2025_CBS_06035 - OMV_2024165612 R - omgevingsaanvraag voor het verkavelen van gronden in 27 loten bestemd voor eengezinswoningen, 3 loten bestemd voor meergezinswoningen, 1 lot voor een gemeenschappelijke groenzone, 3 loten voor gemeenschappelijke fietsbergingen en aanleg van wegenis - met openbaar onderzoek - Wolfputstraat en Wulverdam, 9041 Gent - Vergunning

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6

Het college van burgemeester en schepenen verleent  de vergunning en legt bijzondere voorwaarden en lasten op.

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

ANDRIES BV met als contactadres Wulverdam 24, 9041 Gent heeft een aanvraag (OMV_2024165612) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 23 december 2024.

De omgevingsvergunningsaanvraag voor een nieuwe verkaveling handelt over:

• Onderwerp: het verkavelen van gronden in 27 loten bestemd voor eengezinswoningen, 3 loten bestemd voor meergezinswoningen, 1 lot voor een gemeenschappelijke groenzone, 3 loten voor gemeenschappelijke fietsbergingen en aanleg van wegenis

• Adres: Wolfputstraat 151, 173 en Wulverdam 24, 9041 Gent

• Kadastrale gegevens: afdeling 17 sectie B nrs. 227C, 227B, 233_, 234N, 234M, 234D, 234E en 235Y

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 21 januari 2025.  De aanvraag volgde de gewone procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 20 mei 2025:

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.    BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

De aanvraag situeert zich aan enerzijds de Wolfputstraat en anderzijds de Wulverdam te Oostakker. De omgeving kenmerkt zich door een echte woonomgeving. Er komen in de onmiddellijke omgeving zowel rijwoningen, halfopen als vrijstaande woningen voor. Het projectgebied is op vandaag grotendeels braakliggend en beslaat een oppervlakte van ca. 1,2 ha.

Zowel aan de Wolfputstraat als aan de Wulverdam bevindt zich telkens nog één woning. De stedenbouwkundige handeling voor het slopen van woning Wolfputstraat 173 is reeds vergund.

De aanvraag betreft het verkavelen van gronden:

-     27 loten voor grondgebonden eengezinswoningen;

-     3 loten voor meergezinswoningen (incl. min. 50% van gezamenlijke BVO als economische functie);

-     1 lot voor uitbreiding tuinzone of gemeenschappelijke groenzone;

-     3 loten voor gemeenschappelijke fietsberging verspreid over de site;

-     lot voor wegenis

De bedoeling is om 41 effectieve woonentiteiten te gaan voorzien (in de kavels voor eengezinswoningen en meergezinswoningen). In de meergezinswoningen komen naast woonentiteiten ook 2 commerciële ruimtes van circa 300 m² en 30 zorgkamers voor begeleid wonen.

Deze omgevingsvergunningsaanvraag omvat naast het aspect ‘verkavelen van gronden’ ook een aantal stedenbouwkundige handelingen voor het bouwrijp maken van het terrein. Het betreft in het bijzonder volgende handelingen:

-     Het vellen van bomen en terreinaanlegwerken.

-     De aanleg van openbare infrastructuur, met name openbare wegenis en riolering met inbegrip van trage verbindingen, collectieve parkeerhaven… en de aanleg van een collectieve groenzone met open bufferbekkens. Er gebeuren ook een aantal werken op het bestaand openbaar domein zoals de aanleg van ondergrondse containers aan de Wulverdam, verkeerskussens die verplaatst worden aan de Wolfputstraat, heraanleg van Sentier 88 (een pad tussen de Wulverdam en de Wolfputstraat).

Het verkavelingsconcept voorziet een klassieke afwerking van het straatbeeld (eengezinswoningen en één meergezinwoning aan de Wulverdam en twee loten voor meergezinswoningen aan de Wolfputstraat), aangevuld met wonen rondom een autovrij groenplein als nieuwe verkavelingsvorm. De gemiddelde oppervlakte van de loten voor eengezinswoningen bedraagt zo’n 163 m², de kavels voor meergezinswoningen zo’n 843 m².

Verkavelingsvoorschriften

De verkavelingsvoorschriften nemen grotendeels de voorschriften van het gemeentelijk RUP ‘Stedelijk Wonen’ over. Zo worden er overal twee bouwlagen toegelaten met een teruggetrokken derde bouwlaag.
Voor de meergezinswoningen is er telkens een zone voorzien waar ook ondergrondse geparkeerd kan worden.
Dakterrassen worden enkel toegelaten aan de parkzijde.

De bouwdiepte van de eengezinswoningen bedraagt 11 m.

Voor de meergezinswoningen aan de Wolfputstraat bedraagt de bouwdiepte circa 15 m gemeten vanaf de rooilijn kant Wolfputstraat en 11 m gemeten ten opzichte van de nieuwe rooilijnen.

Voor de meergezinswoning aan de Wulverdam wordt een bouwdiepte van 15 m voorgesteld vanop de centrale groenzone.

Openbaar domein/rooilijn

Er worden 2 private percelen in eigendom van de Stad Gent mee opgenomen binnen de contour van de aanvraag, namelijk perceel 277b en een deeltje van perceel een deel van perceel 233. Deze perceelsdelen sluiten aan bij de bestaande voetweg die de Wulverdam met de Wolfputstraat verbindt en die in kader van voorliggende aanvraag ook wordt heraangelegd. Perceel 277b wordt grotendeels opgenomen in het nieuw openbaar domein dat in kader van deze verkaveling wordt aangelegd, meer bepaald de openbare parkeerhaven. Een klein deel ervan zal samen met het deeltje van perceel 233 geruild worden met de private eigenaar in functie van een heldere en logische grens tussen de private percelen en het omliggende openbaar domein.

Het project voorziet in 2182,6 m² nieuw openbaar park. Het gaat om een centraal park met een opening aan de Wolfputstraat en een opening aan de Wulverdam. Aan de Wulverdam wordt een openbare maaiveldparking voorzien (10-tal parkeerplaatsen). In het centrale park wordt een pad voorzien voor fietsers/wandelaars en de hulpdiensten.

Het pad doorheen de groenzone krijgt een totale breedte van 4 m (2,50 m betonverharding en 1,5 m grindgazon). Dit pad krijgt twee aantakkingen op de Wolfputstraat en loopt verder naar de Wulverdam waar de betonverharding plaatselijk 4 m breed is. Vanop de Wulverdam moet immers de openbare maaiveldparking bereikt kunnen worden.

Vanuit dit centrale pad vertrekken telkens toegangspaden naar de woningen. Deze worden zoveel mogelijk gebundeld.

De voorschriften voorzien dat de woningen op de nieuwe rooilijnen worden gebouwd.

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Omgevingsvergunningen 

• Op 17/09/2020 werd een voorwaardelijke vergunning afgeleverd voor het slopen van een woning. (OMV_2020088797)
• Op 08/08/2024 werd een voorwaardelijke vergunning afgeleverd voor het slopen van een woning en het opbreken van bestaande verhardingen (grindvlakken aanpalend aan de woning en de oprit en wandelpad rond de woning, bestaand uit betonklinkers). (OMV_2024080494)

BEOORDELING AANVRAAG

3.    EXTERNE ADVIEZEN

Volgende externe adviezen zijn gegeven:

Voorwaardelijk gunstig advies van Farys afgeleverd op 3 maart 2025 onder ref: VK-25-05:

Drinkwater

Deze verkavelingsaanvraag betreft het verkavelen van gronden in 27 loten bestemd voor eengezinswoningen, 3 loten bestemd voor meergezinswoningen, 1 lot voor een gemeenschappelijke groenzone, 3 loten voor gemeenschappelijke fietsbergingen en aanleg van wegenis.

M.b.t. het slopen van de bestaande bebouwing moet door of i.o.v. Farys vooreerst de meter(s) worden afgesloten en de drinkwateraftakking(en) worden opgebroken vooraleer over te gaan tot de slopingswerken.

Deze kosten vallen ten laste van de aanvrager.

Om de loten bestemd voor eengezinswoningen en meergezinswoningen op normale en reglementaire wijze aan te sluiten op het drinkwaterdistributienet zijn volgende werken noodzakelijk:

Uitbreiding van het drinkwaterdistributienet vanaf de bestaande waterleiding in de Wulverdam en/of Wolfputstraat tot in de volledige verkaveling.

Hiervoor dient een minimumstrook van 1m in niet-monoliete verharding te worden voorzien.

