2026_CBS_02615 - OMV_2025096257 R - omgevingsaanvraag voor het verkavelen van percelen in twee loten bestemd voor halfopen eengezinswoningen en restpercelen - met openbaar onderzoek - Hondelee, 9052 Gent - Vergunning

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6

Het college van burgemeester en schepenen  verleent  de vergunning en legt bijzondere voorwaarden en lasten op.

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

Maria Willaert met als contactadres Hondelee 47, 9052 Gent heeft een aanvraag (OMV_2025096257) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 24 november 2025.

De omgevingsvergunningsaanvraag voor een nieuwe verkaveling handelt over:

• Onderwerp: het verkavelen van percelen in twee loten bestemd voor halfopen eengezinswoningen en restpercelen

• Adres: Hondelee 47, 9052 Gent

• Kadastrale gegevens: afdeling 24 sectie C nrs. 660A, 660C en 660D

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 14 januari 2026.  De aanvraag volgde de gewone procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 17 maart 2026:

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.    BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

De aanvraag omvat het verkavelen van een grond in twee loten bestemd voor halfopen eengezinswoningen langs de straat Hondelee in Zwijnaarde. De omgeving heeft een landelijk karakter. De straat Hondelee vormt een woonlint met daarachter gelegen landbouwgebied. Op het terrein bevindt zich momenteel één halfopen eengezinswoning met enkele aangebouwde bijgebouwen. Verspreid over het perceel staan een twintigtal bomen. Aan de rechterzijde wordt het terrein begrensd door een gracht.

De onbebouwde percelen van het terrein (percelen 1083A en 1071A; samen ca. 5.737 m²) worden herverdeeld in twee bouwloten van telkens ongeveer 544 m², bestemd voor halfopen eengezinswoningen. Deze bouwpercelen worden benoemd als ‘lot 2’ en ‘lot 3’. Het resterende deel van deze percelen, namelijk een 6-meter-brede strook langs de linkerzijde van het terrein en het achterliggende gedeelte dat in agrarisch gebied ligt, wordt uit de verkaveling gesloten. Dit perceel wordt benoemd als ‘lot 4’. Ook de percelen 660A en 660C, waarop de bestaande halfopen woning staat, worden uit de verkaveling gesloten. Deze percelen worden samengevoegd en benoemd als ‘lot 1’.

Binnen de verkavelingsvoorschriften kunnen op de twee nieuwe bouwloten telkens halfopen woningen worden opgericht van maximaal twee bouwlagen, al dan niet aangevuld met een hellend dak. De bouwzone van de gekoppelde woningen ligt op minstens 6,75 m van de rooilijn. De maximale bouwdiepte bedraagt 15 m op het gelijkvloers en 12 m op de verdieping. Elke woning mag volgens het verkavelingsplan tot 9 m breed zijn. De linkse woning houdt een afstand van 4 m tot het perceel met de bestaande woning, terwijl de rechtse woning 3 m afstand bewaart tot het onbebouwde terrein dat buiten de verkaveling blijft. Bijgebouwen zijn enkel toegelaten binnen de afgebakende bouwzone.

2.    HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Omgevingsvergunningen 

Op 24/04/2025 werd een weigering afgeleverd voor het verkavelen van twee percelen in twee kavels voor halfopen bebouwing en restpercelen. (OMV_2025005547 met intern nr. 2025 ZW 317/00/W)

Deze aanvraag werd geweigerd omdat het voorstel zowel de watertoets als de natuurtoets niet doorstond en onvoldoende rekening hield met het landelijke karakter van de omgeving (te grote bouwdiepte en te weinig afstand tot de zijdelingse perceelsgrens).

BEOORDELING AANVRAAG

3.    EXTERNE ADVIEZEN

Volgende externe adviezen zijn gegeven:

Vlaamse waterweg

Voorwaardelijk gunstig advies van De Vlaamse Waterweg nv - Afdeling Regio West afgeleverd op 3 maart 2026: Zie integraal advies als bijlage op het Omgevingsloket.
 

