Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.
Het college van burgemeester en schepenen weigert de aanvraag.
WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?
MELIMMO NV met als contactadres Voskenslaan 93, 9000 Gent heeft een aanvraag (OMV_2025002109) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 29 januari 2025.
De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:
• Onderwerp: de regularisatie van de vervanging van dakbedekking zonder structurele werken
• Adres: Groentenmarkt 1, 9000 Gent
• Kadastrale gegevens: afdeling 3 sectie C nr. 356_
Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 5 februari 2025.
De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.
Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 20 maart 2025.
OMSCHRIJVING AANVRAAG
Het te renoveren pand bevindt zich langs de groentemarkt in de historische binnenstad. Het pand in kwestie betreft een handelshuis met een detailhandel op het gelijkvloers.
Het pand is samen met het rechts aanpalende pand opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed (ID 133635) en wordt in de wetenschappelijke inventaris als volgt omschreven:
“Gekoppelde stadswoningen
Twee rijhuizen (nok loodrecht op de straat) van drie traveeën, vier bouwlagen onder een schilddak (Vlaamse pannen). Oorspronkelijk twee topgevels, vermoedelijk rond 1800 verhoogd, bepleisterd en veranderd in een lijstgevel met twee houten winkelpuien. Gekoppelde rechthoekige vensters op de tweede en derde bouwlaag voorzien van kwartholle dagkanten en muurankers, tot kordon verbonden onderdorpels. Vier blinde vensters op de bovenste verdieping. Kroonlijst op klossen boven een gelede architraaf.”
Het pand is gelegen binnen het beschermde stadsgezicht “Groentenmarkt met omliggende bebouwing” (beschermingsbesluit d.d. 09-06-1995). De groepering van monumenten en onroerende goederen gelegen aan de Groentenmarkt met de aanpalende hoekpanden zijn beschermd als stadsgezicht omwille van het algemeen belang gevormd door de:
Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
Voorliggende aanvraag betreft een regularisatie. De aangevraagde werken omvatten de volgende werken:
- De sloop van het centrale bovendakse schouwvolume. De schouw bevond zich op het dak van het rechts aanpalende pand, Groentenmarkt 2. Het volume kwam in beperkte mate boven de nok uit en had bijna dezelfde breedte als de noklengte.
- Het vervangen van de kepers en dakpannen, het plaatsen van nieuwe kepers, een onderdak, tengellatten, panlatten en keramische dakpannen.
Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:
Omgevingsvergunningen
* Op 13/06/2024 werd een melding ongegrond/niet rechtsgeldig bevonden voor afbreken bestaand dak en plaatsen nieuw dak. (OMV_2024080023)
Stedenbouwkundig misdrijf
* Op 11/04/2024 werd volgende vastgesteld:
- Vergunningsplichtige werken aan een beschermd stadsgezicht:
- het afbreken van een schouw ter hoogte van de nok
- het aanbrengen van een onderdak en vervangen van de dakpannen.
* Op 12/04/2024 werd aangemaand om tegen 31/05/2024 een omgevingsvergunningsaanvraag in te dienen conform aan de uitvoering.
BEOORDELING AANVRAAG
Volgend extern advies is gegeven:
- Ongunstig advies van Onroerend Erfgoed afgeleverd op 3 maart 2025:
Ongunstig advies voor Groentenmarkt 1, 9000 Gent: Regularisatie vervanging dakbedekking zonder structurele werken.
Samenvatting:
Uit onze behandeling van het dossier blijkt dat de handelingen afbreuk doen aan de bescherming.
Vanuit de bescherming als stadsgezicht dient het origineel uitzicht van dit pand langs de Groentenmarkt gevrijwaard te blijven. De centrale bovendakse schouw alsook de afwerking van het dak met Vlaamse dak- en nokpannen maken deel uit van het historisch uitzicht van dit pand.
De oorspronkelijke dakbedekking bestond uit gesmoorde Boomse pannen en nokken. In de nieuwe toestand werd een nieuw type keramische dakpannen gelegd die qua model, sluitingsmechanisme, textuur en algemeen uitzicht verschillen van de blauw gesmoorde Boomse pannen die er origineel lagen. Een vervanging kan binnen de bescherming enkel mits dit gebeurt met pannen identiek aan de historische pannen.
