2026_CBS_03945 - OMV_2025097926 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen met functiewijziging van een voormalig voeder- en landbouwbedrijf en het slopen van bijgebouwen - met openbaar onderzoek - Opperhofstraat, 9031 Gent - Gedeeltelijke Vergunning

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

Het college van burgemeester en schepenen verleent gedeeltelijk de vergunning en legt bijzondere voorwaarden op.

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

Emilie Lippens met als contactadres Boskeetstraat 6, 9031 Gent heeft een aanvraag (OMV_2025097926) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 5 januari 2026.

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

• Onderwerp: het verbouwen met functiewijziging van een voormalig voeder- en landbouwbedrijf en het slopen van bijgebouwen

• Adres: Opperhofstraat 26-30, 9031 Gent

• Kadastrale gegevens: afdeling 27 sectie A nrs. 1559A en 1559B

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 23 januari 2026.

De aanvraag volgde de gewone procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 28 april 2026.

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

Het project betreft de herbestemming en herinrichting van een voormalig (para)agrarisch gebouwencomplex in de Opperhofstraat te Drongen (Luchteren), gelegen in agrarisch gebied binnen het gemeentelijk RUP Vinderhoutse Bossen: Leeuwenhof – De Campagne. De site maakt deel uit van een landschappelijk waardevol en historisch gegroeid ensemble, omgeven door verspreide woningen en landbouwgronden, en vormt samen met woningen aan de overzijde van de straat een herkenbare gebouwengroep langs een voldoende uitgeruste lokale weg.

De kern van de aanvraag is de functiewijziging en verbouwing van de voormalige maalderij met silotoren tot een zonevreemde eengezinswoning. Dit hoofdgebouw, dat door zijn hoogte en industriële verschijningsvorm een baken vormt in de omgeving, wordt grotendeels behouden. De silotoren omvat 4 bouwlagen, waarvan 3 die geschikt zijn als woonruimte door hun ruime plafondhoogtes. De 4de bouwlaag met een vrije hoogte van ca. 1,8 m kan enkel gebruikt worden als zolder. Het volume wordt verminderd door het afbreken van achterliggende aanbouwen en het verlagen van de nokhoogte aan de voorzijde van 8,55 m naar 8,10 m. In totaal leidt dit tot een volumeafname van meer dan 1.000 m³, waarbij het resterende bouwvolume van de woning 1.754,10 m³ bedraagt. Dit grote volume is voornamelijk het gevolg van de hoge plafonds op het gelijkvloers en de verdieping, eerder dan in de vloeroppervlakte. De verbouwing respecteert de bestaande betonstructuur en baksteenarchitectuur, met beperkte ingrepen aan de gevels, voornamelijk aan de achterzijde, waar nieuwe beglaasde gevelopeningen worden voorzien met zonwerende luifels. Er wordt overal een nieuwe rood genuanceerde gevelsteen voorzien.

Daarnaast wordt een voormalige varkensstal en maalderijruimte gedeeltelijk gesloopt. De voorliggende garage en het achterste stalgedeelte verdwijnen, terwijl een karaktervol bakstenen volume behouden blijft en herbestemd wordt als bijgebouw bij de woning, met enerzijds tuinberging en anderzijds een kleinschalig kantoor voor vrij beroep. Dit bijgebouw blijft ondergeschikt aan het hoofdgebouw en heeft na sloop een volume van 819,94 m³, wat een aanzienlijke reductie inhoudt ten opzichte van de bestaande toestand. De bestaande vormentaal en materialisatie blijven behouden, met beperkte aanpassingen aan het schrijnwerk. Ter hoogte van de varkensstal achteraan wordt de bestaande zijgevel (onderste 2 meter) behouden. Aanpalend aan deze tuinmuur, ter hoogte van de voormalige beerputten, wordt een zwemvijver met plantengedeelte aangelegd en een grote moestuin, dit alles binnen de contouren van de huidige varkensstal.

Een andere varkensstal wordt gedeeltelijk gesloopt, waarbij een aanpalend verkrot volume volledig wordt verwijderd. Het resterende gebouw blijft in gebruik als productieruimte voor de kweek van paddenstoelen, een zone-eigen landbouwactiviteit. Door deze sloop vermindert het bouwvolume met 459,03 m³ en ontstaat ruimte voor tuin en boomgaard.

Verder omvat het project de volledige sloop van een voormalige exploitatiewoning en een achterliggende veldschuur. Op deze plaats worden weides voorzien voor extensieve begrazing met schapen.

In een bestaande landbouwloods wordt een nieuwe poortopening gerealiseerd in, om een veiligere en brandtechnisch verantwoorde ontsluiting te voorzien. Deze ingreep heeft geen impact op de draagstructuur en wijzigt het uitzicht van het gebouw nauwelijks. Deze landbouwloods wordt gebruikt voor het stallen van landbouwmachines.

Daarnaast wordt nog een andere varkensstal gedeeltelijk gesloopt, waarbij de bovengrondse constructies verdwijnen, maar de ondergrondse mestkelders met een geschatte inhoud van circa 500.000 liter behouden blijven en hergebruikt worden voor regenwateropvang, met mogelijke toekomstige landbouwtoepassingen.

Tot slot voorziet het project in een ingrijpende ontharding van de site. In totaal wordt 1.408 m² verharding verwijderd, waardoor het verharde oppervlak sterk afneemt. Historische kasseien vooraan blijven behouden omwille van hun erfgoedwaarde en functioneren deels als bezoekersparking. De resterende verhardingen zijn beperkt tot terrassen en functionele toegangen en zijn waterdoorlatend of laten infiltratie toe. Hierdoor wordt het hemelwaterbeheer verbeterd en sluit de inrichting beter aan bij de groene en landschappelijke context van de omgeving.

2.       HISTORIEK

Volgende relevante vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Omgevingsvergunningen

* Op 02/12/2021 werd een voorwaardelijke vergunning afgeleverd voor het uitvoeren van omgevingsaanleg portaal de campagne. (OMV_2021009687)

* Op 21/11/2024 werd een voorwaardelijke vergunning afgeleverd voor het rooien van 6 sparren. (OMV_2024125004)

Stedenbouwkundige vergunningen

* Op 22/01/1964 werd een vergunning afgeleverd voor het bouwen van een loods voor meststoffen. (1964 DR 005)

* Op 18/03/1964 werd een vergunning afgeleverd voor het verbouwen van een woning. (1964 DR 037)

* Op 29/04/1965 werd een vergunning afgeleverd voor uitbreiden varkensstal. (1965 DR 051)

* Op 13/09/1967 werd een vergunning afgeleverd voor het bouwen van een hennenstal. (1967 DR 105)

* Op 24/04/1968 werd een vergunning afgeleverd voor het bouwen van een graansilo. (1968 DR 063)

