2025_CBS_06811 - OMV_2025065782 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het oprichten van 2 rijwoningen na het slopen van de bestaande garage. - zonder openbaar onderzoek - Schoenmakersstraat, 9041 Gent - Weigering

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

De heer Özcan Sezer met als contactadres Charles de Costerstraat 15, 9000 Gent heeft een aanvraag (OMV_2025065782) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 25 mei 2025.

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

• Onderwerp: het oprichten van 2 rijwoningen na het slopen van de bestaande garage.

• Adres: Schoenmakersstraat , 9041 Gent

• Kadastrale gegevens: afdeling 17 sectie B nr. 1331V5

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 18 juni 2025.

De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 23 juli 2025.

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

De aanvraag omvat het bouwen van twee nieuwe rijwoningen op een braakliggend terrein langs de Schoenmakersstraat in Oostakker. De omgeving kenmerkt zich als een woonbuurt waar voornamelijk eengezinswoningen in gesloten verband voorkomen.

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De nieuwe woningen worden voorzien tegen de straat en tegen de perceelsgrenzen. De woningen tellen drie bouwlagen, afgewerkt met een plat dak (kroonlijst hoofdvolume: 9,20 m).

De bouwdiepte op het gelijkvloers bedraagt 14 m. De bouwdiepte op de verdieping bedraagt 10,65 m. De woningen hebben een breedte van 6,05 m.

De gevels worden in hoofdzaak afgewerkt met houten beplanking op het gelijkvloers en een grijze gevelsteen op de verdieping.

De woning zijn niet voorzien van een inpandige garage, maar hebben wel elk een fietsenberging aan de voorzijde naast de inkomhal. Daarachter situeren zich de leefruimtes. Op de verdiepingen zijn vier slaapkamers, een badcel en een douchecel terug te vinden.

De platte daken van de aanbouwen worden aangelegd als groendak. In de beschrijvende nota wordt gezegd dat elke woning over een hemelwaterput van 5000 l beschikt, op de plannen staan echter 2 putten van 3000 l getekend. Deze putten bevinden zich onder de terrassen. Achter de terrassen wordt bij elke woning een infiltratievoorziening geplaatst. Deze ruimte, waar de terrassen en infiltratievoorzieningen liggen, situeert zich op hetzelfde niveau als de woningen. Het overige deel van de tuin ligt hoger. Beide zones worden gescheiden door een keermuur. Er wordt een acodrain geplaatst ter hoogte van de keermuur, die aangesloten is op de hemelwaterput.

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Stedenbouwkundige vergunningen

* Op 25/02/1964 werd een vergunning afgeleverd voor het bouwen van een autobergplaats in betonplaten. (1964 OO 012)

* Op 02/09/2004 werd een vergunning afgeleverd voor de sloping en heroprichting van een garage. (2004/50140)

* Op 23/12/2010 werd een vergunning afgeleverd voor het plaatsen van een broodautomaat. (2010/50193)

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Overeenkomstig artikel 35 van het omgevingsvergunningsbesluit zijn er geen externe adviezen vereist.

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebied volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
 

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
 

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005). De locatie is volgens dit RUP gelegen binnen de afbakeningslijn van het grootstedelijk gebied Gent.

De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen Bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 25 maart 2024, van kracht sinds 27 mei 2024. 

Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke hemelwaterverordening 2023. (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023)

Zie waterparagraaf.

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

5.       WATERPARAGRAAF

5.1 Ligging project

Het project ligt in een afstroomgebied in beheer van Stad Gent. Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop.

Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project:

- niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.

- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).

- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal).

- niet gelegen in een signaalgebied.

Het perceel is momenteel bebouwd met de garage, deze wordt gesloopt.

5.2 Verenigbaarheid van het project met het watersysteem

Droogte

Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst.

Er worden twee eengezinswoningen gebouwd met elk een dakoppervlakte van ca. 85 m², waarvan er telkens 16,50 m² aangelegd wordt als groendak. Het buffervolume van de groendaken wordt niet vermeld, waardoor we ervan uitgaan dat dit kleiner zal zijn dan 50 l/m². Het groendak wordt mee aangesloten op de hemelwaterput. Achter elke woning wordt een terras gelegd met een oppervlakte van 12,15 m². De materialisatie van de terrassen wordt niet vermeld. Deze kunnen afwateren in de aanpalende tuin.

