Mevrouw Sabien Lafaut diende een omgevingsvergunningsaanvraag in voor gronden gelegen aan Dampoortstraat 53-71, 53, 55, 57, 59, 61, 63, 65, 67, 69 en 71 kadastraal gekend als afdeling 4 sectie D nrs. 243F, 244C, 245C, 246B, 247C, 248C en 250D.
Deze aanvraag werd op 21/11/2022 ingediend bij het college van burgemeester en schepenen. Op 20/12/2022 werd het dossier volledig en ontvankelijk verklaard.
Beschrijving aanvraag:
De aanvraag omvat een nieuwbouwproject met een grootschalige collectieve verblijfsaccommodatie voor studenten met 72 units (verder in dit document als ‘studentenhuisvesting’ benoemd), 3 handelsruimtes (samen 205,50m² NVO), een private fietsenstalling voor bewoners en werknemers (72 plaatsen), een publiek toegankelijke fietsenstalling voor bezoekers (17 plaatsen waarvan 4 voor buitenmaatse fietsen) en 474m² private buitenruimte waarvan 450m² onverhard. Er wordt tevens voorzien in de exploitatie van een warmtepomp (centraal op het dak) en een elektriciteitscabine (achteraan rechts).
Met dit project wordt ook de Dampoortstraat verbreed wat een rooilijnwijziging en plaatselijke wijziging van de inrichting van deze gemeenteweg met zich meebrengt.
De nieuwe bebouwing wordt immers centraal teruggetrokken t.a.v. de bestaande rooilijn/voorgevellijn. De rooilijn wordt verlegd en valt samen met de nieuwe voorgevellijn. De Dampoortstraat zal t.h.v. het project daardoor verbreden: ca. 55cm tot 2m10 over een afstand van ca. 35m. Deze zone met een oppervlakte van 54,06m² wordt overdragen naar het openbaar domein.
Er wordt een nieuw voetpad gerealiseerd en een groen microplein. De rijbaan zelf blijft ongewijzigd.
Het voetpad wordt gerealiseerd tegenaan de voorgevel. Het heeft een amorfe aflijning aan de straatzijde, is min. 1m90 tot max. 3m10 breed en wordt aangelegd in grijze betonstraatstenen maat 22x22 (cfr. bestaande voetpad).
Het microplein (ca. 100m²) tussenin het voetpad en de rijbaan wordt voorzien van een lage beplanting van 40cm tot 80cm hoog, met ter hoogte van de toegangszone 3 hoogstammige inheemse bomen. Dit pleintje wordt in 2 gedeeld door een fietspad in kasseien, haaks op de nieuwe voorgevel.
Procedure:
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 3 januari 2023 tot 1 februari 2023.
Resultaat: geen petitielijsten, 7 schriftelijke bezwaren, geen schriftelijke gebundelde bezwaren, geen mondelinge bezwaren en 10 digitale bezwaren.
De gemeentelijk omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag geadviseerd. Het advies van de omgevingsambtenaar is aan dit besluit toegevoegd. Dit verslag bevat eveneens een samenvatting en bespreking van de bezwaren.
In uitvoering van artikel 12 van het decreet over de gemeentewegen keurt de gemeenteraad een nieuw rooilijnplan goed. In uitvoering van artikel 31 van het decreet betreffende de Omgevingsvergunning neemt de gemeenteraad een beslissing over de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg alvorens de bevoegde overheid een beslissing neemt over de vergunningsaanvraag. De gemeenteraad neemt daarbij kennis van de standpunten, opmerkingen en bezwaren die zijn ingediend tijdens het openbaar onderzoek. De gemeenteraad spreekt zich ook uit over de ligging, de breedte en de uitrusting van de gemeenteweg, en over de eventuele opname in het openbaar domein.
Het vergunningverlenend bestuursorgaan is van oordeel dat een vergunning kan verleend worden op basis van het advies van de omgevingsambtenaar.
