2025_CBS_07647 - De aanleg van een gemeenteweg in het kader van OMV_2024092134 R - Omgevingsvergunningsaanvraag voor het verkavelen van gronden in 18 loten bestemd voor 2 meergezinswoningen en 14 eengezinswoningen en 2 loten voor gemeenschappelijk gebruik, het aanleggen van wegenis na het slopen van de bestaande bebouwing - met openbaar onderzoek - Gentstraat en Puigem, 9041 Gent - Goedkeuring

Keurt het rooilijnplan, met inbegrip van de kosteloze grondafstand, zoals opgenomen in bijlage, goed.

Keurt de ligging, breedte en uitrusting van de gemeentewegen, zoals ontworpen in de verkavelingsaanvraag, gelegen Gentstraat 156, 158, Puigem 34A en 34B en kadastraal gekend als afdeling 17 sectie B nrs. 422Z, 434P, 434L, 434N, 435E, 455W en 455X, goed mits voldaan wordt aan volgende voorwaarden: 

Voorwaarden voortvloeiend uit de externe adviezen:

Farys

De voorwaarden opgenomen in het advies van Farys (advies van 16/04/2025, met kenmerk VK-25-299) moeten strikt nageleefd worden.  

Brandweer

De brandweervoorschriften, die betrekking hebben op deze omgevingsvergunning, moeten strikt nageleefd worden (zie advies van 19 maart 2025 met kenmerk 064607-007/CDB/2025). 

Proximus

De voorwaarden opgenomen in het advies van PROXIMUS (advies van 13 maart 2025, met kenmerk JMS 641895) moeten strikt nageleefd worden.  

Wyre

De voorwaarden opgenomen in het advies van WYRE (advies van 11 maart 2025, met kenmerk 25184470) moeten strikt nageleefd worden.  

Fluvius

De voorwaarden gesteld door Fluvius mbt aanleg nieuwe infrastructuur moeten nageleefd worden.

Projectgebonden voorwaarden:

Wegenis 

Algemeen: 

Het privédomein moet op de rooilijn zichtbaar en fysiek afgescheiden zijn van het openbaar domein (bijvoorbeeld door middel van een dorpel, haag, afsluiting, verschil in materialen etc.).

We wensen voor het volledige projectgebied de bestaande maaiveld peilen en de ontworpen peilen van ieder hoogste en ieder laagste punt van de verharding te ontvangen. Deze dienen op het grondplan wegenis en riolering te staan.

Deze dienen in fase technisch dossier gedetailleerder uitgewerkt te worden.

De vloerpassen en dorpelpeilen dienen in fase technisch dossier op de plannen te staan. De peilen van de openbare verharding worden niet aangepast in functie van aanpalende bouwwerken. Er worden ook geen trappen en/of hellingen toegestaan op het openbaar domein om de gebouwen toegankelijk te maken

Technisch:  

Alle openbare verhardingen dienen een dwarshelling van min. 2% en max. 4% en een langshelling van min. 2 mm/m te hebben.

Op basis van deze langshelling dient elke woning te worden voorzien van een individuele vloerpas die is afgestemd op de peilen van het openbaar domein. Zoals de peilen nu zijn uitgewerkt, ontbreekt op verschillende plaatsen een langshelling in de wegenis, wat niet toelaatbaar is. 

Halfverharding/waterdoorlatende verharding dient aangelegd te worden met een helling van 1%. 

Het is niet toegelaten om water van openbaar domein te laten afwateren richting privaat domein.

De toegangspaden ter hoogte van de wadi’s moeten verder gedetailleerd worden uitgewerkt. Aan weerszijden van het toegangspad moet een groenzone van minimaal 30 cm worden voorzien, zodat de boordsteen van het pad correct wordt ingesloten. Daarnaast moeten de uiteinden van de verholen goten de natuurlijke helling van het talud volgen en dienen de verholen goten afgeschuind te worden. Deze talud staat eveneens niet ingetekend op het grondplan.

Van elke type verharding wensen wij een uitgewerkt typedwarsprofiel.

Alle toegangspaden dienen per 2 gekoppeld te worden. De gekoppelde paden hebben een breedte van 1,5 m (inclusief boordsteen) en mogen t.h.v. de perceelgrens uitwaaieren (onder een hoek van 45°) zodat beide percelen een pad van 1,5 m breedte hebben.

