Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.
Het college van burgemeester en schepenen verleent de vergunning en legt bijzondere voorwaarden op.
WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?
THUISPUNT GENT BV met als contactadres Lange Steenstraat 54, 9000 Gent heeft een aanvraag (OMV_2025123907) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 19 december 2025.
De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:
• Onderwerp: het renoveren van sociale woningen
• Adres: Liverpoolstraat 4-18 en Slinke Molenstraat 33-47, 9000 Gent
• Kadastrale gegevens: afdeling 1 sectie A nrs. 3408A7, 3408K3, 3408L3, 3408M3, 3408N3, 3408P3, 3408R3, 3408Z6, afdeling 16 sectie K nrs. 555P, 555N, 555M, 555D3, 556L, 556H, 556K en 556L2
Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 16 januari 2026.
De aanvraag volgde de gewone procedure.
Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 9 april 2026.
OMSCHRIJVING AANVRAAG
1. BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT
De Liverpoolstraat 4–18 ligt in de wijk Muide–Meulestede–Afrikalaan, een stedelijke zone die deel uitmaakt van de grotere Gentse noordelijke kanaalomgeving. Dit gebied wordt historisch gekenmerkt door een mengsel van havengebonden functies, arbeidershuisvesting en compacte woonstraten, typisch voor de 19e‑ en vroeg‑20e‑eeuwse stadsuitbreidingen. De ruimere context wordt in recente stadsplannen beschouwd als een gebied waar wonen, werken en mobiliteit stevig met elkaar verweven zijn en waar de stad inzet op een evenwichtige groei, onder meer via sociale woningbouw, groenstructuren en verbeterde verbindingen tussen woonbuurten en publieke voorzieningen.
Binnen deze wijk bevindt zich de rij bejaardenwoningen in de Liverpoolstraat, gebouwd in 1908 in opdracht van het Bureel van Weldadigheid. Het betreft een reeks bakstenen huisjes in neotraditionele stijl, elk met één bouwlaag en twee traveeën, gescheiden door steunberen en verenigd onder een doorlopend zadeldak met leien en dakkapelletjes. Typische elementen zijn kruiskozijnen in arduin, een breukstenen plint, gekoppelde deuren onder een klein leien afdakje en een tuitgevelvormig dakvenster boven de ingang. De uniforme schaal en vormgeving zorgen dat de woningen een samenhangend straatbeeld vormen binnen dit stedelijk weefsel, dat deel uitmaakt van een bredere structuur van compacte, traditioneel geïnspireerde sociale woonensembles in het noordelijke stadsgebied.
Het project bevindt zich binnen het beschermd stads- en dorpsgezicht ‘Tolhuis en Voorhaven’. De woningen maken deel uit van het bouwkundig erfgoed en staan in de inventaris vermeld als ‘Neotraditionele bejaardenwoningen van 1908’ (relictid 135194). Daarnaast is het eveneens opgenomen onder de erfgoedaanduiding ‘Tolhuis en Voorhaven’ (relictid 132608), waardoor zowel het gebouwenensemble zelf als zijn ruimere context een erkende erfgoedwaarde hebben.
De Slinke Molenstraat 33–47 is gelegen in de wijk Brugse Poort–Rooigem, een dense, historisch gegroeide woonwijk ten westen van het stadscentrum. Deze wijk wordt gekenmerkt door een sterke verweving van wonen, handel, onderwijs en buurtvoorzieningen, typisch voor de 19de‑ en 20ste‑eeuwse stadsuitbreiding rond het historische centrum.
Binnen deze wijk bevindt zich de reeks bejaardenwoningen aan de Slinke Molenstraat, gebouwd in 1908 door het Bureel van Weldadigheid naar ontwerp van Jozef De Waele. De rij bestaat uit negen bakstenen huisjes met één bouwlaag en twee traveeën, gescheiden door steunberen en voorzien van een doorlopend zadeldak met leien en dakkapelletjes. De hoekwoningen springen licht vooruit en zijn afgewerkt met een trapgevel, terwijl de overige woningen lijstgevels hebben en een kleine voortuin. De architecturale stijl is neotraditioneel, herkenbaar aan de tuitgevelvormige dakvensters, het leien afdakje boven de gekoppelde deuren, de arduinen kruiskozijnen en de breukstenen plint.
De onmiddellijke omgeving bevat talrijke voorzieningen zoals een basisschool (De Piramide) en een uitgebreid aanbod aan buurtwinkels langs de Bevrijdingslaan en Brugsesteenweg, die samen een intensief gebruikt stedelijk woon‑ en leefweefsel vormen.
Het gebouwensemble op het bouwperceel is opgenomen als 'Neotraditionele bejaardenwoningen van 1908' in de inventaris van het bouwkundig erfgoed (relictid: 136826).
Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
De aangevraagde handelingen voor de 2 x 8 historische bejaardenwoningen in de Liverpoolstraat en de Slinke Molenstraat maken deel uit van een ruimere renovatieopgave van Thuispunt Gent, gericht op het energetisch en functioneel opwaarderen van het bestaande patrimonium voor sociaal wonen.
Algemeen voor alle woningen
Het ontwerp vertrekt steeds van de oorspronkelijke volumetrie, bestaande uit een voorbouw en een achterbouw waarin de trap is opgenomen. De hoofdstructuur blijft behouden en wordt aangevuld met een compacte uitbreiding tussen de trapvolumes, zodat een efficiënter grondplan zou ontstaan. Hiertoe worden volgende stedenbouwkundige handelingen voor elk van de woningen aangevraagd:
Liverpoolstraat 4
* Verhard terras: 5,62 m²
* Natuurlijk groen / onverhard: 10,66 m²
Liverpoolstraat 6
* Verhard terras: 5,62 m²
* Natuurlijk groen / onverhard: 8,73 m²
Liverpoolstraat 8
* Verhard terras: 5,83 m²
* Natuurlijk groen / onverhard: 6,91 m²
Liverpoolstraat 10
* Verhard terras: 5,84 m²
* Natuurlijk groen / onverhard: 5,07 m²
Liverpoolstraat 12
* Verhard terras: 5,67 m²
* Natuurlijk groen / onverhard: 3,25 m²
Liverpoolstraat 14
* Verhard terras: 7,43 m² (volledig verhard)
Liverpoolstraat 16
* Verhard terras: 5,83 m²
* Natuurlijk groen / onverhard: 6,91 m²
Liverpoolstraat 18
* Verhard terras: 3,76 m²
* Natuurlijk groen / onverhard: 3,09 m²
Algemeen voor alle woningen
Het ontwerp behoudt de voorbouw en het trapvolume, maar voegt een beperkte uitbreiding tussen de trapvolumes toe, zodat een grondplan ontstaat dat voldoet aan hedendaagse woonnormen en voldoende buitenruimte mogelijk maakt. Hiertoe worden volgende stedenbouwkundige handelingen aangevraagd:
De voortuinen worden onthard en opnieuw aangeplant.
Slinke Molenstraat 33
* Verhard terras: 8,53 m²
* Natuurlijk groen / onverhard: 8,02 m²
Slinke Molenstraat 35
Slinke Molenstraat 37
* Natuurlijk groen / onverhard: 8,02 m²
* Verhard terras: 5,76 m²
Slinke Molenstraat 39
* Natuurlijk groen / onverhard: 7,45 m²
* Verhard terras: 5,74 m²
Slinke Molenstraat 41
* Natuurlijk groen / onverhard: 7,42 m²
* Verhard terras: 5,83 m²
Slinke Molenstraat 43
* Natuurlijk groen / onverhard: 7,18 m²
* Verhard terras: 5,76 m²
Slinke Molenstraat 45
* Natuurlijk groen / onverhard: 7,00 m²
* Verhard terras: 5,73 m²
Slinke Molenstraat 47
* Natuurlijk groen / onverhard: 9,45 m²
* Verhard terras: 5,97 m²
2. HISTORIEK
Volgende relevante vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:
Stedenbouwkundige vergunningen
* Op 04/08/1975 werd een vergunning afgeleverd voor het verbouwen van een vensteropening in de benedenvoorgevel van een woonhuis. (KW S-26-75)
* Op 07/01/1993 werd een vergunning afgeleverd voor het renoveren van 8 bejaardenwoningen. (1992/629)
* Op 03/07/1996 werd een vergunning afgeleverd voor renoveren van 8 bejaardenwoningen. (1996/211)
BEOORDELING AANVRAAG
3. EXTERNE ADVIEZEN
Volgend extern advies is gegeven:
Geen tijdig advies van Onroerend Erfgoed. De adviesvraag is verstuurd op 16 januari 2026. Op 22 januari 2026 is nog géén advies ontvangen. Omdat de decretaal omschreven adviestermijn verstreken is, kan aan de adviesvereiste voorbij gegaan worden.
4. TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN
4.1. Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg
A. Liverpoolstraat 4–18
Het project ligt in woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.
De gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde. In deze gebieden wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud.
Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005). De locatie is volgens dit RUP gelegen in Artikel 0: Afbakeningslijn grootstedelijk gebied Gent.
