2025_CBS_03184 - OMV_2024100861 R - omgevingsaanvraag voor het verkavelen van gronden in 21 loten bestemd voor eengezinswoningen, 1 lot bestemd voor een hoogspaningscabine, 1 lot bestemd voor een gemeenschappelijke groenzone en het wijzigen van maaiveld gelegen in het openbaar domein in functie van de aan te leggen opritten en toegangspaden - met openbaar onderzoek - Leegte, 9031 Gent - Vergunning

Het gemeentedecreet van 15 juli 2005, artikel 57

Het decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 24 en 42

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6

Het college van burgemeester en schepenen  verleent  de vergunning en legt bijzondere voorwaarden en lasten op.

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

Acasa Projects NV met als contactadres Kortrijksesteenweg 62, 9830 Sint-Martens-Latem en De heer Charly Schutte met als contactadres Kortrijksesteenweg 62, 9830 Sint-Martens-Latem heeft een aanvraag (OMV_2024100861) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 20 september 2024.

De omgevingsvergunningsaanvraag voor een nieuwe verkaveling handelt over:

• Onderwerp: het verkavelen van gronden in 21 loten bestemd voor eengezinswoningen, 1 lot bestemd voor een hoogspaningscabine, 1 lot bestemd voor een gemeenschappelijke groenzone en het wijzigen van maaiveld gelegen in het openbaar domein in functie van de aan te leggen opritten en toegangspaden

• Adres: Leegte , 9031 Gent

• Kadastrale gegevens: afdeling 27 sectie A nrs. 1079V, afdeling 28 sectie B nrs. 1G, 5C, 6A, 8/2 _ en 8A

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 21 oktober 2024.  De aanvraag volgde de gewone procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 19 februari 2025:

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.    BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

De aanvraag betreft het verkavelen van gronden in 23 loten bestemd voor 21 eengezinswoningen en het wijzigen van het maaiveld gelegen in het openbaar domein in functie van de aan te leggen opritten en toegangspaden.
Het projectgebied bevindt zich op de hoek van de Leegte / Mariakerksesteenweg in Drongen. Het perceel bevindt zich in een residentiële omgeving, aan een steenweg gekenmerkt door voornamelijk grote vrijstaande woningen in lintbebouwing en occasionele overgebleven weides of groengebieden.

Aan de oostzijde grenst het perceel aan de berm naast het fietspad langs de R4 en de Ringvaart. Aan de overzijde daarvan ligt het natuurdomein Bourgoyen.

De locatie is erg bepalend voor de eigenheid van het perceel. Men bevindt zich vlakbij natuurgebied en ook deels in overstromingsgebied. Er is lang gezocht naar een evenwichtig ontwikkelingsplan voor deze locatie, met volgend resultaat. Het perceel zal verkaveld worden met 21 eengezinswoningen, gesitueerd rond een centraal gelegen binnengebied met gezamenlijke parkeermogelijkheid.

Het multifunctionele binnengebied is enerzijds bestemd voor natuurbehoud en de toekomstige ontwikkeling van fauna en flora, deel uitmakend van een periodiek overstromingsgebied en anderzijds is er ruimte voor recreatie van de toekomstige bewoners.

Het projectgebied bestaat uit een weiland dat aan de zuidelijke grens omgeven wordt door een cluster van wilgen die zich verder verspreiden op het naburige perceel. Deze wilgen vinden we sporadisch terug in een grotere groep langs de oostelijke grens van het project die tevens ook begrensd wordt door de dijk van de Ringvaart. Verder wordt de site centraal gekenmerkt door een depressie die bestaat als een aftakking van een bestaande waterloop die zich situeert aan de zuidelijke grens. In deze waterloop bevinden zich 3 monumentale wilgen die door hun centrale ligging beeldbepalend zijn voor het projectgebied.

Op het perceel worden, naast de gemeenschappelijke groenruimte, 5 zones voorzien voor bebouwing. Die 5 zones bestaan uit volumes van gekoppelde eengezinswoningen in halfopen en gesloten bebouwing, onder max. 3 bouwlagen. De korrel van de volumes stemt af op de open bebouwing van de omgeving. Voor deze bouwzones zijn specifieke voorschriften gemaakt.

De wegenis in het projectgebied wordt beperkt tot een minimum. De weinige ontsluitingen zijn telkens voorzien aan de randen van het projectgebied.

De geclusterde parkeerpocket wordt ontsloten via de Leegte en vormt tevens de opstelplaats voor brandweer en pakketdiensten. Dit is tevens de enige zone waar gemotoriseerd verkeer is toegestaan. De site is verder autovrij.

Naast de parkeerpocket zijn er nog een 4-tal parkeerplaatsen die gerealiseerd worden aan de zijkant van de halfopen woningen onder de vorm van een carport.

De woningen worden in elke zone bediend door een gemeenschappelijk pad dat toegang geeft tot de respectievelijke voordeuren. De achtertuinen van woonzone c, d en e grenzen aan het centrale binnengebied en zijn toegankelijk via een pad dat het centrale gebied doorkruist om zo deze achtertuinen te bedienen.

Tot slot is er voor de zachte weggebruiker een doorsteek voorzien die vanaf de parkeerpocket de connectie maakt met de Mariakerksesteenweg. Enkele fietsbeugels voor bezoekers zijn langsheen deze verbinding voorzien.

Om een optimale bereikbaarheid te garanderen voor de nutsmaatschappijen wordt de hoogspanningscabine vooraan de parkeerpocket voorzien, direct grenzend aan de Leegte.

Bouwzone A en B

Als gevolg van het veilige overstromingspeil is de nulpas van de woningen in bouwzone A & B een 30 cm hoger dan het straatniveau. Dit heeft als gevolg dat de toegangspaden tot de individuele woningen georganiseerd worden via een gemeenschappelijk pad om een overvloed aan constructieve elementen te vermijden. Het hoogteverschil wordt overbrugd door een rolstoel vriendelijke helling die start vanaf de parkeerpocket.

In de achtertuinen van de woningen dient, omwille van het overstromingsgebied het niveau van het bestaande maaiveld ongewijzigd te blijven. De privatieve terrassen van de individuele woningen worden hierdoor op palen voorzien. Deze reliefwijzigingen in functie van de woningen zullen mee opgenomen worden bij de omgevingsaanvraag van deze woningen en duidelijk op terreinprofielen worden weergegeven.

Bouwzone C, D en E

De tuinen parallel gelegen met de Mariakerksesteenweg hebben geen invloed van de overstromingsproblematiek aangezien deze buiten de overstromingszone gelegen zijn.

De indicatieve bouwzones voor de bergingen van zone C, D en E worden ook zij aan zij geplaatst en vormen tevens de toegang tot de achtertuinen die verloopt via het pad dat de doorsteek vormt van parkeerpocket - Mariakerksesteenweg.

Collectief binnengebied

De landschappelijke inrichting van het binnengebied beperkt zich tot een minimum en zal zich vooral uiten in het vegetatieve aspect. Het binnengebied krijgt zo de kans om zich te herontwikkeling tot een volwaardig stuk natuur dat centraal staat in deze ontwikkeling.

