2025_CBS_01591 - OMV_2024150503 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het slopen van 12 garages en het bouwen van 3 woningen - zonder openbaar onderzoek - Steenhouwersstraat, 9000 Gent - Vergunning

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

Het college van burgemeester en schepenen verleent de vergunning en legt bijzondere voorwaarden op.

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

VAMAPRO BV met als contactadres Koolstraat 31, 9940 Evergem heeft een aanvraag (OMV_2024150503) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 19 november 2024.

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

• Onderwerp: het slopen van 12 garages en het bouwen van 3 woningen

• Adres: Steenhouwersstraat , 9000 Gent

• Kadastrale gegevens: afdeling 20 sectie A nrs. 187L9 en 187N9

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 7 januari 2025.

De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 14 februari 2025.

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

Omgeving
Het perceel uit voorliggende aanvraag bevindt zich langs de Steenhouwersstraat in Ledeberg. De omgeving bestaat voornamelijk uit gesloten residentiële bebouwing, opgebouwd uit 2 en 3 bouwlagen met een hellend dak.

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De aanvraag betreft het slopen van 12 garageboxen en het bouwen van 3 eengezinswoningen.
 

Morfologie

Het perceel heeft een atypische vorm en heeft een oppervlakte van ca. 1.550m², heeft een totale diepte van ca. 75m bij een breedte van 19m40 aan de rooilijn. Vanaf een diepte van ca. 25m25 neemt de perceelsbreedte toe tot 28m75 en loopt deze af tot een breedte van 17m20 achteraan het perceel. Op het perceel zijn er in totaal ca. 47 garageboxen aanwezig. Centraal is er een oprit aanwezig met een breedte van ca. 4m50, die toegang biedt tot het perceel en de garageboxen.

In huidige aanvraag worden de garageboxen gelegen in de voorste zone van het perceel gesloopt. Dit betreft 4 garageboxen links en 8 garageboxen rechts. Er blijven nog 35 garageboxen behouden dieper op het perceel. De vrijgekomen zone betreft een zone van ca. 430m², met een breedte van 19m40 aan de voorzijde, 13m25 aan de achterzijde en een diepte van ca. 25m25.

Op deze vrijgekomen zone, grenzend aan de Steenhouwersstraat, worden er 3 eengezinswoningen voorzien. Deze woningen bestaan uit 3 bouwlagen met een plat dak, met een bouwdiepte van 13m00 op de gelijkvloerse verdieping en 11m00 op de verdieping. De woningen hebben een totale hoogte van +9m45 (gemeten vanaf het trottoirpeil). De gelijkvloerse bouwlaag heeft een totale hoogte van +3m35 (gemeten vanaf het trottoirpeil). De rechter scheidingsmuur bestaat uit een muur met een totale hoogte van +3m53 (gemeten vanaf het trottoirpeil). Voor deze nieuwbouwwoningen dient de rechter scheidingsmuur opgehoogd te worden met 5m77 over een lengte van 11m00 en deels verlaagd met 23cm over een lengte van 2m00. Het overige deel van de bestaande scheidingsmuur wordt verwijderd en vervangen door een houten afsluiting met een hoogte van 1m80. Dit zorgt voor een verlaging van de rechter scheidingsmuur met 1m58 over een lengte van 13m95. De linker scheidingsmuur blijft behouden en wordt bijkomend afgewerkt met leien aan de bovenkant.

De linker woning heeft een gevelbreedte van 4m63. Links van deze woning wordt er een doorrit voorzien van ca. 3m20 breed, in functie van de bereikbaarheid van de achterliggende garageboxen. In functie hiervan wordt er in de linker zijgevel van deze woning aan de straatzijde een gelijkvloerse insprong van 80cm diep,3m82 lang en  2m45 hoog voorzien. Op de tweede verdieping wordt de voorgevel 1m85 teruggetrokken in functie van een dakterras.
De centrale woning heeft een gevelbreedte van 4m54. De voorgevel op de eerste verdieping wordt voorzien van een voorbij de rooilijn uitspringende erker. Deze is 2m40 breed, springt 18cm uit voorbij de rooilijn op een vrije hoogte van +2m95 (gemeten vanaf de rooilijn).

De rechter woning heeft een gevelbreedte van 6m72 op de rooilijn. De breedte van de woning loopt af tot 3m85 aan de achtergevel door de schuine perceelsgrens.

