OTHAELA namens DURABRIK BOUWBEDRIJVEN - DURABRIK ENTREPRISES DE CONSTRUCTION NV diende een omgevingsvergunningsaanvraag in voor gronden gelegen aan Antwerpsesteenweg 528-532 kadastraal gekend als afdeling 19 sectie C nrs. 636F2, 644S, 644P, 646G, 661N, 662T, 662X, 662W, 1247B en 1247A.
Deze aanvraag werd op 29/09/2020 ingediend bij het college van burgemeester en schepenen. Op 27/10/2020 werd het dossier volledig en ontvankelijk verklaard. Op 16/03/2021 werd een wijzigingsverzoek ingediend. Op 24/03/2021 werd dit wijzigingsverzoek aanvaard en werd beslist dat er een nieuw openbaar onderzoek gevoerd moest worden. De uiterste beslissingstermijn werd hierdoor met 60 dagen verlengd. Deze wijziging heeft geen betrekking op het voorwerp van deze gemeenteraad, want gaat louter om de ontheffing van het verbod op ontbossing met een nieuw boscompensatievoorstel en een aangepast bronbemalingsvoorstel met een extra toegevoegde “ondersteuningsnota bemalingsstudie”.
Beschrijving aanvraag:
De aanvraag voorziet een woonproject binnen een kasteeldomein langs de Antwerpsesteenweg, in de kern van Sint-Amandsberg. Het terrein grenst aan de noordoostzijde aan de Antwerpsesteenweg en de Antwerpsevoetweg. Aan de zuidoostzijde bevindt zich de scholensite van het Sint-Janscollege in de Heiveldstraat. Langs de andere twee zijden (noordoost en zuidwest) ligt de site tussen twee openbare groenzones, waarvan het Potuitpark als een volwaardig park fungeert en de zuidoostelijke groenzone eerder fungeert als een groene doorsteek tussen de Heiveldstraat en de Achterstraat (Pitterpark).
Voorliggende aanvraag voorziet een woonproject, waarbij de huidige 2 percelen opnieuw worden verenigd tot 1 domein. Het kasteel wordt gerenoveerd tot een meergezinswoning met 5 appartementen, er worden 3 parkvilla’s gebouwd met in totaal 30 appartementen en er wordt een strip van 18 eengezinswoningen voorzien op de grens met het Potuitpark. Daarnaast worden de omliggende terreinen heraangelegd, wordt een openbare fietsdoorsteek aangelegd en een heraanleg en uitbreiding van het openbaar domein voorzien ter hoogte van de toegang.
Ter hoogte van de Antwerpsesteenweg en Antwerpsevoetweg wordt een nieuwe gemeenteweg aangelegd. Een groot deel van het voorplein van het kasteel wordt betrokken bij het openbaar domein. Deze strook van 976m² wordt aangelegd als een openbare groenzone met een nieuwe korte openbare gemeenteweg aan de oostelijke rand van deze strook. Ook deze strook wordt na realisatie van de werken overgedragen aan stad Gent. De weg krijgt een verharding in bandenstroken, met een profiel van 4m breed. Vanaf de weg loopt een wandelpad door de nieuwe groenzone naar de Achterstraat. De rest van de zone wordt vrijgemaakt van verharding en beplant met groen. De grens met het privaat domein worden gemarkeerd door plantvakken.
Het voorliggende woonproject voorziet een uitbreiding van de gemeentewegen: een nieuwe gemeenteweg langs de Antwerpsesteenweg; de aanleg van een nieuwe openbare fietsverbinding en een nieuwe gemeenteweg (uitsluitend voor fietsers, voetgangers en brandweer) in het Potuitpark i.f.v. de ontsluiting van de 18 eengezinswoningen.
Ter hoogte van de Antwerpsesteenweg en Antwerpsevoetweg wordt een nieuwe gemeenteweg aangelegd. Een groot deel van het voorplein van het kasteel wordt betrokken bij het openbaar domein. Deze strook van 976m² wordt aangelegd als een openbare groenzone met een nieuwe korte openbare gemeenteweg aan de oostelijke rand van deze strook. Ook deze strook wordt na realisatie van de werken overgedragen aan stad Gent.
