2025_CBS_04033 - OMV_2025000737 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het herbouwen van een halfopen eengezinswoning - met openbaar onderzoek - Asselsstraat, 9031 Gent - Vergunning

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

Het college van burgemeester en schepenen verleent de vergunning en legt bijzondere voorwaarden op.

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

De heer Nick Vandeputte met als contactadres Harelbekestraat 5, 9000 Gent en Tigone Priem met als contactadres Harelbekestraat 5, 9000 Gent hebben een aanvraag (OMV_2025000737) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 25 januari 2025.

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

• Onderwerp: het herbouwen van een halfopen eengezinswoning

• Adres: Asselsstraat 34, 9031 Gent

• Kadastrale gegevens: afdeling 26 sectie B nr. 36Y6

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 11 februari 2025.

De aanvraag volgde de gewone procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 23 april 2025.

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

De aanvraag heeft betrekking op een perceel gelegen langs de Asselstraat in Drongen. De omgeving kenmerkt zich hoofdzakelijk door residentiële bebouwing in zowel open als halfopen configuratie. Op het perceel in kwestie bevindt zich een halfopen eengezinswoning. In de achtertuin staat een bijgebouw en ligt een betonplaat. Achteraan het perceel loopt een waterloop van derde categorie.

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

Voorliggende aanvraag betreft het oprichten van een halfopen eengezinswoning met terras en tuinberging na het slopen van de bestaande woning, achterliggende garage en het uitbreken van een betonplaat.
 

Woning

De nieuwe woning wordt ingeplant ca. 11,2m achter de rooilijn en behoudt 3m afstand tot de rechter perceelsgrens. Het hoofdvolume van de woning bestaat uit twee bouwlagen en een teruggetrokken derde bouwlaag, afgewerkt met een plat dak (dakrandhoogte hoofdvolume: 7,81m). De woning verkrijgt een gelijkvloerse bouwdiepte van 15m en een bouwdiepte van 12m op de verdieping. De derde teruggetrokken bouwlaag springt 4,55m terug tov de voor- en achtergevel van het hoofdvolume en wordt afgewerkt met een plat dak (dakrandhoogte: 10,28m).

Indeling

Gelijkvloers bevinden zich de inkomhal, de leefruimtes met centraal de trappenhal, twee bergruimtes en een toilet. Op de verdieping worden drie slaapkamers, een badkamer, wasruimte en toilet ingericht. De optopping van de woning biedt plaats aan een bureauruimte.

Materialisatie

De woning wordt afgewerkt met grijs gekaleide recuperatie baksteen en accenten van grijs pleisterwerk. Het buitenschrijnwerk wordt voorzien in houten schrijnwerk in een rode kleur, het schrijnwerk van de optopping wordt voorzien in natuurkleur aluminium.

Tuinberging

Er wordt een nieuwe tuinberging opgericht in het verlengde van het gelijkvloerse aanbouwvolume, tegenaan de linker perceelsgrens. Dit volume is 3,8m diep en 1,6m breed en wordt afgewerkt met een plat dak (dakrandhoogte: 3,6m). De tuinberging is enkel vanaf de tuin bereikbaar, deze wordt niet intern verbonden met de woning.

Het bestaande bijgebouw (ca. 60,5m²) in de achtertuin blijft behouden, enkel de garage wordt gesloopt.

Verhardingen

De bestaande oprit zal worden gesupprimeerd. In de voortuin wordt verharding (ca. 35m² betongrasdallen) aangelegd in functie van het parkeren van wagens en wordt een pad van ca. 1m breed tot de voordeur aangelegd. Langs de achtergevel van de woning wordt een verhoogd terras (20,6m²) aangelegd. In de achtertuin wordt een natuurlijke vijver voorzien en plungepool.

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Stedenbouwkundige vergunningen

* Op 19/12/1996 werd een vergunning afgeleverd voor het verbouwen van een eengezinswoning tot eengezinswoning. (1996/10116)

* Op 06/02/2009 werd een vergunning afgeleverd voor het herinrichten van de wijk 'assels', het uitvoeren van wegen- en rioleringswerken. (2008/10048)

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Volgende externe adviezen zijn gegeven:

3.1.   Watering der Assels

Voorwaardelijk gunstig advies van Watering der Assels afgeleverd op 1 april 2025 onder ref. BR 2025-05:
Situering en kenmerken van het watersysteem

Het perceel heeft volgens de fluviale overstromingskaart van 2023 "middelgrote kans — huidig klimaat" een middelgrote kans op overstromingen. Het perceel en het gebouw hebben perceelscore D.