Het project bevindt zich binnen het BPA ‘Meulestede’ met plannummer BPA_44021_224_00023_00005, waarvoor op 17 augustus 2001 een beslissing werd genomen. Het gebied is bestemd als woonzone in gesloten bebouwing, waar een bezettingspercentage van toepassing is. Binnen het projectgebied gelden bijkomende stedenbouwkundige bepalingen zoals de verplichting tot het realiseren van een hellend dak, evenals de aanwezigheid van zones voor koeren en tuinen. Daarnaast omvat het plan bouwvrije tuinstroken die vrij moeten blijven van bebouwing.
Het ontwerp in de Liverpoolstraat wijkt op enkele punten af van de bepalingen van het BPA ‘Meulestede’.
Artikel 4.4.9/1 van de VCRO bepaalt dat het vergunningverlenende bestuursorgaan bij het afleveren van een omgevingsvergunning mag afwijken van de stedenbouwkundige voorschriften van een BPA, voor zover dit plan ouder is dan 15 jaar op het moment van de indiening van de aanvraag en mits het in acht nemen van een aantal voorwaarden:
Daarnaast blijft de toetsing aan de goede ruimtelijke ordening onverminderd gelden bij de afweging of het gebruik van zo’n afwijkingsbepaling al dan niet wénselijk is. De toetsing kan teruggevonden worden onder ‘omgevingstoets’. Voor deze aanvraag betreft dit een positieve evaluatie:
1. Onverharde oppervlakte (min. 25%)
In de bestaande toestand is de volledige tuinzone verhard. In het nieuwe ontwerp wordt 19% onthard, wat een duidelijke verbetering is. Verdere ontharding is niet mogelijk door de beperkte perceelsgrootte en de minimale woonoppervlaktes die behouden moeten blijven.
2. Terreinbezetting (max. 50%)
Vandaag is 62% van de tuinzone bebouwd. Dat wordt teruggebracht naar 56%. De norm van 50% wordt niet gehaald, maar verdere reductie is onmogelijk zonder afbreuk te doen aan de woonkwaliteit.
3. Aantal bouwlagen (max. 1)
Vandaag zijn er al bouwvolumes aanwezig die uit twee bouwlagen bestaan.
Het ontwerp vult enkel de tussenruimte tussen de bestaande trapvolumes op met een tweede bouwlaag. De ingreep blijft binnen de logica van de huidige bebouwing en veroorzaakt geen extra hinder of ruimtelijke impact.
4. Hoogte tuinmuren (max. 2,40 m)
De bestaande muur is al 3,14 m hoog. Het ontwerp vraagt plaatselijk een verhoging tot
3,79 m om de achterliggende uitbouw kwalitatief af te schermen. De muur grenst aan de openbare weg, niet aan een aanpalend perceel. De muur wordt uitgevoerd in gerecupereerde of bijpassende baksteen en sluit aan bij gelijkaardige situaties in de Prosper Claeysstraat.
Conclusie
Ondanks enkele afwijkingen van het BPA leidt het ontwerp tot een verbeterde situatie tegenover de bestaande toestand, met respect voor woonkwaliteit, de beperkte perceelsgrootte en de ruimtelijke impact op de onmiddellijke omgeving. De kleine schaal, het logisch bouwvolume en de zorgvuldige materiaalkeuze zorgen ervoor dat de afwijkingen ruimtelijk verantwoord en aanvaardbaar zijn.
B. Slinke Molenstraat 33–47
Het project ligt in woongebied volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.
Deze aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.
4.2. Vergunde verkavelingen
De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.
4.3. Verordeningen
Algemeen Bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 25 maart 2024, van kracht sinds 27 mei 2024.
Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.
Gewestelijke verordening hemelwater
De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke hemelwaterverordening 2023. (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023)
Zie waterparagraaf.
Gewestelijke verordening toegankelijkheid
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid.
Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.
Gewestelijke verordening voetgangersverkeer
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 29 april 1997 houdende vaststelling van een algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.
4.4. Uitgeruste weg
Alle bouwpercelen zijn gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.
5. WATERPARAGRAAF
5.1. Ligging project
Het project ligt in een afstroomgebied in beheer van De Vlaamse Waterweg nv - Afd Regio West. Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop.
Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project:
- niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.
- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).
- gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal). De overstromingskans is klein onder klimaatverandering.
- niet gelegen in een signaalgebied.
De percelen zijn momenteel bebouwd.
5.2. Verenigbaarheid van het project met het watersysteem
Droogte
Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst:
Voor de renovatieprojecten in de Liverpoolstraat 4–18 en de Slinke Molenstraat 33–47 wordt een afwijking aangevraagd op de verplichting tot het plaatsen van een hemelwaterput en infiltratievoorziening, zoals bepaald volgens de geldende hemelwaterverordening.