Verder bestaat de inrichting van het binnengebied uit het landschappelijk inrichten van enkele infiltratiezones die nodig zijn om hemelwater van de daken van de woningen en bijkomende verhardingszones die niet infiltreren naar de aangrenzende groenzones te capteren.

Het introduceren van enkele solitaire hoogstam bomen is nodig om centraal enige verticaliteit te introduceren. De soorten zullen bestaan uit wilg en els. Deze zijn overigens reeds aanwezig in het project en gedijen goed in natte omstandigheden.

Het collectieve binnengebied en de private parkeerhaven zullen het voorwerp uitmaken van de omgevingsvergunning samen met de woningen.

Rooilijnplan en verbreding van de bestaande openbare weg

De rooilijn van de Leegte wordt beperkt aangepast. Op de hoek met de Mariakerksesteenweg wordt een correctie uitgevoerd zodanig dat de bestaande hoogstammige boom en een beperkte ruimte er rond kan toegevoegd worden aan de openbare weg. Ter hoogte van de toegang naar de parkeerhaven wordt een openbaar keerpunt in de Leegte gecreëerd. Hierin komen ook twee bezoekersparkeerplaatsen in het openbaar domein, één aangepaste parkeerplaats en één voor deelwagens. Dit keerpunt is belangrijk voor IVAGO en hulpdiensten en het ontsluit de toekomstige private parkeerhaven naar de bestaande openbare weg waarop deze verkaveling aansluit.

Architectuur

De architectuur maakt nog geen voorwerp uit van deze verkavelingsaanvraag. Dit hoofdstuk is opgemaakt en toegevoegd om aan te geven wat het architecturaal potentieel zal zijn van de toekomstige ontwikkeling.

2.    HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Stedenbouwkundige vergunningen

• Op 25/08/1992 werd een weigering afgeleverd voor het bouwen van een bedrijfsruimte en het nivelleren van het terrein. (1992/10023)
• Op 21/09/1993 werd een weigering afgeleverd voor het nivelleren van het terrein. (1992/10146)
• Op 28/02/2002 werd een vergunning afgeleverd voor de sloping van een woning en stallingen. (2001/10152)
• Op 25/04/1985 werd een weigering afgeleverd voor het stockeren van zand. (1985/99 (1985/10012))
• Op 16/08/1972 werd een vergunning afgeleverd voor het opspuiten van gronden. (1972 DR 10016)
• Op 08/09/2009 werd een vergunning afgeleverd voor de wegen- en rioleringswerken. (2008/10207)

Stedenbouwkundige attesten

Op 10/10/2013 werd een positief attest afgeleverd voor een cohousingsproject. (2013/80005)

3.    WIJZIGINGSAANVRAAG

Op 24 december 2024 werd een wijzigingsverzoek ingediend. Op 24 december 2024 werd dit wijzigingsverzoek aanvaard. Het betrof een kleine wijziging aan het keerpunt.

BEOORDELING AANVRAAG

4.    EXTERNE ADVIEZEN

Volgende externe adviezen zijn gegeven:

4.1.   WEGEN EN VERKEER

Voorwaardelijk gunstig advies van AWV - District Gent Gewestwegen afgeleverd op 9 december 2024 onder ref. AV/411/2024/01502:
Het Agentschap Wegen en Verkeer adviseert GUNSTIG betreffende de voorliggende aanvraag gezien de aanvraag in overeenstemming is met de vermelde inlichtingen en beperkingen.

Bij de uitvoering van de vergunning dient de aanvrager rekening te houden met de omschreven aandachtspunten.

4.2.   PROXIMUS

Voorwaardelijk gunstig advies van Proximus afgeleverd op 31 oktober 2024 onder ref. JMS 603009:
Op basis van de informatie waarover wij momenteel beschikken, geven wij graag een gunstig advies indien u volgende voorwaarden opneemt in uw vergunning:

* Een finale netwerkanalyse zal gebeuren na ontvangst van het vergunde plan (in .dwg-formaat).

* Uitbreiding van de telecominfrastructuur van Proximus is ten laste van de aanvrager.

* Van zodra vergund en minimaal 6 maanden voor oplevering dient de aanvrager zijn project kenbaar te maken bij Proximus door dit online te registreren via www.proximusforrealestate.be/bouwen.

* De Proximus infrastructuur dient proactief voorzien te worden in het project. De technische documentatie hiervoor wordt ter beschikking gesteld na ontvangst van het vergunde plan.

* Proximus wenst betrokken te worden bij alle coördinatievergaderingen via werven.a12@proximus.com.

Na de werken kunnen de bewoners eenvoudig aansluiten op de nutsvoorzieningen voor telefonie-, internet- en televisiediensten. Hiervoor kan de aanvrager terecht bij onze klantendienst op het gratis nummer 0800 22 800 of bij onze verkooppunten.

4.3.   FARYS

Voorwaardelijk gunstig advies van Farys afgeleverd op 4 december 2024 onder ref. VK-24-162:
 

Drinkwater

Deze aanvraag betreft het verdelen van gronden in 23 loten bestemd voor eengezinswoningen en het wijzigen van maaiveld gelegen in het openbaar domein in functie van de aan te leggen opritten en toegangspaden.

Lot 14 t.e.m. lot 21 van deze verkaveling kunnen op normale en reglementaire wijze aangesloten worden op het bestaand drinkwaterdistributienet.

Er is geen uitbreiding noodzakelijk.

Om lot 1 t.e.m. lot 13 op normale en reglementaire wijze aan te sluiten op het drinkwaterdistributienet zijn volgende werken noodzakelijk:

Uitbreiding van het drinkwaterdistributienet vanaf de bestaande waterleiding in Mariakerksesteenweg/Leegte tot langs de volledige verkaveling.

Hiervoor dient een minimumstrook van 1m in niet-monoliete verharding te worden voorzien.

Gelieve in de verkavelingsvoorwaarde op te nemen:

De verkavelaar dient een schriftelijke aanvraag te richten aan Farys, Stropstraat 1 te 9000 Gent, vergezeld van een duidelijk verkavelingsplan met wegenis en riolering, ten einde een dossier te kunnen opmaken om de loten van drinkwaterleiding te voorzien. Na ontvangst van de offerte (prijzen 6 maand geldig) zal de verkavelaar het voorschot (of forfaitair bedrag) storten. Hiervan zal de stad ingelicht worden zodat het verkoopbaarheidsattest afgeleverd kan worden. Pas na ontvangst van het voorschot (forfaitair bedrag) kunnen de werken ingepland worden.

Riolering

De aanvraag betreft een verkavelingsaanvraag waarbij een verkavelingsplan is toegevoegd met afsplitsing van loten en ontwerp van openbaar domein.

ZONERINGSPLAN

Op basis van het definitief zoneringsplan ligt de ontwikkeling in:

centraal of collectief geoptimaliseerd gebied

RIOOLAANSLUITING

De aanvrager dient te voorzien in de nodige rioolaansluitingen. De regels rond de rioolaansluiting zijn terug te vinden in het algemeen en het bijzonder waterverkoopreglement. Deze reglementen zijn terug te vinden op www.farys.be.

