Het gemeentedecreet van 15 juli 2005, artikel 57
Het decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 24 en 42
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6
Het college van burgemeester en schepenen verleent gedeeltelijk de vergunning en legt bijzondere voorwaarden op.
WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?
Mevrouw Marleen Van Bossuyt met als contactadres Bosstraat 24, 9830 Lochristi heeft een aanvraag (OMV_2024154478) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 2 december 2024.
De omgevingsvergunningsaanvraag voor een nieuwe verkaveling handelt over:
• Onderwerp: het verkavelen van een perceel bestemd voor een eengezinswoning
• Adres: Waterstraat zn (tussen huisnummer 104 en 108), 9040 Gent
• Kadastrale gegevens: afdeling 18 sectie B nr. 196G3
Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 7 januari 2025. De aanvraag volgde de gewone procedure.
Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 2 april 2025:
OMSCHRIJVING AANVRAAG
1. BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT
De aanvraag omvat ‘het verkavelen van een perceel bestemd voor een eengezinswoning’ langs de Waterstraat in Sint-Amandsberg. Langs deze straat staan hoofdzakelijk gesloten en halfopen woningen.
Met deze aanvraag wordt de zijtuin bij de bestaande woning op nr. 104 afgesplitst voor de bouw van een halfopen eengezinswoning (lot 1). Verder wordt het overgebleven deel van het perceel opgedeeld in 3 loten: een lot waarop de bestaande woning nr. 104 staat (lot 2) en 2 aparte loten in tweede bouworde (lot 3 en lot 4). Lot 2,3 en 4 worden uit deze verkavelingsaanvraag gesloten.
Het nieuwe bouwlot (lot 1) is 429 m² groot. De afstand tot de rechtergrens bedraagt 3 m. Aan de rechterzijde wordt tegen een wachtgevel van een halfopen woning gebouwd. De woning wordt op ca. 8,32 m van de rooilijn ingeplant. De bouwzone is 18 m diep op het gelijkvloers en 12 m diep op de verdieping. Er worden twee bouwlagen en een hellend dak toegelaten.
2. HISTORIEK
Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:
Stedenbouwkundige vergunningen
BEOORDELING AANVRAAG
3. EXTERNE ADVIEZEN
Volgende externe adviezen zijn gegeven:
Gunstig advies van Proximus afgeleverd op 10 januari 2025:
Proximus voorziet geen uitbreidingen voor de aansluiting van dit project.
Aanvragen tot aansluiting op het Proximus netwerk kunnen door de aanvrager gericht worden naar onze klantendienst via het nummer 0800 22 800.
In functie van de beschikbare capaciteit van onze infrastructuur op dat moment, bekijken we de mogelijkheden om een aansluiting te voorzien.
Gunstig advies van Omgevingsloket Wyre afgeleverd op 9 januari 2025 onder ref. 25176804:
Wij zijn nagegaan welke aanpassing van de infrastructuur van Wyre nodig is om de loten uit deze verkavelings- of bouwaanvraag te kunnen aansluiten.
Hieruit blijkt dat de nodige infrastructuur op openbaar domein al aanwezig is en dat er geen uitbreiding van het Wyre netwerk dient te gebeuren. Er wordt van ons geen verdere voorwaarde opgelegd.
Deze vaststelling omvat niet de aftak- en aansluitkosten van de abonnee. Deze worden met de latere abonnee verrekend.
Aanvragen tot het verplaatsen van bestaand apparatuur zullen aan de aanvrager aangerekend worden.
Bij afbraak van gebouwen waarop kabels zijn bevestigd is het belangrijk om minstens 8 weken voor de start van de werken Telenet via 015/66.66.66 op de hoogte te brengen.
Wij blijven steeds tot uw dienst voor verdere informatie.
https://www.wyre.be/nl/netaanleg
Gunstig advies van Farys afgeleverd op 10 februari 2025 onder ref. VK-25-018:
Drinkwater
Deze verkavelingsaanvraag betreft het verkavelen van een perceel bestemd voor een eengezinswoning.
Het lot 1 is het te verkavelen deel, loten 2, 3 en 4 worden uit de verkaveling gesloten.
