Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.
Het college van burgemeester en schepenen weigert de aanvraag.
WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?
Robert Bosmans met als contactadres Stapelplein 44 bus 0301, 9000 Gent heeft een aanvraag (OMV_2025114799) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 5 januari 2026.
De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:
• Onderwerp: het verbouwen van een pand (atelier/magazijn) naar een eengezinswoning
• Adres: Stapelplein 43, 9000 Gent
• Kadastrale gegevens: afdeling 1 sectie A nr. 2765Z2
Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 20 januari 2026.
De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.
Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 24 februari 2026.
OMSCHRIJVING AANVRAAG
1. BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT
Omgeving
Het pand uit voorliggende aanvraag bevindt zich langs het Stapelplein in de wijk
‘Sluizeken – Tolhuis – Ham’. De omgeving bestaat voornamelijk uit gesloten residentiële bebouwing, opgebouwd uit 3 bouwlagen met zowel een plat als hellend dak. Aan de overzijde ligt het Handelsdok.
Erfgoedwaarde
Het pand is gelegen binnen een op het gewestplan ingekleurd woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. Binnen deze gebieden wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden gegrond op de wenselijkheid van behoud. Opname in het CHE-gebied bevestigt de cultuurhistorische waarde van het pand.
Deze waarde komt voor dit pand tot uiting in volgende aspecten:
Het gebouw had als functie een stapelhuis. De buurt rond het Handelsdok wordt gekenmerkt door een combinatie van burgerhuizen, arbeiderswoningen en panden gerelateerd aan de industriële activiteit rond het Handelsdok. Het pand heeft dan ook een historische waarde.
De gevel heeft de uitstraling van een typisch eind 19e-eeuwse bepleisterde gevel met getoogde raamopeningen en een doorlopende onderdorpel, enkel de poortopening en blindnissen doen vermoeden dat hierachter een stapelhuis zit.
Volgens de plannen, foto’s en beschrijving in de aanvraag, bestaat de draagstructuur uit een zeer open houten structuur. De dakconstructie werd in het verleden reeds aangepast en deels afgebroken.
Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag betreft het verbouwen van een pand (atelier/magazijn) naar een eengezinswoning.
Morfologie
Het perceel in kwestie is ca. 115 m², heeft een totale diepte van 10,68 m bij een breedte van 7,66 m aan de voorzijde en 10,03 m aan de achterzijde. Het gebouw bestaat uit 2 bouwlagen met een hellend dak, is ingericht als atelier en bevat geen woonfunctie. Het gebouw neemt op zowel de gelijkvloerse- als eerste verdieping het volledige perceel in beslag. De kroonlijsthoogte aan de voorgevel bedraagt +9,67 m en +9,15 m aan de achtergevel met een nokhoogte van +11,2 m (gemeten vanaf het trottoirpeil).
In huidige aanvraag blijft het hoofdgebouw behouden en ingericht met een woonfunctie, wordt het hellende dak verwijderd en wordt er een 3de bouwlaag met plat dak voorzien. De bijkomende bouwlaag heeft een totale hoogte van +11,35 m (gemeten vanaf het trottoirpeil) met aan de achterzijde een plaatselijke verhoging tot +12,85 m. Ter hoogte van de linkerperceelsgrens wordt er een technisch volume voorzien. Dit volume vereist een beperkte ophoging van de linker scheidingsmuur met 1,55 m over een lengte van 2,35 m.
De voorgevel van de nieuwe bouwlaag is teruggetrokken voorzien t.o.v. de voorgevel met 41 cm op de rechterperceelsgrens en 3,41 m op het linkerperceel. De zone aan de voorzijde wordt ingericht als overdekt terras. Er wordt wel een luifel voorzien in het verlengde van de voorgevel, die 60 cm uitkraagt voorbij de voorgevel op een hoogte van +11,35 m (gemeten vanaf het trottoirpeil). Ten opzichte van de achtergevel is de nieuwe bouwlaag ca. 3,5 m teruggetrokken voorzien. De zone aan de achterzijde is deels voorzien van een dakterras en deels als groendak.
De 3de bouwlaag is intern verbonden met het linker aanpalende gebouw wat ook in eigendom is van de aanvrager. Deze verbinding is in bestaande toestand ook reeds aanwezig.
De bijkomende bouwlaag wordt volledig binnen de bestaande scheidingsmuren opgetrokken en vereist bijgevolg geen wijzigingen aan de scheidingsmuren.
Het bestaande rioleringsstelsel blijft behouden.