Het perceel ligt in de nabijheid van waterloop de Leie, een waterloop van 1e categorie, beheerd door de Vlaamse Waterweg en van een niet geklasseerde waterloop achteraan het perceel, en is overstroombaar vanuit de waterlopen.

Gunstig advies wordt verleend betreffende de omgevingsvergunningsaanvraag op voorwaarde dat:

- Vloerpeil:

Om overstromingsvrij te bouwen moet het vloerpeil minimaal worden aangelegd op 30cm boven hoogste waterpeil.

De fluviale overstromingskaart 2023 geeft bij "huidig klimaat, middelgrote kans" een hoogste waterpeil op een punt gemeten op het terrein van 6,63m TAW (maaiveld) + 0,82m (waterhoogte) = 7,45m TAW aan.

Het vloerpeil moet dus aangelegd worden op minimum 7,75m TAW.

Het vloerpeil van de inkom wordt aangelegd op 7,57m TAW. Dit is lager dan het overstromingsvrij peil zoals voorzien in de GSV maar toch nog 12cm hoger dan het hoogste te verwachten waterpeil, zijnde 7,45m TAW, volgens de watertoetskaart 2023.

Hogere waterstanden kunnen zich echter in de toekomst voordoen.

Volgens de beschrijvende nota van de architect worden er geen watergevoelige elementen zoals stopcontacten voorzien in deze ruimte.

- De nieuwe inname van overstromingsruimte moet gecompenseerd worden:

De bestaande constructies, behalve het tuingebouw, worden afgebroken.

De oppervlakte van het nieuwe gebouw is kleiner dan het afgebroken gedeelte. Hierdoor komt er overstromingsoppervlakte vrij.

De tuin mag nergens opgehoogd worden.

- Hergebruik van hemelwater:

Het opgevangen hemelwater moet hergebruikt worden voor bv. toiletspoeling, de buitenkraan en als kuiswater (en eventueel als waswater). Het verplichte hergebruik van hemelwater d.m.v. een pomp en apart leidingcircuit moet opgenomen worden in de vergunning en wordt bij voorkeur na de werken gecontroleerd door de gemeente.

We adviseren een hemelwaterput te voorzien die in verhouding is met het potentiële hergebruik in plaats van het strikte minimum opgelegd door de hemelwaterverordening.

Volgens de GSV moet bij gebouwen met juist één woongelegenheid een HWP geplaatst worden volgens de grootte van de aangesloten dakoppervlakte:

< 80m2 minimum 5.000L

≥ 80m2 en < 120m2 minimum 7.500L

≥ 120m2 en < 200m2 minimum 10.000L

De aangesloten dakoppervlakte bedraagt 97,7m². Volgens bovenstaande opdeling moet er dus een hemelwaterput van minimum 7.500 liter geplaatst worden.

Er wordt een hemelwaterput van 10.000 liter geplaatst.

Het opgevangen hemelwater wordt hergebruikt voor 2 toiletten, wasmachine, 2 buitenkranen en 1 spoelbak.

- Overloop:

De overloop van de hemelwaterput dient naar de infiltratievoorziening gestuurd te worden (of naar de buffervoorziening indien infiltratie verboden of onmogelijk is). De nieuwe hemelwaterverordening van oktober 2024 verplicht het aanbrengen van een bovengrondse infiltratie- en buffervoorziening.

- Infiltratie- en buffervoorziening:

Infiltratieoppervlakte: minimum 8% van de in rekening te brengen verharde oppervlakte

Buffervoorziening: 33 liter per m² verharde oppervlakte.

De aangesloten verharde oppervlakte : 133,20m²

Voor een eengezinswoning mag bij het plaatsen van een HWP 30m² worden afgetrokken van de totale aan te sluiten verharde oppervlakte.

De in rekening te brengen verharde oppervlakte voor de infiltratie- en buffervoorziening bedraagt dan 103,2m².

Minimum infiltratieoppervlakte: 103,2m² x (8% van de aangesloten opp) = 8,26m²

Minimum buffervolume: 103,2m² x 33L/m² = 3.406 liter.

Er wordt een wadi voorzien met een oppervlakte van 37,00m² en een inhoud van 3.500 liter. De diepte van de wadi is 30cm.

De wadi is niet voorzien van een overloop. Er zou een overloop kunnen geplaatst worden die afvoert naar de gracht achteraan het perceel. Deze moet voorzien worden van een terugslagklep.