De motivatie voor deze afwijking steunt op:
Technische motivatie
Op beide locaties is het niet mogelijk om op een veilige manier een bouwput uit te graven voor de plaatsing van een hemelwaterput, infiltratievoorziening of septische put. Dit heeft te maken met drie structurele risico’s:
De percelen grenzen aan:
- bestaande tuinmuren,
- bestaande aangebouwde bebouwing.
Bij uitgravingen dient een veiligheidsafstand bewaard te worden waarin geen talud mag worden aangelegd.
Voor funderingen op staal geldt een veilige afstand van 5 à 6 × de funderingsbreedte.
Voor een funderingsbreedte van 40 cm betekent dit minimaal 2m afstand van de fundering.
De tuinzones zijn te klein om deze veiligheidszone te respecteren, waardoor de stabiliteit van naastliggende constructies niet kan worden gegarandeerd.
De minimale helling van een veilig talud is afhankelijk van:
- grondtype,
- geroerde/ongeronde grond,
- diepte van de uitgraving,
- duur van de werken.
Volgens de richtlijnen (WTCB-Dossiers nr. 3/2006) moet minstens een helling van 4/4 (45°) worden gehanteerd.
Dit betekent dat een bouwput in de praktijk meer ruimte inneemt dan de volledige tuinbreedte, waardoor uitgraven onmogelijk wordt zonder instortingsgevaar.
De sites bevinden zich in een zone met hogere grondwaterstand.
Voor bouwputten op dergelijke diepte zou een bemaling noodzakelijk zijn om “in den droge” te kunnen werken.
Bemaling is praktisch onmogelijk, en verhoogt bovendien de kans op verzakking, schade aan funderingen en instabiliteit van de omliggende bebouwing.
Zelfs indien bovenstaande technische risico’s konden worden geneutraliseerd, zijn de tuinen te klein om met een graafmachine veilig te manoeuvreren, laat staan om een bouwput met veilige taluds uit te voeren.
Perceelsgrootte < 120 m², tuinen < 50m²
Zowel Liverpoolstraat als Slinke Molenstraat beschikken over individuele percelen kleiner dan 120 m² waarvan de achtertuinen kleiner dan 50 m² zijn.
De hemelwaterverordening voorziet dat bij dergelijke kleine percelen technische en ruimtelijke beperkingen gerespecteerd moeten worden.
De beperkte perceelsoppervlakte maakt de plaatsing van een hemelwaterput en een infiltratievoorziening ruimtelijk onmogelijk, zelfs zonder taludvereisten.
Stedelijke context en erfgoedwaarde
Beide projecten liggen in een zone met waardevolle historische bebouwing.
- Hevige grondverstoringen worden afgeraden.
- De erfgoedwaarde beperkt de mogelijkheid om grote structurele ingrepen uit te voeren.
- Elke ingreep die risico vormt voor stabiliteit of ongewenste bewegingen van de bouwsubstantie is uitdrukkelijk te vermijden.
Het plaatsen van hemelwaterputten of infiltratievoorzieningen zou onredelijke risico’s vormen voor constructies met erfgoedwaarde.
Conclusie – Aanvaarding van de afwijkingsvraag
Op basis van:
-de technische onmogelijkheid tot veilige uitgraving,
-de te beperkte perceelsoppervlakte,
-de erfgoedwaarde en het risico op schade aan historische constructies,
-de praktische onuitvoerbaarheid van bouwputten en bemaling.
Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen
Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact. Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop.
Overstromingen
Om impact op het overstromingsregime te vermijden dienen de voorwaarden uit de gewestelijke verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater strikt toegepast te worden.
Ruimten met kwetsbare functies kunnen extra beschermd worden tegen wateroverlast door het volgen van de richtlijnen omtrent overstromingsveilig bouwen https://vmm.vlaanderen.be/beleid/waterbeleid/overstromingen.
Ernstiger overstromingen dan in het verleden zijn niet uit te sluiten en er kan geen sluitende garantie gegeven worden dat er zich op het perceel in de toekomst geen wateroverlast meer zal voordoen.
Waterkwaliteit
Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.
5.3. Conclusie
Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag de watertoets doorstaat.
6. NATUURTOETS
conclusie
Het project zal geen betekenisvolle aantasting impliceren voor de instandhoudingsdoelstellingen van de speciale beschermingszones, noch onherstelbare en onvermijdbare schade berokkenen aan natuur in VEN.
Hieruit wordt besloten dat de aanvraag de natuurtoets doorstaat.
7. PROJECT-M.E.R.-SCREENING
De aanvraag heeft geen milieueffectrapport of project-MER-screening nodig.
8. OPENBAAR ONDERZOEK
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 23 januari 2026 tot en met 21 februari 2026.
