2025_CBS_07612 - OMV_2025053500 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen van een eengezinswoning - met openbaar onderzoek - Rodeleeuwstraat, 9050 Gent - Vergunning

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

Het college van burgemeester en schepenen verleent de vergunning en legt bijzondere voorwaarden op.

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

De heer Geert Dekleermaeker met als contactadres Rodeleeuwstraat 10, 9050 Gent heeft een aanvraag (OMV_2025053500) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 4 juni 2025.

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

• Onderwerp: het verbouwen van een eengezinswoning

• Adres: Rodeleeuwstraat 10, 9050 Gent

• Kadastrale gegevens: afdeling 20 sectie A nr. 446L4

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 7 juli 2025.

De aanvraag volgde de gewone procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 26 augustus 2025.

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

Bestaande toestand

Omgeving

Het perceel ligt langs de Rodeleeuwstraat in de deelgemeente Ledeberg.
Deze straat is aan 1 zijde bebouwd met kleine woningen, type gesloten bebouwing. De hoofdgebouwen tellen overwegend 2 bouwlagen. De panden zijn ingevuld met de functie wonen. Aan de andere straatzijde bevinden zich garageboxen en achtertuinen.
 

Morfologie perceel en bebouwing

* Afmetingen perceel: De oppervlakte bedraagt ca. 117 m². De straatbreedte meet 5,10 m. De achterzijde van het perceel grenst aan het Marie Sassepad, dat ligt langsheen de Schelde-arm.
* Type bebouwing: Rijbebouwing.

* Functie van het pand: Eengezinswoning.
* Volume hoofdgebouw: 2 bouwlagen met zadeldak. De diepte meet 8,79 m.
* Volume gelijkvloerse aanbouwen: Deze bevinden zich langsheen de rechter zijperceelsgrens en hebben een maximale bouwdiepte van 16,28 m (gemeten inclusief het hoofdgebouw).
* Oppervlakte buitenruimte: ca. 63,8 m², waarvan ca. 44,8 m² groenzone is.
 

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

Programma

Het verbouwen van het pand, met het behoud van de functie eengezinswoning.
Het hoofdgebouw wordt opgehoogd en de aanbouwen worden vervangen.
De verbouwingen voorzien een betere woonkwaliteit voor het inwonende gezin.
 

Volume / Gevels

Hoofdgebouw:
Het hellende dak van het hoofdgebouw wordt gesloopt en er wordt een 3e bouwlaag met plat dak opgehoogd. De dakrandhoogte meet 9,22 m boven het trottoirpeil. Het platte dak wordt als groendak aangelegd, met daarin 4 stroken zonnepanelen en een koepel.

De voorgevelopeningen van de gelijkvloerse bouwlaag en de 1e verdieping blijven behouden. Op de nieuwe 2e verdieping komen 2 ramen, waarvan 1 raam gealigneerd is op de 2 onderliggende ramen. 
In de achtergevel worden op de gelijkvloerse bouwlaag de ramen en deuren permanente openingen. Op de 1e verdieping blijven de 2 ramen van de 1e verdieping behouden. Op de 2e verdieping komt een breed raam tot op vloerniveau.
Alle gevels worden geïsoleerd en bekleed met hout (kleur: bruin/grijs). Aan de voorgevel bedragen de uitsprongen voor de rooilijn: 
a/ Tussen het trottoir en een hoogte van 3,00 m: 14 cm.
b/ Tussen een hoogte van 3,00 m en 6,66 m: 25 cm.
c/ De nieuwe bouwlaag in houtskelet springt 15 cm uit.
Het schrijnwerk van de te behouden ramen blijft behouden (hout). De nieuwe ramen worden ook uitgevoerd in hout.

Aanbouwen:
Deze bestaande aanbouwen worden gesloopt.
Het perceel knikt achter het hoofdgebouw naar rechts. Er wordt een nieuwe aanbouw opgericht, die perceelbreed is en reikt tot een bouwdiepte van 14,73 m (gemeten op de linker zijperceelsgrens, inclusief het hoofdvolume). De bouwhoogte bedraagt 1 bouwlaag, met een plat dak (ingericht als groendak), waarvan de dakrandhoogte 3,68 m hoog meet boven het trottoirpeil. 

De achtergevel wordt afgewerkt met houten gevelbekleding en een groot schuifraam.

