Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.
Het college van burgemeester en schepenen weigert de aanvraag.
WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?
De heer Ahmet Akmese met als contactadres Sus Van den Eyndestraat 30, 2020 Antwerpen en De heer Mehmet Akmese met als contactadres Kluizenaarstraat 10, 9000 Gent hebben een aanvraag (OMV_2025064154) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 21 mei 2025.
De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:
• Onderwerp: de regularisatie van de aanbouw veranda
• Adres: Kluizenaarstraat 10, 9000 Gent
• Kadastrale gegevens: afdeling 1 sectie A nr. 180A2
Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 10 juni 2025.
De aanvraag volgde de gewone procedure.
Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 14 augustus 2025.
OMSCHRIJVING AANVRAAG
1. BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT
Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
De te verbouwen woning bevindt zich langs de Kluizenaarstraat in de wijk Tolhuis. De omgeving bestaat voornamelijk uit rijwoningen. Het pand in kwestie betreft een eengezinswoning (2 bouwlagen en een hellend dak).
Met deze aanvraag wordt de regularisatie van de reeds opgerichte veranda op het gelijkvloers gevraagd. De veranda werd geplaatst als gelijkvloerse aanbouw volgend op de gelijkvloerse uitbouw die reeds een bouwdiepte heeft van 19,07m. De totale gelijkvloerse bouwdiepte (incl. hoofdvolume) bedraagt hierdoor 22,07m. De dakrand van de veranda ligt op een hoogte van 2,70m. Deze komt hoger en reikt verder dan de aanbouwen van de linker en rechter aanpalenden. Verder komt de nieuwe constructie tot 1,0m boven de tuinafsluitingen van 2,0m hoog uit.
2. HISTORIEK
Volgende relevante vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:
Omgevingsvergunningen
Stedenbouwkundige vergunningen
Stedenbouwkundig misdrijf
BEOORDELING AANVRAAG
3. EXTERNE ADVIEZEN
Overeenkomstig artikel 35 van het omgevingsvergunningsbesluit zijn er geen externe adviezen vereist.
4. TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN
4.1. Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg
Het project ligt in woongebied met cultureel, historische en/of esthetische waarde volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
De gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde. In deze gebieden wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud.
Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005).
Het project ligt in het bijzonder plan van aanleg BINNENSTAD - DEEL TOLHUIS, goedgekeurd op 4 augustus 1989, en is bestemd als Zone A voor woningen en klasse 2 voor tuinstrook en binnenkern.
De aanvraag is niet in overeenstemming met de voorschriften.
Het wijkt af van artikel 2.2.2 Bestemmingen van tuinstrook en binnenkern van het bijzonder plan van aanleg BINNENSTAD - DEEL TOLHUIS.
Afwijking: Het perceel heeft een gemiddelde diepte van 29,8m en een bijhorende strook voor hoofd- en bijgebouwen van 16,96m. Het gebied gelegen achter de strook voor hoofd- en bijgebouwen, tot een diepte van 30,0m wordt gedefinieerd als de tuinstrook. Binnen de zone klasse 2 voor tuinstrook zijn woningen niet toegelaten. De veranda is gelegen in de tuinstrook (op een diepte van gemeten vanaf de rooilijn), hetgeen strijdig is met de bestemming.
Beoordeling:
Overeenkomstig artikel 4.4.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kan beperkt afgeweken worden van de stedenbouwkundige voorschriften van het bijzonder plan van aanleg, wat betreft de perceelsafmetingen, de afmetingen en de inplanting van de constructies, de dakvorm en de gebruikte materialen.
De aanvrager vraagt een afwijking op de overschrijding van de maximaal toegelaten bouwdiepte en motiveert deze als aanvaardbaar om verscheidene redenen:
Echter, artikel 4.4.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening stelt ook dat afwijkingen niet kunnen worden toegestaan voor wat betreft:
1° de bestemming;
2° de maximaal mogelijke vloerterreinindex;
3° het aantal bouwlagen.
Gelet op het feit dat de veranda een woonbestemming heeft en deze niet is toegelaten in de tuinzone conform artikel 2.2.2 van het BPA én er conform artikel 4.4.1 niet van de bestemming kan worden afgeweken, is het aangevraagde strijdig met de wettelijke context.
Bovendien is er geen sprake van een beperkte afwijking op de bouwdiepte en is voorgestelde bouwdiepte niet wenselijk omdat de bouwdiepte enorm overschreden wordt en tevens strijdig is met het ABR (zie verder onder 4.3). Het aangevraagde getuigt niet van goeie ruimtelijke ordening waardoor er geen afwijking kan worden toegestaan.
4.2. Vergunde verkavelingen
De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.
4.3. Verordeningen
Algemeen Bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 25 maart 2024, van kracht sinds 27 mei 2024.