Volgende is van toepassing:

- aansluiting op bestaand stelsel

SEPTISCHE PUT

Verplicht te voorzien per lot.

OP WWW.FARYS.BE/NL/RIOOLAANSLUITING VIND JE MEER INFO OVER

 - De belangrijkste aspecten voor de aanleg van de privéwaterafvoer (onder “Mijn privéwaterafvoer”)

VERKOOPBAARHEIDSATTEST BIJ VERKAVELINGSAANVRAAG

Het verkoopbaarheidsattest zal pas door de gemeente worden afgeleverd nadat:

 - alle opgelegde infrastructuurwerken werden uitgevoerd en/of

Bij de aanvraag van het verkoopbaarheidsattest, dient de aanvrager de bewijzen hiervan aan te leveren aan het gemeentebestuur. Doe tijdig de aanvraag voor de uitvoering van de werken of om de hoogte van het te consigneren  bedrag te kennen via www.farys.be/nl/rioolaansluiting

ALGEMENE AANDACHTSPUNTEN

Om lokale problemen van wateroverlast te vermijden adviseert Farys volgende richtlijnen na te leven:

- de kelders dienen waterdicht uitgevoerd te worden 

- indien inritten onder het straatniveau worden toegelaten, dienen deze te worden voorzien van een drempel op privaat  domein ter beveiliging tegen instromend hemelwater.

De gemeente/stad en Farys kunnen onder geen enkele voorwaarde aansprakelijk gesteld worden voor schade door  wateroverlast die een gevolg is van een onoordeelkundige aanleg van de  privéwaterafvoer.

Om geurhinder als gevolg van de eigen privéwaterafvoer te voorkomen werden er enkele richtlijnen opgesteld, die je kan  terugvinden op www.farys.be/nl/rioolaansluiting (onder “Mijn privéwaterafvoer”).

De openbare riolering kan onder druk komen te staan. Dit betekent dat het waterpeil in de buizen en aansluitingen kan stijgen tot het maaiveld niveau. Bescherming tegen terugslag en tijdelijke verhinderde afvoer dient voorzien te worden.

Per kavel/lot dient een hemelwaterput/infiltratievoorziening aanwezig te zijn.

PROJECTSPECIEKE AANDACHTSPUNTEN:

De aanvraag betreft de splitsing van 1 loten meerdere loten. Het stadsontwikkelingsproject voorziet de realisatie van 21 woningen (21 loten). Elk lot heeft een private tuin en er is ook een gemeenschappelijke tuin. Er worden in totaal 3 wadi’s voorzien. De bestaande gracht blijft behouden. Er is een gemeenschappelijke parking met 20 parkeerplaatsen, waarvan 2 parkeerplaatsen voor mindervaliden en 1 parkeerplaats voor een elektrische deelwagen. Langsheen Leegte worden bijkomend 4 parkeerplaatsen voorzien voor lot 1, lot 5, lot 6 en lot 9. Deze zullen bestaan uit  waterdoorlatende verharding.

ALGEMENE OPMERKINGEN PLANNEN

Plan met wegenisontwerp:

Tgv voorzien van huisaansluitingen is een herstel van de wegenis nodig. De bestaande straatkolken zijn niet getekend  op nieuwe wegenis ontwerp. Gelieve deze te voorzien. Bestaande kolken kunnen herbruikt worden.

Op het rioleringsplan werden DWA-huisaansluitputjes ingetekend. Deze dienen op openbaar domein te worden voorzien.

Opmerkingen DWA-ontwerp:

Materialen DWA:

Het type huisaansluitputje voldoet niet aan de voorwaarden opgenomen in richtlijnen ontwikkelingen van Farys.

Het materiaal van de huisaansluitleidingen moet in grès of PP SN8 zijn.

Overige opmerkingen:

Hierbij nog een aantal bijkomende opmerkingen m.b.t. de DWA-leidingen en/of -ontwerp:

De dwarsing van openbare DWA-aansluitingsleiding naar de openbare riolering thv de openbare gracht in de Mariakerksesteenweg kan niet aanvaard worden. De verbinding moet onder de gracht voorzien worden en mag een belemmering  zijn op de bodem van de gracht

Opmerkingen RWA-ontwerp: geen HYDRAULISCHE EVALUATIE

Conclusie hydraulische evaluatie: Hydraulische nota voldoet.

BESLUIT ADVIES RIOLERING

Het dossier wordt als volgt geadviseerd:

GUNSTIG ADVIES mits voldaan wordt aan bovenstaand vermelde opmerkingen/voorwaarden.

Volgende zaken dienen te worden aangepast bij het aanleveren van het technisch dossier:

Farys dient haar schriftelijke goedkeuring te verlenen op het technisch dossier. Daarom zal Farys in het bezit gesteld  worden van een volledig technisch dossier (een grondplan, met alle rioleringswerken en wegeniswerken, en bijhorende  lengteprofielen, dwarsprofielen en details van alle kunstwerken, bestek en raming).

Bij het indienen van nieuw technisch dossier dienen alle andere bijkomende bovenvermelde opmerkingen verwerkt te worden  binnen dit dossier. Hiertoe behoort ook een eventueel aangepast hydraulische nota.

Zonder goedgekeurd technisch dossier kan Farys steeds wijzigingen opleggen.

We vragen om Farys tijdig van de aanvang der werken in te lichten, zodat we toezicht kunnen uitoefenen op de werken.

 Volgende dient tijdens de uitvoering van de werken aan Farys bezorgd te  worden:

- alle technische fiches/keuringen van de gebruikte materialen,

- ontwerpplannen van speciale putten (uitstroomconstructie, instroomconstructie, overstort, put met terugslagklep,…),

- werfverslagen/ proefverslagen,

- camera-inspectie (verslag + bewegende beelden)

Na uitvoering van de werken dient onderstaande aan Farys overgemaakt te worden:

- As-builtplannen

- PV van voorlopige oplevering

4.4.   BRANDWEER

Voorwaardelijk gunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 15 november 2024 onder ref. 069965-005/NVDV/2024:
Besluit: VOORWAARDELIJK GUNSTIG, mits te voldoen aan de hiervoor vermelde maatregelen en reglementeringen.

Bijzonder aandachtspunt:

- De zones in grasbetontegels links en rechts van de oprit van de parkeerhaven dienen steeds vrij te blijven in functie van de benodigde draaistralen voor de wagens van de brandweer.

4.5.   DE VLAAMSE WATERWEG

Geen advies van De Vlaamse Waterweg nv - Afdeling Regio West afgeleverd op 23 december 2024:
De Vlaamse Waterweg nv kan door omstandigheden geen advies op maat uitbrengen voor uw adviesvraag. De aanvraag dient verenigbaar te zijn met de doelstellingen en beginselen van het ‘Decreet Integraal Waterbeleid’. Voor aspecten die interferentie hebben met het beheer en/of de exploitatie van de waterweg verwijzen we naar onze website en meer specifiek naar https://www.vlaamsewaterweg.be/vergunningen.

