2025_CBS_09987 - OMV_2025086698 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen van een rijwoning - met openbaar onderzoek - Klein Raamhof, 9000 Gent - Vergunning

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

Het college van burgemeester en schepenen verleent de vergunning en legt bijzondere voorwaarden op.

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

Housr BV met als contactadres Paddenhoek 31, 9830 Sint-Martens-Latem heeft een aanvraag (OMV_2025086698) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 14 juli 2025.

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

• Onderwerp: het verbouwen van een rijwoning

• Adres: Klein Raamhof 11, 9000 Gent

• Kadastrale gegevens: afdeling 15 sectie F nr. 1439_

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 5 augustus 2025.

De aanvraag volgde de gewone procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 5 november 2025.

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

De te verbouwen woning bevindt zich langs het Klein Raamhof in de wijk
Elisabethbegijnhof – Prinsenhof – Papegaai – Sint-Michiels. De omgeving bestaat voornamelijk uit rijwoningen. Aan de overzijde van de straat bevindt zich de beschermde “Stedelijke Meisjesschool” (ID 9663), ook gekend als de School van Toen. Het pand in kwestie betreft een eengezinswoning in gesloten bouworde bestaande uit 2 bouwlagen en een hellend dak.

Het perceel heeft een diepte van ca. 11,73 m en een breedte van 3,71 m. De totale kadastrale oppervlakte van het perceel bedraagt 43 m2.
 

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

Gelijkvloerse aanbouw

Met deze aanvraag wordt de gelijkvloerse aanbouw gesloopt en vervangen door een nieuwe. De totale gelijkvloerse bouwdiepte na verbouwing (incl. hoofdvolume), gemeten haaks op de voorgevel, bedraagt 9,88 m aan de linkerzijde en 9,25 m aan de rechterzijde. De nieuwe aanbouw wordt afgewerkt met een plat dak. De nieuwe dakrand ligt op een hoogte van 3,38 m, gemeten ten opzichte van het trottoirpeil.

Bijkomende bouwlaag + uitbreiding eerste verdieping

Verder wordt in voorliggende aanvraag het bestaande hellend dak gesloopt en wordt een bijkomende 3de bouwlaag voorzien. Dit samen met een uitbreiding op de eerste verdieping.
De totale bouwdiepte op de verdiepingen bedraagt in de nieuwe toestand 6,90 m.
Het nieuwe volume wordt afgewerkt met een plat dak. De kroonlijsthoogte bedraagt 9,05 m gemeten ten opzichte van het trottoirpeil. De nieuwe achtergevel wordt afgewerkt met crepi in een witte kleur.
 

Hiervoor moet de rechterscheidingsmuren opgehoogd worden. Deze wordt ter hoogte van de voorgevel over een diepte van 30 cm opgehoogd met maximaal ca. 2,44 m en ter hoogte van de achtergevel over een diepte van 2 m opgehoogd met maximaal ca. 4,37 m.
De linker scheidingsmuur blijft ongewijzigd.

Wijzigingen voorgevel
In deze aanvraag wordt de voorgevel geïsoleerd. Daarna wordt deze afgewerkt met crepi in een grafiet grijze kleur. De totale dikte van het voorziene pakket bedraagt 10 cm. De R-waarde van de isolatie wordt niet vermeld. De raamopening op de eerste verdieping wordt vergroot.
De totale uitsprong ten opzichte van de rooilijn bedraagt 10 cm. Het voetpad is 3,20 m breed in de bestaande toestand.

Interne herinrichtingswerken
Voor het overige wordt het hoofdvolume intern heringericht. Op het gelijkvloers wordt vooraan een inkom en apart toilet voorzien, alsook een open leefkeuken. Centraal bevindt zich de trap en achteraan wordt de leefruimte voorzien. Op de eerste verdieping wordt aan de voorzijde een slaapkamer voorzien, centraal de trappenhal en achteraan een badkamer. Op de tweede verdieping wordt aan de voorzijde een slaapkamer voorzien, centraal de trappenhal en achteraan een douchecel.

