2026_GR_00044 - De aanleg van een gemeenteweg in kader van OMV_2025031793 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het oprichten van 5 bouwvolumes bestaande uit 12 eengezinswoningen, 2 meergezinswoningen met 6 appartmenten en 1 meergezinswoning met 5 appartementen, ondergrondse parking na het slopen van de bestaande bebouwing en het rooien van bomen alsook de exploitatie van warmtepompen en een tijdelijke bemaling voor de bouw van de ondergrondse parkeergarage - met openbaar onderzoek - Broekstraat, 9030 Gent - Goedkeuring

keurt het rooilijnplan, met inbegrip van de kosteloze grondafstand, zoals opgenomen in bijlage, goed.

Artikel 2:

Toekomstig openbaar domein:

- Het fiets- en wandelpad dat aangelegd wordt in een uitgewassen betonverharding dient aangepast te worden naar een grijze geveegde betonverharding.

- De opbouw van het grindgazon moet aangepast worden aan volgen de voorschriften van Stad Gent:

- De opbouw van de grasbetontegels moet aangepast worden aan volgen de voorschriften van Stad Gent:

- De opbouw van de betonverharding moet aangepast worden aan volgende voorschriften van Stad Gent:

- De toegangspaden naar de woningen dienen eveneens aangelegd te worden met een dwarshelling van 2% naar de brandweerweg en volgens onderstaande voorschriften van Stad Gent:

- Halfverharding dient aangelegd te worden met een dwarshelling van 1%.

- De overstortkolk wordt steeds op het laagste punt van de kruin van de infiltratievoorziening gepositioneerd en verticaal zo hoog mogelijk uitgevoerd (3 cm onder aangrenzend maaiveldpeil). Op deze manier wordt het beschikbaar volume in de infiltratievoorziening maximaal benut. De overstortkolk ligt aan de kant van de wegenis, bij voorkeur daar waar er kan gereden worden met ruimwagens. De kolk is zo bereikbaar en zichtbaar in functie van haar onderhoud.

- In fase technisch dossier wensen wij dat:

1. de riolering mee wordt ingetekend op het grondplan van de wegenis. 
2. voor het volledige projectgebied de bestaande maaiveld peilen en de ontworpen peilen van ieder hoogste en ieder laagste punt van de verharding opgegeven worden. Eveneens bijkomende peilen op het plan gezet te worden t.h.v. de aansluitingen met het bestaand openbaar domein. 
3. Volgens de dwarsprofielen ligt het overstortniveau op 6.80 TAW terwijl het rioleringsplan spreekt van een overstortniveau op 6.75 TAW. Gelieve de plannen op elkaar af te stemmen.

- Alle openbare verhardingen dienen een dwarshelling van min. 2% en max. 4% te hebben en een langshelling van 2mm/m. 

- De vloerpassen en dorpelpeilen dienen in fase technisch dossier op de plannen te staan. De peilen van de openbare verharding worden niet aangepast in functie van aanpalende bouwwerken. 

- Naar integraal toegankelijkheid wordt er gestreefd naar een dorpel peil van 2 cm t.o.v. de openbare wegenis.

- De aansluiting van het fiets- en wandelpad op de Kleine Broekstraat dient naadloos te gebeuren. Hiervoor zal een bijkomende straatkolk moeten geplaatst worden. 

- De kantstrook dient hersteld te worden d.m.v. een ter plaatse gestorte kantstrook. Prefab elementen worden niet toegelaten. 

- Huisaansluitputjes dienen gepositioneerd te worden op het openbaar domein t.h.v. de rooilijn.

- Voorzien van een huisaansluitputje op deze locatie:

- Pad iets te schuiven naar boven om meer afstand te hebben van de boom. Huisaansluiting ook, het putje zelf dient op het openbaar domein te zitten.

- Alle huisaansluitputjes zijn te voorzien op het openbaar domein, de huisaansluiting van blok B is te verplaatsen;

- Ook voor dit blok B is een huisaansluiting voor RWA te voorzien op het openbaar domein:

- Het is niet toegestaan om private leidingen en putten op het openbaar domein te voorzien, de DWA dient in rechte lijn aangesloten te worden op de huisaansluiting, alle DWA leidingen en de overloop van de septische put zijn op het eigen terrein samen te brengen en mogen niet over het openbaar domein aangesloten worden op de huisaansluiting! Dit geldt voor alle gebouwen.