De voorwaarde waaraan voldaan moet worden, is de volgende: In gebieden met een kleine kans op overstroming worden enkel strikt noodzakelijke ophogingen toegestaan om schadegevoelige infrastructuur op hoogte te stellen. Alle niet noodzakelijke ophogingen dienen uit het gebied geweerd te worden. De beoordeling zal gebeuren bij de aanvraag van de omgevingsvergunning voor de bouwwerkzaamheden.

Agentschap Landbouw en Zeevisserij

Voorwaardelijk gunstig advies van Agentschap Landbouw en Zeevisserij, buitendienst Oost-Vlaanderen afgeleverd op 27 februari 2026: Zie integraal advies als bijlage op het Omgevingsloket.

Het Agentschap Landbouw en Zeevisserij kan enkel en alleen akkoord gaan met een verkaveling op voorwaarde dat deze verkaveling zich volledig binnen het woongebied met landelijk karakter bevindt m.a.w. niet alleen de te bebouwen oppervlakte, maar ook de aansluitende tuinzones van de verschillende loten en alle voorzieningen (riolering, toegang, groenzones, bufferstroken, wateropvang …). Het achterliggende agrarische gebied moet zijn agrarische gebiedsbestemming behouden. De aanpalende landbouwpercelen mogen op geen enkele manier negatieve gevolgen (vb. wateroverlast) ondervinden van de geplande werken. Bovendien moet de toegang tot de achterliggende landbouwpercelen ten allen tijden verzekerd blijven. Onder deze voorwaarden wordt een gunstig advies verleend.

Fluvius

Voorwaardelijk gunstig advies van Fluvius afgeleverd op 16 januari 2026 onder ref. 5000119912:
Zie bijlage op het Omgevingsloket

In bijlage kan u onze offerte terugvinden. 

Graag ontvangen wij uw goedkeuring. 

Farys

Gunstig advies van Farys afgeleverd op 9 februari 2026 onder ref. VK-25-172 – 2de advies: Zie integraal advies als bijlage op het Omgevingsloket

Drinkwater

Deze adviesaanvraag betreft het verkavelen van percelen in twee loten bestemd voor halfopen eengezinswoningen en restpercelen.

De nieuwe loten 2 en 3 (voor halfopen bebouwing) van deze verkaveling kunnen op normale en reglementaire wijze aangesloten worden op het bestaand drinkwaterdistributienet. Lot 3 echter wel d.m.v. een verlengde aansluiting.

Er is uiteraard geen uitbreiding noodzakelijk.

De loten 1 en 4 worden uit de verkaveling gesloten.

Ons advies is gunstig.

Riolering - Aanvullende opmerking bij het 2de rioleringsadvies:

Het rioleringsproject DOM-061/07/347-Z werd inmiddels definitief opgeleverd. Binnen dit project werden geen wachtaansluitingen voorzien voor de 2 nieuwe loten.

Er zullen bijgevolg 2 nieuwe rioolaansluitingen noodzakelijk zijn.

Proximus

Gunstig advies van Proximus afgeleverd op 20 januari 2026: Zie integraal advies als bijlage op het Omgevingsloket.

Met aandacht hebben wij uw adviesvraag onderzocht. Proximus voorziet geen uitbreidingen voor de aansluiting van dit project. Aanvragen tot aansluiting op het Proximus netwerk kunnen door de aanvrager gericht worden aan onze klantendienst via het nummer 0800 22 800.  In functie van de beschikbare capaciteit van onze infrastructuur op dat moment, bekijken we de mogelijkheden om een aansluiting te voorzien. Aanvragen tot het verplaatsen of verwijderen van onze apparatuur kan aangevraagd worden via www.proximus.be/afbraak

Wyre

Gunstig advies van Omgevingsloket Wyre afgeleverd op 15 januari 2026 onder ref. 25179508: Zie integraal advies als bijlage op het Omgevingsloket.