Het lot 1 (voor het oprichten van een woning van het type halfopen bebouwing) kan op normale en reglementaire wijze aangesloten worden op het bestaand drinkwaterdistributienet. Er is uiteraard geen uitbreiding noodzakelijk.
Voorwaardelijk gunstig advies van Fluvius afgeleverd op 21 januari 2025 onder ref. 5000089099:
Gelieve deze voorwaarden op te nemen in de omgevingsvergunning:
De loten mogen pas worden verkocht wanneer de offerte met alle daarin beschreven verplichtingen door Mevrouw Marleen Van Bossuyt werd ondertekend voor akkoord en vervolgens de facturen m.b.t. deze offerte vereffend zijn. U wordt hiervan in kennis gesteld van zodra de voorwaarden voldaan zijn.
Het volledige projectreglement kunt u raadplegen op www.fluvius.be of op eenvoudig verzoek aanvragen.
4. TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN
4.1. Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg
Gewestelijk RUP
Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005). De locatie is volgens dit RUP gelegen in Artikel 0: Afbakeningslijn grootstedelijk gebied Gent.
Gemeentelijk RUP
Het project ligt in het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'SYNGEMKOUTER' (Besluit tot goedkeuring door de Deputatie op 31 januari 2008). De locatie is volgens dit RUP gelegen in zone voor bouwvrije tuinen, zone voor tuinen en bijgebouwen, zone voor wonen: gesloten bebouwing en zone voor wonen: open en gekoppelde bebouwing.
De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften, met uitzondering van volgende punten:
- Zone voor bouwvrije tuinen:
- Zone voor tuinen en bijgebouwen:
Overeenkomstig artikel 4.4.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kan beperkt afgeweken worden van de stedenbouwkundige voorschriften van een gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan, wat betreft de perceelsafmetingen, de afmetingen en de inplanting van de constructies, de dakvorm en de gebruikte materialen. De gevraagde afwijkingen worden als volgt beoordeeld:
- Zone voor bouwvrije tuinen:
- Zone voor tuinen en bijgebouwen:
Uit het bovenstaande volgt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke context, met uitzondering van de voorschriften rond de verhardings- en bebouwingsgraad in de tuinzone en de hoogte van de perceelsafsluiting. Deze worden aangepast.
4.2. Vergunde verkavelingen
De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.
4.3. Verordeningen
Algemeen Bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 25 maart 2024, van kracht sinds 27 mei 2024.
Het ontwerp is, in zoverre kan nagegaan worden voor een verkaveling, in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.
Gewestelijke verordening hemelwater
De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke hemelwaterverordening 2023 (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023): zie waterparagraaf.
4.4. Uitgeruste weg
Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.
5. WATERPARAGRAAF
5.1. Ligging project
Het project ligt in een afstroomgebied in beheer van Stad Gent.. Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop.
Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project:
Het nieuwe bouwlot is momenteel bebouwd met een overdekte constructie.
5.2. Verenigbaarheid van het project met het watersysteem
Droogte
Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst.
Aangezien er, als gevolg van het project, minder infiltratie zal zijn van hemelwater, moet rekening gehouden worden met een aantal randvoorwaarden om een negatieve impact te vermijden. Verhardingen dienen beperkt te worden.
Om dit te bereiken moeten de verkavelingsvoorschriften worden aangepast:
Voor de voortuinstrook moet het volgende worden toegevoegd:
Het volgende wordt geschrapt:
Voor de achter- en zijtuinstrook moet het volgende worden toegevoegd:
Het volgende wordt geschrapt:
Voor bijkomende randvoorwaarden wordt verwezen naar het advies van FARYS.
Om het negatieve effect van de toekomstige gebouwen en verhardingen op de waterhuishouding te beperken zullen eveneens milderende maatregelen opgelegd worden via de toekomstige stedenbouwkundige vergunning(en). Deze maatregelen zijn gebaseerd op het algemeen bouwreglement (vnl. artikel 3.2 en 3.8) van de stad Gent en de gewestelijke verordening inzake hemelwater (bij een aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning of een melding). Prioriteit wordt uitgaan naar hergebruik van hemelwater, en vervolgens naar infiltratie boven buffering met vertraagde afvoer.
