2025_GR_01095 - Reglement leegstandsregister en Belasting op de leegstaande woningen en gebouwen voor de aanslagjaren 2026-2031 - Goedkeuring

De belasting op de leegstaande woningen en gebouwen werd voor het laatst door de gemeenteraad goedgekeurd tot en met aanslagjaar 2025.

1. Leegstandsregister

Het eerste deel van het reglement legt de regels rond het leegstandsregister vast, binnen de spelregels van artikel 2.10 van de Vlaamse Codex Wonen. Dat bepaalt nog uitdrukkelijk wat onder leegstand wordt verstaan.

Zowel woningen als andere gebouwen kunnen leegstaand zijn en in het register worden opgenomen. Voor woningen wordt in eerste instantie enkel bewoning aanvaard als gebruik. Gent kent echter een groot aantal lokale economische actoren, waaronder veel vrije beroepen, die hun praktijkruimte inrichten in een herenhuis, appartement, … Om te vermijden dat deze woningen als leegstaand zouden moeten worden beschouwd, bepaalt het reglement voor woningen uitdrukkelijk dat ook een andere functie die een effectief en niet-occasioneel gebruik van de woning met zich meebrengen, aanvaard worden (overeenkomstig artikel 2.10, §2, 2° VCW).

Een woning die effectief gebruikt wordt, ook al is het om redenen anders dan bewoning, komt in de regel in aanmerking voor de belasting op tweede verblijven of bedrijfsvestigingen.

Een woning die al voorkomt op de inventaris ongeschikt en/of onbewoonbaar verklaarde woningen (van het Vlaams gewest), kan niet op de inventaris leegstand worden opgenomen. Een onbewoonbaar verklaarde woning mag immers niet verhuurd worden. Omgekeerd kan wel; aanhoudende leegstand kan immers tot verval en ongeschiktverklaring leiden.

Het reglement geeft een exemplarische lijst van indicaties die op leegstand kunnen wijzen. Met het oog op aflijning van de grens tussen tweede verblijf en leegstand, wordt ook het niet-gebruik van een woning door renovatie voor twee opeenvolgende jaren, als indicatie gezien. De registerbeheerder geeft aan de eigenaars de kans de voorgenomen opname in het leegstandsregister te betwisten. Wordt er geen betwisting ingediend binnen de voorziene termijn of wordt zij niet ingewilligd, dan kan de opname in het register daarna niet meer aangevochten worden.

Op het register wordt onder meer de opnamedatum genoteerd. Wanneer vrijstellingen van toepassing zijn, worden zij ook in het register bijgehouden.

Om terug uit het register geschrapt te worden, moet de eigenaar een effectief gebruik gedurende ten minste 6 opeenvolgende maanden bewijzen. De schrapping keert dan wel terug tot op de datum van de aanvang van dat gebruik.

Het reglement voorziet in een kennisgeving van de inventarisatie aan de eigenaar(s) zoals gekend in het kadaster, via een cascade: in eerste instantie aan de officiële woonplaats van de eigenaar, bij gebrek daaraan aan een niet-officiële gekende woonplaats en in uiterste geval geadresseerd aan het te inventariseren pand. Zo kan worden vermeden dat panden waarvan de eigenaar (bewust of onbewust) onvindbaar is, aan de inventarisatie ontsnappen.

2. Belasting

2.1 Belastbaar voorwerp

Als belastbaar feit wordt omschreven het voorkomen op het leegstandsregister voor één of meerdere periodes van 12 maanden. De peildatum is dus niet, zoals in vele andere reglementen, op 1 januari. Elk dossier wordt beoordeeld op zijn individuele ‘verjaardag’ van de inventarisatie.

