2026_GR_00571 - De wijziging van een gemeenteweg in kader van OMV_2025121365 K - aanvraag omgevingsvergunning voor fase 1 - nieuwbouw en de herbestemming en verbouwing van een industrieel pand tot studentenhuisvesting na de gedeeltelijk afbraak van industriële panden, de aanpassing en heraanleg van openbare wegenis en groenas en wijziging van het terreinprofiel en het exploiteren van warmtepompen - met openbaar onderzoek - Loskaai, 9050 Gent - Goedkeuring

• Het decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 31
• Het decreet van 3 mei 2019 houdende de gemeentewegen, artikel 8

• Het decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 31
• Het Besluit van 27 november 2015 betreffende de omgevingsvergunning, artikel 47
• Het decreet van 3 mei 2019 houdende de gemeentewegen, artikel 12

Jonas Van Poucke namens VITRUVI DEVELOPMENTS BV diende een omgevingsvergunningsaanvraag in voor gronden gelegen aan Loskaai 1 kadastraal gekend als afdeling 20 sectie A nrs. 349N, 383F2 en 398M.
 

Deze aanvraag werd op 17/12/2025 ingediend bij het college van burgemeester en schepenen. Op 02/02/2026 werd het dossier volledig en ontvankelijk verklaard. 

Beschrijving aanvraag:

De projectsite bevindt zich binnen de contouren van het RUP Groenas 4 – Bovenschelde. Dit RUP bevat naast verschillende bestemmingszone ifv een stedelijke ontwikkeling hier, ook een zone voor groenas langs de Schelde en indicatieve aanduiding van ontsluitingswegen - waaronder de Loskaai -, en van fiets- en wandelpaden – eveneens ter hoogte van de Loskaai.

De aanvraag betreft een gecombineerde omgevingsvergunningsaanvraag met stedenbouwkundige handelingen en een ingedeelde inrichting of activiteit: nieuwbouw en de herbestemming en verbouwing van een industrieel pand tot studentenhuisvesting na de gedeeltelijk afbraak van industriële panden, de sloop van gebouwen en uitbreken van verhardingen, de aanpassing en heraanleg van openbare wegenis en groenklimaatas, wijziging van het terreinprofiel en het exploiteren van warmtepompen.

De aanvrager omschrijft dit zelf als een eerste fase van dit project, de tweede fase wordt dan de latere realisatie van een nieuwbouw op het terrein van de voormalige flesjesfabriek en de daarbij bijhorende omgevingsaanleg.

Deze aanvraag omvat de verbouwing van de voormalige leerlooierij en het toevoegen van een nieuwbouwvolume in functie van grootschalige collectieve studentenhuisvesting, het slopen van de gebouwen ten zuiden van de Loskaai en de realisatie van nieuw en aanpassing van bestaand openbaar domein. In functie daarvan wordt het bestaand openbaar domein aangepast. Het zijn die aanpassingen die voorgelegd worden aan de gemeenteraad.

(Her)aanleg van bestaand en toekomstig openbaar domein

De aanvraag omvat volgende stedenbouwkundige handelingen:

• Aanleg van de zones die worden overgedragen aan het openbaar domein
1. Heraanleg en verbreding Loskaai met kosteloze grondafstand
2. Aanleg en kosteloze grondafstand openbare groenzone ifv groenklimaatas
3. Aanpassingen voet- en fietspad Hundelgemsesteenweg.

Loskaai

De Loskaai blijft dienst doen als publieke ontsluiting van de site, alsook als aansluiting van de buurt met het jaagpad, onderdeel van het bovenlokaal fietsnetwerk.

De Loskaai wordt verbreed tot 8m, zoals beoogd binnen het RUP, met een extra afschuining ter hoogte van de Hundelgemsesteenweg en wordt volledig heraangelegd met inbegrip van de wegenis, de aanpalende verharding en groenaanleg, de uitrusting en de riolering. De rijweg zelf krijgt een breedte van 5,5m, ter hoogte van het te herbestemmen voormalig bedrijfsgebouw versmalt die rijweg 4m. Naast de rijweg wordt een onverharde berm voorzien in gras.