Aan de zuidoostzijde van de site wordt een openbaar fietspad aangelegd die het Potuitpark met het Pitterpark verbindt. Het gaat over een strook van minstens 15m breed en ca. 2454m² groot die in het RUP bestemd is als “zone voor groenas”. Deze grond zal na de realisatie van het fietspad overgedragen worden aan stad Gent.
Het pad in het Potuitpark wordt heraangelegd tot een nieuwe gemeenteweg (uitsluitend voor fietsers, voetgangers en brandweer) i.f.v. de ontsluiting van de 18 eengezinswoningen. Het pad wordt heraangelegd en verbreed met grindgazon. Ter hoogte van de toegang naar de fietsenstallingen van de school Sint-Janscollege wordt een verbreding voorzien, die eveneens dienst doet als keerpunt voor de brandweer. Ook de aansluiting op de Antwerpsevoetweg wordt heraangelegd. Hier wordt een zelfsluitend poortje voorzien om de doorgang voor auto’s te verhinderen.
Verder worden nog aanpassingswerken uitgevoerd aan de bestaande wegenis:
Deze werken vergen geen aanpassingen aan de rooilijn van een gemeenteweg en vormen bijgevolg niet het voorwerp voor de gemeenteraad.
Procedure:
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 4 november 2020 tot 3 december 2020.
Hierbij werden 3 bezwaren ingediend. Een tweede openbaar onderzoek werd gehouden naar aanleiding van een wijzigingslus en loopt van 30 maart 2021 tot 28 april 2021. Gedurende dit tweede openbaar onderzoek werden 2 bezwaren ingediend.
De gemeentelijk omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag (voorlopig) voorwaardelijk gunstig geadviseerd. Dit voorlopig advies van de omgevingsambtenaar is aan dit besluit toegevoegd. Dit verslag bevat eveneens een samenvatting en bespreking van de bezwaren.
Het betreft een voorlopig advies van de van de omgevingsambtenaar aangezien het gewijzigde bemalingsvoorstel nog niet onderzocht is, aangezien het 2de advies van VMM nog niet ontvangen is. Een bemaling betreft louter een exploitatie van ingedeelde inrichtingen of activiteiten die alleen nodig is tijdens de uitvoeringsfase van het project. Bijgevolg moet dit niet verplicht samen ingediend worden volgens art. 7 §2. van het Decreet betreffende de omgevingsvergunning. Dit heeft bijgevolg geen impact op het voorwerp waarover de gemeenteraad een uitspraak moet doen.
In uitvoering van artikel 12 van het decreet over de gemeentewegen keurt de gemeenteraad een rooilijnplan goed. In uitvoering van artikel 31§1 van het decreet betreffende de Omgevingsvergunning neemt de gemeenteraad een beslissing over de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg alvorens de bevoegde overheid een beslissing neemt over de vergunningsaanvraag. De gemeenteraad neemt daarbij kennis van de standpunten, opmerkingen en bezwaren die zijn ingediend tijdens het openbaar onderzoek. De gemeenteraad spreekt zich ook uit over de ligging, de breedte en de uitrusting van de gemeenteweg, en over de eventuele opname in het openbaar domein.
Het vergunningverlenend bestuursorgaan is van oordeel dat een vergunning kan verleend worden op basis van het advies van de omgevingsambtenaar, onder voorbehoud van eventueel bijkomende bezwaren en zonder voorafname te doen met betrekking tot het milieutechnische onderdeel van deze aanvraag (bemaling).
De gemeenteraad is van oordeel dat het voorstel van wegaanleg kan goedgekeurd worden om volgende redenen:
Nieuwe openbare fietsverbinding
In het RUP is de last opgenomen om een openbaar fietspad te voorzien langs de zuidzijde. Deze wordt aangelegd met een volwaardig fietspad. Dit versterkt het groene wandel- en fietsnetwerken voor de buurt en verbindt twee bestaande parken. Het betreft een duidelijke meerwaarde voor de buurt.
