2025_CBS_06695 - OMV_2025016816 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen en uitbreiden van een bijgebouw - met openbaar onderzoek - Brusselsesteenweg, 9050 Gent - Weigering

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

Het college van burgemeester en schepenen weigert de aanvraag.

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

Boris Landuyt - Celine Verkinderen met als contactadres Brusselsesteenweg 625, 9050 Gent hebben een aanvraag (OMV_2025016816) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 7 april 2025.

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

• Onderwerp: het verbouwen en uitbreiden van een bijgebouw

• Adres: Brusselsesteenweg 652, 9050 Gent

• Kadastrale gegevens: afdeling 23 sectie B nr. 443G3

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 28 april 2025.

De aanvraag volgde de gewone procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 17 juli 2025.

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

De aanvraag is gelegen langs de Brusselsesteenweg in Gentbrugge. De omgeving is zeer divers en bestaat onder andere uit zowel vrijstaande, koppel- en rijwoningen als commerciële functies en recreatieve voorzieningen. Op het perceel in kwestie bevindt zich een halfopen eengezinswoning. In de tuinzone bevinden zich een overdekt terras (15m²) en een bijgebouw met afdak (48,96m). Het bijgebouw bevindt zich tegenaan de achterste, linker en rechter perceelsgrens. Nabij het bijgebouw staat een boom.

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

Voorliggende aanvraag betreft het verbouwen en uitbreiden van het bestaande bijgebouw in de achtertuin. Het bestaand volume wordt opgehoogd en afgewerkt met een plat dak (dakrandhoogte:  4,05m gemeten vanaf nulpas). Daarnaast wordt het volume uitgebreid. De uitbreiding wordt tegenaan de linker perceelsgrens gebouwd, is max. 5,26m breed en wordt afgewerkt met een plat dak (dakrandhoogte: 2,65m gemeten vanaf nulpas). Na de werken heeft het bijgebouw een maximale bouwdiepte van 14m. De totale footprint van het bijgebouw bedraagt 88,48m², de nvo bedraagt 108,45m².

Het bijgebouw zal in gebruik worden genomen als bedrijfsruimte. Het bijgebouw wordt ingericht met een atelierruimte, bureauruimte, een vergaderzaal en een sanitaire cel. In de kelder is een berging voorzien die deels als tuinberging zal gebruikt worden.

De nieuwe gevels van het bijgebouw worden afgewerkt met een donkerbruine gevelbeplanking in combinatie met geel buitenschrijnwerk. De achtergevel grenzend aan het achterliggend perceel wordt afgewerkt met grijze vezelcementleien.

Er wordt een karrespoor aangelegd naar het bijgebouw.

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Stedenbouwkundige vergunningen

* Op 24/03/2016 werd een vergunning afgeleverd voor het verbouwen van een half vrijstaande woning. (2015/03273)

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Volgende externe adviezen zijn gegeven:

Voorwaardelijk gunstig advies van AWV - District Gent Gewestwegen afgeleverd op 4 juni 2025 onder ref. AV/411/2025/00689:
Het Agentschap Wegen en Verkeer adviseert GUNSTIG betreffende de voorliggende aanvraag gezien de aanvraag in overeenstemming is met vermelde inlichtingen en beperkingen.

Bij de uitvoering van de vergunning dient de aanvrager rekening te houden met de omschreven aandachtspunten.

Integrale advies te raadplegen op het omgevingsloket.

Gunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 9 mei 2025 onder ref. 075584-001/LA/2025:
Besluit: GUNSTIG (zie bijlage omgevingsloket)

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Gewestplan

Het project ligt in woongebied volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
 

Gewestelijk RUP

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.
 

BPA
Het project ligt in het bijzonder plan van aanleg VOGELHOEK, goedgekeurd op 6 april 1987, en is bestemd als zone voor gekoppelde en/of open bebouwing, zone voor kleine en middelgrote handelsondernemingen en zone voor koeren en tuinen.

De aanvraag is niet in overeenstemming met de voorschriften. Er wordt afgeweken op:

-      Bouwhoogte: 5m gemeten tov het maaiveld

*      Er wordt een afwijking gevraagd op de manier van meten omwille van de rechterbuur die zich op 5,02m bevindt en de rooilijn op meer dan 30m ligt van het bijgebouw en dus geen referentie is om een peil te bepalen.