- Aansluiting op het openbaar rioleringsnet

Gezien het overstromingsgevaar dient de DWA- en de RWA-aansluiting voorzien te worden van een terugslagklep.

Indien een gescheiden rioleringsstelsel aanwezig is dienen de DWA- en de RWA-leiding gescheiden aangesloten te worden.

Alle ondergrondse constructies zoals hemelwaterput, septische put en controleputten moeten waterdicht worden afgesloten zodat geen overstromingswater in deze constructies kan terecht komen.

3.2.   De Vlaamse Waterweg nv – Afdeling Regio West

Voorwaardelijk gunstig advies van De Vlaamse Waterweg nv - Afdeling Regio West afgeleverd op 31 maart 2025 onder ref. omv-2025000737 - Behandeling in eerste aanleg-001:
De Vlaamse Waterweg nv - Afdeling Regio West verleent aan vermelde omgevingsvergunningsaanvraag gelegen in de Asselsstraat 34 in Gent (44002B0036/00Y006) een voorwaardelijk gunstig advies.

De voorwaarde waaraan voldaan moet worden, is

* Voor het inkomgedeelte worden no-regret maatregelen opgelegd vanuit mogelijke overstromingen uit de Leie. Deze worden onder de titel ‘i. Gewijzigd overstromingsregime’ behandeld.

Het project omvat de sloop van een bestaande woning en bijgebouw. Vervolgens wordt een nieuwe halfopen bebouwing opgetrokken.

Het projectgebied is gelegen langs de Leie (beheerder: De Vlaamse Waterweg nv) maar stroomt af naar een waterloop derde categorie (Vhas-code: 5040610 – beheerder: Watering der Assels).

Het projectgebied is gevoelig voor overstromingen volgens de watertoetskaarten 2023.

A) Advies m.b.t. het beheer en exploitatie van de waterweg en het patrimonium van De Vlaamse Waterweg nv

Er is geen interferentie met patrimonium van de Vlaamse waterweg. Het projectgebied is op voldoende afstand gelegen van de Leie.

B) Watertoetsadvies

a. Gegevens relevant voor de watertoets:

Enkel het fluviaal overstromingsregime wordt in dit advies verder besproken gezien in eerste instantie het afstroomgebied van waterloop 5040610 in beheer van de provincie Watering der Assels. Voor advies met betrekking tot GSVH of de impact op het lokale netwerk van waterlopen verwijzen we naar advies van de Watering.

b. Op het project toepasselijke voorschriften uit het stroomgebiedbeheerplan van de Schelde

Het stroomgebiedbeheerplan van de Schelde formuleert maatregelen om wateroverlast (en watertekort) in het bekken te voorkomen. De strategie "vasthouden-bergen-afvoeren" is hierbij van toepassing. Dit kan door het vermijden van de toename van verharde oppervlakte, het afkoppelen van hemelwater van de riolering, hergebruik ter plaatse, infiltreren waar mogelijk, bufferen, vertraagd afvoeren, vermijden van inbuizingen, aanleggen van groendaken, ... Via het instrument van de watertoets worden schadelijke effecten van nieuwe plannen, programma’s en vergunningen vermeden door het opleggen van gepaste maatregelen of het niet toestaan van nieuwe ontwikkelingen.

Er zijn geen acties opgenomen in het stroomgebiedbeheerplan van de Schelde (20222027) die betrekking hebben op de vergunningsaanvraag.

c. Beoordeling van verenigbaarheid met het watersysteem

i. gewijzigd overstromingsregime

Het projectgebied is op basis van de watertoetskaarten gelegen in fluviaal overstromingsgevoelig gebied met middelgrote overstromingskans onder huidig klimaat. Binnen de aanvraag worden geen werken aangevraagd die een impact hebben op het overstromingsregime van het terrein. Zo worden er geen reliëfwijzigingen of structuren gepland die ruimte innemen voor water ten opzichte van de bestaande toestand. Er dient overstromingsveilig te worden gebouwd waarbij een vloerpeil van 30cm hoger dan het maximaal waargenomen overstromingspeil, hier dus 7,45m TAW + 0,3m= 7,75mTAW. De toegang tot de woning ligt iets lager op 7, 57m TAW. In de inkomhal is echter aanpalend een opstapgedeelte voorzien die de rest van de woning beschermt door zijn ligging op 7,93m TAW. Dit hoogteverschil van 18cm zorgt voor een extra beveiliging tegen toekomstige stijgende overstromingsniveau ’s op voorwaarde dat de ruimte wordt ingericht volgens de no-regret maatregelen. Deze maatregelen dienen genomen te worden om het gebouw optimaal te beschermen tegen wateroverlast: geen schadeposten voorzien beneden het maximale overstromingspeil + 30cm, elektriciteitsnetwerk en stopcontacten voldoende hoog in de wand plaatsen, waterbestendige vloerafwerking, tijdelijke maatregelen aan raam-en deuropeningen voorzien, terugslagkleppen op riolering, etc. In geen geval kan De Vlaamse Waterweg aansprakelijk worden gesteld voor schade omwille van overstromingen uit de Leie indien met hogergenoemde beschermende maatregelen door de aanvrager geen rekening wordt gehouden.