- De oprit naar de ondergrondse parking kan gewijzigd worden naar maximaal 6m thv de perceelsgrens ipv de op het plan voorgestelde 4,5m en dit om een vlottere en conflictvrije beweging toe te laten 

- Paden zijn maximaal 1,5m breed. Voor gebouw A: zowel het deel langs de gevel als de verbinding naar de straat zijn aan te passen naar 1,5

- Voor gebouw B: toegang fietsenstalling aan te passen naar 1,5m, paden voordeuren: elk 1,5m met 1m groen tussen

- Voor gebouw C: toegang naar de woningen elk pad 1,5m, meergezinswoning: 2 paden 1,5m met restruimte ertussen groen

- Voor gebouwen D en E: toegang naar de woningen elk pad te beperken tot 1,5m

Brandweer

De brandweervoorschriften, die betrekking hebben op deze omgevingsvergunning, moeten strikt nageleefd worden (zie advies van 11 september 2025 met kenmerk 072665-005/PV/2025).

Fluvius

De voorwaarden opgenomen in het advies van Fluvius (advies 15 september 2025 onder ref. 5000110110) moeten strikt nageleefd worden. 

Farys

De voorwaarden opgenomen in het advies van Fluvius (advies 28 oktober 2025 onder ref. OVL-05855-A) moeten strikt nageleefd worden. 

VLAAMSE MILIEUMAATSCHAPPIJ VMM

De voorwaarden opgenomen in het advies van de VMM (advies 20 november 2025 onder ref. AD-25-956) moeten strikt nageleefd worden. 

Proximus

Het advies van Proximus afgeleverd op (29 september 2025) moeten strikt nageleefd worden.

Wyre

Het advies van Wyre afgeleverd op (10 september 2025) moeten strikt nageleefd worden.

Sloop

Funderingsresten die vóór de rooilijn liggen, moeten worden uitgebroken.

Groen Bomen

- De boombeschermingsmaatregelen, opgesomd in de BEA op pagina 21 (overzichtstabel) dienen uitgevoerd te worden, zeker het aanbrengen van vast hekwerk om de totale boombeschermingszone TBBZ aan te duiden en dit voorafgaand alle bouwwerkzaamheden (inclusief de bemalingsactiviteiten).

- De werken (inclusief rooiingswerken en snoeiwerken) worden begeleid door een ETW’er,

- Een deel van het bemalingswater dient ook gebruikt te worden om de te behouden bomen binnen de projectsite te bewateren in tijden van droogte (in de periode 15 maart tem 15 oktober). De modaliteiten hiervoor worden uitgewerkt door een boomdeskundige (ETW’er) en voorgelegd aan de Groendienst van de Stad Gent voorafgaand het opstarten van de bemalingsactiviteiten.

- In de extensieve openbare zone aan de zijde Kleine Broekstraat worden de wadi’s met meer flauwe taluds vorm gegeven, zodat ze ook machinaal beheerbaar zijn maar ook landschappelijk worden geïntegreerd. Een aangepast voorstel (contour en hellingsgraad van de wadi's) is te bezorgen aan Groendienst in functie van het technisch dossier. 

- Het concrete beplantingsplan (op niveau sortiment) wordt voorafgaand aan het indienen van het technisch dossier met de Groendienst van de Stad Gent afgestemd.

Vrijhouden van grachten

Het is niet toegestaan om de gracht te voorzien van constructies, verhardingen en oeververdedigingen.

legt aan de houders van de omgevingsvergunning, bij afgifte van de vergunning, de hiernavolgende lasten op:

LAST 1 – Aanleg openbare weg en riolering

Als vergunninghouder ben je verplicht om de openbare weg bij het project aan te leggen op eigen kosten. Ook de riolering hoort daarbij, zoals aangegeven op de plannen en eventueel aangepast aan de voorwaarden.

LAST 2 – Openbaar groen

Als vergunninghouder ben je verplicht om het openbaar groen bij het project aan te leggen op eigen kosten. Je baseert je daarvoor op de plannen, eventueel aangepast aan de voorwaarden.

TECHNISCH DOSSIER 

De Stad Gent en Farys stellen minimale kwaliteitseisen aan de technische uitvoering van de werken. Zij zijn immers de toekomstige eigenaars-wegbeheerder en beheerder van het openbaar domein. Het gaat bijvoorbeeld om de materiaalkeuze en de samenstelling van de fundering.

Daarom vragen we om een technisch dossier op te stellen. 
Je vraagt de vereisten waaraan deze plannen en documenten moeten voldoen, op bij de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen. Ze moeten ook aan het standaardbestek SB 250 (laatste geldende versie - model Gent) voldoen.

Het technisch dossier moet zeker volgende zaken bevatten:

• een grondplan bestaande toestand
• grondplannen van de ontworpen toestand: riolering, wegen, groen, op schaal 1/250
• lengteprofielen
• dwarsprofielen
• peilenplannen
• details van eventuele kunstwerken
• bestek
• gedetailleerde raming (rekening houdend met de inflatie en een redelijke uitvoeringstermijn kan de raming verhoogd worden)
• beplantings- en groenbeheerplan
• details van de parkinfrastructuur, zoals meubilair en speelinfrastructuur
• de hydraulische nota 

Deze zaken zijn waar nodig aangepast aan de voorwaarden uit de vergunning.