Indien voor de bouw een grondwaterbemaling noodzakelijk is voor ofwel de verwezenlijking van bouwkundige werken, ofwel de aanleg van openbare nutsvoorzieningen, dan is dit volgens VLAREM indelingsplichtig (rubriek 53.2) en dient dit gemeld te worden. Het bemalingswater dient zoveel mogelijk terug in de grond gebracht te worden (retourbemaling, infiltratie, ...). Indien dit technisch onmogelijk is dient het bemalingswater in eerste instantie geloosd te worden op oppervlaktewater of op de leiding voor regenwaterafvoer van de openbare riolering.
Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen
Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.
Overstromingen
Volgens de pluviale overstromingskaart bestaat er een kleine overstromingskans ter hoogte van de wegenis. Indien de voorwaarden uit de gewestelijke verordening en het algemeen bouwreglement inzake hemelwater correct toegepast worden, wordt geen effect op het overstromingsregime verwacht.
Ernstiger overstromingen dan in het verleden zijn niet uit te sluiten en er kan geen sluitende garantie gegeven worden dat er zich op het perceel in de toekomst geen wateroverlast meer zal voordoen.
Waterkwaliteit
Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.
5.3. Conclusie
Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag mits toepassing van bovenstaande maatregelen de watertoets doorstaat.
6. NATUURTOETS
Te rooien bomen
Ter hoogte van de bouwzone is een hoogstammige berk (diameter 60 cm) aanwezig, waarvoor de kapping wordt aangevraagd. De kapping van de berk wordt nog niet toegestaan in de aanvraag voor de verkaveling, maar zal gunstig beoordeeld worden bij de effectieve bouwaanvraag van de woning. De boom moet blijven staan tot er werkelijk een concreet bouwproject wordt vergund. Dit wordt opgenomen in de bijzondere voorwaarden van deze vergunning.
In de voortuinstrook bevindt zich een waardevolle eik met een diameter van 55 cm, die behouden blijft. De bouwzone is gepland binnen de kroonprojectie van de eik, wat zowel bovengronds als ondergronds een impact kan hebben op de gezondheid van de boom. Om wortelschade en bodemverdichting te beperken, moet de voorbouwlijn van de bouwzone 2 m zuidelijker worden geplaatst, zodat deze buiten de kroonprojectie van de eik valt. Concreet betekent dit dat de bouwzone twee meter verder moet liggen van de straat (dus richting het zuiden). De achterbouwlijn wordt wel behouden waardoor de bouwdiepte op het gelijkvloers gereduceerd wordt van 18 m naar 16 m. Dit wordt opgenomen in de bijzondere voorwaarden van deze vergunning.
Stikstof
Voor dit project gaan we uit van minder dan 70000 bijkomende vervoersbewegingen per jaar.
Daarnaast zijn er nog mogelijke stikstofemissies afkomstig van niet-ingedeelde stationaire bronnen van het project en tijdens de aanlegfase door vervoer of niet-ingedeelde stationaire bronnen. Deze zijn echter beperkt.
De NOX uitstoot van het totale project is minder dan de emissies waarbij een overschrijding optreedt van de 1 % minimisdrempel.
Het huishoudelijk afvalwater wordt geloosd in de riolering die aangesloten is op een RWZI. Er wordt niet geloosd op oppervlaktewater.
Het project zal geen betekenisvolle aantasting impliceren voor de instandhoudingsdoelstellingen van de speciale beschermingszones, noch onherstelbare en onvermijdbare schade berokkenen aan natuur in VEN.
Hieruit wordt besloten dat de aanvraag de natuurtoets doorstaat.
7. PROJECT-M.E.R.-SCREENING
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van het Besluit van de Vlaamse Regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening en heeft betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. Dit wil zeggen dat er voor voorliggend project een project-m.e.r.-screening moet opgemaakt worden.
Een project-m.e.r.-screeningsnota is toegevoegd aan de vergunningsaanvraag. Na onderzoek van de kenmerken van het project, de locatie van het project en de kenmerken van de mogelijke milieueffecten, wordt geoordeeld dat geen aanzienlijke milieueffecten verwacht worden, zoals ook uit de project-m.e.r.-screeningsnota blijkt. Er kan redelijkerwijze aangenomen worden dat een nieuw project-MER geen nieuwe of bijkomende gegevens over aanzienlijke milieueffecten kan bevatten, zodat de opmaak ervan dan ook niet noodzakelijk is.
