Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.
Het college van burgemeester en schepenen verleent de vergunning en legt bijzondere voorwaarden op.
WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?
THUISPUNT GENT BV met als contactadres Lange Steenstraat 54, 9000 Gent heeft een aanvraag (OMV_2025056941) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 4 juni 2025.
De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen en een ingedeelde inrichting of activiteit handelt over:
• Onderwerp: het slopen en heroprichten van sociale woningen en het exploiteren van 18 warmtepompen
• Adres: Dracenastraat 3-7 en Veronicastraat 2-6, 9000 Gent
• Kadastrale gegevens: afdeling 10 sectie K nr. 155K
Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 2 juli 2025.
De aanvraag volgde de gewone procedure.
Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 25 september 2025.
OMSCHRIJVING AANVRAAG
1. BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT
Voorliggend bouwproject is gelegen op de hoek van de Dracenastraat en de Veronicastraat in de Bloemekeswijk, een residentiële wijk in het noorden van de stad. De omgeving bestaat voornamelijk uit laag- tot middelhoogbouw met een residentieel karakter.
Er zijn zowel rijwoningenals kleinschalige appartementsgebouwen aanwezig.
De site is gelegen in woongebied en wordt omringd door één- en meergezinswoningen.
Aan de overzijde van de Dracenastraat bevinden zich de sportvelden van het Dracunaplein en de speeltuin van het Jan Yoensplein.
De aanvraag betreft een gecombineerde omgevingsvergunningsaanvraag met stedenbouwkundige handelingen en een ingedeelde inrichting of activiteit.
Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
1/ Sloop en herbouw van een sociale meergezinswoning
Te slopen bebouwing
De bestaande bebouwing bestaat uit 17 woonentiteiten in twee aparte volumes met een gedeeld trappenhuis in het linkervolume en buitenpasserelles naar de wooneenheden in het rechter volume.
Het gebouw telt 3 tot 4 bouwlagen, afgewerkt met een hellend dak.
Aan de voorgevel van het rechtervolume op de hoek bevindt zich een hoogspanningscabine. Achteraan ligt een groenruimte met private tuintjes en een dominante naaldboom.
De gebouwen verkeren in slechte staat, kampen met structurele problemen en voldoen niet meer aan de huidige normen voor energie, woonkwaliteit en toegankelijkheid. Omdat renovatie hier geen duurzame kan oplossing bieden, worden de gebouwen gesloopt en wordt een nieuwe sociale meergezinswoning opgericht op het perceel.
Nieuwe sociale meergezinswoning
Projectopzet en ruimtelijke organisatie
Het bouwproject omvat de realisatie van 18 nieuwe sociale woonentiteiten. Het nieuwe gebouw sluit aan op de bestaande voorbouwlijn in de Veronicastraat. Op de hoek wordt de huidige hoogspanningscabine verplaatst van de voorgevel naar de tuinzone aan de Dracenastraat (zie verder ‘hoogspanningscabine’). Hierdoor kan de voorgevel op de hoek recht doorgetrokken worden (zie verder ‘Openbaar domein’).
Aan de zijde van de Dracenastraat wordt het hoofdvolume losgekoppeld van de rechter aanpalende woning. Op het gelijkvloers wordt het perceel afgesloten met een verdiepingshoge tuinmuur, waarin een toegangspoort wordt voorzien. Deze poort ontsluit het binnengebied en biedt toegang tot de gemeenschappelijke inkomzone voor de woonentiteiten op de verdiepingen en tot de fietsenberging.
Het binnengebied wordt ingericht met private tuinen en een gedeelde tuin met een natuurlijke inrichting. De bestaande naaldboom op het terrein blijft behouden.
Bouwhoogte en bouwdiepte
Op de hoek van de Dracenastraat en de Veronicastraat krijgt het gebouw een hoogte van vijf bouwlagen (kroonlijshoogte: 14,78m; nokhoogte: 15,90m). Naarmate het gebouw verder doorloopt in de Veronicastraat, wordt de hoogte afgebouwd tot vier bouwlagen (kroonlijshoogte: 11,66m; nokhoogte: 12,70m), zodat het aansluit bij de bestaande rijwoningen met drie bouwlagen en een hellend dak. Het dak wordt uitgevoerd als een flauw hellend groendak met een hellingsgraad van ongeveer 7,5°.
De maximale bouwdiepte van het hoofdvolume bedraagt 12,80m.
Inrichting
De sokkel van het gebouw bevat technische ruimtes zoals het tellerlokaal, de afvalberging en een poetsruimte, evenals een fietsenberging met plaats voor 36 fietsen. De gelijkvloerse duplexwoningen beschikken elk over een eigen voordeur aan de straatzijde. De woonentiteiten op de verdiepingen worden ontsloten via buitenpasserelles aan de tuinzijde, die ook dienstdoen als balkon.
Structuur van de woningtypologie binnen het gebouw:
Het binnengebied bevat zowel private tuinen (27,5- 42,6m²) voor de gelijkvloerse woonentiteiten als een gedeelde groene ruimte (252,9m²) met een natuurlijke inrichting voor alle woonentiteiten.
Materialisatie
De gevels worden afgewerkt in een lichtgeel parement met geglazuurde accenten.
In de sokkel worden de portieken van de individuele voordeuren geaccentueerd met donkerblauwe geglazuurde tegels.
Het buitenschrijnwerk wordt voorzien in lichtblauw aluminium.
De flauw hellende daken worden ingericht als groendaken, de kroonlijst wordt uitgevoerd in architectonisch beton.
Hoogspanningscabine
De bestaande hoogspanningscabine op de hoek van de Dracenastraat en Veronicastraat wordt verplaatst naar de binnentuin van het nieuwbouwproject. Ze wordt visueel afgeschermd door een tuinmuur op de rooilijn. Deze muur krijgt een brede opening met aangepaste fundering voor toekomstige kabeldoorvoeren. Na plaatsing wordt Fluvius eigenaar van de cabine en wordt de opening afgesloten met een hek. Vanuit de binnentuin wordt bijkomende afscherming voorzien in de vorm van een haag.
2/ Openbaar domein- Aanpassing van de rooilijn op de hoek van de Veronicastraat en de Dracenastraat
De bestaande rooilijn op de hoek van de Veronicastraat met de Dracenastraat wordt plaatselijk beperkt aangepast. De huidige rooilijn is afgestemd op de positie van een hoogspanningscabine die wordt gesloopt en verplaatst. De bestaande knik in de rooilijn heeft zo geen functionele waarde meer en zorgt voor een minder heldere perceelsafbakening.
Met deze aanvraag wordt een verfijning van de rooilijn voorgesteld, met als doel de perceelsgrens aan te passen aan de nieuwe bebouwing en deze logischer en consistenter vorm te geven. Concreet wordt de nu overbodige knik op de hoek van de Veronicastraat en de Dracenastraat uit de rooilijn verwijderd.
Door deze aanpassing komt een klein perceelsdeel vrij (oppervlakte: 10,6m² – zie geel gearceerde zone op het plan), dat wordt overgedragen aan het openbaar domein. Dit perceelsdeel kan bij de geplande heraanleg van de openbare weg worden benut als bijkomende groenruimte, wat bijdraagt aan de versterking van de kwaliteit van het openbaar domein.
Beschrijving van de aangevraagde inrichtingen of activiteiten
Het exploiteren van 18 warmtepompen.