4.6.   FLUVIUS

Voorwaardelijk gunstig advies van Fluvius afgeleverd op 5 november 2024 onder ref. 5000083116:
Als bijlage het advies

Gunstig advies met voorwaarden

Advies gegeven in dossier 5000011174 blijft geldig. Het oprichten van een distributiecabine elektriciteit is nodig. Dit gaat over een prefab cabine type Taurus met 1 meter vrije ruimte rondom. Deze cabine werd mee opgenomen in de omgevingsvergunning. Afmetingen van het perceel volstaan. Afstand tussen de cabine en de openbare weg dient in met de hand opbreekbare materialen aangelegd te worden (gras-dallen, klinkers, ..., geen asfalt of beton).

4.7.   WYRE

Voorwaardelijk gunstig advies van Omgevingsloket Wyre afgeleverd op 22 oktober 2024 onder ref. 25140835:
Netuitbreiding nodig:

Er is nagegaan welke aanpassing van de infrastructuur van Wyre nodig is om de loten uit deze verkavelings- of bouwaanvraag te kunnen aansluiten. Wij vragen om onderstaande voorwaarden op te nemen in de vergunning:

Onze studiedienst stelde vast dat er een netuitbreiding nodig is om alle loten van dit project aansluitbaar te maken.

Er werd een offerte (zie bijlage) opgesteld. In deze offerte houden we rekening met het aanleggen van nutsleidingen in overleg met andere nutsmaatschappijen. Dit is kostenbesparend en beperkt de hinder. We stemmen de uitvoeringstermijnen dan ook af op de planning van de andere werken.

Deze vaststelling omvat niet de aftak- en aansluitkosten van de abonnee. Deze worden met de latere abonnee verrekend. https://www.wyre.be/nl/netaanleg

4.8.   FLUXYS

Voorwaardelijk gunstig advies van Fluxys NV afgeleverd op 5 november 2024 onder ref. TPW-OL-2024134958:
Advies Fluxys zie omgevingsloket.

5.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

5.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebied volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.

Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

De verkavelingsaanvraag ligt volledig binnen het woongebied en is in overeenstemming met de voorschriften.

5.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde verkaveling.

5.3.   Verordeningen

Algemeen Bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 25 maart 2024, van kracht sinds 27 mei 2024.

Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke hemelwaterverordening 2023. (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023)

Zie waterparagraaf.

Gewestelijke verordening voetgangersverkeer

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 29 april 1997 houdende vaststelling van een algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.

Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.

5.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg. De aanvraag omvat verder de aanleg en wijziging van een gemeenteweg. De gemeenteraad van 25 maart 2025 heeft hierover een beslissing genomen en zich daarbij uitgesproken over de ligging, breedte en uitrusting van de gemeenteweg en over de eventuele opname in het openbaar domein. Het gemeenteraadsbesluit is als bijlage toegevoegd.

5.5.   Archeologienota

De maatregelen in de archeologienota waarvan akte werd genomen op 24/07/2023 met referentienummer 26857 moeten uitgevoerd worden overeenkomstig het programma in die archeologienota en het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013.

Er dient verder vooronderzoek te gebeuren dat bestaat uit proefsleuvenonderzoek.
https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/26857

5.6.   Decreet grond- en pandenbeleid – bescheiden last

Deze aanvraag valt onder de categorie "verkavelingen van ten minste tien loten bestemd voor woningbouw, of met een grondoppervlakte groter dan een halve hectare, ongeacht het aantal loten", waardoor een bescheiden woonaanbod moet gerealiseerd worden volgens de Vlaamse Codex Wonen van 2021 (VCW art. 5.93, eerste lid, 1°).

De gronden waarop de aanvraag betrekking heeft zijn geen eigendom van een Vlaams bestuur of Vlaamse semipublieke rechtspersoon. De norm voor het bescheiden woonaanbod bedraagt 20% (VCW art. 5.93, tweede lid, 2°). Voor deze aanvraag komt dit neer op 4 bescheiden woningen (20% van 21, afgerond naar het dichtstbijzijnde natuurlijk getal).

De gemiddelde woningdichtheid van het bescheiden woonaanbod moet begrepen zijn (VCW art. 5.101, §4):

-          tussen 35 en 100 woningen/ha in stedelijk gebied;

-          tussen 25 en 35 woningen/ha in buitengebied.

Als het bescheiden woonaanbod wordt gerealiseerd door de verkoop van de nog op te richten woningen, mogen de bescheiden woningen elk niet groter zijn dan (VCW, art. 1.3, §1, 3°):

-          550 m³ voor eengezinswoningen;

-          240 m³ voor appartementen of andere types woningen met één of twee slaapkamers;

-          290 m³ voor appartementen of andere types woningen met drie of meer slaapkamers.

Als het bescheiden woonaanbod wordt gerealiseerd door de verkoop van kavels, mogen de bescheiden kavels elk niet groter zijn dan 500 m² (VCW, art. 1.3, §1, 3°).

Indien de last bescheiden wonen wordt uitgevoerd in natura moet de aanvrager de uitvoering waarborgen door (VCW art. 5.101, §2):

-          ofwel het verlenen van een aankoopoptie voor de loten met het bescheiden woonaanbod aan een openbaar bestuur of een sociale woonorganisatie. Deze aankoopoptie moet worden verleend alvorens gebruik kan gemaakt worden van de vergunning. Meer info bij Dienst Wonen (wonen.omgevingsvergunning@stad.gent);

-          ofwel het stellen van een financiële waarborg van € 50.000 (x ABEX-index met als basis december 2008) + 20% = € 50.000 (x 1048/695) + 20% = € 90.474 per bescheiden woning (geïndexeerd mei 2024).

De loten voor het bescheiden woonaanbod moeten gespecifieerd worden in de aankoopoptie of bij het stellen van de financiële waarborg.

Gezien op basis van het verkavelingsplan en de bijhorende stedenbouwkundige voorschriften alle woningen voldoen aan de normen van bescheiden woonaanbod voldoet de aanvraag aan de last bescheiden wonen.

Hierbij werden volgende voorwaarden voorgesteld: De last bescheiden wonen moet gewaarborgd worden alvorens gebruik te kunnen maken van de vergunning. De loten voor het bescheiden woonaanbod moeten gespecifieerd worden en voor deze loten moet ofwel een aankoopoptie verleend worden aan Stad Gent ofwel een financiële waarborg gesteld worden (cfr. omschrijving advies).

6.      WATERPARAGRAAF

6.1. Ligging project

Het project ligt in een afstroomgebied in beheer van De Vlaamse Waterweg nv – Afd. Regio West. Het project ligt in de nabijheid van waterloop in beheer van De Vlaamse Waterweg nv – Afd. Regio West.

Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project:

- niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.

- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).

- gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal). De overstromingskans is middelgroot (gebied waar er jaarlijks meer dan 1% kans is op overstroming).

- gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal). De overstromingskans is klein (gebied waar er jaarlijks 0,1 tot 1 % kans is op overstroming).

- gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal). De overstromingskans is klein onder klimaatverandering.

- niet gelegen in een signaalgebied.

