2025_CBS_02860 - OMV_2024152097 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen van een bestaand appartementsgebouw met 8 wooneenheden naar 5 wooneenheden met kantoorruimte en de exploitatie van 6 warmtepompen - met openbaar onderzoek - Begijnhofdries, 9000 Gent - Vergunning

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

Het college van burgemeester en schepenen verleent de vergunning en legt bijzondere voorwaarden op.

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

Yure BV met als contactadres Voorhoutkaai 25A, 9000 Gent heeft een aanvraag (OMV_2024152097) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 22 december 2024.

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen en een ingedeelde inrichting of activiteit handelt over:

• Onderwerp: het verbouwen van een bestaand appartementsgebouw met 8 wooneenheden naar 5 wooneenheden met kantoorruimte en de exploitatie van 6 warmtepompen

• Adres: Begijnhofdries 52-59, 9000 Gent

• Kadastrale gegevens: afdeling 15 sectie F nr. 2724S

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 27 januari 2025.

De aanvraag volgde de gewone procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 19 maart 2025.

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1. BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

De aanvraag betreft een gecombineerde omgevingsvergunningsaanvraag met stedenbouwkundige handelingen en een ingedeelde inrichting of activiteit

Omgeving
Het pand uit voorliggende aanvraag bevindt zich op de hoek tussen de Begijnhofdries en Sint-Elisabethplein in de wijk ‘Elisabethbegijnhof – Prinsenhof – Papegaai – Sint-Michiels’. De omgeving bestaat voornamelijk uit gesloten residentiële bebouwing, opgebouwd uit 2 en 3 bouwlagen met een hellend dak. Het pand uit de aanvraag is atypisch in deze omgeving en bestaat uit 5 bouwlagen met een plat dak.

Erfgoedwaarde
Het pand is gelegen binnen een op het gewestplan ingekleurd woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. Binnen deze gebieden wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden gegrond op de wenselijkheid van behoud.

Het pand paalt aan het beschermd stadsgezicht: “Begijnhof Sint-Elisabeth”. Hierdoor heeft het pand een beeldbepalende waarde in relatie tot de beschermde Begijnhofdries.

Het appartementsgebouw werd daarom opgenomen in de afbakening van het beheersplan (https://plannen.onroerenderfgoed.be/plannen/1825)  van het beschermde Sint-Elisabethbegijnhof.
Hierin werden de randen van de bescherming mee opgenomen. Het appartementsgebouw behoort tot deze rand. Oorspronkelijk maakte heel deze gevelrij aan de Begijnhofdries en Sint-Elisabethplein deel uit van het begijnhof. Vandaag vormt dit appartementsgebouw mee de ingang tot het begijnhof vanuit de stadskant en ligt het dus op een zeer beeldbepalende locatie met een grote impact op de beleving van het begijnhof en de Begijnhofdries.

In het beheersplan wordt het appartementsgebouw op zich als beeld- en schaalverstorend ten opzicht van het beschermde stadsgezicht beschreven waarbij bij verbouwingswerken er steeds moet worden uitgegaan van het behoud van de erfgoedwaarden van het stadsgezicht.
 

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De aanvraag betreft het verbouwen van een bestaand appartementsgebouw met 8 wooneenheden naar een meergezinswoning met 5 wooneenheden met kantoorruimte en de exploitatie van 6 warmtepompen.
 

Morfologie

Het perceel in kwestie is ca. 175 m², heeft een totale diepte van 13m25 bij een breedte van 14m65 (gemeten vanaf de rooilijn aan Begijnhofdries). Het gebouw bestaat uit 5 bouwlagen met een plat dak. Het gebouw neemt het volledige perceel in beslag. De kroonlijsthoogte aan de voorgevels en achtergevels bedraagt +15m81 (gemeten vanaf het trottoirpeil). De 5de bouwlaag wordt verwijderd en er wordt een langs de voorgevels teruggetrokken bouwlaag voorzien. Hierdoor verlaagt de kroonlijsthoogte aan de voorgevels naar +13m25 en aan de achtergevel blijft de hoogte behouden. De nieuwe bouwlaag wordt voorzien op 1m65 achter de rooilijn langsheen Begijnhofdries en 1m05 langsheen het Sint-Elisabethplein. De nieuwe bouwlaag heeft een totale hoogte van +15m81 (gemeten vanaf het trottoirpeil).