Indeling
De gelijkvloerse verdieping is ingericht als garage, werkplaats en berging waarbij de traphal en lift naar de bovenliggende verdiepingen links wordt voorzien. De gelijkvloerse verdieping is aan de achterzijde voorzien van een bestaande mezzanine. De eerste verdieping wordt voorzien van een leefruimte aan de voorzijde, centraal de traphal, badkamer en lift en 2 slaapkamers en dressing aan de achterzijde. De tweede bouwlaag wordt voorzien van een keuken en eetruimte met aan de voor- en achterzijde een dakterras.
Gevels
In de voorgevel worden de bestaande blindnissen open gemaakt in functie van bijkomende ramen. In de achtergevel worden de bestaande gevelopeningen en ramen behouden.
2. HISTORIEK
Er zijn geen relevante vergunningen, meldingen en/of weigeringen bekend voor dit perceel.
BEOORDELING AANVRAAG
3. EXTERNE ADVIEZEN
Volgend extern advies is gegeven:
Geen advies van AWV - District Gent Gewestwegen afgeleverd op 27 januari 2026 onder ref. AV/411/2026/00137.
4. TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN
4.1. Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg
Het project ligt in woongebieden met cultureel, historische en/of esthetische waarde en ambachtelijke bedrijven en kmo's volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
De gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde. In deze gebieden wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud.
Deze zijn bestemd voor de vestiging van industriële of ambachtelijke bedrijven. Ze omvatten een bufferzone. Voor zover zulks in verband met de veiligheid en de goede werking van het bedrijf noodzakelijk is, kunnen ze mede de huisvesting van het bewakingspersoneel omvatten. Tevens worden in deze gebieden complementaire dienstverlenende bedrijven ten behoeve van de ander industriële bedrijven toegelaten, namelijk: bankagentschappen, benzinestations, transportbedrijven, collectieve restaurants, opslagplaatsen van goederen bestemd voor nationale of internationale verkoop.
De gebieden voor ambachtelijke bedrijven en de gebieden voor kleine en middelgrote
ondernemingen. Deze gebieden zijn mede bestemd voor kleine opslagplaatsen van goederen, gebruikte voertuigen en schroot, met uitzondering van afvalproducten van schadelijke aard.
Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005). De locatie is volgens dit RUP gelegen in Artikel 0: Afbakeningslijn grootstedelijk gebied Gent.
4.2. Vergunde verkavelingen
De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.
4.3. Verordeningen
Algemeen Bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 25 maart 2024, van kracht sinds 27 mei 2024.
Het ontwerp is niet in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.
Artikel 4.20 – Natuurlijke verlichting;
Een kamer en een studio moeten daglicht ontvangen. In een appartement, een eengezinswoning, een schakelwoning en een hospitawoning moeten de woonkamer, de keuken en de slaapkamer daglicht ontvangen. Deze daglichten moeten cumulatief aan volgende voorwaarden voldoen:
- Uitmonden in de openlucht
- Voor een slaapkamer in een appartement of een eengezinswoning moet de totale oppervlakte van het daglicht minimum 1/12 van de netto vloeroppervlakte van de slaapkamer bedragen, met een minimum van 1 m². Woonkamers en slaapkamers mogen niet uitsluitend verlicht worden door dakkoepels. Worden niet meegerekend voor de berekening van de oppervlakte: de daglichten in een scheidingsmuur en de vensters of openingen die uitgeven op een overdekte ruimte.
Toetsing: Niet conform:
De achtergevel van het gebouw bevindt zich op de perceelsgrens, waarin zich bestaande gevelopeningen/ramen bevinden. De bestaande gevelopeningen blijven behouden maar de eerste verdieping wordt omgevormd tot woonfunctie. Bij een functiewijziging zal de nieuwe functie integraal moeten voldoen aan bovenstaand artikel. Hierbij worden er 2 slaapkamers ingericht die uitsluitend daglichten ontvangen door openingen die zich op de perceelsgrens bevinden en bijgevolg strijdig zijn met bovenstaand artikel. Dit is niet oplosbaar met een bijzondere voorwaarde, daar dat dit een integrale herindeling van het gebouw zal vereisen. Dit resulteert in het ongunstig beoordelen van de aanvraag.
Gewestelijke verordening hemelwater
De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke hemelwaterverordening 2023 (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023): zie waterparagraaf.
Gewestelijke verordening voetgangersverkeer
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 29 april 1997 houdende vaststelling van een algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.
4.4. Uitgeruste weg
Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.
5. WATERPARAGRAAF
5.1. Ligging project
Het project ligt in een afstroomgebied in beheer van De Vlaamse Waterweg nv - Afdeling Regio West. Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop.
Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project:
- niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.
- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).
- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal).
- niet gelegen in een signaalgebied.
Het perceel is momenteel bebouwd.