Binnen-indeling

* De gelijkvloerse bouwlaag: Het hoofdgebouw blijft ingevuld met de inkom/trappenhal, de keuken en de eetruimte. De nieuwe aanbouw wordt ingevuld met een leefruimte.
* De 1e verdieping: Deze indeling blijft gelijk, maar vooraan wordt de slaapkamer ingericht naar de badkamer, achteraan blijven 2 slaapkamers (beiden met netto-opp. 8,6 m²).
* De 2e verdieping: Vooraan worden 2 slaapkamers ingericht (netto-opp. 4,9 m² en 7,0 m²). Centraal komen de trappenhal en de badkamer. Achteraan wordt een hobbyruimte ingericht.

Profielen scheidingsmuren

Volgende aanpassingen worden voorzien:
LINKS:
* Tussen de rooilijn en een bouwdiepte van 8,99 m (het hoofdgebouw) wordt de muur verhoogd naar 9,12 m boven het trottoirpeil.
* Tussen een bouwdiepte van 8,99 m en de achtergevel van de aanbouw op 14,73 m wordt de muur verhoogd naar 3,68 m boven het trottoirpeil.
* Tussen een bouwdiepte van 14,55 m en 17,21 m (terraszone) wordt de muur verhoogd naar 2,10 m boven het trottoirpeil.
RECHTS:
* Tussen de rooilijn en een bouwdiepte van 8,99 m (het hoofdgebouw) wordt de muur verhoogd naar 9,12 m boven het trottoirpeil.
* Tussen een bouwdiepte van 8,99 m en de achtergevel van de aanbouw op 14,25 m wordt de muur verhoogd naar 3,68 m boven het trottoirpeil.
* Tussen een bouwdiepte van 14,25 m en 16,75 m (terraszone) wordt de muur verhoogd naar 3,19 m boven het trottoirpeil.
 

Aanpassingen buitenruimte / verharding

De buitenruimte krijgt een oppervlakte van 53,4 m², de verharde oppervlakte (afwaterend naar de tuin) bedraagt 11,0 m².

Aanpassingen riolering / waterhuishouding

De bouwheer voorziet de aanleg van een gescheiden rioleringsstelsel.
Er wordt een septische put voorzien (inhoud 2.000 L), het vervuilde water (DWA) loopt naar de Rodeleeuwstraat toe.
Er wordt geen hemelwaterput voorzien. De platte daken van het hoofdgebouw en de nieuwe aanbouw worden beiden als groendaken aangelegd. Het resterende hemelwater stroomt naar een infiltratievoorziening (infiltratieoppervlakte: 8,89 m²; inhoud: 1.743 L).
 

2.       HISTORIEK

Volgende relevante vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Stedenbouwkundige vergunningen

* Op 22/03/1968 werd een vergunning afgeleverd voor afkappen plakwerk en herbezetten voorgevel zonder wijzigen openingen. (1968 LE 3614)

* Op 04/02/1969 werd een vergunning afgeleverd voor het slopen van een binnenmuur en het bewoonbaar maken van een bouwvallig huis. (1969 LE 3762)

* Op 11/02/1975 werd een vergunning afgeleverd voor kleine verbouwingen tot maken van een badkamer. (1975 LE 4673)

* Op 18/12/1990 werd een vergunning afgeleverd voor het verbouwen van een woning. (1990/30075)

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Volgend extern advies is gegeven:  

• Geen tijdig advies van De Vlaamse Waterweg nv - Afdeling Regio West. De adviesvraag is verstuurd op 7 juli 2025. Op 22 augustus 2025 is nog géén advies ontvangen. Omdat de decretaal omschreven adviestermijn verstreken is, kan aan de adviesvereiste voorbij gegaan worden.

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebied volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005). De locatie is volgens dit RUP gelegen in Artikel 0: Afbakeningslijn grootstedelijk gebied Gent.

Het project ligt in het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP)  'BELLEVUE' (Besluit tot goedkeuring door de Deputatie op 16 september 2004).
De locatie is volgens dit RUP gelegen in: zone voor wonen A, zone voor tuinen.

