Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.
Het college van burgemeester en schepenen weigert de aanvraag.
WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?
Joris Deboeverie met als contactadres Egelstraat 39, 9032 Gent heeft een aanvraag (OMV_2025154131) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 24 december 2025.
De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:
• Onderwerp: het regulariseren van bijkomende verharding
• Adres: Egelstraat 39, 9032 Gent
• Kadastrale gegevens: afdeling 30 sectie B nr. 561P
Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 12 januari 2026.
De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.
Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 24 februari 2026.
OMSCHRIJVING AANVRAAG
1. BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT
Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag situeert zich op een perceel op de hoek van de Egelstraat en de Botestraat in Wondelgem. De omgeving bestaat voornamelijk uit vrijstaande eengezinswoningen. Op het perceel bevindt zich een vrijstaande eengezinswoning van 1 bouwlaag, afgewerkt met een hellend dak. De vloerpas van de woning ligt een stuk hoger dan het straatpeil.
De woning werd grondig verbouwd en ook de tuin werd heraangelegd. Deze vergunningsplichtige werken werden zonder vergunning uitgevoerd, zie historiek. Zo werd het dakvolume van de woning aangepast, werd het reliëf van de tuin aangepast en werd er bijkomende verharding aangelegd ter hoogte van de garage en de inkom. De aanpassingen aan de woning en de reliëfwijziging van het perceel zijn strafrechterlijk verjaard. Met deze aanvraag wenst men enkel de regularisatie van bijkomende verharding aan te vragen.
De vergunde oprit (25 m²) en toegang/trap (7 m²) naar de woning werden uitgebreid. De oprit werd verdubbeld in breedte (53 m²) en rechts daarvan werd een nieuwe toegangstrap (12 m²) gemaakt naar de inkomdeur. Links van de woning werd een nieuw pad aangelegd met een oppervlakte van 26 m². Dit pad zou men opnieuw uitbreken als compensatie.
Achteraan de woning en ter hoogte van de woning Botestraat 107 werd het bestaande terras uitgebreid van 51 m² naar 69 m². Oorspronkelijk was het terras hier vrij smal en hield het terras hier 2,52 m en 1,46 m afstand van de aanpalende. Vanaf dit terras liep het maaiveld in een helling af. Het maaiveld van de tuin werd integraal opgehoogd tot op 0,5 m van de perceelsgrens met Botestraat 105 en tot aan de rooilijn. Ter hoogte van de perceelsgrens werd gewerkt met keermuren om dit hoogteverschil op te vangen, ter hoogte van de rooilijn werd een gemetste muur opgetrokken met een hoogte van 1,6 m tot 1,9 m. Het terras werd uitgebreid tot op 0,5 m van de perceelsgrens en dat op een hoogte van 1,6 m t.o.v. het maaiveld van de omgeving. Om inkijk te vermijden werd hier een afsluiting geplaatst van ca. 4 m hoog.
Er wordt opgemerkt dat er een strook verharding, links van de oprit, niet werd ingetekend op de plannen.
2. HISTORIEK
Volgende relevante vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:
Stedenbouwkundige vergunningen
* Op 20/02/1970 werd een vergunning afgeleverd voor het bouwen van een woning. (1970 WO 9).
Stedenbouwkundig misdrijf
Op 25 oktober 2024 werd door de Dienst Toezicht Wonen, Bouwen en Milieu een plaatsbezoek uitgevoerd en hierbij volgende stedenbouwkundige misdrijven vastgesteld;
De stedenbouwkundige misdrijven vermeld onder nummer 1 en 2 zijn ondertussen strafrechtelijk verjaard. Deze vermelde bouwmisdrijven zijn ondertussen strafrechtelijk verjaard en de instandhouding van deze werken is op zich niet strafbaar meer in de huidige wetgeving. De toestand wordt daardoor evenwel niet geregulariseerd en blijft dus onvergund. Dit zal voor een kandidaat-koper geen gevolgen met zich meebrengen.
Wij merken hierbij wel op dat bij het indienen van een eventuele omgevingsvergunningsaanvraag en de beoordeling ervan door het college van burgemeester en schepenen enkel de laatst vergunde toestand zal in aanmerking genomen worden. Er kunnen dus geen rechten geput worden uit de wederrechtelijke toestand.
Op 5 november 2024 is een aanmaning verstuurd om deze verjaarde bouwmisdrijven vrijwillig te herstellen en voor de vaststelling vermeld onder nummer 3 een omgevingsvergunningsaanvraag in te dienen.
BEOORDELING AANVRAAG
3. EXTERNE ADVIEZEN
Overeenkomstig artikel 35 van het omgevingsvergunningsbesluit zijn er geen externe adviezen vereist.
4. TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN
4.1. Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg
Het project ligt in woongebieden volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005). De locatie is volgens dit RUP gelegen in Artikel 0: Afbakeningslijn grootstedelijk gebied Gent.
Het project ligt in het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'STEDELIJK WONEN' (Definitieve vaststelling door de Gemeenteraad op 27 juni 2017). De locatie is volgens dit RUP gelegen in stedelijk woongebied.
De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.
4.2. Vergunde verkavelingen
De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.
4.3. Verordeningen
Algemeen Bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 25 maart 2024, van kracht sinds 27 mei 2024.
Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement, met uitzondering van Artikel 3.2 (beperken van verhardingen): dit artikel stelt dat het verharden van oppervlaktes tot een minimum beperkt moet worden. Verhardingen moeten waar mogelijk als verharding met natuurlijke infiltratie of als waterdoorlatende verharding aangelegd worden.
De verharding in de voortuin werd uitgebreid, zodanig dat er haaks op de straat 2 auto’s naast elkaar geparkeerd worden. Het voorzien van parkeerplaatsen dwars op de straat een claim op het openbaar domein omdat er over een afstand, langer dan een klassieke uitrit van ca. 3 m, niet meer langs de straat kan worden geparkeerd. Ook verhoogt dit de verkeersonveiligheid omwille van de achteruitbeweging die gemaakt moet worden. De verharding is ook niet waterdoorlatend aangelegd.
Gewestelijke verordening hemelwater
De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke hemelwaterverordening 2023. (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023)
Zie waterparagraaf.
4.4. Uitgeruste weg
Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.
5. WATERPARAGRAAF
5.1. Ligging project
Het project ligt in een afstroomgebied in beheer van Stad Gent. Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop.
Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project:
- niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.
- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).
- gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal). De overstromingskans is middelgroot (gebied waar er jaarlijks meer dan 1 % kans is op overstroming).
- gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal). De overstromingskans is klein (gebied waar er jaarlijks 0,1 tot 1 % kans is op overstroming).
- gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal). De overstromingskans is klein onder klimaatverandering.
- niet gelegen in een signaalgebied.
Het perceel is momenteel bebouwd.
5.2. Verenigbaarheid van het project met het watersysteem
Droogte
Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst.
De aanvraag betreft de regularisatie van verhardingen. Volgens de plannen wateren de verhardingen af op eigen terrein. Voor de verhardingen in de voortuin is het niet duidelijk hoe dit dan precies in zijn werk gaat, aangezien deze oprit afhelt richting de woning en de verharding niet waterdoorlatend is aangelegd. De nota geeft aan dat het hemelwater van de oprit wordt opgevangen in een goot. Het is niet duidelijk waarop deze goot aangesloten is. Hemelwater moet vertraagd afgevoerd worden en mag niet rechtstreeks naar de riolering worden afgevoerd. De info hierover ontbreekt in het dossier.
Ook het water dat afwatert van het terras aan de achterkant van de woning wordt in vraag gesteld. Tussen dit terras en de perceelsgrens resteert slechts een strook van 0,5 m. Deze strook is te smal om het hemelwater van het terras te laten infiltreren, bovendien bevindt zich hier een keermuur die vermoedelijk goed gefundeerd werd, waardoor in deze strook nog weinig infiltratie mogelijk is. Er kan hier dus geoordeeld worden dat de afvoer van het hemelwater niet meer op eigen terrein kan worden opgevangen en mogelijks wateroverlast kan veroorzaken bij de aanpalende.
Op basis van bovenstaande moet geoordeeld worden dat de aanvraag de watertoets niet doorstaat.
Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen
Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact. Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop.
Overstromingen
Volgens de pluviale overstromingskaart bestaat er een middelgrote overstromingskans ter hoogte van de wegenis. Indien de voorwaarden uit de gewestelijke verordening en het algemeen bouwreglement inzake hemelwater correct toegepast worden, wordt geen effect op het overstromingsregime verwacht.
Ernstiger overstromingen dan in het verleden zijn niet uit te sluiten en er kan geen sluitende garantie gegeven worden dat er zich op het perceel in de toekomst geen wateroverlast meer zal voordoen.
Waterkwaliteit
Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.
5.3. Conclusie
Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag de watertoets niet doorstaat.
6. NATUURTOETS
Door de onrechtmatig uitgevoerde reliëfwijzigingen ter hoogte van de voordeur, is ook een boom (slangenden) mee verwijderd. In deze aanvraag wordt dit aspect niet aangehaald. In 2019 werd de tuin 'heraangelegd' waarbij alle opgaand groen is verwijderd, waaronder dus ook een boom in de tuinzone aan de kant van de Egelstraat). Een regularisatie moet gepaard gaan met het aanplanten van minstens één nieuwe hoogstammige boom.
