2025_CBS_11443 - OMV_2025106369 R - omgevingsaanvraag voor het verkavelen van een perceel in 4 loten bestemd voor halfopen eengezinswoningen - met openbaar onderzoek - Halewijnstationstraat, 9031 Gent - Vergunning

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6

Het college van burgemeester en schepenen  verleent  de vergunning en legt bijzondere voorwaarden en lasten op.

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

Kurt Schmitt met als contactadres Bogaertstraat 28, 9830 Sint-Martens-Latem heeft een aanvraag (OMV_2025106369) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 9 september 2025.

De omgevingsvergunningsaanvraag voor een nieuwe verkaveling handelt over:

• Onderwerp: het verkavelen van een perceel in 4 loten bestemd voor halfopen eengezinswoningen

• Adres: Halewijnstationstraat 33, 9031 Gent

• Kadastrale gegevens: afdeling 27 sectie D nrs. 262A, 264B, 267V en 268Z

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 29 september 2025.  De aanvraag volgde de gewone procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 15 december 2025:

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.    BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

De verkavelingsaanvraag situeert zich op de hoek van de Halewijnstationstraat en de Halewijnstraat in Drongen, in een landelijke omgeving met voornamelijk vrijstaande woningen en enkele hoeves langs de Halewijnstationstraat.

De voorliggende aanvraag omvat het opdelen van een perceel van ongeveer 3.695 m² in vier loten voor halfopen eengezinswoningen. De loten variëren in oppervlakte van circa 600 m² tot 701 m² en liggen in een gebied dat volgens het gewestplan is bestemd als woongebied met landelijk karakter. Delen van de kavels die in agrarisch gebied liggen, worden uitgesloten van de verkaveling en via kadastrale splitsing verdeeld; deze zijn niet bedoeld voor woningbouw. Aan de noordzijde van het perceel is een erfdienstbaarheidsstrook van 5m breed aanwezig langs een waterloop.

Op het perceel staat momenteel een hoevewoning met schuur, die in functie van deze nieuwe verkaveling volledig wordt gesloopt.

De bouwzones voor 2 noordelijkste loten (loten 1 en 2) liggen op ongeveer 20,4 m van de rooilijn, die van 2 zuidelijkste loten (loten 3 en 4) op circa 12,6 m.  Elke woning krijgt een bouwzone van 15 m diep en een breedte die varieert van 8 tot 9,09 m. Het aantal bouwlagen wordt beperkt tot twee, aangevuld met een zolder en kelder. Op de verdieping wordt de bouwdiepte beperkt tot 12 m.

De dakvorm is volgens de verkavelingsvoorschriften vrij te kiezen, waarbij de eerste koppelwoning bepalend is voor de aanpalende woning. De kroonlijsthoogte bedraagt maximaal 6,5 m, gemeten vanaf het peil van de gelijkvloerse vertrekken tot de bovenkant van de kroonlijst. Gelijkvloerse delen die dieper zijn dan de verdieping worden afgewerkt met een plat dak van maximaal 3,50 m hoog. Dakkapellen en dakuitbouwen zijn expliciet toegestaan onder de volgende voorwaarden: ze moeten minstens 0,80 m van de dakrand verwijderd zijn, ondergeschikt blijven aan het dakvlak en lager zijn dan de nok van het hoofdvolume. Dakterrassen worden expliciet niet toegelaten.

Voor de zowel de zijtuinstrook en de achtertuinstrook wordt er geen bovengrens qua verharde oppervlakte opgelegd. In de voortuinstrook wordt deze beperkt tot ‘de strikt noodzakelijke toegangen’, al wordt ook melding gedaan dat hier een terras mag ingericht worden.

In de voortuinstrook en in de zijtuinstrook mogen geen constructies worden opgericht, terwijl in de achtertuinstrook wel bijgebouwen mogelijk zijn, mits ze minstens 1 m van de perceelsgrens staan (of op de perceelsgrens met toestemming van de buur), een maximale oppervlakte van
40 m² hebben, niet hoger zijn dan 3,5 m en voorzien zijn van een plat dak.

De ontsluiting tot loten 1 en 2 gebeurt via de Halewijnstationstraat, die tot een gedeelde oprit wordt ingericht. Loten 3 en 4 krijgen een gedeelde toegang via de Halewijnstraat. Voor beide toegangen moet een bestaande gracht worden overwelfd op twee plaatsen, telkens over een lengte van 7m.