Gelieve in de verkavelingsvoorwaarde op te nemen:

De verkavelaar dient een schriftelijke aanvraag te richten aan Farys, Stropstraat 1 te 9000 Gent, vergezeld van een duidelijk verkavelingsplan met wegenis en riolering, ten einde een dossier te kunnen opmaken om de loten van drinkwaterleiding te voorzien. Na ontvangst van de offerte (prijzen 6 maand geldig) zal de verkavelaar het voorschot (of forfaitair bedrag) storten. Hiervan zal de stad ingelicht worden zodat het verkoopbaarheidsattest afgeleverd kan worden. Pas na ontvangst van het voorschot (forfaitair bedrag) kunnen de werken ingepland worden.

*De offerte wordt opgemaakt uitgaande dat binnen de projectzone van de ingediende verkaveling/ontwikkeling geen vervuiling aanwezig is in de ondergrond. Indien deze zone van de verkaveling gekend staat als een risicogrond bij OVAM, vragen wij u ons alle informatie te willen bezorgen zodat wij u afhankelijk van de graad van vervuiling een aangepaste offerte kunnen bezorgen die rekening houdt met geschikte materialen en met de extra voorzorgsmaatregelen die moeten worden genomen voor de aanleg en exploitatie van de drinkwaterleiding. In het bijzonder is het voorafgaandelijk ter beschikking stellen van de preventierichtlijnen voor aanleg en exploitatie een bindende voorwaarde om de aanleg van drinkwater-leidingnet aan te vatten.

Riolering

De aanvraag betreft een verkavelingsaanvraag waarbij een verkavelingsplan is toegevoegd met afsplitsing van loten en ontwerp van openbaar domein.

ZONERINGSPLAN

Op basis van het definitief zoneringsplan ligt de ontwikkeling in:

*     centraal of collectief geoptimaliseerd gebied

RIOOLAANSLUITING

De aanvrager dient te voorzien in de nodige rioolaansluitingen. De regels rond de rioolaansluiting zijn terug te vinden in het algemeen en het bijzonder waterverkoopreglement. Deze reglementen zijn terug te vinden op www.farys.be.

Volgende is van toepassing:

*     aansluiting per lot in de verkaveling

SEPTISCHE PUT

Verplicht te voorzien per lot.

OP WWW.FARYS.BE/NL/RIOOLAANSLUITING VIND JE MEER INFO OVER

*     De belangrijkste aspecten voor de aanleg van de privéwaterafvoer (onder “Mijn privéwaterafvoer”)

VERKOOPBAARHEIDSATTEST BIJ VERKAVELINGSAANVRAAG

Het verkoopbaarheidsattest zal pas door de gemeente worden afgeleverd nadat:

*     alle opgelegde infrastructuurwerken werden uitgevoerd

ALGEMENE AANDACHTSPUNTEN

Om lokale problemen van wateroverlast te vermijden adviseert Farys volgende richtlijnen na te leven:

*     het niveau van de gelijkvloerse verdieping minstens 20 cm boven het maaiveld aan te leggen  

*     de kelders dienen waterdicht uitgevoerd te worden 

*     indien inritten onder het straatniveau worden toegelaten, dienen deze te worden voorzien van een drempel op privaat domein ter beveiliging tegen instromend hemelwater.

De gemeente/stad en Farys kunnen onder geen enkele voorwaarde aansprakelijk gesteld worden voor schade door wateroverlast die een gevolg is van een onoordeelkundige aanleg van de privéwaterafvoer.

Om geurhinder als gevolg van de eigen privéwaterafvoer te voorkomen werden er enkele richtlijnen opgesteld, die je kan terugvinden op www.farys.be/nl/rioolaansluiting (onder “Mijn privéwaterafvoer”).

De openbare riolering kan onder druk komen te staan. Dit betekent dat het waterpeil in de buizen en aansluitingen kan stijgen tot het maaiveld niveau. Bescherming tegen terugslag en tijdelijke verhinderde afvoer dient voorzien te worden.

Per kavel/lot dient een hemelwaterput/infiltratievoorziening aanwezig te zijn.

PROJECTSPECIEKE AANDACHTSPUNTEN:

De omgevingsvergunningsaanvraag betreft het verkavelen van groen voor 27 loten grondgebonden ééngezinswoningen, 3 lot voor meergezinswoningen, 1 lot voor uitbreiding tuinzone en 3 loten voor gemeenschappelijke fietsbergingen.

Bijkomend betreft het de aanvraag van d aanleg van openbare infrastructuur, met name openbare wegenis en riolering met inbegrip van trage verbindingen, collectieve parkeerhaven… en de aanleg van een collectieve groenzone met open wadi's.

ALGEMENE OPMERKINGEN PLANNEN

Plan met wegenisontwerp:

Er dient een oppervlakte plan te worden toegevoegd aan het dossier waarop duidelijk aangeduid wordt naar waar elke oppervlakte afstroomt, dus ook voor parkeerplaatsen en voetpaden.

Rioleringsplan:

Gelieve de algemene codes voor DWA/RWA/gemengd te respecteren: dwz DWA = rood, RWA = blauw; gemengd = bruin

Volgende gegevens ontbreken voor het DWA-stelsel op rioleringsplan:

*    helling in mm/m vermeld en niet "%"

*    Gelieve op het plan met peil naar de gegevens te werken zodat het plan duidelijker leesbaar is

Volgende gegevens ontbreken voor het RWA-stelsel op rioleringsplan:

*    Op het rioleringsontwerp van de RWA-afvoer werden de specifieke structuren niet aangeduid.

• gegevens van overstortmuur in midden ontbreken: dit is een essentieel onderdeel van RWA-stelsel
• gegeven van overstort R1 ontbreken, de overstortkolk dient te worden aangesloten op een inspectieput, hoe ga je anders een dia 160 mm verbinden met een leiding dia 400mm. Gelieve de plannen correct op elkaar af te stemmen

*    er is nog ontwerp en tekst blijven staat van vorig ontwerp: wat is nut van uitstroom Thv K6 en de leiding K6-K7

Volgende gegevens ontbreken voor de wadi/grachten op het rioleringsplan:

*     niet alle tekst is leesbaar: tekst verholen goot staat onder tekst van de wegenis

*     overstortpeil noodoverloop wadi in midden

Dwarsprofielen/Lengteprofielen:

Volgende gegevens ontbreken op de lengteprofielen:

*    maaiveldpeilen: als ontworpen maaiveldpeil van de wadi wordt bodempeil vermeld: dit moet het maaiveldpeil toch zijn en moet duidelijk zijn dat dit afstemt met peil van de verholen goot

*    helling talud (4/4 - 8/4 -12/4...)

Er werden geen detailplannen van de hydraulische constructies toegevoegd.

Op de detailplannen van de overloop stemt peil van de overloop niet overeen met peil van grondplan.  Het is ook niet duidelijk waar deze overloop moet gesitueerd worden.

Conclusie ontwerpplannen:

We kunnen concluderen dat de plannen voldoen mits aanpassing van bovenstaande opmerkingen in het nog aan te leveren technisch dossier.

OPMERKINGEN DWA-ONTWERP

Ontwerp DWA-stelsel:

De hydraulische verantwoording van het DWA-stelsel incl. het schema van het aantal IE (inwonersequivalenten) per streng ontbreekt. Bij een schema wordt op elke IP het aantal IE opgeteld, waarbij op het einde een totaal wordt vermeld.  Het schema IE wordt opgenomen in de hydraulische nota, een apart plan is niet nodig

Hoofdriool DWA:

De minimale helling van de DWA-leiding moet 5mm/m zijn.  Op grondplan wordt 0,7% vermeld, op één lengteprofiel wordt 0,4% vermeld. Dit is niet in overeenstemming. Op de andere lengteprofielen ontbreekt de helling. Bijkomend helling wordt in "mm/m" vermeld en niet in "%", Dit geeft aanleiding tot fouten in uitvoering

Elk lot/ perceel dient men te voorzien van een aparte en korte rechte aansluiting.

*    Dit is niet correct voor lot 1: gelieve D1 te verschuiven zodat de huisaansluiting van lot 1 korter kan. In kader van verschuiven van D1 wordt dit best voorzien tot eind van de ontwikkeling om zo weinig mogelijk groen in impacteren met een ondergrondse leiding. 

*    DWA-huisaansluiting voor lot 13 ontbreekt op grondplan

*    wat met lot 33? 

Volgens huisaansluitreglement van Farys worden DWA en RWA-huisaansluitputje voorzien op maximaal 0,60 m van elkaar. Gelieve dit zoveel mogelijk aan te houden.

Materialen DWA:

Het type huisaansluitputje voldoet niet aan de voorwaarden die werden opgenomen in het bijzonder waterverkoopreglement van Farys, Hiervoor verwijzen we naar onze website https://www.farys.be/nl/wettelijke-bepalingen.

De inspectieputten moeten in prefabbeton of grès worden voorzien met aansluitende buizen en geïntegreerde rubberen verbindingen. Deze moeten tevens BENOR gekeurd zijn.