Volgende rubriek wordt aangevraagd:
Rubriek | Omschrijving | Hoeveelheid |
16.3.2°a) | koelinstallaties, luchtcompressoren, warmtepompen en airconditioningsinstallaties (van 5 kW tot en met 200 kW) | warmtepompunit per wooneenheid met elektrisch vermogen van 4kW per unit en een totaal vermogen van 72kW. | klasse 3 | Nieuw | 72 kW |
2. HISTORIEK
Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:
Omgevingsvergunningen
* Op 08/07/2021 werd een vergunning afgeleverd voor rooien van een boom. (OMV_2021081630)
Stedenbouwkundige vergunningen
* Op 29/06/1965 werd een vergunning afgeleverd voor de afbraak van een gebouw. (KW D-12-65)
* Op 29/06/1981 werd een vergunning afgeleverd voor het oprichten van 17 appartementen. (Litt. D-37-80)
* Op 16/06/1982 werd een vergunning afgeleverd voor het bouwen van een hoogspanningscabine. (1981/659)
3. WIJZIGINGSAANVRAAG
Op 4 juli 2025 werd een wijzigingsverzoek ingediend.
De wijziging betreft een verduidelijking en/of aanpassing van de positie van de geothermische boringen zodat ze geen conflict vormen met de bestaande bomen. Er worden ook geen nieuwe bomen voorzien in de directe zone van deze boringen en er is geen overlap meer met de voorziene hemelwaterputten.
De arcering van de terrassen van de gelijkvloerse units werd bijgestuurd (overeenkomstig grondplan) om verwarring met de padenstructuur te vermijden.
Artikel 30 van het Omgevingsvergunningsdecreet bepaalt dat na het openbaar onderzoek, vermeld in artikel 23, de bevoegde overheid, vermeld in artikel 15, op verzoek van de vergunningsaanvrager, kan toestaan dat er wijzigingen aan de vergunningsaanvraag worden aangebracht.
Het verzoek van de vergunningsaanvrager stelt de bevoegde overheid in staat om te oordelen of de wijzigingen geen afbreuk doen aan de bescherming van de mens of het milieu of de goede ruimtelijke ordening.
Als de bevoegde overheid toestaat dat er wijzigingen aan de vergunningsaanvraag worden aangebracht, dan wordt een openbaar onderzoek over de gewijzigde vergunningsaanvraag georganiseerd als voldaan is aan een van volgende voorwaarden:
1° de wijzigingen komen niet tegemoet aan de adviezen of aan de standpunten, opmerkingen en bezwaren die tijdens het openbaar onderzoek zijn ingediend;
2° de wijzigingen brengen kennelijk een schending van de rechten van derden met zich mee.
3° De gevraagde wijzigingen doen een afbreuk aan de bescherming van de mens of het milieu of de goede ruimtelijke ordening.
De wijzigingen komen tegemoet aan het advies dat tijdens het openbaar onderzoek werd ingediend en brengen geen schending van de rechten van derden met zich mee. Een tweede openbaar onderzoek is niet vereist. Het wijzigingsverzoek is bijgevolg aanvaard op 7 augustus 2025. Dit brengt geen termijnverlenging met zich mee.
BEOORDELING AANVRAAG
4. EXTERNE ADVIEZEN
Volgende externe adviezen zijn gegeven:
1/ Gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig advies van Fluvius afgeleverd op 8 juli 2025 onder ref. 5000104618:
Wij hebben een studie opgemaakt voor de aanleg en/of aanpassingen van de nutsleidingen voor het bovenvermeld project en dit op basis van de gegevens waarover wij vandaag beschikken.
Voor uw project zijn volgende voorwaarden van toepassing en noodzakelijk:
- Aanleg van nieuwe nutsleidingen voor elektriciteit
- Oprichting van een distributiecabine
Als het gemeentebestuur alsnog aanpassingen zou vragen, zullen wij u een aangepaste versie van die voorwaarden bezorgen.
Bij een eventuele wijziging, zeker indien het gaat om een wijziging van de gevraagde vermogens, of herverkaveling, moet u een nieuwe aanvraag indienen. Op basis van de gewijzigde gegevens zullen wij een studie uitvoeren om te bepalen of een netuitbreiding en/of het plaatsen van een nieuwe distributiecabine vereist is om het project te kunnen aansluiten. De bouwheer dient in dat geval een grond of lokaal op het gelijkvloers ter beschikking te stellen voor deze distributiecabine.
De kost voor de netuitbreiding wordt samen met aansluitingskosten van de appartementen met de offerte voor aansluiting afgerekend. Gelieve tijdig uw aansluitingsaanvraag te doen zodat we voor deze netuitbreiding de nodige doorlooptijd hebben.
Bijkomende kosten die moeten worden gemaakt naar aanleiding van het verplaatsen van bestaande leidingen of installaties, kunnen afzonderlijk worden aangerekend na de vaststelling van de noodzaak tot verplaatsing.
De volledige reglementering kunt u raadplegen op www.fluvius.be. U dient deze na te leven.
Dit advies blijft geldig tot zes maand na datum en is onder voorbehoud van wijzigingen zoals hierboven vermeld.
Technische bepalingen voor meergezinswoningen en appartementen
Voor Elektriciteit:
Het appartement is aansluitbaar op het distributienet na aanpassing ervan, dit voor zover de gevraagde vermogens de gebruikte standaardwaarden niet overschrijden (17,3kVa (15,9kVa indien 230V)). Indien de gevraagde vermogens deze waarden overschrijden, kan het noodzakelijk zijn dat er alsnog een netversterking en/of het plaatsen van een distributiecabine noodzakelijk is. Deze netversterking zal dan ook aangerekend worden. Ruimte voor de distributiecabine dient dan voorzien te worden in het project.
Tellerlokaal:
Het tellerlokaal elektriciteit dient te voldoen aan volgende voorwaarden.
Patrimonium en overdracht:
De oprichting van een distributiecabine voor elektriciteit is noodzakelijk. Voor meer informatie over grondafstand, zie bijlage: 'Gronden, lokalen en/of erfdienstbaarheden'.
2/ Voorwaardelijk gunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 3 juli 2025 onder ref. 072553-003/PV/2025:
BESLUIT: GUNSTIG, mits te voldoen aan de hiervoor vermelde maatregelen en reglementeringen.
3/ Voorwaardelijk gunstig advies van Omgevingsloket Wyre afgeleverd op 2 juli 2025:
Netuitbreiding nodig:
Wij zijn nagegaan welke aanpassing van de infrastructuur van Wyre nodig is om dit project aansluitbaar te maken.
Wij vragen om onderstaande voorwaarden op te nemen in de vergunning:
Onze studiedienst stelde vast dat er een netuitbreiding nodig is om dit project aansluitbaar te maken.
De kosten van deze uitbreiding zijn ten laste van de aanvrager. Het technisch ontwerp en de offerte kan de aanvrager verkrijgen bij:
Wyre => Coax Build Support Liersesteenweg 4 2800 Mechelen 015 89 81 10 - cbs@wyre.be.
Gelieve deze aanvraag minstens 4 maanden voor oplevering van het gebouw in te dienen.
Bij afbraak van gebouwen waarop kabels zijn bevestigd is het belangrijk om minstens 8 weken voor de start van de werken een aanvraag in te dienen via volgende link => Aanpassingswerken | wyre
Deze vaststelling omvat niet de aftak- en aansluitkosten van de abonnee. Deze worden later met de gekozen provider verrekend.
Wij blijven steeds tot uw dienst voor verdere informatie.
https://www.wyre.be/nl/netaanleg
4/ Voorwaardelijk gunstig advies van Proximus afgeleverd op 15 juli 2025 onder ref. JMS 653985
Op basis van de informatie waarover wij momenteel beschikken, geven wij graag een gunstig advies indien u volgende voorwaarden opneemt in de vergunning:
- Een finale netwerkanalyse zal gebeuren na ontvangst van het vergunde plan.
- Uitbreiding van de telecominfrastructuur van Proximus is ten laste van de aanvrager.
- Van zodra vergund en minimaal 6 maanden voor oplevering dient de aanvrager zijn project kenbaar te maken bij Proximus door het formulier als bijlage ingevuld te versturen naar werf.a1@proximus.com.