Het ontwerp wijkt af van de voorschriften van het RUP op volgende punten:
a/  Artikel 2.1.3  Bouwhoogte aanbouw
Het RUP stelt: De maximale bouwhoogte van bijgebouwen bedraagt op de perceelsgrens 3,5 m boven het trottoirpeil.
Het ontwerp voorziet: De aanbouw krijgt een dakrandhoogte van 3,68 m.

b/  Artikel 2.1.5  Dakvorm hoofdgebouw
Het RUP stelt: Voor hoofdgebouwen zijn enkel hellende en gebogen daken toegelaten. Bij bijgebouwen zijn alle types daken toegelaten
Het ontwerp voorziet: Het hoofdgebouw wordt opgetrokken en krijgt een plat dak.

* Artikel 4.4.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening bepaalt dat er beperkt kan worden afgeweken van de stedenbouwkundige voorschriften van een RUP, voor wat betreft de perceelsafmetingen, de afmetingen en de inplanting van de constructies, de dakvorm en de gebruikte materialen.

De afwijkingen op de voorschriften van het RUP: a) bouwhoogte aanbouw en b) dakvorm hoofdgebouw, zijn met deze juridische afwijkingsmogelijkheid mogelijk, mits voldaan is aan volgende voorwaarden:
1. Er is geen oneigenlijke wijziging van de voorschriften van het RUP. De afwijking geeft geen aanleiding tot een bestemmingswijziging.
2. De algemene strekking van het RUP blijft geëerbiedigd.
3. De afwijking is in overeenstemming met de goede ruimtelijke aanleg van het gebied. De afwijkingsaanvraag heeft geen negatieve impact op de samenhang van de omgeving.
-> De afwijkingen a) bouwhoogte en b) dakvorm beantwoorden hieraan en zijn bijgevolg juridische mogelijk.

-> De toetsing van de afwijkingen met de goede ruimtelijke ordening kan teruggevonden worden onder het punt ‘9  Omgevingstoets’.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen Bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 25 maart 2024, van kracht sinds 27 mei 2024. 

Het ontwerp werd getoetst aan de bepalingen van het algemeen bouwreglement.
Dit leidt tot volgende opmerkingen en/of bijzondere voorwaarden:
Artikel 3.8 – Groendak
Gezien er geen hemelwaterput wordt geplaatst op het perceel, dienen er ter compensatie wel groendaken te worden aangelegd.
Bij nieuwbouw, herbouw en bij verbouwing (al dan niet met uitbreiding) moet elke nieuwe dakoppervlakte groter dan 6m² met een hellingsgraad tot 15 graden aangelegd worden als een groendak. Dit groendak moet een buffervolume hebben van minimaal 50 liter per m².
Ontwerp: Er worden groendaken op het hoofdgebouw en de aanbouw voorzien.
Als bijzondere voorwaarde wordt opgelegd:
Het nieuwe platte dak van het bijgebouw moet als een groendak worden aangelegd: dit is een dak dat zo gebouwd wordt dat het begroeid kan worden met planten en waar er onder die planten een buffervolume voorzien is van minimaal 50 liter per m².

Artikel 4.18 Appartement, eengezinswoning, schakelwoning, hospitawoning 
Een eengezinswoning moet minstens 1 slaapkamer bezitten met een minimum vloeroppervlakte van 11,0 m². De minimum vloeroppervlakte van eventuele overige slaapkamers bedraagt 7,0 m².

Het ontwerp voorziet het behoud van 2 slaapkamers op de 1e verdieping met beiden een netto/bruto-vloeroppervlakte van 8,6 ². Op de 2e verdieping worden 2 nieuwe slaapkamers voorzien met een bruto/netto-vloeroppervlakte van 4,9 m² en 7,0 m². 
Ontwerp is strijdig met de bepalingen:
a/ Geen van de 4 slaapkamers heeft een minimale netto-vloeroppervlakte van 11,0 m².
b/ De ‘slaapkamer 3’ op de 2e verdieping voldoet niet aan de minimale netto-vloeroppervlakte van 7,0 m².
Als bijzondere voorwaarde wordt opgelegd:
De 2e verdieping dient anders te worden ingericht:
a/ Minimum 1 slaapkamer met een netto-vloeropp. van minstens 11,0 m² te voorzien;
b/ Indien op de 2e verdieping een tweede slaapkamer gewenst is, dient deze minstens een netto-vloeropp. van 7,0 m² te hebben.

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke hemelwaterverordening 2023. (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023)

Zie waterparagraaf.

Gewestelijke verordening voetgangersverkeer

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 29 april 1997 houdende vaststelling van een algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.

Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

5.       WATERPARAGRAAF

5.1.  Ligging project

Het project ligt in een afstroomgebied in beheer van De Vlaamse Waterweg nv – Afd. Regio West.
Het project ligt in de nabijheid van een waterloop in beheer van De Vlaamse Waterweg nv -Afdeling Regio West.

Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project:

- gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal). De overstromingskans is klein onder klimaatverandering.

- niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.

- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).

- gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal). De overstromingskans is klein onder klimaatverandering.

- niet gelegen in een signaalgebied.

Het perceel is momenteel bebouwd.

5.2.  Verenigbaarheid van het project met het watersysteem

Droogte

Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst.

• Korte beschrijving dakoppervlakten, groendaken en verhardingen
  Oppervlakte bestaande dak hoofdgebouw: 47,2m².
  Oppervlakte nieuwe aanbouw: 26,4 m².
  Oppervlakte nieuwe verharding: 11,0 m²
   
• VERHARDING
  Met de aanvraag worden op het perceel een aantal verhardingen aangelegd. De verhardingen worden waterdoorlatend aangelegd (en hebben geen helling van meer dan 2%) en/of de niet-waterdoorlatende verhardingen kunnen afwateren naar een voldoende grote onverharde groenzone (die minstens ¼ van de afwaterende oppervlakte is).
  -> Het ontwerp voldoet aan de vereisten.

• Hemelwaterput
  Met voorliggende aanvraag wordt de bestaande woning verbouwd. Hierdoor is de aanleg van een hemelwaterput verplicht.
  De horizontale dakoppervlakte die in rekening moet gebracht worden is 73,6m², hiervoor dient een hemelwaterput te worden voorzien met een minimale inhoud van 5.000 L.
  
  -> De bouwheer vraagt een afwijking om geen hemelwaterput te voorzien.
  Ter compensatie worden een voldoende groot groendak en een infiltratievoorziening voorzien.
  Deze buitenruimte wordt wel gebruikt voor het plaatsen van een septische put, deze heeft immers voorrang op de plaatsing van een hemelwaterput in functie van de goede afwatering van het vervuilde water.
   
• Groendak
  De eengezinswoning is kleiner dan 100 m².
  Er wordt geen hemelwaterput voorzien. Ter compensatie worden de 2 platte daken (hoofdgebouw en aanbouw) als een groendak aangelegd.
  
  -> De bouwheer voorziet in het aanleggen van 2 groene daken, dit volgens de bepalingen van het algemeen bouwreglement, namelijk met een minimale opslagcapaciteit van 50 liter per vierkante meter.
  -> De vrijwillige aanleg van het groendak heeft een gunstig effect op de waterhuishouding en de natuurwaarden van het eigen perceel en de omgeving.
   
• Infiltratievoorziening
  Er ontbreekt een hemelwaterput op het perceel. Bijgevolg dient een voldoende grote infiltratievoorziening te worden aangelegd.
  
  -> Gelet op de aanleg van de 2 groene daken (totale oppervlakte 73,6 m²) kan ter compensatie een wadi worden voorzien, berekend met een vermindering van de helft van de oppervlakte aan groendaken.
  De geplande wadi in de tuin heeft volgende kenmerken: inhoud: 1.743 L; opp.8,9 m²).
  Dit voldoet aan de minimale voorwaarden.

Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact. Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop.

Overstromingen

Het project is gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal). De overstromingskans is klein onder klimaatverandering.

Er werd advies gevraagd aan de Vlaamse Waterweg nv - Afdeling Regio West, maar er werd geen tijdig advies uitgebracht.

Om impact op het overstromingsregime te vermijden dienen de voorwaarden uit de gewestelijke verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater strikt toegepast te worden.
Ruimten met kwetsbare functies kunnen extra beschermd worden tegen wateroverlast door het volgen van de richtlijnen omtrent overstromingsveilig bouwen https://www.vmm.be/water/overstromingen/hoe-je-woning-beschermen.

Ernstiger overstromingen dan in het verleden zijn niet uit te sluiten en er kan geen sluitende garantie gegeven worden dat er zich op het perceel in de toekomst geen wateroverlast meer zal voordoen.

Waterkwaliteit

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

5.3.  Conclusie

Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag - mits toepassing van bovenstaande maatregelen - de watertoets doorstaat.

6.       NATUURTOETS

Ligging en biologische waarderingskaart:
* Het project bevindt zich op afdoende afstand, meer dan 750m van habitatrichtlijngebied en meer dan 1 km van vogelrichtlijngebieden.
*Er is geen waardevol groen of boom verwijderd.