Riolering

Er wordt per eengezinswoning een gescheiden rioleringsstelsel voorzien met een septische put van 2.000l en een hemelwaterput van 7.500l. Er wordt een gemeenschappelijke ondergrondse infiltratievoorziening voorzien (3,75m²/1.500 liter).

Indeling

De linker woning heeft een bewoonbare oppervlakte van 130m² NVO. Deze is op de gelijkvloerse verdieping voorzien van een inkom en keuken aan de voorzijde, centraal een toilet, eetkamer en de traphal en aan de achterzijde een leefruimte. Achter de woning is er een terras van 12,9m² aanwezig met achterliggend een tuinzone van 21,5m². De eerste verdieping is voorzien van een slaapkamer aan de voorzijde, centraal een badkamer met toilet en de traphal en een slaapkamer aan de achterzijde. De tweede verdieping is voorzien van een dakterras aan de voorzijde, een slaapkamer en bureau, centraal de traphal en (technische) berging en aan de achterzijde een slaapkamer.
De centrale woning heeft een bewoonbare oppervlakte van 141,5m² NVO. Deze is op de gelijkvloerse verdieping voorzien van een inkom en keuken aan de voorzijde, centraal een toilet, eetkamer en de traphal en aan de achterzijde een leefruimte. Achter de woning is er een terras van 13,6m² aanwezig met achterliggend een tuinzone van 37m². De eerste verdieping is voorzien van een slaapkamer aan de voorzijde, centraal een badkamer met toilet en de traphal en een slaapkamer aan de achterzijde. De tweede verdieping is voorzien van een slaapkamer aan de voorzijde, centraal de traphal, een badkamer en (technische) berging en aan de achterzijde een slaapkamer.
De rechter woning heeft een bewoonbare oppervlakte van 167,5m² NVO. Deze is op de gelijkvloerse verdieping voorzien van een inkom en leefruimte aan de voorzijde, centraal een toilet, eetkamer en de traphal en aan de achterzijde een keuken. Achter de woning is er een terras van 12,5m² aanwezig met achterliggend een tuinzone van 41,2m². De eerste verdieping is voorzien van een slaapkamer met dressing aan de voorzijde, centraal een badkamer met toilet en de traphal en een slaapkamer aan de achterzijde. De tweede verdieping is voorzien van een slaapkamer aan de voorzijde, centraal de traphal, een badkamer en (technische) berging en aan de achterzijde een slaapkamer.

De tuinen zijn voorzien van een draadafsluiting met een haag. De hoogte hiervan wordt niet gespecifieerd. Aan de achterzijde van de tuinen is er een poortje aanwezig die toegang biedt tot het binnengebied met garageboxen.

Materialisatie

De voor- en achtergevels van de linker en rechter woning zijn voorzien uit een wit/beige crepi met buitenschijnwerk uit zwarte PVC. De zijgevel van de linker woning is voorzien van een wit/beige crepi en de insprongen zowel op de gelijkvloerse als tweede verdieping zijn voorzien uit rood/oranje steenstrips. De zijgevel van de linker woning bevat op alle verdiepingen een raam.
De voor- en achtergevel van de centrale woning is voorzien uit rood/oranje steenstrips met buitenschrijnwerk uit zwarte PVC.

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Stedenbouwkundige vergunningen

- Op 08/02/1966 werd een vergunning afgeleverd voor het bouwen van 24 afzonderlijke autoboxen. (1966 LE 3273)

- Op 07/10/1969 werd een vergunning afgeleverd voor het bouwen van 17 autoboxen. (1969 LE 3870)

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Volgende externe adviezen zijn gegeven (raadpleegbaar op het Omgevingsloket):

Voorwaardelijk gunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 7 februari 2025:
Besluit: GUNSTIG

Bijzonder aandachtspunt

Er wordt benadrukt dat het bouwen van de woningen aan de straatzijde de eventueel toekomstige ontwikkeling van het achtergelegen perceel volledig hypothekeert. Er zullen geen nieuwe gebouwen in tweede bouwlijn kunnen ontwikkeld worden, wegens onmogelijk bereikbaar voor de voertuigen van de brandweer.

Voorwaardelijk gunstig advies van Proximus afgeleverd op 15 januari 2025 onder ref. JMS 635410:
Op basis van de informatie waarover wij momenteel beschikken, geven wij graag een gunstig advies indien u volgende voorwaarden opneemt in uw vergunning:

* Een finale netwerkanalyse zal gebeuren na ontvangst van het vergunde plan (in .dwg-formaat).