2.    HISTORIEK

Volgende vergunningen of weigeringen zijn bekend: 

-      Op 16/07/1991 werd een vergunning afgeleverd voor het verbouwen van een woning. (1991/10043)

-      Op 03/04/2025 werd een weigering afgeleverd voor het verkavelen van een perceel in 4 loten halfopen bebouwing. (OMV_2024145138 met intern nr. 2024 DR 556/00/W). 

BEOORDELING AANVRAAG

3.    EXTERNE ADVIEZEN

Volgende externe adviezen zijn gegeven:

Fluvius

Voorwaardelijk gunstig advies van Fluvius afgeleverd op 1 oktober 2025 onder ref. 500011778:
in bijlage op het omgevingsloket ter kennisgeving Gent en de offerte.

Proximus

Voorwaardelijk gunstig advies van Proximus afgeleverd op 9 oktober 2025 onder ref. JMS 634881:
Op basis van de informatie waarover wij momenteel beschikken, geven wij graag een gunstig advies indien u volgende voorwaarden opneemt in uw vergunning:

* Een finale netwerkanalyse zal gebeuren na ontvangst van het vergunde plan.

* Uitbreiding van de telecominfrastructuur van Proximus is ten laste van de aanvrager.

* Van zodra vergund en minimaal 6 maanden voor oplevering dient de aanvrager zijn project kenbaar te maken bij Proximus door het formulier als bijlage ingevuld te versturen naar werf.a1@proximus.com.

* De Proximus infrastructuur dient proactief voorzien te worden in het project. De technische documentatie hiervoor wordt ter beschikking gesteld na ontvangst van het vergunde plan.

* Proximus wenst betrokken te worden bij alle coördinatievergaderingen via werven.a12@proximus.com.

Na de werken kunnen de bewoners eenvoudig aansluiten op de nutsvoorzieningen voor telefonie-, internet- en televisiediensten. Hiervoor kan de aanvrager terecht bij onze klantendienst op het gratis nummer 0800 22 800. Meer informatie op www.proximus.be/bouwen.

Wyre

Voorwaardelijk gunstig advies van Omgevingsloket Wyre afgeleverd op 6 oktober 2025 onder ref. 25177062:
Netuitbreiding nodig:

Er is nagegaan welke aanpassing van de infrastructuur van Wyre nodig is om de loten uit deze verkavelings- of bouwaanvraag te kunnen aansluiten. Wij vragen om onderstaande voorwaarden op te nemen in de vergunning:

Onze studiedienst stelde vast dat er een netuitbreiding nodig is om alle loten van dit project aansluitbaar te maken.

Er werd een offerte (zie bijlage) opgesteld. In deze offerte houden we rekening met het aanleggen van nutsleidingen in overleg met andere nutsmaatschappijen. Dit is kostenbesparend en beperkt de hinder. We stemmen de uitvoeringstermijnen dan ook af op de planning van de andere werken.

Deze vaststelling omvat niet de aftak- en aansluitkosten van de abonnee. Deze worden met de latere abonnee verrekend.

https://www.wyre.be/nl/netaanleg

Watering Oude Kale en Meirebeek

Voorwaardelijk gunstig advies van Watering Oude Kale en Meirebeek afgeleverd op 21 oktober 2025:
Er werd op lot 1 rekening gehouden met de 5 meter erfdienstbaarheid. Ter info werd een brochure 'Wonen langs onbevaarbare waterlopen' toegevoegd.

Farys

Voorwaardelijk gunstig advies van Farys afgeleverd op 20 oktober 2025 onder ref. VK-25-033: 2de advies:
Drinkwater

Deze verkavelingsaanvraag betreft het verkavelen van een perceel in 4 loten voor halfopen bebouwing.

M.b.t. het slopen van de bestaande bebouwing moet door of i.o.v. Farys vooreerst de meter worden afgesloten en de drinkwateraftakking worden opgebroken vooraleer over te gaan tot de slopingswerken.

Deze kosten vallen ten laste van de aanvrager.