- De Proximus infrastructuur dient proactief voorzien te worden in het project. De technische documentatie hiervoor wordt ter beschikking gesteld na ontvangst van het vergunde plan.
- Proximus wenst betrokken te worden bij alle coördinatievergaderingen via werven.a12@proximus.com.
Na de werken kunnen de bewoners eenvoudig aansluiten op de nutsvoorzieningen voor telefonie-, internet- en televisiediensten. Hiervoor kan de aanvrager terecht bij onze klantendienst op het gratis nummer 0800 22 800. Meer informatie op www.proximus.be/bouwen.
5/ Geen tijdig advies van Adviesverleners voor Ivago. De adviesvraag is verstuurd op 2 juli 2025. Op 21 augustus 2025 is nog géén advies ontvangen. Omdat de decretaal omschreven adviestermijn verstreken is, kan aan de adviesvereiste voorbij gegaan worden.
6/ Voorwaardelijk gunstig advies van Farys afgeleverd op 31 juli 2025 onder ref. AD-25-713.
Drinkwater
M.b.t. het slopen van de bestaande bebouwing moet door of i.o.v. Farys vooreerst de meter(s) worden afgesloten en de drinkwateraftakking(en) worden opgebroken vooraleer over te gaan tot de slopingswerken.
Deze kosten vallen ten laste van de aanvrager.
We hebben verder geen opmerkingen en/of bezwaren voor dit nieuwbouwproject met in totaal 18 wooneenheden en het exploiteren van 18 warmtepompen.
Ons advies is gunstig.
Riolering
HET TE BEOORDELEN DOSSIER BETREFT EEN COMPLEX BOUWDOSSIER
(VERHARDE OPPERVLAKTE > 1000m²)
ZONERINGSPLAN
Op basis van het definitief zoneringsplan ligt de ontwikkeling in:
Centraal of collectief geoptimaliseerd gebied
RIOOLAANSLUITING
De aanvrager dient te voorzien in de nodige rioolaansluitingen. De regels rond de rioolaansluiting zijn terug te vinden in het algemeen en het bijzonder waterverkoopreglement. Deze reglementen zijn terug te vinden op www.farys.be.
Volgende is van toepassing:
· aansluiting op bestaand stelsel
· bestaande aansluiting dient te worden herbruikt bij verbouwing / nieuwbouw na sloop bestaande bebouwing
SEPTISCHE PUT
Verplicht te voorzien per lot.
Op de septische put dient enkel het zwart/fecaal water te worden aangesloten: minimum volume van 2.000 liter, tot 10 IE: 300l/IE, vanaf 11 IE: 225l/IE
OP WWW.FARYS.BE/NL/RIOOLAANSLUITING VIND JE MEER INFO OVER
- De belangrijkste aspecten voor de aanleg van de privéwaterafvoer (onder “Mijn privéwaterafvoer”)
KEURING
De keuring van de privéwaterafvoer is verplicht bij nieuwbouw, herbouw of bij de plaatsing van een individuele behandelingsinstallatie voor afvalwater (IBA). Meer informatie vind je op www.farys.be/keuring-privéwaterafvoer.
ALGEMENE AANDACHTSPUNTEN
Om lokale problemen van wateroverlast te vermijden adviseert Farys volgende richtlijnen na te leven:
• de kelders dienen waterdicht uitgevoerd te worden
• indien inritten onder het straatniveau worden toegelaten, dienen deze te worden voorzien van een drempel op privaat domein ter beveiliging tegen instromend hemelwater.
De gemeente/stad en Farys kunnen onder geen enkele voorwaarde aansprakelijk gesteld worden voor schade door wateroverlast die een gevolg is van een onoordeelkundige aanleg van de privéwaterafvoer.
Om geurhinder als gevolg van de eigen privéwaterafvoer te voorkomen werden er enkele richtlijnen opgesteld, die je kan terugvinden op www.farys.be/nl/rioolaansluiting (onder “Mijn privéwaterafvoer”).
De openbare riolering kan onder druk komen te staan. Dit betekent dat het waterpeil in de buizen en aansluitingen kan stijgen tot het maaiveld niveau. Bescherming tegen terugslag en tijdelijke verhinderde afvoer dient voorzien te worden.
Per kavel/lot dient een hemelwaterput/infiltratievoorziening aanwezig te zijn.
PROJECTSPECIEKE AANDACHTSPUNTEN:
De aanvraag betreft de sloop van bestaande gebouwen en het heroprichten van sociale wooneenheden
De terreinen zijn eigendom van Thuispunt Gent en worden ook uitgebaat door Thuispunt Gent.
Volgens de aanvraag betreft het een perceel dat in huidige toestand bebouwd is met 17 verouderde woongelegenheden, bestaande uit meerdere aaneengeschakelde woonblokken. Echter volgens overzicht van de kadastrale percelen betreft het inderdaad 1 perceel.
Het nieuwbouwproject met 18 wooneenheden wordt voornamelijk gericht langsheen de Veronicastraat. Langsheen Dracenastraat wordt gebouw losgekoppeld van de buur zodat meer groen en openheid kan voorzien worden. Er wordt wel nog een lage tuinmuur voorzien voor afscheiding van privaat met openbaar.
De aanvraag voorziet een wijziging van de rooilijn, maar dit heeft geen invloed op het hemelwaterverhaal (GSVH 2023)
ALGEMENE OPMERKINGEN PLANNEN
Volgens bijgevoegd rioleringsplan stellen we volgende vast inzake het private DWA-stelsel. Er wordt een septische put van 20 000L. voorzien. Het aantal aangesloten IE’s is niet vermeld.
Gelieve op de plannen aantal IE’s te vermelden alsook de dimensionering van de put volgens bovenstaande wetgeving. Indien nodig dient de grootte van de put te worden aangepast.
De overloop van septische putten sluit aan op de openbare riolering. Hierbij wordt een peil “o.buis 7.50” vermeld. Verdere wordt als aansluitpeil in de straat vermeld “bovenzijde buis openbare riolering 7.22 mTAW).
Volgens onze gegevens is dit niet correct. Het maaiveldpeil in de straat bedraagt in het midden ongeveer 8.26mTAW, waarbij BOK van de leiding 6.59mTAW bedraagt. Rekening houden met diameter van de leiding (dia 600 mm) en dikte van de buis (0.07m) bekomen we een buiten bovenpeil van de riolering van ongeveer 7.26mTAW, Dit is dus hoger van vermeld peil op de plannen (7.22). Hieruit blijkt dat de voorgestelde aansluiting mogelijks niet kan.
Deze gegevens worden informatief vermeld en dienen steeds ter plaatse eerst te worden nagemeten en geverifieerd voor de start van de bouwwerken.
Bij herbruik van bestaande aansluiting is de bestaande diepte bepalend voor ontwerp van private stelsel. Bij nieuwe aansluiting dient deze eerst aangevraagd te worden voor de start van de woningbouw zodat private stelsel kan aangepast worden aan de uitgevoerde nieuwe aansluiting.
Volgens bijgevoegd rioleringsplan stellen we volgende vast inzake het private RWA-stelsel. De samenvoeging van de controle putten wordt voorzien binnen het terrein en aan de grens openbaar/privaat wordt een “stop” voorzien op het RWA-stelsel. Dit is niet correct.
Voor een correct aansluiting verwijzen we naar bijzonder waterverkoopreglement: beide afvalstromen dienen afzonderlijk tot aan de grens privaat openbaar gebracht te worden. Hier dienen de nodige huisaansluitputjes te worden voorzien. Pas op openbaar domein worden ze samengebracht tot 1 aansluiting op de gemengde riolering in de straat.
BESLUIT ADVIES RIOLERING
Het dossier wordt al volgt geadviseerd:
GUNSTIG ADVIES mits voldaan wordt aan bovenstaand vermelde opmerkingen/voorwaarden.
5. TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN
5.1. Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg
Het project ligt in woongebied volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.
Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005). De locatie is volgens dit RUP gelegen in Artikel 0: Afbakeningslijn grootstedelijk gebied Gent.
De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.
5.2. Vergunde verkavelingen
De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.
5.3. Verordeningen
Algemeen Bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 25 maart 2024, van kracht sinds 27 mei 2024.
Het ontwerp is niet in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement, het wijkt af op volgend punt:
Artikel 5.4 stelt dat er voor sociale woningen 1 fietsparkeerplaats per slaapkamer dient voorzien te worden.
Deze meergezinswoning telt 18 woonentiteiten met in totaal 45 slaapkamers.
Er dienen zodoende 45 fietsparkeerplaatsen voorzien te worden.
Toetsing: Er worden 36 plaatsen voorzien, waarvan 3 voor buitenmaatse fietsen.
Er moeten bijgevolg 9 extra fietsparkeerplaatsen voorzien worden. Dit wordt opgenomen als bijzondere voorwaarde. (zie ook 9. Omgevingstoets- Mobiliteitstoets)
Gewestelijke verordening hemelwater
De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke hemelwaterverordening 2023. (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023)
Zie waterparagraaf.
Gewestelijke verordening toegankelijkheid
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid:
Het project voorziet in integrale toegankelijkheid van de wooneenheden en voldoet aan de geldende verordening hieromtrent. Alle wooneenheden zijn rolstoelbezoekbaar. Voor de grondgebonden woningen wordt dit hoofdzakelijk gerealiseerd via een rechtstreekse toegang vanaf de straat. De woningen vanaf de derde bouwlaag zijn vlot bereikbaar via een lift en buitenpasserelles, die een drempelloze toegang tot voorbij de voordeur garanderen.
Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.
Gewestelijke verordening voetgangersverkeer
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 29 april 1997 houdende vaststelling van een algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.
5.4. Uitgeruste weg
Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste weg.
6. WATERPARAGRAAF
6.1 Ligging project
Het project ligt in een afstroomgebied in beheer van Stad Gent. Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop.
Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project:
- niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.
- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).
- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal).
- niet gelegen in een signaalgebied.
Het perceel is momenteel bebouwd.
6.2 Verenigbaarheid van het project met het watersysteem
Droogte
Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst:
Hemelwaterputten
Alle regenwater afkomstig van de daken (537,31m²) wordt opgevangen en afgevoerd naar de regenwaterputten. Er worden 3 regenwaterputten voorzien voor de nieuwbouw: 2 van 20.000l en 1 van 15.000l wat een totale capaciteit oplevert van 55.000l. Het regenwater wordt gebruikt voor het spoelen van de toiletten, voor de wasmachines en voor het irrigeren van planten.
Farys wijst er in zijn advies op dat de aanduiding van herbruik van de hemelwaterputten ontbreekt op de plannen.
Verhardingen
De -strikt noodzakelijke- verhardingen krijgen een minimale helling (ca. 2%) waarbij hemelwater afvoert naar de omliggende groenaanleg. Dit principe wordt ook toegepast op het padennetwerk binnen de gedeelde tuin.
De grondgebonden wooneenheden beschikken over een (deels overdekt) terras. Het hemelwater dat hierop terechtkomt, wordt afgevoerd naar de omliggende groene zones.
Infiltratievoorzienning
Het hemelwater van de verhardingen hoeft niet afgevoerd te worden naar een aparte infiltratievoorziening, aangezien het infiltreert in de omliggende groenzones. Enkel de overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een infiltratievoorziening, conform de regelgeving.
Er wordt gekozen voor een ruim bemeten wadi in de gemeenschappelijke binnentuin, met een buffervolume van 3.000 liter en een infiltratie-oppervlakte van 20 m².
Uit het advies van Farys blijkt echter dat
- lengte van de wadi op bodemniveau
- breedte van de wadi op bodemniveau
- lengte van de wadi op maaiveldpeilniveau
- breedte van de wadi op maaivelpeilniveau
Een dwarsdoorsneden wordt best toegevoegd voor de duidelijkheid inzake berekening van infiltratievolume en infiltratieoppervlakte.
Gezien de ontbrekende gegevens is het onmogelijk de berekende infiltratievolume en infiltratieoppervlakte te verifiëren.
Bronmaatregelen:
Grondwatermetingen:
Voor de bepaling van gemiddelde hoogste grondwaterstand zijn juist voldoende peilmetingen uitgevoerd. Om de gemiddelde hoogste grondwaterstand te kunnen bepalen, moeten, cfr GSV de grondwaterpeilmetingen maandelijks plaatsvinden tussen de maanden november en april. Als inschatting voor de gemiddelde hoogste grondwaterstand neem je dan de hoogste waarde van deze maandelijkse grondwaterpeilmetingen.
De gemeten grondwaterstanden zijn ook omgerekend naar mTAW. Volgens terrein doorsnede T_N_01 bedraagt peil van de infiltratievoorziening 7.50mTAW, dit is boven de hoogste gemeten grondwaterstand. Dit is dus aanvaardbaar.
Infiltratie:
De uitgevoerde infiltratiemethoden zijn niet conform de richtlijnen:
· het is niet duidelijk hoelang er voorverzadigd is bij de proeven: zou algemeen tussen 1 à 2 u zijn, niet per proef vermeld
· Grafiek ontbreekt bij de proeven
De uitgevoerde infiltratieproeven I4 is ter hoogte van de toekomstige infiltratiezone uitgevoerd:
Volgens de metingen zou een goede infiltratie moeten mogelijk zijn.
Indien er infiltratievoorzieningen worden gerealiseerd, moet er tijdens de werffase op toegezien worden dat er ter hoogte van deze locatie geen belasting is van zwaar verkeer/materiaal. Opmaak van een werfplan dient te worden toegevoegd aan dossier met vermelding verboden stockage materialen op de plaats.
Opmerkingen:
De aanleg van de ondergrondse constructie mag er geenszins voor zorgen dat er een permanente drainage optreedt met lagere grondwaterstanden tot gevolg. Een dergelijke permanente drainage is immers in strijd met de doelstellingen van het decreet integraal waterbeleid waarin is opgenomen dat verdroging moet voorkomen worden, beperkt of ongedaan gemaakt. De ondergrondse constructie dient dan ook uitgevoerd te worden als volledig waterdichte kuip en zonder kunstmatig drainagesysteem.
Een grondwaterbemaling kan noodzakelijk zijn voor de bouwkundige werken of de aanleg van de openbare nutsvoorzieningen. Bij bemaling moet volgens Vlarem minstens een melding van de activiteit gebeuren. Ze kan evenwel vergunningsplichtig zijn en zelfs merplichtig naargelang de ligging, de diepte van de grondwaterverlaging en het opgepompte debiet. De akte of vergunning moet verleend zijn door de bevoegde instantie vooraleer de bemalingswerken kunnen gestart worden.
In een aanvraagdossier voor een vergunning of melding moeten steeds de effecten naar de omgeving onderzocht worden, op basis van de gemodelleerde debieten en het bemalingsconcept, en moet steeds vermeld worden op welke manier zal omgegaan worden met het opgepompte bemalingswater (toepassing van de bemalingscascade). De bemalingsinstallatie dient geplaatst te worden door een erkend boorbedrijf.
Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen
Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact. Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop.
Overstromingen
Het projectgebied is volgens de watertoetskaarten niet overstromingsgevoelig. Er wordt geen effect op het overstromingsregime verwacht.
Waterkwaliteit
Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.
6.3 Conclusie
Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag mits toepassing van bovenstaande maatregelen de watertoets doorstaat.
7. NATUURTOETS
Groen
Er wordt geen waardevol groen verwijderd.
