2026_CBS_00690 - OMV_2024093065 K - dossier in beroep - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen van een industrieel pand tot een gebouw met atelierruimtes voor kunstenaars - Achterstraat, 9040 Gent - Voorwaardelijk gunstig advies

Het college van burgemeester en schepenen brengt voorwaardelijk gunstig advies uit over de omgevingsaanvraag voor het verbouwen van een industrieel pand tot een gebouw met atelierruimtes voor kunstenaars van NUCLEO vzw, gelegen te Achterstraat 54, 9040 Gent.

 Verzoekt de deputatie  om volgende voorwaarden voor de geplande werken op te nemen:

Rechter zijgevel

Enkel t.h.v. de toegang en ontpitte zone is een deur en accordeonraam toegestaan. T.h.v. de kunstgalerij/expositieruimte zijn louter grote raampartijen voorzien die niet opengaan en aanvatten op 60cm van het maaiveld. Dit cfr. de intekening op het plan.

Fietsparkeren

• De 4 fietsen t.h.v. atelier 4 moeten anders georiënteerd worden. In de huidige plannen is de plaats het dichtst bij de ingang niet vlot toegankelijk. Er is voldoende ruimte beschikbaar zonder de doorgang te hypothekeren.
• Om de plaatsen voor buitenmaatse fietsen beter te beveiligen tegen fietsdiefstal wordt gevraagd een ankerpunt te voorzien waaraan de fietsen vastgemaakt kunnen worden.

Toegankelijkheid

De aanvraag is niet helemaal duidelijk m.b.t. niveauverschillen tussen binnen en buiten, met name (1) t.h.v. de hoofdtoegang en (2) t.h.v. de vluchtweg en trage toegang aan de parkzijde. Er wordt ter verduidelijking opgelegd dat een eventuele opstap tussen binnen en buiten maximaal 2cm mag bedragen.

Het project van de aanvraag dient blijvend te voldoen aan de normbepalingen vermeld in hoofdstuk III (artikel 11 – artikel 35) van de gewestelijke verordening toegankelijkheid.

Verharding

De waterdoorlatende verharding moet uitgevoerd worden met waterdoorlatende materialen, geplaatst op een waterdoorlatende funderingslaag en onderfunderingslaag. De hellingsgraad bedraagt minder dan 2%.

Er mogen geen afvoerkolken voorzien worden. Een verhoogde veiligheidskolk kan, indien deze minimaal 5cm boven de verharding wordt voorzien.

Groendak

Het groendak moet een bufferend vermogen hebben van 50l/m².

Indien de groendaken op de hemelwaterput worden aangesloten, moet er, opdat de kwaliteit van het hemelwater afkomstig van het groendak geschikt zou zijn voor nuttig hergebruik, aandacht besteed worden aan het substraat (beperkte uitloging). Er moet een filter (actief kool) geplaatst worden voor de pompinstallatie.

Riolering

WETTELIJKE BEPALING RIOOLAANSLUITING

De regels rond de rioolaansluiting zijn terug te vinden in het Algemeen en het Bijzonder Waterverkoopreglement. Deze reglementen zijn terug te vinden op www.farys.be/wettelijke-bepalingen.

Op www.farys.be/nl/rioolaansluiting vindt u meer info over: 

-      de specificaties en prijzen van de rioolaansluiting 

-      de belangrijkste aspecten voor de aanleg van de privéwaterafvoer (onder “Mijn privéwaterafvoer”).

Volgens het zoneringsplan is het perceel gelegen binnen centraal gebied of collectief geoptimaliseerd buitengebied: er is riolering aanwezig en die is aangesloten op een waterzuivering. Het is verplicht om afvalwater aan te sluiten op de riolering. De aansluiting van het regenwater (RWA) op het rioleringsnet is niet verplicht.

De interne riolering moet zo ontworpen worden dat een toekomstige aansluiting op een gescheiden rioleringsstelsel mogelijk is (afzonderlijke aansluitingen voor regenwater en afvalwater).