Het toegangspad richting kavel 6 moet versmald te worden tot 1m50.

Het toegangspad van lot 11 en de fietsenstalling dienen beperkt te worden tot 2m. 

Lot 2 heeft recht op max. 2 toegangspaden. 1 voor de woning en 1 voor het atelier. Het 3^de pad moet gesupprimeerd worden. 

Het eerste deel van de wegenis tot aan de autovrije zone moet worden aangelegd als woonerf, waarbij de boordstenen worden uitgevoerd als boordsteen type IA met een opstand van 12 cm. Op de laagste punten worden deze plaatselijk verlaagd tot 0 cm, zodat het oppervlaktewater naar de aanliggende groenzone kan afvloeien. Een opstand van slechts 5 cm is onvoldoende om foutparkeren in de groenzone te voorkomen. In de groenzone zelf moet een glooiing voorzien worden om het water te laten infiltreren. 

De inritconstructie aan Gentstraat moet in een ander materiaal wordt uitgevoerd dan het trottoir, zonder dat het ook als een parkeerstrook kan gelezen worden.

De paaltjes die het autoluw woonerf afschermen voor gemotoriseerd verkeer moeten voldoende vergevingsgezind zijn voor fietsers.

De fietstenstallingen dient uitgevoerd te worden met een fietsenstalling van het type Gent en geen fietsnietjes. Eveneens kan deze niet op een rioleringsput worden geplaatst. 

De verbinding van de wadi’s onderling dient te gebeuren d.m.v. een verholen goot i.p.v. een PP-buis. 

Brandweg die volledig in groen ligt (dus gewapend gazon + daarnaast gras): hier dient een vlakke boordsteen van 20cm aangebracht te worden, om een blijvende visuele aflijning te hebben van de brandweg. 

De nutsleuf dient zodanig gepositioneerd te worden dat deze langs de kant van de woningen ligt. 

De opbouw van het betonpad is niet conform de richtlijnen van Stad Gent en moet aangepast worden cfr onderstaande figuur. Eveneens dient de beton grijze geveegde beton te zijn i.p.v. uitgewassen. 

De opbouw van het woonerf is niet conform de richtlijnen van Stad Gent en moet als volgt aangepast worden:  

Tussen de toplaag en de funderingslaag van het grindgazon dient geen geotextiel te zitten. 

Er dient geen boordsteen te zitten tussen het voetpad en de oprit. Daarnaast moet het legpatroon van de klinkers op de oprit aangepast worden, zodat de klinkers haaks op de rijrichting liggen.

De herstelling van de rijweg t.g.v. de aansluiting van de riolering dient mee opgenomen te worden in het technisch dossier.

Boordstenen dienen ingetekend te worden op het grondplan en moet per type aangeduid staan in de legende. Eveneens moet het ook duidelijk zijn op het grondplan wat de hoogte van de opstand dient te zijn.

De overstortkolk wordt steeds op het laagste punt van de kruin van de infiltratievoorziening gepositioneerd en verticaal zo hoog mogelijk uitgevoerd (3 cm onder aangrenzend maaiveldpeil). Op deze manier wordt het beschikbaar volume in de infiltratievoorziening maximaal benut. De overstortkolk ligt aan de kant van de wegenis, bij voorkeur daar waar er kan gereden worden met ruimwagens. De kolk is zo bereikbaar en zichtbaar in functie van haar onderhoud.