De grote naaldboom die zich op het terrein bevindt, zal behouden blijven. Om de boom tijdens de uitvoering van de werken adequaat te beschermen, dienen er voorafgaand aan de afbraakwerken specifieke maatregelen genomen te worden. Zo moet er minstens een werfhek geplaatst worden op een afstand van minimaal twee meter van de stam.
Daarnaast moet er een erkende boomdeskundige (ETW'er) worden aangesteld om de toestand van de boom te evalueren en bijkomende beschermingsmaatregelen te adviseren. Deze maatregelen dienen integraal uitgevoerd te worden zoals voorgeschreven in het verslag van de deskundige.
Aangezien er onder de kruin van de te behouden boom een pad en terras worden aangelegd, en er zich tevens een verticale verbindingsbuis van het geogrid onder de kruin bevindt, kunnen bijkomende technische ingrepen noodzakelijk zijn. Dit kan onder meer een aangepaste opbouw van het pad en terras inhouden, evenals een mogelijke verlegging van de geogrid-buis.
Dit wordt opgenomen in de bijzondere voorwaarden.
Stikstof
Voor dit project gaan we uit van minder dan 70 000 bijkomende vervoersbewegingen per jaar. Daarnaast zijn er nog mogelijke stikstofemissies afkomstig van niet-ingedeelde stationaire bronnen van het project en tijdens de aanlegfase door vervoer of niet-ingedeelde stationaire bronnen. Deze zijn echter beperkt.
De NOX uitstoot van het totale project is minder dan de emissies waarbij een overschrijding optreedt van de 1 % minimisdrempel.
Volgens de impactscore analyse toegevoegd in het dossier is de emissie kleiner dan 1%.
Lozing
Het huishoudelijk afvalwater wordt geloosd in de riolering die aangesloten is op een RWZI. Het oppervlaktewater staat niet direct in verbindingen met speciale beschermingszones of VEN gebieden.
Conclusie
Het project zal geen betekenisvolle aantasting impliceren voor de instandhoudingsdoelstellingen van de speciale beschermingszones, noch onherstelbare en onvermijdbare schade berokkenen aan natuur in VEN.
Hieruit wordt besloten dat de aanvraag de natuurtoets doorstaat.
8. PROJECT-M.E.R.-SCREENING
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van het Besluit van de Vlaamse Regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening en heeft betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. Dit wil zeggen dat er voor voorliggend project een project-m.e.r.-screening moet opgemaakt worden.
Een project-m.e.r.-screeningsnota is toegevoegd aan de vergunningsaanvraag. Na onderzoek van de kenmerken van het project, de locatie van het project en de kenmerken van de mogelijke milieueffecten, wordt geoordeeld dat geen aanzienlijke milieueffecten verwacht worden, zoals ook uit de project-m.e.r.-screeningsnota blijkt. Er kan redelijkerwijze aangenomen worden dat een nieuw project-MER geen nieuwe of bijkomende gegevens over aanzienlijke milieueffecten kan bevatten, zodat de opmaak ervan dan ook niet noodzakelijk is.
9. GEMEENTERAAD
De aanvraag omvat de wijziging van een gemeenteweg. De gemeenteraad moet hierover een beslissing nemen en zich daarbij uitspreken over de ligging, breedte en uitrusting van de gemeenteweg en over de eventuele opname in het openbaar domein.
De gemeenteraad heeft hierover een beslissing genomen in de vergadering van 25 november 2025. Het gemeenteraadsbesluit is als bijlage toegevoegd.
10. OPENBAAR ONDERZOEK
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 8 juli 2025 tot en met 6 augustus 2025.
Gedurende dit openbaar onderzoek werden geen bezwaarschriften ingediend.
11. OMGEVINGSTOETS
Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
Architecturale kwaliteit en inpassing in/impact op de omgeving
Het ontwerp getuigt van een verfijnde benadering. Verticale raampartijen en textuurverschillen zorgen voor een dynamisch gevelbeeld dat visueel aansluit bij de schaal en het karakter van de Bloemekenswijk. De materiaalkeuze – lichtgele gevelsteen met geglazuurde accenten, lichtblauw aluminium schrijnwerk en donkerblauwe tegels in de sokkel – geeft het gebouw een eigentijdse uitstraling. De trapsgewijze afbouw van vijf naar vier bouwlagen sluit aan bij de bestaande bebouwing en respecteert de schaal van de omgeving. De flauw hellende groendaken en de architectonische betonnen kroonlijst zorgen voor een kwalitatieve afwerking en dragen bij aan de duurzaamheid van het geheel.
De ruimtelijke impact van het project is positief. Door de verplaatsing van de hoogspanningscabine naar de tuinzone en de verfijning van de rooilijn wordt een overbodige knik verwijderd, wat leidt tot een heldere en logische perceelsafbakening. Hierdoor komt een perceelsdeel van 10,6 m² vrij dat wordt overgedragen aan het openbaar domein en kan worden ingericht als bijkomende groenruimte. Dit versterkt de kwaliteit van het openbaar domein en draagt bij aan de vergroening van de wijk. De visuele openheid tussen straat en binnentuin bevordert bovendien de sociale cohesie en veiligheidsbeleving in de buurt.
Woonkwaliteit
Het project biedt een gevarieerd aanbod van sociale woonentiteiten, gaande van één- tot vijf-slaapkamerwoningen, waardoor het inspeelt op diverse woonnoden binnen de wijk. In tegenstelling tot de bestaande bebouwing wordt het nieuwe volume losgekoppeld van de aanpalende buur, wat zorgt voor meer licht, lucht en openheid in het binnengebied. Een lage tuinmuur met een strategische opening versterkt het visuele contact en de sociale controle tussen straat en binnentuin, en creëert een directe relatie met het Dracunaplein. De combinatie van private buitenruimtes en een gedeelde groene tuin draagt bij aan het wooncomfort en de leefbaarheid. Bovendien worden de gelijkvloerse duplexwoningen voorzien van een eigen voordeur aan de straatzijde, wat het gevoel van woonidentiteit en directe toegang versterkt. De integratie van een ruime fietsenstalling en een parkeeroplossing via het Mobiliteitsbedrijf van Stad Gent onderstreept de aandacht voor duurzame mobiliteit.
Mobiliteitstoets
Het project is gelegen op de grens van de groene en gele parkeerzone in Gent en geniet van een goede ontsluiting voor duurzame mobiliteit. De locatie is vlot bereikbaar te voet en met de fiets, onder meer via een conflictvrije route over de Gaardeniersbrug, op slechts 1,2 km van het stadscentrum. Ook het openbaar vervoer is goed vertegenwoordigd, met bushaltes van lijn 5a in de directe omgeving en vlotte verbindingen naar Wondelgem station en het centrum. De treinstations Gent-Dampoort en Gent-Sint-Pieters liggen respectievelijk op 3,5 km en 5 km afstand. Voor gemotoriseerd verkeer is de R4 bereikbaar via de Morekstraat en Evergemsteenweg op 2,8 km, al kan lokale verkeersdrukte optreden. Daarnaast zijn er meerdere deelwagens beschikbaar op wandelafstand, wat de multimodale bereikbaarheid versterkt.
Het project voorziet in 36 fietsparkeerplaatsen, waarvan 3 geschikt zijn voor buitenmaatse fietsen. Dit ligt onder de vereiste 45 plaatsen voor bewoners volgens de stedelijke richtlijnen. Bovendien dient de tussenruimte voor buitenmaatse fietsen vergroot te worden tot minstens 1,40 meter, en moet bij een tussenafstand van 50 cm tussen standaardfietsen een hoog-laag systeem toegepast worden. Er worden dan ook bijzondere voorwaarden opgelegd om de fietsvoorzieningen conform te maken.