Het autoverkeer wordt beperkt tot de in RUP Groenas 4 voorziene ontsluitingswegen, hier de Loskaai, die wordt ingericht als woonerf en zo de zwakke weggebruiker voorrang geeft op het beperkte autoverkeer. Paaltjes, wegneembaar voor de doorgang van onderhouds- en hulpdiensten, begrenzen dit autoverkeer tot het minimaal noodzakelijke.  

Voor leveringen wordt in het ingediende ontwerp een zone voorzien om te laden en lossen aan het uiteinde van de voor gemotoriseerd verkeer doodlopende Loskaai. 

Ten noorden van de toekomstige inrit van de ondergrondse parking wordt een zone in grindgazon voorzien zodat hier in uitzonderlijke gevallen onderhoudsvoertuigen voor werken aan de wegenis of de Groenas kunnen stationeren.

Het deel van de projectsite ten zuiden van de Loskaai is in het verleden genivelleerd op de pas van het jaagpad, dit in functie van de logistieke werking als industrieterrein. Dit heeft als gevolg dat deze percelen momenteel lager liggen dan de aanpalende Loskaai en de private percelen zijde Hundelgemsesteenweg. Er werden plaatselijk keermuren en constructies opgetrokken zodat de aanpalende tuinmuren en afscheidingen op hun plaats zouden blijven. De afbraak van deze constructies zijn geen voorwerp van deze aanvraag en blijven behouden ifv de stabiliteit van de aanpalende tuinmuren en afscheidingen. De verharding palend aan deze constructies blijft binnen deze aanvraag ook behouden.

Om de verbreding van de Loskaai te realiseren zal deze gedeeltelijk opgehoogd worden en voorzien worden van een talud. In fase 2 van het project zal het volledige binnengebied ten zuiden van de Loskaai terug opgehoogd worden naar het oorspronkelijk reliëf. Dat is geen voorwerp van huidige aanvraag.

Groenklimaatas

De realisatie van de groenklimaatas langsheen de Schelde met inbegrip van de verbreding van het jaagpad maakt integraal deel uit van deze aanvraag en dit over de volledige lengte van het projectgebied. Het jaagpad wordt verbreed en krijgt een rijloper van 4m in asfaltverharding. 

Plaatselijke aanpassingen Hundelgemsesteenweg

De Hundelgemsesteenweg wordt  ter hoogte van de aansluiting met de Loskaai beperkt aangepast in functie van de verkeersveiligheid (met een voetpadverbreding en uitstulpend fietspad) en de toegankelijkheid voor interventievoertuigen.  

De hoeken van de Loskaai krijgen plaatselijk een verbreding in functie van de zichtbaarheid.

Deze ingrepen samen met de nieuwe groene aanleg van de verbrede Loskaai als woonerf signaleren de doorsteek voor fietsers en voetgangers.  

Rooilijnenplan

Het rooilijnenplan dat toegevoegd is aan deze aanvraag bevat volgende elementen:

• De bestaande rooilijn dd 23/06/2008 van de Hundelgemsesteenweg, voormalige gewestweg, vandaag een gemeenteweg wordt plaatselijk afgeschaft in functie van de verbreding van de Loskaai.
• De nieuwe rooilijn langs de groenklimaatas, deze is slechts als indicatieve aanduiding van een bouwlijn voorzien in het RUP groenas 4 en wordt met voorliggend rooilijnplan concreet vastgelegd.
• De nieuwe oostelijke rooilijn van de Loskaai in functie van de verbreding ervan. Ook die is voorzien in het RUP groenas 4 als indicatieve aanduiding van een bouwlijn en wordt met voorliggend rooilijnplan concreet vastgelegd.
• De westelijke rooilijn van de Loskaai die de huidige feitelijke rooilijn volgt.

Procedure:

Het openbaar onderzoek werd gehouden van 9 februari 2026 tot 10 maart 2026.

Resultaat : 7 digitale bezwaren  

De gemeentelijk omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag  geadviseerd. Het advies van de omgevingsambtenaar is aan dit besluit toegevoegd. Dit verslag bevat eveneens een samenvatting en bespreking van de bezwaren.