Nieuwe gemeenteweg ter hoogte van de Antwerpsesteenweg
Ter hoogte van de Antwerpsesteenweg en Antwerpsevoetweg wordt een nieuwe korte openbare gemeenteweg aangelegd. Deze nieuwe openbare weg is noodzakelijk in functie van de adressering voor de brandveiligheid en een expliciete vereiste vanuit de brandweer. Door de aansluitende groenzone mee over te dragen aan de stad, krijgt deze een betekenis binnen het openbaar domein en kan dit een bijdrage leveren aan de verdere uitbouw van het wijkknooppunt.
Deze bijkomende openbare groenzone bevindt zich namelijk in het wijkknooppunt ter hoogte van een bushalte en versterkt hierdoor het wijkknooppunt. Dit past binnen de structuurvisie 2030 – Ruimte voor Gent, waarbij voorop gesteld wordt in de wijkknooppunten de gebruiksdichtheid van publieke ruimte te verhogen en meer betekenis te geven aan de plek. Ook wordt het beperkt uitbreiden van de groene ruimte in dergelijke wijkknooppunten voorop gesteld.
Nieuwe gemeenteweg (uitsluitend voor fietsers, voetgangers en brandweer) in Potuitpark i.f.v. ontsluiting strip woningen
De aanpassingen in het Potuitpark gebeuren om de fiets-, voetgangers- en brandweertoegankelijkheid van de strip woningen langs daar te organiseren. De keuze om de evacuatieweg van deze woningen langs het bestaande pad in het Potuitpark te organiseren volgt uit het masterplan dat aan de basis lag van het RUP. Dit kwam tot stand in overleg met de stadsdiensten. Aangezien een nieuwe brandweerweg binnen het privaat park een zeer grote impact zou hebben op het bomenbestand, werd de voorkeur gegeven het bestaande pad in het Potuitpark hiervoor te laten gebruiken. Dit vergt louter een beperkte verbreding van het bestaande pad.
Verder wordt bij voorliggende aanvraag ook meteen de aansluiting op de Antwerpsevoetweg aangepakt, wat de veiligheid voor de fietsers o.a. van en naar de school moet verbeteren. Ter hoogte van de toegang van de school wordt het draaipunt voor de brandweer ingezet als een toegangsplein. Deze toegang verdraagt een iets meer verharde toegangszone, alleen voorziet het huidige voorstel wel een zeer hoge verhardingsgraad. Dit kan nog groener ingericht worden en met minder verharding, waarbij extra beplanting wordt voorzien (ipv verharding) langs de perceelsgrens en de zitbanken worden verschoven weg van deze perceelsgrens. Dit wordt als bijzonder voorwaarde opgenomen (zie plan bijlage 2020120950 voorwaarden aanleg Potuitpark).
Bijkomend krijgen de woningen ook een voordeur die uitgeeft op het park. Dit versterkt de levendigheid van het park, dat momenteel omringd wordt door ‘achterkanten’. De paden naar deze voordeuren toe kunnen enkel aanvaard worden als de bijkomende impact op de parkaanleg laag blijft. De woningen zijn ‘te gast’ in het park. Dit betekent concreet dat de toegangen twee per twee gebundeld moeten worden, waardoor tussenin de parkaanleg en parkfunctie maximaal kan gebeuren, met minstens de aanplant van 5 à 6 hoogstammige bomen. Om olifantenpaadjes te voorkomen zullen (groen)obstakels voorzien moeten worden. Een piste is om tussen de paden een meerstammige boom breed te laten uitgroeien, waardoor die zo loop- en fietsbewegingen zoveel als mogelijk kan sturen richting de paden. Hier en daar een strategisch geplaatste zitbank voorzien langs het parkpad kan hier ook toe bijdragen.
Toegangsdeuren tot private gebouwen mogen nooit opendraaien over publiek terrein. Dit is dus niet conform de huidige plannen waarbij zowel de toegangsdeuren als de deuren van de fietsenstallingen voor deze cluster van woningen opendraaien over publiek terrein. Dit dient aangepast te worden en heeft wellicht ook belangrijke consequenties voor de plannen (zie plan bijlage 2020120950 voorwaarden aanleg Potuitpark).