8. OPENBAAR ONDERZOEK
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 15 januari 2025 tot en met 13 februari 2025.
Gedurende dit openbaar onderzoek werden geen bezwaren ingediend.
9. OMGEVINGSTOETS
Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
Voorliggende verkavelingsaanvraag betreft het afsplitsen van een lot van 429 m², na het slopen van een bestaand tuinhuis, in functie van het bouwen van een halfopen woning (lot 1) op een bebouwd terrein van 1353 m². Lot 2, het lot waarop de bestaande woning nr. 104 staat, is op het verkavelingsplan 405 m² groot. Elk van beide loten is voldoende ruim om een volwaardige eengezinswoning te kunnen voorzien. Links van de bestaande halfopen eengezinswoning wordt een zijtuinstrook gevrijwaard zoals voorzien in het geldend RUP en achteraan de woning blijft een voldoende grote tuinzone beschikbaar voor deze eengezinswoning. Ook het nieuwe lot is voldoende ruim om een degelijke woonkwaliteit te kunnen genereren. Ook hier wordt een zijtuinstrook van 3 m gerespecteerd, wat volstaat.
Lot 3 en lot 4 worden uit de verkaveling gesloten. Het is echter niet geheel duidelijk waarom deze niet bij lot 1 en lot 2 zijn betrokken. Niettemin blijft overeind dat lot 1 en lot 2 voldoende ruim zijn om een kwalitatieve woonomgeving te garanderen.
De bouwzone op lot 1 wordt zodanig ingeplant dat de te bouwen woning op dit lot als afwerking zal dienen voor de links aanpalende gekoppelde woning. In de aanvraag wordt de voorbouwlijn gevolgd van de gekoppelde woning. Echter volgt uit de natuurtoets (hierboven) dat hierdoor de bouwzone binnen de kroonprojectie van een eik in de voortuinstrook valt, wat zowel bovengronds als ondergronds een impact kan hebben op de gezondheid van de boom. Om wortelschade en bodemverdichting te beperken, moet de voorbouwlijn van de bouwzone 2 m zuidelijker worden geplaatst, zodat deze buiten de kroonprojectie van de eik valt. Concreet betekent dit dat de bouwzone twee meter verder moet liggen van de straat (dus richting het zuiden). De achterbouwlijn wordt wel behouden waardoor de bouwdiepte op het gelijkvloers gereduceerd wordt van 18 m naar 16 m, wat op vandaag een gangbare bouwdiepte is voor een nieuwbouw woning. Dit wordt opgenomen in de bijzondere voorwaarden van deze vergunning.
Op verdieping wordt (ondanks de gewijzigde voorbouwlijn) de maximale bouwdiepte van 12 m niet gewijzigd. In de bestaande toestand heeft de linker aanpalende buur een bouwdiepte van 11 m, terwijl de voorgestelde bouwdiepte op verdieping binnen deze verkaveling resulteert in een effectief verschil in bouwdiepte van 3 m ten opzichte van de bestaande situatie. Echter, conform het geldende RUP, mag de buur zelf ook tot 12 m diep bouwen, waardoor het uiteindelijke verschil beperkt blijft tot 2 m, wat aanvaardbaar is.
Op die manier wordt een compacte woning nagestreefd zodat een voldoende ruime tuin achter de woning kan worden gevrijwaard. Het toegelaten gabarit op lot 1 is inpasbaar in deze omgeving die wordt gekenmerkt door gekoppelde eengezinswoningen bestaande uit twee bouwlagen en een dak.