In uitvoering van artikel 12 van het decreet over de gemeentewegen keurt de gemeenteraad een rooilijnplan goed. In uitvoering van artikel 31 van het decreet betreffende de Omgevingsvergunning neemt de gemeenteraad een beslissing over de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg alvorens de bevoegde overheid een beslissing neemt over de vergunningsaanvraag. De gemeenteraad neemt daarbij kennis van de standpunten, opmerkingen en bezwaren die zijn ingediend tijdens het openbaar onderzoek. De gemeenteraad spreekt zich ook uit over de ligging, de breedte en de uitrusting van de gemeenteweg, en over de eventuele opname in het openbaar domein. 

Het vergunningverlenend bestuursorgaan is van oordeel dat een vergunning kan verleend worden op basis van het advies van de omgevingsambtenaar.

De gemeenteraad is van oordeel dat het voorstel van wegaanleg kan goedgekeurd worden om volgende redenen:

(Her)aanleg van bestaand en toekomstig openbaar domein

De aanvraag heeft de aandachtspunten en weigeringsgronden voor de eerder ingediende verkavelingsaanvraag verwerkt. Hierdoor kan momenteel een voorwaardelijk positief advies gegeven worden op de omgevingsaanleg omtrent bestaand en nieuw openbaar domein. Een aantal aandachtspunten worden hernomen en opgenomen in de voorwaarden bij dit besluit. Sommige elementen kunnen in een latere fase in het technisch dossier herwerkt worden (zie verder).

Aanpassing en verbreding Loskaai

Het verbreden van de Loskaai kadert in het optimaliseren van de verbinding voor voetgangers en fietsers naar de groenklimaatas als nieuwe fietsinfrastructuur en is ook opgenomen in het RUP.

De verbreding is noodzakelijk voor de brandweerontsluiting van het project. De rooilijnbreedte varieert maar bedraagt overal minstens 8m.

De verharde rijwegbreedte blijft beperkt tot 4m en wordt aan beide zijden geflankeerd door een groenstrook met lage begroeiing en bomen. Bij de aansluiting met de Hundelgemsesteenweg wordt de weg plaatselijk iets breder waardoor de zichtbaarheid verbetert en hulpdiensten de bocht naar de Loskaai kunnen nemen.

Het oppervlaktewater van de verharding wordt geïnfiltreerd in de publieke infiltratievoorziening in de groenklimaatas.

Daarnaast is deze ook voorzien voor beperkt gemotoriseerd verkeer, als ontsluiting van de nieuwe ontwikkeling erlangs. De toegang voor auto’s is beperkt tot de Loskaai zelf en kan daarmee de toekomstige projecten op de Loskaai ontsluiten. De weg wordt ingericht als woonerf. Fietsers en voetgangers hebben hier voorrang. Het einde van de Loskaai ter hoogte van de groenklimaatas wordt afgesloten voor gemotoriseerd verkeer door middel van paaltjes.

De verbinding zal positief zijn voor voetgangers en fietsers die de verbinding willen maken tussen Ledeberg centrum en de groenklimaatas.

Aanpassing Hundelgemsesteenweg thv aantakking Loskaai

Het voet- en fietspad langs de Hundelgemsesteenweg wordt heraangelegd op vraag van de stad Gent.

Het is positief dat aanpassingen aan de Hundelgemsesteenweg mee aangevraagd worden om zo een verkeersveilige aansluiting met de vernieuwde Loskaai te voorzien. Door het fietspad door te trekken over de Loskaai met een uitstulping is er een vergrote zichtbaarheid voor uitrijdende auto’s en worden conflicten vermeden tussen fietsers en auto’s in- en uit de Loskaai en op de Hundelgemsesteenweg. 

Tegenover de Loskaai ligt ook de onderdoorgang richting Moriaanstraat die toegankelijk is voor fietsers en voetgangers als verkorte verbinding met Ledeberg centrum. 