Besluit

Aangevuld met bovenvermelde maatregelen en/of voorwaarden is het project verenigbaar met het watersysteem en het beheer van De Vlaamse Waterweg N.V. van haar patrimonium. Indien de vergunningsverlener een vergunning voor dit project wenst te verlenen moet deze op zijn minst deze voorwaarden bevatten. Met deze voorwaarden voldoet het project aan de doelstellingen en beginselen zoals geformuleerd in art. 1.2.2 en 1.2.3 van het gecoördineerde decreet integraal waterbeleid.

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Gewestplan

Het project ligt in woongebied volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

BPA

Het project ligt in het bijzonder plan van aanleg ASSELS, goedgekeurd op 24 juli 1987, en is bestemd als zone voor half-open of gesloten bebouwing, zone voor koeren en tuinen en zone voor voortuinstroken.

De aanvraag is niet in overeenstemming met de voorschriften, er wordt afgeweken op:

Voorschrift:

> Zone voor half-open of gesloten bebouwing

- minimale bouwbreedte: 9m;

- maximaal aantal bouwlagen: twee;

- dakvorm: hellend dak met een helling tussen 30°-45°.

- maximale gelijkvloerse bouwdiepte: 15m

> Zone voor koeren en tuinen

- max. opp. van het gebouw: 40m²;

- plaatsing van de bijgebouwen op min. 5m achter elke bouwstrook;

- de bouwhoogte bedraagt één bouwlaag – een bouwlaag is maximaal 3,20m hoog.

Toetsing:

> Zone voor half-open of gesloten bebouwing

- de woning is 6,8m breed;

- de woning bestaat uit twee bouwlagen afgewerkt met een teruggetrokken derde bouwlaag die zich binnen het gabarit van een hellend dak met een helling tussen 30°-45° inpast;

- de woning wordt afgewerkt met een plat dak;

- de woning verkrijgt een bouwdiepte van 18,67m (incl. tuinberging).

> Zone voor koeren en tuinen

- op het perceel bevindt er zich reeds een bijgebouw van ca. 60,5m², bijkomend wordt een tuinberging van ca. 6,1m² opgericht;

- de tuinberging wordt tegenaan de woning gebouwd;

- de bouwhoogte bedraagt 3,60m.

Artikel 4.4.9/1 van de VCRO bepaalt dat het vergunningverlenende bestuursorgaan bij het afleveren van een omgevingsvergunning mag afwijken van de stedenbouwkundige voorschriften van een BPA, voor zover dit plan ouder is dan 15 jaar op het moment van de indiening van de aanvraag en mits het in acht nemen van een aantal voorwaarden:

-      Afwijkingen kunnen niet toegestaan worden voor wat betreft wegenis, openbaar groen en erfgoedwaarden. De aanvraag heeft hier geen betrekking op.

-      Afwijkingen kunnen enkel op voorschriften die een aanvulling vormen op onder meer ‘woongebied’ cfr. het koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en gewestplannen. De aanvraag is gelegen in zone voor half-open of gesloten bebouwing, dit betreft een aanvulling op ‘woongebied’.

-      Afwijkingen kunnen niet toegestaan worden op voorschriften van een BPA die voorzien in agrarisch gebied, ruimtelijk kwetsbaar gebied of recreatiegebied in afwijking op het gewestplan of voor gebieden die in uitvoering van artikel 5.6.8 van de VCRO aangeduid zijn als watergevoelig openruimtegebied. De aanvraag heeft hier geen betrekking op.

Daarnaast blijft de toetsing aan de goede ruimtelijke ordening onverminderd gelden bij de afweging of het gebruik van zo’n afwijkingsbepaling al dan niet wénselijk is. De toetsing kan teruggevonden worden onder ‘omgevingstoets’. Voor deze aanvraag betreft dit een positieve evaluatie.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen Bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 25 maart 2024, van kracht sinds 27 mei 2024. 

