2025_CBS_00730 - OMV_2024139842 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen van een eengezinswoning - zonder openbaar onderzoek - Louis Roelandtplein, 9000 Gent - Vergunning

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

Mike  Dobbelaere - Niki Ronse met als contactadres Louis Roelandtplein 37, 9000 Gent hebben een aanvraag (OMV_2024139842) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 6 november 2024.

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

• Onderwerp: het verbouwen van een eengezinswoning

• Adres: Louis Roelandtplein 37, 9000 Gent

• Kadastrale gegevens: afdeling 8 sectie H nr. 527D

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 29 november 2024.

De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 13 januari 2025.

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

Het pand met adres Louis Roelandtplein 37, 9000 Gent  is vastgesteld op de inventaris van het bouwkundig erfgoed als ‘De Grote tuinwijk’ met ID 132491 en wordt als volgt beschreven: ‘Tuinwijk met 241 sociale woningen, tussen 1923 en 1925 gerealiseerd door de Gentse Maatschappij voor Goedkope Woningen naar ontwerp Oscar en Albert Van de Voorde en Jules Minnaar. In de jaren dertig en vijftig uitgebreid door verschillende sociale huisvestingsmaatschappijen. […]  In 1930 realiseerde Le Foyer Gantois (sinds 1951 De Gentse Haard) 32 woningen  […] in 1936-1938 aangevuld met 43 woningen aan de Haardstedestraat 85-105, Steenakkerstraat 176-190 en het Louis Roelandtplein 37-59 en 2-24 door De Gezonde Werkmanswoning (een maatschappij die in 1941 opging in De Gentse Haard), naar ontwerp van architect Robert Bernard de Tracy en uitgevoerd door Van Bambeke uit Gent […]  De bewaarde bouwfasen uit de jaren dertig en vijftig bestaan uit rijbebouwing, hier en daar op een verspringende rooilijn ingeplant, en met twee pleinen (Gustaaf Eylenboschplein en Louis Roelandtplein). De woningen zijn typische bakstenen rijwoningen van twee bouwlagen en twee traveeën onder een zadeldak van rode pannen. De 32 woningen uit 1932 aan de Haardstedestraat en het Louis Roelandtplein worden gekenmerkt door het contrast tussen de rode bakstenen onderaan en de beige bakstenen boven, door de rondboogvormige deuropening met bakstenen lijst, de beluikte vensters onderaan en door de horizontale roedeverdeling. De 43 woningen uit 1936-1938 aan de Haardstedestraat, Steenakkerstraat en het Louis Roelandtplein zijn zeer eenvoudig en zakelijk in spiegelbeeldschema met horizontale roedeverdeling (verdwenen).’

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

Met deze aanvraag wordt de bestaande rijwoning, met een hoofdvolume van twee bouwlagen met zadeldak, verbouwd en uitgebreid. De achtergevel wordt opgetrokken tot 3 volwaardige bouwlagen tot een hoogte van 8,91 m. De bestaande achtergevels worden geïsoleerd en de gevelopening van de gelijkvloerse uitbouw wordt verbreed. De gelijkvloerse aanbouw krijgt een nieuwe gevelafwerking met een gevelbeplating en op de eerste en tweede verdieping wordt de achtergevel afgewerkt met houten latten. De zijgevels van de dakuitbreiding worden eveneens afgewerkt met een houten latten. De voorgevel blijft ongewijzigd, met uitzondering van het plaatsen van zonnepanelen en dakvlakraam in het voorste dakvlak. Door de werken worden de scheidingsmuren aangepast.

Intern wordt de woning slechts beperkt aangepast. In het dakverdiep worden een bijkomende slaapkamer en een bureau ingericht.

2.       HISTORIEK

Er zijn geen relevante voorgaande vergunningen gekend voor het betrokken goed. 

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Overeenkomstig artikel 35 van het omgevingsvergunningsbesluit zijn er geen externe adviezen vereist.

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebied volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.

Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
 

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005). De locatie is volgens dit RUP gelegen in Artikel 0: Afbakeningslijn grootstedelijk gebied Gent.

De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen Bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 25 maart 2024, van kracht sinds 27 mei 2024. 

Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke hemelwaterverordening 2023. (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023)

Zie waterparagraaf.

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

5.       WATERPARAGRAAF

5.1. Ligging project

Het project ligt in een afstroomgebied in beheer van De Vlaamse Waterweg nv - Afd Regio West. Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop.

Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project:

- niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.

- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).

- gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal). De overstromingskans is middelgroot (gebied waar er jaarlijks meer dan 1% kans is op overstroming).

- gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal). De overstromingskans is klein (gebied waar er jaarlijks 0,1 tot 1 % kans is op overstroming).

- gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal). De overstromingskans is klein onder klimaatverandering.

- niet gelegen in een signaalgebied.

Het perceel is momenteel bebouwd.

5.2. Verenigbaarheid van het project met het watersysteem

Droogte

Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst.

De voorliggende aanvraag wijzigt noch de bebouwde noch de verharde oppervlakte. Het afvoerstelsel blijft ongewijzigd. Er worden geen nieuwe platte daken aangelegd. Hieruit volgt dat er vanuit de GSV of het algemeen bouwreglement van de stad Gent geen verplichtingen zijn voor de aanleg van een hemelwaterput, infiltratievoorziening of een groendak.

Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

Overstromingen

Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal).

Om impact op het overstromingsregime te vermijden dienen de voorwaarden uit de gewestelijke verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater strikt toegepast te worden.

Ruimten met kwetsbare functies kunnen extra beschermd worden tegen wateroverlast door het volgen van de richtlijnen omtrent overstromingsveilig bouwen https://www.vmm.be/water/overstromingen/hoe-je-woning-beschermen.