Gedurende dit openbaar onderzoek werden geen bezwaarschriften ingediend.
9. OMGEVINGSTOETS
Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
Erfgoedevaluatie en behoud van erfgoedwaarde van beide sites
Beide sites omvatten een ensemble van in oorsprong 'Bejaardenwoningen, gebouwd in 1908 in opdracht van het Bureel voor Weldadigheid naar ontwerp van architect Jozef De Waele.
Midden jaren negentig van de 20ste eeuw werden de woningen overgenomen en gerenoveerd door de sociale huisvestingsmaatschappij Gentse Maatschappij voor de Huisvesting. Elk geheel bestaat uit een rij bakstenen huisjes met één bouwlaag van elk twee traveeën gescheiden door steunberen, onder een doorlopend zadeldak met dakkapelletjes.
De ensembles hebben een architecturale en historische waarde die tot uiting komt in volgende aspecten:
De aanvraag omvat de grondige verbouwing van deze woningen waarbij de niet waardevolle achterbouwen worden afgebroken. Ter vervanging wordt er aan de achtergevel een uitbreiding voorzien over twee bouwlagen. Het schilddak boven de oorspronkelijke traphal blijft hierbij behouden. Het hoofdvolume blijft in zijn totaliteit afleesbaar wat een belangrijk behoud van de erfgoedwaarden betekent.
Zinvol behoud betekent dat we bestaande erfgoedwaarden erkennen en versterken. Onderdelen die niet waardevol zijn laten vernieuwing en aanpassing toe. De panden ondergingen intern al een verbouwing. De erfgoedwaarde van het interieur zal daarom beperkt zijn. Om die reden is een grondige verbouwing toegestaan. In functie van verbeteren van wooncomfort wordt de bestaande trap vervangen, de huidige trap heeft geen erfgoedwaarde.
Isolatie van de gevels vooraan gebeurt aan de binnenzijde waardoor het geveluitzicht en materialiteit volledig authentiek blijft. Dakisolatie gebeurt binnen het bestaande dakpakket zo kan de bestaande detaillering van het dak en aansluitingen op de gevels behouden blijven.
Het buitenschrijnwerk aan de straat wordt vernieuwd naar oorspronkelijk model en indeling door geschilderd houten schrijnwerk.
Het ontwerp combineert een toekomstgericht behoud met herstel van de erfgoedwaarden. Het is een voorbeeld van een duurzame, zinvolle en passende verbouwing. Vanuit een erfgoedafweging wordt voorliggende aanvraag gunstig geadviseerd.
Liverpoolstraat 4–18
Woonkwaliteit en impact op de omgeving
Voorliggende ingrepen verhogen de woonkwaliteit. De energetische opwaardering maakt het bestaande woonpatrimonium toekomstbestendig, terwijl de herstructurering van het leefprogramma zorgt voor meer daglichttoetreding en functionelere leefruimtes. De nieuwe open achtergevel en de aanleg van private tuinen met zowel verharding als ontharde zones zorgen voor een evenwichtige en aangename woonervaring. De woningen voldoen nadien aan de huidige kwaliteitsnormen zonder dat de schaal of architecturale expressie van het erfgoedensemble wordt aangetast.
Verder wordt door de ontharding en vergroening van de voortuinen een zachtere overgang gecreëerd tussen het privé- en publieke domein. Dit bevordert niet alleen de beeldkwaliteit van de straat, maar draagt ook bij aan klimaatbestendige maatregelen zoals waterinfiltratie en hittestressreductie. De ruimtelijke ingrepen situeren zich volledig aan de tuinzijde achteraan, waardoor de impact op de omgeving beperkt blijft en het straatbeeld vrijwel ongewijzigd blijft. De nieuwe aanbouwen zijn bescheiden van schaal en passen naadloos binnen de bestaande ruimtelijke structuur. De ingrepen zijn niet dusdanig ingrijpend dat ze het karakter van de woonomgeving verstoren.
Tot slot sluit het project inhoudelijk aan bij het maatschappelijke belang van kwalitatief sociale huurwoningen. Door het patrimonium van Thuispunt Gent duurzaam te renoveren, wordt het aanbod aan betaalbare en kwalitatieve woningen versterkt en wordt de leefbaarheid van de wijk ondersteund.