Het ontwerp is niet in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement, het wijkt af op volgende punten:

- art. 3.2 beperken van verharding

Het verharden van oppervlaktes moet tot een minimum beperkt worden. De strikt noodzakelijke verhardingen moeten waar mogelijk als verharding met natuurlijke infiltratie of als waterdoorlatende verharding aangelegd worden.

In de voortuin is enkel strikt noodzakelijke verharding toegestaan. Dit omvat:

-      Een pad naar de voordeur, met een maximale breedte van 1,5 meter.

-      Een oprit naar een (inpandige) garage of carport, indien aanwezig. Deze oprit moet waterdoorlatend worden aangelegd.

Alle overige verhardingen in de voortuinstrook worden als niet strikt noodzakelijk beschouwd en zijn daarom overbodig. De voortuinstrook moet zoveel mogelijk als een volwaardige tuinzone worden ingericht en vergroend.

In dit specifieke geval wordt de bestaande garage afgebroken. Hierdoor is een oprit in principe niet langer strikt noodzakelijk. Omdat het echter gaat om een halfopen bebouwing, kan één autostaanplaats worden toegestaan. Het voorgestelde ontwerp, dat voorziet in ca. 35m² verharding in de voortuin, is niet aanvaardbaar en strookt niet met de te behalen klimaatdoelstellingen.

Er wordt één autostaanplaats toegestaan van 4m bij 5m. Het pad tot de voordeur moet aantakken op deze verharding. De vrijgekomen ruimte moet worden ingericht als groenzone. Dit wordt opgelegd als bijzondere voorwaarde.

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke hemelwaterverordening 2023. (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023)

Zie waterparagraaf.

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

4.5.   Archeologienota

Dit is niet van toepassing op voorliggende aanvraag.

5.       WATERPARAGRAAF

5.1 Ligging project

Het projectgebied is gelegen langs de Leie (beheerder: De Vlaamse Waterweg nv) maar stroomt af naar een waterloop derde categorie (Vhas-code: 5040610 – beheerder: Watering der Assels).

Het perceel heeft volgens de fluviale overstromingskaart van 2023 "middelgrote kans — huidig klimaat" een middelgrote kans op overstromingen. Het perceel en het gebouw hebben perceelscore D.

Voor de watertoets wordt er verwezen naar de beheerder van het gebied: De Vlaamse Waterweg nv - Afdeling Regio West en de Watering der Assels (zie hoofdstuk 3. Externe adviezen).

5.2 Verenigbaarheid van het project met het watersysteem

Droogte

Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst.

Vloerpeil

Om overstromingsvrij te bouwen moet het vloerpeil minimaal worden aangelegd op 30cm boven hoogste waterpeil.

De fluviale overstromingskaart 2023 geeft bij "huidig klimaat, middelgrote kans" een hoogste waterpeil op een punt gemeten op het terrein van 6,63m TAW (maaiveld) + 0,82m (waterhoogte) = 7,45m TAW aan.

Het vloerpeil moet dus aangelegd worden op minimum 7,75m TAW.

Het vloerpeil van de inkom wordt aangelegd op 7,57m TAW. Dit is lager dan het overstromingsvrij peil zoals voorzien in de GSV maar toch nog 12cm hoger dan het hoogste te verwachten waterpeil, zijnde 7,45m TAW, volgens de watertoetskaart 2023.

Hogere waterstanden kunnen zich echter in de toekomst voordoen.

De nieuwe inname van overstromingsruimte moet gecompenseerd worden.

De bestaande constructies, behalve het tuingebouw, worden afgebroken.

De oppervlakte van het nieuwe gebouw is kleiner dan het afgebroken gedeelte. Hierdoor komt er overstromingsoppervlakte vrij.

De tuin mag nergens opgehoogd worden.

Hergebruik van hemelwater:

Het opgevangen hemelwater moet hergebruikt worden voor bv. toiletspoeling, de buitenkraan en als kuiswater (en eventueel als waswater). Het verplichte hergebruik van hemelwater d.m.v. een pomp en apart leidingcircuit moet opgenomen worden in de vergunning en wordt bij voorkeur na de werken gecontroleerd door de gemeente.

We adviseren een hemelwaterput te voorzien die in verhouding is met het potentiële hergebruik in plaats van het strikte minimum opgelegd door de hemelwaterverordening.