De bestaande erker in de voorgevel wordt aangewend voor het inrichten van deels inpandige terrassen horende bij de entiteiten. Hierbij wordt de voorgevel ter hoogte van de erker opengewerkt.

Riolering

Er wordt een gescheiden rioleringsstelsel voorzien met een septische put van 5.000 l en een hemelwaterput van 15.500 l. Er zijn ook een bestaande septische en hemelwaterput aanwezig waarvan de inhoud niet gekend is. Deze blijven behouden.

Indeling

Het aantal bestaande entiteiten wordt verlaagd van 8 entiteiten naar 5 entiteiten. De bestaande kelder wordt opgevuld. Op de gelijkvloerse verdieping wordt er op de hoek een kantoorruimte van 40 m² NVO voorzien, langsheen Begijnhofdries is de gemeenschappelijke inkom voor de meergezinswoning aanwezig. Hier zijn 2 inpandige autostaanplaatsen voorzien en 17 fietsstalplaatsen. De eerste verdieping is voorzien van een 2-slaapkamerappartement van 83,7 m² NVO en een terras van 7,4 m² en een 1-slaapkamerappartement van 53,2 m² NVO en een terras van 7,5 m². De tweede verdieping is voorzien van een 3-slaapkamerappartement van 138,2 m² NVO en een terras van 15,2 m². De derde verdieping is voorzien van een 2-slaapkamerappartement van 83 m² NVO en een terras van 7,5 m². Een deel van de derde verdieping wordt ingericht als ruimte horende bij het appartement op de vierde verdieping. Deze is voorzien van een duplex 3-slaapkamerappartement van 166,5 m² NVO en een terras van 7,5 m² en 33,2 m². De gemiddelde NVO bedraagt 104,92 m².

Materialisatie
De voorgevels worden integraal vernieuwd. Deze worden voorzien uit een witgekaleide baksteen met raamplinten uit grijs beton. Het schrijnwerk wordt voorzien uit hout.

Beschrijving van de aangevraagde inrichtingen of activiteiten

Volgende rubriek wordt aangevraagd:

2. HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend: 

Stedenbouwkundige vergunningen 

- Op 18/07/2013 werd een vergunning afgeleverd voor het verbouwen van een meergezinswoning. (2013/380).

BEOORDELING AANVRAAG

3. EXTERNE ADVIEZEN

Volgende externe adviezen zijn gegeven (raadpleegbaar op het Omgevingsloket):

Voorwaardelijk gunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 29 januari 2025 onder ref. 008404-003/PV/2025:
BESLUIT: GUNSTIG, mits te voldoen aan de hiervoor vermelde maatregelen en reglementeringen.

Geen tijdig advies van Onroerend Erfgoed. De adviesvraag is verstuurd op 27 januari 2025. Op 10 maart 2025 is nog géén advies ontvangen. Omdat de decretaal omschreven adviestermijn verstreken is, kan aan de adviesvereiste voorbij gegaan worden.

4. TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

Het project ligt in woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. 

Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

De gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde. In deze gebieden wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud. 

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005). De locatie is volgens dit RUP gelegen in Artikel 0: Afbakeningslijn grootstedelijk gebied Gent.

Het project ligt in het bijzonder plan van aanleg ‘Binnenstad - Deel Begijnhof/Prinsenhof’, goedgekeurd op 18 juli 1989, en is bestemd als Zone A voor woningen en klasse 3 voor tuinstrook en binnenkern.

