2025_CBS_03373 - OMV_2025010712 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen van een kamerwoning - zonder openbaar onderzoek - Krommenelleboog, 9000 Gent - Weigering

Het college van burgemeester en schepenen weigert de aanvraag.

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

VAN MEENEN MANAGEMENT BV met als contactadres Peperstraat 1, 9900 Eeklo heeft een aanvraag (OMV_2025010712) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 29 januari 2025.

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

• Onderwerp: het verbouwen van een kamerwoning

• Adres: Krommenelleboog 62 en 66, 9000 Gent

• Kadastrale gegevens: afdeling 15 sectie F nrs. 2002C en 2004A

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 20 februari 2025.

De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 2 april 2025.

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

De te verbouwen panden bevinden zich langs de Krommenelleboog in de wijk Elisabethbegijnhof- Prinsenhof- Papegaai- Sint-Michiels. De omgeving bestaat voornamelijk uit rijwoningen. De panden  in kwestie betreffen beiden ‘rechtmatig tot stand gekomen kamerwoningen’ (2,5 bouwlagen en een hellend dak).

Beide gebouwen zijn opgenomen als 'Stadswoningen' in de inventaris van het bouwkundig erfgoed (relictID: 134872) en als 'Burgerhuis in second empirestijl' in de inventaris van het bouwkundig erfgoed (relictID: 137106).

Krommenellenboog 62

Dit perceel is 4,50 m breed en 15,85 m diep.

Het hoofdgebouw is preceelsbreed en 8,52 m diep.

Voorbij het hoofdgebouw bevindt zich ter hoogte van de rechter scheidingsmuur een ensemble van aanbouwen:

De 1ste aanbouw met 2 bouwlagen en een lessenaarsdak is 2,05 m breed en 3,05 m diep.

Het lessenaarsdak zet aan op een hoogte van 8 m ten opzichte van het straatpeil (= de kroonlijst van de achtergevel van het hoofdgebouw). De kroonlijst van het lessenaarsdak bevindt zich op een hoogte van 5 m ten opzichte van het straatpeil.

De 2de aanbouw bevindt zich aansluitend op de 1ste aanbouw en verbindt deze met het achtergelegen bijgebouw. Deze aanbouw heeft 1 bouwlaag en een plat dak. Ze is 2,05 m breed en 0,70 m diep.

De dakrand bevindt zich op een hoogte van 3 m ten opzichte van het straatpeil.

Links van deze aanbouwen bevindt zich een private buitenruimte. Deze is 2,25 m breed en
3,75 m diep (8,44 m²).

Aansluitend op de 2de aanbouw bevindt zich een bijgebouw met een lessenaarsdak. Deze is perceelsbreed (4,30 m) en heeft een diepte van 3,20 m.

De nok van het lessenaarsdak bevindt zich ter hoogte van de achterste scheidingsmuur en op een hoogte van 6,23 m ten opzichte van het straatpeil.

De kroonlijst – ter hoogte van de aansluiting met de 2de aanbouw- bevindt zich op een hoogte van 3,80 m ten opzichte van het straatpeil.

Samenstelling van het pand:

• Op het gelijkvloers: kamer 1 met kitchenette, kamer 2 met kitchenette en kamer 3 en een private buitenruimte die gebruikt wordt als fietsstalling.
• Op de 1ste verdieping: kamer 4 met kitchenette, kamer 5 met kitchenette en een apart gemeenschappelijk toilet.
• Op de 2de verdieping en de dakverdieping: een berging en een duplexappartement met 1 slaapkamer.

Krommenellenboog 66 is een rechtmatig tot stand gekomen kamerwoning met 6 kamers

Dit perceel is 4,50 m breed en 15,85 m diep.

Het hoofdgebouw is preceelsbreed en 8,52 m diep.

Voorbij het hoofdgebouw bevindt zich ter hoogte van de rechter scheidingsmuur een ensemble van aanbouwen:

De 1ste aanbouw met 2 bouwlagen en een lessenaarsdak is 2,05 m breed en 3,05 m diep.