Riolering
Het rioolstelsel wordt ook aangepast, zo wordt er een gescheiden riolering voorzien tot aan de rooilijn. Er wordt geen hemelwaterput voorzien. Er wordt wel een septische put voorzien met een capaciteit van 1000 liter.

2.       HISTORIEK

Er zijn geen relevante voorgaande vergunningen gekend voor het betrokken goed.

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Overeenkomstig artikel 35 van het omgevingsvergunningsbesluit zijn er geen externe adviezen vereist.

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebied met cultureel, historische en/of esthetische waarde volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

De gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde. In deze gebieden wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud.

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005). De locatie is volgens dit RUP gelegen in Artikel 0: Afbakeningslijn grootstedelijk gebied Gent.

Het project ligt in het bijzonder plan van aanleg BINNENSTAD - DEEL ST-MICHIELS, goedgekeurd op 5 juni 2003, en is bestemd als zone B voor woningen en tuinen.

De aangevraagde handelingen zijn getoetst op hun conformiteit met de stedenbouwkundige voorschriften van de geldende plannen.

De aanvraag is niet in overeenstemming met volgende stedenbouwkundige voorschriften van het bijzonder plan van aanleg:

1/ Artikel 3.3.3.1: Bouwdiepte van de hoofdgebouwen
Een minimum en toegelaten maximum bouwdiepte voor hoofdgebouwen wordt vastgelegd. Deze bouwdiepte wordt bepaald op basis van de referentiediepte.
Wanneer er gebouwd wordt tussen twee aangrenzende hoofdgebouwen wordt de referentiediepte bepaald door de lijn die de referentiedieptes van de twee aangrenzende gebouwen verbindt.
Wanneer de referentiediepte minder dan 10 m bedraagt, mag het te bouwen of verbouwen hoofdgebouw maximum 2 m dieper gebouwd worden en moet de diepte ten minste 8 m bedragen. Bij een perceelsdiepte van minder dan 10 m vervalt deze verplichting.

Toetsing:

Niet conform. Het ontwerp voorzien zowel op de eerste als tweede verdieping een uitbreiding die reikt tot een bouwdiepte van 6,90 m. Hierbij wordt 2 m dieper gebouwd dan de minst diep aanpalende. De aanvraag is hierbij niet in overeenstemming met bovenstaand artikel gezien de bouwdiepte minder dan 8 m bedraagt. 

Artikel 4.4.9/1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijk Ordening bepaalt dat het vergunningverlenende bestuursorgaan bij het afleveren van een omgevingsvergunning mag afwijken van de stedenbouwkundige voorschriften van een bijzonder plan van aanleg, voor zover dit plan ouder is dan 15 jaar.
Artikel 4.3.1, § 1, 1° bepaalt tevens dat de toetsing aan de goede ruimtelijke ordening onverminderd blijft gelden. Een afwijking kan bijgevolg enkel toegestaan worden indien deze uitgaat van de goede ruimtelijke ordening, waarbij het ‘verhogen van het ruimtelijk rendement’ een nieuw onderdeel is. Om de kansen die deze verruimde afwijkingsmogelijkheden bieden te stroomlijnen met de principes van Ruimte voor Gent (het ruimtelijk structuurplan), werd de beleidsnota Ruimtelijk rendement in relatie tot Ruimte voor Gent opgesteld. De toetsing met de goede ruimtelijke ordening en het beleidskader Ruimtelijk rendement in relatie tot Ruimte voor Gent kan teruggevonden worden onder de rubriek ‘Omgevingstoets’.
De voorziene bouwdiepte beantwoordt aan de principes van compact bouwen. Er wordt binnen de voorziene bouwdieptes een kwalitatieve eengezinswoning voorzien. De aangevraagde bouwdiepte op de verdiepingen is bijgevolg aanvaardbaar en wordt positief beoordeeld.