De aanvraag is niet in overeenstemming met de voorschriften.
 

3.3.2. Hoogte van de achtergevels van de hoofdgebouwen; 

De hoogte van de achtergevel wordt bepaald t.o.v. het straatpeil. Voor deze hoogte geldt dezelfde regel als vermeld onder artikel 3.3.1. (hoogte van de gevels palend aan de openbare weg), waarbij de achtergevel maximum zo hoog mag zijn als de voorgevel.

Toetsing: De 5de bouwlaag wordt in de aanvraag verwijderd en er wordt een langs de voorgevels teruggetrokken bouwlaag voorzien, waardoor de hoogte van de achtergevels hoger komt te liggen dan de voorgevels.
 

Overeenkomstig artikel 4.4.9/1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kan het vergunningverlenende bestuursorgaan bij het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van de stedenbouwkundige voorschriften van een bijzonder plan van aanleg, voor zover dit plan ouder is dan vijftien jaar op het ogenblik van de indiening van de aanvraag. Artikel 4.3.1, § 1, 1° bepaalt tevens dat de toetsing aan de goede ruimtelijke ordening onverminderd blijft gelden. Een afwijking kan bijgevolg enkel toegestaan worden indien deze uitgaat van de goede ruimtelijke ordening, waarbij het ‘verhogen van het ruimtelijk rendement’ een nieuw onderdeel is. Om de kansen die deze verruimde afwijkingsmogelijkheden bieden te stroomlijnen met de principes van Ruimte voor Gent (het ruimtelijk structuurplan), werd de beleidsnota Ruimtelijk rendement in relatie tot Ruimte voor Gent opgesteld. In deze beleidsnota worden per deelruimte (binnenstad, kernstad, groeistad, buitengebied) de principes van het BPA waarop al dan niet kan afgeweken worden, besproken. Deze afweging wordt telkens gemaakt in relatie tot de principes van Ruimte voor Gent. 

De gevraagde afwijking op de voorschriften van het BPA zijn aanvaardbaar om volgende reden:

De bestaande hoogte van de achtergevel blijft in huidige aanvraag behouden. Deze is in bestaande toestand reeds afwijkend op de voorschriften van het BPA. Door de bouwlaag teruggetrokken te voorzien t.o.v. de voorgevels wordt er een betere aansluiting verkregen met de bebouwing en schaal in de omgeving.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen Bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 25 maart 2024, van kracht sinds 27 mei 2024. 

Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke hemelwaterverordening 2023. (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023).

Zie waterparagraaf.

Gewestelijke verordening toegankelijkheid

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid.

Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.

Gewestelijke verordening voetgangersverkeer

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 29 april 1997 houdende vaststelling van een algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.

Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

5. WATERPARAGRAAF

5.1 Ligging project 

Het project ligt in een afstroomgebied in beheer van Stad Gent. Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop. 

Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project: 

- niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.

- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).

- langs de straatkant gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal). De overstromingskans is middelgroot (gebied waar er jaarlijks meer dan 1 % kans is op overstroming).

- niet gelegen in een signaalgebied.

Het perceel is momenteel bebouwd. 

5.2 Verenigbaarheid van het project met het watersysteem

Droogte

Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst.

Hemelwaterput

Met voorliggende aanvraag wordt er de bestaande 5de bouwlaag verwijderd en wordt er een nieuwe bouwlaag voorzien. Verder wordt er een grondige heropdeling van het gebouw voorzien. Hiervoor zijn er werken aan de afwatering noodzakelijk. Hierdoor is de aanleg van een hemelwaterput verplicht. De horizontale dakoppervlakte die in rekening moet gebracht worden bedraagt 175 m². Ere is reeds een bestaande hemelwaterput aanwezig waarvan de inhoud niet gekend is. Verder wordt er een nieuwe hemelwaterput met een capaciteit van 15.500 liter voorzien. De hemelwaterput wordt uitgerust met een pompinstallatie die voorziet in het hergebruik van het opgevangen hemelwater voor toiletspoeling, poetswater, wasmachine en gebruik buiten. 