Er is nog geen aparte regenwaterafvoer (RWA)-aansluiting mogelijk. De RWA-leidingen naar de straat is te voorzien als wachtaansluiting. Voorlopig moeten het regen- en afvalwater gezamenlijk naar de riolering afgevoerd worden. Bovendien moeten de RWA-, en DWA-afvoeren naast elkaar worden aangeboden met een tussenafstand van 40 tot 60cm. Hierbij loopt het DWA-gedeelte in een rechte lijn door naar de openbare riolering. Bij een toekomstige aanleg van het openbaar domein zal de riolering gescheiden worden.

Aanwezige (wacht)aansluiting(en) dienen steeds gebruikt/(her)bruikt te worden. Je bent gebonden door de locatie, de diepteligging en het type aansluiting, namelijk afvalwater (=DWA) of regenwater (=RWA) ter hoogte van de rooilijn. Je dient het ontwerp en de aanleg van de privéwaterafvoer – op privéterrein – hierop af te stemmen. Hoe je nagaat of er al een rioolaansluiting aanwezig is, vind je terug op www.farys.be/nl/rioolaansluiting.

In geval geen bestaande aansluiting werd teruggevonden kan een aanvraag voor een nieuwe rioolaansluiting ingediend worden via www.farys.be/nl/rioolaansluiting. De exacte locatie van de nieuwe aansluiting op openbaar terrein moet in overleg met FARYS bepaald worden. Hou rekening met een mogelijk maximale diepte aan de rooilijn van 50 cm (onderkant buis).

Hou er rekening mee dat je ingeval van sloop en herbouw, of grondige renovatie, bij de aanvraag van een nieuwe rioolaansluiting zal moeten aantonen hoe het afvalwater op het betreffende perceel voorheen werd afgevoerd.

Je dient in principe zelf te zorgen voor de verbinding van de privéwaterafvoer met de rioolaansluiting ter hoogte van het overnamepunt (scheiding tussen privaat perceel en openbaar domein). De verbinding van de privéwaterafvoer met de rioolaansluiting op het openbaar domein kan door FARYS gebeuren. De voorwaarden vind je terug op www.farys.be/nl/rioolaansluiting (onder “Verbinding huisaansluiting - privéwaterafvoer”).

PRIVÉWATERAFVOER

De keuring van de privéwaterafvoer is verplicht bij nieuwbouw en herbouw of het realiseren van een bijkomende huisaansluiting. Meer informatie vind je op www.farys.be/keuring-privéwaterafvoer.

Om geurhinder als gevolg van de eigen privéwaterafvoer te voorkomen werden er enkele richtlijnen opgesteld, die je kan terugvinden op www.farys.be/nl/rioolaansluiting (onder “Mijn privéwaterafvoer”).

De openbare riolering kan onder druk komen te staan. Dit betekent dat het waterpeil in de buizen en aansluitingen kan stijgen tot het maaiveld niveau. Houd hier rekening mee bij de aanleg van de privéwaterafvoer.

SEPTISCHE PUT

Je bent verplicht om een septische put te plaatsen:

-          enkel voor zwart/fecaal afvalwater, alle en enkel de toiletten zijn hierop aan te sluiten

-          van minimaal 2000 liter tot 5 IE (IE = inwonerequivalent)

-          +300 l/ IE tem 10 IE

-          +225 l/IE vanaf de 11e IE

Een hulpmiddel om het aantal IE van gebouwen te bepalen is terug te vinden op de technische toelichting van deel 4 van de code van goede praktijk https://www.integraalwaterbeleid.be/nl/publicaties/code-goede-praktijk-rioleringssystemen/Deel4_DWAsystemen_07_2014.pdf 

Er moet blijvend voorzien worden in een septische put.

SLOOP OF GRONDIGE RENOVATIE

Ingeval van sloop, of indien er kans is op beschadiging bij grondige renovatie, dient de rioolaansluiting tijdelijk buiten dienst gesteld te worden. In dit geval moet je de aansluiting(en) op privaat terrein opzoeken ter hoogte van de rooilijn, waterdicht afstoppen en opmeten in afwachting van herbruik. De opmeting geef je door aan FARYS via www.farys.be/nl/melding-buitendienststelling.