Volgens de GSV moet bij gebouwen met juist één woongelegenheid een HWP geplaatst worden volgens de grootte van de aangesloten dakoppervlakte:

< 80m2 minimum 5.000L

≥ 80m2 en < 120m2 minimum 7.500L

≥ 120m2 en < 200m2 minimum 10.000L

De aangesloten dakoppervlakte bedraagt 97,7m². Er moet dus een hemelwaterput van minimum 7.500 liter geplaatst worden.

Er wordt een hemelwaterput van 10.000 liter geplaatst.

Het opgevangen hemelwater wordt hergebruikt voor 2 toiletten, wasmachine, 2 buitenkranen en 1 spoelbak.

Overloop:

De overloop van de hemelwaterput dient naar de infiltratievoorziening gestuurd te worden (of naar de buffervoorziening indien infiltratie verboden of onmogelijk is). De nieuwe hemelwaterverordening van oktober 2024 verplicht het aanbrengen van een bovengrondse infiltratie- en buffervoorziening.

Infiltratie- en buffervoorziening:

Infiltratieoppervlakte: minimum 8% van de in rekening te brengen verharde oppervlakte

Buffervoorziening: 33 liter per m² verharde oppervlakte.

De aangesloten verharde oppervlakte : 133,20m²

Voor een eengezinswoning mag bij het plaatsen van een HWP 30m² worden afgetrokken van de totale aan te sluiten verharde oppervlakte.

De in rekening te brengen verharde oppervlakte voor de infiltratie- en buffervoorziening bedraagt dan 103,2m².

Minimum infiltratieoppervlakte: 103,2m² x (8% van de aangesloten opp) = 8,26m²

Minimum buffervolume: 103,2m² x 33 L/m² = 3.406 liter.

Er wordt een wadi voorzien met een oppervlakte van 37,00m² en een inhoud van 3.500 liter. De diepte van de wadi is 30cm.

De wadi is niet voorzien van een overloop. Er zou een overloop kunnen geplaatst worden die afvoert naar de gracht achteraan het perceel. Deze moet voorzien worden van een terugslagklep.

Aansluiting op het openbaar rioleringsnet

Gezien het overstromingsgevaar dient de DWA- en de RWA-aansluiting voorzien te worden van een terugslagklep.

Indien een gescheiden rioleringsstelsel aanwezig is dienen de DWA- en de RWA-leiding gescheiden aangesloten te worden.

Alle ondergrondse constructies zoals hemelwaterput, septische put en controleputten moeten waterdicht worden afgesloten zodat geen overstromingswater in deze constructies kan terecht komen.

Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen

Zie advies waterbeheerder

Overstromingen

Zie advies waterbeheerder

Waterkwaliteit

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

5.3 Conclusie

Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag mits toepassing van bovenstaande maatregelen de watertoets doorstaat.

6.       NATUURTOETS

Aan de achterzijde van de tuin ter hoogte van de beek staat een populier met een grote brede kroon. De uitbreiding van de beek wordt voorzien binnen de zone van de kroonprojectie van de populier + 2m, waardoor er een impact op de gezondheidstoestand van de populier mogelijk is.

Er kan niet akkoord worden gegaan met de uitbreiding van de beek aangezien wortelschade kan optreden bij graafwerken in de zone van de kroonprojectie van de populier + 2m.

De grond van de ontgraving van de vijver mag niet gebruikt worden voor ophoging ter hoogte van de kroonprojectie + 2m van de ( aanpalende ) bomen. Dit wordt opgelegd als bijzondere voorwaarde.

De bijkomende stikstofemissies komen enkel vrij door verkeer of stationaire bronnen tijdens de aanlegfase. Het Stikstofdecreet is niet van toepassing. 

Het huishoudelijk afvalwater wordt geloosd in de riolering die aangesloten is op een RWZI.

Het project zal geen betekenisvolle aantasting impliceren voor de instandhoudingsdoelstellingen van de speciale beschermingszones, noch onherstelbare en onvermijdbare schade berokkenen aan natuur in VEN.

Hieruit wordt besloten dat de aanvraag mits voorwaarden de natuurtoets doorstaat.

7.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag heeft geen milieueffectrapport of project-MER-screening nodig.

8.       OPENBAAR ONDERZOEK

Het openbaar onderzoek werd gehouden van 19 februari 2025 tot en met 20 maart 2025.
Gedurende dit openbaar onderzoek werden geen bezwaarschriften ingediend.

9.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
De geplande woning integreert zich qua volume, plaatsing, vormgeving en afwerking op een stedenbouwkundig aanvaardbare manier in de omgeving. Het gebouw verkrijgt dezelfde voorbouwlijn als de aanpalende woning. De omvang van deze nieuwe woning staat in verhouding tot de linker aanpalende, zowel qua hoogte als qua bouwdiepte.