De 4 nieuwe loten (voor halfopen bebouwing) van deze verkaveling kunnen op normale en reglementaire wijze aangesloten worden op het bestaand drinkwaterdistributienet in de Halewijnstationstraat – Halewijnstraat.

Er is uiteraard geen uitbreiding noodzakelijk.

Riolering

Op dit ogenblik is er een rioleringsproject in uitvoering waarbij voor elk van de 4 loten een wachtaansluiting voorzien werd. Voor meer inlichtingen betreffende het rioleringsproject kan contact opgenomen worden met projectleider Marijke De Roock ( Marijke.DeRoock@farys.be ).

4.    TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het perceel waarop de aanvraag betrekking heeft ligt gedeeltelijk woongebied met landelijk karakter en gedeeltelijk in agrarisch gebied volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977). De 4 loten gericht op woningbouw zijn gelegen in de woongebieden met landelijk karakter. Er worden 4 loten, gelegen in agrarisch gebied, uitgesloten van de verkaveling.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.

Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

De woongebieden met een landelijk karakter zijn bestemd voor woningbouw in het algemeen en tevens voor landbouwbedrijven. 

De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op ten minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden..

De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen Bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 25 maart 2024, van kracht sinds 27 mei 2024.

Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke hemelwaterverordening 2023. (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023)

Zie waterparagraaf.

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

5.    WATERPARAGRAAF

5.1.   Ligging project

Het project ligt in een afstroomgebied in beheer van Watering Oude Kale en Meirebeek. Het project ligt in de nabijheid van een waterloop in beheer van de Watering Oude Kale en Meirebeek.

Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project:

- niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.

- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).

- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal).

- niet gelegen in een signaalgebied.

Het terrein is momenteel bebouwd.

5.2.   Verenigbaarheid van het project met het watersysteem

Droogte

Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst.

De op te richten woningen moeten bij het indienen van de omgevingsvergunningsaanvraag voldoen aan het algemeen bouwreglement van de stad Gent en de gewestelijke hemelwaterverordening.

Verhardingen zoveel mogelijk beperken.

Door de oprichting van constructies en de aanleg van verhardingen zal de infiltratie van hemelwater verminderen. Om deze negatieve impact te beperken, moeten volgende randvoorwaarden worden gerespecteerd:
In de aanvraag wordt de beperking van de verhardingen onvoldoende concreet opgenomen bij de voorschriften. Daarom worden onderstaande voorwaarden opgenomen:

• Voortuin

-      Geen terras toegestaan (dit is bovendien moeilijk te realiseren gezien de vereiste afstand tot de kroonprojectie van de bestaande bomen).

-      Oprit en toegang naar de voordeur moeten gecombineerd worden (geen afzonderlijk pad vanaf de rooilijn).

-      De oprit is in te richten als karrenspoor. Bij het ontbreken van een inpandige garage is er maximaal 1 autostaanplaats in de voortuin toegestaan. 

• Zijtuin

-      Maximaal één pad van 1 m breed.

• Achtertuin

-      Enkel één terras toegestaan, palend aan de woning, met een maximale oppervlakte van 30 m².

- Verharde oppervlakten zoals terrassen, parkings en inritten dienen aangelegd in waterdoorlatende materialen op een waterdoorlatende fundering of dienen af te wateren naar een voldoende grote onverharde randzone en niet naar de riolering. Bijkomende voorwaarde wordt toegevoegd: 

-      Alle verhardingen dienen te gebeuren met waterdoorlatende materialen op een waterdoorlatende fundering. Er mag geen enkele vorm van versnelde afvoer van hemelwater van de verharding aanwezig zijn (bv. goten, drainagebuizen, greppels, hellingen).

Waterdichte vlakken zijn enkel voor de verhardingen van de terrassen toegelaten mits ze afwateren naar de tuin en mits een onmiddellijke bezinking mogelijk is.

Om het negatieve effect van de toekomstige gebouwen en verhardingen op de waterhuishouding te beperken zullen eveneens milderende maatregelen opgelegd worden via de toekomstige stedenbouwkundige vergunning(en). Deze maatregelen zijn gebaseerd op het algemeen bouwreglement van de stad Gent en de gewestelijke verordening inzake hemelwater (bij een aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning of een melding).