Infiltratievoorziening

Het perceel is groter dan 120 m², waardoor er verplicht een bovengrondse infiltratievoorziening aangelegd moet worden. Het gaat hier om een verbouwing waarbij het bestaande gebouw het volledige perceel in beslag neemt. Dit wordt bij de verbouwing niet gewijzigd waardoor het technisch niet mogelijk is om een infiltratievoorziening te voorzien. Er wordt hier dan ook een vrijstelling voor verleend.

Groendak

Aangezien het nieuw plat dak wordt aangesloten op een voldoende gedimensioneerde hemelwaterput, is het aanleggen van een groendak niet verplicht.

Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

Overstromingen

Volgens de pluviale overstromingskaart bestaat er een middelgrote overstromingskans ter hoogte van het project. Om de impact op het overstromingsregime te vermijden dienen de voorwaarden uit de gewestelijke verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater strikt toegepast te worden. Ruimten met kwetsbare functies worden best beschermd tegen wateroverlast door het volgen van de richtlijnen omtrent overstromingsveilig bouwen https://www.vmm.be/water/overstromingen/hoe-je-woning-beschermen.

Waterkwaliteit

Er is geen negatieve impact op de waterkwaliteit.

5.3 Conclusie

Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag de watertoets doorstaat. 

6. NATUURTOETS

Er is geen waardevol groen of boom verwijderd. De aangevraagde activiteiten veroorzaken geen uitstoot van schadelijke stikstofverbindingen. De bijkomende stikstofemissies komen enkel vrij door verkeer of stationaire bronnen tijdens de aanlegfase. Het Stikstofdecreet is niet van toepassing. Het huishoudelijk afvalwater wordt geloosd in de riolering die aangesloten is op een RWZI. Het project zal geen betekenisvolle aantasting impliceren voor de instandhoudingsdoelstellingen van de speciale beschermingszones, noch onherstelbare en onvermijdbare schade berokkenen aan natuur in VEN.

Hieruit wordt besloten dat de aanvraag de natuurtoets doorstaat.

7. PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van het Besluit van de Vlaamse Regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening en heeft betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. Dit wil zeggen dat er voor voorliggend project een project-m.e.r.-screening moet opgemaakt worden.

Een project-m.e.r.-screeningsnota is toegevoegd aan de vergunningsaanvraag. Na onderzoek van de kenmerken van het project, de locatie van het project en de kenmerken van de mogelijke milieueffecten, wordt geoordeeld dat geen aanzienlijke milieueffecten verwacht worden, zoals ook uit de project-m.e.r.-screeningsnota blijkt. Er kan redelijkerwijze aangenomen worden dat een nieuw project-MER geen nieuwe of bijkomende gegevens over aanzienlijke milieueffecten kan bevatten, zodat de opmaak ervan dan ook niet noodzakelijk is.

8. OPENBAAR ONDERZOEK

Het openbaar onderzoek werd gehouden van 6 februari 2025 tot en met 7 maart 2025.
Gedurende dit openbaar onderzoek werden geen bezwaarschriften ingediend.

9. OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening 
Team Stadsbouwmeester

De aanvraag werd voorafgaand voorgelegd aan de Kwaliteitskamer vanwege de beeldbepalende locatie. Team Stadsbouwmeester waardeert de inspanningen van de ontwerper om dit project in de loop van het traject steeds verder te gaan verfijnen. Er ligt een mooi, verzorgd en fijn gedetailleerd project voor. Planmatig wordt voorzien in ruimte entiteiten, de architecturale kwaliteit is hoog en ondersteunt sterk het wonen op deze plek. Het project werd voorgelegd aan de Kwaliteitskamer en werd nadien bijgestuurd conform aan het advies van de Kamer. Team Stadsbouwmeester heeft geen verdere ruimtelijke, architecturale of esthetische opmerkingen meer op voorliggend voorstel, en adviseert daarom gunstig. 