* Uitbreiding van de telecominfrastructuur van Proximus is ten laste van de aanvrager.

* Van zodra vergund en minimaal 6 maanden voor oplevering dient de aanvrager zijn project kenbaar te maken bij Proximus door dit online te registreren via www.proximusforrealestate.be/bouwen.

* De Proximus infrastructuur dient proactief voorzien te worden in het project. De technische documentatie hiervoor wordt ter beschikking gesteld na ontvangst van het vergunde plan.

* Proximus wenst betrokken te worden bij alle coördinatievergaderingen via werven.a12@proximus.com.

Na de werken kunnen de bewoners eenvoudig aansluiten op de nutsvoorzieningen voor telefonie-, internet- en televisiediensten. Hiervoor kan de aanvrager terecht bij onze klantendienst op het gratis nummer 0800 22 800 of bij onze verkooppunten.

voorwaardelijk gunstig advies van Fluvius afgeleverd op 13 januari 2025 onder ref. 5000089098:
De loten mogen pas worden verkocht wanneer de offerte met alle daarin beschreven verplichtingen door B.V. VAMAPRO werd ondertekend voor akkoord en vervolgens de facturen m.b.t. deze offerte vereffend zijn. U wordt hiervan in kennis gesteld van zodra de voorwaarden voldaan zijn. Het volledige projectreglement kunt u raadplegen op www.fluvius.be of op eenvoudig verzoek aanvragen.

Gunstig advies van Omgevingsloket Wyre afgeleverd op 13 januari 2025 onder ref. 25177033:
Wij zijn nagegaan welke aanpassing van de infrastructuur van Wyre nodig is om de loten uit deze verkavelings- of bouwaanvraag te kunnen aansluiten.

Hieruit blijkt dat de nodige infrastructuur op openbaar domein al aanwezig is en dat er geen uitbreiding van het Wyre netwerk dient te gebeuren. Er wordt van ons geen verdere voorwaarde opgelegd.

Deze vaststelling omvat niet de aftak- en aansluitkosten van de abonnee. Deze worden met de latere abonnee verrekend.

Aanvragen tot het verplaatsen van bestaand apparatuur zullen aan de aanvrager aangerekend worden.

Bij afbraak van gebouwen waarop kabels zijn bevestigd is het belangrijk om minstens 8 weken voor de start van de werken Telenet via 015/66.66.66 op de hoogte te brengen.

Wij blijven steeds tot uw dienst voor verdere informatie.

https://www.wyre.be/nl/netaanleg

Voorwaardelijk gunstig advies van Farys afgeleverd op 29 januari 2025 onder ref. -:
Ingevolge uw aanvraag via het omgevingsloket van 07/01/2025 verlenen wij graag volgende adviezen: AD-25-016

Drinkwater

M.b.t. het slopen van de 12 garages moet door of i.o.v. Farys vooreerst de meter worden afgesloten en de drinkwateraftakking worden opgebroken vooraleer over te gaan tot de slopingswerken.

Deze kosten vallen ten laste van de aanvrager.

We hebben verder geen opmerkingen en/of bezwaren voor het bouwen van 3 woningen.

Ons advies is gunstig.

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebied volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.

Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005). De locatie is volgens dit RUP gelegen in Artikel 0: Afbakeningslijn grootstedelijk gebied Gent.
De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen Bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 25 maart 2024, van kracht sinds 27 mei 2024. 

Het ontwerp is niet in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.

Artikel 2.7 Uitsprongen boven de openbare weg;
Gebouwonderdelen mogen in principe niet uitspringen voorbij de rooilijn. Er zijn wel enkele uitzonderingen. Bij gebouwen waarvan de voorgevel tegen de rooilijn staat, mogen bepaalde onderdelen van het gebouw uitspringen uit het gevelvlak tot voorbij de rooilijn: tot op een hoogte van 2,20 meter boven het peil van het trottoir of van de openbare weg mogen zowel constructieve als niet-constructieve elementen maximaal 10 centimeter uitspringen voorbij de rooilijn. van 2,20 meter tot 3 meter boven het peil van het trottoir of van de openbare weg mogen constructieve elementen maximaal 10 centimeter en niet-constructieve elementen maximaal 20 centimeter uitspringen voorbij de rooilijn. van 3 meter tot 4 meter boven het peil van het trottoir of van de openbare weg mogen constructieve elementen maximaal 20 centimeter en niet-constructieve elementen maximaal 60 centimeter uitspringen voorbij de rooilijn. Vanaf een hoogte van 4 meter boven het peil van het trottoir of van de openbare weg is de maximaal toegelaten uitsprong afhankelijk van de plaatselijke context.