Bemaling

Een grondwaterbemaling kan noodzakelijk zijn voor de bouwkundige werken of de aanleg van de openbare nutsvoorzieningen. Bij bemaling moet volgens Vlarem minstens een melding van de activiteit gebeuren. Ze kan evenwel vergunningsplichtig zijn en zelfs merplichtig naargelang de ligging, de diepte van de grondwaterverlaging en het opgepompte debiet. De akte of vergunning moet verleend zijn door de bevoegde instantie vooraleer de bemalingswerken kunnen gestart worden.

In een aanvraagdossier voor een vergunning of melding moeten steeds de effecten naar de omgeving onderzocht worden, op basis van de gemodelleerde debieten en het bemalingsconcept, en moet steeds vermeld worden op welke manier zal omgegaan worden met het opgepompte bemalingswater (toepassing van de bemalingscascade). De bemalingsinstallatie dient geplaatst te worden door een erkend boorbedrijf.

Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen

Het perceel ligt in de nabijheid van waterloop in beheer van Watering Oude Kale en Meirebeek. Er werd advies gevraagd aan de waterbeheerder. De bestaande erfdienstbaarheidsstrook naast een waterloop blijft behouden. De afstandsregels tot waterlopen zoals voorzien in het Waterwetboek en de wet onbevaarbare waterlopen worden gerespecteerd, zie advies waterbeheerder.

Overstromingen

Het projectgebied is volgens de watertoetskaarten niet overstromingsgevoelig. Er wordt geen effect op het overstromingsregime verwacht.

Waterkwaliteit

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

5.3.   Conclusie

Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag mits toepassing van bovenstaande maatregelen de watertoets doorstaat.

6.    NATUURTOETS

Voor dit project gaan we uit van minder dan 70 000 bijkomende vervoersbewegingen per jaar.

Daarnaast zijn er nog mogelijke stikstofemissies afkomstig van niet-ingedeelde stationaire bronnen van het project en tijdens de aanlegfase door vervoer of niet-ingedeelde stationaire bronnen. Deze zijn echter beperkt.

De NOX uitstoot van het totale project is minder dan de emissies waarbij een overschrijding optreedt van de 1 % minimisdrempel.

Het huishoudelijk afvalwater moet worden geloosd in de riolering die aangesloten is op een RWZI. Er mag niet geloosd op oppervlaktewater. Dit is opgenomen als voorwaarde.

Het project zal geen betekenisvolle aantasting impliceren voor de instandhoudingsdoelstellingen van de speciale beschermingszones, noch onherstelbare en onvermijdbare schade berokkenen aan natuur in VEN.

Bij de bouwzones werd rekening gehouden met het behoud van  2 waardevolle hoogstammige bomen.

Volgende voorwaarden zijn opgenomen om deze bomen te beschermen:  

-      Tijdens de sloop van het bestaande pand en het bouwen van de nieuwe woningen dienen de 2 bomen beschermd te worden met 2m hoog hekwerk op een afstand van tenminste 2m van de kroonprojectie van de bomen.

-      De oprit in de voortuin moet zoveel mogelijk buiten de kroonprojectie van de bestaande bomen worden aangelegd. Hiervoor dient de meest zuidelijke overwelving van de gracht iets zuidelijker te worden verschoven, in lijn met de stam van de boom. Vervolgens moeten de opritten rond de boom worden geleid, zoals aangeduid op het plan.

Hieruit wordt besloten dat de aanvraag de natuurtoets, mits toepassing van de bovengenoemde voorwaarden, doorstaat.

7.    PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van het Besluit van de Vlaamse Regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening en heeft betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. Dit wil zeggen dat er voor voorliggend project een project-m.e.r.-screening moet opgemaakt worden.

Een project-m.e.r.-screeningsnota is toegevoegd aan de vergunningsaanvraag. Na onderzoek van de kenmerken van het project, de locatie van het project en de kenmerken van de mogelijke milieueffecten, wordt geoordeeld dat geen aanzienlijke milieueffecten verwacht worden, zoals ook uit de project-m.e.r.-screeningsnota blijkt. Er kan redelijkerwijze aangenomen worden dat een nieuw project-MER geen nieuwe of bijkomende gegevens over aanzienlijke milieueffecten kan bevatten, zodat de opmaak ervan dan ook niet noodzakelijk is.