Groen

• De bomen tussen de wadi en westelijke perceelsgrens worden geschrapt en vervangen door enkele exemplaren in de verbrede delen van de wadi.
• Nieuwe bomen worden buiten de kroonprojectie van bestaande bomen geplant.
• Er wordt een extern boomdeskundige aangesteld om de maatregelen voor duurzaam behoud en noodzakelijke beheerwerken te formuleren, en om de uitvoering tijdens de werf ervan te begeleiden. Dit omvat ook het opstellen van maatregelen ter bescherming van de bomen tegen uitdroging tijdens de bemalingsactiviteiten.
• De infiltratiegracht (in onbruik na sloop van de serres) wordt in de zone van de bestaande wilgen niet gedempt maar behouden en geïntegreerd in de parkzone (eventueel als deel van de wadi). 
• De exacte positie van de wadi wordt aangepast bij opmaak technisch dossier rekening houdend met aanwezige bomen en te behouden grachtzone (zie voorwaarde hier boven) en dit in overleg met de Groendienst van de Stad Gent en Farys.
• Zitbanken worden op een gesloten verharding geplaatst; de zitbank binnen de kroonprojectie van de bestaande wilgen wordt geschrapt. 
• Er wordt een nieuwe kwalitatieve afsluiting voorzien tussen de projectzone en de aanpalende scholencampus. 
• Er wordt een technisch dossier opgemaakt en ter goedkeuring aan de Groendienst bezorgd. Het concrete beplantingsplan (inclusief positie bomen) en beheerplan wordt voorafgaand met Groendienst afgestemd.
• Voor de periode tussen 15 maart en 15 oktober bij droogte die 10 dagen aanhoudt (neerslagstation Vinderhoute – zie www.waterinfo.be), dient bevloeiing/infiltratie voorzien te worden aan de te behouden bomen binnen de projectzone en deze op het schooldomein er naast. Hiervoor worden voorafgaandelijke afspraken gemaakt met de Groendienst via groendienst@stad.gent of European Tree Worker/boomexpert.

legt aan de houder(s) van de omgevingsvergunning, bij afgifte van de vergunning, de hiernavolgende lasten op:

LAST 1 – Aanleg openbare weg en riolering

Als vergunninghouder ben je verplicht om de openbare weg bij het project aan te leggen op eigen kosten. Ook de riolering hoort daarbij, zoals aangegeven op de plannen en eventueel aangepast aan de voorwaarden.

De verkavelingsvergunning geldt als omgevingsvergunning voor de aanleg van de nieuwe weg. 

LAST 2 – Openbaar groen

Als vergunninghouder ben je verplicht om het openbaar groen bij het project aan te leggen op eigen kosten. Je baseert je daarvoor op de plannen, eventueel aangepast aan de voorwaarden.
De verkavelingsvergunning geldt als omgevingsvergunning voor de aanleg van het groen.  

TER INFORMATIE: VERPLICHTINGEN BIJ DE CONCRETE UITVOERING VAN LAST 1 EN LAST 2

TECHNISCH DOSSIER 

De Stad Gent en Farys stellen minimale kwaliteitseisen aan de technische uitvoering van de werken. Zij zijn immers de toekomstige eigenaars-wegbeheerder en beheerder van het openbaar domein. Het gaat bijvoorbeeld om de materiaalkeuze en de samenstelling van de fundering.

Daarom vragen we om een technisch dossier op te stellen.
Je vraagt de vereisten waaraan deze plannen en documenten moeten voldoen, op bij de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen. Ze moeten ook aan het standaardbestek SB 250 (laatste geldende versie - model Gent) voldoen.

Het technisch dossier moet zeker volgende zaken bevatten:

• een grondplan bestaande toestand
• grondplannen van de ontworpen toestand: riolering, wegen, groen, op schaal 1/250
• lengteprofielen
• dwarsprofielen
• peilenplannen
• details van eventuele kunstwerken
• bestek
• gedetailleerde raming (rekening houdend met de inflatie en een redelijke uitvoeringstermijn kan de raming verhoogd worden)
• beplantings- en groenbeheerplan
• details van de parkinfrastructuur, zoals meubilair en speelinfrastructuur
• de hydraulische nota 

Deze zaken zijn waar nodig aangepast aan de voorwaarden uit de vergunning.

Maak het dossier digitaal over aan de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen. Deze dienst bezorgt dit dossier aan de andere betrokken diensten voor nazicht. 

Deze diensten kunnen hierop opmerkingen geven, aanbevelingen doen en aanpassingen vragen. 

Als vergunninghouder heb je er alle belang bij om de aanbevelingen van de technische diensten na te leven en de gevraagde aanpassingen door te voeren. 

Je bent verplicht de lasten in natura financieel te waarborgen (voor meer details zie verder). 

De omvang van de borg wordt bepaald op basis van het technisch dossier. De uiteindelijke waarborg zal ter goedkeuring voorgelegd worden aan het college van burgemeester en schepenen.

Je mag de werken pas starten nadat 

1° het technisch dossier volledig beantwoordt aan de aanbevelingen van de Stad Gent en de betrokken diensten, en

2° de waarborg door het college van burgemeester en schepenen is aanvaard.

Zo zorgen we er samen voor dat de geplande rioleringswerken, wegenwerken of de groenaanleg, na uitvoering voorlopig kunnen opgeleverd worden en we de waarborg kunnen vrijgeven. 