Advies Wyre: Aansluitbaar met clausule

Wij zijn nagegaan welke aanpassing van de infrastructuur van Wyre nodig is om de loten uit deze verkavelings- of bouwaanvraag te kunnen aansluiten. Hieruit blijkt dat de nodige infrastructuur op openbaar domein al aanwezig is en dat er geen uitbreiding van het Wyre netwerk dient te gebeuren. Er wordt van ons geen verdere voorwaarde opgelegd.

Indien blijkt dat wij, binnen het jaar na het afleveren van de vergunning, een melding krijgen van de elektriciteitsmaatschappij dat de palen worden weggenomen dan zal bovenstaand advies komen te vervallen. Er zal een geactualiseerde offerte worden opgemaakt aan de aanvrager om het Wyre netwerk ondergronds te brengen, en dit in synergie met de elektriciteitsmaatschappij.

Deze vaststelling omvat niet de aftak- en aansluitkosten van de abonnee. Deze worden met de latere abonnee verrekend. Bij afbraak van gebouwen waarop kabels bevestigd zijn en voor het aanvragen van het verplaatsen van bestaande apparatuur, is het belangrijk om minstens 12 weken voor de start van de werken de aanvraag online in te dienen via https://www.wyre.be/nl/aanpassingswerken.

Indien van toepassing zal hiervoor een aparte offerte worden opgesteld. Wij blijven steeds tot uw dienst voor verdere informatie. https://www.wyre.be/nl/netaanleg

Provincie Oost-Vlaanderen

Geen advies van Provincie Oost-Vlaanderen - Waterbeleid afgeleverd op 16 januari 2026.
 

De dienst Integraal Waterbeleid zal geen advies verlenen bij dit dossier.

Dit neemt evenwel niet weg dat de vergunningverlenende overheid moet instaan voor de watertoets. Dit betekent dat de aanvraag minstens dient afgetoetst te worden aan de bepalingen van de Gewestelijke Hemelwaterverordening 2023.

In het kader van de watertoets dient ook steeds nagegaan te worden of de aanvraag al dan niet is gelegen binnen overstromingsgevoelig gebied. De kaarten met de overstromingsgevoelige gebieden zijn te raadplegen op www.waterinfo.be. Als uit deze kaarten blijkt dat de aanvraag geheel, gedeeltelijk of aanpalend ligt in/aan overstromingsgevoelig gebied, dan dient onderzocht te worden of maatregelen inzake overstromingsveilig bouwen zich opdringen én of ruimte voor overstromingswater verloren gaat en gecompenseerd dient te worden. Het provinciaal beleidskader wateradviezen (pp. 14-19) kan hiervoor als leidraad gebruikt worden.

Vlaamse Landmaatschappij

Geen bezwaar van Vlaamse Landmaatschappij gemeld op 20 januari 2026
Lot 2-3-4 maken deel uit van de ruilverkaveling Schelde-Leie. De rooilijn werd ter hoogte van deze percelen niet gewijzigd. Er is geen bezwaar tegen de voorgestelde verkaveling.

4.    TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebieden met landelijk karakter en agrarische gebieden volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. De woongebieden met een landelijk karakter zijn bestemd voor woningbouw in het algemeen en tevens voor landbouwbedrijven.

De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op ten minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden.

De bouwloten van de verkaveling liggen volledig in de zone ‘woongebied met landschappelijke waarde” Het deel van het terrein dat volgens het gewestplan bestemd is als zone voor agrarisch gebied ligt volledig in het uitgesloten lot van de verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen Bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 25 maart 2024, van kracht sinds 27 mei 2024.

Het ontwerp is in zoverre dit kan worden nagegaan bij een verkavelingsvergunning in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke hemelwaterverordening 2023. (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023)

Zie waterparagraaf.