De verkavelingsvoorschriften laten heel wat niet-overdekte en overdekte constructies toe in de tuinzone. Met het oog op een goede waterhuishouding moet het volgende worden toegevoegd inzake overdekte en niet-overdekte constructies in de tuin:
Voor de voortuinstrook moet het volgende worden toegevoegd:
Het volgende wordt geschrapt:
Voor de achter- en zijtuinstrook moet het volgende worden toegevoegd:
Het volgende wordt geschrapt:
Verder is het belangrijk dat het straatbeeld niet wordt verstoord en er blijvend contact is met de straat vanuit de nieuw op te richten woning. Bijgevolg moet ook het voorschrift omtrent perceelsafsluitingen worden aangepast:
Volgend voorschrift wordt toegevoegd:
- De perceelsafsluiting ter hoogte van de voortuinstrook heeft een maximale hoogte van 0,75 m. Indien dit een haag betreft is de maximaal toegelaten hoogte 1,20 m. In de zijtuinstrook en achtertuinstrook is een maximale hoogte van 2 m toegestaan.
Het volgende wordt geschrapt:
- Tuinmuur en draadafsluitingen: maximale hoogte 2 meter.
Voorliggend verkavelingsontwerp wordt positief beoordeeld in het kader van een goede plaatselijke aanleg en de principes van een goede ruimtelijke ordening, mits voormelde wijzigingen strikt worden nageleefd.
CONCLUSIE
Voorwaardelijk gunstig, mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
Ongunstig, voor het rooien van de berk.
WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?
Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.
Verval van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 102. – 103. § 1. Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden waarbij geen nieuwe wegen worden aangelegd of het tracé van bestaande gemeentewegen niet moet worden gewijzigd, verbreed of opgeheven, vervalt van rechtswege als:
1°binnen een termijn van vijf jaar na de afgifte van de definitieve omgevingsvergunning niet is overgegaan tot registratie van de verkoop, de verhuring voor meer dan negen jaar of de vestiging van erfpacht of opstalrecht ten aanzien van ten minste één derde van de kavels
2°binnen een termijn van tien jaar na de afgifte van de definitieve omgevingsvergunning niet is overgegaan tot dergelijke registratie ten aanzien van ten minste twee derde van de kavels.
Voor de toepassing van het eerste lid:
1°wordt met verkoop gelijkgesteld: de nalatenschapsverdeling en de schenking, met dien verstande dat slechts één kavel per deelgenoot of begunstigde in aanmerking komt;
2°komt de verkoop, de verhuring voor meer dan negen jaar, of de vestiging van erfpacht of opstalrecht van de verkaveling in haar geheel niet in aanmerking;
3°komt alleen de huur die erop gericht is de huurder te laten bouwen op het gehuurde goed in aanmerking.
Voor de toepassing van het eerste lid wordt tijdige bebouwing door de verkavelaar conform de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden, met verkoop gelijkgesteld.
§ 2. Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden waarbij nieuwe wegen worden aangelegd of waarbij het tracé van bestaande gemeentewegen gewijzigd, verbreed of opgeheven wordt, vervalt van rechtswege als:
1°binnen een termijn van vijf jaar na de afgifte van de definitieve omgevingsvergunning niet is overgegaan tot de oplevering van de onmiddellijk uit te voeren lasten of tot het verschaffen van waarborgen betreffende de uitvoering van deze lasten op de wijze, vermeld in artikel 75;
2°binnen een termijn van tien jaar na de afgifte van de definitieve omgevingsvergunning niet is overgegaan tot registratie van de in paragraaf 1 vermelde rechtshandelingen ten aanzien van ten minste één derde van de kavels;
3°binnen een termijn van vijftien jaar na de afgifte van de definitieve omgevingsvergunning niet is overgegaan tot registratie van de in paragraaf 1 vermelde rechtshandelingen ten aanzien van ten minste twee derde van de kavels.
Voor de toepassing van het eerste lid wordt tijdige bebouwing door de verkavelaar conform de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden, met verkoop gelijkgesteld.
§ 3. Als de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden uitdrukkelijk melding maakt van de verschillende fasen van het verkavelingsproject, worden de termijnen van verval, vermeld in de paragrafen 1 tot en met 2, gerekend per fase. Voor de tweede en volgende fasen worden de termijnen van verval dientengevolge gerekend vanaf de aanvangsdatum van de betrokken fase.
§ 4. Het verval, vermeld in paragraaf 1 en 2, 2° en 3°, geldt slechts ten aanzien van het niet bebouwde, verkochte, verhuurde of aan een erfpacht of opstalrecht onderworpen gedeelte van de verkaveling.