Maak het dossier digitaal over aan de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen. Deze dienst bezorgt dit dossier aan de andere betrokken diensten voor nazicht. 

Deze diensten kunnen hierop opmerkingen geven, aanbevelingen doen en aanpassingen vragen. 

Als vergunninghouder heb je er alle belang bij om de aanbevelingen van de technische diensten na te leven en de gevraagde aanpassingen door te voeren. 

Je bent verplicht de lasten in natura financieel te waarborgen (voor meer details zie verder). 

De omvang van de borg wordt bepaald op basis van het technisch dossier. De uiteindelijke waarborg zal ter goedkeuring voorgelegd worden aan het college van burgemeester en schepenen.

Je mag de werken pas starten nadat 

1° het technisch dossier volledig beantwoordt aan de aanbevelingen van de Stad Gent en de betrokken diensten, en

2° de waarborg door het college van burgemeester en schepenen is aanvaard.

Zo zorgen we er samen voor dat de geplande rioleringswerken, wegenwerken of de groenaanleg, na uitvoering voorlopig kunnen opgeleverd worden en we de waarborg kunnen vrijgeven. 

AANBESTEDING OF ONDERHANDSE OVEREENKOMST

Het technisch dossier dient als basis voor de aanbesteding of onderhandse overeenkomst. 

Eenmaal je een aannemer hebt aangeduid, leg je dit voor aan de Stad Gent. Hiervoor maak je een kopie van de inschrijving over aan de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen en de Groendienst.

START VAN DE WERKEN

Je meldt de start van de werken van je bouwproject in het Omgevingsloket. 

Deel de aanvangsdatum van de werken die betrekking hebben op het bestaand of toekomstig openbaar domein minstens 14 kalenderdagen vooraf mee aan de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen.

Je belegt vooraf een startvergadering met de ontwerper, de aannemer en het stadsbestuur (Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Farys en de Groendienst).

WEGGRENZEN UITZETTEN

Vóór de start van de wegen- en rioleringswerken moet je als vergunninghouder de weggrenzen ter plaatse uitzetten met voldoende en duidelijk zichtbare tekens. Deze afpaling op het terrein zet je om in een ‘uitzetplan’ dat je aan Projectbureau Ruimte voorlegt ter goedkeuring.

PLAN VAN GRONDOVERDRACHT

Uiterlijk 60 kalenderdagen voor de voorlopige oplevering leg je een ‘plan van grondoverdracht’ voor de kosteloze grondafstand voor aan de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen ter goedkeuring.  Dit ‘plan van grondoverdracht’ moet exact overeen komen met het vergunde rooilijnplan. 

De technische vereisten waaraan het plan van grondoverdracht moet voldoen, vind je hier. Bij vragen hierover kan je terecht bij Dienst Vastgoed.

VERKEERSBORDEN, STRAATMEUBILAIR EN WEGMARKERINGEN

Als vergunninghouder moet je, op eigen kosten, de nodige verkeersborden en straatmeubilair, zoals paaltjes, laten leveren en plaatsen. Je brengt eveneens de nodige wegmarkeringen aan, zowel aan de wegen binnen de vergunning als aan de bestaande, aanpalende wegen, volgens de aanduidingen van het IVA Mobiliteitsbedrijf van de Stad Gent. 

Je kan de opmaak van een signalisatieplan aanvragen bij het Mobiliteitsbedrijf van zodra het technisch dossier volledig beantwoordt aan de aanbevelingen van de Stad Gent/Farys. 

In de e-mail naar het Mobiliteitsbedrijf geef je mee wanneer de voorlopige oplevering gepland is. Voor het opmaken van een goedgekeurd signalisatieplan geldt immers een zekere doorlooptijd, wat betekent dat de aanvraag minstens 5 maanden voor de voorlopige oplevering moet gebeuren. 

Bij je aanvraag stuur je alle nodige informatie over de geplande heraanleg mee: een gegeorefereerd PDF- en DWG-bestand van het grondplan met daarop aangeduid de eventuele geplande paaltjes (met vermelding van het type) en laadpalen, de route(s) en draaicirkels voor de voertuigen van de brandweer en IVAGO, info over welke weggebruikers welke wegsegmenten wel/niet mogen gebruiken, aanleg conform (woon)erf is (indien van toepassing) en alle andere informatie die nodig is voor de opmaak van het signalisatieplan. 

AS-BUILT DOSSIER

Voor de voorlopige oplevering moet je als vergunninghouder een as-built dossier opmaken op eigen kosten. Onder as-built dossier verstaan we meer dan enkel het ‘plan’. 