2/ Artikel 3.3.5.1: Bouwhoogte van de gevels
De referentiebouwhoogte bedraagt voor deze locatie 7 m. De kroonlijst van nieuwe gebouwen moet gevat worden binnen een marge waarvan de grenzen zich tien procent hoger of lager dan de aangeduide referentiebouwhoogte bevinden.

Toetsing:

Niet conform. Het project voorziet in een bouwhoogte van 9,05 m gemeten vanaf het trottoirpeil.

Artikel 4.4.9/1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijk Ordening bepaalt dat het vergunningverlenende bestuursorgaan bij het afleveren van een omgevingsvergunning mag afwijken van de stedenbouwkundige voorschriften van een bijzonder plan van aanleg, voor zover dit plan ouder is dan 15 jaar.
Artikel 4.3.1, § 1, 1° bepaalt tevens dat de toetsing aan de goede ruimtelijke ordening onverminderd blijft gelden. Een afwijking kan bijgevolg enkel toegestaan worden indien deze uitgaat van de goede ruimtelijke ordening, waarbij het ‘verhogen van het ruimtelijk rendement’ een nieuw onderdeel is. Om de kansen die deze verruimde afwijkingsmogelijkheden bieden te stroomlijnen met de principes van Ruimte voor Gent (het ruimtelijk structuurplan), werd de beleidsnota Ruimtelijk rendement in relatie tot Ruimte voor Gent opgesteld. De toetsing met de goede ruimtelijke ordening en het beleidskader Ruimtelijk rendement in relatie tot Ruimte voor Gent kan teruggevonden worden onder de rubriek ‘Omgevingstoets’.
Binnen het gewone bouwweefsel kunnen hoofdgebouwen van 3 bouwlagen als een basisschaal worden toegepast. De aangevraagde ophoging tot 3 bouwlagen valt onder deze toepassing en is ook ruimtelijk verantwoord in zijn omgeving, daarom wordt deze bouwhoogte positief beoordeeld.

3/ Artikel 3.3.6: Dakvorm
Elk hoofdgebouw en elk ander gebouw met méér dan 1 bouwlaag moet bedekt worden met hellende daken. De nok wordt evenwijdig geplaatst met de voorgevel. De dakhelling van deze gebouwen moet gevat worden binnen een hoek tussen 35 en 55 graden met het horizontale (gevel)vlak. De aanzet van het dakvlak valt gelijk met de kroonlijst.

Toetsing:

Niet conform. De aanvraag voorziet in een plat dak voor het hoofdgebouw.

Overeenkomstig artikel 4.4.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kan beperkt afgeweken worden van de stedenbouwkundige voorschriften van een bijzonder plan van aanleg, wat betreft de perceelsafmetingen, de afmetingen en de inplanting van de constructies, de dakvorm en de gebruikte materialen. Afwijkingen kunnen niet worden toegestaan voor wat betreft de bestemming, de maximaal mogelijke vloerterreinindex en het aantal bouwlagen.

De afwijking binnen huidige aanvraag heeft betrekking op de dakvorm. Deze afwijking op het BPA inzake de dakvorm is aanvaardbaar. Het voorzien van een plat dak beantwoordt aan een meer hedendaagse architectuur. Gelet op voorliggende context, waarbinnen zich reeds enkele bouwvolumes met een plat dak bevinden, kan geoordeeld worden dat voorliggend bouwvolume zich op een aanvaardbare wijze inpast binnen de bestaande context.

De impact op de aanpalers en de omgeving is beperkt, de afwijking van dakvorm is aanvaardbaar. De afwijking heeft geen negatieve impact op de samenhang van de omgeving.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen Bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 25 maart 2024, van kracht sinds 27 mei 2024. 

Het ontwerp is niet in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement, het wijkt af op volgende punten:

Artikel 3.8 – Groendak
Bij nieuwbouw, herbouw en bij verbouwing (al dan niet met uitbreiding) moet elke nieuwe dakoppervlakte groter dan 6 m2 met een hellingsgraad tot 15 graden aangelegd worden als een groendak. Dit groendak moet een buffervolume hebben van minimaal 35 liter per m².