Toetsing: voorwaarde:
De centrale woning wordt voorzien van een voorbij de rooilijn uitspringende erker. Deze springt 18cm uit voorbij de rooilijn op een vrije hoogte van +2m95 (gemeten vanaf het trottoirpeil). Op dergelijke vrije hoogte mogen constructieve elementen slechts 10cm uitspringen voorbij de rooilijn, waardoor deze niet in overeenstemming is met bovenstaand artikel. Er kan niet akkoord worden gegaan met een afwijking op bovenstaand artikel. Bijgevolg wordt er als bijzondere voorwaarde opgelegd dat de uitsprong van de erker beperkt dient te worden tot 10cm of volledig binnen de rooilijn voorzien moet worden.

Artikel 3.2 Beperken van verhardingen;

Het verharden van oppervlaktes moet tot een minimum beperkt worden. Verhardingen moeten waar mogelijk als verharding met natuurlijke infiltratie of als waterdoorlatende verharding aangelegd worden.

Toetsing: voorwaarde:

De oprit links van de woningen die toegang zal bieden tot de achterliggende garageboxen wordt in huidige aanvraag integraal voorzien met kiezelstenen met de aanduiding van deze waterdoorlatend zijn. Het gaat hier om een zone van ca. 150m². Er kan niet akkoord worden gegaan met het integraal verharden van deze zone met kiezelstenen, gezien deze door het regelmatig berijden hiervan gecompacteerd zullen worden en hun semi-waterdoorlatende eigenschap verliezen.

Verder wordt er opgemerkt dat er aan de achterzijde van de tuinzones een groot aandeel verharding wordt voorzien die niet als strikt noodzakelijk kan worden beschouwd. Deze wordt voorzien in functie van het in- en uitrijden vanuit een bestaande garagebox achteraan het perceel van de linker aanpalende. Hierbij wordt geoordeeld dat het aandeel verharding dat wordt voorzien niet in verhouding staat met wat er stikt noodzakelijk is.

Als bijzondere voorwaarde wordt opgenomen dat de zone waarvan de verharding opnieuw wordt aangelegd in functie van de oprit beperkt dient te worden tot 50% verharding uit waterdoorlatende verharding (bijvoorbeeld betondallen). De overige zone dient als onverharde groenzone aangelegd te worden waarbinnen de verharding kan afwateren. (zie aanduidingen plan)

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke hemelwaterverordening 2023. (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023)

Zie waterparagraaf.

Gewestelijke verordening voetgangersverkeer

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 29 april 1997 houdende vaststelling van een algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.

Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

5.       WATERPARAGRAAF

5.1. Ligging project

Het project ligt in een afstroomgebied in beheer van De Vlaamse Waterweg nv - Afd Regio West. Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop.

Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project:

- niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.

- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).

- langs de straatkant gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal). De overstromingskans is middelgroot (gebied waar er jaarlijks meer dan 1% kans is op overstroming).

- langs de straatkant en in het binnengebied gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal). De overstromingskans is klein (gebied waar er jaarlijks 0,1 tot 1% kans is op overstroming).

- langs de straatkant en in het binnengebied gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal). De overstromingskans is klein onder klimaatverandering.

- niet gelegen in een signaalgebied.

Het perceel is momenteel bebouwd.

5.2. Verenigbaarheid van het project met het watersysteem

Droogte

Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst.

Hemelwaterput

Met voorliggende aanvraag worden bestaande garageboxen gesloopt en worden er 3 nieuwe eengezinswoningen voorzien. Hierdoor is de aanleg van een hemelwaterput verplicht. De horizontale dakoppervlakte die in rekening moet gebracht worden bedraagt 60m² voor de linker woning, 60m² voor de centrale woning en 70m² voor de rechter woning. Hierdoor moet er per woning een hemelwaterput voorzien worden met een minimale inhoud van 5.000l. De aanvraag voldoet hieraan en voorziet per eengezinswoning een hemelwaterput van 7.500l. De hemelwaterput wordt uitgerust met een pompinstallatie die voorziet in het hergebruik van het opgevangen hemelwater voor toiletspoeling, poetswater, wasmachine en gebruik buiten. 