De ontworpen gelijkvloerse bouwdiepte van 18,67m (inclusief tuinberging) is stedenbouwkundig aanvaardbaar en overschrijdt de bouwdiepte van de aanpalende woning niet. Door de tuinberging te koppelen met de woning en de scheidingsmuur wordt de nieuwe bebouwing op het terrein geclusterd, wat positief is. Op de verdieping wordt de maximale bouwdiepte van het BPA gerespecteerd, namelijk 12m. Ook de optopping van de woning met een derde teruggetrokken bouwlaag is ruimtelijk inpasbaar. Deze optopping past binnen het gabarit van een hellend dak. De bouwhoogte van de woning valt binnen de basisschaal en past zich voldoende in binnen de omgeving, waar zich hoofdzakelijk woningen met één of twee bouwlagen afgewerkt met een hellend dak bevinden.

Door het vrijwaren van een afstand van minimaal 3m ten opzichte van de rechter perceelsgrens wordt de licht- en zichtafname beperkt voor de rechter buur. De privacy van de omwonenden wordt voldoende gewaarborgd. Dit wordt bevestigd doordat er geen bezwaren werden ingediend tijdens het openbaar onderzoek. De impact op de aanpalenden en bij uitbreiding op de omgeving is voldoende beperkt.

De leefruimtes staan in een zeer goede relatie met de ruime tuinzone door de plaatsing van een omvangrijke glaspartij in de achtergevel. Hierdoor wordt licht en lucht tot diep in de woning naar binnen getrokken. Ook de overige kamers in de woning zijn voldoende ruim en worden van genoeg daglicht voorzien. De voorziene woonkwaliteit is positief.

De gekozen vormgeving en afwerking is sober en hedendaags. De gebruikte materialen zijn duurzaam en ruimtelijk verantwoord en kunnen hierdoor op een afdoende wijze in de omgeving worden geïntegreerd.

De bebouwde en verharde oppervlakte staat in verhouding tot de terreinafmetingen. Er blijft voldoende ruimte op het perceel van bebouwing en verharding gevrijwaard die effectief als tuin kan dienen in functie voor de woning op het perceel.

In de voortuinstrook wordt een oppervlakte van een waterdoorlatende verharding voorzien met het oog op het inrichten van parkeerplaatsen. Aangezien de woning een halfopen bebouwing betreft kan één autostaanplaats in de voortuin worden toegestaan van 4m bij 5m. Verder kan ook een pad tot de voordeur worden aangelegd.(zie 4.3 Verordeningen – toetsing algemeen bouwreglement) De rest van de voortuin moet van een groene invulling worden voorzien.

Omwille van voormelde redenen kan de aanvraag vanuit het oogpunt van de goede ruimtelijke ordening worden aanvaard.

CONCLUSIE

Voorwaardelijk gunstig, mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.

 

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

Uitvoering
Van deze omgevingsvergunning mag worden gebruikgemaakt als de aanvrager niet binnen vijfendertig dagen, te rekenen vanaf de dag na de eerste dag van de aanplakking, op de hoogte is gebracht van de instelling van een schorsend administratief beroep.

Bekendmaking
De beslissing wordt bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit.

Verval van de omgevingsvergunning – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 99.
§ 1. De omgevingsvergunning vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de verwezenlijking van de vergunde stedenbouwkundige handelingen niet wordt gestart binnen de twee jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
2° als het uitvoeren van de vergunde stedenbouwkundige handelingen meer dan drie opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
3° als de vergunde gebouwen niet winddicht zijn binnen vijf jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
4° als de exploitatie van de vergunde activiteit of inrichting niet binnen vijf jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning aanvangt.

De termijn, vermeld in het eerste lid, 1°, kan evenwel, op verzoek van de vergunninghouder, voor een periode van twee jaar verlengd worden als hij aantoont dat de niet-verwezenlijking het gevolg is van een vreemde oorzaak die hem niet kan worden toegerekend. De vergunninghouder dient de aanvraag van de verlenging, op straffe van verval, met een beveiligde zending en minstens drie maanden vóór het verstrijken van de oorspronkelijke vervaltermijn van twee jaar in bij de overheid die de vergunning heeft verleend. Die overheid weigert de aanvraag van de verlenging alleen als:
1° er geen sprake is van een vreemde oorzaak die niet aan de vergunninghouder kan worden toegerekend;
2° de aangevraagde en vergunde handelingen strijdig zijn met inmiddels gewijzigde stedenbouwkundige voorschriften of verkavelingsvoorschriften.