Deze verplichting geldt niet voor dakoppervlaktes van woongebouwen die aangesloten zijn op een hemelwaterput.

Er wordt binnen voorliggende aanvraag geen hemelwaterput voorzien. De voorziene platte daken (hoofdgebouw en aanbouwvolume) moeten bijgevolg aangelegd worden als groendak met een buffervolume van minimaal 35 liter per m². Dit wordt zo opgenomen als bijzondere voorwaarde.

Artikel 4.18 – Appartement, eengezinswoning, schakelwoning en hospitawoning
Dit artikel stelt dat de minimum vloeroppervlakte van de woonkamer in een appartement/eengezinswoning/schakelwoning/hospitawoning 24 m² moet bedragen. Als de keuken geïntegreerd is in de woonkamer, moet de woonkamer 3 m² groter zijn, met uitzondering van woningen met slechts 1 slaapkamer.

Op gemotiveerd verzoek van de aanvrager kan de vergunningverlenende overheid in volgende gevallen een afwijking op deze voorgaande bepalingen met betrekking tot de oppervlaktenormen toestaan: bij verbouwingen van een rechtmatig tot stand gekomen eengezinswoning, waarbij het aantal woningen niet verhoogt. Nieuw te bouwen gebouwdelen moeten wel voldoen aan deze oppervlaktenormen.
 

Toetsing:

Niet conform:

Binnen voorliggende aanvraag wordt de gelijkvloerse aanbouw gesloopt en vervangen door een nieuwe. Deze gelijkvloerse aanbouw omvat een gedeelte van de leefruimte van de eengezinswoning. De keuken is voorzien als een open keuken, geïntegreerd in de leefruimte. Hierbij bedraagt de totale oppervlakte van de woonruimte met geïntegreerde keuken in de nieuwe toestand 25,60 m² waardoor niet voldaan is aan de minimale oppervlaktenorm. Conform de voorschriften van het ABR moet deze oppervlakte namelijk minimaal 27 m² bedragen.

Voorliggende aanvraag heeft betrekking op de renovatie van een rechtmatig tot stand gekomen eengezinswoning. Gelet op de beperkte perceeloppervlakte en het beperkt bouwvolume waarbinnen voorliggende aanvraag zich situeert en gelet op het ontpitten en ontharden op het gelijkvloers waarbij de woonkwaliteit van voorliggende woning wordt verhoogd, alsook gelet op het feit dat het hier gaat om een beperkte afwijking (1,40 m²) wordt geoordeeld dat voorliggende afwijking op deze minimale oppervlakte aanvaard kan worden.

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke hemelwaterverordening 2023 (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023): zie waterparagraaf.

Gewestelijke verordening voetgangersverkeer

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 29 april 1997 houdende vaststelling van een algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.

Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

5.       WATERPARAGRAAF

5.1.  Ligging project

Het project ligt in een afstroomgebied in beheer van Stad Gent. Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop.

Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project:

- niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.

- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).

- gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal). De overstromingskans ter hoogte van de wegenis is middelgroot (gebied waar er jaarlijks meer dan 1% kans is op overstroming).

- niet gelegen in een signaalgebied.

Het perceel is momenteel bebouwd.

5.2.  Verenigbaarheid van het project met het watersysteem

Droogte

Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst.

De bestaande woning wordt uitgebreid en er gebeuren werken aan de afwatering in het bestaande hoofdvolume waardoor de plaatsing van een hemelwaterput verplicht is. De volledige horizontale dakoppervlakte van de woning moet in rekening gebracht worden, deze bedraagt 35 m². Hierdoor moet een hemelwaterput geplaatst worden met een minimale inhoud van 5000 liter.

Uit voorliggend aanvraagdossier blijkt echter dat het plaatsen van een hemelwaterput met dergelijk volume technisch moeilijk is. Het perceel is zeer beperkt in oppervlakte en beschikt zowel in de bestaande als nieuwe toestand slechts over een beperkte onbebouwde buitenruimte. Bijgevolg wordt de aanvrager vrijgesteld van het plaatsen van een hemelwaterput. Deze vrijstelling impliceert evenwel de verplichting tot het inrichten van de nieuwe platte daken als groendak. Dit conform artikel 3.8 van dit algemeen bouwreglement. Dit wordt zo opgenomen als bijzondere voorwaarde.