De gemeenteraad is van oordeel dat het voorstel van wegaanleg kan goedgekeurd worden om volgende redenen:
Het nieuwe voetpad wordt gerealiseerd tegenaan de voorgevel. Het heeft een amorfe aflijning aan de straatzijde, is min. 1m90 tot max. 3m10 breed en wordt aangelegd in grijze betonstraatstenen maat 22x22 (cfr. bestaande voetpad). Er wordt meer ruimte gegeven aan voetgangers, tegelijkertijd wordt ook een beperkte zitgelegenheid/rustplek gemaakt aan de gevel.
Het groen microplein (ca. 100m²) tussenin het voetpad en de rijbaan wordt voorzien van een lage beplanting van 40cm tot 80cm hoog, met ter hoogte van de toegangszone 3 hoogstammige inheemse bomen. Dit pleintje wordt in 2 gedeeld door een fietspad in kasseien, haaks op de nieuwe voorgevel. Op deze manier is de studentenhuisvesting toegankelijk voor fietsers zonder dat over een grotere afstand over het voetpad gereden moet worden.
De Dampoortstraat heeft momenteel een harde en verouderde aanblik: een rijbaan van slechts 3m75 breed, een aanliggende parkeerstrook aan de oneven zijde en aan weerszijden een voetpad (welke aan de even zijde afgezet is met trottoirpalen). Het betreft tegelijkertijd een drukke verbindingsroute tussen het stadsregionaal knooppunt Gent-Dampoort en de Gentse Binnenstad (zowel gebruikt door auto, openbaar vervoer en fietsers). Met de verbreding van de Dampoortstraat en de wijze van invulling, wordt een nieuw elan gegeven aan de straat met meer openheid, ruimte en groen. Dit is in lijn met de noodzakelijke verluchting van de Gentse Binnenstad cfr. Ruimte voor Gent (de ruimtelijke structuurvisie op de stad).
Met deze ingreep gaan 7 openbare autostaanplaatsen verloren. Dit wordt aanvaardbaar geacht in deze stedelijke context. Het projectgebied bevindt zich immers zowel nabij het stadsregionaal knooppunt Gent-Dampoort (waar sterk ingezet moet worden op duurzame mobiliteit, cfr. het STOP-principe: prioriteit voor Stappers en Trappers, vervolgens Openbaar vervoer en tenslotte Privaat vervoer) als in de Gentse Binnenstad (waar een sterke nood is aan verluchting en vergroening, zie eerder). Elk ruimtelijk project vereist steeds een afweging m.b.t. de verschillende maatschappelijke noden op een plek. Op deze locatie overtreft de puntsgewijze noodzakelijke vergroening van het straatbeeld, het behoud van 7 openbare autostaanplaatsen. Op de site bevindt zich wel blijvend 1 inpandige staanplaats voor laden en lossen (leveringen handelszaken, verhuisbewegingen studenten, onderhoud bv. loodgieter). Deze staanplaats kan niet in de toegangszone (deze is immers niet inrijdbaar i.f.v. de optimale vergroening van het openbaar domein, zie eerder) maar werd uiterst rechts in de voorgevel gerealiseerd. De staanplaats heeft een zodanige diepte, hoogte en breedte dat een auto met aanhangen en/of camionette kan gestald worden.
Na de heraanleg en uitbreiding van het openbaar domein wordt de zone tussen de bestaande voorbouwlijn/rooilijn en nieuwe voorbouwlijn/rooilijn, met een oppervlakte van 54,06m², tevens kosteloos overdragen naar het openbaar domein.
De voorgestelde werken voldoen dus aan de huidige en toekomstige behoeften aan zachte mobiliteit. Er wordt voldaan aan de doelstellingen en principes, vermeld in artikel 3 en 4 van het decreet van 3 mei 2019 houdende de gemeentewegen.
Het algemeen bouwreglement van de Stad Gent omvat geen reglementering inzake het opleggen van lasten bij omgevingsvergunningen. Op basis van bovenstaande beoordeling is het redelijk en proportioneel te verantwoorden om in deze omgevingsvergunningsaanvraag lasten op te leggen aan de houder van de vergunning.