Klimplanten werden nog niet toegevoegd aan het plan geveltekening woningen parkzijde. Dit is een essentieel onderdeel zodat de parkgevels een zo groen mogelijke uitstraling krijgen in relatie tot het park. Het is dus ook nog niet duidelijk hoe dit toegepast zal worden. Dit wordt als voorwaarde opgenomen.
Verder is nog het volgende aandachtspunt, waar we als stad Gent momenteel op een aantal plekken (Watt-site, Nieuwe Molens) toch concrete problemen mee zien. Alle palen en barelen ten spijt, zien we toch dat mensen allerlei redenen hebben om tot voor de deur te (laten) komen met de wagen / camionette / verhuiswagen enz. Het lijkt ons daarom zeker zinvol om in deze vergunning ook expliciet het autovrij karakter van de openbare groenzones te benoemen, waarbij toegang enkel verleend kan worden na een aanvraag inname openbaar domein (IOD). Zo kunnen kopers dit ook op papier zien staan, want ontwikkelaars / immokantoren communiceren hierover vaak niets (of iets anders). Zeker tijdens de waarborgperiode is er anders een problematische leemte, waarbij een IOD nog niet mogelijk is (want het is nog geen openbaar domein). Schade is dan wel voor de ontwikkelaar, maar in die periode moet vermeden worden dat er slechte gewoontes en verworvenheden ontstaan.
De voorgestelde werken voldoen dus aan de huidige en toekomstige behoeften aan zachte mobiliteit. Er wordt voldaan aan de doelstellingen en principes, vermeld in artikel 3 en 4 van het decreet van 3 mei 2019 houdende de gemeentewegen.
Het algemeen bouwreglement van de Stad Gent omvat geen reglementering inzake het opleggen van lasten bij omgevingsvergunningen. Op basis van bovenstaande beoordeling is het redelijk en proportioneel te verantwoorden om in deze omgevingsvergunningsaanvraag lasten op te leggen aan de houder van de vergunning.
Het voorstel van wegenis moet aangepast worden op een aantal punten. Het gaat echter om beperkte aanpassingen die door het vergunningverlenende bestuursorgaan als voorwaarde kunnen opgelegd worden in het kader van de beslissing over deze omgevingsvergunningsaanvraag.
Keurt het rooilijnplan en bijhorend plan met betrekking tot de kosteloze grondafstand, zoals opgenomen in bijlage, goed.
keurt de ligging, breedte en uitrusting van de gemeentewegen, zoals ontworpen in de omgevingsvergunningsaanvraag, gelegen Antwerpsesteenweg 528-532 en kadastraal gekend als afdeling 19 sectie C nrs. 636F2, 644S, 644P, 646G, 661N, 662T, 662X, 662W, 1247B en 1247A, goed mits voldaan wordt aan volgende voorwaarden:
legt aan de houder(s) van de omgevingsvergunning, bij afgifte van de vergunning, de hiernavolgende lasten op:
LAST 1 – Aanleg wegenis en riolering
De houder van de vergunning is verplicht om de openbare wegenis met inbegrip van de riolering, zoals aangegeven op het plan aan te leggen op eigen kosten.
TER INFORMATIE:
In de hoedanigheid van toekomstige eigenaar-wegbeheerder/beheerder van de openbare riolering stellen de Stad Gent en Farys minimale kwaliteitseisen m.b.t. de technische uitvoering (materiaalkeuze, samenstelling fundering, e.d.) van de wegenwerken.
Om die reden moet nog een technisch dossier worden ingediend bij de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen van de Stad Gent en bij Farys.
Het definitieve technische dossier moet (aangepast ingevolge bijkomende technische opmerkingen vanwege de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen of Farys) bestaan uit een grondplan bestaande toestand, grondplannen ontworpen toestand (riolering/ wegenis/groen), lengteprofielen, dwarsprofielen en details van de kunstwerken. De vereisten waaraan deze plannen moeten voldoen, kunnen opgevraagd worden via tdwegen@stad.gent.
Het definitieve technisch ontwerp moet, samen met het bestek, de hydraulische nota en de gedetailleerde raming ter goedkeuring digitaal overgemaakt worden aan de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen (tdwegen@stad.gent).