 
Het perceel is kleiner dan 120 m², waardoor er geen infiltratievoorziening aangelegd moet worden.

Grondwaterbemaling

Een grondwaterbemaling kan noodzakelijk zijn voor de bouwkundige werken of de aanleg van de openbare nutsvoorzieningen. Bij bemaling moet volgens Vlarem minstens een melding van de activiteit gebeuren. Ze kan evenwel vergunningsplichtig zijn en zelfs merplichtig naargelang de ligging, de diepte van de grondwaterverlaging en het opgepompte debiet. De akte of vergunning moet verleend zijn door de bevoegde instantie vooraleer de bemalingswerken kunnen gestart worden.

In een aanvraagdossier voor een vergunning of melding moeten steeds de effecten naar de omgeving onderzocht worden, op basis van de gemodelleerde debieten en het bemalingsconcept, en moet steeds vermeld worden op welke manier zal omgegaan worden met het opgepompte bemalingswater (toepassing van de bemalingscascade). De bemalingsinstallatie dient geplaatst te worden door een erkend boorbedrijf.

Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact. Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop.

Overstromingen

Volgens de pluviale overstromingskaart bestaat er een middelgrote overstromingskans ter hoogte van de wegenis. Indien de voorwaarden uit de gewestelijke verordening en het algemeen bouwreglement inzake hemelwater correct toegepast worden, wordt geen effect op het overstromingsregime verwacht.

Ernstiger overstromingen dan in het verleden zijn niet uit te sluiten en er kan geen sluitende garantie gegeven worden dat er zich op het perceel in de toekomst geen wateroverlast meer zal voordoen.

Waterkwaliteit

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

5.3.  Conclusie

Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag, mits toepassing van bovenstaande maatregelen, de watertoets doorstaat.

6.       NATUURTOETS

Er is geen waardevol groen of boom verwijderd.

De aangevraagde activiteiten veroorzaken geen uitstoot van schadelijke stikstofverbindingen.

De bijkomende stikstofemissies komen enkel vrij door verkeer of stationaire bronnen tijdens de aanlegfase. Het Stikstofdecreet is niet van toepassing. 

Het huishoudelijk afvalwater wordt geloosd in de riolering die aangesloten is op een RWZI.

Het project zal geen betekenisvolle aantasting impliceren voor de instandhoudingsdoelstellingen van de speciale beschermingszones, noch onherstelbare en onvermijdbare schade berokkenen aan natuur in VEN.

Hieruit wordt besloten dat de aanvraag de natuurtoets doorstaat.

7.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van het besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004 (MER-besluit) en heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. De opmaak van een milieueffectrapport of project-m.e.r.-screening is voor voorliggend project dan ook niet vereist.

8.       OPENBAAR ONDERZOEK

Het openbaar onderzoek werd gehouden van 13 augustus 2025 tot en met 11 september 2025.
Gedurende dit openbaar onderzoek werd 1 bezwaarschrift ingediend.

 
Het bezwaarschrift wordt als volgt samengevat:
De bezwaarindiener uit bezwaar tegen de voorziene ramen in de achtergevel. Deze zouden impact hebben op de privacy van de aanpalenden. Door de voorziene ramen ontstaat er volgens de bezwaarindiener reële inkijk in de omliggende woningen en buitenruimtes.
De bezwaarindiener stelt voor om het raam in de slaapkamer op de 2de verdieping te vervangen door een lichtkoepel of een niet-openend vast raam met mat glas, zodat er geen inkijk mogelijk is. Voor de ramen in de badcel op de eerste verdieping en de douchecel op de tweede verdieping wordt gevraagd op matglas te voorzien, dit in de vorm van niet-openende ramen of ramen die enkel in kiepstand geopend kunnen worden.