Woningen die op de inventaris voorkomen, zijn immers bewezen leegstaande woningen (zie betwistingsmogelijkheid hoger). Het strookt met het (woon)beleid van de stad om deze woningen via een fiscale impuls te activeren op de huurmarkt of de eigenaar tot verkoop aan te zetten. Bovendien is leegstand vaak de eerste stap naar verwaarlozing, wat een verloedering van het straatbeeld en de buurt tot gevolg heeft. Het bestuur wenst dit uiteraard te voorkomen. Dit laatste argument geldt eveneens voor de leegstaande gebouwen.

De keuze om woningen die een effectief gebruik kennen, andere dan wonen, niet te belasten motiveert het bestuur in hoofdzaak vanuit de strijd tegen de verloedering

Door te belasten bij 1 of meerdere jaren inventaris is er geen belasting op het moment van de opname. Enerzijds vermijdt dit dat een belasting bij opname en een belasting na 1 jaar inventaris, zeer dicht bij mekaar verschuldigd zouden zijn (door de mogelijkheid voor de eigenaar om de opname te betwisten, werd in de praktijk pas belast nadat die betwisting was afgesloten). Anderzijds stelt dit de eigenaar in staat aan de leegstand te verhelpen nog voordat hij belast wordt. Dit maakt van deze belasting een echte beleidsbelasting, die enkel wordt geheven van eigenaars die woningen of gebouwen langdurig leeg laten staan, en dit nadat zij persoonlijk door middel van inventarisatie op de gevolgen zijn gewezen. De belasting is perfect vermijdbaar.

Er wordt uitdrukkelijk voorzien dat de combinatie met de belasting op verwaarloosde gebouwen mogelijk is. In tegenstelling tot een ongeschikt verklaarde woning (zie hoger) kan een verwaarloosde woning immers zonder problemen bewoond worden.

2.2 Belastingplichtige en tarief

De belastingplichtige is de eigenaar van de woning. Het is immers de eigenaar die in zijn volle beslissingsbevoegdheid kiest welk gebruik wordt gemaakt van de woning. Wanneer er sprake is van een opstal, erfpacht of vruchtgebruik, berust het beslissingsrecht respectievelijk bij de opstalhouder, erfpachter of vruchtgebruiker, zodat zij in dat geval als belastingplichtige worden aangeduid.

Bij overdracht van dat zakelijk recht, blijft de overdrager aangeduid als de belastingplichtige, zolang deze overdracht niet is gemeld aan de administratie of is opgenomen in een authentieke akte. Recente rechtspraak hanteert immers het standpunt dat de overheid geen 'derde' is en dus niet kan opwerpen niet op de hoogte te zijn van de overdracht. Door dit geval expliciet op te nemen in het belastingreglement, blijft de verplichting op de overdrager rusten om de authentieke akte te verlijden en, indien gewenst, van een onderhandse overdracht melding te doen.

Bij mede-eigendom wordt in een hoofdelijke aansprakelijkheid tussen de eigenaars voorzien. Er is in een specifieke regeling rond gehuwde eigenaars voorzien, om de diversiteit aan (buitenlandse) huwelijksvermogensstelsels op te vangen. De belasting (voor hun aandeel) kan geldig gevestigd worden op naam van één van de echtgenoten, of op naam van beiden samen. Er is ook in hoofdelijkheid voorzien.

Het reglement voorziet in een tarief dat jaar na jaar stijgt, om na 5 jaar een maximum te bereiken (naast tariefindexering). Zo wordt hardnekkige leegstand exponentieel zwaarder belast dan leegstand van kortere duur. De belasting start terug bij het basisbedrag wanneer het onroerend goed wordt overgedragen.

De basisbelasting bedraagt 3.320 euro, een bedrag dat vermeerderd wordt wanneer de woning meerdere bouwlagen heeft (+950 euro) en wanneer de woning breder is dan 6 meter (+950 euro) tot een totaal van maximaal 5.220 euro. Voor kamers, die nog een pak kleiner zijn dan een kleine woning, is een basisbelasting van 1.660 euro voorzien. Op die manier wordt deels rekening gehouden met de draagkracht van de eigenaars: hoe groter de woning, hoe groter de belasting. De tarieven worden voor de volledige geldigheidsduur van de belasting voorzien, aan de hand van een verwachte inflatie van 2%. Halverwege de geldigheidsduur kan bijgestuurd worden indien de werkelijke inflatie te sterk zou blijken af te wijken.