Het lessenaarsdak zet aan op een hoogte van 8 m ten opzichte van het straatpeil (= de kroonlijst van de achtergevel van het hoofdgebouw). De kroonlijst van het lessenaarsdak bevindt zich op een hoogte van 5 m ten opzichte van het straatpeil.

De 2de aanbouw bevindt zich aansluitend op de 1ste aanbouw en verbindt deze met het achtergelegen bijgebouw. Deze aanbouw heeft 1 bouwlaag en een plat dak. Ze is 2,05 m breed en 0,70 m diep.

De dakrand bevindt zich op een hoogte van 3 m ten opzichte van het straatpeil.

Links van deze aanbouwen bevindt zich een private buitenruimte. Deze is 2,25 m breed en
3,75 m diep (8,44 m²).

Aansluitend op de 2de aanbouw bevindt zich een bijgebouw met een lessenaarsdak. Deze is perceelsbreed (4,30 m) en heeft een diepte van 3,20 m.

De nok van het lessenaarsdak bevindt zich ter hoogte van de achterste scheidingsmuur en op een hoogte van 6,23 m ten opzichte van het straatpeil.

De kroonlijst – ter hoogte van de aansluiting met de 2de aanbouw- bevindt zich op een hoogte van 3,80 m ten opzichte van het straatpeil.

Samenstelling van het pand:

• Op het gelijkvloers:  kamer 1 met kitchenette, kamer 2 met kitchenette en kamer 3 en een private buitenruimte die gebruikt wordt als fietsstalling.
• Op de 1ste verdieping: kamer 4 met kitchenette, kamer 5 met kitchenette en een apart gemeenschappelijk toilet.
• Op de 2de verdieping en de dakverdieping: een berging en een duplexappartement met 1 slaapkamer.

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

Krommenellenboog 62

• Aan de voorgevel van het hoofdgebouw wordt het buitenschrijnwerk vervangen door schrijnwerk met isolerende beglazing volgens oorspronkelijke opbouw, model en kleur. De bestaande buitenluiken worden geschilderd in hun huidige en tevens oorspronkelijke kleur.

• De achtergevel van het hoofdgebouw en de buitenmuren van de aanbouwen en het bijgebouw wordt langs buiten geïsoleerd en afgewerkt met een sierpleister in okergeel.  Het buitenschrijnwerk wordt vervangen door donkergrijs PVC schrijnwerk.
• Op het gelijkvloers:
  - Er wordt vooraan in het hoofdgebouw , ter hoogte van ‘kamer 1’ een hemelwaterput geplaatst met een inhoud van 5000 liter .
  - De verharding in de private buitenruimte, die gebruikt wordt als fietsenstalplaats, wordt vervangen door waterdoorlatende klinkers.
  - In de kamers 1 & 2 op het gelijkvloers van het hoofdgebouw worden de kitchenettes verwijderd en vervangen door een wastafel.
  - In kamer 2 wordt de schouw met schouwmantels gesloopt.
  - Kamer 3, achteraan in het bijgebouw, wordt voorzien van een individuele wastafel.
  - De douche onder de trap in de 1ste aanbouw wordt verwijderd en vervangen door een afvallokaal.
  - Dieper onder de trap wordt een extra toilet geplaatst. Dit toilet heeft een  vrije  plafondhoogte tussen 0,81 m en 1,42 m.

• Op de 1ste verdieping:
  - Kamer 5 wordt vervangen door een gemeenschappelijke keuken met een oppervlakte van 6,33 m² en, apart, een gemeenschappelijke sanitaire cel met wastafel en douche met een oppervlakte van 4,36 m².
  De schouw met schouwmantel wordt gesloopt.
  - Het aparte gemeenschappelijke toilet ter hoogte van de traphal blijft ongewijzigd.
  - In kamer 4 wordt de kitchenette verwijderd en vervangen door een wastafel.