Naar aanleiding van het stedenbouwkundig onderzoek van deze aanvraag worden de bezwaren als volgt besproken:
Inkijk – eigen aan stedelijk wonen
Hoewel de nieuwe ramen voldoen aan de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek, wordt niet ontkend dat er een zekere mate van inkijk kan ontstaan naar de aanpalende percelen. Dit is echter eigen aan het stedelijk wonen en vergelijkbaar met de – beperkte – inkijk die aanwezig is vanuit reeds bestaande ramen in de onmiddellijke omgeving.

9.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
Erfgoedwaardering
De linker straatwand van Klein Ramen wordt deels gekenmerkt door een rij arbeiderswoningen met enkelhuisopstand, waarvan de meeste een oudere kern behouden hebben. Deze panden bestaan uit twee traveeën en twee bouwlagen, met verspringende gootlijnen en zadeldaken bedekt met pannen (nrs. 1, 11–17). De voorgevels zijn grotendeels vernieuwd en gecementeerd. Het resterende deel van deze straatwand bestaat uit bebouwing uit de 20e eeuw. Aan de rechterzijde bevindt zich de beschermde “Stedelijke Meisjesschool” (ID 9663), ook gekend als de School van Toen.

De aanvraag betreft de verbouwing van pand nr. 11 en herbouw met gewijzigde volumetrie en geveluitwerking. Gezien de heterogene aard van de bebouwing in deze straatwand en het gedeeltelijk verlies aan erfgoedwaarde, kan vanuit erfgoedstandpunt ingestemd worden met een grondige verbouwing. Daarbij wordt rekening gehouden met de beperkte leefkwaliteit van de bestaande woning. Vanuit erfgoedstandpunt zijn er wel enkele aandachtspunten en opmerkingen inzake de voorgevelwijzigingen (zie verder).

Gelijkvloerse aanbouw
De verbouwingswerken betekenen een meerwaarde voor deze eengezinswoning. Het afbreken van de bestaande gelijkvloerse aanbouw en het vervangen door een kleinere aanbouw zodat er meer buitenruimte vrijkomt betekent een grote meerwaarde voor de woning. Door de ontpitting en ontharding op het gelijkvloers ontstaat een grotere en meer kwalitatieve buitenruimte. Het groot raam in de achtergevel zorgt voor extra lichtinval en versterkt het contact met de tuin. Het bijkomende volume valt binnen de gebruikelijke normen qua bouwdiepte en hoogte. De impact op de aanpalende eigendommen en bij uitbreiding de omgeving is bijgevolg beperkt.

Bijkomende bouwlaag + uitbreiding eerste verdieping
Het vooropgestelde bouwvolume bestaat uit drie bouwlagen afgewerkt met een plat dak. Binnen Gent wordt volgens de visienota Ruimte voor Gent een basisschaal van 3 bouwlagen aanvaard. Een hoogte van drie bouwlagen is een ‘Gentse maat’, en komt al heel veel voor in het gewone weefsel. Bovendien is dit naar woonkwaliteit en uit energetisch oogpunt een hoogte waarbij compact kan gebouwd worden. Daarbij moet steeds een afweging gemaakt worden tussen een voldoende aansluiting op de bestaande toestand (inpasbaarheid) en het stimuleren van beleidsmatig gewenste ontwikkelingen. Gekeken naar de omliggende omgeving, is de basisschaal van 3 bouwlagen inpasbaar. De linkeraanpalende panden kennen namelijk een gabarit van 3 bouwlagen. Vanuit de goede ruimtelijke ordening wordt geoordeeld dat het geplande bouwvolume zich qua volume, schaal en vormgeving op een stedenbouwkundig aanvaardbare manier inpast de omgeving.

Uit bovenstaande kan geoordeeld worden dat de impact voor de aanpalende buren en bij uitbreiding de onmiddellijke omgeving beperkt is.
 