Het project zal geen betekenisvolle aantasting impliceren voor de instandhoudingsdoelstellingen van de speciale beschermingszones, noch onherstelbare en onvermijdbare schade berokkenen aan natuur in VEN.
Hieruit wordt besloten dat de aanvraag de natuurtoets niet doorstaat.
7. PROJECT-M.E.R.-SCREENING
De aanvraag heeft geen milieueffectrapport of project-MER-screening nodig.
8. BEKENDMAKING
De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.
Aangezien de vergunningsaanvraag betrekking heeft op de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom, werd met een beveiligde zending het standpunt van de eigenaars van de aanpalende percelen gevraagd. Er werden geen bezwaarschriften ingediend binnen de vervaltermijn van dertig dagen die ingaat op de dag na de dag van ontvangst van het verzoek om een standpunt.
9. OMGEVINGSTOETS
Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
Op het perceel werden ingrijpende stedenbouwkundige werken uitgevoerd zonder vergunning. Dit blijkt uit de vaststellingen van de dienst Toezicht.
Zonder voorafgaande vergunning werden onder meer:
Met de huidige aanvraag wenst men uitsluitend de verhardingen te regulariseren.
Verharding in de voortuin
In de voortuin werd de verharding uitgebreid:
De voortuinstrook maakt ruimtelijk en visueel een sterk verhard en versteend indruk, wat strijdig is met het streven naar een groen en open straatbeeld.
Daarnaast wordt vastgesteld dat links van de oprit een bijkomende verharding aanwezig is die niet werd ingetekend op de plannen. Vermoedelijk betreft het de zone waar het kunstgras werd verwijderd, maar de onderliggende stabilisé behouden bleef. Deze verharding behoort niet tot de vergunde toestand en dient volledig te worden verwijderd.
Terras en ophoging achteraan
Achteraan de woning, ter hoogte van Botestraat 108, werd het terras uitgebreid. Om dit mogelijk te maken, werd ook het maaiveld aangepast en opgehoogd. Deze ingrepen zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden, maar worden niet mee vergund gevraagd. Dit is niet correct.
Het terras:
Dit veroorzaakt ernstige inkijk in het aanpalende perceel en is stedenbouwkundig niet aanvaardbaar.
Het voorzien van een afsluiting van ongeveer 4 m hoogte ter hoogte van dit terras:
Veiligheid, privacy en ruimtelijke kwaliteit
De tuin en het terras bevinden zich in het algemeen op een aanzienlijk hoger niveau dan de straat. Dit roept ernstige vragen op omtrent:
Om de privacy te verbeteren, lijkt men aangewezen op bijkomende afsluitingen bovenop het reeds verhoogde maaiveld, wat leidt tot een nog meer gesloten en onaantrekkelijk beeld. Dit is in strijd met een kwalitatieve en aangename woonomgeving.
Muren aan de rooilijn
De ophoging van het maaiveld loopt door tot aan de rooilijn en wordt daar opgevangen door gemetste muren van ongeveer 1,60 m hoog. Dit is niet aanvaardbaar.
In de voortuin geldt dat:
Samenvattende beoordeling
De huidige aanvraag tracht slechts één onderdeel (de verharding) te regulariseren, terwijl de ruimtelijk meest belastende ingrepen (ophoging maaiveld, uitbreiding terras, keermuren en hoge tuinmuren) buiten beeld blijven. De aanvraag beperkt zich tot één onderdeel, terwijl de ruimtelijk meest ingrijpende werken niet worden opgenomen.
De combinatie van een ongeoorloofde ophoging, een overmatig verharde voortuin, een hoog terras dicht bij de perceelsgrens met inkijk en hoge muren aan de rooilijn leidt tot een ernstige aantasting van het woonkwaliteit van de aanpalenden, een verrommeling en verstening van het straatbeeld en een toestand die niet verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening.
CONCLUSIE
Ongunstig, de aanvraag is niet compleet, de zonder vergunning uitgevoerde werken in de tuinzone getuigen niet van een goede ruimtelijke ordening. De aanvraag doorstaat ook de watertoets niet.
WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?
Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.
Bekendmaking
De beslissing wordt bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit.
Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.
De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.
Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.
Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.
Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.
In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:
1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;
2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;
3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.
Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.
Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:
1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;
2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;
3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.
De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.
Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.
Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.
Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.
Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:
1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;
2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;
3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:
een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;
b) het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;
4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.
Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:
1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;
2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;
3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.
Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.
Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.
Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.
De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.
Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.
Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.
Het college van burgemeester en schepenen weigert de omgevingsvergunning voor het regulariseren van bijkomende verharding aan Joris Deboeverie gelegen te Egelstraat 39, 9032 Gent.