5.2. Verenigbaarheid van het project met het watersysteem
Droogte
Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst. De aanvraag voorziet louter een verticale uitbreiding van het bestaande gebouw en een functiewijziging van atelier naar wonen met een gelijkvloerse atelierfunctie. Het bestaande afvoerstelsel blijft behouden.
Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen
Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact. Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop.
Overstromingen
Het projectgebied is volgens de watertoetskaarten niet overstromingsgevoelig. Er wordt geen effect op het overstromingsregime verwacht.
Waterkwaliteit
Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.
5.3. Conclusie
Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag de watertoets doorstaat.
6. NATUURTOETS
Er is geen waardevol groen of boom verwijderd. De aangevraagde activiteiten veroorzaken geen uitstoot van schadelijke stikstofverbindingen. De bijkomende stikstofemissies komen enkel vrij door verkeer of stationaire bronnen tijdens de aanlegfase. Het Stikstofdecreet is niet van toepassing. Het huishoudelijk afvalwater wordt geloosd in de riolering die aangesloten is op een RWZI. Het project zal geen betekenisvolle aantasting impliceren voor de instandhoudingsdoelstellingen van de speciale beschermingszones, noch onherstelbare en onvermijdbare schade berokkenen aan natuur in VEN.
Hieruit wordt besloten dat de aanvraag de natuurtoets doorstaat.
7. PROJECT-M.E.R.-SCREENING
De aanvraag heeft geen milieueffectrapport of project-MER-screening nodig.
8. BEKENDMAKING
De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.
Aangezien de vergunningsaanvraag betrekking heeft op de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom, werd met een beveiligde zending het standpunt van de eigenaars van de aanpalende percelen gevraagd. Er werden geen bezwaarschriften ingediend binnen de vervaltermijn van dertig dagen die ingaat op de dag na de dag van ontvangst van het verzoek om een standpunt.
9. OMGEVINGSTOETS
Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
De aanvraag omvat de herinrichting van een pand dat integraal ingericht is als atelier tot eengezinswoning. De gelijkvloerse atelierfunctie met inpandig parkeren blijft behouden. Het gebouw wordt voorzien van een 3de bouwlaag met plat dak en een beperkt technisch volume. De volume-uitbreiding zorgt voor het verhogen van de bewoonbare oppervlakte alsook komt deze de woonkwaliteit ten goede. De bijkomende bouwlaag is teruggetrokken voorzien met zowel aan de voor- als achterzijde een dakterras. Aan de voorzijde wordt er een luifel voorzien als architecturaal element die in het verlengde van de voorgevel gelegen is. Het bijkomende volume valt binnen de gebruikelijke normen qua bouwdiepte en hoogte. De impact op de aanpalende eigendommen en bij uitbreiding de omgeving is bijgevolg beperkt.
De interne open structuur blijft behouden en de oorspronkelijke gevel wordt geherwaardeerd. Blindnissen worden opengemaakt en er wordt opnieuw geschilderd houten schrijnwerk voorzien met een indeling die verwijst naar de oorspronkelijke 19e-eeuwse indeling.
Het ontwerp houdt rekening met het industriële karakter van het pand en de geschiedenis van deze plek: de openheid in plan blijft behouden, de gevelgeleding en materialisatie wordt geïntegreerd.
De achtergevel van het gebouw bevindt zich op de perceelsgrens, waarin zich bestaande gevelopeningen/ramen bevinden. De bestaande gevelopeningen blijven behouden maar de eerste verdieping wordt omgevormd tot woonfunctie. Hierbij worden er 2 slaapkamers ingericht die uitsluitend daglichten ontvangen door openingen die zich op de perceelsgrens bevinden en bijgevolg strijdig zijn met de geldende regelgeving. Dit is niet oplosbaar met een bijzondere voorwaarde, daar dat dit een integrale herindeling van de verdiepingen zal vereisen. Dit resulteert in het ongunstig beoordelen van de aanvraag. Er zal een aangepast plan met een gewijzigde indeling noodzakelijk zijn die conform het Algemeen Bouwreglement opgemaakt wordt.
CONCLUSIE
Ongunstig, de aanvraag is strijdig met het Algemeen Bouwreglement (artikel 4.20 Natuurlijke verlichting).
WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?
Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.
Bekendmaking
De beslissing wordt bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit.
Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.
De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.
Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.
Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.
Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.
In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:
1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;
2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;
3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.
Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.
Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:
1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;
2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;
3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.
De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.
Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.
Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.
Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.
Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:
1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;
2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;
3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:
een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;
b) het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;
4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.
Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:
1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;
2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;
3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.
Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.
Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.
Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.
De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.
Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.
Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.
Het college van burgemeester en schepenen weigert de omgevingsvergunning voor het verbouwen van een pand (atelier/magazijn) naar een eengezinswoning aan Robert Bosmans gelegen te Stapelplein 43, 9000 Gent.