2025_CBS_04224 - OMV_2025018990 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen van een woning - zonder openbaar onderzoek - Berkhoutsheide, 9000 Gent - Weigering

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

Het college van burgemeester en schepenen weigert de aanvraag.

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

Tim Menten - Nele Van Herewegen met als contactadres Langestraat 10, 9280 Lebbeke hebben een aanvraag (OMV_2025018990) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 18 februari 2025.

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

• Onderwerp: het bouwen van een woning

• Adres: Berkhoutsheide 8A, 9000 Gent

• Kadastrale gegevens: afdeling 8 sectie H nr. 663B3

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 11 maart 2025.

De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 29 april 2025.

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

De aanvraag is gelegen langs de Berkhoutsheide. Deze straat maakt deel uit van de woonwijk ‘Nieuw Gent’ en wordt gekenmerkt door vrij diverse bebouwing met vrijstaande en geschakelde eengezinswoningen en grootschalige meergezinswoningen. Het perceel is op vandaag onbebouwd en beplant met bomen en hagen. In 2022 werd een verkaveling afgeleverd voor ‘het verkavelen van een grond in 2 loten voor halfopen eengezinswoningen’ (2021 GE 187/00). Voorliggende aanvraag heeft betrekking op lot 1 binnen deze verkaveling.

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De aanvraag betreft het bouwen van een halfopen eengezinswoning. De woning bestaat uit twee bouwlagen met een hellend dak (kroonlijsthoogte: 5,60 m – nokhoogte: 9,00 m gemeten vanaf vloerpas). De woning heeft een bouwdiepte van 12 m zowel gelijkvloers als op de verdieping. De woning wordt ingeplant op ca. 6,79 m van de rooilijn en behoudt ca. 3,15 m afstand tot de linker perceelsgrens. De woning is bereikbaar via een gemeenschappelijke oprit die zich op het lot 2 van de verkaveling bevindt.

Indeling

Gelijkvloers bevinden zich de leefruimtes, de inkomhal en een berging. Op de verdieping worden drie slaapkamers en een badkamer ingericht. Een vierde slaapkamer wordt in de zolderverdieping ingericht.

Materialisatie

De gevels worden afgewerkt met een genuanceerde gevelsteen. Het buitenschrijnwerk van de woning wordt voorzien in pvc of aluminium. Het dak van de woning wordt bedekt met zwarte dakpannen. Het terras (20 m²) thv de achtergevel, alsook de autostaanplaats en het pad (16,6 m²) in de voortuin worden aangelegd in waterdoorlatende materialen.

Er wordt een hemelwaterput met een inhoud van 5.000 l geplaatst en er wordt een infiltratievoorziening met een infiltratieoppervlakte van 7,306 m² en een buffervolume van 1.452 l aangelegd.

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Omgevingsvergunningen

* Op 09/06/2022 werd een voorwaardelijke vergunning afgeleverd voor het verkavelen van een grond in 2 loten bestemd voor halfopen eengezinswoningen. (2021 GE 187/00)

Stedenbouwkundige vergunningen

* Op 18/08/1992 werd een weigering afgeleverd voor de oprichting van een gebouw met studio's. (1991/574)

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Volgend extern advies is gegeven:  

Geen advies van De Vlaamse Waterweg nv - Afdeling Regio West afgeleverd op 8 april 2025:
Het projectgebied ligt op meer dan 50m (ca.320 m) van de Ringvaart om Gent. Het projectgebied stroomt af naar de Ringvaart om Gent (beheerder: De Vlaamse Waterweg nv), maar de aangevraagde bijkomende verharding/bebouwing is niet groter dan 1 hectare. Het projectgebied ligt conform de watertoetskaart bovendien niet in overstromingsgevoelig gebied vanuit de waterweg. Bijgevolg is De Vlaamse Waterweg nv niet bevoegd voor het geven van watertoetsadvies. De vergunningverlenende overheid dient dit advies zelf op te maken. Het projectgebied ligt in pluviaal overstromingsgevoelig gebied advies dient te gebeuren door een andere adviesinstantie.

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Gewestplan

Het project ligt in woongebied volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

Gewestelijk RUP

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling (ref. nr. 2021 GE 187/00 van 9 juni 2022). De aanvraag heeft betrekking op lot 1. De zonering volgens deze verkaveling is bouwzone, voortuinstrook, parkeerplaats, zijtuinstrook en achtertuinstrook.

De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften van de verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen Bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 25 maart 2024, van kracht sinds 27 mei 2024. 

Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke hemelwaterverordening 2023. (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023)

Zie waterparagraaf.

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

5.       WATERPARAGRAAF

5.1 Ligging project

Het project ligt in een afstroomgebied in beheer van De Vlaamse Waterweg nv – Afd. Regio West. Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop.

Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project:

- niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.

- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).

- gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal). De overstromingskans is middelgroot (gebied waar er jaarlijks meer dan 1% kans is op overstroming).

- gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal). De overstromingskans is klein (gebied waar er jaarlijks 0,1 tot 1 % kans is op overstroming).

- niet gelegen in een signaalgebied.

Het perceel is momenteel braakliggend.

5.2 Verenigbaarheid van het project met het watersysteem

In de aanvraag wordt aangeduid dat het perceel niet in overstromingsgevoelig gebied ligt.

Volgens onze gegevens ligt het perceel in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal). De overstromingskans is middelgroot (gebied waar er jaarlijks meer dan 1% kans is op overstroming). Ernstiger overstromingen dan in het verleden zijn niet uit te sluiten en er kan geen sluitende garantie gegeven worden dat er zich op het perceel in de toekomst geen wateroverlast meer zal voordoen.

De gewestelijke verordening en het algemeen bouwreglement van Stad Gent dienen steeds strict toegepast te worden alsook de principes van overstromingsvrij bouwen dienen strikt toegepast te worden.

De vloerplaat (van het gebouw) moet voldoende hoog liggen in functie van het te verwachten overstromingspeil.

De bouwheer dient het TAWpeil van de vloerplaat mee te geven in het aanvraagdossier.

Afhankelijk van de functie (gebruiksintensiteit en kwetsbaarheid) kan de vloerpas onder, op of boven het hoogste overstromingspeil geplaatst worden.

- Voor oppervlakten met een lage gebruiksintensiteit zoals parkings, pleinen of open ruimte kan het vloerpeil onder het hoogste overstromingspeil voorzien worden. vb speelplein in een verkavelingsaanvraag, extra parkeerplaatsen of parking voor bezoekers bij een woonblok, publieke pleinen,…

- Voor ruimten met weinig kwetsbare functies moet de vloerpas minimum op het hoogste overstromingspeil liggen.
vb. lokale ontsluiting, autostandplaatsen,terrassen, fietsberging, afvalberging, berging van laagwaardige producten (zand, grind,…),…

- Voor ruimten met kwetsbare functies moet de vloerpas ruim boven (minimaal 30 cm) het hoogste overstromingspeil. vb. leefruimten, industriebouw met installaties, garages…
 

Benutte ondergrondse ruimten worden niet toegelaten. Ondergrondse constructies worden afgeraden.

Bij de plaatsing van een hemelwaterput moeten maatregelen voorzien worden opdat er geen overstromingswater in de tank zou kunnen binnendringen. Bv. waterdichte en verankerde deksels.

De afval- en hemelwaterafvoer van de gebouwen dienen eventueel verzekerd te worden met een pompinstallatie. Bij een overstroming komen de openbare rioleringen soms onder druk te staan. Er is dan gevaar voor terugslag. Om terugslag te voorkomen kan een terugslagklep geplaatst worden op de aansluitingen naar de riolering en/of regenwaterafvoer.

Enkel wat strikt noodzakelijk is kan opgehoogd worden (gebouw, eventueel oprit/toegangsweg). Op de rest van het perceel moet het oorspronkelijk maaiveld behouden blijven (of verlaagd in functie van compensatie ruimte voor water). Zo wordt ruimte voor water gevrijwaard.

Elke nieuw ingenomen ruimte (lees verharding) voor water moet gecompenseerd worden:

Elke inname van volume tussen het oorspronkelijk maaiveld en het hoogste overstromingspeil moet gecompenseerd worden.

De te compenseren ruimte moet gewonnen worden boven de grondwaterstand en onder het hoogste overstromingspeil.

Een overstroombare ruimte geldt niet als inname en moet dus niet gecompenseerd worden (vb overstroombare kruipkelder, overstroombare parking op maaiveldniveau, knuppelpad of verhoogde ontsluiting, bouwen op palen).

Ophogingen kunnen enkel ter hoogte van de woning. Wel kan de tuin afhellend aangelegd worden. Er dient dan compensatie te gebeuren voor dat volume grond dat opgehoogd is onder het overstromingspeil.

De regels voor compensatie van ingenomen ruimte dienen strikt toegepast te worden.

5.3 Conclusie

Er dient op palen gebouwd te worden of de inname van ruimte voor water dient op eigen terrein gecompenseerd te worden. Aangezien het volledige perceel overstromingsgebied betreft dient in dit geval ergens iets afgegraven te worden boven grondwaterpeil. Hierbij is het vereist dat er vooreerst grondwaterpeilmetingen worden gedaan.

Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag de watertoets niet doorstaat.