Erfgoedwaarde
De aanvraag omvat een grondige verbouwing van het pand, waarbij het uitzicht wijzigt. Zo wordt de 4de verdieping teruggetrokken geplaatst ten opzicht van het gevelvlak, waardoor de schaal van het gebouw minder fors aanvoelt en de nieuwe kroonlijst meer aansluit bij de omliggende bebouwing. De gevelafwerking wordt voorzien in gekaleide baksteen in een witte tint (zanderige kleur), de teruggetrokken 4e verdieping wordt voorzien in natuurkleurig vergrijsd hout. Dit sluit aan bij de naastliggende bebouwing in de Begijnhofdries (nrs. 48-51) en de bebouwing op het Sint-Elisabethplein. 
 

De voorgestelde verbouwing heeft geen negatieve impact op het stadsgezicht ten opzichte van de bestaan de situatie en kan bijgevolg vanuit een erfgoedafweging gunstig geadviseerd worden. 

Morfologie en Indeling
De aanvraag voorziet in het verbouwen van een vergunde meergezinswoning. Hierbij wordt het aantal woongelegenheden verminderd van 8 naar 5 entiteiten. Het voorstel gaat uit van het voorzien van ruime entiteiten die een hoge woonkwaliteit nastreven. Er wordt ingezet op een voldoende ruime fietsenberging, het voorzien van een kwalitatieve private buitenruimte bij elke entiteit en voldoende ruime leefruimtes. Door de aanpassingen aan de voorgevels wordt er ook een verhoogde daglichttoetreding bekomen. De voorzien verbouwingswerken kunnen vanuit een ruimtelijk standpunt gunstig beoordeeld worden. Het project draagt bij tot het verhogen van de beeldkwaliteit van de omgeving en zoekt een voldoende goede aansluiting met de bestaande omgeving.

Mobiliteit
1/ Situering
Voor de vooropgestelde verbouwingswerken en wijzigingen de indeling wordt volgend programma bekomen:

-          Gelijkvloerse verdieping: 2 bestaande autostaanplaatsen (2 garagepoorten), fietsenstalling en een kantoorruimte van 40 m² BVO.

-          Eerste verdieping: 1x 2-slaapkamerappartement en 1x 1-slaapkamerappartement

-          Tweede verdieping: 1x 3-slaapkamerappartement.

-          Derde verdieping: 1x 2-slaapkamerappartement

-          Derde verdieping: 1x 3-slaapkamerappartement.

De aanvraag werd voorafgaand het indienen voorbesproken. Het project is gelegen op de grens van de rode en oranje zone, waardoor er in principe geen autoparkeerplaatsen op eigen terrein moeten worden voorzien. Er is hierbij weinig meerwaarde om de twee inpandige parkeerplaatsen te behouden. Echter gaat het hier om inpandige autostaanplaatsen die behouden blijven. Deze zouden naar de toekomst toe omgevormd kunnen worden naar bijkomende fietsenberging waardoor er een extra parkeerplaats op openbaar domein mogelijk zou zijn en ook meer vrijheid zou zijn bij de heraanleg van het openbaar domein. 

Voor het uitwerken van het parkeerluik werd er in de aanvraag gekeken naar de oranje zone.

2/ Bereikbaarheid
Het project is gelegen binnen de R40 in centrum Gent gelegen langsheen een straat met trottoir. Basisvoorzieningen zoals een supermarkt, apotheek, horeca ed) zijn aanwezig op minder dan 1 km. 

Conclusie: zeer goed bereikbaar te voet

Buiten het fietsnetwerk gelegen in een zone met 30 km/u met gemengd verkeer binnen centrum Gent. Via o.a. het Sint-Elisabethplein kan men aansluiten op het fietsnetwerk.