Het terrein is momenteel onbebouwd.

6.2. Verenigbaarheid van het project met het watersysteem

Droogte

Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst.

Een zeer groot deel van het projectgebied blijft onbebouwd en onverhard. Dit betekent dat er heel wat ruimte is om het opgevangen hemelwater bij zware regenbuien op te vangen. Dit is op vlak van water positief.

Gescheiden stelsel

Conform artikel 9 van het algemeen bouwreglement van de stad Gent dient bij nieuwbouw, al dan niet na slopen, de bouwheer verplicht een privaat gescheiden afvoerstelsel voor afvalwater en hemelwater te voorzien.

Het privaat afvoerstelsel voor hemelwater moet indien het technisch mogelijk is, in eerste instantie aangesloten worden op een waterloop. Indien dit niet kan, mag er aangesloten worden op een RWA en in laatste instantie op een gemengde riolering.

Verharding

Conform artikel 12 van het ABR moet het verharden van oppervlaktes tot een minimum beperkt worden. De strikt noodzakelijke verhardingen moeten waar mogelijk als verharding met natuurlijke infiltratie of als waterdoorlatende verharding aangelegd worden.

Volgens de aanvraag zullen alle verhardingen aangelegd worden als waterdoorlatend of wateren af naar de onverharde omgeving. De omgevingsvergunningen voor de woningen zal worden aangevraagd in een latere fase.

Bij waterdoorlatende verharding dient het geheel van waterdoorlatende verharding en fundering blijvend een even goede doorlatendheid te hebben als een reguliere infiltratievoorziening. Er mag geen enkele vorm van versnelde waterafvoer aanwezig zijn (geen drainageleidingen, goten, afvoerkolken (andere dan noodafvoer-/overstortkolken), hellingen, …). De verharding mag geen wateroverlast veroorzaken bij derden.

Bij natuurlijke infiltratie moeten verhardingen afvloeien naar een voldoende grote onverharde oppervlakte (op eigen terrein) waar natuurlijke infiltratie kan plaatsgrijpen.

De onverharde oppervlakte moet minimaal 25% van de oppervlakte van de afwaterende oppervlakte zijn. De verhardingen mogen geen opstaande boordstenen bevatten. Natuurlijke infiltratie mag niet leiden tot wateroverlast bij derden. Er is in het project voldoende ruimte beschikbaar om daar aan te voldoen.

De aanleg van de ondergrondse constructie mag er geenszins voor zorgen dat er een permanente drainage optreedt met lagere grondwaterstanden tot gevolg. Een dergelijke permanente drainage is immers in strijd met de doelstellingen van het decreet integraal waterbeleid waarin is opgenomen dat verdroging moet voorkomen worden, beperkt of ongedaan gemaakt. De ondergrondse constructie dient dan ook uitgevoerd te worden als volledig waterdichte kuip en zonder kunstmatig drainagesysteem.

Een grondwaterbemaling kan noodzakelijk zijn voor de bouwkundige werken of de aanleg van de openbare nutsvoorzieningen. Bij bemaling moet volgens Vlarem minstens een melding van de activiteit gebeuren. Ze kan evenwel vergunningsplichtig zijn en zelfs merplichtig naargelang de ligging, de diepte van de grondwaterverlaging en het opgepompte debiet. De akte of vergunning moet verleend zijn door de bevoegde instantie vooraleer de bemalingswerken kunnen gestart worden.

In een aanvraagdossier voor een vergunning of melding moeten steeds de effecten naar de omgeving onderzocht worden, op basis van de gemodelleerde debieten en het bemalingsconcept, en moet steeds vermeld worden op welke manier zal omgegaan worden met het opgepompte bemalingswater (toepassing van de bemalingscascade). De bemalingsinstallatie dient geplaatst te worden door een erkend boorbedrijf.

Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen

Het perceel ligt in de nabijheid van waterloop in beheer van De Vlaamse Waterweg nv – Afd. Regio West. Er werd advies gevraagd aan de waterbeheerder.

De afstandsregels tot waterlopen zoals voorzien in het Waterwetboek en de wet onbevaarbare waterlopen worden gerespecteerd.

Overstromingen

Volgens de pluviale overstromingskaart bestaat er een middelgrote overstromingskans ter hoogte van de wegenis. Indien de voorwaarden uit de gewestelijke verordening en het algemeen bouwreglement inzake hemelwater correct toegepast worden, wordt geen effect op het overstromingsregime verwacht.

Volgens de pluviale overstromingskaart bestaat er een middelgrote overstromingskans ter hoogte van het project. Om de impact op het overstromingsregime te vermijden dienen de voorwaarden uit de gewestelijke verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater strikt toegepast te worden. Ruimten met kwetsbare functies worden best beschermd tegen wateroverlast door het volgen van de richtlijnen omtrent overstromingsveilig bouwen https://www.vmm.be/publicaties/waterwegwijzer-bouwen-en-verbouwen (p 19).

Ernstiger overstromingen dan in het verleden zijn niet uit te sluiten en er kan geen sluitende garantie gegeven worden dat er zich op het perceel in de toekomst geen wateroverlast meer zal voordoen.

Waterkwaliteit

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

6.3. Conclusie

Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag mits toepassing van bovenstaande maatregelen de watertoets doorstaat.

7.      NATUURTOETS

Aan het dossier werd een uitgebreide verscherpte natuurtoets toegevoegd.

Er wordt geen boom of waardevol groen verwijderd. Het percentage collectief groen en onbebouwde ruimte is voor deze verkaveling hoog, wat getuigt van een kwalitatief woonproject.

Het huishoudelijk afvalwater wordt geloosd in de riolering die aangesloten is op een RWZI. Er wordt niet geloosd op oppervlaktewater.

Voor dit project gaan we uit van minder dan 70 000 bijkomende vervoersbewegingen per jaar.

Daarnaast zijn er nog mogelijke stikstofemissies afkomstig van niet-ingedeelde stationaire bronnen van het project en tijdens de aanlegfase door vervoer of niet-ingedeelde stationaire bronnen. Deze zijn echter beperkt.

De NOX uitstoot van het totale project is minder dan de emissies waarbij een overschrijding optreedt van de 1 % minimisdrempel.

Het project zal geen betekenisvolle aantasting impliceren voor de instandhoudingsdoelstellingen van de speciale beschermingszones, noch onherstelbare en onvermijdbare schade berokkenen aan natuur in VEN.

Ten gevolge van het projectvoornemen wordt geen onvermijdbare en onherstelbare schade verwacht ten aanzien van de VEN-gebieden ‘Vlinderhoutse bossen’ en ‘De Vallei van de Benedenleie’ (grote eenheden natuur). Er zijn bijgevolg geen schadebeperkende of -herstellende maatregen van toepassing.

Hieruit wordt besloten dat de aanvraag de natuurtoets doorstaat.

8.      PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van het Besluit van de Vlaamse Regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening en heeft betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. Dit wil zeggen dat er voor voorliggend project een project-m.e.r.-screening moet opgemaakt worden.