Voor autoparkeren geldt dat het project onder de drempelwaarde voor sociale woningbouw blijft, waardoor er geen verplichting is om parkeerplaatsen op eigen terrein te voorzien. Wel is er een overeenkomst met het Mobiliteitsbedrijf van Stad Gent, waardoor bewoners desgewenst een parkeerplaats kunnen huren in de nabijgelegen parking ‘Het Getouw’.
Bijzondere voorwaarden:
Milieuhygiënische en veiligheidsaspecten
Aspect geluid
Te allen tijde moet voldaan worden aan de geluidsnormen opgenomen in Vlarem II.
Om de geluidshinder tot een minimum te beperken kunnen volgende milderende maatregelen genomen worden:
- Plaats het toestel op een plaats waar ze het minste overlast creëert voor derden
- Lokale akoestische afschermingen rond het toestel voorzien
- Processturing waarbij de ventilatortoerentallen in de nachtperiode worden beperkt tot 70%.
Bij een erkend ‘milieudeskundige geluid en trillingen’ kan advies ingewonnen worden m.b.t. de controle van apparaten, akoestisch onderzoek, trillingsmetingen en het opstellen en begeleiden van saneringsplannen (https://www.vlaanderen.be/erkenning-als-milieudeskundige-geluid-en-trillingen).
Dit wordt opgenomen als opmerking.
Astbestverwijderingswerken
In het sloopopvolgingsplan werden, deels na analyses, asbesthoudende toepassingen opgenomen. De afdeling milieutoezicht van de Dienst Toezicht Wonen, Bouwen en Milieu wordt zeer regelmatig geconfronteerd met inbreuken tegen de bepalingen omtrent de beheersing van asbest. Bij de afbraakwerken dient dan ook de nodige aandacht te worden besteed aan de omgang met de asbesthoudende toepassingen.
Hierbij is extra aandacht nodig voor de aanwezige asbesttoepassingen die volgens de inventaris dienen te worden verwijderd onder hermetische zone. Dergelijke werken mogen uitsluitend door een erkende asbestverwijderaar worden uitgevoerd.
Verder werd voor een aantal toepassingen aangegeven dat deze dienen te worden onderzoek voorafgaand aan de sloopwerken.
Volgende bijzondere voorwaarden worden opgenomen:
CONCLUSIE
Voorwaardelijk gunstig, mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
De gevraagde omgevingsvergunning is milieuhygiënisch verenigbaar met de onmiddellijke omgeving, bijgevolg is het verslag gunstig.
Volgende rubriek wordt gunstig beoordeeld:
Rubriek | Omschrijving | Hoeveelheid |
16.3.2°a) | koelinstallaties, luchtcompressoren, warmtepompen en airconditioningsinstallaties (van 5 kW tot en met 200 kW) | warmtepompunit per wooneenheid met elektrisch vermogen van 4kW per unit en een totaal vermogen van 72kW. | Nieuw | 72 kW |
WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?
Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.
Uitvoering
Van deze omgevingsvergunning mag worden gebruikgemaakt als de aanvrager niet binnen vijfendertig dagen, te rekenen vanaf de dag na de eerste dag van de aanplakking, op de hoogte is gebracht van de instelling van een schorsend administratief beroep.
Bekendmaking
De beslissing wordt bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit.
Verval van de omgevingsvergunning – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 99.
§ 1. De omgevingsvergunning vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de verwezenlijking van de vergunde stedenbouwkundige handelingen niet wordt gestart binnen de twee jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
2° als het uitvoeren van de vergunde stedenbouwkundige handelingen meer dan drie opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
3° als de vergunde gebouwen niet winddicht zijn binnen vijf jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
4° als de exploitatie van de vergunde activiteit of inrichting niet binnen vijf jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning aanvangt.
De termijn, vermeld in het eerste lid, 1°, kan evenwel, op verzoek van de vergunninghouder, voor een periode van twee jaar verlengd worden als hij aantoont dat de niet-verwezenlijking het gevolg is van een vreemde oorzaak die hem niet kan worden toegerekend. De vergunninghouder dient de aanvraag van de verlenging, op straffe van verval, met een beveiligde zending en minstens drie maanden vóór het verstrijken van de oorspronkelijke vervaltermijn van twee jaar in bij de overheid die de vergunning heeft verleend. Die overheid weigert de aanvraag van de verlenging alleen als:
1° er geen sprake is van een vreemde oorzaak die niet aan de vergunninghouder kan worden toegerekend;
2° de aangevraagde en vergunde handelingen strijdig zijn met inmiddels gewijzigde stedenbouwkundige voorschriften of verkavelingsvoorschriften.
De overheid bezorgt haar beslissing uiterlijk de dag van het verstrijken van de oorspronkelijke vervaltermijn van twee jaar. Bij ontstentenis van een beslissing wordt de verlenging geacht te zijn goedgekeurd. Als de verlenging wordt goedgekeurd, worden de termijnen, vermeld in het eerste lid, 3° en 4°, ook met twee jaar verlengd.
Als de omgevingsvergunning uitdrukkelijk melding maakt van de verschillende fasen van het bouwproject, worden de termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in het eerste lid, gerekend per fase. Voor de tweede fase en de volgende fasen worden de termijnen van verval bijgevolg gerekend vanaf de aanvangsdatum van de fase in kwestie.
§ 2. De omgevingsvergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de exploitatie van de vergunde activiteit of inrichting meer dan vijf opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
2° als de ingedeelde inrichting vernield is wegens brand of ontploffing veroorzaakt ten gevolge van de exploitatie;
3° als de exploitatie op vrijwillige basis volledig en definitief wordt stopgezet overeenkomstig de voorwaarden en de regels, vermeld in het decreet van 9 maart 2001 tot regeling van de vrijwillige, volledige en definitieve stopzetting van de productie van alle dierlijke mest, afkomstig van een of meerdere diersoorten, en de uitvoeringsbesluiten ervan. De Vlaamse Regering kan nadere regels bepalen voor de inkennisstelling van de stopzetting.
§ 3. Als de gevallen, vermeld in paragraaf 1, betrekking hebben op een gedeelte van het bouwproject, vervalt de omgevingsvergunning alleen voor het niet-afgewerkte gedeelte van een bouwproject. Een gedeelte is eerst afgewerkt als het, in voorkomend geval na de sloping van de niet-afgewerkte gedeelten, kan worden beschouwd als een afzonderlijke constructie die voldoet aan de bouwfysische vereisten.
Als de gevallen, vermeld in paragraaf 1 of 2, alleen betrekking hebben op een gedeelte van de exploitatie van de ingedeelde inrichting of activiteit, vervalt de omgevingsvergunning alleen voor dat gedeelte.
Artikel 100.
De omgevingsvergunning blijft onverkort geldig als de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit van een project door een wijziging van de indelingslijst van klasse 1 naar klasse 2 overgaat of omgekeerd.
In geval de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit van een project door een wijziging van de indelingslijst van klasse 1 of 2 naar klasse 3 overgaat, geldt de vergunning als aktename en blijven de bijzondere voorwaarden gelden.
Artikel 101.
De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1 worden geschorst zolang een beroep tot vernietiging van de omgevingsvergunning aanhangig is bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen, overeenkomstig hoofdstuk 9 behoudens indien de vergunde handelingen in strijd zijn met een vóór de definitieve uitspraak van de Raad van kracht geworden ruimtelijk uitvoeringsplan. In dat laatste geval blijft het eventuele recht op planschadevergoeding desalniettemin behouden.
De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de archeologische opgraving, omschreven in de bekrachtigde archeologienota overeenkomstig artikel 5.4.8 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 en in de bekrachtigde nota overeenkomstig artikel 5.4.16 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, met een maximumtermijn van een jaar vanaf de aanvangsdatum van de archeologische opgraving.