Indien men heeft gekozen voor prefab betonnen inspectieputten moeten deze met epoxyhars voorzien worden i.k.v. aantasting.

De deksels van de inspectieputten moeten van het type gietijzer klasse D400 zijn.

Conclusie DWA-ontwerp:

We kunnen concluderen dat het DWA-ontwerp voldoet mits aanpassing van bovenstaande opmerkingen in het nog aan te leveren technisch dossier.

OPMERKINGEN RWA-ONTWERP

Bronmaatregelen:

Grondwatermetingen:

Voor de bepaling van gemiddelde hoogste grondwaterstand zijn onvoldoende peilmetingen uitgevoerd.  Om de gemiddelde hoogste grondwaterstand te kunnen bepalen, moeten, cfr GSV de grondwaterpeilmetingen maandelijks plaatsvinden tussen de maanden november en april. Als inschatting voor de gemiddelde hoogste grondwaterstand neem je dan de hoogste waarde van deze maandelijkse grondwaterpeilmetingen. Meer richtlijnen vind je terug in de code van goede praktijk rioleringen. Hoogst gemeten peil is 7,26m thv peilbuis 1. 

De metingen van de grondwaterstand worden best omgerekend naar mTAW.  Dit is eenvoudiger te vergelijken met de bodem van de wadi/gracht/bufferbekken. Gelieve de peilbuizen op plan ontwerp te vermelden samen met de hoogtemetingen.

De Bijlagen in rapport zijn niet leesbaar

Infiltratie:

De uitgevoerde infiltratiemethoden zijn niet conform de richtlijnen.

De uitgevoerde infiltratieproeven werden niet op de juiste infiltratiedieptes uitgevoerd.

De infiltratieproeven werden niet uitgevoerd boven het grondwaterniveau. De infiltratieproeven zijn uitgevoerd in september 2018. Wat was het grondwaterniveau op moment van de metingen?

Overloop infiltratievoorziening moet boven de GHG gelegen zijn, hieraan is niet voldaan.

Buffering met vertraagde afvoer:

Materialen RWA:

Het type huisaansluitputje voldoet niet aan de voorwaarden die werden opgenomen in het bijzonder waterverkoopreglement van Farys, Hiervoor verwijzen we naar onze website https://www.farys.be/nl/wettelijke-bepalingen.

Straatkolken: voorrang beton type I en II (indien onvoldoende ruimte kan ook gietijzer worden toegestaan).

Detail van de huisaansluiting in de wadi ontbreekt dossier: aansluiting van de huisaansluiting op gracht gebeurt dmv grijze PP buis SN8, diameter 160mm, voorzien van een riettegel.

Overstortconstructies:

Is nagezien of terugstroming van openbaar stelsel mogelijk? Is dit nagezien?

Het is niet duidelijk hoe uiteindelijk zal worden aangesloten op openbaar stelsel.

Wat is niveau van de 2 overstorten op elkaar?

Overige Opmerkingen:

Indien er infiltratievoorzieningen worden gerealiseerd, moet er tijdens de werffase op toegezien worden dat er ter hoogte van deze locatie geen belasting is van zwaar verkeer. Opmaak van een werfplan dient te worden toegevoegd aan het technisch dossier.

Conclusie RWA-ontwerp:

We kunnen concluderen dat het RWA-ontwerp voldoet mits aanpassing van bovenstaande opmerkingen in het nog aan te leveren technisch dossier.

HYDRAULISCHE EVALUATIE

De aangesloten oppervlakte aangesloten op de openbare wadi's is niet conform de richtlijnen.

Voor meergezinswoningen per kavel: 80m²/kavel.

Het is onmogelijk het aangesloten openbare verharding te controleren;

Sirioberekening:

De sirio-berekening ontbreekt in de nota. Ook is de sirio niet overgemaakt aan Farys. Volgens de nota wordt deze opgemaakt bij de opmaak van Technisch dossier.  Dit is niet de correcte werkwijze. De beschrijving van de infiltratievoorzieningen in de nota zijn niet narekenbaar en niet terug te vinden op de plannen.

ICM-berekening:

De ICM-berekening ontbreekt in dossier en is ook niet overgemaakt aan Farys.

Conclusie hydraulische evaluatie:

Farys kan niet concluderen of de infiltratievoorziening voldoet. De sirio ontbreek in dossier als ook de beschrijving van de sirio-berekening. Farys verwijst naar “reglement.

Ontwikkelingen met impact op de rioleringsinfrastructuur” voor het aanleveren van documenten voor een vergunningsaanvraag.

BESLUIT ADVIES RIOLERING

Het dossier wordt al volgt geadviseerd: “GUNSTIG ADVIES met voorwaarden”

Volgende voorwaarden zijn van toepassing

*    Bij de opmaak van technisch dossier moet een sirio-berekening en een IMC berekening worden toegevoegd. Indien blijkt dat het stelsel niet voldoet, zal mogelijks een nieuwe aanvraag moeten ingediend worden met aanpassing van de infiltratievoorzieningen.

Volgende zaken dienen te worden aangepast bij het aanleveren van het technisch dossier:

*    Farys dient haar schriftelijke goedkeuring te verlenen op het technisch dossier. Daarom zal Farys in het bezit gesteld worden van een volledig technisch dossier (een grondplan, met alle rioleringswerken en wegeniswerken, en bijhorende lengteprofielen, dwarsprofielen en details van alle kunstwerken, bestek en raming). 

*    Bij het indienen van nieuw technisch dossier dienen alle andere bijkomende bovenvermelde opmerkingen verwerkt te worden binnen dit dossier. Hiertoe behoort ook een eventueel aangepast hydraulische nota. 

*    Zonder goedgekeurd technisch dossier kan Farys steeds wijzigingen opleggen.

We vragen om Farys tijdig van de aanvang der werken in te lichten, zodat we toezicht kunnen uitoefenen op de werken. Volgende dient tijdens de uitvoering van de werken aan Farys bezorgd te worden:

*    alle technische fiches/keuringen van de gebruikte materialen, 

*    ontwerpplannen van speciale putten (uitstroomconstructie, instroomconstructie, overstort, put met terugslagklep,…),

*    werfverslagen/ proefverslagen,

*    camera-inspectie (verslag + bewegende beelden)

Na uitvoering van de werken dient onderstaande aan Farys overgemaakt te worden:

*    As-builtplannen

*    PV van voorlopige oplevering

*    Na uitvoering dient een infiltratieproef te worden voorzien als controle van goede uitvoering infiltratievoorziening. Indien deze niet voldoen kunnen de werken niet aanvaard worden. 

Voorwaardelijk gunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 27 januari 2025 onder ref. 066315-008/PV/2025:
Besluit: GUNSTIG. Mits navolging van (zie advies als bijlage op het omgevingsloket) voorwaarden.

Bijzondere aandachtspunten: De brandweerweg dient afgesloten met wegneembare i.p.v. inklapbare paaltjes.

Voorwaardelijk gunstig advies van Ivago - Coördinator Afvalsystemen afgeleverd op 22 januari 2025:

Locatie is voor IVAGO ok, maar er staan slechts 4 ondergrondse afvalcontainers ingetekend, dat moeten er 5 zijn. Voor elke fractie één: rest, pmd, gft, glas, en papier & karton.

Reactie op dit advies:

Dit wordt mee opgenomen in de voorwaarden.

Voorwaardelijk gunstig advies van Proximus afgeleverd op 30 januari 2025 onder ref. JMS 637067:

Op basis van de informatie waarover wij momenteel beschikken, geven wij graag een gunstig advies indien u volgende voorwaarden opneemt in uw vergunning:

* Een finale netwerkanalyse zal gebeuren na ontvangst van het vergunde plan (in .dwg-formaat).

* Uitbreiding van de telecominfrastructuur van Proximus is ten laste van de aanvrager.

* Van zodra vergund en minimaal 6 maanden voor oplevering dient de aanvrager zijn project kenbaar te maken bij Proximus door dit online te registreren via www.proximusforrealestate.be/bouwen.

* De Proximus infrastructuur dient proactief voorzien te worden in het project. De technische documentatie hiervoor wordt ter beschikking gesteld na ontvangst van het vergunde plan.

* Proximus wenst betrokken te worden bij alle coördinatievergaderingen via werven.a12@proximus.com.

Na de werken kunnen de bewoners eenvoudig aansluiten op de nutsvoorzieningen voor telefonie-, internet- en televisiediensten. Hiervoor kan de aanvrager terecht bij onze klantendienst op het gratis nummer 0800 22 800 of bij onze verkooppunten.

Voorwaardelijk gunstig advies van Omgevingsloket Wyre afgeleverd op 22 januari 2025 onder ref. 25178196:

Gemengde verkavelingen Netuitbreiding nodig:

Wij zijn nagegaan welke aanpassing van de infrastructuur van Wyre nodig is om de loten uit deze verkavelings- of bouwaanvraag te kunnen aansluiten. Wij vragen om onderstaande voorwaarden op te nemen in de vergunning: 

Onze studiedienst stelde vast dat er een netuitbreiding nodig is om alle loten van dit project aansluitbaar te maken.