De overheid bezorgt haar beslissing uiterlijk de dag van het verstrijken van de oorspronkelijke vervaltermijn van twee jaar. Bij ontstentenis van een beslissing wordt de verlenging geacht te zijn goedgekeurd. Als de verlenging wordt goedgekeurd, worden de termijnen, vermeld in het eerste lid, 3° en 4°, ook met twee jaar verlengd.

Als de omgevingsvergunning uitdrukkelijk melding maakt van de verschillende fasen van het bouwproject, worden de termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in het eerste lid, gerekend per fase. Voor de tweede fase en de volgende fasen worden de termijnen van verval bijgevolg gerekend vanaf de aanvangsdatum van de fase in kwestie.

§ 2. De omgevingsvergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de exploitatie van de vergunde activiteit of inrichting meer dan vijf opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
2° als de ingedeelde inrichting vernield is wegens brand of ontploffing veroorzaakt ten gevolge van de exploitatie;
3° als de exploitatie op vrijwillige basis volledig en definitief wordt stopgezet overeenkomstig de voorwaarden en de regels, vermeld in het decreet van 9 maart 2001 tot regeling van de vrijwillige, volledige en definitieve stopzetting van de productie van alle dierlijke mest, afkomstig van een of meerdere diersoorten, en de uitvoeringsbesluiten ervan. De Vlaamse Regering kan nadere regels bepalen voor de inkennisstelling van de stopzetting.
§ 3. Als de gevallen, vermeld in paragraaf 1, betrekking hebben op een gedeelte van het bouwproject, vervalt de omgevingsvergunning alleen voor het niet-afgewerkte gedeelte van een bouwproject. Een gedeelte is eerst afgewerkt als het, in voorkomend geval na de sloping van de niet-afgewerkte gedeelten, kan worden beschouwd als een afzonderlijke constructie die voldoet aan de bouwfysische vereisten.
Als de gevallen, vermeld in paragraaf 1 of 2, alleen betrekking hebben op een gedeelte van de exploitatie van de ingedeelde inrichting of activiteit, vervalt de omgevingsvergunning alleen voor dat gedeelte.

Artikel 100.
De omgevingsvergunning blijft onverkort geldig als de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit van een project door een wijziging van de indelingslijst van klasse 1 naar klasse 2 overgaat of omgekeerd.
In geval de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit van een project door een wijziging van de indelingslijst van klasse 1 of 2 naar klasse 3 overgaat, geldt de vergunning als aktename en blijven de bijzondere voorwaarden gelden.

Artikel 101.
De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1 worden geschorst zolang een beroep tot vernietiging van de omgevingsvergunning aanhangig is bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen, overeenkomstig hoofdstuk 9 behoudens indien de vergunde handelingen in strijd zijn met een vóór de definitieve uitspraak van de Raad van kracht geworden ruimtelijk uitvoeringsplan. In dat laatste geval blijft het eventuele recht op planschadevergoeding desalniettemin behouden.

De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de archeologische opgraving, omschreven in de bekrachtigde archeologienota overeenkomstig artikel 5.4.8 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 en in de bekrachtigde nota overeenkomstig artikel 5.4.16 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, met een maximumtermijn van een jaar vanaf de aanvangsdatum van de archeologische opgraving.

De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de bodemsaneringswerken van een bodemsaneringsproject waarvoor de OVAM overeenkomstig artikel 50, § 1, van het Bodemdecreet van 27 oktober 2006 een conformiteitsattest heeft afgeleverd, met een maximumtermijn van drie jaar vanaf de aanvangsdatum van de bodemsaneringswerken.

De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst zolang een bekrachtigd stakingsbevel, zoals vermeld in titel VI van de VCRO, niet wordt ingetrokken, hetzij niet wordt opgeheven bij een in kracht van gewijsde gegane beslissing. De schorsing eindigt van rechtswege wanneer geen opheffing van het stakingsbevel wordt gevorderd of geen intrekking wordt gedaan binnen een termijn van twee jaar vanaf de bekrachtiging van het stakingsbevel.

Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.

De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.

Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.

Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.

Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.

In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:
1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;
2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;
3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.

Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.

Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:
1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;
2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;
3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.

De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.

Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.

Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.

Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.

Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:
1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;
2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;
3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:
a) een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;
b) het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;
4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.

Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:
1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;
2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;
3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.

Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.

Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.

Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.

De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.

Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.

Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.