Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.
Het college van burgemeester en schepenen weigert de aanvraag.
WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?
Anneleen Stevens met als contactadres Ketelpoort 5 bus A, 9000 Gent heeft een aanvraag (OMV_2025087878) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 14 juli 2025.
De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:
• Onderwerp: het plaatsen van een tijdelijke unit in de tuin
• Adres: Zalmstraat 60, 9000 Gent
• Kadastrale gegevens: afdeling 11 sectie L nr. 19V3
Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 26 augustus 2025.
De aanvraag volgde de gewone procedure.
Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 16 oktober 2025.
OMSCHRIJVING AANVRAAG
1. BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT
Het project is gelegen in de Zalmstraat in de wijk Macharius - Heirnis. De omgeving bestaat voornamelijk uit gesloten residentiële bebouwing bestaande uit 2 tot 3 bouwlagen gevat onder een hellend dak.
Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
Er wordt het plaatsen van een tijdelijke wooncontainer aangevraagd in de zone voor tuinen welke dienst zal doen als tijdelijke woning tijdens de werken van vergunning OMV_2021034096. De wooncontainer wordt aangevraagd voor een periode van 2 jaar.
De wooncontainer is 5 m breed, 3 m diep en heeft een plat dak (koonlijsthoogte 2,6 m).
De container wordt geplaatst op 0,2 m van de rechter- en achter perceelsgrens en op 1,07 m van de linker perceelsgrens.
Het is onduidelijk hoe de wooncontainer wordt ingericht en hoe eventuele ramen gepositioneerd zijn.
2. HISTORIEK
Volgende relevante vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:
Omgevingsvergunningen
Stedenbouwkundige attesten
BEOORDELING AANVRAAG
3. EXTERNE ADVIEZEN
Overeenkomstig artikel 35 van het omgevingsvergunningsbesluit zijn er geen externe adviezen vereist.
4. TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN
4.1. Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg
Het project ligt in woongebied volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.
Het project ligt in het bijzonder plan van aanleg BINNENSTAD - DEEL HEERNIS, goedgekeurd op 18 juli 1989, en is bestemd als bestaande referentiehoogte(uitgedrukt in equivalent aantal nieuwbouwlagen), klasse 3 voor tuinstrook en binnenkern en zone A voor woningen.
De aanvraag is niet in overeenstemming met de voorschriften.
Artikel 2.2.2. Bestemmingen van tuinstrook en binnenkern
Dit artikel stelt dat dat perceel gelegen is in zone A voor woningen met Klasse 3 voor tuinstrook en binnenkern. Klasse 3 voor tuinen stelt dat wonen niet toegelaten is voor de tuinzone. Bijkomend stelt dit artikel dat de maximum bebouwde oppervlakte 25% bedraagt in deze zone en minstens 50% van de zone moet onverhard zijn.
Toetsing: De voorziene container in de tuinzone heeft als doel om een woonfunctie in te richten. Bijgevolg is dit qua bestemming strijdig met het geldend bijzonder plan van aanleg. Op basis van de vergunde toestand heeft de tuinzone een oppervlakte van 37,4m². Door het plaatsen van deze container wordt de tuinzone bebouwd met 15,25m², ofwel 40,8% van de tuinzone. Dit betekent dat naast een afwijkende bestemming, de bebouwingsgraad ook sterk overschreden is van het maximaal toelaatbare. Er is duidelijk een afwijking voor bestemming en bebouwingsgraad.
Hiervoor wordt een afwijking aangevraagd en beroep gedaan op het Artikel 4.4.9/1 van de VCRO.
De aangeleverde motivatie stelt dat de verbouwingswerken in een fase zijn gekomen waardoor de woning niet meer bewoonbaar is, de woonunit van tijdelijk aard is en niet langer dan twee jaar aanwezig zal zijn en binnen de 30 dagen verwijderd wordt nadat de verbouwde woning opnieuw in gebruik is genomen. Met betrekking tot de positie wordt gesteld dat een alternatief niet haalbaar is vanwege de werfzone en beperkte diepte van de resterende bouwvrije tuinzone. Er wordt aansluiting gezocht bij de bestaande bijgebouwen van de omliggende tuinen.
Artikel 4.4.9/1 van de VCRO bepaalt dat het vergunningverlenende bestuursorgaan bij het afleveren van een omgevingsvergunning mag afwijken van de stedenbouwkundige voorschriften van een BPA, voor zover dit plan ouder is dan 15 jaar op het moment van de indiening van de aanvraag en mits het in acht nemen van een aantal voorwaarden:
Afwijkingen kunnen enkel op voorschriften die een aanvulling vormen op onder meer ‘woongebied’ cfr. het koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en gewestplannen.