Er werd een offerte (zie bijlage) opgesteld. In deze offerte houden we rekening met het aanleggen van nutsleidingen in overleg met andere nutsmaatschappijen. Dit is kostenbesparend en beperkt de hinder. We stemmen de uitvoeringstermijnen dan ook af op de planning van de andere werken.

De aansluiting van het appartementsgebouw/meergezinswoningen is uitgesloten van deze offerte. Hiervoor dient een aparte aanvraag te gebeuren via:

Wyre - Coax Build Support, Liersesteenweg 4 2800 Mechelen - 015/89.81.10 - cbs@wyre.be

Hiervoor wordt een aparte offerte opgemaakt.

Deze vaststelling omvat niet de aftak- en aansluitkosten van de abonnee. Deze worden met de latere abonnee verrekend.

Wij blijven steeds tot uw dienst voor verdere informatie.

https://www.wyre.be/nl/netaanleg

Geen tijdig advies van Polder Moervaart en Zuidlede. De adviesvraag is verstuurd op 21 januari 2025.

Geen tijdig advies van Fluvius. De adviesvraag is verstuurd op 21 januari 2025.

4.    TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebied volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.

Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.. Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005). De locatie is volgens dit RUP gelegen in Artikel 0: Afbakeningslijn grootstedelijk gebied Gent.

Het project ligt in het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'STEDELIJK WONEN' (Definitieve vaststelling door de Gemeenteraad op 27 juni 2017). De locatie is volgens dit RUP gelegen in stedelijk woongebied.

De aanvraag is in niet overeenstemming met de volgende voorschriften:

Voorschrift RUP

Binnen de omschrijving van een hellend dak is er ook een teruggetrokken dakverdiep toegelaten bij een gebouw met een plat dak (onder afbouw 50°-regel). Een teruggetrokken dakverdiep wordt niet meegerekend als bouwlaag om de bouwhoogte te bepalen. Een teruggetrokken dakverdiep heeft een maximumhoogte van 3m. Er is maar één functionele bouwlaag toegelaten in een teruggetrokken dakverdiep.

Voorschriften verkaveling

Max. drie bouwlagen. Binnen de omschrijving van een hellend dak (max. hellingsgraad 50°) is er ook een teruggetrokken dakverdiep toegelaten bij een gebouw met plat dak. Een teruggetrokken dakverdiep wordt niet meegerekend als bouwlaag om de bouwhoogte te bepalen. Een teruggetrokken dakverdiep:

- heeft een max. hoogte van 3,00m;

- omvat max. één functionele bouwlaag. 

Binnen dit vooropgesteld gabarit (rekening houdend met de hellingsgraad van de daken) moeten de meergezinswoningen tot stand komen.

Uitzondering bij lot 2: afwijken van de terugsprong van het teruggetrokken dakverdiep is mogelijk, mits aan al het onderstaande is voldaan:

-     de maximale oppervlakte (of V/T) van deze verdieping - zoals hierboven beschreven - niet wordt overschreden;

-     het teruggetrokken dakverdiep nog steeds het uitzicht heeft van een teruggetrokken bouwlaag, en;

-     de afwijking vanuit oogpunt van goede ruimtelijke ordening aanvaardbaar is.

Overeenkomstig artikel 4.4.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kan beperkt afgeweken worden van de stedenbouwkundige voorschriften van een gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan wat betreft de perceelsafmetingen, de afmetingen en de inplanting van de constructies, de dakvorm en de gebruikte materialen.

De afwijking op de voorschriften van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan is aanvaardbaar om volgende redenen:

Lot 2 betreft de meest westelijke meergezinswoning aan de Wolfputstraat. Men vraagt de afwijking om nog voldoende kwalitatieve ruimtes te kunnen realiseren op het verdiep. De gevraagde afwijking blijft wel vrij vaag. De impact van de afwijking valt dan ook moeilijk te beoordelen. Volgens het bouwlot kan de meergezinswoning een bouwdiepte krijgen van 15,5 m vanaf de Wolfputstraat en 11 m bouwdiepte vanop het centrale plein. Een bouwdiepte van 15,5 m is reeds aanzienlijk. Deze bouwdiepte komt ook het dichtst bij het aanpalende perceel aan de westkant. De bouwdiepte vanop het centrale plein komt op minimum 20 m van het aanpalend perceel. Bijgevolg is een beperkte afwijking (10%) op de terugtrekking wel aanvaardbaar aan die zijde. Een afwijking van de terugtrekking van het deel aan de Wolfputstaat wordt niet toegestaan. De impact hiervan is te groot.

De afwijking, kan mits er voldaan is aan bovenstaande voorwaarde, worden toegestaan.

4.2.   Verordeningen

Algemeen Bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 25 maart 2024, van kracht sinds 27 mei 2024.

Het ontwerp is niet in overeenstemming met volgend artikel uit dit algemeen bouwreglement:

-      Artikel 2.7 – Uitsprongen boven de openbare weg: Bij gebouwen waarvan de voorgevel 

tegen de rooilijn staat, mogen bepaalde onderdelen van het gebouw uitspringen uit het gevelvlak tot voorbij de rooilijn.

Van 2,20m tot 3m boven het peil van het trottoir of van de openbare weg mogen constructieve elementen max. 10cm en niet-constructieve elementen max. 20cm uitspringen voorbij de rooilijn.
 

Op gemotiveerd verzoek van de aanvrager kan de vergunningverlenende overheid een afwijking op deze voorschriften toestaan.

In de voorschriften werd opgenomen dat deurluifels boven de private kavel en/of het openbaar domein maximaal 0,30m mogen uitkragen buiten het bouwkader.

De ingebouwde mogelijkheid tot afwijking kan toegestaan worden omwille van het feit dat dit artikel uit het ABR is opgenomen om aanrijgevaar te vermijden. Dit geldt vooral in een stedelijke context met bijvoorbeeld erg smalle straten. Hier is het openbaar domein erg breed en ligt de wegverharding ook ver van de woningen (op 6 m) waardoor er weinig risico op aanrijgevaar is.

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke hemelwaterverordening 2023. (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023)

Zie waterparagraaf.

Gewestelijke verordening toegankelijkheid

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid.

Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.

Gewestelijke verordening voetgangersverkeer

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 29 april 1997 houdende vaststelling van een algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.

Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.

4.3.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg. Voor deze verkaveling wordt bovendien een nieuwe openbare weg voorzien om de woningen te ontsluiten.

4.4.   Archeologienota

Gelet op het programma van maatregelen in de archeologienota met referentienummer 30797, waarvan akte genomen dd. 18/09/2024, zijn er geen specifieke maatregelen met betrekking tot archeologisch erfgoed noodzakelijk.

Uiteraard blijven de werken onderhevig aan artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet, en dienen alle eventuele vondsten bij het Agentschap Onroerend Erfgoed te worden gemeld.

ID nota: 30797 : https://id.erfgoed.net/archeologie/archeologienotas/30797

4.5.   Decreet grond- en pandenbeleid – bescheiden last

Deze aanvraag valt onder de categorie "verkavelingen van ten minste tien loten bestemd voor woningbouw, of met een grondoppervlakte groter dan een halve hectare, ongeacht het aantal loten", waardoor een bescheiden woonaanbod moet gerealiseerd worden volgens de Vlaamse Codex Wonen van 2021 (VCW art. 5.93, eerste lid, 1°).

De gronden waarop de aanvraag betrekking heeft zijn geen eigendom van een Vlaams bestuur of Vlaamse semipublieke rechtspersoon. De norm voor het bescheiden woonaanbod bedraagt 20% (VCW art. 5.93, tweede lid, 2°). Voor deze aanvraag komt dit neer op 14 bescheiden woningen (20% van 71, afgerond naar het dichtstbijzijnde natuurlijk getal).

De gemiddelde woningdichtheid van het bescheiden woonaanbod moet begrepen zijn (VCW art. 5.101, §4):

-      tussen 35 en 100 woningen/ha in stedelijk gebied;

-      tussen 25 en 35 woningen/ha in buitengebied.

Als het bescheiden woonaanbod wordt gerealiseerd door de verkoop van de nog op te richten woningen, mogen de bescheiden woningen elk niet groter zijn dan (VCW, art. 1.3, §1, 3°):

-      550 m³ voor eengezinswoningen;

-      240 m³ voor appartementen of andere types woningen met één of twee slaapkamers;

-      290 m³ voor appartementen of andere types woningen met drie of meer slaapkamers.