Dit goedgekeurde definitieve technisch ontwerp dient als basis voor de aanbesteding of onderhandse overeenkomst. Een kopie van de inschrijving moet overgemaakt worden aan de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen.
De aanvangsdatum van de werken moet minimum 14 kalenderdagen vooraf aan de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen worden meegedeeld. De houder van de vergunning belegt vooraf een coördinatievergadering met de ontwerper, de aannemer en het stadsbestuur (Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen).
De uitvoering van de proeven, voorzien in het bestek, kunnen door het stadsbestuur geëist worden. In ieder geval zal de uitslag van de genomen proeven aan de Stad medegedeeld worden.
De houder van de vergunning moet, op zijn kosten, instaan voor het leveren en plaatsen van de nodige verkeersborden en het aanbrengen van de nodige wegmarkeringen, op de site en aan de bestaande, aanpalende weg, volgens de aanduidingen van het IVA Mobiliteitsbedrijf Stad Gent – Cel Verkeerstechnische Taken (VTT) . De houder van de omgevingsvergunning moet daartoe een gegeorefereerd plan (digitaal aan te leveren in dwg en pdf) met aanduiding en inplanting van de aan te brengen verkeerssignalisatie voor nazicht en goedkeuring voor te leggen aan het IVA Mobiliteitsbedrijf Stad Gent – Cel Verkeerstechnische Taken (VTT) via mobiliteit@stad.gent met vermelding ‘VTT – verkavelingsplan’.
Algemene regel inzake uitvoering van de wegenwerken: De wegenwerken worden in principe in één geheel uitgevoerd en volledig afgewerkt, waarna de afgewerkte weg (voorlopig en definitief) opgeleverd kan worden in aanwezigheid van de Stad Gent i.f.v. latere kosteloze afstand aan de Stad Gent (zie verder).
Vóór de voorlopige oplevering moet op kosten van de houder van de omgevingsvergunning een GRB-conform as-built plan opgemaakt worden. Dit as-built plan wordt door de houder van de omgevingsvergunning ingediend bij Informatie Vlaanderen (ter info zie: https://overheid.vlaanderen.be/GRB-As-builtplannen). De voorlopige oplevering kan pas doorgaan als een schriftelijke goedkeuring van Informatie Vlaanderen i.v.m. de conformiteit aan het GRB voorgelegd wordt.
Uitzonderlijk kan van de algemene regel (dus het in één geheel uitvoeren van de wegenis) afgeweken worden: Indien de houder van de vergunning om uitzonderlijke redenen (bijv. omdat de weg schade kan lijden tengevolge van de werken aan de nieuwbouw langsheen de weg) genoodzaakt is om de wegbedding (m.i.v. de voetpaden) - tijdelijk - niet volledig af te werken, kan aan de Stad Gent gevraagd worden om een ‘attest van voldoende uitgeruste weg’ af te leveren op basis waarvan vergunningverlenende overheden de mogelijkheid krijgen om omgevingsvergunningen voor stedenbouwkundige handelingen af te leveren voor nieuwbouw langsheen de nieuwe weg.
Het is de verantwoordelijkheid van de houder van de vergunning om desgevallend op eigen kosten bijkomende maatregelen i.f.v. de veilige openstelling van de nieuwe weg als openbare weg te voorzien.
Het attest moet door de houder van de vergunning aangevraagd worden ten behoeve van toekomstige aanvragers van omgevingsvergunningen voor stedenbouwkundige handelingen.
Het attest kan maar afgeleverd worden in de mate dat door de houder van de vergunning aangetoond wordt dat de niet volledig afgewerkte weg beantwoordt aan de minimumvereisten van een voldoende uitgeruste weg vermeld in artikel 4.3.5 §2 Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening én in de mate dat de weg voldoende veilig is ingericht én onderhouden wordt om opengesteld te kunnen worden voor het publiek.
Dit attest staat los van de procedure tot voorlopige en definitieve oplevering van de weg (zie verder), en heeft evenmin een weerslag op de dwingende termijnen binnen de welke de wegenwerken beëindigd moeten zijn in het geval een waarborg wordt gesteld (zie verder).