Slinke Molenstraat 33–47
Woonkwaliteit en impact op de omgeving
Voorliggende ingrepen verhogen de woonkwaliteit. De woningen worden energetisch opgewaardeerd en voorbereid op de toekomst, wat bijdraagt aan een duurzaam sociaal woonpatrimonium. De herindeling van de leefruimtes, het openen van de achtergevel en de toevoeging van private buitenruimtes creëren woningen die beter voldoen aan hedendaagse woonnoden en meer licht en ruimtelijkheid bieden. De tuinen, waarin een evenwicht wordt voorzien tussen verharding en onverhard groen, dragen bij aan een gezonde en aangename woonomgeving. Ondanks de verbeteringen blijft de impact op het bestaande erfgoedensemble beperkt doordat alle ruimtelijke ingrepen zich achteraan aan de tuinzijde bevinden en er geen wijzigingen plaatsvinden die de schaal of het silhouet van het straatbeeld beïnvloeden.
De relatie tussen de woningen en de omgeving wordt verder verbeterd door de ontharding en vergroening van de voortuinen, waardoor een groene overgang ontstaat tussen privédomein en openbaar domein. Dit komt niet enkel de visuele kwaliteit van de straat ten goede, maar sluit bovendien aan bij stedelijke ambities rond klimaatadaptatie, infiltratie en een aangename woonomgeving. Ook de zorgvuldige omgang met perceelsgrenzen, zoals het vermijden van uitbreidingen op de verdieping bij aanpalende woningen en het beperkt verhogen van scheidingsmuren waar nodig, toont aan dat het project op gepaste wijze rekening houdt met de bestaande context en de belangen van de buren.
Tot slot draagt het project rechtstreeks bij aan de versterking van het sociale woonaanbod in de wijk Brugse Poort–Rooigem.
CONCLUSIE
Voorwaardelijk gunstig, mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?
Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.
Uitvoering
Van deze omgevingsvergunning mag worden gebruikgemaakt als de aanvrager niet binnen vijfendertig dagen, te rekenen vanaf de dag na de eerste dag van de aanplakking, op de hoogte is gebracht van de instelling van een schorsend administratief beroep.
Bekendmaking
De beslissing wordt bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit.
Verval van de omgevingsvergunning – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 99.
§ 1. De omgevingsvergunning vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de verwezenlijking van de vergunde stedenbouwkundige handelingen niet wordt gestart binnen de twee jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
2° als het uitvoeren van de vergunde stedenbouwkundige handelingen meer dan drie opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
3° als de vergunde gebouwen niet winddicht zijn binnen vijf jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
4° als de exploitatie van de vergunde activiteit of inrichting niet binnen vijf jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning aanvangt.
De termijn, vermeld in het eerste lid, 1°, kan evenwel, op verzoek van de vergunninghouder, voor een periode van twee jaar verlengd worden als hij aantoont dat de niet-verwezenlijking het gevolg is van een vreemde oorzaak die hem niet kan worden toegerekend. De vergunninghouder dient de aanvraag van de verlenging, op straffe van verval, met een beveiligde zending en minstens drie maanden vóór het verstrijken van de oorspronkelijke vervaltermijn van twee jaar in bij de overheid die de vergunning heeft verleend. Die overheid weigert de aanvraag van de verlenging alleen als:
1° er geen sprake is van een vreemde oorzaak die niet aan de vergunninghouder kan worden toegerekend;
2° de aangevraagde en vergunde handelingen strijdig zijn met inmiddels gewijzigde stedenbouwkundige voorschriften of verkavelingsvoorschriften.
De overheid bezorgt haar beslissing uiterlijk de dag van het verstrijken van de oorspronkelijke vervaltermijn van twee jaar. Bij ontstentenis van een beslissing wordt de verlenging geacht te zijn goedgekeurd. Als de verlenging wordt goedgekeurd, worden de termijnen, vermeld in het eerste lid, 3° en 4°, ook met twee jaar verlengd.
Als de omgevingsvergunning uitdrukkelijk melding maakt van de verschillende fasen van het bouwproject, worden de termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in het eerste lid, gerekend per fase. Voor de tweede fase en de volgende fasen worden de termijnen van verval bijgevolg gerekend vanaf de aanvangsdatum van de fase in kwestie.
§ 2. De omgevingsvergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de exploitatie van de vergunde activiteit of inrichting meer dan vijf opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
2° als de ingedeelde inrichting vernield is wegens brand of ontploffing veroorzaakt ten gevolge van de exploitatie;
3° als de exploitatie op vrijwillige basis volledig en definitief wordt stopgezet overeenkomstig de voorwaarden en de regels, vermeld in het decreet van 9 maart 2001 tot regeling van de vrijwillige, volledige en definitieve stopzetting van de productie van alle dierlijke mest, afkomstig van een of meerdere diersoorten, en de uitvoeringsbesluiten ervan. De Vlaamse Regering kan nadere regels bepalen voor de inkennisstelling van de stopzetting.