Overeenkomstig artikel 4.4.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kan beperkt afgeweken worden van de stedenbouwkundige voorschriften van een bijzonder plan van aanleg, wat betreft de perceelsafmetingen, de afmetingen en de inplanting van de constructies, de dakvorm en de gebruikte materialen.

De ontworpen bouwhoogte is ruimtelijk aanvaardbaar.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen Bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 25 maart 2024, van kracht sinds 27 mei 2024. 

Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke hemelwaterverordening 2023. (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023)

Zie waterparagraaf.

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gewestweg.

5.       WATERPARAGRAAF

5.1 Ligging project

Het project ligt in een afstroomgebied in beheer van Provincie Oost-Vlaanderen. Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop.

Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project:

- niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.

- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).

- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal).

- niet gelegen in een signaalgebied.

Het perceel is momenteel bebouwd.

5.2 Verenigbaarheid van het project met het watersysteem

Droogte

Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst.

Groendak

De nieuwe platte daken worden aangelegd als groendaken met een bufferend vermogen van 50l/m².

Hemelwaterput en hergebruik

Voor de delen van het dakoppervlak die voorzien zijn van een groendak, is de aansluiting op een hemelwaterput niet verplicht. Aangezien de nieuwe platte daken als groendak worden aangelegd, moet er geen hemelwaterput geplaatst worden.

Infiltratievoorziening

De in rekening te brengen afwaterende oppervlakte bedraagt (88,49m²/2) = 44,25m². De infiltratieoppervlakte bedraagt 8% van de afwaterende oppervlakte en is in dit geval 3,54m². Het buffervolume bedraagt 33l per m² afwaterende oppervlakte en is in dit geval 1460l. Er kan geen 30m² in mindering worden gebracht aangezien het dakvlak van het bijgebouw niet rechtstreeks wordt aangesloten op een hemelwaterput.
Het voorstel voldoet niet aan bovenstaande aangezien de infiltratieput slechts een buffervolume van 1.200l heeft.

Er wordt een afwijking gevraagd op het aanleggen van een bovengrondse infiltratievoorziening omwille van het plaatsgebrek. Er wordt echter geoordeeld dat de ruimte waar men de infiltratieput voorziet voldoende groot is om een bovengrondse infiltratievoorziening aan te leggen. Er kan bijgevolg geen afwijking worden toegestaan.

Bodem

De aanleg van de ondergrondse constructie mag er geenszins voor zorgen dat er een permanente drainage optreedt met lagere grondwaterstanden tot gevolg. Een dergelijke permanente drainage is immers in strijd met de doelstellingen van het decreet integraal waterbeleid waarin is opgenomen dat verdroging moet voorkomen worden, beperkt of ongedaan gemaakt. De ondergrondse constructie dient dan ook uitgevoerd te worden als volledig waterdichte kuip en zonder kunstmatig drainagesysteem.

Een grondwaterbemaling kan noodzakelijk zijn voor de bouwkundige werken of de aanleg van de openbare nutsvoorzieningen. Bij bemaling moet volgens Vlarem minstens een melding van de activiteit gebeuren. Ze kan evenwel vergunningsplichtig zijn en zelfs merplichtig naargelang de ligging, de diepte van de grondwaterverlaging en het opgepompte debiet. De akte of vergunning moet verleend zijn door de bevoegde instantie vooraleer de bemalingswerken kunnen gestart worden.

In een aanvraagdossier voor een vergunning of melding moeten steeds de effecten naar de omgeving onderzocht worden, op basis van de gemodelleerde debieten en het bemalingsconcept, en moet steeds vermeld worden op welke manier zal omgegaan worden met het opgepompte bemalingswater (toepassing van de bemalingscascade). De bemalingsinstallatie dient geplaatst te worden door een erkend boorbedrijf.

Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact. Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop.

Overstromingen

Het projectgebied is volgens de watertoetskaarten niet overstromingsgevoelig. Er wordt geen effect op het overstromingsregime verwacht.