Gewestelijke verordening toegankelijkheid

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid.

Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

5.    WATERPARAGRAAF

5.1 Ligging project

De percelen zijn gelegen in het stroomgebied van de waterloop nr. OS217 (2de categorie) en bevinden zich volgens de overstromingskaarten in fluviaal overstromingsgevoelig gebied met middelgrote overstromingskans en in pluviaal overstromingsgevoelig gebied met kleine overstromingskans (deels). Het terrein is momenteel bebouwd met één eengezinswoning.

5.2 Verenigbaarheid van het project met het watersysteem

Droogte

Als gevolg van het project zal er minder infiltratie zal zijn van hemelwater.

De voorgestelde bouwzones zijn voldoende compact. Om voldoende garantie te bieden dat er niet overmatig open ruimte zal worden ingenomen door verharding of bebouwing moeten de volgende voorschriften worden aangepast, verwijderd of toegevoegd:

• Nevenbestemming:

    -  Voorschrift: “(…) Er dient steeds voldoende parkeergelegenheid voorzien te worden op eigen terrein hiervoor.”

    -   Actie: schrappen van dit deel van het voorschrift. 

• Bijgebouwen

    -  Voorschrift: “Bijgebouwen zijn enkel toegelaten in de voorziene bouwzone, indien ze conform aan het vrijstellingsbesluit. Een carport of tuinberging moet in de woning geïntegreerd worden. Voor lot 3 zijn bijgebouwen in overstromingsgevoelig gebied (grote en middelgrote kans, huidig en toekomstig klimaat) zijn enkel toegestaan mits compensatie van de ingenomen ruimte voor water.”

    -  Actie: Voorschrift vervangen door “Bijgebouwen zijn enkel toegelaten in de voorziene bouwzone. Een carport of tuinberging moet in de woning geïntegreerd worden.”

• Terrassen:

    -  Voorschrift: De maximale oppervlakte van niet-overdekte constructies (terrassen, paden, zwembad,…) samen bedraagt 80 m².

    -  Actie: Voorschrift vervangen door “De verharding moet worden beperkt tot het strikt noodzakelijke, met een maximum van 80m2 voor het totaal van alle niet-overdekte constructies (terrassen, paden, zwembad, …)” 

Deze acties zijn opgenomen als bijzondere voorwaarden.

Om het negatieve effect van de toekomstige gebouwen en verhardingen op de waterhuishouding te beperken zullen milderende maatregelen opgelegd worden via de toekomstige vergunning(en) inzake stedenbouwkundige handelingen. Deze maatregelen zijn gebaseerd op het algemeen bouwreglement van de stad Gent en de gewestelijke verordening inzake hemelwater (bij een aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning of een melding). Prioriteit moet uitgaan naar hergebruik van hemelwater, en vervolgens naar infiltratie boven buffering met vertraagde afvoer.

Indien voor de bouw een grondwaterbemaling noodzakelijk is voor ofwel de verwezenlijking van bouwkundige werken, ofwel de aanleg van openbare nutsvoorzieningen, dan is dit volgens VLAREM indelingsplichtig (rubriek 53.2) en dient dit gemeld te worden. Het bemalingswater dient zoveel mogelijk terug in de grond gebracht te worden (retourbemaling, infiltratie, ...). Indien dit technisch onmogelijk is dient het bemalingswater in eerste instantie geloosd te worden op oppervlaktewater of op de leiding voor regenwaterafvoer van de openbare riolering.

Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

Overstromingen

Het terrein bevindt zich volgens de overstromingskaarten in fluviaal overstromingsgevoelig gebied met middelgrote overstromingskans en in pluviaal overstromingsgevoelig gebied met kleine overstromingskans (deels). De ruimte voor water die verloren gaat voor de bouw van de woningen bij een overstroming met middelgrote kans bij huidig en toekomstig klimaat is echter niet significant. Er zijn dan ook geen redenen om compensatie te voorzien.