Als het bescheiden woonaanbod wordt gerealiseerd door de verkoop van kavels, mogen de bescheiden kavels elk niet groter zijn dan 500 m² (VCW, art. 1.3, §1, 3°).

Indien de last bescheiden wonen wordt uitgevoerd in natura moet de aanvrager de uitvoering waarborgen door (VCW art. 5.101, §2):

-      ofwel het verlenen van een aankoopoptie voor de loten met het bescheiden woonaanbod aan een openbaar bestuur of een sociale woonorganisatie. Deze aankoopoptie moet worden verleend alvorens gebruik kan gemaakt worden van de vergunning. Meer info bij Dienst Wonen (wonen.omgevingsvergunning@stad.gent);

-      ofwel het stellen van een financiële waarborg van € 50.000 (x ABEX-index met als basis december 2008) + 20% = € 50.000 (x 1048/695) + 20% = € 90.474,82 per bescheiden woning (geïndexeerd juli 2024).

De loten voor het bescheiden woonaanbod moeten gespecifieerd worden in de aankoopoptie of bij het stellen van de financiële waarborg.

Op het verkavelingsplan en in de legende wordt iets opgenomen over het bescheiden woonaanbod. In de bijlage wordt vermeld dat ze opgenomen worden in de meergezinswoningen zonder dat een specifiek lot wordt toegekend.

5.    WATERPARAGRAAF

5.1.   Ligging project

Het project ligt in een afstroomgebied in beheer van Polder Moervaart en Zuidlede. Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop.

Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project:

- niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.

- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).

- gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal). De overstromingskans is middelgroot (gebied waar er jaarlijks meer dan 1% kans is op overstroming).

- gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal). De overstromingskans is klein (gebied waar er jaarlijks 0,1 tot 1 % kans is op overstroming).

- gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal). De overstromingskans is klein onder klimaatverandering.

- niet gelegen in een signaalgebied.

Het terrein is momenteel braakliggend.

5.2.   Verenigbaarheid van het project met het watersysteem

Droogte

Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd.

Het hemelwater en afvalwater dient op privaat domein gescheiden afgevoerd. Het hemelwater wordt aangesloten op de RWA-riolering.

Aangezien als gevolg van het project er minder infiltratie zal zijn van hemelwater, moet rekening gehouden wordt met een aantal randvoorwaarden om deze negatieve impact te vermijden:

- Verhardingen dienen beperkt te worden.

De voorschriften zijn vrij gedetailleerd en beperken de verharding in zowel de voortuin, zijtuin als achtertuin. De verharding en de bebouwing wordt beperkt. Enkel voor lot 1 en 2 wordt er verharding toegestaan voor het parkeren (respectievelijk maximaal 1 en 8 parkeerplaatsen.)

- Verharde oppervlakten zoals terrassen, parkings en inritten dienen aangelegd in waterdoorlatende materialen op een waterdoorlatende fundering of dienen af te wateren naar een voldoende grote onverharde randzone en niet naar de riolering. 

Om het negatieve effect van de toekomstige gebouwen en verhardingen op de waterhuishouding te beperken zullen eveneens milderende maatregelen opgelegd worden via de toekomstige omgevingsvergunning(en) - stedenbouwkundige handelingen. Deze maatregelen zijn geïnspireerd op het algemeen bouwreglement van de stad Gent en de gewestelijke verordening inzake hemelwater

Meer info is terug te vinden op volgende websites:

https://omgeving.vlaanderen.be/nl/verordeningen/de-gewestelijke-hemelwaterverordening-2023

https://stad.gent/nl/wonen-bouwen/bouwvoorschriften/regenwater-hergebruiken-en-infiltreren-de-voorschriften

Aan elke vergunningsaanvraag dient het document ‘toetsing groendak’ toegevoegd te worden.

Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

Overstromingen

Volgens de pluviale overstromingskaart bestaat er een middelgrote overstromingskans ter hoogte van het project. Om de impact op het overstromingsregime te vermijden dienen de voorwaarden uit de gewestelijke verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater strikt toegepast te worden. Ruimten met kwetsbare functies worden best beschermd tegen wateroverlast door het volgen van de richtlijnen omtrent overstromingsveilig bouwen https://www.vmm.be/publicaties/waterwegwijzer-bouwen-en-verbouwen.

Om impact op het overstromingsregime te vermijden dienen de voorwaarden uit de gewestelijke verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater strikt toegepast te worden.

Ruimten met kwetsbare functies kunnen extra beschermd worden tegen wateroverlast door het volgen van de richtlijnen omtrent overstromingsveilig bouwen https://www.vmm.be/water/overstromingen/hoe-je-woning-beschermen.

Ernstiger overstromingen dan in het verleden zijn niet uit te sluiten en er kan geen sluitende garantie gegeven worden dat er zich op het perceel in de toekomst geen wateroverlast meer zal voordoen.

Waterkwaliteit

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

5.3.   Conclusie

Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag mits toepassing van bovenstaande maatregelen de watertoets doorstaat.

Voor bijkomende randvoorwaarden wordt verwezen naar het advies van FARYS en VMM.

Indien voor de bouw een grondwaterbemaling noodzakelijk is voor ofwel de verwezenlijking van bouwkundige werken, ofwel de aanleg van openbare nutsvoorzieningen, dan is dit volgens VLAREM indelingsplichtig (rubriek 53.2) en dient dit gemeld te worden. Het bemalingswater dient zoveel mogelijk terug in de grond gebracht te worden (retourbemaling, infiltratie, ...). Indien dit technisch onmogelijk is dient het bemalingswater in eerste instantie geloosd te worden op oppervlaktewater of op de leiding voor regenwaterafvoer van de openbare riolering.

6.    NATUURTOETS

Rooien van bomen
Voor de realisatie van het project moeten 13 bomen gerooid worden. In de begeleidende nota is gesteld dat 10 bomen vrijgesteld zijn van vergunningsplicht. Bomen met een stamomtrek vanaf 50 cm op 1 m hoogte zijn onderhevig aan vergunning in Gent, dus ook de 5 bomen met diameter 20 cm vallen hier onder. In totaal zijn er 8 bomen met stamomtrek > 50 cm en 5 bomen met stamomtrek <50 cm. De bomen worden gerooid omdat deze uitheems en/beperkte toekomstwaarde hebben. Dit wordt ruimschoots gecompenseerd door de aanplant van 35 nieuwe bomen van diverse grootteorde in de toekomstige openbare groenzone.

Stikstofdecreet

In de project-m.e.r.-screeningsnota werd een impactscore toegevoegd. Er zal hier ook eerst worden afgetoetst met een afstand van 0 m tot de Habitatrichtlijngebieden en een habitattype met kritische depositiewaarde (KDW) van 6 kg N/ha.j. Op basis van deze gegevens kan m.g.v. de tabel afgeleid worden dat er jaarlijks 70.000 lichte

voertuigbewegingen mogen plaatsvinden ten gevolge van voorliggend project zonder dat de minimisdrempel van 1% overschreden wordt. Voorliggend project spreekt van 85.045 (233*365) jaarlijkse lichte voertuigbewegingen en ligt dus ver boven deze drempel. 

Vervolgens wordt overgegaan op de volgende stap uit het stappenplan waarin wordt afgetoetst met de daadwerkelijke afstand van 2.000 m tot de Habitatrichtlijngebieden (worstcase) en een habitattype met KDW van 6 kg N/ha.j. Op basis van deze gegevens kan m.g.v. de tabel afgeleid worden dat er jaarlijks 9.181.000 lichte voertuigbewegingen mogen plaatsvinden ten gevolge van voorliggend project zonder dat de minimisdrempel van 1% overschreden wordt. De verkeersbewegingen t.g.v. voorliggend project liggen dus ver onder deze drempel.  Bijgevolg kan worden besloten dat de impact op de eutrofiëring van beschermde habitattypes verwaarloosbaar zal zijn en de opmaak van een passende beoordeling niet noodzakelijk is voor dit project. Bovendien werd afgetoetst met een afstand van 2 km terwijl de werkelijke afstand 5 km bedraagt. 

Er kan geconcludeerd worden dat de aanvraag op vlak van natuur positief kan beoordeeld worden.

7.    PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van het Besluit van de Vlaamse Regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening en heeft betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. Dit wil zeggen dat er voor voorliggend project een project-m.e.r.-screening moet opgemaakt worden.

Een project-m.e.r.-screeningsnota is toegevoegd aan de vergunningsaanvraag. Na onderzoek van de kenmerken van het project, de locatie van het project en de kenmerken van de mogelijke milieueffecten, wordt geoordeeld dat geen aanzienlijke milieueffecten verwacht worden, zoals ook uit de project-m.e.r.-screeningsnota blijkt. Er kan redelijkerwijze aangenomen worden dat een nieuw project-MER geen nieuwe of bijkomende gegevens over aanzienlijke milieueffecten kan bevatten, zodat de opmaak ervan dan ook niet noodzakelijk is.