Conclusie: goed bereikbaar met de fiets

Langsheen het Sint-Elisabethplein loopt tramlijn T2. De haltes in de Burgstraat zijn gelegen op zo’n 100 meter. Langsheen de Begijnhoflaan loopt tramlijn T4. De haltes op de Begijnhoflaan zijn gelegen op zo’n 270 meter. In de Brusselsepoortstraat zijn er haltes voor stedelijke bushaltes (+/-350 m): 10 en 11. Het station Gent Sint-Pieters ligt op een afstand van zo’n 3.5 km en het station Dampoort op zo’n 3 km.

Conclusie: zeer goed bereikbaar met OV

Via de R40 en de Begijnhoflaan is de Begijnhofdries bereikbaar (Jan Verspeyenstraat, Sophie Van Akenstraat).

Conclusie: goed bereikbaar voor gemotoriseerd verkeer

3/ Parkeren

Om de aanvraag te toetsen aan de goede ruimtelijke ordening, wordt er gekeken naar de voorgestelde parkeeroplossingen. De Stad beoogt de leefbaarheid en kwaliteit van de stad te bewaren en zelfs te versterken zonder de parkeeroverlast op de omgeving zonder meer te verhogen. De Stad stelde hiertoe een set van fiets- en autoparkeerrichtlijnen op, opgenomen in het Parkeerplan Gent, deel uitmakend van het Mobiliteitsplan van de Stad.  De parkeerrichtlijnen worden gebruikt om aan de hand van objectieve criteria de gewenste parkeerratio te berekenen:

1. Type functie: wonen + kantoor
2. Ligging: rode/oranje zone
3. Grootte: 5 woonunits + 40 m² bvo kantoor

Rekening houdend met bovenstaande, vragen de parkeerrichtlijnen 17 fietsparkeerplaatsen voor bewoners/werknemers en 0 fietsparkeerplaatsen voor bezoekers. Daarnaast vraag het project parkeerrichtlijnen minimum 3 en maximum 4 autoparkeerplaatsen voor bewoners,  1 autoparkeerplaats voor werknemers en 0 autoparkeerplaatsen voor bezoekers. Dit aantal fiets- en autoparkeerplaatsen sluit het beste aan bij de functie en ligging van het project. De voorgestelde plannen voldoen niet wat betreft autoparkeerplaatsen. De fietsparkeerplaatsen voldoen wel, want er zijn 17 fietsparkeerplaatsen voorzien waarvan 2 buitenmaatse fietsen. Echter kan met 2 autoparkeerplaatsen akkoord gegaan worden, aangezien het gaat om een verbouwing van een rechtmatig tot stand gekomen meergezinswoning waarbij het aantal woningen niet verhoogd wordt. Daarnaast is in de voorbespreking meegegeven dat de rode zone van toepassing is, en er in principe geen autoparkeerplaatsen gerealiseerd moeten worden. Bij toepassing autoparkeereis rode zone mogen er maximaal 3 autoparkeerplaatsen voorzien worden. Met de 2 autoparkeerplaatsen wordt hieraan voldaan.

De Nota fiets- en autoparkeerrichtlijnen is géén op zichzelf staand, verordenend instrument maar houdt wél rekening met de decretaal vastgestelde beoordelingselementen die de goede ruimtelijke ordening mee vorm geven. In die zin is deze nota dan ook te beschouwen als ‘beleidsmatig gewenst met betrekking tot de mobiliteitsimpact’, in de zin van art. 4.3.1 §2 2° a) van de Vlaamse codex ruimtelijke ordening. 

4/ Uitvoering fietsenstalling en autoparking

Ook de inrichting van een fietsenberging is belangrijk om het fietsgebruik aan te moedigen. Een gebruiksvriendelijke berging wordt sneller gebruikt en stimuleert fietsgebruik.

Over het algemeen kan de kwaliteit van een fietsenberging worden afgemeten aan de hand van 4 criteria. 