Het effect op het watersysteem werd onderzocht op basis van de beschikbare gegevens. Voorwaarden die worden opgelegd als gevolg van de watertoets, moeten in het kader van behoorlijk bestuur proportioneel zijn ten opzichte van het risico op een schadelijk effect op het watersysteem. Om die reden wordt enkel rekening gehouden met pluviale en fluviale overstromingscontouren met middelgrote tot grote kans van voorkomen en niet met overstromingscontouren met kleine kans van voorkomen. Statistisch doet een pluviale of fluviale overstroming met kleine kans zich in die gebieden slechts voor eens om de 101 jaar en eens om de 1000 jaar. Het risico wordt om die reden dan ook als ‘klein’ benoemd. Rekening houdend met de onzekerheden die alle modellen kenmerken, zeker als het gaat over neerslaggebeurtenissen die niet frequent voorkomen, is het niet wenselijk verregaande voorwaarden op te leggen in gebieden met een kleine kans op pluviale of fluviale overstromingen.

Ruimten met kwetsbare functies kunnen extra beschermd worden tegen wateroverlast door het volgen van de richtlijnen omtrent overstromingsveilig bouwen https://www.vmm.be/water/overstromingen/hoe-je-woning-beschermen. Ernstiger overstromingen dan in het verleden zijn niet uit te sluiten en er kan geen sluitende garantie gegeven worden dat er zich op het perceel in de toekomst geen wateroverlast meer zal voordoen.

De verhardingen die in dit project voorzien worden, zullen geen schadelijke invloed hebben op de waterhuishouding in de omgeving. De bodem van de infiltratievoorziening bevindt zich niet dieper dan de gemiddelde hoogste grondwaterstand. Op basis van de drainageklasse wordt een maximale diepte van 50 cm onder het maaiveld, zoals wordt geadviseerd. .

Waterkwaliteit

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

5.3 Conclusie

Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag de watertoets  doorstaat.

6.    NATUURTOETS

De voorgestelde inplanting van de bouwzones wordt gunstig geadviseerd, ook al zullen hiervoor bomen moeten worden gerooid. Enkel de bomen die moeten gerooid worden in functie van het voorbereiden van de bouwzone zullen mogen gerooid worden.

Het effectieve rooien van de ( vergunningsplichtige ) bomen wordt nog niet vergund bij deze verkaveling. Het rooien van deze bomen in functie van het bouwrijp maken van de bouwzone dient aangevraagd te worden bij de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het oprichten van de woning.

Voor dit project gaan we uit van minder dan 70 000 bijkomende vervoersbewegingen per jaar.

Daarnaast zijn er nog mogelijke stikstofemissies afkomstig van niet-ingedeelde stationaire bronnen van het project en tijdens de aanlegfase door vervoer of niet-ingedeelde stationaire bronnen. Deze zijn echter beperkt.

De NOX uitstoot van het totale project is minder dan de emissies waarbij een overschrijding optreedt van de 1 % minimisdrempel.

Het huishoudelijk afvalwater wordt geloosd in de riolering die aangesloten is op een RWZI. Er wordt niet geloosd op oppervlaktewater.

Het project zal geen betekenisvolle aantasting impliceren voor de instandhoudingsdoelstellingen van de speciale beschermingszones, noch onherstelbare en onvermijdbare schade berokkenen aan natuur in VEN.

Hieruit wordt besloten dat de aanvraag de natuurtoets doorstaat. Het rooien van de bomen in functie van het bouwrijp maken van de loten wordt met deze aanvraag (nog) niet vergund.

7.    PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van het Besluit van de Vlaamse Regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening en heeft betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. Dit wil zeggen dat er voor voorliggend project een project-m.e.r.-screening moet opgemaakt worden.