Het bevat minstens volgende zaken:

• goedkeuring GRB opmeting (zie verder*)
• as-built plan, incl.groenelementen + opmetingsfiches van de putten (inspectieputten, instromen, uitstromen, overstorten, alle constructies onder de grond)
• huisaansluitfiches 
• proefverslagen
• technische fiches + overzichtslijst
• exploitatiefiches pompen
• werfverslagen
• bestek

* Enkel het as-built plan dien je in bij Informatie Vlaanderen. De voorlopige oplevering kan pas doorgaan als er een schriftelijke goedkeuring van Informatie Vlaanderen is over de conformiteit aan het Grootschalig Referentie Bestand of Basiskaart Vlaanderen (GRB).

AFSLUITING WERF

Zolang de openbare weg, de riolering en het openbaar groen niet voorlopig zijn opgeleverd moet de werf afgesloten blijven met een voldoende en stevig hekwerk. Tot zolang duid je de straten aan met een verkeersbord ‘privaat’, en dit aan alle toegangen.

OPLEVERING

Je voert de wegen- en rioleringswerken en de groenaanlegwerken in principe in één geheel uit. De afgewerkte weg, de riolering en het openbaar groen worden voorlopig en definitief opgeleverd in aanwezigheid van de Stad Gent in functie van een latere kosteloze afstand aan de Stad Gent.
 De werken (wegen, riolering en openbaar groen) worden in 1 keer opgeleverd.

De termijn tussen de voorlopige en de definitieve oplevering bedraagt 3 jaar en gaat in op datum van de voorlopige oplevering. In die periode valt het groenonderhoud ten laste van jou als vergunninghouder. 

De Stad Gent neemt het onderhoud van het openbaar groen over vanaf de definitieve oplevering van de werken.

EINDE VAN DE WERKEN

Nadat de openbare weg is aangelegd en de rioleringswerken zijn uitgevoerd, laat je dit weten aan de Dienst Wegen Bruggen en Waterlopen.  De beëindiging van de groenaanleg deel je mee aan de Groendienst.

CONTACTGEGEVENS

• Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen: tdwegen@stad.gent 
• Farys: vergunningen@farys.be 
• Groendienst: groendienst@stad.gent 
• Projectbureau Ruimte: landmeetcel@stad.gent 
• Dienst Vastgoed: vastgoedbeheer@stad.gent
• Mobiliteitsbedrijf: mobiliteit@stad.gent
• Informatie Vlaanderen: https://overheid.vlaanderen.be/GRB-As-builtplannen

LAST 3 – Aanleg van nutsvoorzieningen

Als vergunninghouder ben je verplicht om nieuwe nutsvoorzieningen naar en in het project aan te leggen op eigen kosten en/of om bestaande nutsvoorzieningen aan te passen.

Het is verplicht om minimaal volgende nutsvoorzieningen aan te leggen:

• elektriciteit
• water
• telecommunicatie
• openbare verlichting

Je volgt daarbij strikt de voorwaarden uit de adviezen van de nutsbedrijven.

Je staat zelf in voor de kosten en lasten van het installeren van de openbare verlichting. Dit gebeurt volgens de richtlijnen van de Stad Gent en Fluvius. De Stad Gent neemt bij overdracht van het openbaar domein immers ook het beheer van de verlichting over. 

Je vraagt direct na het bekomen van de vergunning advies bij de lichtcel, via openbareverlichting@stad.gent. 

Je plaatst de openbare verlichting conform het Lichtplan van de Stad Gent. Alle info over het Lichtplan is te raadplegen via www.stad.gent/gentverlicht.

Voor je start met de werken, vraag je bij de nutsmaatschappijen die in de voorwaarden bij deze vergunning vermeld zijn, een offerte op om de omvang van de te stellen waarborg te bepalen. De nutsmaatschappij laadt die offerte op op het omgevingsloket.

LAST 4 – Kosteloze grondafstand 

Binnen het jaar na de definitieve oplevering draag je de openbare weg met uitrusting en het openbaar groen kosteloos over aan de Stad Gent.

De Stad Gent controleert het plan van grondoverdracht (zie hoger) zowel digitaal als op het terrein alvorens de definitieve oplevering kan plaatsvinden. Eenmaal het plan van overdracht conform verklaard is, ben je verplicht de prekadastratie (= voorafgaande perceelsidentificatie) ervan aan te vragen.

Een notaris van je keuze maakt vervolgens het conform verklaarde plan in analoge versie, samen met een ontwerp van de akte, over aan de Dienst Vastgoed, Sint-Salvatorstraat 16,  9000 Gent, voor nazicht en goedkeuring door de gemeenteraad.

Na goedkeuring door de gemeenteraad zal een notaris van je keuze de akte verlijden. Alle kosten met betrekking tot deze akte (opmaken, verlijden, registreren, overschrijven,  ...) zijn ten laste van jou als vergunninghouder.