Het voorstel van wegenis moet aangepast worden op een aantal punten. Het gaat echter om beperkte aanpassingen die door het vergunningverlenende bestuursorgaan als voorwaarde kunnen opgelegd worden in het kader van de beslissing over deze omgevingsvergunningsaanvraag.
Keurt het rooilijnplan, met inbegrip van de kosteloze grondafstand, zoals opgenomen in bijlage, goed.
Keurt de ligging, breedte en uitrusting van de gemeentewegen, zoals ontworpen in de omgevingsvergunningsaanvraag, gelegen Dampoortstraat 53-71, 53, 55, 57, 59, 61, 63, 65, 67, 69 en 71 en kadastraal gekend als afdeling 4 sectie D nrs. 243F, 244C, 245C, 246B, 247C, 248C en 250D, goed mits voldaan wordt aan volgende voorwaarden:
Voorwaarden volgend uit externe adviezen
Voorwaarden m.b.t. de aanleg
Legt aan de houder(s) van de omgevingsvergunning, bij afgifte van de vergunning, de hiernavolgende lasten op:
LAST 1 – Aanpassing openbare weg en riolering
Als vergunninghouder ben je verplicht om de openbare weg bij het project aan te leggen op eigen kosten. Ook de riolering hoort daarbij, zoals aangegeven op de plannen en eventueel aangepast aan de voorwaarden.
LAST 2 – Openbaar groen
Als vergunninghouder ben je verplicht om het openbaar groen bij het project aan te leggen op eigen kosten. Je baseert je daarvoor op de plannen, eventueel aangepast aan de voorwaarden.
TER INFORMATIE: VERPLICHTINGEN BIJ DE CONCRETE UITVOERING VAN LAST 1 EN LAST 2
TECHNISCH DOSSIER
De Stad Gent en Farys stellen minimale kwaliteitseisen aan de technische uitvoering van de werken. Zij zijn immers de toekomstige eigenaars-wegbeheerder en beheerder van het openbaar domein. Het gaat bijvoorbeeld om de materiaalkeuze en de samenstelling van de fundering.
Daarom vragen we om een technisch dossier op te stellen.
Je kan de vereisten waaraan deze plannen en documenten moeten voldoen, opvragen bij de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen. Ze moeten eveneens aan het standaardbestek SB 250 (laatste geldende versie) voldoen.
Het technisch dossier moet zeker volgende zaken bevatten:
Deze zaken zijn indien nodig aangepast aan de voorwaarden uit de vergunning.
Maak het dossier digitaal over aan de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen (deze dienst zorgt voor de interne verspreiding van dit dossier bij de Groendienst en Farys).
De Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, de Groendienst en Farys kunnen hierop opmerkingen geven, aanbevelingen doen en aanpassingen vragen.
Als vergunninghouder heb je er alle belang bij om de aanbevelingen van de technische diensten na te leven en de gevraagde aanpassingen door te voeren. Zo vermijd je dat de Stad Gent of Farys de rioleringswerken, de wegenwerken of de groenaanleg, niet aanvaarden bij de voorlopige oplevering.
Indien nodig zal de Stad Gent bij een gebrekkige uitvoering van de werken een beroep doen op de mogelijkheid om bestuursdwang toe te passen. Dat betekent dat de Stad Gent zelf de wegenwerken/groenaanleg uitvoert in jouw plaats en op jouw kosten. De bestuursdwang is voorzien in artikel 77 van het omgevingsvergunningendecreet.
Om diezelfde reden is het aangewezen om de werken pas op te starten nadat het technisch dossier volledig beantwoordt aan de aanbevelingen van de Stad Gent en Farys.
AANBESTEDING OF ONDERHANDSE OVEREENKOMST
Het technisch dossier dient als basis voor de aanbesteding of onderhandse overeenkomst.
Eenmaal je een aannemer hebt aangeduid, leg je dit voor aan de Stad Gent. Hiervoor maak je een kopie van de inschrijving over aan de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen en de Groendienst.
BEPALEN WAARBORGEN
Op basis van de geraamde kostprijs worden de eventueel te stellen waarborgen vastgelegd. Je stelt deze voor de aanvang van de werken. Zie last 4.