• Op de 2de verdieping en de dakverdieping:
  - De berging wordt gesupprimeerd en de schouw met schouwmantels in deze kamer wordt gesloopt
  - Deze ‘kamer’ wordt uitgebreid met 5,29 m² en beschikt in de nieuwe toestand over een eigen kookgelegenheid en eigen douche en lavabo. Deze kamer moet gebruik maken van het gemeenschappelijk toilet waardoor het geen zelfstandig functionerende woonentiteit wordt.

Krommenellenboog 66

• Aan de voorgevel van het hoofdgebouw wordt het buitenschrijnwerk vervangen door schrijnwerk met isolerende beglazing naar oorspronkelijke opbouw, model en kleur. De bestaande buitenluiken worden geschilderd in hun huidige en tevens oorspronkelijke kleur.

• De achtergevel van het hoofdgebouw en de buitenmuren van de aanbouwen en het bijgebouw wordt langs buiten geïsoleerd en afgewerkt met een sierpleister in okergeel.  Het buitenschrijnwerk wordt vervangen door donkergrijs PVC schrijnwerk.
• Op het gelijkvloers:
  - Er wordt vooraan in het hoofdgebouw , ter hoogte van ‘kamer 1’ een hemelwaterput geplaats met een inhoud van 5000 liter.
  - De verharding in de private buitenruimte, die gebruikt wordt als fietsenstalplaats, wordt vervangen door waterdoorlatende klinkers.
  - In de kamers 1 & 2 op het gelijkvloers van het hoofdgebouw worden de kitchenettes verwijderd en vervangen door een wastafel.
  - In kamer 2 wordt de schouw met schouwmantels gesloopt
  - Kamer 3, achteraan in het bijgebouw wordt voorzien van een individuele wastafel.
  - De douche onder de trap in de 1ste aanbouw wordt verwijderd en vervangen door een afvallokaal.  
  - Dieper onder de trap wordt een extra toilet geplaatst. Dit toilet heeft een  vrije  plafondhoogte tussen 0,81 m en 1,42 m.

• Op de 1ste verdieping:
  - Kamer 5 wordt vervangen door een gemeenschappelijke keuken met een oppervlakte van 6,33 m² en, apart, een gemeenschappelijke sanitaire cel met wastafel en douche met een oppervlakte van 4,36 m². De schouw met schouwmantel wordt gesloopt.
  - Het aparte gemeenschappelijke toilet ter hoogte van de traphal blijft ongewijzigd.
  - In kamer 4 wordt de kitchenette verwijderd en vervangen door een wastafel.

• Op de 2de verdieping en de dakverdieping:
  - De berging wordt gesupprimeerd en de schouw met schouwmantels in deze kamer wordt gesloopt.
  - Deze kamer wordt uitgebreid met 5,29 m² en beschikt in de nieuwe toestand over een eigen kookgelegenheid en eigen douche en lavabo. Deze kamer moet gebruik maken van het gemeenschappelijk toilet waardoor het geen zelfstandig functionerende woonentiteit wordt.

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Omgevingsvergunningen

• Op 25/01/2024 werd een weigering afgeleverd voor het verbouwen van 2 kamerwoningen (OMV_2023114438).
• Op 12/12/2024 werd een weigering afgeleverd voor het wijzigingen van het aantal woongelegenheden en het na-isoleren van het verwarmd volume van de kamerwoning (OMV_2024014264).

Handhavingshistoriek

Stedenbouwkundig misdrijf

Er werd op 21 juni 2023 het volgende vastgesteld:

• Op 3 kamers werd een keukenfunctie bijgeplaatst waardoor die kamers een te kleine vloeroppervlakte hebben volgens het algemeen bouwreglement (de kamers zijn minder dan 15 m²)

Er werd op 27 juni 2023 een aanmaning verstuurd voor ofwel:

- Het indienen van een regularisatiedossier.