* Op 10/06/1993 werd een vergunning afgeleverd voor verbouwen van een bestaande stal en bijbouwen van een zeugenstal (omvormen van een bestaand mestvarkensbedrijf met 1370 varkens tot een gesloten bedrijf met 224 zeugen). (1992/10116)

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Volgende externe adviezen zijn gegeven:

Voorwaardelijk gunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 30 januari 2026 onder ref. 034392-005/DVS/2026:
BESLUIT VERGUNNINGSAANVRAAG VOORWAARDELIJK GUNSTIG, mits te voldoen aan de hiervoor vermelde maatregelen en reglementeringen. Bijzondere aandachtspunten: - Compartimentering tussen ééngezinswoning en landbouw opslagloods Zie 3. Compartimentering

Ongunstig advies van Agentschap Landbouw en Zeevisserij, buitendienst Oost-Vlaanderen afgeleverd op 16 maart 2026 onder ref. 2026_000541_v1:
Het Agentschap Landbouw en Zeevisserij heeft uw in het onderwerp vermelde adviesvraag vanuit landbouwkundig standpunt onderzocht en formuleert een ongunstig advies.

Op 21 januari 2024 bracht het Agentschap Landbouw en Zeevisserij volgend ongunstig advies uit voor een voorgaande aanvraag (OMV_2021195148) m.b.t. deze site door dezelfde aanvragers (advies met ons kenmerk 2024_000131_v1). Er werd toen een omvorming gevraagd naar enerzijds zonevreemd wonen en anderzijds naar zonevreemde opslag:

Het Agentschap Landbouw en Zeevisserij heeft uw in het onderwerp vermelde adviesvraag vanuit landbouwkundig standpunt onderzocht en formuleert een ongunstig advies.

De aanvraag betreft de functiewijziging van een voormalige landbouwzetel naar een residentiële woning met woningbijgebouwen en opslagloodsen, de sloop van enkele gebouwen en het rooien van sparren. De site is gelegen in agrarisch gebied volgens zijn gewestplanbestemming en opgenomen binnen het Gemeentelijk RUP 159 Vinderhoutse Bossen deelgebied 2 ‘Leeuwenhof- De Campagne’.

Er werd reeds een voorgaande omgevingsvergunningsaanvraag ingediend (OMV2021092510) m.b.t. deze site waarvoor het Agentschap Landbouw en Zeevisserij (voorheen Departement Landbouw en Visserij) ook een ongunstig advies verleend heeft. De voorgaande adviesvraag werd echter ingetrokken door de aanvragers.

De aanvraag wordt nu opnieuw ingediend en omvat de volgende handelingen:

* functiewijziging van (para)landbouw naar een residentiele woning met passieve opslag.

* de gedeeltelijke sloop van de bebouwing en het ontharden van grote delen van de site,

* de sanering van de site, oa op vlak van rondslingerend asbest,

* de site de nevenfunctie van landbouw geven (schapen fokkerij, boomgaard, geen beroepslandbouw),

* loods 15 beperkt verbouwen (aanpassing toegangen, geen structurele werken)

* het vernieuwen van de elektrische technieken, met implementatie van brandmelding en gebruik van pv-panelen.

* 7 sparren rooien en vervangen door loofbomen.

* Het creëren van een gevelserre

Binnen het RIJP is de site gelegen binnen een Z‘one voor landbouw’ en is de site zelf gemarkeerd als portaal ondersteunende functie:’

Zoals ook geformuleerd in de verantwoordingsnota kan de site ofwel gebruikt worden i. f.v. een eengezinswoning ofwel i.f.v. een ‘exploitantenwoning’. Als nevenbestemming met een max. van 30 % van de totale vloeroppervlakte zijn de volgende bestemmingen toegestaan : ‘hoeve- of plattelandstoerisme, een café, de verkoop van hoeveproducten of een sociaal-educatieve functie’.

Het omvormen van de landbouwbedrijfsgebouwen naar opslagloodsen binnen art. 8 van het BVR (Besluit Zonevreemde functiewijzigingen) is bijgevolg niet conform de voorschriften van dit RIJP. Bovendien leidt de omvorming van voormalige landbouwbedrijfsgebouwen naar zonevreemde opslagloodsen veelal tot een oneigenlijk gebruik van de gebouwen. Het Agentschap Landbouw en Zeevisserij is ook van mening dat het niet noodzakelijk is om het gebouwenvolume ooit opgericht i.f.v. (para)agrarische activiteiten te gaan behouden en valoriseren i.f.v. een residentieel gebruik. Indien er positief geoordeeld kan worden over de ruimtelijke toelaatbaarheid van de omzetting naar een zonevreemde functie, conform de omzendbrief RO 2017/01, dient er streng de hand te worden gehouden om bijkomend ruimtebeslag te vermijden en de verhardingsgraad terug te dringen. De doelstellingen voor de open ruimte zoals geformuleerd in het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen zijn immers gericht op een ontharding van het buitengebied en het beperken van het ruimtebeslag door zonevreemde functies, in het bijzonder indien niet kan worden gemotiveerd waarom het behoud van het gebouwenvolume noodzakelijk zou zijn. Het risico op een oneigenlijk gebruik van de site is te groot.

In het voorgaande dossier werd overigens ook al meegedeeld dat de loodsen reeds gebruikt werden als zonevreemde opslagloodsen en dat het hier bijgevolg om een regularisatie van een reeds doorgevoerde functiewijziging gaat, wat juridisch niet mogelijk is; zie ons voorgaande advies met referentienr. 2021_005461_v1 :

We stellen nu echter vast dat het de regularisatie van de omvorming naar opslagloodsen betreft waarbij we in de beschrijvende nota ook nog eens het volgende lezen:

“De site heeft een verloederde indruk, ondanks het feit dat de site nog volledig in gebruik is. Weliswaar niet meer als landbouwbedrijf. Reeds 20 jaar worden de landbouwloodsen gebruikt voor opslag van goederen. De voormalige zonevreemde bedrijfshallen worden gebruikt door kleine KMOs’. Zo is er momenteel op de site een schrijnwerker, bouwfirma, energiebedrijf, ..”

Men maakt een onderscheid tussen de fabrieksgebouwen en de landbouwgebouwen, als zijnde zonevreemd en zone-eigen. Echter stellen we ook vast in de beschrijvende nota dat beide, zowel de veevoederfabriek als het landbouwbedrijf destijds opgericht en uitgebaat werden door dezelfde familie (Goossens). Beide inrichtingen stonden dus in nauwe verbinding met elkaar en in functie van de landbouwactiviteiten op het eigen bedrijf en de landbouwomgeving.. destijds werd een kleinschalige veevoederfabriek ook soms als verbreding van een bestaand landbouwbedrijf aanvaard. Het is dan ook kort door de bocht om te stellen dat deze gebouwen als afzonderlijke entiteiten kunnen beschouwd worden.