§ 3. Als de gevallen, vermeld in paragraaf 1, betrekking hebben op een gedeelte van het bouwproject, vervalt de omgevingsvergunning alleen voor het niet-afgewerkte gedeelte van een bouwproject. Een gedeelte is eerst afgewerkt als het, in voorkomend geval na de sloping van de niet-afgewerkte gedeelten, kan worden beschouwd als een afzonderlijke constructie die voldoet aan de bouwfysische vereisten.
Als de gevallen, vermeld in paragraaf 1 of 2, alleen betrekking hebben op een gedeelte van de exploitatie van de ingedeelde inrichting of activiteit, vervalt de omgevingsvergunning alleen voor dat gedeelte.
Artikel 100.
De omgevingsvergunning blijft onverkort geldig als de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit van een project door een wijziging van de indelingslijst van klasse 1 naar klasse 2 overgaat of omgekeerd.
In geval de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit van een project door een wijziging van de indelingslijst van klasse 1 of 2 naar klasse 3 overgaat, geldt de vergunning als aktename en blijven de bijzondere voorwaarden gelden.
Artikel 101.
De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1 worden geschorst zolang een beroep tot vernietiging van de omgevingsvergunning aanhangig is bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen, overeenkomstig hoofdstuk 9 behoudens indien de vergunde handelingen in strijd zijn met een vóór de definitieve uitspraak van de Raad van kracht geworden ruimtelijk uitvoeringsplan. In dat laatste geval blijft het eventuele recht op planschadevergoeding desalniettemin behouden.
De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de archeologische opgraving, omschreven in de bekrachtigde archeologienota overeenkomstig artikel 5.4.8 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 en in de bekrachtigde nota overeenkomstig artikel 5.4.16 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, met een maximumtermijn van een jaar vanaf de aanvangsdatum van de archeologische opgraving.
De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de bodemsaneringswerken van een bodemsaneringsproject waarvoor de OVAM overeenkomstig artikel 50, § 1, van het Bodemdecreet van 27 oktober 2006 een conformiteitsattest heeft afgeleverd, met een maximumtermijn van drie jaar vanaf de aanvangsdatum van de bodemsaneringswerken.
De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst zolang een bekrachtigd stakingsbevel, zoals vermeld in titel VI van de VCRO, niet wordt ingetrokken, hetzij niet wordt opgeheven bij een in kracht van gewijsde gegane beslissing. De schorsing eindigt van rechtswege wanneer geen opheffing van het stakingsbevel wordt gevorderd of geen intrekking wordt gedaan binnen een termijn van twee jaar vanaf de bekrachtiging van het stakingsbevel.
Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.
De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.
Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.
Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.
Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.
In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:
1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;
2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;
3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.
Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.
Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:
1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;
2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;
3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.
De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.
Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.
Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.
Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.
Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:
1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;
2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;
3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:
a) een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;
b) het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;
4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.
Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:
1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;
2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;
3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.
Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.
Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.
Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.
De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.
Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.
Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.
Het college van burgemeester en schepenen verleent onder voorwaarden de omgevingsvergunning voor het renoveren van sociale woningen aan THUISPUNT GENT bv (O.N.:0400032156) gelegen te Liverpoolstraat 4-18 en Slinke Molenstraat 33-47, 9000 Gent.
De door het college vergunde plannen zijn de plannen die op de overzichtslijst staan, die is toegevoegd als bijlage aan deze vergunning en er integraal deel van uitmaakt.
Plannen die niet op deze overzichtslijst staan, maken geen deel uit van de vergunning.
Controleer steeds of het om een goedgekeurd plan gaat.
Opgelet, er kunnen voorwaarden betrekking hebben op de plannen.
Legt volgende voorwaarden op:
Riolering
Volgens het zoneringsplan is het perceel gelegen binnen centraal gebied of collectief geoptimaliseerd buitengebied: er is riolering aanwezig en die is aangesloten op een waterzuivering. Het is verplicht om afvalwater aan te sluiten op de riolering.
Wettelijke bepaling rioolaansluiting:
De regels rond de rioolaansluiting zijn terug te vinden in het Algemeen en het Bijzonder Waterverkoopreglement. Deze reglementen zijn terug te vinden op www.farys.be/wettelijke-bepalingen.
Op www.farys.be/nl/rioolaansluiting vindt u meer info over:
- de specificaties en prijzen van de rioolaansluiting
- de belangrijkste aspecten voor de aanleg van de privéwaterafvoer (onder “Mijn privéwaterafvoer”).
De aanwezige (wacht)aansluiting(en) dienen steeds gebruikt/(her)bruikt te worden. Je bent gebonden door de locatie, de diepteligging en het type aansluiting, namelijk afvalwater (=DWA) of regenwater (=RWA) ter hoogte van de rooilijn.
Je dient het ontwerp en de aanleg van de privéwaterafvoer -op privéterrein- hierop af te stemmen.