Waterkwaliteit

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

5.3 Conclusie

Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag de watertoets niet doorstaat.

6.       NATUURTOETS

Ter hoogte van het bestaande bijgebouw zijn twee hoogstammige berken aanwezig, ter hoogte van het terras is één hoogstammige berk aanwezig.

Om de impact op de gezondheidstoestand van de berken te beperken dient de uitbreiding tenminste 2m van de kroonprojecties van deze bomen voorzien te worden.  

Voorliggend ontwerp houdt hier geen rekening mee. De uitbreiding van het bijgebouw, de verhardingen, rioleringen ed. bevinden zich binnen de zone van 2m van de kroonprojectie van deze bomen.

Voor dit project gaan we uit van minder dan 70 000 bijkomende vervoersbewegingen per jaar. Daarnaast zijn er nog mogelijke stikstofemissies afkomstig van niet-ingedeelde stationaire bronnen van het project en tijdens de aanlegfase door vervoer of niet-ingedeelde stationaire bronnen. Deze zijn echter beperkt.

De NOx uitstoot van het totale project is minder dan de emissies waarbij een overschrijding optreedt van de 1% minimisdrempel.

Het huishoudelijk afvalwater wordt geloosd in de riolering die aangesloten is op een RWZI.

Het project zal geen betekenisvolle aantasting impliceren voor de instandhoudingsdoelstellingen van de speciale beschermingszones, noch onherstelbare en onvermijdbare schade berokkenen aan natuur in VEN.

Hieruit wordt besloten dat de aanvraag de natuurtoets niet doorstaat.

7.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag heeft geen milieueffectrapport of project-MER-screening nodig.

8.       OPENBAAR ONDERZOEK

Het openbaar onderzoek werd gehouden van 6 mei 2025 tot en met 4 juni 2025.
Gedurende dit openbaar onderzoek werden geen bezwaarschriften ingediend.

9.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
De aanvraag doorstaat de watertoets en natuurtoets niet (zie hoofdstukken 5 en 6).

De infiltratievoorziening is onvoldoende groot gedimensioneerd, alsook moet deze bovengronds worden aangelegd.

De geplande verbouwing en uitbreiding van het bijgebouw houden onvoldoende rekening met de aanwezige, te behouden berken. Concreet bevinden zich twee hoogstammige berken ter hoogte van het bestaande bijgebouw en één hoogstammige berk ter hoogte van het terras.

Om de gezondheidstoestand van deze bomen te vrijwaren, dient een minimale afstand van 2m tot de kroonprojectie van elke boom gerespecteerd te worden. In het huidige ontwerp bevinden de uitbreiding van het bijgebouw, de verhardingen, rioleringen e.d. zich binnen deze 2-meterzone. Een herzien ontwerp is noodzakelijk en moet deze afstandsrichtlijnen strikt naleven.

Hoewel de aanvraag niet vergund kan worden in haar huidige vorm, is het project functioneel inpasbaar in de omgeving. Het bedrijf dat zich op deze locatie wenst te vestigen, is actief in de interieurbouw en kan als niet-hinderlijk worden beschouwd. Dit stemt overeen met de bestemming zoals vastgelegd in het BPA, namelijk een ‘zone voor kleine en middelgrote handelsondernemingen’.

De toegang tot de bedrijfsruimte is gegarandeerd: vanaf de Brusselsesteenweg is een veilige bereikbaarheid voor laden en lossen voorzien.

Het wordt sterk aanbevolen om een afsprakenkader op te stellen met de omliggende buren met betrekking tot mogelijke hinder. Dit draagt bij aan een goede verstandhouding en een optimale werking van deze verweven site, zowel op korte als lange termijn.

CONCLUSIE

Ongunstig, de aanvraag houdt te weinig rekening met de bestaande, te behouden bomen.
 

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

Bekendmaking
De beslissing wordt bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit.

Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning

Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.

De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.

Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.

Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.

Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.

In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:
1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;
2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;
3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.

Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.

Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:
1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;
2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;
3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.

De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.

Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.

Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.

Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.

Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning

Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:
1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;
2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;
3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:
een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;
b) het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;
4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.

Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:
1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;
2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;
3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.

Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.

Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.

Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.

De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.

Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.

Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.