§ 5. Onverminderd paragraaf 4, kan het verval van rechtswege niet worden tegengesteld aan personen die zich op de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden beroepen als zij kunnen aantonen dat de overheid na het verval en ten aanzien van een of meer van hun kavels binnen de verkaveling, wijzigingen aan deze omgevingsvergunning heeft toegestaan of stedenbouwkundige of bouwvergunningen of stedenbouwkundige attesten heeft verleend in zoverre deze door de hogere overheid of de rechter niet onrechtmatig werden bevonden.
§ 6. De Vlaamse Regering kan maatregelen treffen aangaande de kennisgeving van het verval van rechtswege.
Artikel 103. De termijnen van vijf, tien of vijftien jaar, vermeld in artikel 102, worden geschorst zolang een beroep tot vernietiging van de omgevingsvergunning aanhangig is bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen, overeenkomstig hoofdstuk 9, behoudens als de verkaveling in strijd is met een vóór de datum van de definitieve uitspraak van de Raad van kracht geworden ruimtelijk uitvoeringsplan. In dat laatste geval blijft het eventuele recht op planschadevergoeding desalniettemin behouden.
De termijnen van vijf, tien of vijftien jaar, vermeld in artikel 102, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de archeologische opgraving, omschreven in de bekrachtigde archeologienota overeenkomstig artikel 5.4.8 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 en in de bekrachtigde nota overeenkomstig artikel 5.4.16 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, met een maximumtermijn van een jaar vanaf de aanvangsdatum van de archeologische opgraving.
De termijnen van vijf, tien of vijftien jaar, vermeld in artikel 102, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de bodemsaneringswerken van een bodemsaneringsproject waarvoor de OVAM overeenkomstig artikel 50, § 1, van het Bodemdecreet van 27 oktober 2006 een conformiteitsattest heeft afgeleverd, met een maximumtermijn van drie jaar vanaf de aanvangsdatum van de bodemsaneringswerken.
De termijnen van vijf, tien of vijftien jaar, vermeld in artikel 102, worden geschorst zolang een bekrachtigd stakingsbevel, zoals vermeld in titel VI, niet wordt ingetrokken, hetzij niet wordt opgeheven bij een in kracht van gewijsde gegane beslissing. De schorsing eindigt van rechtswege wanneer geen opheffing van het stakingsbevel wordt gevorderd of geen intrekking wordt gedaan binnen een termijn van twee jaar vanaf de bekrachtiging van het stakingsbevel.
Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.
De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.
Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.
Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.
Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.
In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:
1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;
2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;
3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.
Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.
Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:
1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;
2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;
3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.
De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.
Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.
Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.
Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.
Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:
1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;
2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;
3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:
a) een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;
b) het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;
4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.
Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:
1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;
2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;
3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.
Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.
Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.
Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.
De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.
Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.
Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.
Het college van burgemeester en schepenen verleent gedeeltelijk onder voorwaarden de omgevingsvergunning voor het verkavelen van een perceel bestemd voor een eengezinswoning aan mevrouw Marleen Van Bossuyt gelegen te Waterstraat zn (tussen huisnummer 104 en 108), 9040 Gent.
De door het college vergunde plannen zijn de plannen die op de overzichtslijst staan, die is toegevoegd als bijlage aan deze vergunning en er integraal deel van uitmaakt.
Plannen die niet op deze overzichtslijst staan, maken geen deel uit van de vergunning.
Controleer steeds of het om een goedgekeurd plan gaat.
Opgelet, er kunnen voorwaarden betrekking hebben op de plannen.
Legt volgende voorwaarden op:
Volgende handeling wordt uit de vergunning gesloten:
Het rooien van de berk wordt uit de vergunning gesloten.
Een vergunning voor het rooien van de berk kan pas worden verleend bij de eigenlijke bouwaanvraag.
Verkavelingsplan
Het verkavelingsplan wordt als volgt aangepast (zie ook aanduidingen op het plan):
- De eerste 2 m van de bouwzone ten opzichte van de straat wordt geschrapt waardoor de voorbouwlijn verplaatst richting het zuiden. Deze zone wordt bijkomend een voortuinstrook.