Indien tijdens de werkzaamheden onvoorziene hindernissen opduiken (rioleringen, waterlopen, kelders e.d.) dan moet dit meteen worden meegedeeld aan de dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Stadskantoor Gent, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266 79 00, mail: wegen@stad.gent. Of per post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.

Relatie met het openbaar domein

Het is de bouwheer niet toegestaan om zelf het deel van de vluchtweg en zachte toegang (voor voetgangers) op het openbaar domein aan te leggen.

Deze werken zullen door de Stad Gent uitgevoerd worden op kosten van de bouwheer volgens het geldende retributiereglement. Dit dient door de aanvrager verplicht aangevraagd te worden, het aanvraagformulier kan u downloaden via de website www.stad.gent (typ trottoirs en opritten in het zoekveld).

Dit document dient bezorgd te worden aan de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Stadskantoor Gent, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, via mail: wegen@stad.gent. Of met de post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.

Het privédomein moet blijvend zichtbaar afgescheiden zijn van het openbaar domein (bijvoorbeeld door middel van een dorpel, afsluiting, verschil in materialen etc.).

Indien de buitenisolatie aan de parkgevel voorzien wordt voorbij de perceelsgrens, en dus op het terrein van de Stad Gent, moet volgende voorwaarden nageleefd worden.

-      De totale dikte van het pakket voorbij de perceelsgrens (isolatie + afwerking) blijft beperkt tot 14cm. Het isolatiemateriaal moet een warmteweerstand (= Rd-waarde) hebben van minstens 3,0m²K/W. 

-      De isolatie en afwerking veranker je tegen de bestaande gevel. Zorg ervoor dat isolatie of afwerking in geen geval steunt op het terrein van de Stad. Met de fundering van de gevel volg je altijd de perceelsgrens, ook als je de isolatie plaatst. 

-      Vanuit energetisch oogpunt laat je de isolatie best doorlopen tot min. 50cm onder het maaiveldpeil. Zorg er voor dat het isolatiepakket onderaan gesloten is om het ‘wegspoelen’ van ongebonden materiaal bij graafwerken te vermijden. 

-      Om schade aan de nieuwe gevelafwerking te vermijden, bv. bij werken in het park, voorzie je de gevelafwerking van een slagvast materiaal dat minstens 10cm doorgetrokken wordt tot onder het maaiveldpeil en minstens 40cm boven het maaiveldpeil. 

-      Voor de inname van het openbaar domein in functie van voorgevelisolatie verleent de Stad Gent een 'tijdelijk gebruiksrecht’. De oorspronkelijke perceelsgrens blijft dus behouden. 

Verzoekt de deputatie om volgende aandachtspunten op te leggen aan de aanvrager:

Fietsparkeren

De fietsenberging tussen ateliers 10 en 13 ligt dieper in het gebouw. De toegang naar de ruimte heeft een breedte van 1,55m. Indien het bouwtechnisch mogelijk is, wordt gevraagd het naastliggend muurgedeelte (van zo’n 50cm) te verwijderen. Dit kan de bereikbaarheid van de fietsenstalling optimaliseren.

Bij grotere evenementen, waar de fietsparkeercapaciteit onvoldoende blijkt, moeten er extra tijdelijke fietsparkeerplaatsen worden voorzien op eigen terrein. Op die manier wordt de hinder op het openbaar domein beperkt.

Sensibilisering duurzaam mobiliteitsgebruik

De sensibilisering van een duurzaam mobiliteitsgebruik naar bezoekers toe is blijvend belangrijk. Er wordt gevraagd dit op te nemen bij alle publicatie m.b.t. exposities en eventuele evenementen op de site.