8.    GEMEENTERAAD

De aanvraag omvat de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg. De gemeenteraad moet hierover een beslissing nemen en zich daarbij uitspreken over de ligging, breedte en uitrusting van de gemeenteweg en over de eventuele opname in het openbaar domein.

De gemeenteraad heeft hierover een beslissing genomen in de vergadering van 23 juni 2025. Het gemeenteraadsbesluit is als bijlage toegevoegd en eveneens opgeladen op het omgevingsloket.

9.    OPENBAAR ONDERZOEK

Het openbaar onderzoek werd gehouden van 29 januari 2025 tot en met 27 februari 2025.
Gedurende dit openbaar onderzoek werden geen bezwaren ingediend.

10. OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening 

10.1.   Verkavelingsconcept

Gemeentelijk RUP

Deze verkaveling is een invulling van het gemeentelijk RUP ‘Stedelijk Wonen’. Men neemt de voorschriften uit het gemeentelijk RUP grotendeels over. Enkel voor lot twee vraagt men een afwijking op de terugtrekking van de bovenste bouwlaag. Deze afwijking werd hierboven reeds behandeld met als conclusie dat er beperkt afgeweken kan worden (10%) gelet op de ruime afstand ten aanzien van het dichtst bijgelegen perceel (20 m).

Het verkavelingsconcept biedt heel wat kwaliteiten. Er wordt een centraal groen park gerealiseerd waarbij de Wolfputstraat en de Wulverdam verbonden worden door een nieuw stuk autovrij binnengebied. Rond deze centrale groenzone worden woningen gerealiseerd. Er wordt volgens de voorschriften een gemengd programma voorgesteld (woningen, meergezinswoningen, commerciële invulling en begeleid wonen (intentieverklaring van vzw Mozaïek als voorbeeld als bijlage)). Het voorschrift uit het RUP dat stelt dat bij een meergezinswoning er minstens 50% van de BVO een commerciële invulling moet krijgen is niet evident. Het is immers niet zo eenvoudig om commerciële functies te gaan stapelen. Dat deze verkaveling hier toch in slaagt en dit opneemt in de voorschriften om een gemengd programma te voorzien, is positief.

Inpasbaarheid in de omgeving

Afstanden tot de kavelgrenzen

Qua afstanden komen de achtergevels van de eengezinswoningen op minstens 15 m van de aanpalende kavelgrenzen. Deze afstand, in combinatie met de toegestane hoogte, is meer dan de gangbare 10 m die vaak gehanteerd wordt als afstand om de impact qua inkijk/schaduwvorming voldoende te gaan beperken.

Aan de Wulverdam wordt voor lot 19 een zijgevel gerealiseerd naast een bestaande halfopen woning. De voorziene afstand bedraagt daar ook meer dan de gangbare 3 m voor een zijtuin.

Voor lot 1 (de oostelijke MGW aan de Wolfputstraat) wordt een zijtuin van minstens circa 6,50 m voorzien. De bouwdiepte bedraagt 15 m. Door de afstand van 6,50 m en vanwege het feit dat aan die kant er een buurtweg ligt, kan dit gebouw zich inpassen. De afstand tot de zijgevel van de bestaande woning aan de Wolfputstraat bedraagt daar meer dan 17 m. Dit in combinatie met een bouwhoogte van maximaal drie bouwlagen zorgt ervoor dat de impact aanvaardbaar is.

Voor lot 2 (de westelijke MGW aan de Wolfputstraat) wordt een zijtuin van minstens circa
8,50 m voorzien. De bouwdiepte aan deze zijde bedraagt 15,5 m. het aanpalend lot heeft in de zijtuin een inrit naar een ondergronds gedeelte van het gebouw. Hierdoor is de afstand van zijgevel tot zijgevel ook hier minstens 17 m. Dit zijn afstanden die de impact qua inkijk voldoende beperken. Hier vraagt men een afwijking op de terugtrekking van de bouwdiepte. Dit werd hierboven behandeld. Deze wordt enkel toegelaten aan de parkzijde waar de bouwdiepte op de eerste twee bouwlagen 11 m bedraagt. Er kan enkel beperkt worden afgeweken 10% om de impact voldoende te beperken.

Voor lot 3 (de MGW aan de Wulverdam) bedraagt de afstand tot de achterste perceelsgrens minimaal 9 m. De bouwdiepte bedraagt 15 m. De 9 m is vrij beperkt qua tuinzone maar dit gebouw situeert zich ter hoogte van de voortuin van woning met als nummer 28 aan de Wulverdam en ook hier zit de buurtweg er nog tussen. Hierdoor is de afstand minstens 15 m tot de kavelgrens en de bovenste laag van dit gebouw moet zich van de achterzijde terugtrekken. De combinatie van deze randvoorwaarden maakt ook dat dit gebouw zich voldoende inpast in de omgeving.

Woonkwaliteit

De effectieve woonkwaliteit kan pas beoordeeld worden bij de verguningsaanvraag voor de woningen zelf. Toch kan hier al op niveau van de verkaveling gesteld worden dat de omvang van de bouwstroken voldoende ruim zijn en in verhouding staan tot de oppervlakte van het terrein zodat het groene karakter van de omgeving kan worden gerespecteerd. De verkavelingsvoorschriften laten daarnaast een beperkte tuinberging toe in de achtertuinzone. Er blijft een voldoende ruime onbebouwde oppervlakte op het perceel gevrijwaard.

Afsluitingen

De voorschriften laten enkel streekeigen hagen en/of klimgroen met draad toe. Ter hoogte van de woningen kan wel een tuinmuur van drie meter diep gebouwd worden om privacy te garanderen. Dit zijn gangbare voorschriften en zorgen enerzijds voor een landschappelijk en groene inkleding en anderzijds laten deze het toe om de nodige privacy te garanderen.

10.2.   Advies Team Stadsbouwmeester

De ontwikkeling van deze site kent een lange historiek. Het voorstel met huidige ontwerper werd reeds viermaal voorbesproken met de Kwaliteitskamer. 16 januari 2020, 10 september 2020, 1 april 2021 en 5 oktober 2023.

Tijdens de eerste sessies werd ingegaan op het stedenbouwkundig luik, en tijdens de twee laatste bijeenkomst werd dieper ingezoomd op de architecturale uitwerking en de woonkwaliteit van het project. Nadien was er opvolging via email en bilateraal overleg met Team Stadsbouwmeester.

Conclusie:

Team Stadsbouwmeester waardeert de inspanningen van de ontwerper om dit project in de loop van het traject steeds verder te gaan verfijnen. Het project werd voorgelegd aan de Kwaliteitskamer en werd nadien bijgestuurd conform aan het advies van de Kamer.

Stedenbouwkundig wordt voorzien in een centraal autoluw hof met daarrond geschakeld de volumes, met aan straatzijde de stevigere woonblokken met bijzondere programma’s, en dieperliggend de eengezinswoning. Deze figuur is erg leesbaar en kwalitatief.

Team Stadsbouwmeester heeft geen verdere ruimtelijke meer op voorliggend verkavelingsvoorstel, en adviseert daarom gunstig.

De adviezen van de Kwaliteitskamer zijn bijgevoegd als bijlage.

10.3.   Sloop

De sloop van de twee vrijstaande woningen aan de Wolfputstraat en de Wulverdam moet gebeuren vooraleer men deze verkaveling kan realiseren. Dit wordt opgenomen in de bijzondere voorwaarden.

10.4.   Parkeerverhaal

Parkeren

Onder de meergezinswoningen met commerciële ruimte- en zorgkamers wordt een ondergrondse parking voorzien voor bewoners. Er kan volgens de voorschriften een maaiveldparking worden voorzien achter het gebouw met de commerciële units voor de bezoekers van de handelsruimtes voorzien en er komt een publieke parkeerhaven welke te bereiken zal zijn via Wulverdam.