- De eerste 2 m van de zijtuinstrook ten opzichte van de straat wordt ook voortuinstrook.
Verkavelingsvoorschriften
De voorschriften moeten als volgt worden aangepast:
- Schrappen: ‘De maximale diepte op gelijkvloers is 18 m en op de verdieping 12 m.’
En vervangen door: ‘De maximale diepte op gelijkvloers is 16 m en op de verdieping
12 m.’
- Schrappen: ‘Voortuinstrook: verharding: Maximaal 50% van de totale oppervlakte van de voortuinstrook mag verhard worden.’
En vervangen door: ‘Voortuinstrook: verharding: Verharding wordt beperkt tot maximum 30% van de totale oppervlakte van de voortuinstrook.’
- Schrappen: ‘Zijtuinstrook: verharding: Met uitzondering van een carport die binnen deze zone mag worden opgericht is er ook nog een tuinpad met een maximum breedte van 0,80 m toegelaten.’
Vervangen door: ‘Zijtuinstrook: verharding: De tuinzone wordt maximaal als groenzone aangelegd. Er is maximum 80 m² aan niet-overdekte constructies toegelaten in de zij- en achtertuin.
- Schrappen: ‘Achtertuinstrook: verharding: Maximum 50% van de tuinzone mag verhard worden met overdekte of niet overdekte constructies, zijnde bijgebouwen, tuinpaden, terrassen, zwembaden/zwemvijver, …’
Vervangen door: ‘Achtertuinstrook: verharding: De tuinzone wordt maximaal als groenzone aangelegd. Er is maximum 80 m² aan niet-overdekte constructies toegelaten in de zij- en achtertuin. Terrassen moeten maximaal in aansluiting van de woning worden aangelegd.’
- Schrappen: ‘Voortuinstrook: groenaanleg: Minstens 50% van de totale oppervlakte van de voortuinstrook wordt voorzien van het nodige groen (= gras, planten, struiken,…).’
Vervangen door: ‘Voortuinstrook: groenaanleg: Minstens 70% van de totale oppervlakte van de voortuinstrook wordt voorzien van het nodige groen (= gras, planten, struiken,…).
- Schrappen: ‘De zijtuinstrook: groenaanleg: De zijtuinstrook moet volledig groen worden aangelegd met uitzondering van een eventueel pad met een maximumbreedte van
0,80 m en eventueel een carport.’
- Schrappen: ‘Achtertuinstrook: groenaanleg: Minstens 50% van de achtertuinstrook moet als groenzone worden aangelegd (gras, struiken, …).’
- Schrappen: ‘Zijtuinstrook: constructies: In de zijtuinstrook mag er een open carport worden opgericht met een maximale oppervlakte van 24 m².
Vervangen door: ‘Zijtuinstrook: constructies: De toegelaten bebouwingsgraad in de zij- en achtertuinstrook is beperkt tot maximum 20%, met een maximum van 40 m² aan overdekte constructies.’
- Schrappen: ‘Achtertuinstrook: constructies: Binnen de zone van de achtertuin mogen overdekte of niet overdekte constructies opgericht worden zoals een zwembad, sier- of zwemvijver, een tuinberging en/of serre, … mits inplanting op een afstand van minstens 1 m tot de perceelsgrens en mits overdekte constructies niet hoger zijn dan 3 m. De totale oppervlakte van alle constructies mag niet meer bedragen dan 50% van de totale oppervlakte van de achtertuinzone. Overdekte constructies mogen samen een maximale oppervlakte hebben van 60 m².
Vervangen door: ‘Achtertuinstrook: constructies: Binnen de zone van de achtertuin mogen overdekte constructies opgericht worden zoals een tuinberging en/of serre, … mits inplanting op een afstand van minstens 1 m tot de perceelsgrens en mits overdekte constructies niet hoger zijn dan 3 m. De toegelaten bebouwingsgraad in de zij- en achtertuinstrook is beperkt tot maximum 20%, met een maximum van 40 m² aan overdekte constructies.’
- Schrappen: ‘Afsluitingen op de perceelsgrens: uitvoering: tuinmuur en draadafsluitingen: maximale hoogte 2 m.’