START VAN DE WERKEN
Deel de aanvangsdatum van de werken minstens 14 kalenderdagen vooraf mee aan de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen.
Je belegt vooraf een startvergadering met de ontwerper, de aannemer en het stadsbestuur (Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Farys en de Groendienst).
WEGGRENZEN UITZETTEN
Vóór de start van de wegen- en rioleringswerken moet je als vergunninghouder de weggrenzen ter plaatse uitzetten met voldoende en duidelijk zichtbare tekens. Deze afpaling op het terrein zet je om in een ‘uitzetplan’ dat je aan Projectbureau Ruimte voorlegt ter goedkeuring.
PLAN VAN GRONDOVERDRACHT
Uiterlijk 60 kalenderdagen voor de voorlopige oplevering leg je een ‘plan van grondoverdracht’ voor de kosteloze grondafstand voor aan de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen ter goedkeuring. Dit ‘plan van grondoverdracht’ moet exact overeen komen met het vergunde rooilijnplan.
De technische vereisten waaraan het plan van grondoverdracht moet voldoen, vind je hier. Bij vragen hierover kan je terecht bij Dienst Vastgoed.
VERKEERSBORDEN, STRAATMEUBILAIR EN WEGMARKERINGEN
Als vergunninghouder moet je, op eigen kosten, de nodige verkeersborden en straatmeubilair, zoals paaltjes, laten leveren en plaatsen. Je brengt eveneens de nodige wegmarkeringen aan, zowel aan de wegen binnen de vergunning als aan de bestaande, aanpalende wegen, volgens de aanduidingen van het IVA Mobiliteitsbedrijf van de Stad Gent.
Je kan de opmaak van een signalisatieplan aanvragen bij het Mobiliteitsbedrijf van zodra het technisch dossier volledig beantwoordt aan de aanbevelingen van de Stad Gent/Farys.
In de e-mail naar het Mobiliteitsbedrijf geef je mee wanneer de voorlopige oplevering gepland is. Voor het opmaken van een goedgekeurd signalisatieplan geldt immers een zekere doorlooptijd, wat betekent dat de aanvraag minstens 5 maanden voor de voorlopige oplevering moet gebeuren.
Bij je aanvraag stuur je alle nodige informatie over de geplande heraanleg mee: een gegeorefereerd PDF- en DWG-bestand van het grondplan met daarop aangeduid de eventuele geplande paaltjes (met vermelding van het type) en laadpalen, de route(s) en draaicirkels voor de voertuigen van de brandweer en IVAGO, info over welke weggebruikers welke wegsegmenten wel/niet mogen gebruiken, aanleg conform (woon)erf is (indien van toepassing) en alle andere informatie die nodig is voor de opmaak van het signalisatieplan.
AS-BUILT DOSSIER
Voor de voorlopige oplevering moet je als vergunninghouder een as-built dossier opmaken op eigen kosten. Onder as-built dossier verstaan we meer dan enkel het ‘plan’.
Het bevat minstens volgende zaken:
* Enkel het as-built plan dien je in bij Informatie Vlaanderen. De voorlopige oplevering kan pas doorgaan als er een schriftelijke goedkeuring van Informatie Vlaanderen is over de conformiteit aan het Grootschalig Referentie Bestand of Basiskaart Vlaanderen (GRB).
AFSLUITING WERF
Zolang de openbare weg, de riolering en het openbaar groen niet voorlopig zijn opgeleverd moet de werf afgesloten blijven met een voldoende en stevig hekwerk. Tot zolang duid je de straten aan met een verkeersbord ‘privaat’, en dit aan alle toegangen.
OPLEVERING
Je voert de wegen- en rioleringswerken en het plantklaar aanleggen van de plantvakken in principe in één geheel uit.
De afgewerkte weg, de riolering en het openbaar groen worden voorlopig en definitief opgeleverd in aanwezigheid van de Stad Gent in functie van een latere kosteloze afstand aan de Stad Gent.
De werken (wegen, riolering en openbaar groen worden in 1 keer opgeleverd.
De waarborgtermijn tussen de voorlopige en de definitieve oplevering bedraagt 3 jaar en gaat in op datum van de voorlopige oplevering.