Impact op speciale beschermingszones en VEN-gebieden:
* De aangevraagde activiteiten veroorzaken geen uitstoot van schadelijke stikstofverbindingen.

* Het huishoudelijk afvalwater wordt geloosd in de riolering die aangesloten is op een RWZI.

-> Het project zal geen betekenisvolle aantasting impliceren voor de instandhoudingsdoelstellingen van de speciale beschermingszones, noch onherstelbare en onvermijdbare schade berokkenen aan natuur in VEN.

Hieruit wordt besloten dat de aanvraag de natuurtoets doorstaat.

7.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van het besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004 (MER-besluit) en heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. De opmaak van een milieueffectrapport of project-m.e.r.-screening is voor voorliggend project dan ook niet vereist.

8.       OPENBAAR ONDERZOEK

Het openbaar onderzoek werd gehouden van 14 juli 2025 tot en met 12 augustus 2025.
Gedurende dit openbaar onderzoek werden geen bezwaarschriften ingediend.

9.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

Programma

De aanvraag voorziet uitbreidingen aan deze woning. De bestaande functie ‘eengezinswoning’, blijft hierbij behouden, wat uiteraard positief is. De verbouwingswerken worden uitgevoerd in functie van de verbetering van de woonkwaliteit voor het inwonende gezin.

Bouwvolumes en scheidingsmuren

*Hoofdgebouw:
De nieuwe bouwhoogte van het hoofdgebouw verhoogt naar 3 bouwlagen met plat dak. Dit gebeurt met normale bouwhoogten per bouwlaag, waarbij de kroonlijsthoogte 9,12 m boven het trottoirpeil meet. De diepte van het hoofdgebouw meet even diep als de 2 aanpalende hoofdgebouwen en blijft behouden, op uitzondering van het aanbrengen van isolatie en gevelbekleding na.
-> Vanuit de ‘Structuurvisie 2030 - Ruimte voor Gent’ is de basisschaal 3 bouwlagen toelaatbaar binnen de deelruimte Kernstad (waarbinnen dit perceel gelegen is) en het kadert ook de visie van kwaliteitsvol verdichten binnen de bestaande bebouwing.

Het voorzien van de 3 bouwlagen is ruimtelijk aanvaardbaar binnen de omliggende gesloten bebouwing, dit gelet op a/ het feit dat de bouwdiepte van het hoofdgebouw identiek is aan deze van de 2 aanpalende hoofdgebouwen en b/ gezien er op het einde van deze korte gevelrij nog een pand met 3 bouwlagen en hellend dak staat.
De bouwhoogte van 3 bouwlagen kadert ook binnen de voorschriften van het RUP en is dus ook op dit vlak aanvaardbaar.

*Gelijkvloerse aanbouw:
De nieuwe aanbouw bedraagt 14,73 m achter de rooilijn. Dit is een normale bouwdiepte die ruimte vrij houdt voor het inrichten van een buitenruimte met terras en een groene zone.
De nieuwe bouwhoogte van deze aanbouw zal 3,68 m (boven het trottoirpeil) meten. Dit is iets hoger dan de normaal toegelaten maximale bouwgrens van 3,50 m, een bouwhoogte die ook voorgeschreven wordt binnen het RUP.
-> De bouwdiepte en bouwhoogte kunnen ten aanzien van de betreffende perceelsdiepte beschouwd worden als normale en gebruikelijke bouwmaten voor een gelijkvloerse aanbouw. Gezien de afwijking op de hoogte boven de 3,50 m slechts 18 cm bedraagt, alsook de beperkte bouwdiepte waarover deze afwijking zich voordoet, kan de afwijking ruimtelijk aanvaard worden, ook ten aanzien van de voorschiften van het RUP.

*De profielen van de linker en de rechter scheidingsmuur moeten voor het oprichten van de nieuwe aanbouwen worden aangepast. Ook ter hoogte van het terras worden beperkte ophogingen voorzien.
-> Deze extra bouwhoogten en -diepten vallen binnen aanvaardbare normen. Er kan gesteld worden dat de aanpalende percelen niet te sterk ingebouwd worden. De buren zullen geen onaanvaardbare vermindering van de belichting, bezonning en/of zichten ervaren.
De eigenaars van de 2 aanpalende percelen hebben geen bezwaar ingediend.