Vervangen door: ‘Afsluitingen op de perceelsgrens: uitvoering: tuinmuur en draadafsluitingen: De perceelsafsluiting ter hoogte van de voortuinstrook heeft een maximale hoogte van 0,75 m. Indien dit een haag betreft is de maximaal toegelaten hoogte 1,20 m. In de zijtuinstrook en achtertuinstrook is een maximale hoogte van 2 m toegestaan.’
Externe adviezen
De voorwaarden opgenomen in het advies van Fluvius System Operator (advies van
21 januari 2025 onder ref. 5000089099) moeten worden nageleefd.
Algemene opmerkingen
De verkaveling is gelegen langs een met riolering uitgeruste verharde weg en brengt de aanleg van de rioolvertakkingen met zich mee.
De aanleg van de (eventuele) oprit en de huisaansluiting zal gebeuren naar aanleiding van de individuele bebouwingen.
Er kan enkel een oprit worden toegestaan indien bij de bebouwing een inpandige garages of carport voorzien wordt. Parkeren in de voortuin wordt niet toegestaan.
Op gronden gelegen op het openbaar domein zijn de stedelijke reglementen met betrekking tot het aanleggen van trottoirs en opritten van toepassing.
De aanleg van private verhardingen op het openbaar domein zijn niet toegestaan.
De maximale breedte van de opritten wordt bepaald in het tweede deel van het Integraal Plan Openbaar Domein (IPOD II). Indien deze voor vergunning in aanmerking komen zal er maximaal 1 oprit per lot toegelaten worden.
Bijzondere voorwaarden op te nemen in de verkoopaktes
- De interne riolering van de te bouwen woning dient zodanig ontworpen dat er kan aangesloten worden op een gescheiden rioleringssysteem (afzonderlijke aansluitingen voor regenwater en afvalwater).
- Bestaande huisaansluitingen zijn te behouden en te hergebruiken.
Wijst de aanvrager op volgende aandachtspunten:
Openbaar domein, plaatsbeschrijving, werfzone
De bouwheer/vergunninghouder is steeds verantwoordelijk voor beschadigingen aan de inrichting van het openbaar domein, groenaanleg, bermen, trottoirs, boordstenen, (straat)kolken en de rijweg, die te wijten zijn aan de bouwactiviteit. De dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen herstelt deze beschadigingen op kosten van de bouwheer/vergunninghouder.
De bouwheer/vergunninghouder moet voor de aanvang van de werken een tegensprekelijke plaatsbeschrijving opmaken van de omliggende trottoirs en wegenis met bijzondere aandacht voor de (straat)kolken.
Deze dient bezorgd te worden aan de dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, via afgifte op het Stadskantoor Gent, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.: 09/266 79 00, via e-mail: wegen@stad.gent of per post aan Stad Gent t.a.v. Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Botermarkt 1, 9000 Gent.
Deze dient ten laatste twee weken voor aanvang van de werken verstuurd of afgegeven te worden, indien deze laattijdig ingediend wordt kan deze niet als tegensprekelijk beschouwd worden.
U kan dit door een architect of landmeter laten doen maar u mag dit ook zelf opnemen. (U maakt een aantal algemene foto’s vergezeld van detailfoto’s met reeds aanwezige schade aan het openbaar domein. Bij elke foto zet u een beschrijving en u voegt een plannetje toe met aanduiding van de positie van de foto’s).
In functie van een werfzone op het openbaar domein is een vergunning Inname Publieke Ruimte noodzakelijk. U vraagt dit digitaal aan via de website www.stad.gent (typ tijdelijke werfzone in het zoekveld).
Huisnummering
De bouwheer is zelf verantwoordelijk voor het aanvragen van een huisnummeringsattest na goedkeuring van de bouwvergunning. Aanvragen worden online ingediend. Deze informatie vindt men op de website van Stad Gent. https://stad.gent/nl/burgerzaken/verhuizen-en-adres/nieuw-huisnummer-aanvragen.
Binnen een termijn van 30 dagen na de aanvraag vergezeld van de nodige documenten stelt de Stad het huisnummer dan wel de wijziging of schrapping vast, of worden de aanvrager en/of de eigenaar in kennis gesteld van de richttermijn waarbinnen de aanvraag zal worden behandeld.