Dakvorm: In de directe omgeving bevinden er zich reeds enkele bouwvolumes die afgewerkt worden met een plat dak. Hierbij wordt geoordeeld dat een plat dak zich op een aanvaardbare wijze inpast binnen de bestaande context. Bovendien zou een afwerking met een hellend dak, in combinatie met het voorzien van een volwaardige derde bouwlaag, leiden tot een te grote ruimtelijke impact.

Wijzigingen voorgevel (isolatie + wijziging gevelopening)
De voorgevel wordt geïsoleerd wat een positief effect heeft op zowel het wooncomfort als de energie-efficiëntie van de woning. De gevel wordt na isolatie met kwalitatieve materialen afgewerkt.  Het voetpad blijft na het aanbrengen van de gevelisolatie voldoende breed, namelijk ten minste 1,2 m breed.

Het overschrijden van de rooilijn is wel enkel aanvaardbaar indien dit gebeurt met het oog op het maximaal isoleren van de gevel. Daarom wordt volgens de huidige richtlijn van Stad Gent vooropgesteld dat voorgevelisolatie voor de rooilijn pas wordt toegestaan wanneer de Rd-waarde groter of gelijk is aan 3 m²K/W. Dit wordt zo opgenomen als bijzondere voorwaarde.

Bovendien wordt opgemerkt dat de voorgestelde gevelarchitectuur, met name de donkere kleurstelling en raamgeleding, visueel weinig aansluiting vindt bij de omliggende bebouwing. Een gevelafwerking in een lichtere tint, conform de dominante kleurstelling in de straat, en een raamritmering die aansluit bij de panden nrs. 15 en 17, zou de integratie in het straatbeeld versterken. Dit wordt zo opgenomen als opmerking.

Interne herinrichtingswerken
Door de herinrichting binnen de bestaande woning, ontstaat bovendien een meerwaarde in wooncomfort over de gehele woning. De vernieuwde indeling beantwoordt aan meer hedendaagse comforteisen. De voorziene ruimtes zijn voldoende groot en worden van genoeg daglicht voorzien.

CONCLUSIE

Voorwaardelijk gunstig, mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

Uitvoering
Van deze omgevingsvergunning mag worden gebruikgemaakt als de aanvrager niet binnen vijfendertig dagen, te rekenen vanaf de dag na de eerste dag van de aanplakking, op de hoogte is gebracht van de instelling van een schorsend administratief beroep.

Bekendmaking
De beslissing wordt bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit.

Verval van de omgevingsvergunning – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 99.
§ 1. De omgevingsvergunning vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de verwezenlijking van de vergunde stedenbouwkundige handelingen niet wordt gestart binnen de twee jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
2° als het uitvoeren van de vergunde stedenbouwkundige handelingen meer dan drie opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
3° als de vergunde gebouwen niet winddicht zijn binnen vijf jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
4° als de exploitatie van de vergunde activiteit of inrichting niet binnen vijf jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning aanvangt.

De termijn, vermeld in het eerste lid, 1°, kan evenwel, op verzoek van de vergunninghouder, voor een periode van twee jaar verlengd worden als hij aantoont dat de niet-verwezenlijking het gevolg is van een vreemde oorzaak die hem niet kan worden toegerekend. De vergunninghouder dient de aanvraag van de verlenging, op straffe van verval, met een beveiligde zending en minstens drie maanden vóór het verstrijken van de oorspronkelijke vervaltermijn van twee jaar in bij de overheid die de vergunning heeft verleend. Die overheid weigert de aanvraag van de verlenging alleen als:
1° er geen sprake is van een vreemde oorzaak die niet aan de vergunninghouder kan worden toegerekend;
2° de aangevraagde en vergunde handelingen strijdig zijn met inmiddels gewijzigde stedenbouwkundige voorschriften of verkavelingsvoorschriften.

De overheid bezorgt haar beslissing uiterlijk de dag van het verstrijken van de oorspronkelijke vervaltermijn van twee jaar. Bij ontstentenis van een beslissing wordt de verlenging geacht te zijn goedgekeurd. Als de verlenging wordt goedgekeurd, worden de termijnen, vermeld in het eerste lid, 3° en 4°, ook met twee jaar verlengd.