-> De volume aanpassingen worden positief beoordeeld: Ze resulteren in een ruimtelijke verbetering op het eigen terrein en hebben geen onaanvaardbare negatieve impact op de omliggende percelen. Verder doen de afwijkingen op de voorschriften van het RUP geen afbreuk aan de visie van dit plan.

Gevels

De voorgevel wordt voldoende geïsoleerd wat een positief effect heeft op zowel het wooncomfort als de energie-efficiëntie van de woning.

In functie van de gevelisolatie voorziet het voorstel een uitsprong voor de rooilijn van deels 25cm (1e verdieping) en deels 15 cm (2e verdieping).
Een afwijking op deze voorschriften kan niet aanvaard worden. Het rooilijnendecreet laat toe om tot 14 cm voor de rooilijn te komen in functie van voorgevelisolatie en niet meer. 

-> Als bijzondere voorwaarde wordt opgenomen:
Het voorgevel moet aangepast worden:
a) De totale dikte van het pakket (isolatie + afwerking) dat je aanbrengt voorbij de rooilijn moet beperkt blijven tot maximaal 14 cm en dit over de volledige breedte en hoogte van de voorgevel.
b) 15 cm en 25 cm isoleren vanaf 3,0 m is niet toegestaan.

c) Het isolatiemateriaal moet een warmteweerstand (= Rd-waarde) hebben van minstens 3,0 m²K/W.

Binnen-indeling

De nieuwe indeling op de verschillende bouwlagen zorgen voor een meer praktische inrichting.
De open dagleefruimten op de gelijkvloerse bouwlaag zijn goed met elkaar gebonden en resulteren in een groter ruimtegevoel. De verschillende dag- en nachtruimten zijn voldoende groot en ontvangen voldoende het daglicht. Het plaatsen van een groot raam in de achtergevel van de aanbouw zorgt voor een sterk contact met de buitenruimte.

-> Het ontbreken van een grote slaapkamer van minstens 11,0 m² en het voorzien van een te kleine slaapkamer op de 2e verdieping wordt ongunstig beoordeeld. Hierdoor is onvoldoende woonkwaliteit in de nachtverblijven aanwezig en het ontwerp is ook strijdig met het algemeen bouwreglement.
Om aan de betreffende kwaliteiten te kunnen voldoen, dient de binnenindeling van de 2e verdieping te worden aangepast :
a/ Minimum 1 slaapkamer met een netto-vloeropp. van minstens 11,0 m² te voorzien;
b/ Indien op de 2e verdieping ook een tweede slaapkamer gewenst is, dient deze minstens een netto-vloeropp. van 7,0 m² te hebben. (dit zal gaan ten koste van de oppervlakte van de hobbyruimte).
 

CONCLUSIE

Voorwaardelijk gunstig, mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

Uitvoering
Van deze omgevingsvergunning mag worden gebruikgemaakt als de aanvrager niet binnen vijfendertig dagen, te rekenen vanaf de dag na de eerste dag van de aanplakking, op de hoogte is gebracht van de instelling van een schorsend administratief beroep.

Bekendmaking
De beslissing wordt bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit.

Verval van de omgevingsvergunning – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 99.
§ 1. De omgevingsvergunning vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de verwezenlijking van de vergunde stedenbouwkundige handelingen niet wordt gestart binnen de twee jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
2° als het uitvoeren van de vergunde stedenbouwkundige handelingen meer dan drie opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
3° als de vergunde gebouwen niet winddicht zijn binnen vijf jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
4° als de exploitatie van de vergunde activiteit of inrichting niet binnen vijf jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning aanvangt.

De termijn, vermeld in het eerste lid, 1°, kan evenwel, op verzoek van de vergunninghouder, voor een periode van twee jaar verlengd worden als hij aantoont dat de niet-verwezenlijking het gevolg is van een vreemde oorzaak die hem niet kan worden toegerekend. De vergunninghouder dient de aanvraag van de verlenging, op straffe van verval, met een beveiligde zending en minstens drie maanden vóór het verstrijken van de oorspronkelijke vervaltermijn van twee jaar in bij de overheid die de vergunning heeft verleend. Die overheid weigert de aanvraag van de verlenging alleen als:
1° er geen sprake is van een vreemde oorzaak die niet aan de vergunninghouder kan worden toegerekend;
2° de aangevraagde en vergunde handelingen strijdig zijn met inmiddels gewijzigde stedenbouwkundige voorschriften of verkavelingsvoorschriften.

