht’ voor de kosteloze grondafstand voor aan de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen ter goedkeuring. Dit ‘plan van grondoverdracht’ moet exact overeen komen met het vergunde rooilijnplan.
De technische vereisten waaraan het plan van grondoverdracht moet voldoen, vind je hier. Bij vragen hierover kan je terecht bij Dienst Vastgoed.
VERKEERSBORDEN, STRAATMEUBILAIR EN WEGMARKERINGEN
Als vergunninghouder moet je, op eigen kosten, de nodige verkeersborden en straatmeubilair, zoals paaltjes, laten leveren en plaatsen. Je brengt eveneens de nodige wegmarkeringen aan, zowel aan de wegen binnen de vergunning als aan de bestaande, aanpalende wegen, volgens de aanduidingen van het IVA Mobiliteitsbedrijf van de Stad Gent.
Je kan de opmaak van een signalisatieplan aanvragen bij het Mobiliteitsbedrijf van zodra het technisch dossier volledig beantwoordt aan de aanbevelingen van de Stad Gent/Farys.
In de e-mail naar het Mobiliteitsbedrijf geef je mee wanneer de voorlopige oplevering gepland is. Voor het opmaken van een goedgekeurd signalisatieplan geldt immers een zekere doorlooptijd, wat betekent dat de aanvraag minstens 5 maanden voor de voorlopige oplevering moet gebeuren.
Bij je aanvraag stuur je alle nodige informatie over de geplande heraanleg mee: een gegeorefereerd PDF- en DWG-bestand van het grondplan met daarop aangeduid de eventuele geplande paaltjes (met vermelding van het type) en laadpalen, de route(s) en draaicirkels voor de voertuigen van de brandweer en IVAGO, info over welke weggebruikers welke wegsegmenten wel/niet mogen gebruiken, aanleg conform (woon)erf is (indien van toepassing) en alle andere informatie die nodig is voor de opmaak van het signalisatieplan.
AS-BUILT DOSSIER
Voor de voorlopige oplevering moet je als vergunninghouder een as-built dossier opmaken op eigen kosten. Onder as-built dossier verstaan we meer dan enkel het ‘plan’.
Het bevat minstens volgende zaken:
* Enkel het as-built plan dien je in bij Informatie Vlaanderen. De voorlopige oplevering kan pas doorgaan als er een schriftelijke goedkeuring van Informatie Vlaanderen is over de conformiteit aan het Grootschalig Referentie Bestand of Basiskaart Vlaanderen (GRB).
AFSLUITING WERF
Zolang de openbare weg, de riolering en het openbaar groen niet voorlopig zijn opgeleverd moet de werf afgesloten blijven met een voldoende en stevig hekwerk. Tot zolang duid je de straten aan met een verkeersbord ‘privaat’, en dit aan alle toegangen.
OPLEVERING
Je voert de wegen- en rioleringswerken en de groenaanlegwerken in principe in één geheel uit. De afgewerkte weg, de riolering en het openbaar groen worden voorlopig en definitief opgeleverd in aanwezigheid van de Stad Gent in functie van een latere kosteloze afstand aan de Stad Gent.
De werken (wegen, riolering en openbaar groen) worden in 1 keer opgeleverd.
De waarborgtermijn tussen de voorlopige en de definitieve oplevering bedraagt 3 jaar en gaat in op datum van de voorlopige oplevering. In die periode valt het groenonderhoud ten laste van jou als vergunninghouder.
De Stad Gent neemt het onderhoud van het openbaar groen over vanaf de definitieve oplevering van de werken.
EINDE VAN DE WERKEN
Nadat de openbare weg is aangelegd en de rioleringswerken zijn uitgevoerd, laat je dit weten aan de Dienst Wegen Bruggen en Waterlopen. De beëindiging van de groenaanleg deel je mee aan de Groendienst.
CONTACTGEGEVENS
LAST 3 –Aanleg van nutsvoorzieningen
Als vergunninghouder ben je verplicht om nieuwe nutsvoorzieningen naar en in het project aan te leggen op eigen kosten en/of om bestaande nutsvoorzieningen aan te passen.
Het is verplicht om minimaal volgende nutsvoorzieningen aan te leggen:
Je volgt daarbij strikt de voorwaarden uit de adviezen van de nutsbedrijven.
Je staat zelf in voor de kosten en lasten van het installeren van de openbare verlichting. Dit gebeurt volgens de richtlijnen van de Stad Gent en Fluvius. De Stad Gent neemt bij overdracht van het openbaar domein immers ook het beheer van de verlichting over.
Je vraagt direct na het bekomen van de vergunning advies bij de lichtcel, via openbareverlichting@stad.gent.
Je plaatst de openbare verlichting conform het Lichtplan van de Stad Gent. Alle info over het Lichtplan is te raadplegen via www.stad.gent/gentverlicht.
LAST 4 – Kosteloze grondafstand
Binnen het jaar na de definitieve oplevering draag je de openbare weg met uitrusting en het openbaar groen kosteloos over aan de Stad Gent.
De Stad Gent controleert het plan van grondoverdracht zoals ingediend in last 2 zowel digitaal als op het terrein alvorens de definitieve oplevering kan plaatsvinden. Eenmaal het plan van overdracht conform verklaard is, ben je verplicht de prekadastratie (= voorafgaande perceelsidentificatie) ervan aan te vragen.
Een notaris van je keuze maakt vervolgens het conform verklaarde plan in analoge versie, samen met een ontwerp van de akte, over aan de Dienst Vastgoed, Sint-Salvatorstraat 16, 9000 Gent, voor nazicht en goedkeuring door de gemeenteraad.
Na goedkeuring door de gemeenteraad zal een notaris van je keuze de akte verlijden. Alle kosten met betrekking tot deze akte (opmaken, verlijden, registreren, overschrijven, ...) zijn ten laste van jou als vergunninghouder.