2.3 Vrijstellingen en verminderingen

Ten overvloede wordt in het reglement de overmacht vermeld, die overeenkomstig vaste rechtspraak echter sowieso wordt geacht deel uit te maken van elk belastingreglement.

Naast onderstaande vrijstellingen, is voorzien in de mogelijkheid voor het college van burgemeester en schepenen om in uitzonderlijke omstandigheden, mits gemotiveerd collegebesluit, één van de vrijstellingen met 1 jaar uit te breiden. Op die manier kan een uiting gegeven worden aan de wens van het bestuur om menselijke correcties toe te passen in situaties die weliswaar geen overmacht uitmaken, maar waar de belasting toch een ongewenst effect heeft. Omdat steeds de koppeling gemaakt moet worden met een van de opgelijste vrijstellingen, gaat het immers om een dossier waarin ofwel de eigenaar met bepaalde zaken werd geconfronteerd (bvb een talmende aannemer), ofwel al bepaalde inspanningen heeft geleverd (bvb eigenhandige renovatie die bijna afgewerkt is). 

2.3.1 Bepaalde oorzaken van leegstand

Bepaalde oorzaken van de leegstand maken in feite een specifieke vorm van overmacht uit. In die gevallen volstaat redelijkerwijs een jaar op de inventaris niet om aan de leegstand te verhelpen.

Wanneer bijvoorbeeld de leegstand te wijten is aan een brand, ontploffing of andere ramp wordt een vrijstelling van 36 maanden toegekend. Hierbij is het onbelangrijk of de ramp het geïnventariseerde pand zelf betreft: een vochtinsijpelingsproblematiek veroorzaakt door het naburige uitgebrande pand verhindert bijvoorbeeld evenzeer de herstelling en verhuur van het naastgelegen pand.

Wanneer de woning het voorwerp is van een onteigeningsplan, kan moeilijk van de eigenaar nog verwacht worden dat hij voor de woning een huurder zoekt. Deze huurder zal zich immers in een precaire situatie bevinden. Deze woningen zijn om die reden dan ook vrijgesteld. Ook de woningen waarvan de onteigening wordt voorbereid, zijn hierin begrepen.

2.3.2 Tijdelijke vrijstellingen

Bepaalde woningen kennen tijdelijke leegstand. Het gaat dan in de regel niet om een bestendige toestand, maar om een overgangsperiode. Voor die gevallen wordt in welomlijnde en in de tijd beperkte vrijstellingen voorzien.

Zo kan de voormalige woning van een persoon die langdurig op een andere plek verblijft door ziekte, ongeval, hoge leeftijd of vrijheidsberoving, vrijgesteld worden omdat het langdurig verblijf niet altijd bij aanvang vaststaat. Eenmaal vaststaat dat de bewoner niet (of niet binnen afzienbare tijd) zal terugkeren naar de woning, wenst de stad rekening te houden met een periode van verwerking en het nemen van de beslissing wat te doen met de woning.
 Die periode is echter beperkt tot 2 (aanslag)jaren. Binnen deze periode moet voor bvb een bejaarde persoon die in het rusthuis is opgenomen, duidelijk zijn dat een terugkeer naar zelfstandig wonen niet meer aan de orde is en kunnen maatregelen genomen worden met betrekking tot de woning (verkoop, verhuur). De vrijstelling kan per eigenaar en per woning slechts éénmaal worden toegekend, en kan uiteraard enkel gelden voor zover de eigenaar er de laatste bewoner was (zodat het vertrek naar een rusthuis geen vrijstelling geeft voor alle onroerende goederen van de belastingplichtige).