6.       NATUURTOETS

Er worden twee bomen gerooid (omtrek 120 cm en 140 cm), ter compensatie wordt een nieuwe hoogstammige boom aangeplant in de voortuin. Deze nieuw aan te planten boom moet een minimumstamomtrek van HS12/14 hebben en moet aangeplant worden het eerstvolgende plantseizoen na het realiseren van de ruwbouw en op minstens 2 m van de perceelsgrens.

Voor dit project gaan we uit van minder dan 70 000 bijkomende vervoersbewegingen per jaar. Daarnaast zijn er nog mogelijke stikstofemissies afkomstig van niet-ingedeelde stationaire bronnen van het project en tijdens de aanlegfase door vervoer of niet-ingedeelde stationaire bronnen. Deze zijn echter beperkt.

De NOx uitstoot van het totale project is minder dan de emissies waarbij een overschrijding optreedt van de 1 % minimisdrempel.

Het huishoudelijk afvalwater wordt geloosd in de riolering die aangesloten is op een RWZI.

Het project zal geen betekenisvolle aantasting impliceren voor de instandhoudingsdoelstellingen van de speciale beschermingszones, noch onherstelbare en onvermijdbare schade berokkenen aan natuur in VEN.

Hieruit wordt besloten dat de aanvraag mits voorwaarden de natuurtoets doorstaat.

7.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag heeft geen milieueffectrapport of project-MER-screening nodig.

8.       BEKENDMAKING

De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.

Aangezien de vergunningsaanvraag betrekking heeft op de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom, werd met een beveiligde zending het standpunt van de eigenaars van de aanpalende percelen gevraagd. Er werd 1 bezwaarschrift ingediend binnen de vervaltermijn van dertig dagen die ingaat op de dag na de dag van ontvangst van het verzoek om een standpunt.  

De bezwaren worden als volgt samengevat en besproken:

Aangezien de aanvraag enkel betrekking heeft op het bouwen van een woning op lot 1 wordt gevraagd de wachtgevel op een esthetische manier af te werken. Dit in afwachting van het nog te bebouwen lot 2.

Bespreking bezwaar: er is geen wettelijke of stedenbouwkundige motivering om op dit moment– vóór het bebouwen van lot 2 – een esthetische gevelafwerking in een hoger waardig materialenpakket af te dwingen.

9.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
De aanvraag is gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal). De overstromingskans is middelgroot (gebied waar er jaarlijks meer dan 1% kans is op overstroming). Ernstiger overstromingen dan in het verleden zijn niet uit te sluiten en er kan geen sluitende garantie gegeven worden dat er zich op het perceel in de toekomst geen wateroverlast meer zal voordoen. Omwille van deze reden moeten de principes van overstromingsvrij bouwen worden toegepast. Dit is echter niet het geval waardoor de aanvraag de watertoets niet doorstaat (zie hoofdstuk 5. Waterparagraaf). Een nieuwe aanvraag moet rekening houden met het overstromingsgevoelig karakter van het perceel;

Er dient op palen gebouwd te worden of de inname van ruimte voor water dient op eigen terrein gecompenseerd te worden. Aangezien het volledige perceel overstromingsgebied betreft dient in dit geval ergens iets afgegraven te worden boven grondwaterpeil. Hierbij is het vereist dat er vooreerst grondwaterpeilmetingen worden gedaan.

In wat volgt behandelen we, ondanks het feit dat de aanvraag niet vergund kan worden, alsnog de toets met de goede ruimtelijke ordening.

De omvang van de nieuwe woning staat in verhouding tot de perceelsoppervlakte, zowel qua hoogte als qua bouwdiepte. Om deze reden kan het ontworpen volume bestaande uit twee bouwlagen en een hellend dak worden ingepast in de omgeving. Het ontwerp voorziet bovendien in een sobere en hedendaags volume.

Door het vrijwaren van een afstand van ca. 3,15 m ten opzichte van de linker perceelsgrens wordt de licht- en zichtafname beperkt voor de linkerbuur. De privacy van de omwonenden wordt voldoende gewaarborgd.

Er blijft genoeg ruimte op het perceel van bebouwing en verharding gevrijwaard die effectief als tuin kan dienen in functie van de woning op het perceel. De gebruikte materialen zijn duurzaam en ruimtelijk verantwoord en kunnen op een afdoende wijze in de omgeving worden geïntegreerd.
 

CONCLUSIE

Ongunstig. De aanvraag doorstaat de watertoets niet. De principes van overstromingsvrij bouwen moeten worden toegepast op het ontwerp.

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

Bekendmaking
De beslissing wordt bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit.

Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning

Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.

De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.

Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.

Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.

Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.

In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:
1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;
2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;
3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.

Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.

Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:
1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;
2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;
3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.

De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.

Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.

Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.

Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.

Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning

Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:
1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;
2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;
3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:
een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;
b) het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;
4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.

Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:
1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;
2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;
3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.

Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.

Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.

Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.

De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.

Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.

Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.