Om de aanvraag te toetsen aan de goede ruimtelijke ordening, bekijken we de voorgestelde parkeeroplossingen. De Stad beoogt de leefbaarheid en kwaliteit van de stad te bewaren en zelfs te versterken zonder de parkeeroverlast op de omgeving zonder meer te verhogen. De Stad stelde hiertoe een set van fiets- en autoparkeerrichtlijnen op, opgenomen in het Parkeerplan Gent, deel uitmakend van het Mobiliteitsplan van de Stad.  De parkeerrichtlijnen worden gebruikt om aan de hand van objectieve criteria de gewenste parkeerratio te berekenen:

1. Type functie: Wonen (41 WE), zorgwonen (30 WE) en Handelsruimte (308 m²)
2. Ligging: witte zone
3. Grootte (inschatting op basis van het verkavelingsplan/-voorschriften en motivatienota):
   - 4 wooneenheden met 5 slaapkamers, 15 wooneenheden met 4 slaapkamers, 12 wooneenheden met 3 slaapkamers, 7 woonheden met 2 slaapkamers, 3 wooneenheden met 1 slaapkamer.
   - 30 zorgwoningen
   - 308m² handelsruimte

Rekening houdend met bovenstaande, vragen de parkeerrichtlijnen 175 fietsparkeerplaatsen voor bewoners, 5 fietsparkeerplaatsen voor werknemers en 10 fietsparkeerplaatsen voor bezoekers. Daarnaast vraag het project parkeerrichtlijnen minimaal 34 en maximaal 84 autoparkeerplaatsen voor bewoners, minimaal 6 en maximaal 10 autoparkeerplaatsen voor werknemers en minimaal 10 en maximaal 23 autoparkeerplaatsen voor bezoekers. Dit aantal fiets- en autoparkeerplaatsen sluit het beste aan bij de functie en ligging van het project. Er is voldoende ruimte voor om 207 fietsparkeerplaatsen en 56 autoparkeerplaatsen te voorzien.

De Nota fiets- en autoparkeerrichtlijnen is géén op zichzelf staand, verordenend instrument maar houdt wél rekening met de decretaal vastgestelde beoordelingselementen die de goede ruimtelijke ordening mee vorm geven. In die zin is deze nota dan ook te beschouwen als ‘beleidsmatig gewenst met betrekking tot de mobiliteitsimpact’, in de zin van art. 4.3.1 §2 2° a) van de Vlaamse codex ruimtelijke ordening.

Het volstaat niet om te voldoen aan de parkeerrichtlijnen. Bij het beoordelen van een project, zal ook steeds rekening gehouden worden met de omgevingscapaciteit. Als blijkt dat de omgevingscapaciteit het bijkomende autoverkeer dat een project genereert niet aankan, kan de Stad het project negatief adviseren. De verwachte verkeersgeneratie werd berekend in een mobiliteitstoets. De kencijfers uit het richtlijnenhandboek MOBER werden gebruikt. De verwachte verkeersgeneratie is eerder beperkt. Het aantal bewegingen met de auto is hoogstwaarschijnlijk een overschatting, gezien ook de zorgwoningen mee werden genomen de berekening van het aantal autobewegingen. Dit ondanks dat voor deze functie heel weinig autobewegingen verwacht worden, omdat deze bewoners noch een rijbewijs noch een voertuig ter beschikking hebben.  Er wordt dan ook amper impact op de leefbaarheid van de omgeving verwacht. Door het beperken van het aantal beschikbare parkeerplaatsen, het voorzien van een ruime hoeveelheid comfortbal ingerichte fietsparkeerplaatsen en het verkavelingsconcept met een centraal autovrij binnengebied, kan het project de impact op de omgeving te beperken. Anderzijds zal het project door nog een realistisch aantal autoparkeerplaatsen (o.a. 1 bewonersplaats per reguliere woning, minimaal 6 parkeerplaatsen voor de werknemers van commerciële dienst en parkeerplaatsen voor bezoekers) te voorzien, amper tot geen parkeerdruk veroorzaken op omliggende straten. Deze parkeerplaatsen worden geclusterd voorzien aan de rand van het project, verspreid over 4 locaties (2x ondergronds aangesloten op Wolfputstraat, 1x bovengronds aangesloten op Wolfputstraat, 1x bovengronds aangesloten op Wulverdam).

Om de ambities van de verkaveling te halen is het wel belangrijk dat de parkeerplaatsen voor bezoekers niet individueel verkocht worden zodat ze steeds als parkeerplaatsen voor bezoekers blijven functioneren. Ze mogen op termijn zeker niet functioneren als vaste, individuele staanplaatsen voor bewoners of personeel.

Uitvoering fietsenstalling en autoparking

Ook de inrichting van een fietsenberging is belangrijk om het fietsgebruik aan te moedigen. Een gebruiksvriendelijke berging wordt sneller gebruikt en stimuleert fietsgebruik. Op het niveau van een verkaveling kunnen verschillende inrichtingseisen nog niet beoordeeld worden. Dat zal bij de Omgevingsvergunning voor de gebouwen zelf moeten gebeuren. Er kan wel al een inschatting gemaakt worden van de locatie van de fietsenbergingen en mogelijke grootte.

De fietsstalmogelijkheden worden verspreid over het perceel zodat deze zo direct mogelijk toegankelijk zijn vanaf de voordeuren. Ze zijn hiermee ook vlotter toegankelijk dan de autoparkeerplaatsen.

De voorziene oppervlakte voor gemeenschappelijke fietsenbergingen lijkt te voldoen om kwalitatieve fietsparkeerplaatsen in te richten. De echte beoordeling zal echter pas kunnen beoordeeld worden als de plannen voor deze bergingen ingetekend zijn in functie van de aanvraag van een Omgevingsvergunning voor de loten. De fietsparkeerplaatsen voor bezoekers dienen niet overdekt en afgesloten te zijn, maar alle fietsparkeerplaatsen voor bewoners en werknemers wel. Er is twijfel of aan deze laatste voorwaarde wel voldaan kan worden voor de meergezinswoningen en zorgwoningen. 

10.5.   Openbaar domein 

Grondruil

Er worden 2 private percelen in eigendom van de Stad Gent mee opgenomen binnen de contour van de aanvraag, namelijk perceel 277b en een deeltje van perceel een deel van perceel 233 (zie informatief bijgevoegd opmetingsplan, afpaling vastgesteld door het college op 9 februari 2023). Deze perceelsdelen sluiten aan bij de bestaande voetweg die de Wulverdam met de Wolfputstraat verbindt en die in kader van voorliggende aanvraag ook wordt heraangelegd. Perceel 277b wordt grotendeels opgenomen in het nieuw openbaar domein dat in kader van deze verkaveling wordt aangelegd, meer bepaald de openbare parkeerhaven. Een klein deel ervan zal samen met het deeltje van perceel 233 geruild worden met de private eigenaar in functie van een heldere en logische grens tussen de private percelen en het omliggende openbaar domein. Deze grondoverdracht volgt de geëigende procedure en maakt geen deel uit van voorliggend besluit en de erin opgelegde lasten.

Bestaand openbaar domein

Er worden een aantal werken op de bestaande wegenis voorzien. Zo wordt er een collectief ondergronds afvalsysteem voorzien aan de Wulverdam, het bestaand pad tussen de Wulverdam en de Wolfputstraat wordt heraangelegd, er worden 5 bezoekersparkeerplaatsen voorzien aan de Wolfputstraat en er worden aan deze weg verkeerskussen verplaatst.

Door het voorzien van een collectief ondergrondse ophaalpunt aan de Wulverdam wordt de wekelijkse afvalophaling aan de bestaande wegenis voorzien waardoor het autovrije karakter verzekerd wordt.

Nieuw openbaar domein

Het centrale publiek toegankelijk domein wordt geconcipieerd als een autovrij woonerf waar het verblijfs- en speelkarakter centraal staat. Het verkavelingsconcept voorziet in een goede ontsluiting voor traag verkeer d.m.v. een wandel- en fietspad van min. 2,50m breed.

Het autovrije karakter wordt gegarandeerd door enkele ontwerpkeuzes:

-      door plaatsing van verkeerspaaltjes alsook een versmallende wegenis richting binnengebied. 

-      Het is volgens de motivatienota de bedoeling om een pakjesmuur te voorzien in één van de meergezinswoningen aan de Wolfputstraat. Dit staat in de motivatienota maar niet in de voorschriften. Om dit concreet te maken wordt opgenomen dat dit in bouwzone moet opgevangen worden. De pakjesdiensten kunnen hun voertuig kwijt in de publiek toegankelijke parkeerplaatsen of tijdelijk stationneren op de inrit om te voet dit collectief pakjespunt te bereiken. Dit gemotoriseerd verkeer hoeft bijgevolg ook geen toegang te nemen tot het centrale binnengebied.

Er worden 3 aansluitingen voorzien op het bestaand openbaar domein. Tweemaal voor fietsers/wandelaars/hulpdiensten in Wolfputstraat en éénmaal voor gemotoriseerd verkeer in Wulverdam. Deze aansluitingen zijn telkens op minder dan 6m breedte voorzien. De meest oostelijke aansluiting in Wolfputstraat heeft wel een aandachtspunt naar zichtbaarheid. Gezien er een vrije zichthoek is naar links, en dus het dichtste aankomende verkeer wordt dit als aanvaardbaar beoordeeld. De inritten in zowel Wolfputstraat als Wulverdam moeten nog van verlaagde boordstenen voorzien worden. Hierbij moet de verlaging aan de meest oostelijke aansluiting in Wolfputstraat verlengd worden tot voorbij de trage doorsteek (sentiern°88), zodat ook fietsers deze boordsteen kunnen oprijden. Dit betreft momenteel de huidige situatie ter plekke. Er worden ook nog 2 bijkomende afzonderlijke inritten voor zacht verkeer voorzien in Wolfputstraat voorzien op de bestaande wegenis. Deze worden ook gebruikt als brandweerinritten. Verlaagde boordstenen zijn hier ook voorzien.