Een veevoederfabrikant heeft bovendien ook een nauwe band met landbouw: zowel een groot deel van het inputmateriaal is afkomstig van de landbouw en de output gaat naar de landbouwzetels. Deze binding met de landbouw hebben een schrijnwerker, bouwfirma, energiebedrijf, helemaal niet.

De site wordt omwille van die reden dan ook reeds onvergund aangewend als opslagloodsen en kleine KMO-zone door verschillende bedrijven. Dit betekent een regularisatie van een functiewijziging wat in de regel niet kan.

Dit wordt echter niet meer aangehaald in huidige aanvraag.

Gelet op bovenstaande argumenten wordt er een ongunstig advies verleend:

- de aanvraag is niet conform de voorschriften van het Gemeentelijk RIJP 159 Vinderhoutse Bossen

 Ofwel wordt de woning verder aangewend als exploitantenwoning bij een landbouwactiviteit waarbij er nevenbestemmingen mogelijk zijn (binnen 30 % van het gebouwenvolume) die beschreven staan in de voorschriften ofwel wordt de site verder aangewend i.f.v. een eengezinswoning. Het Agentschap Landbouw en Zeevisserij is van mening dat. i.f.v. louter zonevreemd wonen het te behouden gebouwenvolume aan woningbijgebouwen ondergeschikt dient te zijn aan het max. toegestane woonvolume (1000 m3).

- het omvormen van landbouwbedrijfsgebouwen naar zonevreemde opslagloodsen leidt veelal tot een oneigenlijk gebruik van het agrarische gebied en wordt niet aanvaard. Bovendien is een regularisatie van een reeds doorgevoerde zonevreemde functiewijziging niet regulariseerbaar.

De voorgaande aanvraag werd uiteindelijk ingetrokken door de aanvragers. De huidige aanvraag omvat nu de volgende stedenbouwkundige handelingen:

De functiewijziging en verbouwing van een maalderij met silogebouw tot zonevreemde ééngezinswoning.

De gedeeltelijke sloop van een varkensstal en maalderijruimte met verder gebruik als bijgebouw bij de zonevreemde woning en gebruik als zonevreemd kantoor bij de woning.

De gedeeltelijke sloop van een varkensstal met verder gebruik als productieruimte voor de kweek van paddenstoelen (geen functiewijziging)

De sloop van een bestaande exploitatiewoning en de achterliggende veldschuur

Het creëren van een nieuwe poortopening in een landbouwloods

De gedeeltelijke sloop van een varkensstal

De gedeeltelijke ontharding van de site

In de beschrijvende nota lezen we dat het de bedoeling is om enerzijds een deel van de gebouwen te herbestemmen i.f.v. zonevreemd wonen en kantoorruimte en anderzijds een deel van de gebouwen te behouden i.f.v. landbouwbedrijvigheid. De bestaande bedrijfswoning wordt gesloopt en in de gebouwen van de voormalige maalderij wenst men een functiewijziging door te voeren naar een eengezinswoning:

Het uiteindelijke doel van deze ingrepen is naast het bestendigen van het karakter van de site met een duurzame herbestemming tot woning, ook de landbouwactiviteit te gaan heruitvinden op maat van de omgeving.

We zien een grote vraag in de Gentse rand, van nieuwe jonge boeren die op zoek zijn naar plekken om te boeren. Dit zijn vaak mensen zonder familiaal landbouwverleden en dus ook zonder beschikbare landbouwgrond en al zeker niet in de stadsrand. Het zijn vaak meer experimentele manieren van landbouw, die werken met een korte keten en op een biologische wijze waardoor er met minder productie meer omzet kan gecreëerd worden. Momenteel gebruikt Padoo een voormalige varkensstal voor de verticale teelt van paddenstoelen. Padoo kweekt buitengewone paddenstoelen (geen champignons), volledig organisch & lokaal (meer info www.padoo.be). We hopen dat er nog één of twee zo’n landbouwbedrijven op deze site gevestigd kunnen worden, bij voorkeur met meer experimentele teelten (bijvoorbeeld wasabi wordt vandaag bekeken). Om die reden trachten we redelijk wat agrarische gebouwen te behouden, meer dan Padoo er vandaag strikt gezien nodig heeft.

Het Agentschap Landbouw en Zeevisserij heeft hierbij de volgende opmerkingen/bezwaren:

Er wordt een omvorming gevraagd naar zonevreemd wonen binnen art. 11 van het BVR d.d. 28/11/03 (Besluit van de Vlaamse Regering tot vaststelling van de lijst van toelaatbare zonevreemde functiewijzigingen) en binnen art. 3 van het BVR d.d. 28/11/03 naar kantoorruimte/bijgebouw. Daarnaast wenst men een deel van de gebouwen te behouden i.f.v. agrarische activiteiten. Volgens de nota zouden deze zaken combineerbaar zijn. Bovendien zou dankzij de verruiming van de toelaatbare functiewijzigingen in het RUP de maalderij kunnen herbestemd worden tot woning en niet enkel de bestaande exploitatiewoning.

Het Agentschap Landbouw en Zeevisserij heeft op zich geen bezwaar tegen het slopen van de bestaande bedrijfswoning en het omvormen van een gedeelte van de voormalige maalderij naar een eengezinswoning. Het woonvolume kan echter de max. 1000 m3 niet overstijgen. We lezen in de nota het volgende:

‘De woning krijgt op die manier een volume van 1754,10m3. Dit enorme volume vertaalt zich voornamelijk in de hoge plafonds op het gelijkvloers en de verdieping, eerder dan in de vloeroppervlakte.

Gezien het een verbouwing van het hoofdvolume betreft, en geen herbouw of nieuwbouw doorstaat dit ook de legaliteitstoets en is er geen bezwaar dat de woning meer dan 1000m3 omvat.’

Dit wordt niet aanvaard. Het is niet omdat een functiewijziging kan aanvaard worden van een gebouw naar een eengezinswoning dat het volledige volume van dit gebouw kan omgevormd worden naar een woonvolume.