De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de bodemsaneringswerken van een bodemsaneringsproject waarvoor de OVAM overeenkomstig artikel 50, § 1, van het Bodemdecreet van 27 oktober 2006 een conformiteitsattest heeft afgeleverd, met een maximumtermijn van drie jaar vanaf de aanvangsdatum van de bodemsaneringswerken.
De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst zolang een bekrachtigd stakingsbevel, zoals vermeld in titel VI van de VCRO, niet wordt ingetrokken, hetzij niet wordt opgeheven bij een in kracht van gewijsde gegane beslissing. De schorsing eindigt van rechtswege wanneer geen opheffing van het stakingsbevel wordt gevorderd of geen intrekking wordt gedaan binnen een termijn van twee jaar vanaf de bekrachtiging van het stakingsbevel.
Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.
De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.
Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.
Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.
Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.
In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:
1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;
2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;
3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.
Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.
Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:
1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;
2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;
3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.
De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.
Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.
Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.
Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.
Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:
1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;
2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;
3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:
a) een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;
b) het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;
4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.
Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:
1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;
2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;
3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.
Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.
Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.
Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.
De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.
Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.
Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.
Het college van burgemeester en schepenen verleent onder voorwaarden de omgevingsvergunning voor het slopen en heroprichten van sociale woningen en het exploiteren van 18 warmtepompen aan THUISPUNT GENT bv (O.N.:0400032156) gelegen te Dracenastraat 3-7 en Veronicastraat 2-6, 9000 Gent.
De door het college vergunde plannen zijn de plannen die op de overzichtslijst staan, die is toegevoegd als bijlage aan deze vergunning en er integraal deel van uitmaakt.
Plannen die niet op deze overzichtslijst staan, maken geen deel uit van de vergunning.
Controleer steeds of het om een goedgekeurd plan gaat.
Opgelet, er kunnen voorwaarden betrekking hebben op de plannen.
De rubriek voor de inrichting/activiteit met inrichtingsnummer beslist het college als volgt:
Vergunde rubriek:
Rubriek | Omschrijving | Hoeveelheid |
16.3.2°a) | koelinstallaties, luchtcompressoren, warmtepompen en airconditioningsinstallaties (van 5 kW tot en met 200 kW) | warmtepompunit per wooneenheid met elektrisch vermogen van 4kW per unit en een totaal vermogen van 72kW. | Nieuw | 72 kW |
TERMIJN
De gevraagde vergunning kan verleend worden voor onbepaalde duur.
Legt volgende voorwaarden op:
Voorwaarden volgend uit externe adviezen
- Het advies van Fluvius afgeleverd op 8 juli 2025 met kenmerk 5000104618
- De brandweervoorschriften afgeleverd op 3 juli 2025 met kenmerk 072553-003/PV/2025 moeten strikt nageleefd worden.
- Het advies van Omgevingsloket Wyre afgeleverd op 2 juli 2025 moet strikt nageleefd worden.
- Het advies van Proximus afgeleverd op 15 juli 2025 met kenmerk JMS 653985 moet strikt nageleefd worden.
- Het advies van Farys afgeleverd op 31 juli 2025 met kenmerk AD-25-713 moet strikt nageleefd worden.
Fietsparkeerplaatsen
Behoud en bescherming van de aanwezige naaldboom tijdens de werken
Sloop
Funderingsresten die vóór de rooilijn liggen, moeten worden uitgebroken.
Bestaande rioolvertakkingen, die niet worden hergebruikt, moeten op het terrein, ter hoogte van de rooilijn, zorgvuldig worden dichtgemaakt.
Indien tijdens de werkzaamheden onvoorziene hindernissen opduiken (rioleringen, waterlopen, kelders e.d.) dan moet dit meteen worden meegedeeld aan de dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Stadskantoor Gent, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266 79 00, mail: wegen@stad.gent. Of per post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.
Opbouw
Bij het vastleggen van de vloerpassen en dorpelpeilen van het gebouw moet de bouwheer rekening houden met het bestaande peil van de dichtst bijgelegen rand van de openbare verhardingen. Het openbaar domein (zowel verharde als onverharde stroken) wordt aangelegd met een dwarshelling van 2% richting de as van de straat. De peilen van de bestaande verhardingen worden niet aangepast in functie van aanpalende bouwwerken. Er worden ook geen trappen en/of hellingen toegestaan op het openbaar domein om de gebouwen toegankelijk te maken.
De nieuwe gevelmuren (inclusief afwerking) dienen volledig op privaat domein binnen de perceelsgrens opgetrokken te worden zodanig dat het nieuwe voorgevelvlak de eigendomsgrens volgt.
De gevelmuren die tegen de perceelsgrens worden opgetrokken, moeten onder het trottoirpeil een diepte hebben van ten minste 1,50 meter, zodat er zonder gevaar voor de stabiliteit van het gebouw uitgravingen op de openbare weg kunnen worden verricht tot op deze diepte.
Het privédomein moet op de rooilijn zichtbaar afgescheiden zijn van het openbaar domein (bijvoorbeeld door middel van een dorpel, afsluiting, verschil in materialen etc.).
Oprit
De 6 bestaande opritten zijn te verwijderen door de Stad, zie opmerkingen.
Riolering
Volgens het zoneringsplan is het perceel gelegen binnen centraal gebied of collectief geoptimaliseerd buitengebied: er is riolering aanwezig en die is aangesloten op een waterzuivering. Het is verplicht om afvalwater aan te sluiten op de riolering.
Wettelijke bepaling rioolaansluiting:
De regels rond de rioolaansluiting zijn terug te vinden in het Algemeen en het Bijzonder Waterverkoopreglement. Deze reglementen zijn terug te vinden op www.farys.be/wettelijke-bepalingen.
Op www.farys.be/nl/rioolaansluiting vindt u meer info over:
- de specificaties en prijzen van de rioolaansluiting
- de belangrijkste aspecten voor de aanleg van de privéwaterafvoer (onder “Mijn privéwaterafvoer”).
Aanwezige (wacht)aansluiting(en) dienen steeds gebruikt/(her)bruikt te worden. Je bent gebonden door de locatie, de diepteligging en het type aansluiting, namelijk afvalwater (=DWA) of regenwater (=RWA) ter hoogte van de rooilijn.
Je dient het ontwerp en de aanleg van de privéwaterafvoer -op privéterrein- hierop af te stemmen.
Hoe je nagaat of er al een rioolaansluiting aanwezig is, vind je terug op www.farys.be/nl/rioolaansluiting.
De aansluiting van afvalwater (DWA) op het rioleringsnet is verplicht als een riolering aanwezig is. De aansluiting van het regenwater (RWA) op het rioleringsnet is niet verplicht.
Opzoeken riolering bij sloop
Ingeval van sloop of indien er kans is op beschadiging bij grondige renovatie dient de rioolaansluiting tijdelijk buiten dienst gesteld te worden. In dit geval moet je de aansluiting(en) op privaat terrein opzoeken ter hoogte van de rooilijn, waterdicht afstoppen en opmeten in afwachting van herbruik. De opmeting geef je door aan FARYS via www.farys.be/nl/melding-buitendienststelling.
Privéwaterafvoer
De keuring van de privéwaterafvoer is verplicht bij nieuwbouw en herbouw of het realiseren van een bijkomende huisaansluiting. Meer informatie vind je op www.farys.be/keuring-privéwaterafvoer.
Om geurhinder als gevolg van de eigen privéwaterafvoer te voorkomen werden er enkele richtlijnen opgesteld, die je kan terugvinden op www.farys.be/nl/rioolaansluiting (onder “Mijn privéwaterafvoer”).
De openbare riolering kan onder druk komen te staan. Dit betekent dat het waterpeil in de buizen en aansluitingen kan stijgen tot het maaiveld niveau. Houd hier rekening mee bij de aanleg van de privéwaterafvoer.