1)      Locatie van de fietsenberging

2)      Type fietsenstalling

3)      Afmetingen van de fietsenberging

4)      Bijkomende comforteisen

De fietsenberging bevindt zich op het maaiveldniveau. De as-op-as-afstand bedraagt 50 cm, dit betekent dat de fietsen moeten voorzien zijn in een hoog-laag-systeem. In de voorbespreking werd aangegeven dat men 2 deuren doormoet om de fietsberging te bereiken, maar voor 1 deur wordt gebruik gemaakt van een automatische deur, wat de bereikbaarheid ervan vergemakkelijkt. De vooropgestelde werken kunnen vanuit een mobiliteitsoogpunt gunstig beoordeeld worden.

Milieuhygiënische en veiligheidsaspecten
Ten allen tijde moet voldaan worden aan de geluidsnormen opgenomen in Vlarem II.

Om de geluidshinder tot een minimum te beperken kunnen volgende milderende maatregelen genomen worden:

- Plaats het toestel op een plaats waar ze het minste overlast creëert voor derden

- Lokale akoestische afschermingen rond het toestel voorzien

- Processturing waarbij de ventilatortoerentallen in de nachtperiode worden beperkt tot 70 %.

Bij een erkend ‘milieudeskundige geluid en trillingen’ kan advies ingewonnen worden m.b.t. de controle van apparaten, akoestisch onderzoek, trillingsmetingen en het opstellen en begeleiden van saneringsplannen (https://www.vlaanderen.be/erkenning-als-milieudeskundige-geluid-en-trillingen).
 

CONCLUSIE

De gevraagde omgevingsvergunning is mits voorwaarden milieuhygiënisch, stedenbouwkundig en planologisch verenigbaar met de onmiddellijke omgeving, bijgevolg is het verslag voorwaardelijk gunstig.

Volgende rubriek wordt gunstig beoordeeld:

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

Uitvoering
Van deze omgevingsvergunning mag worden gebruikgemaakt als de aanvrager niet binnen vijfendertig dagen, te rekenen vanaf de dag na de eerste dag van de aanplakking, op de hoogte is gebracht van de instelling van een schorsend administratief beroep.

Bekendmaking
De beslissing wordt bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit.

Verval van de omgevingsvergunning – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 99.
§ 1. De omgevingsvergunning vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de verwezenlijking van de vergunde stedenbouwkundige handelingen niet wordt gestart binnen de twee jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
2° als het uitvoeren van de vergunde stedenbouwkundige handelingen meer dan drie opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
3° als de vergunde gebouwen niet winddicht zijn binnen vijf jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
4° als de exploitatie van de vergunde activiteit of inrichting niet binnen vijf jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning aanvangt.

De termijn, vermeld in het eerste lid, 1°, kan evenwel, op verzoek van de vergunninghouder, voor een periode van twee jaar verlengd worden als hij aantoont dat de niet-verwezenlijking het gevolg is van een vreemde oorzaak die hem niet kan worden toegerekend. De vergunninghouder dient de aanvraag van de verlenging, op straffe van verval, met een beveiligde zending en minstens drie maanden vóór het verstrijken van de oorspronkelijke vervaltermijn van twee jaar in bij de overheid die de vergunning heeft verleend. Die overheid weigert de aanvraag van de verlenging alleen als:
1° er geen sprake is van een vreemde oorzaak die niet aan de vergunninghouder kan worden toegerekend;
2° de aangevraagde en vergunde handelingen strijdig zijn met inmiddels gewijzigde stedenbouwkundige voorschriften of verkavelingsvoorschriften.

De overheid bezorgt haar beslissing uiterlijk de dag van het verstrijken van de oorspronkelijke vervaltermijn van twee jaar. Bij ontstentenis van een beslissing wordt de verlenging geacht te zijn goedgekeurd. Als de verlenging wordt goedgekeurd, worden de termijnen, vermeld in het eerste lid, 3° en 4°, ook met twee jaar verlengd.