8.    OPENBAAR ONDERZOEK

Het openbaar onderzoek werd gehouden van 7 oktober 2025 tot en met 5 november 2025.
Gedurende dit openbaar onderzoek werden geen bezwaren ingediend.

9.    OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

Voorliggende verkaveling betreft het opdelen van een perceel in 4 loten voor halfopen woningen na de sloop van een hoevecomplex.

Sloop landbouwbedrijfsgebouwen

Er is geen bezwaar tegen de sloop van de bestaande bebouwing. Deze bezit geen erfgoedwaarde.

Verkavelingsplan

Het principe om het perceel te verkavelen in vier loten voor halfopen eengezinswoningen is ruimtelijk en stedenbouwkundig verantwoord. In de directe omgeving komen zowel gesloten, halfopen als vrijstaande woningen voor, waardoor de gekozen typologie aansluit bij het bestaande bebouwingspatroon. We berekenen bijgevolg ook de woondichtheid enkel op het deel van het perceel gelegen in woongebied (gemeten van het midden van de straat - ca. 2.595 m²). Met een densiteit van ca. 15 woningen per hectare wordt met deze verkaveling een gewenste dichtheid voor het buitengebied gerealiseerd. Alle woningen beschikken over een voldoende ruime tuin, wat bijdraagt aan het behoud van het landelijke karakter.

Bouwzones voor de woning

De bouwzones zijn afgestemd op de aanwezigheid van twee waardevolle bomen (een notelaar en een kers), die beeldbepalend zijn voor de omgeving. Door de aangepaste inplanting, met bouwzones op ca. 20,4 m van de rooilijn voor loten 1 en 2 en op ca. 12,6 m voor loten 3 en 4, kunnen deze bomen behouden blijven. Dit is een belangrijke meerwaarde voor de ruimtelijke kwaliteit. Tijdens de bouwfase is wel een bijzondere voorwaarde opgenomen om de bomen te beschermen.

De voorgestelde bouwdiepte van 15 m op het gelijkvloers en 12 m op de verdieping is gebruikelijk en in deze context ruimtelijk aanvaardbaar. De bouwhoogte, beperkt tot maximaal twee bouwlagen, aangevuld met zolder onder een hellend dak en kelder, en een kroonlijsthoogte van 6,5 m, sluit aan bij de landelijke omgeving. De toelating van dakkapellen zorgt ervoor dat de dakvolumes maximaal benut kunnen worden, met een beperkte ruimtelijke impact.

Andere constructies

Het behoud van onbebouwde zijtuinstroken is positief, omdat dit doorzichten en ruimtelijke openheid garandeert. Om het landelijke karakter verder te vrijwaren, wordt aanbevolen om in de achtertuinstrook geen constructies toe te laten die de zichtlijn vanuit de zijtuinstrook doorbreken. Bergfuncties moeten zoveel mogelijk binnen de woning worden voorzien, aangezien bijgebouwen in de tuinzone leiden tot versnippering van de open ruimte.

De huidige toelating voor bijgebouwen tot 40 m² wordt in deze context als te impactvol beschouwd, zowel qua totale ruimte-inname (4 × 40 m² = 160 m²) als voor het behoud van een samenhangende open ruimte. In deze landelijke omgeving is het cruciaal om deze open ruimte te bewaren en versnippering te vermijden. Daarom wordt maximaal één tuinhuis van 12 m² toegestaan. Dit tuinhuis moet gekoppeld worden aan de aanpalende buur en mag niet in het verlengde van de zijtuinstrook worden geplaatst. Deze bepaling is opgenomen als voorwaarde.

Verharding

Voor zowel de zij- als achtertuinstrook wordt geen expliciete bovengrens voor de oppervlakte toegestane verharding opgenomen in de voorschriften. Omdat de oprichting van constructies en de aanleg van verhardingen de infiltratie van hemelwater verminderen, is het belangrijk om deze impact te beperken. In de aanvraag zijn hierover onvoldoende concrete voorschriften opgenomen, daarom worden volgende voorwaarden vastgelegd.