Infiltratievoorziening

Het perceel is groter dan 120m², waardoor er verplicht een bovengrondse infiltratievoorziening aangelegd moet worden. Het totale dakoppervlakte bedraagt 190m². Als er een hemelwaterput met hergebruik aanwezig is, mag de afwateren oppervlakte met 30m² verminderd worden. Het uiteindelijk in rekening te brengen dakoppervlakte bedraagt 100m². De infiltratieoppervlakte bedraagt 8% van de afwaterende oppervlakte en is in dit geval 8m². Het buffervolume bedraagt 33l per m² afwaterende oppervlakte en is in dit geval 3.300l. De aanvraag voldoet hier niet aan, maar voorziet een ondergrondse infiltratievoorziening met de motivatie dat er onvoldoende ruimte is voor bovengrondse infiltratie. Er kan hier niet akkoord worden meegegaan en er wordt als bijzondere voorwaarde opgelegd dat er een bovengrondse infiltratievoorziening moet worden voorzien met een infiltratieoppervlakte van minstens 8m² en buffervolume van 3.300 liter.

Groendak

Aangezien het nieuw plat dak wordt aangesloten op een voldoende gedimensioneerde hemelwaterput, is het aanleggen van een groendak niet verplicht.

Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

Overstromingen

Volgens de pluviale overstromingskaart bestaat er een middelgrote overstromingskans ter hoogte van het project. Om de impact op het overstromingsregime te vermijden dienen de voorwaarden uit de gewestelijke verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater strikt toegepast te worden. Ruimten met kwetsbare functies worden best beschermd tegen wateroverlast door het volgen van de richtlijnen omtrent overstromingsveilig bouwen https://www.vmm.be/water/overstromingen/hoe-je-woning-beschermen.

Ernstiger overstromingen dan in het verleden zijn niet uit te sluiten en er kan geen sluitende garantie gegeven worden dat er zich op het perceel in de toekomst geen wateroverlast meer zal voordoen.

Waterkwaliteit

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

5.3. Conclusie

Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag mits toepassing van bovenstaande maatregelen de watertoets doorstaat.

6.       NATUURTOETS

Groen en natuur

Er is geen waardevol groen of boom verwijderd. Er wordt een gebouw gesloopt. Alle van nature in het wild levende vogelsoorten en vleermuizen zijn beschermd in het Vlaamse Gewest. De bescherming heeft onder meer betrekking op de nesten en verblijfplaatsen. Bij het uitvoeren van werken in de periode 1 april-30 juni moet men er zich van vergewissen dat geen nesten van beschermde vogelsoorten beschadigd, weggenomen of vernield worden. Voor vleermuizen moet men vóór aanvang van de sloop na gaan of vleermuizen aanwezig zijn. Als nesten of rustplaatsen in het gedrang komen, neem je contact op met de Groendienst (groendienst@stad.gent). Dit wordt als opmerking opgenomen.

Stikstof

De aangevraagde activiteiten veroorzaken geen uitstoot van schadelijke stikstofverbindingen. Het huishoudelijk afvalwater wordt geloosd in de riolering die aangesloten is op een RWZI. Het project zal geen betekenisvolle aantasting impliceren voor de instandhoudingsdoelstellingen van de speciale beschermingszones, noch onherstelbare en onvermijdbare schade berokkenen aan natuur in VEN.

Conclusie

Hieruit wordt besloten dat de aanvraag de natuurtoets doorstaat.

7.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van het besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004 (MER-besluit) en heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. De opmaak van een milieueffectrapport of project-m.e.r.-screening is voor voorliggend project dan ook niet vereist.

8.       BEKENDMAKING

De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.

Aangezien de vergunningsaanvraag betrekking heeft op de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom, werd met een beveiligde zending het standpunt van de eigenaars van de aanpalende percelen gevraagd. Er werden 17 bezwaarschriften ingediend binnen de vervaltermijn van dertig dagen die ingaat op de dag na de dag van ontvangst van het verzoek om een standpunt.  

De bezwaren worden als volgt samengevat:

-      Scheidingsmuur: In huidige aanvraag worden de bestaande scheidingsmuren, bestaande uit een volsteens metselwerk, integraal verwijderd. Er wordt hiermee niet akkoord gegaan en er wordt gepleit voor het behoud van de scheidingsmuren.

-      Oprit: De nieuwe oprit heeft slechts een breedte van 3m20 en zal in combinatie met de te smalle straat nagenoeg onbruikbaar worden. Dit zal zorgen voor gevaarlijke situaties, waarbij het voetpad aangewend zal moeten worden om in- en uitrijden mogelijk te maken. Er wordt gepleit voor een oprit met een breedte van minstens 5m00. Met huidige breedte is het niet mogelijk voor camionetten, brandweer en ziekenwagen het perceel te betreden. Verder zal de smalle oprit een waardevermindering betekenen van de garageboxen.