Hemelwaterput

Het dak van elke nieuwbouwwoning heeft een oppervlakte van ca. 85 m².  Er moet bijgevolg een hemelwaterput met een inhoud van 7500 l geplaatst worden bij elke woning. Volgens de plannen wordt er bij elke woning een put met een inhoud van 3000 l geplaatst, volgens de nota worden er twee putten van 5000 l geplaatst. Er wordt geen afwijking gevraagd voor het plaatsen van een kleinere hemelwaterput. Elke woning zal een hemelwaterput met een volume van 7500 l moeten plaatsen.

De hemelwaterput moet uitgerust worden met een pompinstallatie die voorziet in het hergebruik van het opgevangen hemelwater voor toiletspoeling, poetswater, wasmachine en gebruik buiten.

Infiltratievoorziening

De inrekening te brengen afwaterende oppervlakte bedraagt voor elke woning ca. 55 m². Bij elke woning moet er een infiltratievoorziening met een buffervolume van 1815 l en een infiltratieoppervlakte van 4,40 m² aangelegd worden. De aanvraag voldoet hieraan.

Het is onduidelijk waarom er achter de infiltratievoorziening nog een acodrain wordt gelegd. Er wordt nergens vermeld welke afwaterende oppervlakten hierop aangesloten worden. Het lijkt onnodig om in het midden van een onverharde ruimte, naast een bovengrondse infiltratievoorziening een afwaterend element te leggen.

Bodem

De aanleg van de ondergrondse constructie mag er geenszins voor zorgen dat er een permanente drainage optreedt met lagere grondwaterstanden tot gevolg. Een dergelijke permanente drainage is immers in strijd met de doelstellingen van het decreet integraal waterbeleid waarin is opgenomen dat verdroging moet voorkomen worden, beperkt of ongedaan gemaakt. De ondergrondse constructie dient dan ook uitgevoerd te worden als volledig waterdichte kuip en zonder kunstmatig drainagesysteem.

Een grondwaterbemaling kan noodzakelijk zijn voor de bouwkundige werken of de aanleg van de openbare nutsvoorzieningen. Bij bemaling moet volgens Vlarem minstens een melding van de activiteit gebeuren. Ze kan evenwel vergunningsplichtig zijn en zelfs merplichtig naargelang de ligging, de diepte van de grondwaterverlaging en het opgepompte debiet. De akte of vergunning moet verleend zijn door de bevoegde instantie vooraleer de bemalingswerken kunnen gestart worden.

In een aanvraagdossier voor een vergunning of melding moeten steeds de effecten naar de omgeving onderzocht worden, op basis van de gemodelleerde debieten en het bemalingsconcept, en moet steeds vermeld worden op welke manier zal omgegaan worden met het opgepompte bemalingswater (toepassing van de bemalingscascade). De bemalingsinstallatie dient geplaatst te worden door een erkend boorbedrijf.

Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact. Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop.

Overstromingen

Het projectgebied is volgens de watertoetskaarten niet overstromingsgevoelig. Er wordt geen effect op het overstromingsregime verwacht.

Waterkwaliteit

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

5.3 Conclusie

Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag mits toepassing van bovenstaande maatregelen de watertoets kan doorstaan.

6.       NATUURTOETS

Er wordt geen waardevol groen of boom verwijderd.

Er wordt een gebouw gesloopt. Alle van nature in het wild levende vogelsoorten en vleermuizen zijn beschermd in het Vlaamse Gewest. De bescherming heeft onder meer betrekking op de nesten en verblijfplaatsen. Bij het uitvoeren van werken in de periode 1 april-30 juni moet men er zich van vergewissen dat geen nesten van beschermde vogelsoorten beschadigd, weggenomen of vernield worden. Voor vleermuizen moet men vóór aanvang van de sloop na gaan of vleermuizen aanwezig zijn. Als nesten of rustplaatsen in het gedrang komen, neem je contact op met de Groendienst (groendienst@stad.gent). Dit wordt als opmerking opgenomen.

Voor dit project gaan we uit van minder dan 70 000 bijkomende vervoersbewegingen per jaar. Daarnaast zijn er nog mogelijke stikstofemissies afkomstig van niet-ingedeelde stationaire bronnen van het project en tijdens de aanlegfase door vervoer of niet-ingedeelde stationaire bronnen. Deze zijn echter beperkt.

De NOx uitstoot van het totale project is minder dan de emissies waarbij een overschrijding optreedt van de 1 % minimisdrempel.

Het huishoudelijk afvalwater wordt geloosd in de riolering die aangesloten is op een RWZI.

Conclusie
Het project zal geen betekenisvolle aantasting impliceren voor de instandhoudingsdoelstellingen van de speciale beschermingszones, noch onherstelbare en onvermijdbare schade berokkenen aan natuur in VEN.