- Het uitvoeren van aanpassingswerken, meer bepaald:

• de keukenfunctie uit de kamers verwijderen.

Dit stedenbouwkundig misdrijf is ondertussen strafrechtelijk verjaard. De strafrechtelijke verjaringstermijn voor de wederrechtelijke uitvoering van deze werken bedraagt namelijk 5 jaar en de instandhouding van deze werken is op zich niet strafbaar meer in de huidige wetgeving. De toestand wordt daardoor evenwel niet geregulariseerd en blijft dus onvergund.

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Volgend extern advies is gegeven:  

Voorwaardelijk gunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 25 februari 2025 onder ref. 016238-006/PV/2025:
Besluit: VOORWAARDELIJK GUNSTIG, mits te voldoen aan de vermelde maatregelen en reglementeringen.

Bijzondere aandachtspunten:

-      Ten behoeve van de kamers die uitgeven op de koer dient een bijkomende vaste ladder voorzien te worden zodat men zich vanop de koer naar een veilige plaats kan begeven; bvb. het plat dak of de koer van een aanpalend pand.

-      Vermits de plannen geen duidelijkheid geven over de vloersamenstelling, wordt er benadrukt dat de vloeren tussen de verschillende compartimenten REI 60 moeten hebben.

-      Vermits de plannen geen duidelijkheid geven over de samenstelling ervan, wordt er benadrukt dat de structurele elementen R 60 moeten hebben.

-      Vermits de plannen geen duidelijkheid geven over de samenstelling ervan, wordt er benadrukt dat de houten daken aan de onderzijde beschermd dienen te zijn door een element met EI30.

-      De (afval)bergingen dienen van het trappenhuis gescheiden te worden door wanden met EI60 en een zelfsluitende deur EI130.

-      Wij benadrukken dat cf. art. 4 §1 van het vigerende politiereglement het verboden is een kamer te verhuren indien de kamer en/of de kamerwoning niet voldoet aan de in het politiereglement vastgestelde normen.

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebied met cultureel, historische en/of esthetische waarde volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.

De gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde. In deze gebieden wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud. Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005). De locatie is volgens dit RUP gelegen in Artikel 0: Afbakeningslijn grootstedelijk gebied Gent.

Het project ligt in het bijzonder plan van aanleg BINNENSTAD - DEEL COUPURE, goedgekeurd op 18 juli 1989, en is bestemd als bestaande referentiehoogte(uitgedrukt in equivalent aantal nieuwbouwlagen), klasse 3 voor tuinstrook en binnenkern, Zone A voor woningen en Zone voor wegen.
 

De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen Bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 25 maart 2024, van kracht sinds 27 mei 2024. 

Het ontwerp is niet in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement, het wijkt af op volgende punt:

- Artikel 4.16 § 2 stelt bijkomende normen voor kamerwoningen:

‘Bij gebrek aan een kookgelegenheid in minstens één kamer, moet de kamerwoning beschikken over een gemeenschappelijke keuken met een minimum vloeroppervlakte van 6 m², met een minimum van 1,5 m² per unit. Bij gebrek aan een wc in minstens één kamer, moet de kamerwoning per begonnen groep van vier kamers zonder wc, beschikken over één wc. Bij gebrek aan een douche/bad in minstens 1 kamer, moet de kamerwoning per begonnen groep van vier kamers zonder een douche/bad, beschikken over één badkamer of doucheruimte. De vrije hoogte tussen de vloer en het plafond van de keuken mag bij nieuwbouw niet lager zijn dan 2,5 m en bij verbouwing van bestaande gebouwen niet lager zijn dan 2,20 m, behoudens voor dat deel van de keuken dat de opgelegde minimum vloeroppervlakte overtreft.’

Toetsing:

Beide kamerwoningen tellen elk 5 kamers maar in elk van de kamerwoningen is 1 van 2 toiletten ruimtelijk onbruikbaar door een nuttige plafondhoogte tussen 0,81 m en 1,42 m (zie duiding op snede bij de Omgevingstoets).