De nieuwe eigenaar van een woning wordt eveneens een periode gegund om eventuele kleine herstel- of aanpassingswerken uit te voeren (die niet de omvang van een renovatie hoeven te hebben) of grondiger herstelwerken voor te bereiden alvorens de woning te betrekken of een huurder te zoeken. Daarvoor moet een periode van 24 maanden volstaan: hiermee worden de 2 volgende belastingaanslagen vermeden voor de nieuwe eigenaar.

Er wordt ook een vrijstelling voorzien voor eigenaars die voor de verjaardag van de inventarisatie hun pand hebben verkocht bij onderhandse overeenkomst maar waarvan de bevestiging in een notariële akte volgt binnen de 4 maanden na ondertekening van de onderhandse overeenkomst. Deze 4 maanden komen overeen met de verplichting akten van overdracht van onroerend goed binnen de 4 maanden te registreren, ook onderhandse (zoniet worden vertragingsboetes aangerekend, art 32,4° Wetboek Registratierechten). Voor verkoop onder opschortende voorwaarde, rekent men die 4 maanden vanaf het vervullen van de voorwaarde. In de vrijstelling wordt dan ook dezelfde kanttekening voorzien: de vrijstelling geldt vanaf de voorwaardenloze onderhandse overeenkomst, of vanaf het vervullen van de opschortende voorwaarde van de overeenkomst. Dat is immers het moment waarop de eigendom inter partes overgaat.
Een gelijkaardige vrijstelling bestaat voor de koop-verkoopbelofte, die weliswaar zelf nog niet in een eigendomsoverdracht resulteert maar eveneens de mogelijkheden van de (potentiële) verkoper beperkt. Uiteraard geldt dezelfde voorwaarde: binnen de 4 maanden dient een authentieke akte voor te liggen.

Zijn er renovaties aan de orde, dan kan ook eenmalig (over de patrimoniumbelastingen heen) een vrijstelling worden toegekend wanneer blijkt dat aan de oorzaken van de leegstand wordt verholpen. De vrijstelling bedraagt maximaal 36 maanden (3 aanslagjaren) per eigenaar en per onroerend goed. Samen met de twee jaar vrijstelling voor nieuwe eigenaars, vormt dit samen dezelfde vijf jaar als geldt voor de Vlaamse renovatieverplichting, wat als een aanvaardbare termijn kan worden beschouwd. Als het pand opnieuw bewoond wordt en daarna terug leeg komt te staan (of in een van de andere patrimoniumbelastingen wordt opgenomen) kan de vrijstelling opnieuw bekomen worden. 

De renovatie kan enerzijds blijken uit een omgevingsvergunning voor uitvoeren van stedenbouwkundige handelingen. De vrijstelling gaat dan in wanneer de vergunning eerst wordt toegekend. Het verkrijgen van een omgevingsvergunning impliceert immers dat de eigenaar verbeteringswerken aan de woning zal uitvoeren, die niet mogen aanvangen voor de goedkeuring ervan door het college van burgemeester en schepenen, zoniet is er sprake van een bouwmisdrijf. De bouwwerken kunnen ten vroegste na de goedkeuring aanvangen.
De maximale vrijstellingsperiode van 24 maanden wordt berekend vanaf het definitief worden van de vergunning. Dit vangt in feite een (steeds vaker voorkomende) overmachtssituatie op, waarbij de bouwheer geconfronteerd wordt met een beroepsprocedure. De omgevingsvergunning is daardoor precair, en er kan niet verwacht worden dat de werken al starten. 