De voetpad- en fietsuitstulping zorgt voor volgende voordelen:

• een verkorte oversteekbeweging voor fietsers die vanop de groenklimaatas naar dit tunneltje willen om zo de Hundelgemsesteenweg te vermijden
• een grotere zichtbaarheid vanop de Loskaai richting fietsers en automobilisten op de Hundelgemsesteenweg
• de mogelijkheid om oneigenlijk te parkeren voor de Loskaai valt weg, hierdoor vergroten bovenstaande voordelen nog extra.

In het voortraject is hier vanuit de Stad op aangestuurd. Een kwalitatieve uitstulping ter hoogte van de Hundelgemsesteenweg optimaliseert de zichtbaarheid. Door deze uitstulping voldoende lang te maken en het aanpalende fietspad richting rijweg te verplaatsen vergroot de veiligheid sterk voor alle weggebruikers.

Er verdwijnen hierdoor slechts een 3-tal feitelijke parkeerplaatsen, aangezien de ruimte vandaag ook niet overal parkeren toelaat. Door de uitstulping wordt dit oneigenlijke parkeren verhinderd, kan groen worden toegevoegd en verbetert te verkeersveiligheid.

Dit komt tegemoet aan bezorgdheden uit de buurt. De druk die het nieuwe project met zich mee brengt kan hierdoor worden gecompenseerd. 

Nieuw openbaar domein – groenklimaatas langs de Schelde

Het nieuwe openbaar woongroen draagt bij aan de uitbouw van een robuuste groenstructuur langs de groenklimaatas. Het jaagpad wordt ingericht als een groenklimaatas met een rijloper van 4 meter breed wat een stuk breder is dan vandaag en voldoende om de verwachte fietsintensiteiten op een veilige manier op te vangen.

Op het grafisch plan van het RUP ‘Groenas 4 Bovenschelde’ is de breedte van de groenas aangeduid (10m). Ter hoogte van de zone SW2 wordt de breedte van de groenas gemeten vanaf de buitenrand van de dienstweg. Binnen dit project wordt bijgevolg een strook van 10m ten opzichte van de buitenrand dienstweg als groenas ingericht en kosteloos overgedragen naar het openbaar domein. Deze groenas wensen we als stad zo robuust mogelijk in te richten met grote bomen en onderbegroeiing, naast het fietspad aan deze zijde van de Schelde. In deze groenstrook is een beperkte wadi ingericht voor infiltratie van het hemelwater dat valt op de verharding van het openbaar domein. Er is geen overstort vanuit de private wadi’s naar deze publieke wadi aangezien deze via een overstortleiding rechtstreeks op de Schelde overstorten. Hierdoor is de impact van de waterhuishouding op de robuustheid van het groen beperkt.

Dit project is een schakel in het uitwerken van de groenklimaatas 4. Enerzijds als robuuste groenstructuur langs de Schelde, en anderzijds als doorlopend (kwalitatief) fietspad.

Deze ingrepen zijn positief en komen de bereikbaarheid voor voetgangers en fietsers van dit project en zijn ruime omgeving ten goede.

Op termijn zal de fietsontsluiting van dit gebied nog sterk verbeteren. Op vandaag sluit dit pad nog aan op een te smalle doorsteek achter de bedrijven, bij ontwikkeling van deze zones zal ook daar de groenklimaatas worden ingericht en aansluiten op de gelijklopende aanvraag van de verkaveling Scheldebocht (OMV_2025098349).

De groenzone tussen de gebouwen en de Schelde kan aangelegd worden als een robuuste groenstructuur met bomen van 1e orde en 2e orde, de wadi’s voor afwatering van de weg zelf hypothekeren de inrichting van de groenas niet.

Het concrete beplantingsplan moet voorafgaand aan het indienen van het technisch dossier met Groendienst afgestemd worden. Hoogstammen van 2de orde of zuilvormige selecties moeten op min. 3m van de gevel voorzien worden, bomen van 1ste orde op min. 6m.

Daar waar er privaat groen grenst aan openbaar groen moet er een duidelijke afscheiding (zoals een boordsteen) voorzien worden om de grens te markeren (i.f.v. leesbaarheid beheer).