Er ontbreekt in elke kamerwoning minstens 1 bruikbaar gemeenschappelijk toilet.

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke hemelwaterverordening 2023 (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023): zie waterparagraaf.

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

5.       WATERPARAGRAAF

5.1 Ligging project

Het project ligt in een afstroomgebied in beheer van De Vlaamse Waterweg nv – Afdeling Regio West. Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop.

Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project:

- niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.

- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).

- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal).

- niet gelegen in een signaalgebied.

Het perceel is momenteel bebouwd.

5.2 Verenigbaarheid van het project met het watersysteem

Droogte

Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst:

De voorliggende projecten hebben elk geen omvangrijke oppervlakte en liggen niet in een recent overstroomd gebied of een overstromingsgebied, zodat in alle redelijkheid wordt geoordeeld dat het schadelijk effect op de waterhuishouding van dit gebied beperkt is. De bebouwing zorgt er echter voor dat de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk wordt beperkt. Dit wordt gecompenseerd door een waterdoorlatende verharding te voorzien op beide binnenkoeren en de plaatsing van een hemelwaterput van 5000 liter op elk perceel met de verplichting om het nuttig gebruik van dit hemelwater maximaal te voorzien. Het hergebruik van het hemelwater heeft een zekere bufferende werking door de vertraagde afvoer van het perceel van dit herbruikt hemelwater.

Vanuit de erfgoedevaluatie en het behoud van erfgoedwaarde kan de vereiste hemelwaterput met een inhoud van 7500 liter echter niet voorzien worden. Daarom wordt een afwijking met een inhoud van 5000 liter toegestaan.

Beide percelen zijn elk kleiner dan 120 m² waardoor er geen infiltratievoorziening moet aangelegd worden.

Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

Overstromingen

Het projectgebied is volgens de watertoetskaarten niet overstromingsgevoelig. Er wordt geen effect op het overstromingsregime verwacht.

Waterkwaliteit

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

5.3 Conclusie

Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag mits toepassing van bovenstaande maatregelen de watertoets doorstaat.

6.       NATUURTOETS

• Er wordt  geen waardevol groen of boom verwijderd.
• De aangevraagde activiteiten veroorzaken geen uitstoot van schadelijke stikstofverbindingen.
• De bijkomende stikstofemissies komen enkel vrij door verkeer of stationaire bronnen tijdens de aanlegfase. Het Stikstofdecreet is niet van toepassing. 
• Het huishoudelijk afvalwater wordt geloosd in de riolering die aangesloten is op een RWZI.

Conclusie

Het project zal geen betekenisvolle aantasting impliceren voor de instandhoudingsdoelstellingen van de speciale beschermingszones, noch onherstelbare en onvermijdbare schade berokkenen aan natuur in VEN.

Hieruit wordt besloten dat de aanvraag de natuurtoets doorstaat.

7.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van het besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004 (MER-besluit) en heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. De opmaak van een milieueffectrapport of project-m.e.r.-screening is voor voorliggend project dan ook niet vereist.

8.       BEKENDMAKING

De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.

9.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

Erfgoedevaluatie en behoud van erfgoedwaarde

De panden zijn samen met de aanpalende panden Krommenelleboog 60, 64 en 68 opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed (ID 134872) en wordt in de wetenschappelijke inventaris als volgt omschreven:

“Huizenrij met een bepleisterde gevelwand van tien traveeën, drie bouwlagen met zadeldak (pannen), daterend uit het vierde kwart van de 19de eeuw. Horizontaal belijnd door arduinen plint, imitatiebanden op begane grond, doorgetrokken lekdrempels en bovendorpelversiering van bovenste verdieping. Getoogde vensters op de eerste twee bouwlagen, op bel-etage gevat in vlakke van oren voorziene omlijstingen, en rechthoekige vensters op derde bouwlaag Nummer 64. Voorzien van vernieuwde vlakke bepleistering.”