Als de omgevingsvergunning uitdrukkelijk melding maakt van de verschillende fasen van het bouwproject, worden de termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in het eerste lid, gerekend per fase. Voor de tweede fase en de volgende fasen worden de termijnen van verval bijgevolg gerekend vanaf de aanvangsdatum van de fase in kwestie.

§ 2. De omgevingsvergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de exploitatie van de vergunde activiteit of inrichting meer dan vijf opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
2° als de ingedeelde inrichting vernield is wegens brand of ontploffing veroorzaakt ten gevolge van de exploitatie;
3° als de exploitatie op vrijwillige basis volledig en definitief wordt stopgezet overeenkomstig de voorwaarden en de regels, vermeld in het decreet van 9 maart 2001 tot regeling van de vrijwillige, volledige en definitieve stopzetting van de productie van alle dierlijke mest, afkomstig van een of meerdere diersoorten, en de uitvoeringsbesluiten ervan. De Vlaamse Regering kan nadere regels bepalen voor de inkennisstelling van de stopzetting.
§ 3. Als de gevallen, vermeld in paragraaf 1, betrekking hebben op een gedeelte van het bouwproject, vervalt de omgevingsvergunning alleen voor het niet-afgewerkte gedeelte van een bouwproject. Een gedeelte is eerst afgewerkt als het, in voorkomend geval na de sloping van de niet-afgewerkte gedeelten, kan worden beschouwd als een afzonderlijke constructie die voldoet aan de bouwfysische vereisten.
Als de gevallen, vermeld in paragraaf 1 of 2, alleen betrekking hebben op een gedeelte van de exploitatie van de ingedeelde inrichting of activiteit, vervalt de omgevingsvergunning alleen voor dat gedeelte.

Artikel 100.
De omgevingsvergunning blijft onverkort geldig als de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit van een project door een wijziging van de indelingslijst van klasse 1 naar klasse 2 overgaat of omgekeerd.
In geval de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit van een project door een wijziging van de indelingslijst van klasse 1 of 2 naar klasse 3 overgaat, geldt de vergunning als aktename en blijven de bijzondere voorwaarden gelden.

Artikel 101.
De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1 worden geschorst zolang een beroep tot vernietiging van de omgevingsvergunning aanhangig is bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen, overeenkomstig hoofdstuk 9 behoudens indien de vergunde handelingen in strijd zijn met een vóór de definitieve uitspraak van de Raad van kracht geworden ruimtelijk uitvoeringsplan. In dat laatste geval blijft het eventuele recht op planschadevergoeding desalniettemin behouden.

De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de archeologische opgraving, omschreven in de bekrachtigde archeologienota overeenkomstig artikel 5.4.8 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 en in de bekrachtigde nota overeenkomstig artikel 5.4.16 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, met een maximumtermijn van een jaar vanaf de aanvangsdatum van de archeologische opgraving.

De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de bodemsaneringswerken van een bodemsaneringsproject waarvoor de OVAM overeenkomstig artikel 50, § 1, van het Bodemdecreet van 27 oktober 2006 een conformiteitsattest heeft afgeleverd, met een maximumtermijn van drie jaar vanaf de aanvangsdatum van de bodemsaneringswerken.

De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst zolang een bekrachtigd stakingsbevel, zoals vermeld in titel VI van de VCRO, niet wordt ingetrokken, hetzij niet wordt opgeheven bij een in kracht van gewijsde gegane beslissing. De schorsing eindigt van rechtswege wanneer geen opheffing van het stakingsbevel wordt gevorderd of geen intrekking wordt gedaan binnen een termijn van twee jaar vanaf de bekrachtiging van het stakingsbevel.

Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.

De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.

Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.

Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.

Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.

In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:
1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;
2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;
3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.

Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.

Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:
1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;
2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;
3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.

De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.

Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.

Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.

Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.

Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:
1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;
2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;
3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:
a) een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;
b) het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;
4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.

Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:
1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;
2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;
3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.

Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.

Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.

Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.

De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.

Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.

Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.