De overheid bezorgt haar beslissing uiterlijk de dag van het verstrijken van de oorspronkelijke vervaltermijn van twee jaar. Bij ontstentenis van een beslissing wordt de verlenging geacht te zijn goedgekeurd. Als de verlenging wordt goedgekeurd, worden de termijnen, vermeld in het eerste lid, 3° en 4°, ook met twee jaar verlengd.

Als de omgevingsvergunning uitdrukkelijk melding maakt van de verschillende fasen van het bouwproject, worden de termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in het eerste lid, gerekend per fase. Voor de tweede fase en de volgende fasen worden de termijnen van verval bijgevolg gerekend vanaf de aanvangsdatum van de fase in kwestie.

§ 2. De omgevingsvergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de exploitatie van de vergunde activiteit of inrichting meer dan vijf opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
2° als de ingedeelde inrichting vernield is wegens brand of ontploffing veroorzaakt ten gevolge van de exploitatie;
3° als de exploitatie op vrijwillige basis volledig en definitief wordt stopgezet overeenkomstig de voorwaarden en de regels, vermeld in het decreet van 9 maart 2001 tot regeling van de vrijwillige, volledige en definitieve stopzetting van de productie van alle dierlijke mest, afkomstig van een of meerdere diersoorten, en de uitvoeringsbesluiten ervan. De Vlaamse Regering kan nadere regels bepalen voor de inkennisstelling van de stopzetting.
§ 3. Als de gevallen, vermeld in paragraaf 1, betrekking hebben op een gedeelte van het bouwproject, vervalt de omgevingsvergunning alleen voor het niet-afgewerkte gedeelte van een bouwproject. Een gedeelte is eerst afgewerkt als het, in voorkomend geval na de sloping van de niet-afgewerkte gedeelten, kan worden beschouwd als een afzonderlijke constructie die voldoet aan de bouwfysische vereisten.
Als de gevallen, vermeld in paragraaf 1 of 2, alleen betrekking hebben op een gedeelte van de exploitatie van de ingedeelde inrichting of activiteit, vervalt de omgevingsvergunning alleen voor dat gedeelte.

Artikel 100.
De omgevingsvergunning blijft onverkort geldig als de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit van een project door een wijziging van de indelingslijst van klasse 1 naar klasse 2 overgaat of omgekeerd.
In geval de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit van een project door een wijziging van de indelingslijst van klasse 1 of 2 naar klasse 3 overgaat, geldt de vergunning als aktename en blijven de bijzondere voorwaarden gelden.

Artikel 101.
De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1 worden geschorst zolang een beroep tot vernietiging van de omgevingsvergunning aanhangig is bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen, overeenkomstig hoofdstuk 9 behoudens indien de vergunde handelingen in strijd zijn met een vóór de definitieve uitspraak van de Raad van kracht geworden ruimtelijk uitvoeringsplan. In dat laatste geval blijft het eventuele recht op planschadevergoeding desalniettemin behouden.

De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de archeologische opgraving, omschreven in de bekrachtigde archeologienota overeenkomstig artikel 5.4.8 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 en in de bekrachtigde nota overeenkomstig artikel 5.4.16 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, met een maximumtermijn van een jaar vanaf de aanvangsdatum van de archeologische opgraving.

De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de bodemsaneringswerken van een bodemsaneringsproject waarvoor de OVAM overeenkomstig artikel 50, § 1, van het Bodemdecreet van 27 oktober 2006 een conformiteitsattest heeft afgeleverd, met een maximumtermijn van drie jaar vanaf de aanvangsdatum van de bodemsaneringswerken.

De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst zolang een bekrachtigd stakingsbevel, zoals vermeld in titel VI van de VCRO, niet wordt ingetrokken, hetzij niet wordt opgeheven bij een in kracht van gewijsde gegane beslissing. De schorsing eindigt van rechtswege wanneer geen opheffing van het stakingsbevel wordt gevorderd of geen intrekking wordt gedaan binnen een termijn van twee jaar vanaf de bekrachtiging van het stakingsbevel.

Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.

De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.

Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.

Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.

Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.

In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:
1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;
2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;
3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.

Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.

Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:
1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;
2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;
3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.

De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.

Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.

Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.

Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.

Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:
1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;
2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;
3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:
a) een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;
b) het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;
4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.

Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:
1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;
2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;
3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.

Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.

Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.

Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.

De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.

Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.

Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.