AANBESTEDING OF ONDERHANDSE OVEREENKOMST

Het technisch dossier dient als basis voor de aanbesteding of onderhandse overeenkomst. 

Eenmaal je een aannemer hebt aangeduid, leg je dit voor aan de Stad Gent. Hiervoor maak je een kopie van de inschrijving over aan de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen en de Groendienst.

START VAN DE WERKEN

Je meldt de start van de werken van je bouwproject in het Omgevingsloket. 

Deel de aanvangsdatum van de werken die betrekking hebben op het bestaand of toekomstig openbaar domein minstens 14 kalenderdagen vooraf mee aan de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen.

Je belegt vooraf een startvergadering met de ontwerper, de aannemer en het stadsbestuur (Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Farys en de Groendienst).

WEGGRENZEN UITZETTEN

Vóór de start van de wegen- en rioleringswerken moet je als vergunninghouder de weggrenzen ter plaatse uitzetten met voldoende en duidelijk zichtbare tekens. Deze afpaling op het terrein zet je om in een ‘uitzetplan’ dat je aan Projectbureau Ruimte voorlegt ter goedkeuring.

PLAN VAN GRONDOVERDRACHT

Uiterlijk 60 kalenderdagen voor de voorlopige oplevering leg je een ‘plan van grondoverdracht’ voor de kosteloze grondafstand voor aan de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen ter goedkeuring.  Dit ‘plan van grondoverdracht’ moet exact overeen komen met het vergunde rooilijnplan. 

De technische vereisten waaraan het plan van grondoverdracht moet voldoen, vind je hier. Bij vragen hierover kan je terecht bij Dienst Vastgoed.

VERKEERSBORDEN, STRAATMEUBILAIR EN WEGMARKERINGEN

Als vergunninghouder moet je, op eigen kosten, de nodige verkeersborden en straatmeubilair, zoals paaltjes, laten leveren en plaatsen. Je brengt eveneens de nodige wegmarkeringen aan, zowel aan de wegen binnen de vergunning als aan de bestaande, aanpalende wegen, volgens de aanduidingen van het IVA Mobiliteitsbedrijf van de Stad Gent. 

Je kan de opmaak van een signalisatieplan aanvragen bij het Mobiliteitsbedrijf van zodra het technisch dossier volledig beantwoordt aan de aanbevelingen van de Stad Gent/Farys. 

In de e-mail naar het Mobiliteitsbedrijf geef je mee wanneer de voorlopige oplevering gepland is. Voor het opmaken van een goedgekeurd signalisatieplan geldt immers een zekere doorlooptijd, wat betekent dat de aanvraag minstens 5 maanden voor de voorlopige oplevering moet gebeuren. 

Bij je aanvraag stuur je alle nodige informatie over de geplande heraanleg mee: een gegeorefereerd PDF- en DWG-bestand van het grondplan met daarop aangeduid de eventuele geplande paaltjes (met vermelding van het type) en laadpalen, de route(s) en draaicirkels voor de voertuigen van de brandweer en IVAGO, info over welke weggebruikers welke wegsegmenten wel/niet mogen gebruiken, aanleg conform (woon)erf is (indien van toepassing) en alle andere informatie die nodig is voor de opmaak van het signalisatieplan. 

AS-BUILT DOSSIER

Voor de voorlopige oplevering moet je als vergunninghouder een as-built dossier opmaken op eigen kosten. Onder as-built dossier verstaan we meer dan enkel het ‘plan’. 

Het bevat minstens volgende zaken:

• goedkeuring GRB opmeting (zie verder*)
• as-built plan, incl.groenelementen + opmetingsfiches van de putten (inspectieputten, instromen, uitstromen, overstorten, alle constructies onder de grond)
• huisaansluitfiches 
• proefverslagen
• technische fiches + overzichtslijst
• exploitatiefiches pompen
• werfverslagen
• bestek

* Enkel het as-built plan dien je in bij Informatie Vlaanderen. De voorlopige oplevering kan pas doorgaan als er een schriftelijke goedkeuring van Informatie Vlaanderen is over de conformiteit aan het Grootschalig Referentie Bestand of Basiskaart Vlaanderen (GRB).