Hoe je nagaat of er al een rioolaansluiting aanwezig is, vind je terug op www.farys.be/nl/rioolaansluiting.
De aansluiting van afvalwater (DWA) op het rioleringsnet is verplicht als een riolering aanwezig is. De aansluiting van het regenwater (RWA) op het rioleringsnet is niet verplicht.
Opzoeken riolering bij sloop:
Ingeval van sloop of indien er kans is op beschadiging bij grondige renovatie dient de rioolaansluiting tijdelijk buiten dienst gesteld te worden. In dit geval moet je de aansluiting(en) op privaat terrein opzoeken ter hoogte van de rooilijn, waterdicht afstoppen en opmeten in afwachting van herbruik. De opmeting geef je door aan FARYS via www.farys.be/nl/melding-buitendienststelling.
Privéwaterafvoer:
De keuring van de privéwaterafvoer is verplicht bij nieuwbouw en herbouw of het realiseren van een bijkomende huisaansluiting. Meer informatie vind je op www.farys.be/keuring-privéwaterafvoer.
Om geurhinder als gevolg van de eigen privéwaterafvoer te voorkomen werden er enkele richtlijnen opgesteld, die je kan terugvinden op www.farys.be/nl/rioolaansluiting (onder “Mijn privéwaterafvoer”).
De openbare riolering kan onder druk komen te staan. Dit betekent dat het waterpeil in de buizen en aansluitingen kan stijgen tot het maaiveld niveau. Houd hier rekening mee bij de aanleg van de privéwaterafvoer.
Je bent verplicht om een septische put te plaatsen:
* enkel voor zwart/fecaal afvalwater
* van minimaal 2000 liter tot 5 IE (IE = inwonerequivalent)
* +300 l/ IE tem 10 IE
* +225 l/IE vanaf de 11e IE
Een hulpmiddel om het aantal IE van gebouwen te bepalen is terug te vinden op de technische toelichting van deel 4 van de code van goede praktijk https://www.integraalwaterbeleid.be/nl/publicaties/code-goede-praktijk-rioleringssystemen/Deel4_DWAsystemen_07_2014.pdf
De interne riolering moet zo ontworpen worden dat een aansluiting op het gescheiden rioleringsstelsel mogelijk is (afzonderlijke aansluitingen voor regenwater en afvalwater).
Er moet blijvend voorzien worden in een septische put. Alle en enkel de toiletten zijn hierop aan te sluiten.
Wijst de aanvrager op volgende aandachtspunten:
behoud van erfgoedwaarden
De aanvrager meldt in zijn nota dat bepaalde materialen en detailleringen nog zullen voorgelegd worden aan de dienst Stadsarcheologie en Monumentenzorg. Het gaat dan over:
- Uitvoeringstekeningen van het nieuwe schrijnwerk
- Nieuwe leien boven de luifels
- Verhoging van de zijgevel Liverpoolstraat.
Deze details en materialen worden bij voorkeur voorafgaandelijk aan de werken ter nazicht voorgelegd aan de Dienst Stadsarcheologie en Monumentenzorg .
Openbaar domein, plaatsbeschrijving, werfzone
De bouwheer/vergunninghouder is steeds verantwoordelijk voor beschadigingen aan de inrichting van het openbaar domein, groenaanleg, bermen, trottoirs, boordstenen, (straat)kolken en de rijweg, die te wijten zijn aan de bouwactiviteit. De dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen herstelt deze beschadigingen op kosten van de bouwheer/vergunninghouder.
De bouwheer/vergunninghouder moet voor de aanvang van de werken een tegensprekelijke plaatsbeschrijving opmaken van de omliggende trottoirs en wegenis met bijzondere aandacht voor de (straat)kolken.
Deze dient bezorgd te worden aan de dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, via afgifte op het Stadskantoor Gent, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266 79 00, via e-mail: wegen@stad.gent of per post aan Stad Gent t.a.v. Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.
Deze dient ten laatste twee weken voor aanvang van de werken verstuurd of afgegeven te worden, indien deze laattijdig ingediend wordt kan deze niet als tegensprekelijk beschouwd worden.
U kan dit door een architect of landmeter laten doen maar u mag dit ook zelf opnemen. (u maakt een aantal algemene foto’s vergezeld van detailfoto’s met reeds aanwezige schade aan het openbaar domein. Bij elke foto zet u een beschrijving en u voegt een plannetje toe met aanduiding van de positie van de foto’s).
In functie van een werfzone op het openbaar domein is een vergunning Inname Publieke Ruimte noodzakelijk. U vraagt dit digitaal aan via de website www.stad.gent (typ tijdelijke werfzone in het zoekveld).