Een project-m.e.r.-screeningsnota is toegevoegd aan de vergunningsaanvraag. Na onderzoek van de kenmerken van het project, de locatie van het project en de kenmerken van de mogelijke milieueffecten, wordt geoordeeld dat geen aanzienlijke milieueffecten verwacht worden, zoals ook uit de project-m.e.r.-screeningsnota blijkt. Er kan redelijkerwijze aangenomen worden dat een nieuw project-MER geen nieuwe of bijkomende gegevens over aanzienlijke milieueffecten kan bevatten, zodat de opmaak ervan dan ook niet noodzakelijk is.

9.    GEMEENTERAAD

De aanvraag omvat de aanleg en wijziging, van een gemeenteweg. De gemeenteraad moet hierover een beslissing nemen en zich daarbij uitspreken over de ligging, breedte en uitrusting van de gemeenteweg en over de eventuele opname in het openbaar domein.

De gemeenteraad heeft hierover een beslissing genomen in de vergadering van 25 maart 2025.  Het gemeenteraadsbesluit is als bijlage toegevoegd.

10.   OPENBAAR ONDERZOEK

Het openbaar onderzoek werd gehouden van 30 oktober 2024 tot en met 28 november 2024.
Gedurende dit openbaar onderzoek werden 7 bezwaarschriften ingediend.

 
De bezwaren worden als volgt samengevat:
 

Stuk groen zal verdwijnen

-          Een mooi groen stuk zal verdwijnen en geen rustige plek meer zijn. Heel spijtig voor de dieren die zullen verdwijnen. We dachten dat het groen zou blijven en meegaan met Vinderhoutse bossen maar blijkbaar niet. We zijn er als gezin tegen dat daar wordt gebouwd.

-          Het perceel bevindt zich in een groene omgeving en maakt deel uit van een ecologische corridor tussen de Bourgoyen, Leeuwenhof en de Vinderhoutse bossen. De bebouwing zou de landschapswaarde ernstig aantasten en de migratie van dieren tussen deze natuurgebieden belemmeren. Het open karakter van het gebied is van groot belang voor de lokale biodiversiteit en dient behouden te blijven.

-          Het ontwerp staat haaks op het ontharden en het behouden van ecologische waardevolle gebieden.

Bouwhoogte

-          Nergens in de omgeving van de Leegte of Mariakerksesteenweg zijn er gebouwen van 3 bouwlagen, dit zal een ingrijpende wijziging zijn van het karakter van de omgeving.

Parkeerplaatsen

-          Het plan voorziet 23 woningen en er zijn 21 parkeerplaatsen voorzien dit is onvoldoende voor dit project. Dit project zal zorgen voor illegaal parkeren in de omgeving en extra overlast zorgen voor de buurt.

Overstroming

-          Er wordt gebouwd in een overstromingsgevoelig gebied, in het licht van de klimaatverandering is het onverantwoord daar te bouwen.

Loten

-          Over hoeveel woningen gaat het hier? In de aanvraag staat 21 loten voor eengezinswoningen, op het verkavelingsplan staan 23 loten. En in het documenten van de landmeter staan 26 loten beschreven.

Waarde

-          Het project met woningen tot 3 bouwlagen zal niet alleen de woonkwaliteit maar ook de waarde van de woningen negatief beïnvloeden.

Naar aanleiding van het stedenbouwkundig onderzoek van deze aanvraag worden de bezwaren als volgt besproken:
 

Stuk groen zal verdwijnen

-          De aanvraag situeert zich in woongebied, ook de aanpalende gronden. Deze gebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijven. Die bestemming biedt dus mogelijkheden om dit terrein te laten ontwikkelen. De gronden maken deel uit van de woonkorrel Mariakerksesteenweg, Kruisstraat, Rodenhoedstraat, Leegte, Hoogland, Pachtgoeddreef,….  Er werd bij de ontwikkeling van deze gronden rekening gehouden met de aanwezige waardevolle landschapselementen en het deels laaggelegen terrein. Er wordt enkel gebouwd aan de randen van het perceel daar waar er reeds een uitgeruste weg aanwezig is, zijnde de Leegte en de Mariakerksesteenweg.

-          De aanvraag situeert zich volgens de structuurvisie van de stad ‘Ruimte voor Gent’ in buitengebied. De visie van de stad is om hier te vernieuwen met een lage dynamiek. Daarom hanteren we voor de woongebieden die gelegen zijn in het buitengebied de richtlijn met grote orde van 15 won/ha. Voorliggende aanvraag voldoet hieraan. Verder getuigt het ontwerp van compacte bouwvorm, beperkte bouwdiepte, maximaal drie bouwlagen met plat dak, gemeenschappelijke parkeerhaven en een grote gemeenschappelijke groenzone waarin alle water kan worden opgevangen. Het verkavelingsontwerp bestemd voor 21 eengezinswoningen heeft bijgevolg voldoende woonkwaliteiten om te voldoen aan de huidige wooneisen.

Bouwhoogte

-          Drie bouwlagen is in het Gentse de basisschaal, dit is ook zo opgenomen in de structuurvisie van de stad ‘Ruimte voor Gent’. Dit biedt juist mogelijkheden om compacte woningen te bouwen waardoor de footprint en verharding kan beperkt worden.

Parkeerplaatsen

-          Er worden in dit project 21 nieuwe eengezinswoningen voorzien. De verkavelaar voorziet 21 autoparkeerplaatsen. 17 daarvan zijn geclusterd en 4 zijn individuele parkeerplaatsen naast respectievelijk 4 halfopen woningen. Van de 17 geclusterde parkeerplaatsen wordt er één parkeerplaats voorbehouden voor een autodeelwagen. De verkavelaar heeft hiervoor een sluitende overeenkomst afgesloten met een autodeelbedrijf. Het is positief dat de autodeelplaats op het toekomstig openbaar domein wordt voorzien. Het aantal parkeerplaatsen is in overeenstemming met de parkeerrichtlijnen van de stad Gent. Daarnaast is er in het project ook veel ruimte voorzien voor fietsen en de locatie is vlot bereikbaar met de fiets.

Overstroming

-          Enkel het centraal deel van het terrein ter hoogte van de bestaande gracht is overstromingsgevoelig. Dit gedeelte blijft ook ongewijzigd en zal zijn functie als waterbuffer blijven behouden. Er wordt gebouwd ter hoogte van de reeds aanwezige openbare wegen. In de grote onbebouwde en onverharde gemeenschappelijke tuinzone worden ook extra wadi’s aangelegd. Het hemelwater moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst. Een zeer groot deel van het projectgebied blijft onbebouwd en onverhard. Dit betekent dat er heel wat ruimte is om het hemelwater bij zware regenbuien op te vangen. De project is uitvoerig vooraf besproken met de diensten en instanties die betrokken zijn bij de waterhuishouding. Al deze diensten hebben ook een positief advies gegeven voor de waterhuishouding van het gebied. Er is aan het dossier ook een uitgebreide waterhuishoudingsstudie toegevoegd. Er kan dan ook besloten worden dat voorliggende aanvraag mits toepassing van alle maatregelen de watertoets doorstaat.