-      Straatbeeld: Door de woningen op de rooilijn te voorzien wordt de smalle straat nog meer geaccentueerd. Er wordt hierbij gepleit om de woningen meer naar achter op het perceel te voorzien met een voortuin, aansluitend op de linker aanpalende.

-      Verkaveling: Het is verplicht om een verkavelingsvergunning aan te vragen voor deze Omgevingsvergunning gezien het gaat om het opsplitsen van huidig perceel in 2 loten.

-      Wateroverlast: Vanwege het nagenoeg volledig verhard zijn van het perceel is er wateroverlast op het perceel. Hier wordt geen enkele oplossing voor geboden en door het voorzien van 3 eengezinswoningen wordt er een grotere verdichting bekomen.

-      Impact: Er wordt een grote negatieve impact verwacht door het bouwen van de nieuwe eengezinswoningen. Deze zullen een impact hebben op de privacy, daglichttoetreding alsook is de kans op schade zeer groot.

Naar aanleiding van het stedenbouwkundig onderzoek van deze aanvraag worden de bezwaren als volgt besproken:

-      Scheidingsmuur: Een Omgevingsvergunning heeft een zakelijk karakter (artikel 78 §1 omgevingsvergunningsdecreet) en omvat louter een ruimtelijke beoordeling. Het aanpassen van de scheidingsmuur is vanuit een ruimtelijk oogpunt aanvaardbaar. Gezien het zakelijk karakter, wordt een Omgevingsvergunning steeds verleend onder voorbehoud van burgerlijke rechten en doet het hierover geen uitspraak. Dit heeft 2 gevolgen:

1/ Binnen een Omgevingsvergunning kan geen uitspraak gedaan worden over de eigendomssituatie van muren op de perceelsgrens. Eventuele betwistingen over het statuut van een scheidingsmuur (gemeen of niet) dienen via een uitspraak van een burgerlijke rechtbank uitgeklaard te worden.

2/ Indien een muur ‘gemeen’ blijkt, moeten eventuele aanpassing gebeuren met respect voor de bepalingen uit het Burgerlijk Wetboek.

-      Oprit: De opritbreedte volstaat om toegang te bieden tot fietsers, personenwagens en camionettes. Het is niet de bedoeling dat de garageboxen bereikbaar zijn voor zwaar verkeer zoals vrachtwagens, gezien deze niet gestald kunnen worden in deze garageboxen. Het is ook niet de bedoeling dat dergelijk verkeer op deze site aanwezig is alsook dat er geen functies aanwezig zijn die dit verkeer aantrekken of genereren. De garageboxen dienen voor het stallen van een personenwagen, fietsen of eventueel berging voor buurtbewoners en niet als werkplaats.

-      Straatbeeld: Het wordt gevolgd dat het hier gaat om een smalle straat. Echter betreft het hier een éénrichtingsstraat, waarbij er geen kruisend gemotoriseerd verkeer is. Het is hierbij ook de logische keuze om de woningen op de rooilijn te voorzien, zoals nagenoeg alle andere woningen in de straat. De optie om de nieuwbouwwoning meer achteruit te plaatsen, in lijn met de linker aanpalende, werd onderzocht maar niet weerhouden gezien de perceelsvorm die smaller wordt naar achter toe, met een negatieve impact op de gevelbreedte zowel aan de voor- als achterzijde van de woningen. Bovendien is de linker aanpalende een atypische inplanting voor de omgeving.

-      Verkaveling: Er is bij huidige aanvraag geen verplichting voor het aanvragen van een verkaveling. Op de voorzijde van het perceel worden er 3 eengezinswoningen op hetzelfde moment opgetrokken en blijven deze woningen en de garageboxen deel uitmaken van hetzelfde perceel. Er is dus geen sprake van een opsplitsing in loten.

-      Wateroverlast: Huidig voorstel gaat net uit van het ontharden van het voorste deel van het perceel, waarbij een aandeel van ca. 100m² wordt ingericht als onverharde tuinzone, die ook kan instaan voor waterinfiltratie. Er is een verhoging in densiteit van aantal woongelegenheden maar geen verhoging in bebouwing/verhardingsgraad.