Daarnaast kunnen ook werken noodzakelijk zijn die geen omgevingsvergunning nodig hebben. De vrijstelling wordt dan toegekend op basis van een renovatiedossier:
- een gedetailleerd renovatieschema waaruit blijkt dat de nodige renovatiewerken zullen uitgevoerd worden.
- een schets van de woning/ het gebouw met aanduiding van de geplande werken
- een volledige opsomming en beschrijving van de werken
- een raming van de kosten en/of offertes van aannemers
- foto’s van de te renoveren delen van de woning en/of gebouw
Gezien het werken betreft die geen omgevingsvergunning vereisen en de eigenaar naar eigen goeddunken kan uitvoeren, is het verantwoord de vrijstelling in dat geval te laten ingaan vanaf het indienen van de volledig bevonden en goedgekeurde aanvraag.

Na de renovatie kan aanvaard worden dat de woning te koop of te huur staat, na een recent afgewerkte renovatie. Ook in die gevallen is dan in een uitdrukkelijke vrijstelling voorzien. 

Het bestuursakkoord vermeldt: “Collectief renoveren wordt de prioriteit”. Vanuit die beleidsdoelstelling, wordt bovendien aanvaard dat woningen tijdelijk leegstaan in afwachting van een collectieve renovatie, hetzij van andere woningen in hetzelfde gebouw, hetzij van aanpalende gebouwen. Om een evenwicht te behouden tussen deze beleidsdoelstelling en de doelstellingen op vlak van woningbeleid hierboven aangegeven, wordt de vrijstelling beperkt tot 24 maanden. Binnen die termijn moeten de andere mee te renoveren woningen, vrijgemaakt kunnen worden.

Wanneer een woning beschermd is als onroerend erfgoed, is het opknappen van de woning aan heel wat bijkomende vereisten onderworpen. Daarom wordt een vrijstelling van 24 maanden voorzien vanaf de beslissing tot bescherming. De eigenaar moet de kans krijgen de bijkomende voorwaarden voor werken aan de geklasseerde woning te onderzoeken naar mogelijkheden en kostprijs. Ook tijdens de periode van voorlopige bescherming (die maximaal 270 + 90 dagen duurt, zie https://www.onroerenderfgoed.be/voorlopige-bescherming) is een vrijstelling om die reden verantwoord.

Wanneer de eigenaar effectief een restauratiepremie verkrijgt, kan hij rekenen op nog 24 maanden vrijstelling vanaf die goedkeuring. Het toewijzen van die premie toont aan dat er concrete renovatieplannen zijn. Dit geeft voldoende ruimte om daarna de effectieve werken aan te vatten. 

2.3.3 Bijzondere eigenaars

Sommige bijzondere eigenaars of eigendomssituaties nopen tot een vrijstelling om ongewenste situaties te vermijden of om enkele specifieke overmachtssituaties op te vangen.

Een woning die aan de Belgische Staat toekomt ingevolge een definitieve verbeurdverklaring (art 42, 1° en 2° Strafwetboek) staat in feite niet meer onder toezicht van de veroordeelde, niettegenstaande de Belgische Staat mogelijk nog niet in bezit is getreden. Het is niet de bedoeling een belastingplichtige te treffen die over de woning geen zeggenschap meer heeft. Zelfs als de Belgische Staat in bezit is getreden en als belastingplichtige gezien zou worden, is zij aan bijzondere bijkomende voorwaarden (bvb rond de verkoop van verbeurdverklaarde goederen) gebonden die haar handelen ernstig beperken en een vrijstelling verantwoorden.
 De verbeurdverklaring  is in de praktijk niet alleen een onverwacht en zeer specifiek maar tevens een (voor de overheid, zijnde de Belgische Staat) zeer onvoorspelbaar gegeven. Het is niet omdat aan de Belgische Staat een onroerend goed toekomt ingevolge verbeurdverklaring dat zij daar ook op een duidelijk bepaalbaar tijdstip zeggenschap over zal hebben of er in bezit van zal (kunnen) treden. De gemeenteraad kan er mee rekening houden dat de verbeurdverklaring meestal onderdeel uitmaakt van jarenlang aanslepende procedures (cassatie, vordering tot opeising, beslag tot terugvordering, aanspraken van derden, enz.), die het handelen beletten of bemoeilijken, zodat een niet in tijd begrensde vrijstelling verantwoord is, precies omdat onmogelijk kan voorspeld worden wanneer de Belgische Staat werkelijke zeggenschap over verbeurdverklaarde goederen krijgt. (Gent 30 november 2021)