Gezien de eenheid met het naburige pand Groentenmarkt 2 dient ook daar de dakbedekking hersteld te worden met correcte dak- en nokpannen.
Deze motivering geeft aan dat de gevraagde handelingen niet overeenstemmen met de direct werkende normen van de regelgeving Onroerend erfgoed, namelijk met het:
• actief behoudsbeginsel (art. 6.4.1 Onroerenderfgoeddecreet) ;
• passief behoudsbeginsel (art. 6.4.3 Onroerenderfgoeddecreet);
• sloopverbod (art. 6.4.7 Onroerenderfgoeddecreet);
Het advies van het agentschap Onroerend Erfgoed heeft de gevolgen zoals omschreven in de artikelen 4.3.3 van de VCRO. Doordat de aanvraag in strijd is met direct werkende normen dient deze te worden geweigerd.
Het project ligt in woongebied met cultureel, historische en/of esthetische waarde volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
De gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde. In deze gebieden wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud.
Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005). De locatie is volgens dit RUP gelegen in Artikel 0: Afbakeningslijn grootstedelijk gebied Gent.
De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.
4.2. Vergunde verkavelingen
De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.
4.3. Verordeningen
Algemeen Bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 25 maart 2024, van kracht sinds 27 mei 2024.
Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.
Gewestelijke verordening hemelwater
De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke hemelwaterverordening 2023. (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023)
Zie waterparagraaf.
Gewestelijke verordening voetgangersverkeer
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 29 april 1997 houdende vaststelling van een algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.
4.4. Uitgeruste weg
Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.
5.1. Ligging project
Het project ligt in een afstroomgebied in beheer van De Vlaamse Waterweg nv - Afd Regio West. Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop.
Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project:
- niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.
- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).
- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal).
- niet gelegen in een signaalgebied.
Het perceel is momenteel bebouwd.
5.2. Verenigbaarheid van het project met het watersysteem
Droogte
Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst.
De voorliggende aanvraag wijzigt noch de bebouwde noch de verharde oppervlakte. Het afvoerstelsel blijft ongewijzigd. Er worden geen nieuwe platte daken aangelegd. Hieruit volgt dat er vanuit de GSV of het algemeen bouwreglement van de stad Gent geen verplichtingen zijn voor de aanleg van een hemelwaterput, infiltratievoorziening of een groendak.
Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen
Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.
Overstromingen
Het projectgebied is volgens de watertoetskaarten niet overstromingsgevoelig. Er wordt geen effect op het overstromingsregime verwacht.
Waterkwaliteit
Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.
5.3. Conclusie
Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag de watertoets doorstaat.
Er is geen waardevol groen of boom verwijderd.
De aangevraagde activiteiten veroorzaken geen uitstoot van schadelijke stikstofverbindingen.
De bijkomende stikstofemissies komen enkel vrij door verkeer of stationaire bronnen tijdens de aanlegfase. Het Stikstofdecreet is niet van toepassing.
De aangevraagde activiteiten veroorzaken geen uitstoot van schadelijke stikstofverbindingen.
Het project zal geen betekenisvolle aantasting impliceren voor de instandhoudingsdoelstellingen van de speciale beschermingszones, noch onherstelbare en onvermijdbare schade berokkenen aan natuur in VEN.
Hieruit wordt besloten dat de aanvraag de natuurtoets doorstaat.
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van het besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004 (MER-besluit) en heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. De opmaak van een milieueffectrapport of project-m.e.r.-screening is voor voorliggend project dan ook niet vereist.
De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.
Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
De opname in het CHE-gebied, op de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed en in het beschermde stadsgezicht bevestigen de erfgoedwaarde van het pand.
Het pand heeft een artistieke, historische en architectuurhistorische waarde. Voor inventarispanden wordt een geïntegreerde aanpak gehanteerd. Erfgoedwaarde wordt daarbij niet alleen bepaald door het uitzicht van een gebouw, maar komt tot uiting in meerdere aspecten:
- Het uitzicht van de gevels met hun indeling, ritmiek, gevelgeleding, materialisatie en buitenschrijnwerk, van de daken met hun volumes en dakafwerkingsmateriaal.
- De dragende structuur: de dragende muren, houten dak- en vloerconstructies, keldergewelven.
- De indeling: kenmerkende plattegrond voor de functie en periode waarin het gebouw is opgericht.