-      Impact: Er kan gevolgd worden dan het bouwen van 3 nieuwe eengezinswoningen een grotere impact zal hebben op de bezonning op de omliggende percelen dan de aanwezige éénlaagse garageboxen. Echter gaat het hier om een perceel dat bebouwbaar is en waarbij het ook wenselijk is om op dergelijk perceel compacte eengezinswoningen te voorzien. De garageboxen zijn een niet wenselijke functie en zorgen voor een grote inname van ruimte zonder een grote bijdrage te leveren.

In huidige aanvraag worden er aanpassingen voorzien aan de scheidingsmuren. Het is de verantwoordelijkheid van de architect en de aannemer om de werken volgens de regels van het goed vakmanschap uit te voeren, uiteraard zonder schade te berokkenen aan de aanpalende percelen. Het is aangewezen om voorafgaandelijk aan de werken een plaatsbeschrijving te laten opmaken.

9.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
Huidige aanvraag gaat uit van het slopen van 12 garageboxen in functie van het nieuwbouwen van 3 eengezinswoningen. Het kan positief bevonden worden dat een aandeel van de bestaande garageboxen wordt gesloopt voor het realiseren van 3 eengezinswoningen. Het gaat hier om compacte eengezinswoningen, waarbij de bouwdiepte en bouwhoogte voldoende is afgestemd op de omgeving. Deze woningen bieden voldoende woonkwaliteit en passen zich voldoende in in de omgeving.

Echter wordt het sterk betreurd dat er in huidige aanvraag enkel wordt gekeken naar een ontwikkeling aan de voorzijde van het perceel in functie van het bouwen van eengezinswoningen, zonder het perceel in zijn geheel te bekijken. Het grootste deel van de bestaande garageboxen wordt gewoon behouden, deze worden bovendien bestendigd door het voorzien van een doorrit links van de woningen. Huidige aanvraag wordt aanschouwd als een gemiste kans om een echte meerwaarde te kunnen bieden in functie van ontpitting, vergroening en verluchting in deze wijk.

Verder ontbreekt in huidige aanvraag enig onderzoek naar een andere typologie, inplanting of aansluiting op de omgeving, waarbij geen enkele waarborg wordt gesteld betreffende de toekomstige ontwikkeling van het binnengebied . Hierbij wordt er geen enkel onderzoek gedaan naar een mogelijke toekomstige invulling van het achterliggende perceel, en door het voorzien van een oprit die niet breed genoeg is voor een brandweerwagen, wordt de toekomstige ontwikkeling van deze site gehypothekeerd.

Huidige aanvraag blijft bijgevolg zeer beperkt en voorziet enkel in het bouwen van 3 eengezinswoningen zonder een meerwaarde te zoeken voor het overige deel van het perceel, wat vanuit een ruimtelijk standpunt betreurd wordt. Echter zijn de eengezinswoningen voldoende kwalitatief en kunnen deze positief bevonden worden.

CONCLUSIE

Voorwaardelijk gunstig, mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.

 

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

Uitvoering
Van deze omgevingsvergunning mag worden gebruikgemaakt als de aanvrager niet binnen vijfendertig dagen, te rekenen vanaf de dag na de eerste dag van de aanplakking, op de hoogte is gebracht van de instelling van een schorsend administratief beroep.

Bekendmaking
De beslissing wordt bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit.

Verval van de omgevingsvergunning – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 99.
§ 1. De omgevingsvergunning vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de verwezenlijking van de vergunde stedenbouwkundige handelingen niet wordt gestart binnen de twee jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
2° als het uitvoeren van de vergunde stedenbouwkundige handelingen meer dan drie opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
3° als de vergunde gebouwen niet winddicht zijn binnen vijf jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
4° als de exploitatie van de vergunde activiteit of inrichting niet binnen vijf jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning aanvangt.

De termijn, vermeld in het eerste lid, 1°, kan evenwel, op verzoek van de vergunninghouder, voor een periode van twee jaar verlengd worden als hij aantoont dat de niet-verwezenlijking het gevolg is van een vreemde oorzaak die hem niet kan worden toegerekend. De vergunninghouder dient de aanvraag van de verlenging, op straffe van verval, met een beveiligde zending en minstens drie maanden vóór het verstrijken van de oorspronkelijke vervaltermijn van twee jaar in bij de overheid die de vergunning heeft verleend. Die overheid weigert de aanvraag van de verlenging alleen als:
1° er geen sprake is van een vreemde oorzaak die niet aan de vergunninghouder kan worden toegerekend;
2° de aangevraagde en vergunde handelingen strijdig zijn met inmiddels gewijzigde stedenbouwkundige voorschriften of verkavelingsvoorschriften.