Groen

Het nieuwe openbaar woongroen draagt bij aan de uitbouw van de groenstructuur en creëert nieuw openbaar groen met verblijfs- en speelmogelijkheid voor de buurt. De openbare groenzone is robuust, aaneengesloten en kan recreatief gebruikt worden. De grens publiek – privaat is helder en leesbaar.

De taluds van de Infiltratievoorzieningen langs de gevels zijn hier ca. 1/3. Omwille van vlot beheer moeten de taluds beplant worden (steiler dan 1/5). Er kan geen heesteraanplant tussen de infiltratiestrook en gevel voorzien worden omwille van toegankelijkheid voor groenbeheer.

Wat de infiltratievoorzieningen in de centrale groenzone betreft, is ruimte beschikbaar en moeten de oevers flauwer en landschappelijker uitgewerkt worden. De taludverhouding moet hierbij variëren (ecologische gradiënten vormen).

De globale indeling van de centrale groenzone (intensieve en extensieve delen, groenstructuur) is goed maar is nu volledig gericht op spel en hogere dynamiek. De vraag is om hierin te differentiëren, afgestemd op het aanpalend woonprogramma. Het zuidelijk deel nabij de zorgwoningen wordt eerder gericht op rustiger verblijf en luwe beleving (vb. comfortabele zitbank, bloeiende beplanting e.d.). Het is ook wenselijk om in deze zone een (half)verhard pad te voorzien waarlangs de bank staat (integrale toegankelijkheid). De brugconstructies als spelelement in het zuidelijke deel zijn te schrappen, dit om het luw karakter te bewaren en de gevolgkost te beperken. Het noordelijk deel wordt dan eerder op gezinnen met kinderen gericht (nabij de eengezinswoningen). Hier kan ingezet worden op spel, picknick (1 bank volstaat). Parkmeubilair moet op een gesloten verharding geplaatst worden.

Door een voldoende breed raakvlak aan de straat kan ook de Wolfputstraat mee vergroend worden – er wordt hier minsten één boom van 1ste orde voorzien.

Het bijgewerkte landschapsontwerp, het concrete beplantingsplan (op niveau sortiment), groenbeheerplan en voorstel voor spelprikkels worden voorafgaand aan het indienen van het technisch dossier met de Stad afgestemd. Technische uitvoeringsplannen worden pas in fase technisch dossier in detail beoordeeld.

CONCLUSIE 

Voorwaardelijk gunstig, mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

 Verval van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden  – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning

Artikel 102. – 103. § 1. Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden waarbij geen nieuwe wegen worden aangelegd of het tracé van bestaande gemeentewegen niet moet worden gewijzigd, verbreed of opgeheven, vervalt van rechtswege als:

1°binnen een termijn van vijf jaar na de afgifte van de definitieve omgevingsvergunning niet is overgegaan tot registratie van de verkoop, de verhuring voor meer dan negen jaar of de vestiging van erfpacht of opstalrecht ten aanzien van ten minste één derde van de kavels

2°binnen een termijn van tien jaar na de afgifte van de definitieve omgevingsvergunning niet is overgegaan tot dergelijke registratie ten aanzien van ten minste twee derde van de kavels.

Voor de toepassing van het eerste lid:

1°wordt met verkoop gelijkgesteld: de nalatenschapsverdeling en de schenking, met dien verstande dat slechts één kavel per deelgenoot of begunstigde in aanmerking komt;

2°komt de verkoop, de verhuring voor meer dan negen jaar, of de vestiging van erfpacht of opstalrecht van de verkaveling in haar geheel niet in aanmerking;

3°komt alleen de huur die erop gericht is de huurder te laten bouwen op het gehuurde goed in aanmerking.

Voor de toepassing van het eerste lid wordt tijdige bebouwing door de verkavelaar conform de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden, met verkoop gelijkgesteld.

§ 2. Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden waarbij nieuwe wegen worden aangelegd of waarbij het tracé van bestaande gemeentewegen gewijzigd, verbreed of opgeheven wordt, vervalt van rechtswege als:

1°binnen een termijn van vijf jaar na de afgifte van de definitieve omgevingsvergunning niet is overgegaan tot de oplevering van de onmiddellijk uit te voeren lasten of tot het verschaffen van waarborgen betreffende de uitvoering van deze lasten op de wijze, vermeld in artikel 75;

2°binnen een termijn van tien jaar na de afgifte van de definitieve omgevingsvergunning niet is overgegaan tot registratie van de in paragraaf 1 vermelde rechtshandelingen ten aanzien van ten minste één derde van de kavels;

3°binnen een termijn van vijftien jaar na de afgifte van de definitieve omgevingsvergunning niet is overgegaan tot registratie van de in paragraaf 1 vermelde rechtshandelingen ten aanzien van ten minste twee derde van de kavels.

Voor de toepassing van het eerste lid wordt tijdige bebouwing door de verkavelaar conform de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden, met verkoop gelijkgesteld.

§ 3. Als de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden uitdrukkelijk melding maakt van de verschillende fasen van het verkavelingsproject, worden de termijnen van verval, vermeld in de paragrafen 1 tot en met 2, gerekend per fase. Voor de tweede en volgende fasen worden de termijnen van verval dientengevolge gerekend vanaf de aanvangsdatum van de betrokken fase.

§ 4. Het verval, vermeld in paragraaf 1 en 2, 2° en 3°, geldt slechts ten aanzien van het niet bebouwde, verkochte, verhuurde of aan een erfpacht of opstalrecht onderworpen gedeelte van de verkaveling.

§ 5. Onverminderd paragraaf 4, kan het verval van rechtswege niet worden tegengesteld aan personen die zich op de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden beroepen als zij kunnen aantonen dat de overheid na het verval en ten aanzien van een of meer van hun kavels binnen de verkaveling, wijzigingen aan deze omgevingsvergunning heeft toegestaan of stedenbouwkundige of bouwvergunningen of stedenbouwkundige attesten heeft verleend in zoverre deze door de hogere overheid of de rechter niet onrechtmatig werden bevonden.

§ 6. De Vlaamse Regering kan maatregelen treffen aangaande de kennisgeving van het verval van rechtswege.

Artikel 103. De termijnen van vijf, tien of vijftien jaar, vermeld in artikel 102, worden geschorst zolang een beroep tot vernietiging van de omgevingsvergunning aanhangig is bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen, overeenkomstig hoofdstuk 9, behoudens als de verkaveling in strijd is met een vóór de datum van de definitieve uitspraak van de Raad van kracht geworden ruimtelijk uitvoeringsplan. In dat laatste geval blijft het eventuele recht op planschadevergoeding desalniettemin behouden.

De termijnen van vijf, tien of vijftien jaar, vermeld in artikel 102, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de archeologische opgraving, omschreven in de bekrachtigde archeologienota overeenkomstig artikel 5.4.8 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 en in de bekrachtigde nota overeenkomstig artikel 5.4.16 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, met een maximumtermijn van een jaar vanaf de aanvangsdatum van de archeologische opgraving.

De termijnen van vijf, tien of vijftien jaar, vermeld in artikel 102, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de bodemsaneringswerken van een bodemsaneringsproject waarvoor de OVAM overeenkomstig artikel 50, § 1, van het Bodemdecreet van 27 oktober 2006 een conformiteitsattest heeft afgeleverd, met een maximumtermijn van drie jaar vanaf de aanvangsdatum van de bodemsaneringswerken.

De termijnen van vijf, tien of vijftien jaar, vermeld in artikel 102, worden geschorst zolang een bekrachtigd stakingsbevel, zoals vermeld in titel VI, niet wordt ingetrokken, hetzij niet wordt opgeheven bij een in kracht van gewijsde gegane beslissing. De schorsing eindigt van rechtswege wanneer geen opheffing van het stakingsbevel wordt gevorderd of geen intrekking wordt gedaan binnen een termijn van twee jaar vanaf de bekrachtiging van het stakingsbevel.

Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning

Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.

De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.

Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:

1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;

2° het betrokken publiek;

3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;

4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;

5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;

6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.

Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:

1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;

2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;

3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.

Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.

In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:

1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;

2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;

3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.

Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.

Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:

1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;

2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;

3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.

De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.

Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.

Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.

Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.

Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning

Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:

1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;

2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;

3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:

a)        een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;

b)       het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;

4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.

Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:

1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;

2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;

3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.

Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.

Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.

Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.

De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.

Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.

Mededeling

Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.