-      In de voortuin zijn terrassen niet toegestaan. Hoewel de voorschriften vermelden dat verharding voor toegangen en terrassen is toegestaan, is dit in de praktijk enkel mogelijk bij lot 1. Om uniformiteit, samenhang van de groene ruimte en beperking van verharding te waarborgen, wordt terrasaanleg in de voortuin uitgesloten. De oprit en toegang naar de voordeur moeten gecombineerd worden, zodat er geen afzonderlijk pad vanaf de rooilijn ontstaat. De oprit moet worden ingericht als karrenspoor. Indien er geen inpandige garage is voorzien, mag er maximaal één autostaanplaats in de voortuin worden aangelegd.

-      In de zijtuin is maximaal 1 pad van 1 m breed toegestaan. 

-      In de achtertuin mag enkel 1 terras worden aangelegd, palend aan de woning, met een maximale oppervlakte van 30 m².

Ontsluiting en parkeren

Wat parkeren betreft, zijn er geen specifieke voorschriften opgenomen. De woningen bieden voldoende ruimte voor een inpandige garage indien gewenst. Carports in de voortuin of zijtuin zijn niet toegestaan. Per woning is maximaal één parkeerplaats in de voortuin toegelaten. De aanleg van opritten gebeurt pas bij de individuele bebouwing en wordt beoordeeld bij de omgevingsvergunning voor de woning.

De ontsluiting via gedeelde toegangen langs de Halewijnstationstraat voor loten 1 en 2 wordt positief beoordeeld. De keuze voor een gekoppelde ontsluiting beperkt het aantal opritten en uitrijpunten, wat de verkeersveiligheid ten goede komt en versnippering van het straatbeeld voorkomt.

Een aandachtspunt betreft de zuidelijke overwelving van de gracht in functie van de gekoppelde ontsluiting van lot 3 en 4, die zich vlak voor een bestaande boom situeert. De opritten moeten zoveel mogelijk buiten de kroonprojectie van deze boom worden ingericht. Daarom wordt als voorwaarde opgenomen dat de gekoppelde oprit voor deze loten moet worden opgesplitst, zodat voldoende afstand tot de boom kan worden gegarandeerd.

Concreet moet de oprit voor lot 3 buiten de zone van de gracht worden voorzien, meer tegen de linker perceelsgrens. De ontsluiting voor lot 4 kan wel via een overwelving van de gracht verlopen, maar dient iets zuidelijker te worden ingeplant, zodat ook daar meer afstand tot de bestaande boom wordt gehouden. Deze bepalingen worden opgenomen als voorwaarde.

CONCLUSIE

Voorwaardelijk gunstig: mits toepassing van de genoemde bijzondere voorwaarden is de voorgestelde verkaveling in overeenstemming met de juridische context en de goede ruimtelijke ordening.

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

 Verval van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden  – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning

Artikel 102. – 103. § 1. Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden waarbij geen nieuwe wegen worden aangelegd of het tracé van bestaande gemeentewegen niet moet worden gewijzigd, verbreed of opgeheven, vervalt van rechtswege als:

1°binnen een termijn van vijf jaar na de afgifte van de definitieve omgevingsvergunning niet is overgegaan tot registratie van de verkoop, de verhuring voor meer dan negen jaar of de vestiging van erfpacht of opstalrecht ten aanzien van ten minste één derde van de kavels

2°binnen een termijn van tien jaar na de afgifte van de definitieve omgevingsvergunning niet is overgegaan tot dergelijke registratie ten aanzien van ten minste twee derde van de kavels.

Voor de toepassing van het eerste lid:

1°wordt met verkoop gelijkgesteld: de nalatenschapsverdeling en de schenking, met dien verstande dat slechts één kavel per deelgenoot of begunstigde in aanmerking komt;

2°komt de verkoop, de verhuring voor meer dan negen jaar, of de vestiging van erfpacht of opstalrecht van de verkaveling in haar geheel niet in aanmerking;

3°komt alleen de huur die erop gericht is de huurder te laten bouwen op het gehuurde goed in aanmerking.

Voor de toepassing van het eerste lid wordt tijdige bebouwing door de verkavelaar conform de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden, met verkoop gelijkgesteld.