Bovendien betreft het een 'gedwongen eigenaarschap' van een ongeschikt goed en kan van de Belgische Staat (die zelf niet aan de basis ligt van de ongeschiktheid/onbewoonbaarheid) niet zo maar verwacht worden dat zij zelf de nodige werkzaamheden laat uitvoeren om die woningen opnieuw te laten voldoen aan de normen van de Vlaamse Wooncode. In de praktijk worden deze woningen opnieuw verkocht, wat een langdurig proces kan betekenen.

Het is dan ook niet onredelijk, noch disproportioneel om het gedwongen eigenaarschap van deze goederen niet extra te belasten.

Een woning waarvan de Stad Gent het beheer in handen heeft genomen in uitvoering van het sociaal beheersrecht, wordt evenmin belast nu de eigenaar van deze woning niet langer zelf het beheer voert over zijn pand.

Een woning die toebehoort aan een sociale woningorganisatie, wordt de facto reeds ingezet om de (sociale) woondoelstellingen te behalen. Het heeft dan ook geen zin die organisaties aan te zetten behoorlijk woonaanbod te creëren door verwaarlozing tegen te gaan. Dit is evident, zonder dat dit nog eens moet bevestigd worden in een uitdrukkelijke motivering. Een sociale huisvestingsmaatschappij heeft immers reeds als doel effectieve woonlocaties te creëren voor sociale doeleinden.
Wanneer zich op die manier gevallen kunnen voordoen waarbij die sociale woonorganisaties er langere tijd over doen (meer dan 2 jaar) om een sanering en/of renovatie uit te voeren, waardoor er langere leegstand is, dan moet worden aangenomen dat dit niet gebeurt omdat zij niet aan haar kernopdracht wil voldoen, maar wegens organisatorische redenen en (dus, want wegens de onderliggende reden) door een gebrek aan financiële armslag beperkt is. Er moet immers overwogen worden dat de belasting die woonorganisaties in de vervulling van hun taak van algemeen belang, meer bepaald hun (door henzelf te bepalen) huisvestingspolitiek, zou hinderen (Gent 20 november 2018, nr. 2018/8249, Bogaert / Stad Gent).

Deze organisaties hebben bovendien een budgettaire band met de Stad Gent of de Vlaamse overheid, waarbij deze overheid minstens voor een deel de financiering van de vrijgestelde entiteiten op zich neemt. Een belasting lastens deze rechtspersonen, komt dan ook neer op een 'vestzak-broekzak' operatie die bezwaarlijk tegemoetkomt aan het financieel doel van de belasting. De Stad zou immers belastingen ontvangen, die zij daarna in de rekeningen van de betrokken entiteiten dient te compenseren of die door de Vlaamse overheid moet worden bijgepast. Hierin kan geen verboden ongelijkheid gezien worden.

Diezelfde budgettaire band is ook aanwezig voor de leden van Kerngroep Gent, zoals omschreven in de nota bij het collegebesluit van 20 oktober 2016: de publiekrechtelijke organisaties wiens activiteiten integraal deel uitmaken van het strategisch meerjarenplan. Deze entiteiten zijn zodanig vervlochten met Stad Gent, ook budgettair, dat de belasting ook hier een 'vestzak-broekzak' operatie uitmaakt. 

De Dienst Toezicht Wonen, Bouwen en Milieu is belast met toezicht op en uitvoering van het registergedeelte.

Team Belastingen Wonen+ is belast met toezicht op en uitvoering van het heffingsgedeelte.