Daarnaast wordt in de nota het volgende vermeld:

Het combineren van artikel 11, artikel 3 en de te behouden agrarische gebouwen zijn perfect mogelijk. Zo oordeelde de RVVB reeds “Het gedeeltelijk wijzigen van het gebruik van de gebouwen van een landbouwbedrijf is immers enkel mogelijk naar de functie “wonen” indien de rest van de gebouwen (of beter: het landbouwbedrijf) een agrarische functie blijft behouden.” (arrest van 12 oktober 2023 met nummer RvVb-A-2324-0101)

Er wordt o.i. een foutieve interpretatie gedaan van de wetgeving en het Arrest van de RvVB. De aanvraag is o.i. niet conform alle voorwaarden en mogelijkheden van het BVR d.d. 28/11/03. Binnen art. 11 kan er enkel en alleen een gedeeltelijke functiewijziging worden toegestaan naar tijdelijke verblijfsgelegenheden als de landbouw als een nevenbestemming aanwezig blijft. Dit is in voorliggende aanvraag niet het geval. Er kan enkel een functiewijziging naar wonen worden toegestaan waarbij de bedrijfsgebouwen niet kunnen afgesplitst worden en enkel en alleen een nieuw gebruik als woningbijgebouw kunnen hebben. Het nog behouden van een gedeelte van de gebouwen i.f.v. een landbouwgebruik door andere landbouwers kan bijgevolg niet. De aanvraagster zelf is niet gekend als professionele landbouwer. In het bovenvermelde arrest van de RvVB wordt o.i. ook aangehaald dat de combinatie met art. 3 enkel kan ten behoeve van de bewoners van de zonevreemde woning. Men wenst een gedeelte van de voormalige maalderij om te vormen tot een kantoorruimte met sanitair/kitchenette, burelen en vergaderzaal waar ook andere medewerkers zullen werken. Deze kantoorruimte gaat bijgevolg verder dan enkel i.f.v. de bewoners van de woning.

Het Agentschap Landbouw en Zeevisserij herhaalt dan ook de conclusie van haar voorgaande advies:

- de aanvraag is niet conform het BVR d.d. 28/11/03 en de voorschriften van het Gemeentelijk RUP 159 Vinderhoutse Bossen.

- Ofwel wordt de woning verder aangewend als exploitantenwoning bij een landbouwactiviteit waarbij er nevenbestemmingen mogelijk zijn (binnen 30 % van het gebouwenvolume) die beschreven staan in de voorschriften ofwel wordt de site verder aangewend i.f.v. een eengezinswoning. Het Agentschap Landbouw en Zeevisserij is van mening dat. i.f.v. louter zonevreemd wonen het te behouden gebouwenvolume aan woningbijgebouwen ondergeschikt dient te zijn aan het max. toegestane woonvolume (1000 m3).

Opmerking omgevingsambtenaar: het advies van het Departement Landbouw en Zeevisserij wordt niet gevolgd, zie verder onder punten 4.1 en 9.

Geen advies van Vlaamse Landmaatschappij afgeleverd op 17 februari 2026:
VLM wenst geen advies te geven.

Voorwaardelijk gunstig advies van Watering Oude Kale en Meirebeek afgeleverd op 13 maart 2026:
Als beheerders van onbevaarbare waterlopen, werken we aan levende, natuurlijke en veilige waterlopen door een aangepast onderhoud. MAAR DAT KUNNEN WE NIET ALLEEN. Wie langs water woont, moet zich aan regels houden.

Wetgeving

Volgens art. 17 van de wet op de ‘Onbevaarbare Waterlopen’, daterend van 28 december 1967 en latere wijzigingen, zijn de aangelanden, gebruikers en eigenaars van kunstwerken, verplicht doorgang te verlenen, de nodige materialen, gereedschap en werktuigen voor de uitvoering van werken te laten plaatsen, en ook producten die voortkomen van de ruimingswerken binnen een 5-meterstrook vanaf de oever te aanvaarden.

Ook in art. 6 van het decreet van Het Vlaams Parlement van 19 juli 2013 tot wijziging van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het “integraal waterbeleid” worden de onderhoudsstrook en de rechten en plichten van de aangelanden naast de waterloop uitgebreid beschreven.

1)  Vrije strook 5 m

Langs de waterloop dient in alle omstandigheden vanaf de oeverrand (open profiel) of vanaf de rand van de overwelving (gesloten profiel) steeds een vijf meter brede strook volledig vrij te blijven van elke bebouwing en aanplantingen (rekening houdend met de te verwachten volume van de aanplantingen) zodat de toegang tot de waterloop onder meer voor personen en materieel bij uitvoering van werken aan deze waterloop altijd is verzekerd.

Ook opslag of tijdelijke opslag mag niet in de 5m-strook (indien van toepassing).

2)  Afrasteringen

De afrasteringen in de langsrichting van de beek dienen geplaatst op

     - ofwel  0,75 à 1 m. landinwaarts vanaf de taludinsteek van de waterloop

     maximaal 1,50 m. hoog

     - ofwel 5 m. landinwaarts vanaf de taludinsteek van de waterloop

Bij afrasteringen in de dwarsrichting ten opzichte van de waterloop dienen de nodige voorzieningen getroffen om een vrije doorgang binnen de 5 m. strook mogelijk te maken door middel van een opening of een poort met een minimum breedte van 4 m.

3)  Onderhoudslast

De bestaande erfdienstbaarheid met betrekking tot de onderhoudslast van de waterloop blijft behouden. 

De watering kan niet verantwoordelijk worden gesteld voor eventuele schade aan de verharding aangelegd binnen de 5m-strook t.g.v. onderhoudswerken aan de waterloop.

De watering kan niet instaan voor de kosten voor het verwijderen van maai- en ruimingsspecie die normaal binnen de 5m-strook mag worden gedeponeerd.

4)  Grondbewerkingen

Het bewerken van de grond gelegen langs een ingeschreven waterloop mag slechts vanop een afstand van 1 m vanaf de taludinsteek van de waterloop.

5)  Heraanplanten

Bij heraanplantingen langs de betrokken waterloop dienen de bomen, omwille van het mechanisch onderhoud van de waterloop, min. 12 meter van elkaar te staan, geplant op 0,75m à 1 m landinwaarts vanaf de taludinsteek van de waterloop. De bestaande bomen mogen niet ontworteld worden om schade aan het talud te voorkomen.

6)  Ophogingen

Ophogingen binnen de 5 m-onderhoudsstrook worden niet toegelaten. Teneinde onderhoudswerken aan de waterloop uit te voeren dient de onderhoudsstrook vanaf de huidige taludinsteek een vlak verloop (horizontaal) te hebben en dit over de volledige breedte van deze 5 m-onderhoudsstrook. (huidige taludinsteek = plaats van de kop van de talud zoals nu vastgesteld).

7)  Toekomstige ontwikkelingen

De Watering wenst hierbij tevens op te merken dat ook bij verdere ontwikkelingen op het terrein deze regelgeving ten allen tijde dient nageleefd te worden.

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'VINDERHOUTSE BOSSEN: LEEUWENHOF - DE CAMPAGNE' (Besluit tot goedkeuring door de Deputatie op 5 april 2012). De locatie is volgens dit RUP gelegen in zone voor landbouw. 

Bestemming

Deze zone is bestemd voor beroepslandbouw. Als nevenbestemmingen zijn toegelaten: hoevetoerisme, verkoop van eigen landbouwproducten, zorgboerderijen en landbouweducatie. Hobbylandbouw is niet toegelaten.