Je bent verplicht om een septische put te plaatsen:
* enkel voor zwart/fecaal afvalwater
* van minimaal 2000 liter tot 5 IE (IE = inwonerequivalent)
* +300 l/ IE tem 10 IE
* +225 l/IE vanaf de 11e IE
Een hulpmiddel om het aantal IE van gebouwen te bepalen is terug te vinden op de technische toelichting van deel 4 van de code van goede praktijk https://www.integraalwaterbeleid.be/nl/publicaties/code-goede-praktijk-rioleringssystemen/Deel4_DWAsystemen_07_2014.pdf
De interne riolering moet zo ontworpen worden dat een toekomstige aansluiting op een gescheiden rioleringsstelsel mogelijk is (afzonderlijke aansluitingen voor regenwater en afvalwater).
Er is nog geen aparte regenwaterafvoer (RWA)-aansluiting mogelijk. De RWA-leiding naar de straat is te voorzien als wachtaansluiting. Voorlopig moeten het regen- en afvalwater gezamenlijk naar de riolering afgevoerd worden. Bovendien moeten de RWA-, en DWA-afvoeren naast elkaar worden aangeboden met een tussenafstand van 40 tot 60 cm. Hierbij loopt het DWA-gedeelte in een rechte lijn door naar de openbare riolering.
Bij een toekomstige aanleg van het openbaar domein zal de riolering gescheiden worden.
Spuiers die afwateren op het openbaar domein zijn niet toegelaten. Afwatering van terrassen moet aangesloten worden op het inpandig rioleringsstelsel.
Er moet blijvend voorzien worden in een septische put. Alle en enkel de toiletten zijn hierop aan te sluiten.
Asbestverwijderingswerken
Geluid
Het specifieke geluid van koelinstallaties, luchtcompressoren, warmtepompen, airconditioninginstallaties dient te voldoen aan de voorwaarden zoals opgenomen in Vlarem II. Voor advisering hieromtrent kan men beroep doen op een erkend geluidsdeskundige.
De algemene en sectorale milieuvoorwaarden van titel II van het VLAREM:
De integrale en geconsolideerde tekst van titel II van het VLAREM is raadpleegbaar op de Milieunavigator, via de link: https://navigator.emis.vito.be/
Bij wijziging van VLAREM wordt de exploitant geacht de meest actuele versie van de van toepassing zijnde bepalingen na te leven.
Wijst de aanvrager op volgende aandachtspunten:
Openbaar domein
De bouwheer/vergunninghouder is steeds verantwoordelijk voor beschadigingen aan de inrichting van het openbaar domein, groenaanleg, bermen, trottoirs, boordstenen, (straat)kolken en de rijweg, die te wijten zijn aan de bouwactiviteit. De dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen herstelt deze beschadigingen op kosten van de bouwheer/vergunninghouder.
De bouwheer/vergunninghouder moet voor de aanvang van de werken een tegensprekelijke plaatsbeschrijving opmaken van de omliggende trottoirs en wegenis met bijzondere aandacht voor de (straat)kolken.
Deze dient bezorgd te worden aan de dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, via afgifte op het Stadskantoor Gent, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266 79 00, via e-mail: wegen@stad.gent of per post aan Stad Gent t.a.v. Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.
Deze dient ten laatste twee weken voor aanvang van de werken verstuurd of afgegeven te worden, indien deze laattijdig ingediend wordt kan deze niet als tegensprekelijk beschouwd worden.
U kan dit door een architect of landmeter laten doen maar u mag dit ook zelf opnemen. (u maakt een aantal algemene foto’s vergezeld van detailfoto’s met reeds aanwezige schade aan het openbaar domein. Bij elke foto zet u een beschrijving en u voegt een plannetje toe met aanduiding van de positie van de foto’s).
In functie van een werfzone op het openbaar domein is een vergunning Inname Publieke Ruimte noodzakelijk. U vraagt dit digitaal aan via de website www.stad.gent (typ tijdelijke werfzone in het zoekveld).
Voor het wegnemen en terugplaatsen van de distributiekabel die zich op de gevel bevindt, moet contact worden opgenomen met Telenet, tel. 015 66 66 66.
Voor het wegnemen van de hydrantaanduiding moet contact worden opgenomen met Farys, e-mail: netexploitatie.gent@farys.be.
De straatnaamborden die op de gevel bevestigd zijn, moet voor de aanvang van de werken voorzichtig worden afgenomen en bezorgd aan Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Proeftuinstraat 45, 9000 Gent, tel.: 09/269 97 40. Of met de post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.
Het is niet toegestaan om als bouwheer zelf opritten op openbaar domein te verwijderen.
Na het beëindigen van de werken zullen de opritten op het openbaar domein verwijderd worden door de Stad Gent op kosten van de bouwheer volgens het geldende retributiereglement. Gelieve ifv het inplannen van de aanpassing het einde van de werken te melden aan de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Stadskantoor, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266.79.00, mail: wegen@stad.gent. Of met de post; Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent
Huisnummering
De bouwheer is zelf verantwoordelijk voor het aanvragen van een huisnummeringsattest na goedkeuring van de bouwvergunning. Aanvragen worden online ingediend. Deze informatie vindt men op de website van Stad Gent. https://stad.gent/nl/burgerzaken/verhuizen-en-adres/nieuw -huisnummer-aanvragen
Binnen een termijn van 30 dagen na de aanvraag vergezeld van de nodige documenten stelt de Stad het huisnummer dan wel de wijziging of schrapping vast, of worden de aanvrager en/of de eigenaar in kennis gesteld van de richttermijn waarbinnen de aanvraag zal worden behandeld.
Asbestverwijdering
De verwijdering van asbesthoudende toepassingen dient te gebeuren volgens de van toepassing zijnde wetgeving. Hierbij kan ondermeer worden verwezen naar bepalingen van hoofdstuk 6.4 van Vlarem II, artikel 12 §4 van het Materialendecreet en naar de bepalingen van titel 3 van boek VI van de Codex over het welzijn op het werk.
Een aantal belangrijke aandachtspunten hierbij zijn (niet limitatieve opsomming, zie de specifieke wetgeving voor een volledig overzicht van de bepalingen):
- maatregelen moeten worden getroffen om ervoor te zorgen dat emissies van asbest in het milieu en afvalstoffen van asbest aan de bron worden verminderd en voorkomen;
- toepassing moeten worden bevochtigd of gefixeerd voor verwijdering en mogen niet worden gegooid of gebroken. Materialen worden (afzonderlijk) opgeslagen in gesloten verpakkingen;
- asbestverdachte toepassingen die nog niet werden geanalyseerd (en niet zijn opgenomen in het sloopopvolgingsplan) dienen als asbesthoudend te worden behandeld;
- de werkgever die de sloopwerkzaamheden uitvoert doet (15 kalenderdagen) voor de aanvang van de werken een melding aan de plaatselijke directie Toezicht op het Welzijn op het Werk (alsook aan zijn preventieadviseur-arbeidsarts).
MILIEU
* Te allen tijde moet voldaan worden aan de geluidsnormen opgenomen in Vlarem II.
* Om de geluidshinder tot een minimum te beperken kunnen volgende milderende maatregelen genomen worden:
- Plaats het toestel op een plaats waar ze het minste overlast creëert voor derden
- Lokale akoestische afschermingen rond het toestel voorzien
- Processturing waarbij de ventilatortoerentallen in de nachtperiode worden beperkt tot 70%.
Bij een erkend ‘milieudeskundige geluid en trillingen’ kan advies ingewonnen worden m.b.t. de controle van apparaten, akoestisch onderzoek, trillingsmetingen en het opstellen en begeleiden van saneringsplannen (https://www.vlaanderen.be/erkenning-als-milieudeskundige-geluid-en-trillingen).