Het voorzien van een woonfunctie in de tuinzone wordt normaal gezien niet aanvaard. De overschrijding van de bebouwingsgraad is ook dermate groot dat dit voor permanente constructies niet in overweging te nemen is.
Het voorzien van een wooncontainer in functie van de uitvoering van een werf kan vrijgesteld zijn van vergunning onder bepaalde voorwaarden conform artikel 7.1 van het vrijstellingsbesluit. Er kan aan twee van deze voorwaarden niet geconfirmeerd worden, waardoor een aanvraag noodzakelijk is:
De voorwaarden in de vrijstelling hebben als doelstelling dat de impact op de omgeving beperkt wordt. Door afstand te houden van de perceelsgrenzen en de afmetingen binnen de perken te houden, wordt zo de impact naar de omgeving beperkt.
De plaatsing van deze container gaat een ruimtelijke impact hebben op de plaatselijke omgeving. De scheidingsmuren zijn beperkt in hoogte waardoor de hoogte van 2,6m ten opzichte van het maaiveld sterk merkbaar is voor de aanpalende percelen. Ook is het wonen in binnengebied en in een tuinzone ruimtelijk niet aanvaardbaar. Er wordt dus vastgesteld dat er wel degelijk een sterke ruimtelijke impact is voor de omgeving. Ook kan er vanuit gegaan worden dat er ramen in de wooncontainer voorzien (moeten) worden. Deze ramen kunnen daarbij inkijk bij de achtergevels ten opzichte van elkaar brengen
De impact wordt beperkt in tijd tot het einde der werken. De aanvraag motiveert 2 jaar. De vorige vergunning werd goedgekeurd in een college beslissing op 24/06/2021. Conform artikel 99 van het omgevinsgvergunningsdecreet moeten de werken binnen de twee jaar na beslissing gestart worden. De start der werken is aangegeven op 15/05/2023 waardoor deze aanvraag niet is vervallen. De vergunde gebouwen moeten winddicht zijn binnen 5 jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning. Hierdoor wordt gesteld dat de werken afgerond moeten zijn tegen 23/06/2026 en bijgevolg het pand terug bewoonbaar zou zijn. Er wordt geen duidelijkheid geschept in de aanvraag over waarom een termijn van 2 volle jaren noodzakelijk is en hoe dit zicht verhoudt ten opzichte van de termijn van de vorige vergunning.
Gezien de strijdigheid met het BPA qua bestemming en de ruimtelijke impact, zonder duidelijkheid over de fasering van de werken, wordt geoordeeld dat het plaatsen van een tijdelijke wooncontainer in de tuinzone de draagkracht zal overschrijden van het perceel en de omgeving.
4.2. Vergunde verkavelingen
De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.
4.3. Verordeningen
Algemeen Bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 25 maart 2024, van kracht sinds 27 mei 2024.
Het ontwerp is niet in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.
De aanvraag betreft een tijdelijke container om in te wonen. Hierdoor moet er getoetst worden aan het algemeen bouwreglement om de leef- en woonkwaliteit te garanderen. Er is geen ingebouwde afwijkingsmogelijkheid opgenomen in functie van tijdelijk wonen of in functie van tijdelijke wooncontainers bij een werf.
Dit betekent dat de voorziene container minimaal opgevat moet zijn als een studio. Het dossier bevat geen detailtekeningen van de container en de inrichting waardoor het niet mogelijk is om een correcte toetsing te doen aan artikels 3.4, 3.5, 3.6, 4.1, 4.17 en 4.20 (niet-limitatief). Bijkomend is er ook geen enige vraag tot afwijking voor deze artikels vervat in het dossier.
De constructie op zich heeft een oppervlakte van 15,25m². Hierdoor is er zeker een strijdigheid vast te stellen op artikel 4.17 aangezien een studio minstens 30m² moet zijn.
Doordat het niet mogelijk is om te toetsen aan de nodige artikels en duidelijke strijdigheid met artikel 4.17 moet er een negatief advies verleend worden vanuit legaliteitsbelemmering.
Gewestelijke verordening hemelwater
De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke hemelwaterverordening 2023. (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023)
Zie waterparagraaf.
4.4. Uitgeruste weg
Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.
5. WATERPARAGRAAF
5.1. Ligging project
Het project ligt in een afstroomgebied in beheer van De Vlaamse Waterweg nv – Afd. Regio West. Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop.
Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project:
- niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.
- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).
- aan de straat gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal). De overstromingskans is klein onder klimaatverandering.
- niet gelegen in een signaalgebied.
Het perceel is momenteel bebouwd.
5.2. Verenigbaarheid van het project met het watersysteem
Droogte
Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst.