De Stad Gent neemt de aanplant en het onderhoud van het openbaar groen over vanaf de voorlopige oplevering van de werken.
EINDE VAN DE WERKEN
Nadat de openbare weg is aangelegd en de rioleringswerken zijn uitgevoerd, laat je dit weten aan de Dienst Wegen Bruggen en Waterlopen. De beëindiging van het plantklaar aanleggen van de plantvakken deel je mee aan de Groendienst.
CONTACTGEGEVENS
LAST 3 – Aanleg en verplaatsen van nutsvoorzieningen
Als vergunninghouder ben je verplicht om nieuwe nutsvoorzieningen naar en in het project aan te leggen op eigen kosten en/of om bestaande nutsvoorzieningen aan te passen.
In casu betekent dit ook het volgende: om duurzame aanplant van hoogstammen mogelijk te maken, moeten de plantvakken vrij zijn van nutsleidingen. Het verplaatsen van de nutsleidingen naar het nieuwe voetpad is dan ook een last bij de ontwikkeling. De aanvrager draagt de kosten en staat in voor het geven van het verplaatsingsbevel aan de betrokken nutsleidingen die gelegen zijn binnen het toekomstig plantvak. De uit gebruik zijnde leidingen van Fluvius (elektriciteit en gas) moeten niet verplaatst worden, maar wél verwijderd.
Het is verplicht om minimaal volgende nutsvoorzieningen aan te leggen:
Je volgt daarbij strikt de voorwaarden uit de adviezen van de nutsbedrijven.
Je staat zelf in voor de kosten en lasten van het installeren van de openbare verlichting. Dit gebeurt volgens de richtlijnen van de Stad Gent en Fluvius. De Stad Gent neemt bij overdracht van het openbaar domein immers ook het beheer van de verlichting over.
Je vraagt direct na het bekomen van de vergunning advies bij de lichtcel, via openbareverlichting@stad.gent.
Je plaatst de openbare verlichting conform het Lichtplan van de Stad Gent. Alle info over het Lichtplan is te raadplegen via www.stad.gent/gentverlicht.
LAST 4 – Waarborg voor de goede uitvoering van de werken
Als vergunninghouder ben je verplicht om een “bankwaarborg op eerste verzoek” te stellen ter garantie van de goede uitvoering van de wegen-, rioleringswerken en het plantklaar maken van de plantvakken.
Deze waarborg voor de goede uitvoering van de werken bedraagt
Deze bankwaarborg voor de goede uitvoering van de werken wordt verplicht gesteld voor de aanvang van de werken en wordt pas bij grondoverdracht (verlijden van de akte) vrijgegeven.
De financiële instellingen die zich borg stellen voor de houder van de vergunning moeten verplicht gebruik maken van een model van borgakte. Dit model van borgakte kan je opvragen bij de Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning, Balie Bouwen, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel 09 266 79 50 of via bouwen@stad.gent.
LAST 5 – Kosteloze grondafstand
Binnen het jaar na de definitieve oplevering draag je de openbare weg met uitrusting en het openbaar groen kosteloos over aan de Stad Gent.
De Stad Gent controleert het plan van grondoverdracht (zoals ingediend cfr. de verplichtingen bij de concrete uitvoering van last 1 en 2) zowel digitaal als op het terrein alvorens de definitieve oplevering kan plaatsvinden. Eenmaal het plan van overdracht conform verklaard is, ben je verplicht de prekadastratie (= voorafgaande perceelsidentificatie) ervan aan te vragen.
Een notaris van je keuze maakt vervolgens het conform verklaarde plan in analoge versie, samen met een ontwerp van de akte, over aan de Dienst Vastgoed, Sint-Salvatorstraat 16, 9000 Gent, voor nazicht en goedkeuring door de gemeenteraad.
Na goedkeuring door de gemeenteraad zal een notaris van je keuze de akte verlijden. Alle kosten met betrekking tot deze akte (opmaken, verlijden, registreren, overschrijven, ...) zijn ten laste van jou als vergunninghouder.