Een project-m.e.r.-screeningsnota is toegevoegd aan de vergunningsaanvraag. Na onderzoek van de kenmerken van het project, de locatie van het project en de kenmerken van de mogelijke milieueffecten, wordt geoordeeld dat geen aanzienlijke milieueffecten verwacht worden, zoals ook uit de project-m.e.r.-screeningsnota blijkt. Er kan redelijkerwijze aangenomen worden dat een nieuw project-MER geen nieuwe of bijkomende gegevens over aanzienlijke milieueffecten kan bevatten, zodat de opmaak ervan dan ook niet noodzakelijk is.

8.    OPENBAAR ONDERZOEK

Het openbaar onderzoek werd gehouden van 21 januari 2026 tot en met 19 februari 2026.
Gedurende dit openbaar onderzoek werden geen bezwaren ingediend.

9.    OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

Het verkavelen van het terrein in twee loten voor halfopen eengezinswoningen wordt principieel als ruimtelijk inpasbaar beschouwd, gelet op de bestaande context en de gewenste stedenbouwkundige ontwikkelingen. Het perceel dat uit de verkaveling wordt gesloten, is gelegen in agrarisch gebied. Het uitsluiten van deze zone uit de verkaveling is logisch en conform het gewestplan. Het uitgesloten lot behoudt hierdoor zijn agrarische gewestplanbestemming, wat positief is.

De voorgestelde verkaveling leidt tot een dichtheid, op projectniveau, van ca. 13 woningen per hectare op terreinniveau, wat aansluit bij de gewenste woondichtheid voor het buitengebied. Hoewel de omgeving voornamelijk bestaat uit vrijstaande eengezinswoningen, komen er ook enkele halfopen woningen voor. De voorgestelde typologie van gekoppelde eengezinswoningen sluit hier voldoende bij aan en past zich harmonieus in het bestaande bebouwingsbeeld in.

De voorgaande aanvraag voor het verkavelen van dit perceel in 2 loten met het oog op het oprichten van 2 halfopen eengezinswoningen werd geweigerd omdat het voorstel zowel de watertoets als de natuurtoets niet doorstond en onvoldoende rekening hield met het landelijke karakter van de omgeving (te grote bouwdiepte en te weinig afstand tot de zijdelingse perceelsgrens). In het nieuwe voorstel wordt tegemoetgekomen aan deze bezwaren.

De bouwzone, met een maximale bouwdiepte van 15 m op het gelijkvloers, is voldoende compact. De woningen beschikken hiermee nog over voldoende ruimte achtertuinen. Daarnaast wordt ook voldoende afstand gehouden tot de zijdelingse perceelsgrenzen, waardoor het doorzicht naar het achterliggende agrarische landschap voldoende gewaarborgd blijft.

De bouwlijn op 6,75 m van de rooilijn sluit aan bij deze van de omliggende bebouwing en wordt stedenbouwkundig aanvaardbaar geacht. Doordat in deze voortuinstrook geen constructies worden toegelaten en de verharding wordt beperkt tot de strikt noodzakelijke toegankelijkheid en opritten, blijft een maximaal groene inrichting mogelijk met een positief effect op het straatbeeld.

Het verbod op bijgebouwen buiten de bouwzone wordt positief beoordeeld, omdat het voorkomt dat bijkomende overstromingsgevoelige zones worden ingenomen en verdere versnippering van de open ruimte ontstaat. Het huidige voorschrift is echter niet eenduidig geformuleerd en bevat interne tegenstrijdigheden.

-      De bepaling “Bijgebouwen zijn enkel toegelaten in de voorziene bouwzone, indien ze conform aan het vrijstellingsbesluit” dient te worden vervangen door: “Bijgebouwen zijn enkel toegelaten in de voorziene bouwzone.” Deze formulering is biedt meer duidelijkheid en sluit beter aan bij de gewenste ruimtelijke principes.