Bebouwing

Zone Z6b: Onderhoudswerken, verbouwing of hernieuwbouw van gebouwen en constructies van landbouwbedrijven, binnen het vergunde of vergund geachte bouwvolume, zijn toegelaten.

Nieuwbouw van landbouwbedrijfsgebouwen is verboden.

Schuilhokken voor weidedieren zijn verboden.

Inrichtingen en beheer

Verhardingen in de zone voor landbouw zijn verboden, met uitzonde-ring van de verhardingen nodig voor de inrichting en ontsluiting van landbouwerven en -percelen, voor de fiets- en wandelpaden in functie van de groenpool van de Vinderhoutse Bossen en de stedelijke kinderboerderij De Campagne. Alle verhardingen moeten uitgevoerd worden in waterdoorlatende materialen.

Bij zonevreemde woningen zijn geen bijkomende verhardingen toegelaten.

Bebossing van de zone voor landbouw die past in de inrichtingsvisie van de groenpool van de Vinderhoutse Bossen is toegelaten.

De locatie kreeg in het RUP ook een symbolische aanduiding van portaal ondersteunende functie: 

De hoofdgebouwen met de symbolische aanduiding “portaal ondersteunende functie” zijn bestemd als woning, onder de vorm van een eengezinswoning of een exploitatiewoning.

Als nevenbestemming zijn in de hoofd- en de bijgebouwen met een maximum van 30% van de totale vloeroppervlakte toegelaten: hoeve- of plattelandstoerisme, een café, de verkoop van hoeveproducten of een sociaal-educatieve functie.

Bespreking

-          Woning:

De voorschriften van het RUP laten principieel toe dat er in de bestaande gebouwen een eengezinswoning wordt ondergebracht. De hoofdgebouwen met de symbolische aanduiding “portaal ondersteunende functie” zijn bestemd als woning, onder de vorm van een eengezinswoning of een exploitatiewoning. Dit maakt dat een zonevreemde functiewijziging van landbouw naar wonen (toepassing van artikel 4.4.23 van de VCRO en artikel 11 van het besluit zonevreemde functiewijzigingen) hier toegestaan kan worden.

De bestaande exploitatiewoning wordt gesloopt. De eengezinswoning wordt ondergebracht in de bestaande silotoren en maalderij. Het volume van deze woning bedraagt 1.754,10 m³.
De basisrechten voor zonevreemde constructies in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening beperken het volume van zonevreemde woningen tot 1000 m³. De voorschriften van het RUP leggen hier evenwel geen beperkingen op met betrekking tot het volume van de woning, zodat het voorgestelde volume aanvaard kan worden. Zoals de nota aangeeft is dit grote volume het gevolg van hoge plafonds en heeft deze woning geen heel grote footprint.

-          Bijgebouw – complementaire functie

Een voormalige varkensstal en maalderijruimte wordt deels gesloopt, het resterende gedeelte wordt herbestemd als bijgebouw bij de woning, met enerzijds tuinberging en anderzijds een kleinschalig kantoor voor vrij beroep. Dit vereist de toepassing van artikel 3 van het besluit zonevreemde functiewijzigingen om een complementaire kantoorfunctie (max. 100 m² en kleiner dan de woonfunctie) uit te oefenen. 

Met « complementaire functie » worden voornamelijk kantoor- en dienstenfuncties in de ruime zin bedoeld (architect, advocaat, dierenarts, kapsalon, ...), en dit ten behoeve van de bewoners van de zonevreemde woning. De complementaire functie kan ook in niet-woonruimten (zoals stallen) ondergebracht worden.

Volgens de nota betreft het kantoor een architectenkantoor met maximum 3

werknemers naast de zaakvoerder. Dit gaat voorbij aan het doel van artikel 3 van het besluit zonevreemde functiewijzigingen. Met deze aanvraag wordt hier een autonoom kantoor gecreëerd met verschillende medewerkers. We kunnen hier niet meer spreken van een complementaire functie bij het wonen.  

-          Varkensstal - landbouwfunctie
Een bestaande varkensstal wordt gedeeltelijk gesloopt, waardoor het bouwvolume aanzienlijk wordt verminderd. Het resterende gedeelte blijft behouden en wordt gebruikt door een jong landbouwbedrijf dat zich toelegt op de kweek van paddenstoelen. Dit bedrijf beschikt over een landbouwnummer en kan worden beschouwd als een volwaardig, zij het kleinschalig, landbouwbedrijf. De activiteit is daardoor conform de onderliggende agrarische bestemming. Aangezien het om een verderzetting van landbouwgebruik in een bestaand landbouwgebouw gaat, is er geen sprake van een functiewijziging en zijn de uitgevoerde werken niet vergunningsplichtig.

De Stad Gent stimuleert expliciet duurzame en stadsgerichte vormen van landbouw, zoals opgenomen in de Visie op landbouw in en rond Gent. In dit project krijgt een dergelijk landbouwbedrijf de kans om zich verder te ontwikkelen binnen een bestaand gebouw, zonder bijkomende bebouwing op te richten. Dit wordt als positief beoordeeld.

Door het behoud van deze landbouwactiviteit wordt vermeden dat de site volledig evolueert naar residentieel gebruik. Op die manier blijft het perceel minstens gedeeltelijk in actief landbouwgebruik, wat bijdraagt aan een evenwichtige en duurzame invulling van het gebied.

-          Opslagloods

De loods die paalt aan de woning zal dienst doen als loods voor opslag of het stallen van landbouwvoertuigen. De aanvraag verduidelijkt verder niet welke samenwerking hiervoor werd opgezet. Op zich is de voorgestelde functie conform de agrarische bestemming. Er wordt benadrukt dat enkel opslag in functie van landbouwvoertuigen mag aangewend worden. Zonevreemde opslag in functie van zonevreemde bedrijven (tuinaannemers) is absoluut niet toegestaan.

Conclusie

De gedeeltelijke functiewijziging van landbouw naar wonen op deze site is aanvaardbaar en wordt expliciet toegelaten binnen de voorschriften van het geldende RUP. De zonevreemde functiewijziging van een bijgebouw naar een kantoorgebouw daarentegen is niet aanvaardbaar. Volgens de aanvraag wordt hier een architectenbureau ondergebracht met ruimte voor maximaal drie externe medewerkers. Hoewel een kleinschalige kantoorfunctie voor de bewoner principieel kan worden toegestaan, overstijgt de voorgestelde invulling dit ondergeschikt karakter. Het gaat hierdoor niet langer om een nevenfunctie bij het wonen, maar om een autonoom kantoor, wat niet verenigbaar is met de planologische context van de site.