Loten

-          Er is inderdaad een onduidelijkheid over de loten. Op het verkavelingsplan van de landmeter zijn er 21 loten waarop telkens één eengezinswoning (lot 1 tot 21) kan worden gebouwd. Daarnaast is er een lot 22 voorzien voor private gemeenschappelijke groenzone, een lot 23 voor een nieuwe nutsvoorziening (cabine) en drie loten (lot 24 tot 26) voor nieuw openbaar domein. Er kunnen dus binnen deze verkaveling maximaal 21 nieuwe eengezinswoningen worden gebouwd.

Waarde

-          Het argument van waardedaling is niet van stedenbouwkundige aard. Een omgevingsvergunning mag geen uitspraken doen over waarde-aspecten aangezien deze geen deel uitmaken van de beoordelingsgronden zoals bepaald in de VCRO.

11.   OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

De aanvraag betreft een verkaveling voor het realiseren van 21 eengezinswoningen. Elk lot heeft een private tuin. Er is ook een zeer grote gemeenschappelijke tuin. Tevens worden 3 wadi’s voorzien voor de infiltratie van regenwater. De bestaande gracht blijft behouden.

Het basisconcept van deze verkaveling bestaat uit de fundamentele keuze om een groot deel van het projectgebied niet te bebouwen en in te richten als gemeenschappelijke groenzone. Het gaat om een ruime groenzone met een aantal belangrijke natuurelementen op gronden die gevoelig zijn voor overstroming. Een groot deel van de bestaande bomen blijft behouden. Het betreft in hoofdzaak schietwilg. Verder zijn er ook bomen van de soort berk, zwarte vlier, esdoorn, zwarte els en walnoot. Er worden verschillende bomen aangeplant. Om de ambitie op vlak van verdichting te realiseren voorziet de verkaveling uitsluitend loten bestemd voor eengezinswoningen gebouwd in gekoppelde en gesloten bebouwingsvorm langsheen de bestaande wegen.

Ruimtelijk rendement - vormgeving

Op dit terrein met een oppervlakte van ca. 13181 m² worden 21 woningen voorzien, waardoor de woningdichtheid die wordt gehanteerd in buitengebied, namelijk 15 woningen per hectare, wordt gerespecteerd. De bouwzones worden zo voorzien dat aan alle voorwaarden rond compact bouwen in het buitengebied voldaan kan worden.

Openbaar domein

De voorgestelde aanpassingen aan de rooilijn in functie van een kwalitatief openbare weg zijn aanvaardbaar. De aanleg van het openbaar domein zal nog verder worden verfijnd en bijgesteld in het technisch dossier.

Mobiliteit

Beschrijving en bereikbaarheid

De aanvraag heeft betrekking op een greenfield op de hoek tussen de Mariakerksesteenweg en de Leegte in Drongen. De aanvrager wenst een vergunning te bekomen om het terrein te verkavelen in 21 loten bestemd voor grondgebonden eengezinswoningen. Er zal ook een collectieve groenruimte worden aangelegd, alsook een gemeenschappelijke fietsenberging voor buitenmaatse fietsen, en een parkeerpocket.

De aanvraag bevat ook een gedeelte nieuw openbaar domein. Dit betreft voornamelijk groenruimte langs de Leegte en de Mariakerksesteenweg, maar ook een deel van de oprit naar de parkeerpocket wordt openbaar domein.

Deze locatie is niettegenstaande zijn ligging in het buitengebied relatief goed bereikbaar met duurzame vervoersmiddelen. Dagelijkse voorzieningen bevinden zich op 700m fiets- of wandelafstand. De dichtstbijzijnde bushalte (Hoppin) bevindt zich op minstens 150m. De bushalte rotonde Drongen ligt op 12 min stappen of 3 min fietsen. Het station Drongen ligt op 7 min fietsen. Langsheen de Mariakerksesteenweg liggen afgescheiden fietspaden waarop een recreatief fietstraject ligt tussen knooppunt 58 en 59. In de nabijheid van de site lopen enkele fietssnelwegen, die als hoofdroutes gelden. De Leegte sluit niet aan op het ringfietspad F40, dat ook bekend staat als grote fietsring van Gent, maar er is wel potentieel om een eenvoudige verbinding te maken. De Mariakerksesteenweg wordt geselecteerd als alternatieve functionele fietsroute.

Beoordeling

Fietsparkeren

Om te bepalen hoeveel fietsparkeerplaatsen er nodig zijn, moeten de stedelijke parkeerrichtlijnen worden toegepast. Het benodigde aantal fietsparkeerplaatsen zal pas exact bij een eventuele vergunningsaanvraag voor het bouwen van de woningen kunnen worden bepaald. Aangezien alle woningen volgens de beschrijvende nota over 3 slaapkamers zullen beschikken, kunnen we er nu wel al vanuit gaan dat er waarschijnlijk 84 fietsparkeerplaatsen nodig zullen zijn voor de bewoners en 4 voor hun bezoekers. Van de 88 fietsparkeerplaatsen moeten er 9 worden voorbehouden voor buitenmaatse fietsen. De omgevingsaanvragen voor de woningen zullen hieraan moeten voldoen.

Voorliggende verkaveling biedt een enorme opportuniteit om de Leegte voor fietsverkeer door te trekken tot aan de fietssnelweg langs de R4. Dit zou voor veel buurtbewoners een aanzienlijk vlottere verbinding met de fietssnelweg betekenen. De Drongense wijk rond de Antoon Catriestraat/Luchterenkerkweg krijgt daardoor bijvoorbeeld een vlotte aansluiting met de fietssnelweg. Momenteel is er voor deze wijk over een afstand van ca. 2,20 km geen verbinding met de fietssnelweg. Voor deze aansluiting kan best contact worden opgenomen met het Agentschap Wegen en Verkeer.

Autoparkeren

Het nodige aantal autoparkeerplaatsen kan wel al exact worden bepaald. Voor 21 woningen zijn er minimaal 17 en maximaal 42 autoparkeerplaatsen vereist voor de bewoners, en minimaal 4 en maximaal 11 voor bezoekers.

De bouwheer voorziet 21 autoparkeerplaatsen. 17 daarvan zijn geclusterd en 4 zijn individuele parkeerplaatsen naast respectievelijk 4 halfopen woningen. Van de 17 geclusterde parkeerplaatsen wordt er één parkeerplaats voorbehouden voor een autodeelwagen. De verkavelaar heeft hiervoor een sluitende overeenkomst afgesloten met een autodeelaanbieder. Het is positief dat de autodeelplaats op het toekomstig openbaar domein wordt voorzien. Het aantal parkeerplaatsen is in overeenstemming met de parkeerrichtlijnen.

Groen

Vanuit groenoogpunt is er geen bezwaar tegen deze verkaveling, waarbij een strook aan de straatzijde wordt overgedragen naar het openbaar domein. Het concept met een gebouwenlijn langs de straatzijde en een onbebouwde binnenzone die privatief blijft (ook nodig voor waterbuffering en infiltratie), is tot stand gekomen tijdens een constructief vooroverlegproces. Het percentage collectief groen en onbebouwde ruimte is voor deze verkaveling hoog, wat getuigt van een kwalitatief woonproject gericht op gezinnen.