Brandweer

De brandweerontsluiting loopt deels langs de Loskaai. Er is een keerbeweging mogelijk op de groenklimaatas, al is deze niet noodzakelijk voor het opstellen, zodat het fietsverkeer hierdoor niet langdurig gehinderd wordt en de groenklimaatas zijn robuuste karakter kan vervullen. 

Het project werd gunstig geadviseerd door de Brandweer, mits te voldoen aan de vermelde maatregelen en reglementeringen. Het is belangrijk om ook bij de aanpassingen bij het technisch dossier de aandachtspunten van de brandweer mee te nemen. 

Laden en lossen

Voor elke ontwikkeling in de stad is het uitgangspunt dat logistieke ruimte wordt voorzien op eigen terrein. In dit plan wordt dit voorzien langs de Loskaai wat niet de bedoeling is. Door het slopen van de loodsen is laden en lossen aan de overzijde op de private, niet ontwikkelde terreinen nog mogelijk. Hier kan tijdelijk ruimte voor voorzien worden tot een nieuwe ontwikkeling op deze plek komt die ruimte houdt voor het laden en lossen op eigen terrein.

Het wordt belangrijk dit duidelijk te maken aan alle  weggebruikers van de Loskaai. Dit zijn o.a. bewoners, bezoekers, leveranciers maar ook passanten.

Signalisatieplan

Het is belangrijk dat het signalisatieplan door de aanvrager tijdig wordt opgestart. Op die manier wordt alle noodzakelijke horizontale en verticale signalisatie in beeld gebracht en geplaatst. Aangezien het woonerf een gemengd gebruik zal vragen, is dit noodzakelijk op een kwalitatieve manier te voorzien.

Riolering en waterhuishouding

Een aantal zaken met betrekking tot de riolering en waterhuishouding vormen verdere aandachtspunten die in het technisch dossier moeten geoptimaliseerd, verzekerd of verduidelijkt worden. Deze hebben geen invloed op het vastleggen van de rooilijnen waardoor deze zonder probleem kan worden vastgelegd. 

Rooilijnenplan

In het RUP Groenas 4 Bovenschelde werden indicatieve bouwlijnen en doorsteken vastgelegd die met de rooilijnen in deze aanvraag worden geconcretiseerd.

Het rooilijnenplan in deze aanvraag legt de rooilijn van de Loskaai en de groenklimaatas ter hoogte van het project concreet vast, en bakent hierbij duidelijk de openbare weg af van de private terreinen erlangs. 

Overdracht naar openbaar domein

Het openbaar domein wordt door de aanvrager aangelegd en kosteloos overgedragen aan de Stad. In het dossier is het volledige openbaar domein opgenomen dat hoort bij de projectzones aan beide zijden van de Loskaai, ook al wordt met voorliggende omgevingsvergunningsaanvraag nog niet de volledige ontwikkelbare zone als bouwproject gerealiseerd. Vanuit ruimtelijk oogpunt en continuïteit in de realisatie van deze belangrijke fietsverbinding is het positief dat de groenklimaatas en het daarin opgenomen verbrede fietspad al over de volledige lengte van dit projectgebied wordt aangelegd en niet verdeeld wordt over de projectontwikkeling aan beide zijden van de Loskaai.     

De voorgestelde werken voldoen dus aan de huidige en toekomstige behoeften aan zachte mobiliteit. Er wordt voldaan aan de doelstellingen en principes, vermeld in artikel 3 en 4 van het decreet van 3 mei 2019 houdende de gemeentewegen.

Het algemeen bouwreglement van de Stad Gent omvat geen reglementering inzake het opleggen van lasten bij omgevingsvergunningen. Op basis van bovenstaande beoordeling is het redelijk en proportioneel te verantwoorden om in deze omgevingsvergunningsaanvraag lasten op te leggen aan de houder van de vergunning.

De aanleg van het openbaar domein zal nog verder worden verfijnd. Als bijzondere voorwaarden worden al een aantal opmerkingen over het openbaar domein opgenomen die daarbij moeten worden verwerkt, zie artikel 2 van dit besluit.