Grondwaterbemaling

Een grondwaterbemaling kan noodzakelijk zijn voor de bouwkundige werken of de aanleg van de openbare nutsvoorzieningen. Bij bemaling moet volgens Vlarem minstens een melding van de activiteit gebeuren. Ze kan evenwel vergunningsplichtig zijn en zelfs merplichtig naargelang de ligging, de diepte van de grondwaterverlaging en het opgepompte debiet. De akte of vergunning moet verleend zijn door de bevoegde instantie vooraleer de bemalingswerken kunnen gestart worden.

In een aanvraagdossier voor een vergunning of melding moeten steeds de effecten naar de omgeving onderzocht worden, op basis van de gemodelleerde debieten en het bemalingsconcept, en moet steeds vermeld worden op welke manier zal omgegaan worden met het opgepompte bemalingswater (toepassing van de bemalingscascade). De bemalingsinstallatie dient geplaatst te worden door een erkend boorbedrijf.

Afval

Er werd een sloopopvolgingsplan, een sloopinventaris en een asbestinventaris toegevoegd aan de aanvraag. De verplichting om selectief te slopen, renoveren en/of te ontmantelen staat in artikel 4.3.3 van het Vlaams reglement betreffende het duurzaam beheer van materiaalkringlopen en afvalstoffen (Vlarema).

Het opstellen van een sloopopvolgingsplan is vereist voor vergunningsplichtige sloop- en afbraakwerken van:

-          Niet-residentiële gebouwen met bouwvolume groter dan 1.000m³

-          Residentiële gebouwen met bouwvolume groter dan 5.000m³

-          Infrastructuurwerken met een volume groter dan 250m³

Elke afvoer van afvalstoffen moet gedocumenteerd worden met een identificatieformulier of een afgiftebewijs. De uitvoerder van de bouw-, infrastructuur-, sloop- en ontmantelingswerken bezorgt deze documenten aan de houder van de omgevingsvergunning. Deze dienen 5 jaar bijgehouden te worden.

Stofemissies

De uitvoerder van bouw-, sloop- en infrastructuurwerken moet de emissie van stof zo laag mogelijk houden en moet hiertoe maatregelen treffen.

De verplichte maatregelen staan opgesomd in hoofdstuk 6.12 van Vlarem II.

De aandacht wordt gevestigd op artikel 6.12.3 van deze regelgeving. Dit artikel vermeldt vier concrete maatregelen om stofemissies te voorkomen:

1. afscherming met doeken of zeilen,
2. beneveling van de locatie waar de werken worden uitgevoerd,
3. bevochtiging ter hoogte van de apparatuur,
4. rechtstreekse stofafzuiging op breekhamers, polijstmachines, slijpschijven, boormachines, freesmachines en schuurmachines.

Minimaal 1 van deze 4 maatregelen moet genomen worden.

Als er visueel waarneembare stofverspreiding optreedt kan bijkomende verneveling verplicht zijn.

Asbest

Bij de sloop moet de nodige aandacht besteed worden aan de aanwezigheid van asbest. Meer informatie over het correct omgaan met asbest is terug te vinden op de website van OVAM: https://www.ovam.be/veilig-omgaan-met-asbestafval#Slopen.

De verwijdering van asbesthoudende toepassingen dient te gebeuren volgens de van toepassing zijnde wetgeving. Hierbij wordt verwezen naar bepalingen van hoofdstuk 6.4 van Vlarem II, artikel 12 §4 van het Materialendecreet en naar de bepalingen van titel 3 van boek VI van de Codex over het welzijn op het werk.

Een aantal belangrijke aandachtspunten hierbij zijn (niet limitatieve opsomming):

-      Maatregelen moeten worden getroffen om ervoor te zorgen dat emissies van asbest in het milieu en afvalstoffen van asbest aan de bron worden verminderd en voorkomen.

-      Toepassing moeten worden bevochtigd of gefixeerd voor verwijdering en mogen niet worden gegooid of gebroken. Materialen worden (afzonderlijk) opgeslagen in gesloten verpakkingen.