Verkavelingsvoorschriften

De verkavelingsvoorschriften maken het inrichten van kwalitatieve wooneenheden mogelijk. De bouwdiepte van de bouwzones is voldoende om een degelijke woonkwaliteit te kunnen voorzien. De concrete indeling van deze woonvolumes maakt het voorwerp uit van een afzonderlijke nog te verkrijgen omgevingsvergunning.

De reliefwijzigingen in functie van de woningen moeten duidelijk mee opgenomen worden bij de omgevingsaanvraag van de woningen en duidelijk op de terreinprofielen worden weergegeven.

Uiteraard moeten deze reliefwijzigingen tot een minimum worden beperkt.

Mits de bijzondere voorwaarden strikt worden nageleefd, is de aanvraag in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening.

CONCLUSIE

Voorwaardelijk gunstig, de gevraagde omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden is mits de voorwaarden stedenbouwkundig en planologisch verenigbaar met de onmiddellijke omgeving.

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

 Verval van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden  – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning

Artikel 102. – 103. § 1. Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden waarbij geen nieuwe wegen worden aangelegd of het tracé van bestaande gemeentewegen niet moet worden gewijzigd, verbreed of opgeheven, vervalt van rechtswege als:

1°binnen een termijn van vijf jaar na de afgifte van de definitieve omgevingsvergunning niet is overgegaan tot registratie van de verkoop, de verhuring voor meer dan negen jaar of de vestiging van erfpacht of opstalrecht ten aanzien van ten minste één derde van de kavels

2°binnen een termijn van tien jaar na de afgifte van de definitieve omgevingsvergunning niet is overgegaan tot dergelijke registratie ten aanzien van ten minste twee derde van de kavels.

Voor de toepassing van het eerste lid:

1°wordt met verkoop gelijkgesteld: de nalatenschapsverdeling en de schenking, met dien verstande dat slechts één kavel per deelgenoot of begunstigde in aanmerking komt;

2°komt de verkoop, de verhuring voor meer dan negen jaar, of de vestiging van erfpacht of opstalrecht van de verkaveling in haar geheel niet in aanmerking;

3°komt alleen de huur die erop gericht is de huurder te laten bouwen op het gehuurde goed in aanmerking.

Voor de toepassing van het eerste lid wordt tijdige bebouwing door de verkavelaar conform de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden, met verkoop gelijkgesteld.

§ 2. Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden waarbij nieuwe wegen worden aangelegd of waarbij het tracé van bestaande gemeentewegen gewijzigd, verbreed of opgeheven wordt, vervalt van rechtswege als:

1°binnen een termijn van vijf jaar na de afgifte van de definitieve omgevingsvergunning niet is overgegaan tot de oplevering van de onmiddellijk uit te voeren lasten of tot het verschaffen van waarborgen betreffende de uitvoering van deze lasten op de wijze, vermeld in artikel 75;

2°binnen een termijn van tien jaar na de afgifte van de definitieve omgevingsvergunning niet is overgegaan tot registratie van de in paragraaf 1 vermelde rechtshandelingen ten aanzien van ten minste één derde van de kavels;

3°binnen een termijn van vijftien jaar na de afgifte van de definitieve omgevingsvergunning niet is overgegaan tot registratie van de in paragraaf 1 vermelde rechtshandelingen ten aanzien van ten minste twee derde van de kavels.

Voor de toepassing van het eerste lid wordt tijdige bebouwing door de verkavelaar conform de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden, met verkoop gelijkgesteld.

§ 3. Als de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden uitdrukkelijk melding maakt van de verschillende fasen van het verkavelingsproject, worden de termijnen van verval, vermeld in de paragrafen 1 tot en met 2, gerekend per fase. Voor de tweede en volgende fasen worden de termijnen van verval dientengevolge gerekend vanaf de aanvangsdatum van de betrokken fase.

§ 4. Het verval, vermeld in paragraaf 1 en 2, 2° en 3°, geldt slechts ten aanzien van het niet bebouwde, verkochte, verhuurde of aan een erfpacht of opstalrecht onderworpen gedeelte van de verkaveling.

§ 5. Onverminderd paragraaf 4, kan het verval van rechtswege niet worden tegengesteld aan personen die zich op de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden beroepen als zij kunnen aantonen dat de overheid na het verval en ten aanzien van een of meer van hun kavels binnen de verkaveling, wijzigingen aan deze omgevingsvergunning heeft toegestaan of stedenbouwkundige of bouwvergunningen of stedenbouwkundige attesten heeft verleend in zoverre deze door de hogere overheid of de rechter niet onrechtmatig werden bevonden.

§ 6. De Vlaamse Regering kan maatregelen treffen aangaande de kennisgeving van het verval van rechtswege.

Artikel 103. De termijnen van vijf, tien of vijftien jaar, vermeld in artikel 102, worden geschorst zolang een beroep tot vernietiging van de omgevingsvergunning aanhangig is bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen, overeenkomstig hoofdstuk 9, behoudens als de verkaveling in strijd is met een vóór de datum van de definitieve uitspraak van de Raad van kracht geworden ruimtelijk uitvoeringsplan. In dat laatste geval blijft het eventuele recht op planschadevergoeding desalniettemin behouden.

De termijnen van vijf, tien of vijftien jaar, vermeld in artikel 102, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de archeologische opgraving, omschreven in de bekrachtigde archeologienota overeenkomstig artikel 5.4.8 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 en in de bekrachtigde nota overeenkomstig artikel 5.4.16 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, met een maximumtermijn van een jaar vanaf de aanvangsdatum van de archeologische opgraving.

De termijnen van vijf, tien of vijftien jaar, vermeld in artikel 102, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de bodemsaneringswerken van een bodemsaneringsproject waarvoor de OVAM overeenkomstig artikel 50, § 1, van het Bodemdecreet van 27 oktober 2006 een conformiteitsattest heeft afgeleverd, met een maximumtermijn van drie jaar vanaf de aanvangsdatum van de bodemsaneringswerken.

De termijnen van vijf, tien of vijftien jaar, vermeld in artikel 102, worden geschorst zolang een bekrachtigd stakingsbevel, zoals vermeld in titel VI, niet wordt ingetrokken, hetzij niet wordt opgeheven bij een in kracht van gewijsde gegane beslissing. De schorsing eindigt van rechtswege wanneer geen opheffing van het stakingsbevel wordt gevorderd of geen intrekking wordt gedaan binnen een termijn van twee jaar vanaf de bekrachtiging van het stakingsbevel.

Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning

Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.

De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.

Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:

1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;

2° het betrokken publiek;

3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;

4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;

5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;

6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.

Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:

1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;

2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;

3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.

Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.

In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:

1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;

2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;

3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.

Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.

Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:

1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;

2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;

3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.

De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.

Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.

Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.

Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.

Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning

Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:

1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;

2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;

3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:

a)        een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;

b)       het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;

4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.

Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:

1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;

2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;

3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.

Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.

Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.

Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.

De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.

Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.

Mededeling

Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.