Het ontwerp is niet in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement. Het wijkt af van volgend artikel:
Artikel 4.20 Natuurlijke verlichting:
Dit artikel stelt dat in een appartement, een eengezinswoning, een schakelwoning en een hospitawoning de woonkamer, de keuken en de slaapkamer daglicht moeten ontvangen. Deze daglichten moeten cumulatief aan volgende voorwaarden voldoen:
- uitmonden in de openlucht;
- voor een studio en een kamer moet de totale oppervlakte van het daglicht minimum 1/10 van de netto vloeroppervlakte van het lokaal bedragen;
- voor een keuken en een woonkamer in een appartement of een eengezinswoning moet de totale oppervlakte van het daglicht minimum 1/10 van de netto vloeroppervlakte van de keuken of de woonkamer bedragen, met een minimum van 1 m²;
- voor een slaapkamer in een appartement of een eengezinswoning moet de totale oppervlakte van het daglicht minimum 1/12 van de netto vloeroppervlakte van de slaapkamer bedragen, met een minimum van 1 m².
Toetsing: De veranda wordt gebouwd over de volledige perceelsbreedte van de gelijkvloerse achtergevel geplaatst. Door het plaatsen van een constructie achter de oorspronkelijke uitbouw mondt het raam van de keuken niet langer uit in de openlucht. Het is met andere woorden strijdig met artikel 4.20 van het ABR dat minimale kwaliteitseisen naar daglichttoetreding oplegt om zo voldoende wooncomfort te garanderen. De plaatsing van de veranda verlaagt het gebruiksgenot en het wooncomfort van de keuken en bij uitbreiding die van de woning. Het aangevraagde wordt ongunstig beoordeeld en komt dan ook niet voor vergunning in aanmerking.
Gewestelijke verordening hemelwater
De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke hemelwaterverordening 2023. (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023)
Zie waterparagraaf.
4.4. Uitgeruste weg
Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.
5. WATERPARAGRAAF
5.1. Ligging project
Het project ligt in een afstroomgebied in beheer van Stad Gent. Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop.
Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project:
- niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.
- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).
- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal).
- niet gelegen in een signaalgebied.
Het perceel is momenteel bebouwd.
5.2. Verenigbaarheid van het project met het watersysteem
Droogte
Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst.
Hemelwaterput en infiltratievoorziening
De bestaande woning wordt uitgebreid waardoor de plaatsing van een hemelwaterput verplicht is. De in rekening te brengen horizontale dakoppervlakte bedraagt 45 m². Hierdoor moet een hemelwaterput geplaatst worden met een minimale inhoud van 5000l.
De hemelwaterput moet uitgerust worden met een pompinstallatie die voorziet in het hergebruik van het opgevangen hemelwater voor toiletspoeling, poetswater, wasmachine en gebruik buiten.
De overloop van de hemelwaterput moet worden aangesloten op een voldoende ruim gedimensioneerde bovengrondse infiltratievoorziening.
De aanvrager motiveert dat het hemelwater dat op de veranda terechtkomt natuurlijk afwatert in de tuinzone. De aanvrager geeft in de motiverende nota verder aan dat er een groendak aangebracht zal worden op het platte dak van de bestaande uitbouw, in verhouding tot de oppervlakte van de veranda (13,78 m²), ter compensatie voor de bijkomende verharde oppervlakte. In voorliggende aanvraag worden geen hemelwaterput en geen infiltratievoorziening voorzien.
Bebouwings- en verhardingsgraad
Het bebouwings- en verhardingspercentage van het perceel is te hoog. Het perceel omvat een oppervlakte van ca. 142,9m² waarbij in de bestaande situatie 105,84m² bebouwd is. Er blijft hierbij een tuinzone over van 37,07m². Het bebouwings- en verhardingspercentage bedraagt 74%. Bovendien tonen de luchtfoto’s aan dat er zich tegen de achterste perceelsgrens een tuinhuis bevindt dat niet is opgetekend op de plannen, waardoor de werkelijke bebouwings- en verhardingsgraad nog hoger ligt.
Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen
Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact. Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop.
Overstromingen
Het projectgebied is volgens de watertoetskaarten niet overstromingsgevoelig. Er wordt geen effect op het overstromingsregime verwacht.
Waterkwaliteit
Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.
5.3. Conclusie
Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag de watertoets niet doorstaat.
6. NATUURTOETS
Er is geen waardevol groen of boom verwijderd. De aangevraagde activiteiten veroorzaken geen uitstoot van schadelijke stikstofverbindingen. Het huishoudelijk afvalwater wordt geloosd in de riolering die aangesloten is op een RWZI. Het project zal geen betekenisvolle aantasting impliceren voor de instandhoudingsdoelstellingen van de speciale beschermingszones, noch onherstelbare en onvermijdbare schade berokkenen aan natuur in VEN.