Als de omgevingsvergunning uitdrukkelijk melding maakt van de verschillende fasen van het bouwproject, worden de termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in het eerste lid, gerekend per fase. Voor de tweede fase en de volgende fasen worden de termijnen van verval bijgevolg gerekend vanaf de aanvangsdatum van de fase in kwestie.

§ 2. De omgevingsvergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de exploitatie van de vergunde activiteit of inrichting meer dan vijf opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
2° als de ingedeelde inrichting vernield is wegens brand of ontploffing veroorzaakt ten gevolge van de exploitatie;
3° als de exploitatie op vrijwillige basis volledig en definitief wordt stopgezet overeenkomstig de voorwaarden en de regels, vermeld in het decreet van 9 maart 2001 tot regeling van de vrijwillige, volledige en definitieve stopzetting van de productie van alle dierlijke mest, afkomstig van een of meerdere diersoorten, en de uitvoeringsbesluiten ervan. De Vlaamse Regering kan nadere regels bepalen voor de inkennisstelling van de stopzetting.
§ 3. Als de gevallen, vermeld in paragraaf 1, betrekking hebben op een gedeelte van het bouwproject, vervalt de omgevingsvergunning alleen voor het niet-afgewerkte gedeelte van een bouwproject. Een gedeelte is eerst afgewerkt als het, in voorkomend geval na de sloping van de niet-afgewerkte gedeelten, kan worden beschouwd als een afzonderlijke constructie die voldoet aan de bouwfysische vereisten.
Als de gevallen, vermeld in paragraaf 1 of 2, alleen betrekking hebben op een gedeelte van de exploitatie van de ingedeelde inrichting of activiteit, vervalt de omgevingsvergunning alleen voor dat gedeelte.

Artikel 100.
De omgevingsvergunning blijft onverkort geldig als de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit van een project door een wijziging van de indelingslijst van klasse 1 naar klasse 2 overgaat of omgekeerd.
In geval de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit van een project door een wijziging van de indelingslijst van klasse 1 of 2 naar klasse 3 overgaat, geldt de vergunning als aktename en blijven de bijzondere voorwaarden gelden.

Artikel 101.
De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1 worden geschorst zolang een beroep tot vernietiging van de omgevingsvergunning aanhangig is bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen, overeenkomstig hoofdstuk 9 behoudens indien de vergunde handelingen in strijd zijn met een vóór de definitieve uitspraak van de Raad van kracht geworden ruimtelijk uitvoeringsplan. In dat laatste geval blijft het eventuele recht op planschadevergoeding desalniettemin behouden.

De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de archeologische opgraving, omschreven in de bekrachtigde archeologienota overeenkomstig artikel 5.4.8 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 en in de bekrachtigde nota overeenkomstig artikel 5.4.16 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, met een maximumtermijn van een jaar vanaf de aanvangsdatum van de archeologische opgraving.

De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de bodemsaneringswerken van een bodemsaneringsproject waarvoor de OVAM overeenkomstig artikel 50, § 1, van het Bodemdecreet van 27 oktober 2006 een conformiteitsattest heeft afgeleverd, met een maximumtermijn van drie jaar vanaf de aanvangsdatum van de bodemsaneringswerken.

De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst zolang een bekrachtigd stakingsbevel, zoals vermeld in titel VI van de VCRO, niet wordt ingetrokken, hetzij niet wordt opgeheven bij een in kracht van gewijsde gegane beslissing. De schorsing eindigt van rechtswege wanneer geen opheffing van het stakingsbevel wordt gevorderd of geen intrekking wordt gedaan binnen een termijn van twee jaar vanaf de bekrachtiging van het stakingsbevel.

Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.

De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.

Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.

Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.

Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.

In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:
1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;
2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;
3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.

Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.

Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:
1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;
2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;
3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.

De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.

Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.

Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.

Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.

Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:
1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;
2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;
3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:
a) een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;
b) het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;
4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.

Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:
1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;
2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;
3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.

Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.

Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.

Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.

De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.

Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.

Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.