De voorliggende aanvraag voorziet een nieuwe bebouwing van 15,25 m² in de tuinzone, die momenteel onbebouwd is. Afwatering wordt voorzien op eigen terrein. Uit de aanvraag blijkt echter niet of opvang van hemelwater mogelijk is, noch of hergebruik van hemelwater wordt overwogen. Er wordt geen motivatie aangeleverd waarom het voorzien van een opvangmogelijkheid niet haalbaar zou zijn.
Aangezien het hier gaat om een constructie met woonfunctie, is een beoordeling op dit vlak noodzakelijk. Een onderbouwde argumentatie zou kunnen verwijzen naar het tijdelijke karakter van de constructie, de beperkte oppervlakte, de mogelijkheid tot het voorzien van een groendak, of het plaatsen van een kleine opvangton voor hemelwater.
Het dossier bevat hierover echter geen informatie, waardoor een correcte beoordeling niet mogelijk is.
Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen
Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact. Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop.
Overstromingen
Volgens de pluviale overstromingskaart bestaat er een kleine overstromingskans ter hoogte van de wegenis. Indien de voorwaarden uit de gewestelijke verordening en het algemeen bouwreglement inzake hemelwater correct toegepast worden, wordt geen effect op het overstromingsregime verwacht.
Ernstiger overstromingen dan in het verleden zijn niet uit te sluiten en er kan geen sluitende garantie gegeven worden dat er zich op het perceel in de toekomst geen wateroverlast meer zal voordoen.
Waterkwaliteit
Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.
5.3. Conclusie
Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag de watertoets niet doorstaat.
6. NATUURTOETS
Er is geen waardevol groen of boom verwijderd.
De aangevraagde activiteiten veroorzaken geen uitstoot van schadelijke stikstofverbindingen.
Er is geen lozing van huishoudelijk- of bedrijfsafvalwater.
Het project zal geen betekenisvolle aantasting impliceren voor de instandhoudingsdoelstellingen van de speciale beschermingszones, noch onherstelbare en onvermijdbare schade berokkenen aan natuur in VEN.
Hieruit wordt besloten dat de aanvraag de natuurtoets doorstaat.
7. PROJECT-M.E.R.-SCREENING
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van het besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004 (MER-besluit) en heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. De opmaak van een milieueffectrapport of project-m.e.r.-screening is voor voorliggend project dan ook niet vereist.
8. OPENBAAR ONDERZOEK
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 3 september 2025 tot en met 2 oktober 2025.
Gedurende dit openbaar onderzoek werden geen bezwaarschriften ingediend.
9. OMGEVINGSTOETS
Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
De container wordt geplaatst tot bijna tegen de achterste en rechtse perceelsgrens. Door de beperkte hoogte van de bestaande tuinmuren heeft de container een sterk waarneembare impact op de nabije omgeving. Bovendien is de bestemming strijdig met het geldende bijzonder plan van aanleg.
Daarnaast moet worden opgemerkt dat er, gezien de beperkte afstand tot de achtergevels van de aanpalende percelen, een verhoogd risico bestaat op inkijk, wat gevolgen heeft voor de privacy van de omwonenden.
De omgeving is relatief dicht bebouwd, met kleine tuinen en beperkte afstanden tussen de bebouwingen. Dit vraagt om een kritische beoordeling van de ruimtelijke draagkracht voor het plaatsen van woonunits in de tuinzone. Uit deze aanvraag blijkt duidelijk dat het plaatsen van een container met woonfunctie de draagkracht van de omgeving overschrijdt. Dit uit zich onder meer in de aanzienlijke afwijkingen van het bijzonder plan van aanleg.
Tot slot is de container onvoldoende gedetailleerd opgetekend, waardoor een correcte beoordeling van de leef- en woonkwaliteit niet mogelijk is. Hierdoor kan de conformiteit met het algemeen bouwreglement niet worden afgetoetst, wat leidt tot een negatief advies.
CONCLUSIE
Ongunstig, de aanvraag wijkt af van de bestemmingsbepaling en maximale bebouwingsgraad van het geldend bijzonder plan van aanleg. Bijkomend kan er onvoldoende getoetst worden aan het algemeen bouwreglement. Het voorzien van deze tijdelijke container om te wonen zal ook de draagkracht overschrijden van het perceel en de omgeving.
WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?
Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.
Bekendmaking
De beslissing wordt bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit.
Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.
De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.
Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.
Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.
Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.
In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:
1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;
2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;
3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.
Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.
Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:
1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;
2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;
3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.
De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.
Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.
Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.
Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.
Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:
1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;
2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;
3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:
een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;
b) het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;
4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.
Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:
1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;
2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;
3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.
Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.
Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.
Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.
De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.
Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.
Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.
Het college van burgemeester en schepenen weigert de omgevingsvergunning voor het plaatsen van een tijdelijke unit in de tuin aan Anneleen Stevens gelegen te Zalmstraat 60, 9000 Gent.