Tegelijk worden twee bestaande landbouwgebouwen behouden en opnieuw ingezet voor landbouwactiviteiten. Dit wordt positief beoordeeld. Op die manier wordt vermeden dat de site volledig evolueert naar residentieel gebruik en blijft de landbouwfunctie hier minstens gedeeltelijk behouden. Gezien de ligging aan de kinderboerderij en de aanduiding van de site als portaalondersteunende functie binnen het RUP, biedt dit mogelijkheden om de landbouwfunctie ruimtelijk en functioneel te laten aansluiten bij de omgeving en om kleinschalige landbouwactiviteiten een meer publieke en educatieve invulling te geven.

Bij zonevreemde functiewijzigingen van landbouw naar wonen wordt in principe streng beoordeeld dat het aandeel bijgebouwen ondergeschikt moet blijven aan de woning. In de bestaande toestand is de site echter sterk bebouwd en deels verouderd, waardoor het geheel vandaag een verloederde indruk nalaat. Dit is bijzonder storend gelet op de ligging binnen het groenportaal De Campagne. Om een substantiële ruimtelijke opwaardering en het opruimen van de site mogelijk te maken, kan in dit specifieke geval worden aanvaard dat een iets groter aandeel aan bebouwing behouden blijft. De gebouwen die behouden worden, verkeren bovendien nog in een goede bouwkundige staat en lenen zich voor hergebruik in functie van landbouwactiviteiten. Via een bijzondere voorwaarde wordt daarom opgelegd dat deze gebouwen uitsluitend een landbouwfunctie mogen krijgen. Een bijkomende zonevreemde invulling, zoals opslag of andere niet-agrarische functies, is hier niet aanvaardbaar. 

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling. 

4.3.   Verordeningen

Algemeen Bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 25 maart 2024, van kracht sinds 27 mei 2024. 

Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke hemelwaterverordening 2023. (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023)

Zie waterparagraaf. 

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg. 

5.       WATERPARAGRAAF

5.1.  Ligging project

Het project ligt in een afstroomgebied in beheer van Watering Oude Kale en Meirebeek. Het project ligt in de nabijheid van een waterloop in beheer van de Watering Oude Kale en Meirebeek.

Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project:

- niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.

- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).

- gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal). De overstromingskans is middelgroot (gebied waar er jaarlijks meer dan 1% kans is op overstroming).

- gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal). De overstromingskans is klein (gebied waar er jaarlijks 0,1 tot 1 % kans is op overstroming).

- gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal). De overstromingskans is klein onder klimaatverandering.

- niet gelegen in een signaalgebied.

Voor de watertoets wordt er verwezen naar de beheerder van het gebied: Watering Oude Kale en Meirebeek.

Het terrein is momenteel bebouwd.

5.2.  Verenigbaarheid van het project met het watersysteem

Droogte

Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst.

Toetsing gewestelijke verordening (GSV) en algemeen bouwreglement stad Gent (ABR) inzake hemelwater

Algemeen geplande toestand

-nieuwe waterdoorlatende verharding of verharding waarbij het hemelwater naar een aanpalende onverharde strook afwatert

-de te verbouwen daken waarbij het hemelwater naar een aanpalende onverharde strook afwatert

 -paddenstoelkwekerij: 400 m²

 -opslag para-agrarische: 486 m²

 -afdak: 62 m²

-verbouwing waarbij er aan het afvalwaterstelsel van hemel- en afvalwater wordt gewerkt

-Eengezinswoning 243 m² en 92 m² groendak

-Bijgebouw met kantoor 138 m²

-hemelwaterput (20 m³)

-infiltratievoorziening (17 m³ en 40 m², 50 cm diep)

Gescheiden stelsel

De bouwheer voorziet een privaat gescheiden afvoerstel van afval- en hemelwater.

Het privaat afvoerstelsel voor hemelwater mondt, in de mate dat het niet wordt geïnfiltreerd, uit in oppervlaktewater.

Er wordt een IBA voorzien voor de zuivering van het huishoudelijk afvalwater.

Verharding

Er wordt een deel verharding verwijderd (1408 m²).

Alle verhardingen worden waterdoorlatend (kiezels, grind, kasseien) of natuurlijke infiltrerend aangelegd.

Verschillende gebouwen zijn voorzien zonder goten en water natuurlijk af.

Hemelwaterput

Het dak van de eengezinswoning (243 m²) en het bijgebouw met kantoor (138 m²) wordt aangesloten op een hemelwaterput van 20 m³.

De hemelwaterput is voorzien zijn van een operationeel pompsysteem dat hergebruik mogelijk maakt. Naast hergebruik in de eengezinswoning voor sanitair, wasmachine en onderhoud, dient het water ook hergebruikt worden voor het sanitair in het bijgebouw met kantoor.

Het opgevangen hemelwater dient maximaal gebruikt voor toepassingen waar geen drinkwaterkwaliteit voor nodig is.

Naast de hemelwaterput zal er ook nog op de site een hemelwaterbekken bevinden. Dit betreft een ondergrondse kelder van een voormalig varkensstal (landbouwgebouw 15). De bovengrondse structuur van de stal wordt gesloopt. In deze kelder kan er 500 m³ hemelwater verzameld worden. Dit reservoir zal in de toekomst gebruikt worden bij de verder ontwikkeling van het bedrijf.

Groendak

Er wordt een groendak van 92 m² voorzien, het groendak moet zo opgebouwd worden dat het begroeid kan worden met planten en waar er onder de planten een buffervolume voorzien is van minimaal 50 l/m².

Infiltratievoorziening

De in rekening te brengen bedraagt: 381 m²(verbouwing) +92/2 m² (groendak)  -30 m² (hemelwaterput)= 397 m².

De totale afwaterende oppervlakte voor de berekening van de infiltratievoorziening, wordt berekend op 1 292 m². De infiltratieoppervlakte dient conform de GSV een volume van 13,1 m³ en een oppervlakte van 31,76 m² te hebben.

De voorziene infiltratievoorziening is bovengronds (wadi). De bouwheer voorziet een infiltratievoorziening van 17 m³ en een oppervlakte van 40 m².

De infiltratievoorziening is correct gedimensioneerd volgens de GSV.

Er moet toestemming gevraagd worden aan de beheerder van de waterloop (Watering Oude Kale en Meirebeek) voor de lozing op het oppervlaktewater. 

Er wordt voldaan aan de GSV en het ABR. Bovenstaande maatregelen dienen nageleefd te worden.

Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen

Er wordt een machtiging gevraagd voor de renovatie van een bestaand gebouw (gebouw 3) en opslag hemelwater (gebouw 15) die op minder 5 m van gracht (waterloop 12 atlas 1877) bevindt. Hiervoor wordt verwezen naar advies van de waterloopbeheerder.

Er is geen opmerking voor het bestaand te verbouwen gebouw 3 of de bestaande kelder die behouden blijft (gebouw15), maar ter hoogte van dit gebouw 3 wordt op dezelfde (te korte) afstand een nieuw terras en een nieuwe zwemvijver voorzien.