Hieruit wordt besloten dat de aanvraag de natuurtoets doorstaat.
7. PROJECT-M.E.R.-SCREENING
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van het besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004 (MER-besluit) en heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. De opmaak van een milieueffectrapport of project-m.e.r.-screening is voor voorliggend project dan ook niet vereist.
8. OPENBAAR ONDERZOEK
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 17 juni 2025 tot en met 16 juli 2025.
Gedurende dit openbaar onderzoek werd 1 bezwaarschrift ingediend.
Het bezwaar wordt als volgt samengevat:
De veranda werd zonder voorafgaandelijke vergunning en toestemming van de aanpalenden geplaatst tegen de gemeenschappelijke muur van de aanpalende percelen. Deze steekt circa 1,0m boven de tuinafscheiding, rechtstreeks tegen de gemeenschappelijke muur. De bezwaarindiener geeft verminderd natuurlijk licht, inkijk en privacyhinder, wateroverlast en schade (vochtproblemen) en visuele hinder aan als negatieve gevolgen voor het aanpalend perceel. Dit alles zou tevens leiden tot een waardevermindering van het aanpalend perceel.
Naar aanleiding van het stedenbouwkundig onderzoek van deze aanvraag worden de bezwaren als volgt besproken:
De nieuwe uitbreiding heeft inderdaad een zekere impact hebben op de lichtinval en de ruimtebeleving van de aanpalende percelen. De voorgestelde uitbreiding voldoet niet aan het BPA en het ABR (zie eerder) en verstoort het evenwicht tussen het uitbreiden van de beschikbare woonoppervlakte van de woning enerzijds, en het beperken van de impact daarvan op de aanpalende percelen anderzijds. De bouwdiepte is niet langer in harmonie waardoor het bezwaar als gegrond wordt beschouwd.
Waardeverminderingen zijn geen stedenbouwkundige aangelegenheden en worden dan ook niet weerhouden als ruimtelijk-stedenbouwkundig argument.
9. OMGEVINGSTOETS
Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
In de bestaande en nieuwe toestand zorgt de toevoeging van de veranda aan de woning voor een te diepe bouwdiepte op het gelijkvloers. De oorspronkelijke gelijkvloerse bouwdiepte van 19,07m wordt uitgebreid met 3,0m, waardoor de nieuwe bouwdiepte 22,07m bedraagt. De oorspronkelijke bouwdiepte was reeds maximaal om voldoende lichtinval en woonkwaliteit te garanderen. Het verder uitbreiden van de bouwdiepte door een bijkomend volume belemmert de natuurlijke daglichttoetreding in de leefruimte en keuken via de achtergevel en verhindert een rechtstreeks contact met de tuinzone vanuit de woning.
De voorgestelde bouwdiepte van 22,0m sluit niet aan op de bouwdiepten van de aanpalenden en is niet langer in harmonie met de bouwdiepten in de omgeving. Hierdoor ontstaat een negatieve impact naar privacyhinder en schaduwwerking op de aanpalende percelen.
Bovendien ontstaat door de veranda een kleinere tuinzone waardoor de kwaliteit van de buitenruimte verlaagt. Het verhogen van de bebouwingsgraad in combinatie met een kleinere tuinzone heeft tot gevolg dat hemelwater minder geïnfiltreerd en gebufferd kan worden.
Tot slot wordt meegegeven dat de aangeleverde plannen niet correct zijn opgetekend. Uit luchtfoto’s blijkt dat er een tuinhuis aanwezig is, dat er dakvensters aanwezig zijn in de gelijkvloerse uitbouw en dat er een dakuitbouw in het hellend dak ontbreekt (ter hoogte van de straatzijde). Het werkelijke bebouwingspercentage ligt dan ook hoger dan hetgeen de plannen visualiseren.
CONCLUSIE
Ongunstig, de aanvraag is strijdig met het BPA (artikel 2.2.2 bestemming), het ABR (artikel 4.20 natuurlijke verlichting) en is niet verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening (bouwdiepte en bebouwingspercentage van het perceel).
WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?
Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.
Bekendmaking
De beslissing wordt bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit.
Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.
De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.
Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.
Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.
Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.
In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:
1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;
2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;
3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.
Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.
Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:
1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;
2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;
3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.
De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.
Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.
Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.
Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.
Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:
1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;
2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;
3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:
een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;
b) het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;
4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.
Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:
1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;
2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;
3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.
Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.
Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.
Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.
De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.
Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.
Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.
Het college van burgemeester en schepenen weigert de omgevingsvergunning voor de regularisatie van de aanbouw veranda aan de heer Ahmet Akmese en de heer Mehmet Akmese gelegen te Kluizenaarstraat 10, 9000 Gent.