De rechtsgevolgen van de opname op de vastgestelde inventaris stimuleren het behoud van en de zorg voor het bouwkundig erfgoed. Zo kan een eigenaar van een vastgesteld pand een afwijking vragen van de normen voor energieprestatie en binnenklimaat als dat nodig is om de erfgoedwaarde van het pand in stand te houden. Woongebouwen opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed, zijn vrijgesteld van bepaalde eisen uit de renovatieverplichting voor residentiële gebouwen die op 1 januari 2023 inging.

De opname in het CHE-gebied en op de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed bevestigen de cultuurhistorische waarde van het pand.

Het pand heeft een architecturale, artistieke en historische waarde. Voor inventarispanden wordt een geïntegreerde aanpak gehanteerd. Erfgoedwaarde wordt daarbij niet alleen bepaald door het uitzicht van een gebouw, maar komt tot uiting in meerdere aspecten:

• Het uitzicht van de gevels met hun indeling, ritmiek, gevelgeleding, materialisatie en buitenschrijnwerk, van de daken met hun volumes en dakafwerkingsmateriaal.
• De dragende structuur: de dragende muren, houten dak- en vloerconstructies, keldergewelven. Ook de trappartij behoort hier toe.
• De indeling: kenmerkende plattegrond voor de functie en periode waarin het gebouw is opgericht.
• De ruimtelijkheid: die voortvloeit uit de dragende structuur en indeling.
• Authentieke interieurelementen zoals vloerafwerkingen, trap, deuren, schouwen met hun schouwmantel, moulureplafonds, e.d.m.

Al deze elementen hebben erfgoedwaarde en bepalen het karakter van het gebouw. Ze moeten maximaal behouden blijven.

De behouden 19de-eeuwse architectuur van de straatgevels en de daken zorgen ervoor dat beide panden de omgevende ruimtelijke structuur ondersteunt en een bepalend deel zijn van het 19de-eeuwse straatbeeld en van deze eenheidsarchitectuur. 

De indeling en constructie van de panden zorgen ervoor dat de voorgestelde functie verenigbaar kan zijn met het behoud van de erfgoedwaarden van de panden. De interne wijzigingen zijn beperkt en behouden de bestaande structuur op een afleesbare wijze. De buitengevelisolatie van de achter- en zijgevels hebben weinig impact op de erfgoedwaarde van de panden en zijn aanvaardbaar.

De werken in het interieur zijn beperkt en tasten de erfgoedwaarde van de panden niet aan.

In tegenstelling tot de eerste aanvraag omgevingsvergunning voor beide panden blijven in deze aanvraag de oorspronkelijke gevelbepleistering, geveldetails en buitenluiken van beide panden behouden. De gevelbepleistering bestaat echter niet uit een cementbezetting (cfr. legende materialen) maar uit een geschilderde kalkpleister. Het buitenschrijnwerk wordt vervangen naar model maar het is niet duidelijk of dit enkel de ramen betreft of ook de kroonlijsten en inkomdeuren.

De voorgestelde aanvraag wordt vanuit behoud van erfgoedwaarde gunstig geadviseerd mits aan onderstaande bijzondere voorwaarden wordt voldaan. Deze voorwaarden beogen een behoud en waar mogelijk herstel van de erfgoedwaarden.

• Voor panden opgenomen op de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed (ID-nr. 134872) gelden uitzonderingen op de huidige EPB-eisen (energieprestatie en binnenklimaat). Die afwijking laat toe de erfgoedwaarde van de vanaf het openbare domein zichtbare delen te behouden.
  Voor de renovaties van deze gebouwen gelden volgende vrijstellingen voor de bestaande, niet herbouwde gebouwen of gebouwdelen:

     - vrijstelling van de maximale U-waarden voor de gevelonderdelen (muren en ramen) die zichtbaar zijn vanaf de openbare weg;

     - vrijstelling van de luchttoevoereisen in de ruimten waar alleen ramen die zichtbaar zijn vanaf de openbare weg, worden vervangen.