Deze nieuwe constructies dient op minimum 5 m gemeten vanaf de kruin van de oever van de gracht (waterloop 12 atlas 1877) voorzien worden.

Overstromingen

Volgens de pluviale overstromingskaart bestaat er aan de rand van het perceel (zuiden en westen) een middelgrote overstromingskans.

Er wordt een deel verhardingen verwijderd in het zuid-westen waardoor er meer infiltratie ruimte beschikbaar komt.

Om de impact op het overstromingsregime te vermijden

- mag het terrein niet opgehoogd worden

-dienen de voorwaarden uit de gewestelijke verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater strikt toegepast te worden.

-dienen ruimten met kwetsbare functies thv de waterloop (bijgebouw met kantoor) worden best beschermd tegen wateroverlast door het volgen van de richtlijnen omtrent overstromingsveilig bouwen https://vmm.vlaanderen.be/beleid/waterbeleid/overstromingen.

Ernstiger overstromingen dan in het verleden zijn niet uit te sluiten en er kan geen sluitende garantie gegeven worden dat er zich op het perceel in de toekomst geen wateroverlast meer zal voordoen.

Waterkwaliteit

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

5.3.  Conclusie

Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag de watertoets doorstaat. 

6.       NATUURTOETS

Dor de sloop en ontharding kan in meer groenaanleg worden voorzien. Er is een verhoogde groenkwaliteit op de site.

Het project zal geen betekenisvolle aantasting impliceren voor de instandhoudingsdoelstellingen van de speciale beschermingszones, noch onherstelbare en onvermijdbare schade berokkenen aan natuur in VEN.

Hieruit wordt besloten dat de aanvraag de natuurtoets doorstaat. 

7.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag heeft geen milieueffectrapport of project-MER-screening nodig. 

8.       OPENBAAR ONDERZOEK

Het openbaar onderzoek werd gehouden van 30 januari 2026 tot en met 28 februari 2026.
Gedurende dit openbaar onderzoek werden geen bezwaarschriften ingediend. 

9.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
 

Bestemming

De gedeeltelijke functiewijziging van landbouw naar wonen op deze site is aanvaardbaar en in overeenstemming met de voorschriften van het geldende RUP. Het onderbrengen van de woning in de bestaande silotoren en maalderij biedt een duidelijke meerwaarde omdat net deze gebouwen het beeldbepalende en herkenbare hoofdvolume van de site vormen. Door ze te herbestemmen tot woning blijft het verhaal achter de site behouden, terwijl bijkomende nieuwbouw vermeden wordt. De bestaande structuren zijn bovendien geschikt voor wonen. Zo ontstaat een duurzame herbestemming die goed aansluit in deze landelijke omgeving.

De voorgestelde zonevreemde invulling van een bijgebouw als autonoom kantoorgebouw is niet aanvaardbaar, aangezien deze de schaal van een ondergeschikte nevenfunctie bij het wonen overstijgt en daardoor voorbijgaat aan artikel 3 van het besluit zonevreemde functiewijzigingen. De site is gelegen in agrarisch gebied. Het RUP staat hier agrarische activiteiten toe. Daarnaast kan er op de site, door de symbolische aanduiding van portaal ondersteunende functie, een zonevreemde woning worden toegestaan en een nevenfunctie onder de vorm van hoeve- of plattelandstoerisme, een café, de verkoop van hoeveproducten of een sociaal-educatieve functie. Dit zijn reeds 3 functies die hier gecombineerd kunnen worden. Het bijkomend opladen van deze site met een kantoor staat het RUP niet toe en is dan ook niet wenselijk.

Positief is dat twee bestaande landbouwgebouwen behouden blijven en opnieuw voor landbouwactiviteiten worden ingezet, waardoor wordt vermeden dat de site volledig evolueert naar residentieel gebruik en de landbouwfunctie hier minstens gedeeltelijk behouden blijft. Gezien de ligging aan de kinderboerderij en de aanduiding als portaal ondersteunende functie biedt dit bovendien kansen om de landbouwfunctie ruimtelijk en functioneel te laten aansluiten bij de omgeving en kleinschalige landbouwactiviteiten een meer publieke en educatieve invulling te geven.

Hoewel bij zonevreemde functiewijzigingen in principe wordt gestreefd naar een duidelijke ondergeschiktheid van bijgebouwen ten opzichte van de woning, kan in dit specifieke geval worden aanvaard dat iets meer bebouwing behouden blijft om de sterk bebouwde en verloederde site op te kuisen en ruimtelijk op te waarderen. Dit gebeurt onder de uitdrukkelijke voorwaarde dat de te behouden gebouwen uitsluitend voor landbouwdoeleinden worden gebruikt; bijkomende zonevreemde functies, zoals opslag of andere niet-agrarische invullingen, zijn niet aanvaardbaar.

Bebouwing – verharding

De site wordt vandaag gekenmerkt door een zeer hoge bebouwingsgraad en uitgebreide verharding, afkomstig van de vroegere maalderij‑ en landbouwactiviteiten. In het project wordt gekozen voor selectief behoud en gerichte sloop. Hierdoor vermindert het totale bebouwde volume met meer dan de helft, wat leidt tot een duidelijk opener en leesbaarder geheel.

Ook op het vlak van verharding is er een aanzienlijke verbetering. Ongeveer 1.400 m² verharding wordt verwijderd en vervangen door tuin, weide, boomgaard en infiltratiezones. Enkel functioneel noodzakelijke verharding blijft behouden en is grotendeels waterdoorlatend; historische kasseien blijven ter hoogte van de maalderij om het verleden van de site leesbaar te houden. Ten opzichte van de bestaande toestand resulteert dit in een groener, rustiger en duurzamer geheel, met een lagere ruimtelijke belasting.

Er blijft evenwel ook nog steeds een groot aandeel aan bebouwing en verharding behouden. Dit kon hier in dit specifieke geval worden aanvaard om in ruil de sterk bebouwde en verloederde site op te kuisen en ruimtelijk op te waarderen. Een groot deel van de bebouwing wordt ook opnieuw functioneel aangewend voor agrarische functies.

Het behoud van de ondergrondse kelder van deze varkensstal is hiermee niet verenigbaar. De kelder ligt zeer diep ingeplant en bevindt zich tot tegen de perceelsgrens, waardoor de bodem lokaal afgesloten blijft en effectieve waterinfiltratie onmogelijk wordt. Het gebruik van deze kelder als waterbekken biedt geen aantoonbare meerwaarde. Integendeel, het behoud van de kelder zou de beoogde verbetering van de waterhuishouding en ruimtelijke kwaliteit ondermijnen. Om die reden is het ruimtelijk aangewezen dat deze zone integraal wordt onthard en vrijgemaakt, en wordt de sloop van de kelder opgelegd als bijzondere voorwaarde.

Ingedeelde inrichtingen en activiteiten

De aanvrager geeft aan dat er geen activiteiten worden uitgevoerd die indelingsplichtig zijn volgens Vlarem.