- De ruimtelijkheid: die voortvloeit uit de dragende structuur en indeling.
- Authentieke interieurelementen.
Al deze elementen hebben erfgoedwaarde en bepalen het karakter van het gebouw. Ze moeten maximaal behouden blijven.
Voor panden in een beschermd stadsgezicht wordt voor de gevels en daken die zichtbaar zijn vanaf het openbaar domein, gestreefd naar een maximaal behoud en waar mogelijk herstel van de erfgoedwaarden zoals deze werden opgenomen in het beschermingsbesluit.
Het beschermingsbesluit voor dit stadsgezicht benadrukt de artistieke, historische en architectuurhistorische erfgoedwaarden van de verschillende bouwperioden van de gebouwen rondom het plein. Het pand Groentenmarkt 1 maakt deel uit van de 19de-eeuwse architectuur van deze pleinwanden. De erfgoedwaarden van de voorgevel en het dak zichtbaar vanaf het plein worden gevat door deze bescherming. Dit bescherming omvat alle gevel- en dakmaterialen met inbegrip van hun vormgeving, detaillering, uitvoeringswijze en kleurgebruik.
De aangevraagde werken omvatten de sloop van het centrale bovendakse schouwvolume en het vervangen van de kepers en dakpannen, het plaatsen van nieuwe kepers, een onderdak, tengellatten, panlatten en keramische dakpannen.
De vervanging van de dakpannen omvat de wijziging van een geschakeerde boomse pan met bijhorende nokpannen zonder wel door een hedendaagse, grijze stormpan (vlakke pan) met bijhorende nokpannen met wel.
De dakbedekking en vermoedelijk ook de onderliggende kepers waren in slechte staat. Op zich is de vervanging van beschadigde dakbedekking en kepers door nieuwe uiteraard aanvaardbaar. Binnen het beschermde stadsgezicht wordt in dat geval echter de voorwaarde gesteld dat het kenmerkende, oorspronkelijke uitzicht wordt hernomen. Aangezien nieuwe boomse pannen en nokken in dezelfde kleur als de oorspronkelijke boomse pannen en nokken vandaag nog steeds verkrijgbaar zijn, kon aan deze voorwaarde voldaan worden.
De geplaatste stormpan heeft echter een hedendaags, vlak uitzicht en wijkt bijgevolg duidelijk af van het type dakpan dat hoort bij deze 19de-eeuwse architectuur. Het dak is door zijn ligging en omvang zeer aanwezig binnen dit beschermde stadsgezicht. De vervanging van de boomse dakpannen door een stormpan is voor de zichtzijden (voor- en beide zijkanten) niet aanvaardbaar. Deze wijziging tast de erfgoedwaarden van het beschermde stadsgezicht aan.
Ook het afgebroken centrale schouwvolume maakt deel uit van het beschermd stadsgezicht en dienst te worden geweigerd doordat de sloop ervan in strijd is met direct werkende normen vanuit het Erfgoeddecreet.
Op basis van het ongunstige advies van het Agentschap Onroerend erfgoed dient de aanvraag te worden geweigerd. Uit dat advies blijkt namelijk dat het aangevraagde project strijdig is met direct werkende normen. Conform artikel 4.3.3 van de VCRO dient de aanvraag daarom te worden geweigerd. Er wordt vanuit erfgoedoogpunt geen toelating verleend voor de aangevraagde werken.
CONCLUSIE
Ongunstig. De aanvraag is in strijd met de direct werkende normen uit het beleidsveld Onroerend erfgoed en is strijdig met de bescherming van het stads- en dorpsgezicht. De aanvraag wordt bijgevolg geweigerd op basis van artikel 4.3.3 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.
WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?
Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.
Bekendmaking
De beslissing wordt bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit.
Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.
De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.
Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.
Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.
Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.
In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:
1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;
2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;
3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.
Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.
Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:
1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;
2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;
3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.
De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.
Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.
Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.
Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.
Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:
1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;
2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;
3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:
een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;
b) het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;
4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.
Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:
1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;
2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;
3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.
Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.
Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.
Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.
De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.
Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.
Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.
Het college van burgemeester en schepenen weigert de omgevingsvergunning voor de regularisatie van de vervanging van dakbedekking zonder structurele werken aan MELIMMO nv (O.N.:0434417072) gelegen te Groentenmarkt 1, 9000 Gent.