-      Asbestverdachte toepassingen die niet werden geanalyseerd dienen als asbesthoudend te worden behandeld.

-      De werkgever die de sloopwerkzaamheden uitvoert doet (15 kalenderdagen) voor de aanvang van de werken een melding aan de plaatselijke directie Toezicht op het Welzijn op het Werk (alsook aan zijn preventieadviseur-arbeidsarts).

Tijdens sloopwerken dient extra aandacht te worden besteed aan eerder niet inspecteerbare toepassingen (zoals roofing). Niet eerder geanalyseerde asbestverdachte toepassingen dienen voorafgaand aan de sloopwerken alsnog te worden geanalyseerd of te worden behandeld als asbesthoudende toepassingen. Indien er losgebonden asbesttoepassingen aanwezig zijn, kunnen deze enkel door een erkende asbestverwijderaar worden verwijderd.

Ingedeelde en niet-ingedeelde inrichtingen en activiteiten

Voor Vlarem ingedeelde activiteiten dient er steeds een melding of omgevingsvergunningsaanvraag te worden ingediend. Er dient tevens ten allen tijden voldaan te worden aan de geldende geluidsnormen van Vlarem II.

Openbaar domein en plaatsbeschrijving

De bouwheer/vergunninghouder is steeds verantwoordelijk voor beschadigingen aan de inrichting van het openbaar domein, groenaanleg, bermen, trottoirs, boordstenen, (straat)kolken en de rijweg, die te wijten zijn aan de bouwactiviteit. De dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen herstelt deze beschadigingen op kosten van de bouwheer/vergunninghouder.

De bouwheer/vergunninghouder moet voor de aanvang van de werken een tegensprekelijke plaatsbeschrijving opmaken van de omliggende trottoirs en wegenis met bijzondere aandacht voor de (straat)kolken.

Deze dient bezorgd te worden aan de dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, via afgifte op het Stadskantoor Gent, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266 79 00, via e-mail: wegen@stad.gent of per post aan Stad Gent t.a.v. Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.

Deze dient ten laatste twee weken voor aanvang van de werken verstuurd of afgegeven te worden, indien deze laattijdig ingediend wordt kan deze niet als tegensprekelijk beschouwd worden.

U kan dit door een architect of landmeter laten doen maar u mag dit ook zelf opnemen. (u maakt een aantal algemene foto’s vergezeld van detailfoto’s met reeds aanwezige schade aan het openbaar domein. Bij elke foto zet u een beschrijving en u voegt een plannetje toe met aanduiding van de positie van de foto’s).

Werfzone en werfverkeer

In functie van de werfzone op het openbaar domein is een vergunning Inname Publieke Ruimte noodzakelijk. U vraagt dit digitaal aan via de website www.stad.gent (typ tijdelijke werfzone in het zoekveld). U dient er rekening mee te houden dat de behandeling van deze aanvraag een bepaalde doorlooptijd nodig heeft (zie ook website).

In functie van de organisatie van het werfverkeer dient het Mobiliteitsbedrijf en de cel Minder Hinder gecontacteerd te worden.

De Stad heeft samen met verschillende werkgeversorganisaties uit de bouwsector het ‘Charter Werftransport’ onderschreven waarmee ook rekening gehouden moet worden (https://stad.gent/nl/over-gent-en-het-stadsbestuur/mobiliteit/plannen-projecten-subsidies-cijfers-scholenwerking/scholenwerking/charter-werftransport) .

De Stad Gent wil:

-      Een kind- en fietsvriendelijke stad zijn en zet daarom maximaal in op veilig schoolverkeer en kindvriendelijke fietsroutes.

-      Gevaarlijke situaties vermijden wanneer grote of veelvuldige werftransporten de weg delen met schoolgaande kinderen.

-      Zware transporten maximaal vermijden op piekmomenten in schoolomgevingen, fietsstraten en op routes met veel fietsers.

Zakelijk karakter

Een omgevingsvergunning heeft een zakelijk karakter en wordt steeds verleend onder voorbehoud van burgerlijke rechten.