De overheid bezorgt haar beslissing uiterlijk de dag van het verstrijken van de oorspronkelijke vervaltermijn van twee jaar. Bij ontstentenis van een beslissing wordt de verlenging geacht te zijn goedgekeurd. Als de verlenging wordt goedgekeurd, worden de termijnen, vermeld in het eerste lid, 3° en 4°, ook met twee jaar verlengd.

Als de omgevingsvergunning uitdrukkelijk melding maakt van de verschillende fasen van het bouwproject, worden de termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in het eerste lid, gerekend per fase. Voor de tweede fase en de volgende fasen worden de termijnen van verval bijgevolg gerekend vanaf de aanvangsdatum van de fase in kwestie.

§ 2. De omgevingsvergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de exploitatie van de vergunde activiteit of inrichting meer dan vijf opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
2° als de ingedeelde inrichting vernield is wegens brand of ontploffing veroorzaakt ten gevolge van de exploitatie;
3° als de exploitatie op vrijwillige basis volledig en definitief wordt stopgezet overeenkomstig de voorwaarden en de regels, vermeld in het decreet van 9 maart 2001 tot regeling van de vrijwillige, volledige en definitieve stopzetting van de productie van alle dierlijke mest, afkomstig van een of meerdere diersoorten, en de uitvoeringsbesluiten ervan. De Vlaamse Regering kan nadere regels bepalen voor de inkennisstelling van de stopzetting.
§ 3. Als de gevallen, vermeld in paragraaf 1, betrekking hebben op een gedeelte van het bouwproject, vervalt de omgevingsvergunning alleen voor het niet-afgewerkte gedeelte van een bouwproject. Een gedeelte is eerst afgewerkt als het, in voorkomend geval na de sloping van de niet-afgewerkte gedeelten, kan worden beschouwd als een afzonderlijke constructie die voldoet aan de bouwfysische vereisten.
Als de gevallen, vermeld in paragraaf 1 of 2, alleen betrekking hebben op een gedeelte van de exploitatie van de ingedeelde inrichting of activiteit, vervalt de omgevingsvergunning alleen voor dat gedeelte.

Artikel 100.
De omgevingsvergunning blijft onverkort geldig als de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit van een project door een wijziging van de indelingslijst van klasse 1 naar klasse 2 overgaat of omgekeerd.
In geval de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit van een project door een wijziging van de indelingslijst van klasse 1 of 2 naar klasse 3 overgaat, geldt de vergunning als aktename en blijven de bijzondere voorwaarden gelden.

Artikel 101.
De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1 worden geschorst zolang een beroep tot vernietiging van de omgevingsvergunning aanhangig is bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen, overeenkomstig hoofdstuk 9 behoudens indien de vergunde handelingen in strijd zijn met een vóór de definitieve uitspraak van de Raad van kracht geworden ruimtelijk uitvoeringsplan. In dat laatste geval blijft het eventuele recht op planschadevergoeding desalniettemin behouden.

De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de archeologische opgraving, omschreven in de bekrachtigde archeologienota overeenkomstig artikel 5.4.8 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 en in de bekrachtigde nota overeenkomstig artikel 5.4.16 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, met een maximumtermijn van een jaar vanaf de aanvangsdatum van de archeologische opgraving.

De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de bodemsaneringswerken van een bodemsaneringsproject waarvoor de OVAM overeenkomstig artikel 50, § 1, van het Bodemdecreet van 27 oktober 2006 een conformiteitsattest heeft afgeleverd, met een maximumtermijn van drie jaar vanaf de aanvangsdatum van de bodemsaneringswerken.

De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst zolang een bekrachtigd stakingsbevel, zoals vermeld in titel VI van de VCRO, niet wordt ingetrokken, hetzij niet wordt opgeheven bij een in kracht van gewijsde gegane beslissing. De schorsing eindigt van rechtswege wanneer geen opheffing van het stakingsbevel wordt gevorderd of geen intrekking wordt gedaan binnen een termijn van twee jaar vanaf de bekrachtiging van het stakingsbevel.

Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.

De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.

Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.

Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.

Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.

In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:
1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;
2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;
3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.

Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.

Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:
1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;
2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;
3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.

De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.

Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.

Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.

Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.

Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:
1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;
2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;
3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:
a) een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;
b) het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;
4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.

Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:
1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;
2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;
3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.

Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.

Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.

Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.

De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.

Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.

Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.