Hieruit wordt besloten dat de aanvraag de natuurtoets doorstaat.

7.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag heeft geen milieueffectrapport of project-MER-screening nodig.

8.       BEKENDMAKING

De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.

Aangezien de vergunningsaanvraag betrekking heeft op de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom, werd met een beveiligde zending het standpunt van de eigenaars van de aanpalende percelen gevraagd. Er werd 1 bezwaarschrift ingediend binnen de vervaltermijn van dertig dagen die ingaat op de dag na de dag van ontvangst van het verzoek om een standpunt.  

De bezwaren worden als volgt samengevat:

-          Aanplakking

Er is geen aanplakking van de bouwaanvraag gebeurd.

-          Parkeren

De Schoenmakersstraat is een drukke fietsstraat waar geen auto’s mogen parkeren en veel voetgangers passeren. De bezwaarindiener vraagt zich af waar de nieuwe bewoners zullen parkeren en of ze zelf geen eigen parkeerplaats moeten voorzien.

-          Afstand tot perceelsgrens

De bezwaarindiener vraagt zich af of geen 3m afstand gehouden moet worden tot de rechter perceelsgrens. Als er vrachtwagens komen leveren voor het bedrijf achterin het binnengebied kunnen zij onmogelijk inrijden door de nieuwbouw.

Naar aanleiding van het stedenbouwkundig onderzoek van deze aanvraag worden de bezwaren als volgt besproken:

-          Aanplakking

De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure waardoor er voorafgaand aan de effectieve beslissing geen aanplakking hoefde te gebeuren. De direct aanpalende buren werden wel op de hoogte gebracht van de lopende vergunningsaanvraag.

-          Parkeren

De Stad Gent heeft parkeerrichtlijnen opgemaakt voor bouwprojecten. Met de richtlijnen willen we onder meer fietsgebruik aanmoedigen, vermijdbaar autogebruik beperken, en de parkeeroverlast op openbaar domein vermijden. Voor een project van twee woningen is het niet verplicht om parkeerplaatsen te voorzien. Dergelijke projecten vallen onder de drempelwaarde.

-          Afstand tot perceelsgrens

Het bouwen van twee gesloten woningen op dit perceel is in principe aanvaardbaar mits er rekening gehouden wordt met de mogelijkheden op het aanpalend perceel. Het rechts aanpalend perceel ligt in woongebied aan een uitgeruste weg waardoor dit in principe ook te ontwikkelen is. Uit dit bezwaar blijkt dat er onvoldoende rekening gehouden is met de huidige activiteiten op het aanpalend terrein.

9.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
De sloop van de garages staat in het teken van een nieuwe invulling van het terrein en kan stedenbouwkundig worden aanvaard. Ter vervanging van deze garages wordt de bouw van twee eengezinswoningen gepland. Het principe om op een terrein met een oppervlakte van 390 m² twee eengezinswoningen op te trekken, valt ruimtelijk te verantwoorden. De bebouwde oppervlakte van de nieuwbouw bedraagt 170 m², wat in verhouding staat tot de oppervlakte van het perceel. Op het terrein blijft nog voldoende onbebouwde ruimte over die als tuin kan worden aangelegd en hiermee een bijdrage levert aan het groene karakter in de omgeving.

Het bouwen van twee gesloten eengezinswoningen op dit perceel – tot tegen de rechter perceelsgrens – is in principe ruimtelijk aanvaardbaar. Het is uit de aanvraag echter niet duidelijk wat de impact hiervan is op het rechts aanpalend perceel. Dit blijkt ook uit het bezwaar dat is ingediend tegen deze aanvraag.

Het nieuw openbaar domein is zo ingericht dat de oprit palend aan de gemeenschappelijke perceelsgrens de enige oprit naar dit perceel zal blijven. Er wordt ook geen perspectief geboden dat de geplande wachtgevel ooit afgewerkt zal worden.

Omwille van bovenstaande reden komt de aanvraag niet voor vergunning in aanmerking.

CONCLUSIE

Ongunstig, de aanvraag is niet verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

Bekendmaking
De beslissing wordt bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit.

Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning

Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.

De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.

Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.

Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.

Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.

In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:
1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;
2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;
3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.

Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.

Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:
1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;
2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;
3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.

De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.

Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.

Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.

Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.

Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning

Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:
1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;
2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;
3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:
een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;
b) het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;
4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.

Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:
1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;
2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;
3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.

Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.

Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.

Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.

De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.

Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.

Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.