De koelcel is minder dan 5 kW, er wordt maar één ton substraat (op basis zaagsel) gebruikt, stallen van 1 tractor, geen gebruik van chemicaliën, geen stookinstallatie, geen gebruik grondwater….

Voor alle inrichtingen en activiteiten voorkomend in de als bijlage I toegevoegde lijst van
Vlarem II dient te allen tijde voldaan te zijn aan de meldings- of vergunningsplicht.

Volgende activiteiten zijn mogelijks indelingsplichtig:

-stoomreiniger vanaf 25 l (rubriek 39)

-opslag gevaarlijke producten in kleine verpakking (rubriek 17.4) 

CONCLUSIE

Gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig, mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg. 

Ongunstig voor de complementaire kantoorfunctie.

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

Uitvoering
Van deze omgevingsvergunning mag worden gebruikgemaakt als de aanvrager niet binnen vijfendertig dagen, te rekenen vanaf de dag na de eerste dag van de aanplakking, op de hoogte is gebracht van de instelling van een schorsend administratief beroep.

Bekendmaking
De beslissing wordt bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit.

Verval van de omgevingsvergunning – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 99.
§ 1. De omgevingsvergunning vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de verwezenlijking van de vergunde stedenbouwkundige handelingen niet wordt gestart binnen de twee jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
2° als het uitvoeren van de vergunde stedenbouwkundige handelingen meer dan drie opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
3° als de vergunde gebouwen niet winddicht zijn binnen vijf jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
4° als de exploitatie van de vergunde activiteit of inrichting niet binnen vijf jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning aanvangt.

De termijn, vermeld in het eerste lid, 1°, kan evenwel, op verzoek van de vergunninghouder, voor een periode van twee jaar verlengd worden als hij aantoont dat de niet-verwezenlijking het gevolg is van een vreemde oorzaak die hem niet kan worden toegerekend. De vergunninghouder dient de aanvraag van de verlenging, op straffe van verval, met een beveiligde zending en minstens drie maanden vóór het verstrijken van de oorspronkelijke vervaltermijn van twee jaar in bij de overheid die de vergunning heeft verleend. Die overheid weigert de aanvraag van de verlenging alleen als:
1° er geen sprake is van een vreemde oorzaak die niet aan de vergunninghouder kan worden toegerekend;
2° de aangevraagde en vergunde handelingen strijdig zijn met inmiddels gewijzigde stedenbouwkundige voorschriften of verkavelingsvoorschriften.

De overheid bezorgt haar beslissing uiterlijk de dag van het verstrijken van de oorspronkelijke vervaltermijn van twee jaar. Bij ontstentenis van een beslissing wordt de verlenging geacht te zijn goedgekeurd. Als de verlenging wordt goedgekeurd, worden de termijnen, vermeld in het eerste lid, 3° en 4°, ook met twee jaar verlengd.

Als de omgevingsvergunning uitdrukkelijk melding maakt van de verschillende fasen van het bouwproject, worden de termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in het eerste lid, gerekend per fase. Voor de tweede fase en de volgende fasen worden de termijnen van verval bijgevolg gerekend vanaf de aanvangsdatum van de fase in kwestie.

§ 2. De omgevingsvergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de exploitatie van de vergunde activiteit of inrichting meer dan vijf opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
2° als de ingedeelde inrichting vernield is wegens brand of ontploffing veroorzaakt ten gevolge van de exploitatie;
3° als de exploitatie op vrijwillige basis volledig en definitief wordt stopgezet overeenkomstig de voorwaarden en de regels, vermeld in het decreet van 9 maart 2001 tot regeling van de vrijwillige, volledige en definitieve stopzetting van de productie van alle dierlijke mest, afkomstig van een of meerdere diersoorten, en de uitvoeringsbesluiten ervan. De Vlaamse Regering kan nadere regels bepalen voor de inkennisstelling van de stopzetting.
§ 3. Als de gevallen, vermeld in paragraaf 1, betrekking hebben op een gedeelte van het bouwproject, vervalt de omgevingsvergunning alleen voor het niet-afgewerkte gedeelte van een bouwproject. Een gedeelte is eerst afgewerkt als het, in voorkomend geval na de sloping van de niet-afgewerkte gedeelten, kan worden beschouwd als een afzonderlijke constructie die voldoet aan de bouwfysische vereisten.
Als de gevallen, vermeld in paragraaf 1 of 2, alleen betrekking hebben op een gedeelte van de exploitatie van de ingedeelde inrichting of activiteit, vervalt de omgevingsvergunning alleen voor dat gedeelte.

Artikel 100.
De omgevingsvergunning blijft onverkort geldig als de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit van een project door een wijziging van de indelingslijst van klasse 1 naar klasse 2 overgaat of omgekeerd.
In geval de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit van een project door een wijziging van de indelingslijst van klasse 1 of 2 naar klasse 3 overgaat, geldt de vergunning als aktename en blijven de bijzondere voorwaarden gelden.

Artikel 101.
De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1 worden geschorst zolang een beroep tot vernietiging van de omgevingsvergunning aanhangig is bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen, overeenkomstig hoofdstuk 9 behoudens indien de vergunde handelingen in strijd zijn met een vóór de definitieve uitspraak van de Raad van kracht geworden ruimtelijk uitvoeringsplan. In dat laatste geval blijft het eventuele recht op planschadevergoeding desalniettemin behouden.

De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de archeologische opgraving, omschreven in de bekrachtigde archeologienota overeenkomstig artikel 5.4.8 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 en in de bekrachtigde nota overeenkomstig artikel 5.4.16 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, met een maximumtermijn van een jaar vanaf de aanvangsdatum van de archeologische opgraving.

De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de bodemsaneringswerken van een bodemsaneringsproject waarvoor de OVAM overeenkomstig artikel 50, § 1, van het Bodemdecreet van 27 oktober 2006 een conformiteitsattest heeft afgeleverd, met een maximumtermijn van drie jaar vanaf de aanvangsdatum van de bodemsaneringswerken.

De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst zolang een bekrachtigd stakingsbevel, zoals vermeld in titel VI van de VCRO, niet wordt ingetrokken, hetzij niet wordt opgeheven bij een in kracht van gewijsde gegane beslissing. De schorsing eindigt van rechtswege wanneer geen opheffing van het stakingsbevel wordt gevorderd of geen intrekking wordt gedaan binnen een termijn van twee jaar vanaf de bekrachtiging van het stakingsbevel.

Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.

De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.

Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.

Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.

Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.

In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:
1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;
2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;
3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.

Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.

Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:
1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;
2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;
3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.

De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.

Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.

Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.

Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.

Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:
1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;
2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;
3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:
a) een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;
b) het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;
4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.

Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:
1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;
2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;
3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.

Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.

Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.

Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.

De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.

Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.

Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.