Ernstiger overstromingen dan in het verleden zijn niet uit te sluiten en er kan geen sluitende garantie gegeven worden dat er zich op het perceel in de toekomst geen wateroverlast meer zal voordoen.

Waterkwaliteit

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

5.3. Conclusie

Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag de watertoets doorstaat.

6.       NATUURTOETS

Het project zal geen betekenisvolle aantasting impliceren voor de instandhoudingsdoelstellingen van de speciale beschermingszones, noch onherstelbare en onvermijdbare schade berokkenen aan natuur in VEN.

Hieruit wordt besloten dat de aanvraag de natuurtoets doorstaat.

7.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag heeft geen milieueffectrapport of project-MER-screening nodig.

8.       BEKENDMAKING

De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.

Aangezien de vergunningsaanvraag betrekking heeft op de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom, werd met een beveiligde zending het standpunt van de eigenaars van de aanpalende percelen gevraagd. Er werden geen bezwaarschriften ingediend binnen de vervaltermijn van dertig dagen die ingaat op de dag na de dag van ontvangst van het verzoek om een standpunt.

9.       OMGEVINGSTOETS

Erfgoedevaluatie

De tuinwijk van 1925 heeft een architecturale en stedenbouwkundige waarde als representatief maar vrij groot voorbeeld van de toepassing van de tuinwijkprincipes in de sociale woningbouw van Vlaanderen tijdens de eerste helft van de jaren twintig. Daarnaast passen verschillende bouwfasen ook in de krotopruiming van de jaren dertig, wat het geheel een zekere historische waarde verleent. Bepalende erfgoedelementen zijn de circulatiepatronen (closes, auto- en voetgangerswegen), de gevarieerde inplanting van de architecturale volumes ten opzicht van elkaar, de overgangen tussen publieke en private ruimte (omhaagde voortuinen), de architectuur (homogeniteit, schaal, silhouet, coloriet en materiaalgebruik). De bouwfasen uit de jaren dertig en vijftig hebben eerder een ondersteunende contextwaarde. Het pand heeft een ensemblewaarde met de naastliggende panden en tuinen.

Zoals opgenomen in de inventarisbeschrijving, vormt deze tuinwijk een representatief ensemble met een hoge architecturale, stedenbouwkundige en historische waarde. Erfgoedwaarde kent daarbij meerder aspecten en wordt bepaald door:

-      Het uitzicht: van de gevels met hun indeling, ritmiek, baksteen architectuur met decoratief metselwerk, buitenschrijnwerk, dakvolume en dakafwerkingsmateriaal;

-      De dragende structuur: dragende muren, dragende houten vloerroosteringen volgens een systeem van moer- en kinderbalken, de houten dakconstructie;

-      De indeling: kenmerkende plattegrond voor een tuinwijkwoning uit die periode met op het gelijkvloers een spreekkamer (parloir) vooraan en een leefkeuken achteraan;

-      De ruimtelijkheid: die voortvloeit uit de dragende structuur en indeling;

-      Authentieke interieurelementen.

Het pand dateert uit de eerste bouwfase van de tuinwijk van 1923-1925. Het pand behield tot op heden in grote mate zijn oorspronkelijke karakteristieken, met uitzondering van het buitenschrijnwerk (deur en ramen). Al deze elementen bepalen mede de stedenbouwkundige, architecturale en historische waarde van het pand, ze moeten maximaal behouden blijven.

Beoordeling van de aanvraag

Aan de achterzijde wordt de achtergevel volledig opgetrokken tot een nieuwe, tweede verdieping. Het dakenlandschap van de grote tuinwijk bleef tot op heden bijna integraal oorspronkelijk behouden. Dit moet ook het uitgangspunt in de toekomst vormen.  Om die reden wordt het verhogen van de achtergevel negatief beoordeeld en vormt dit we weigeringsgrond voor deze aanvraag.

Het wijzigingen van de dakvorm aan de achterzijde en/of het toevoegen van een dakuitbouw aan de achterzijde, zou aanvaard kunnen worden, wanneer er op zijn minst voldaan is aan volgende voorwaarden:

-      de oorspronkelijke hellende dakvorm moet behouden blijven;

-      een nieuwe dakuitbouw aan de achterzijde moet beperkt blijven in grootte (in verhouding tot het pand) en moet minstens 60 cm terugspringen ten opzichte van de achtergevel.

Verder wordt achteraan op het gelijkvloers een raamopening vergroot en wordt de achtergevel geïsoleerd. Deze ingrepen aan de achterzijde van het pand zijn aanvaardbaar aangezien deze werken een beperkte impact hebben op de erfgoedwaarde van het pand en niet storend zichtbaar zijn vanaf het openbaar domein.

Verder wordt de indeling van de woning op de eerste verdieping licht gewijzigd. Al de bestaande schouwen blijven bewaard. Het behoud van de schouwen betekent een behoud van de erfgoedwaarden. De beperkte wijzigingen op de eerste verdieping zorgen voor eenzelfde ruimtelijke beleving als voordien en hebben geen negatieve impact op de erfgoedwaarden. Op zolder wordt aan de voorzijde een dakvlakvenster toegevoegd – ook hiertegen zijn er geen bezwaren.

CONCLUSIE 

Ongunstig, het ophogen van de achtergevel doet afbreuk aan het erfgoedkarakter van de woning en de tuinwijk. 

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich niet aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar.

Bekendmaking
De beslissing wordt bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit.

Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning

Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.

De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.

Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.

Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.

Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.

In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:
1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;
2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;
3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.

Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.

Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:
1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;
2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;
3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.

De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.

Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.

Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.

Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.

Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning

Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:
1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;
2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;
3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:
een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;
b) het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;
4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.

Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:
1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;
2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;
3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.

Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.

Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.

Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.

De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.

Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.

Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.