-      Daarnaast moet de zin “Voor lot 3 zijn bijgebouwen in overstromingsgevoelig gebied (…) enkel toegestaan mits compensatie van de ingenomen ruimte voor water” worden geschrapt, aangezien deze in tegenspraak is met het principe dat bijgebouwen uitsluitend binnen de aangeduide bouwzone zijn toegestaan.

De toegevoegde verkavelingsvoorschriften bepalen dat er maximaal twee bouwlagen zijn toegelaten. Omwille van ruimtelijk rendement en om de realisatie van voldoende kwalitatieve woningen te garanderen, wordt voorgesteld om het woord “maximaal” uit deze bepaling te schrappen. Op die manier wordt verzekerd dat effectief twee volwaardige bouwlagen kunnen worden gerealiseerd en dat de beschikbare ruimte optimaal wordt benut.

Wat de perceelsafsluitingen betreft, vermelden de voorschriften dat zowel hagen als draadafsluitingen mogelijk zijn. Om het groene karakter van de omgeving te behouden en de biodiversiteit te versterken, wordt als voorwaarde opgelegd dat uitsluitend hagen als perceelsafsluiting worden toegestaan. Draadafsluitingen bieden weinig ruimtelijke meerwaarde en kunnen hinder of risico’s veroorzaken voor aanwezige fauna. Het verkiezen van hagen boven draadafsluitingen draagt bij aan een meer ecologische en landschappelijk kwalitatieve inrichting.

CONCLUSIE

Voorwaardelijk gunstig, mits toepassing van de bijzondere voorwaarden is de voorgestelde verkaveling in overeenstemming met de juridische bepalingen en goede ruimtelijke ordening.

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

 Verval van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden  – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning

Artikel 102. – 103. § 1. Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden waarbij geen nieuwe wegen worden aangelegd of het tracé van bestaande gemeentewegen niet moet worden gewijzigd, verbreed of opgeheven, vervalt van rechtswege als:

1°binnen een termijn van vijf jaar na de afgifte van de definitieve omgevingsvergunning niet is overgegaan tot registratie van de verkoop, de verhuring voor meer dan negen jaar of de vestiging van erfpacht of opstalrecht ten aanzien van ten minste één derde van de kavels

2°binnen een termijn van tien jaar na de afgifte van de definitieve omgevingsvergunning niet is overgegaan tot dergelijke registratie ten aanzien van ten minste twee derde van de kavels.

Voor de toepassing van het eerste lid:

1°wordt met verkoop gelijkgesteld: de nalatenschapsverdeling en de schenking, met dien verstande dat slechts één kavel per deelgenoot of begunstigde in aanmerking komt;

2°komt de verkoop, de verhuring voor meer dan negen jaar, of de vestiging van erfpacht of opstalrecht van de verkaveling in haar geheel niet in aanmerking;

3°komt alleen de huur die erop gericht is de huurder te laten bouwen op het gehuurde goed in aanmerking.

Voor de toepassing van het eerste lid wordt tijdige bebouwing door de verkavelaar conform de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden, met verkoop gelijkgesteld.

§ 2. Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden waarbij nieuwe wegen worden aangelegd of waarbij het tracé van bestaande gemeentewegen gewijzigd, verbreed of opgeheven wordt, vervalt van rechtswege als:

1°binnen een termijn van vijf jaar na de afgifte van de definitieve omgevingsvergunning niet is overgegaan tot de oplevering van de onmiddellijk uit te voeren lasten of tot het verschaffen van waarborgen betreffende de uitvoering van deze lasten op de wijze, vermeld in artikel 75;

2°binnen een termijn van tien jaar na de afgifte van de definitieve omgevingsvergunning niet is overgegaan tot registratie van de in paragraaf 1 vermelde rechtshandelingen ten aanzien van ten minste één derde van de kavels;

3°binnen een termijn van vijftien jaar na de afgifte van de definitieve omgevingsvergunning niet is overgegaan tot registratie van de in paragraaf 1 vermelde rechtshandelingen ten aanzien van ten minste twee derde van de kavels.