     Verluchtingsroosters aan de straatzijde (in de gevel of het schrijnwerk) zijn niet aanvaardbaar. 

• Voor beide gevels moet de bestaande, oorspronkelijke kalkbepleistering met imitatiebanden, raamomlijstingen, horizontale lijsten en doorlopende lekdorpels integraal behouden blijven. De in de legende vermelde cementbezetting is niet aanvaardbaar.
• Vervanging van de ramen van de straatgevel van beide panden kan enkel gebeuren door geschilderd houten schrijnwerk met een raamindeling en
  -profilering identiek aan het oorspronkelijke, 19de-eeuwse schrijnwerk. Het buitenschrijnwerk vormt een beeldbepalend onderdeel van de architectuur van het pand. De indeling en profilering van het oorspronkelijke schrijnwerk is zichtbaar op de foto van 8/12/1976 van de inventaris van het bouwkundig erfgoed (zie Gent Krommenelleboog 60-68 | Beeldbank Onroerend Erfgoed)
• De nog aanwezige oorspronkelijke kroonlijsten van de straatgevels van beide panden moeten behouden blijven.
• Bij voorkeur blijven ook de verfijnde, oorspronkelijke inkomdeuren met bovenlicht behouden. Indien de deuren te sterk aangetast zijn, is vervanging aanvaardbaar op voorwaarde dat dit gebeurt door geschilderde houten deuren met een indeling en -profilering identiek aan de oorspronkelijke, bestaande deuren en bovenlichten.

Woonkwaliteit en impact op de omgeving

In vergelijking met de vorige aanvraag werd in elke kamerwoning een toilet onder de trap op de gelijkvloerse verdieping toegevoegd. Voor 5 kamers is een minimum van 2 toiletten immers noodzakelijk om een minimum aan woonkwaliteit te realiseren.

Het gelijkvloerse toilet zoals ingetekend op de aangeleverde plannen is echter onbruikbaar. De oranje contour op de plannen toont de dimensionering van dit voorgesteld toilet op de snede. De nuttige plafondhoogte ter hoogte van het toilet blijkt max. 1,42 m te zijn. De toiletcloset zelf kan ook niet volledig gebruikt worden omdat deze zich onder de traphelling bevindt.

In een kamerwoning is de kwaliteit van de gemeenschappelijke ruimtes, zowel in dimensionering, inrichting als aantal zeer belangrijk om het harmonieus samenleven te faciliteren.

Omdat het voorgestelde gelijkvloerse toilet onbruikbaar is, rest er nog steeds 1 toilet voor 5 kamers.

Dit is onvoldoende om een minimum aan woonkwaliteit te realiseren. Daarenboven blijft de gemeenschappelijke keuken en gemeenschappelijke badkamer ruimtelijk en kwalitatief wel zeer beperkt.

Daaruit wordt geconcludeerd dat beide rechtmatig tot stand gekomen kamerwoningen in voorliggend voorstel over onvoldoende ruimtelijke draagkracht beschikken om te voorzien in 5 voldoende kwalitatieve kamers per kamerwoning met voldoende en kwalitatieve gemeenschappelijke functies.

Mogelijks kan het inrichten van een gemeenschappelijke keuken en sanitair op de 2de verdieping van de panden hier een kwalitatieve uitkomst bieden. Deze alternatieve inrichting dient onderwerp te zijn van een nieuwe aanvraag.

CONCLUSIE

Ongunstig, de aanvraag is niet in overeenstemming met de wettelijke bepalingen (het algemeen bouwreglement van de Stad) en bijgevolg niet verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg. Het gelijkvloers gemeenschappelijk toilet is onbruikbaar met een plafondhoogte tussen de 0,81 m en 1,42 m.