AFSLUITING WERF

Zolang de openbare weg, de riolering en het openbaar groen niet voorlopig zijn opgeleverd moet de werf afgesloten blijven met een voldoende en stevig hekwerk. Tot zolang duid je de straten aan met een verkeersbord ‘privaat’, en dit aan alle toegangen.

OPLEVERING

Je voert de wegen- en rioleringswerken en de groenaanlegwerken in principe in één geheel uit. De afgewerkte weg, de riolering en het openbaar groen worden voorlopig en definitief opgeleverd in aanwezigheid van de Stad Gent in functie van een latere kosteloze afstand aan de Stad Gent.
De werken (wegen, riolering en openbaar groen) worden in 1 keer opgeleverd.

De termijn tussen de voorlopige en de definitieve oplevering bedraagt 3 jaar en gaat in op datum van de voorlopige oplevering. In die periode valt het groenonderhoud ten laste van jou als vergunninghouder. 

De Stad Gent neemt het onderhoud van het openbaar groen over vanaf de definitieve oplevering van de werken.

EINDE VAN DE WERKEN

Nadat de openbare weg is aangelegd en de rioleringswerken zijn uitgevoerd, laat je dit weten aan de Dienst Wegen Bruggen en Waterlopen.  De beëindiging van de groenaanleg deel je mee aan de Groendienst.

CONTACTGEGEVENS

• Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen: tdwegen@stad.gent 
• Farys: vergunningen@farys.be 
• Groendienst: groendienst@stad.gent 
• Projectbureau Ruimte: landmeetcel@stad.gent 
• Dienst Vastgoed: vastgoedbeheer@stad.gent
• Mobiliteitsbedrijf: mobiliteit@stad.gent
• Informatie Vlaanderen: https://overheid.vlaanderen.be/GRB-As-builtplannen

LAST 3 – Aanleg van nutsvoorzieningen

Als vergunninghouder ben je verplicht om nieuwe nutsvoorzieningen naar en in het project aan te leggen op eigen kosten en/of om bestaande nutsvoorzieningen aan te passen.

Het is verplicht om minimaal volgende nutsvoorzieningen aan te leggen:

• elektriciteit
• water
• telecommunicatie
• openbare verlichting

Je volgt daarbij strikt de voorwaarden uit de adviezen van de nutsbedrijven.

Je staat zelf in voor de kosten en lasten van het installeren van de openbare verlichting. Dit gebeurt volgens de richtlijnen van de Stad Gent en Fluvius. De Stad Gent neemt bij overdracht van het openbaar domein immers ook het beheer van de verlichting over. 

Je vraagt direct na het bekomen van de vergunning advies bij de lichtcel, via openbareverlichting@stad.gent. 

Je plaatst de openbare verlichting conform het Lichtplan van de Stad Gent. Alle info over het Lichtplan is te raadplegen via www.stad.gent/gentverlicht.

Voor je start met de werken, vraag je bij de nutsmaatschappijen die in de voorwaarden bij deze vergunning vermeld zijn, een offerte op om de omvang van de te stellen waarborg te bepalen. De nutsmaatschappij laadt die offerte op op het omgevingsloket.

LAST 4 – Kosteloze grondafstand 

Binnen het jaar na de definitieve oplevering draag je de openbare weg met uitrusting en het openbaar groen kosteloos over aan de Stad Gent.

De Stad Gent controleert het plan van grondoverdracht (zie hoger) zowel digitaal als op het terrein alvorens de definitieve oplevering kan plaatsvinden. Eenmaal het plan van overdracht conform verklaard is, ben je verplicht de prekadastratie (= voorafgaande perceelsidentificatie) ervan aan te vragen.

Een notaris van je keuze maakt vervolgens het conform verklaarde plan in analoge versie, samen met een ontwerp van de akte, over aan de Dienst Vastgoed, Sint-Salvatorstraat 16,  9000 Gent, voor nazicht en goedkeuring door de gemeenteraad.

Na goedkeuring door de gemeenteraad zal een notaris van je keuze de akte verlijden. Alle kosten met betrekking tot deze akte (opmaken, verlijden, registreren, overschrijven,  ...) zijn ten laste van jou als vergunninghouder.

Oordeelt dat, op basis van het stedenbouwkundig advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar dat bij dit besluit is gevoegd, de aanvraag nr. OMV_2024092134 voor gronden aan Gentstraat 156, 158, Puigem 34A en 34B voor vergunning in aanmerking komt.