LAST 2 – Openbaar groen
De houder van de vergunning is verplicht om het openbaar groen zoals aangegeven op het plan aan te leggen op eigen kosten.
De volgende voorwaarden moeten worden nageleefd:
De houder van de vergunning moet, op zijn kosten, een ontwerper aanstellen voor het opmaken van een ontwerp-beplantingsplan. Het ontwerp moet, samen met de gedetailleerde raming, in dubbel exemplaar overgemaakt worden aan de Groendienst, AC Zuid Woodrow Wilsonplein 1 te 9000 Gent, telefoon 09 323 66 00, mail mailto:groendienst@stad.gent.
Het door het college aangenomen ontwerp dient als basis voor de aanbesteding of onderhandse overeenkomst. De aanduiding van de aannemer moet aan de Groendienst ter goedkeuring voorgelegd worden. Een kopie van de inschrijving, het bestek en de plannen moet door de houder van de vergunning, in dubbel exemplaar, overgemaakt worden aan de Groendienst.
De aanvangsdatum van de werken moet minimum 14 kalenderdagen vooraf aan de Stad worden meegedeeld.
De beëindiging van de werken moet aan de Groendienst worden meegedeeld. De onderhoudsperiode van 3 jaar gaat in op de datum van de voorlopige oplevering van de werken. Op het einde van deze termijn van 3 jaar volgt de definitieve oplevering. De Stad Gent neemt het onderhoud van het openbaar groen over vanaf de definitieve oplevering van de werken.
LAST 3 –Aanleg van nutsvoorzieningen
De houder van de vergunning staat – op eigen kosten – in voor het (laten) aanleggen van nieuwe en/of het (laten) aanpassen van bestaande nutsvoorzieningen naar en in de nieuwe wegenis.
Ongeacht de verplichting tot aanpassing van bestaande nutsvoorzieningen, moeten de volgende nutsvoorzieningen minimaal aangelegd worden:
- elektriciteit
- water
- kabeltelevisie
- telecommunicatie
- openbare verlichting
De voorwaarden uit de adviezen van Fluvius, FARYS, Telenet en Proximus NV dienen strikt nageleefd te worden. De distributiecabine gevraagd door Fluvius wordt in het voorstel binnen het gebouw voorzien. Een vrijstaande cabine is niet toegelaten.
De ontwikkelaar moet telkens instaan voor de kosten en lasten van het installeren van de openbare verlichting. Dit dient te gebeuren volgens de richtlijnen van de Stad Gent (en Eandis), opdat de Stad Gent bij overdracht van het openbaar domein ook het beheer van de verlichting kan overnemen. De ontwikkelaar dient ruime tijd voor de start van de uitvoeringswerken advies op te vragen bij de lichtcel, via het volgende emailadres: openbareverlichting@stad.gent. De openbare verlichting dient telkens conform het Lichtplan te worden geplaatst. Alle info over het lichtplan is te raadplegen via www.stad.gent/gentverlicht.
LAST 4 – Kosteloze grondafstand
De weg (met zijn uitrusting en riolering), alsook de zones voor openbaar groen zullen uiterlijk één jaar na de definitieve oplevering van de laatst uitgevoerde uitrustingswerken kosteloos aan de stad worden afgestaan.
De akte van overdracht wordt verleden voor een notaris die door de houder van de vergunning wordt aangeduid. Alle kosten met betrekking tot deze akte (opmaken, verlijden, registreren, overschrijven, …) zijn ten laste van de houder van de vergunning. Een attest van kosteloze grondafstand is bij het dossier gevoegd.
De basis voor de akte van overdracht is een goed opmetingsplan dat aan een aantal vereisten moet voldoen. Die vereisten moeten worden opgevraagd bij de Dienst Vastgoedbeheer, Sint-Salvatorstraat 16 te 9000 Gent, telefoon 09 266 59 70, email: vastgoedbeheer@stad.gent.
Alvorens de akte kan worden verleden, moet dat opmetingsplan samen met het ontwerp van de akte worden voorgelegd aan de Dienst Vastgoedbeheer voor nazicht en goedkeuring door de gemeenteraad.