Voor de toepassing van het eerste lid wordt tijdige bebouwing door de verkavelaar conform de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden, met verkoop gelijkgesteld.

§ 3. Als de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden uitdrukkelijk melding maakt van de verschillende fasen van het verkavelingsproject, worden de termijnen van verval, vermeld in de paragrafen 1 tot en met 2, gerekend per fase. Voor de tweede en volgende fasen worden de termijnen van verval dientengevolge gerekend vanaf de aanvangsdatum van de betrokken fase.

§ 4. Het verval, vermeld in paragraaf 1 en 2, 2° en 3°, geldt slechts ten aanzien van het niet bebouwde, verkochte, verhuurde of aan een erfpacht of opstalrecht onderworpen gedeelte van de verkaveling.

§ 5. Onverminderd paragraaf 4, kan het verval van rechtswege niet worden tegengesteld aan personen die zich op de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden beroepen als zij kunnen aantonen dat de overheid na het verval en ten aanzien van een of meer van hun kavels binnen de verkaveling, wijzigingen aan deze omgevingsvergunning heeft toegestaan of stedenbouwkundige of bouwvergunningen of stedenbouwkundige attesten heeft verleend in zoverre deze door de hogere overheid of de rechter niet onrechtmatig werden bevonden.

§ 6. De Vlaamse Regering kan maatregelen treffen aangaande de kennisgeving van het verval van rechtswege.

Artikel 103. De termijnen van vijf, tien of vijftien jaar, vermeld in artikel 102, worden geschorst zolang een beroep tot vernietiging van de omgevingsvergunning aanhangig is bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen, overeenkomstig hoofdstuk 9, behoudens als de verkaveling in strijd is met een vóór de datum van de definitieve uitspraak van de Raad van kracht geworden ruimtelijk uitvoeringsplan. In dat laatste geval blijft het eventuele recht op planschadevergoeding desalniettemin behouden.

De termijnen van vijf, tien of vijftien jaar, vermeld in artikel 102, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de archeologische opgraving, omschreven in de bekrachtigde archeologienota overeenkomstig artikel 5.4.8 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 en in de bekrachtigde nota overeenkomstig artikel 5.4.16 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, met een maximumtermijn van een jaar vanaf de aanvangsdatum van de archeologische opgraving.

De termijnen van vijf, tien of vijftien jaar, vermeld in artikel 102, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de bodemsaneringswerken van een bodemsaneringsproject waarvoor de OVAM overeenkomstig artikel 50, § 1, van het Bodemdecreet van 27 oktober 2006 een conformiteitsattest heeft afgeleverd, met een maximumtermijn van drie jaar vanaf de aanvangsdatum van de bodemsaneringswerken.

De termijnen van vijf, tien of vijftien jaar, vermeld in artikel 102, worden geschorst zolang een bekrachtigd stakingsbevel, zoals vermeld in titel VI, niet wordt ingetrokken, hetzij niet wordt opgeheven bij een in kracht van gewijsde gegane beslissing. De schorsing eindigt van rechtswege wanneer geen opheffing van het stakingsbevel wordt gevorderd of geen intrekking wordt gedaan binnen een termijn van twee jaar vanaf de bekrachtiging van het stakingsbevel.

Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning

Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.

De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.

Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:

1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;

2° het betrokken publiek;

3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;

4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;

5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;

6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.

Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:

1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;

2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;

3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.

Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.

In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:

1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;

2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;

3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.

Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.

Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:

1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;

2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;

3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.

De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.

Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.

Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.

Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.

Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning

Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:

1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;

2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;

3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:

a)        een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;

b)       het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;

4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.

Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:

1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;

2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;

3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.

Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.

Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.

Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.

De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.

Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.

Mededeling

Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.