§ 2. Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden waarbij nieuwe wegen worden aangelegd of waarbij het tracé van bestaande gemeentewegen gewijzigd, verbreed of opgeheven wordt, vervalt van rechtswege als:

1°binnen een termijn van vijf jaar na de afgifte van de definitieve omgevingsvergunning niet is overgegaan tot de oplevering van de onmiddellijk uit te voeren lasten of tot het verschaffen van waarborgen betreffende de uitvoering van deze lasten op de wijze, vermeld in artikel 75;

2°binnen een termijn van tien jaar na de afgifte van de definitieve omgevingsvergunning niet is overgegaan tot registratie van de in paragraaf 1 vermelde rechtshandelingen ten aanzien van ten minste één derde van de kavels;

3°binnen een termijn van vijftien jaar na de afgifte van de definitieve omgevingsvergunning niet is overgegaan tot registratie van de in paragraaf 1 vermelde rechtshandelingen ten aanzien van ten minste twee derde van de kavels.

Voor de toepassing van het eerste lid wordt tijdige bebouwing door de verkavelaar conform de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden, met verkoop gelijkgesteld.

§ 3. Als de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden uitdrukkelijk melding maakt van de verschillende fasen van het verkavelingsproject, worden de termijnen van verval, vermeld in de paragrafen 1 tot en met 2, gerekend per fase. Voor de tweede en volgende fasen worden de termijnen van verval dientengevolge gerekend vanaf de aanvangsdatum van de betrokken fase.

§ 4. Het verval, vermeld in paragraaf 1 en 2, 2° en 3°, geldt slechts ten aanzien van het niet bebouwde, verkochte, verhuurde of aan een erfpacht of opstalrecht onderworpen gedeelte van de verkaveling.

§ 5. Onverminderd paragraaf 4, kan het verval van rechtswege niet worden tegengesteld aan personen die zich op de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden beroepen als zij kunnen aantonen dat de overheid na het verval en ten aanzien van een of meer van hun kavels binnen de verkaveling, wijzigingen aan deze omgevingsvergunning heeft toegestaan of stedenbouwkundige of bouwvergunningen of stedenbouwkundige attesten heeft verleend in zoverre deze door de hogere overheid of de rechter niet onrechtmatig werden bevonden.

§ 6. De Vlaamse Regering kan maatregelen treffen aangaande de kennisgeving van het verval van rechtswege.

Artikel 103. De termijnen van vijf, tien of vijftien jaar, vermeld in artikel 102, worden geschorst zolang een beroep tot vernietiging van de omgevingsvergunning aanhangig is bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen, overeenkomstig hoofdstuk 9, behoudens als de verkaveling in strijd is met een vóór de datum van de definitieve uitspraak van de Raad van kracht geworden ruimtelijk uitvoeringsplan. In dat laatste geval blijft het eventuele recht op planschadevergoeding desalniettemin behouden.

De termijnen van vijf, tien of vijftien jaar, vermeld in artikel 102, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de archeologische opgraving, omschreven in de bekrachtigde archeologienota overeenkomstig artikel 5.4.8 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 en in de bekrachtigde nota overeenkomstig artikel 5.4.16 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, met een maximumtermijn van een jaar vanaf de aanvangsdatum van de archeologische opgraving.

De termijnen van vijf, tien of vijftien jaar, vermeld in artikel 102, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de bodemsaneringswerken van een bodemsaneringsproject waarvoor de OVAM overeenkomstig artikel 50, § 1, van het Bodemdecreet van 27 oktober 2006 een conformiteitsattest heeft afgeleverd, met een maximumtermijn van drie jaar vanaf de aanvangsdatum van de bodemsaneringswerken.

De termijnen van vijf, tien of vijftien jaar, vermeld in artikel 102, worden geschorst zolang een bekrachtigd stakingsbevel, zoals vermeld in titel VI, niet wordt ingetrokken, hetzij niet wordt opgeheven bij een in kracht van gewijsde gegane beslissing. De schorsing eindigt van rechtswege wanneer geen opheffing van het stakingsbevel wordt gevorderd of geen intrekking wordt gedaan binnen een termijn van twee jaar vanaf de bekrachtiging van het stakingsbevel.

Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning

Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.

De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.

Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:

1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;

2° het betrokken publiek;

3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;

4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;

5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;

6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.

Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:

1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;

2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;

3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.

Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.

In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:

1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;

2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;

3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.

Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.

Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:

1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;

2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;

3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.

De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.

Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.

Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.

Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.

Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning

Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:

1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;

2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;

3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:

a)        een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;

b)       het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;

4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.

Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:

1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;

2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;

3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.

Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.

Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.

Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.

De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.

Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.

Mededeling

Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.