Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.
Het college van burgemeester en schepenen weigert de aanvraag.
WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?
De heer Ferat Bulut met als contactadres Hoveniersstraat 61, 9050 Gent heeft een aanvraag (OMV_2025007520) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 20 januari 2025.
De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:
• Onderwerp: het scheiden van inkommen van handelspand en woonst
• Adres: Hoveniersstraat 29, 9050 Gent
• Kadastrale gegevens: afdeling 20 sectie A nr. 177R7
Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 24 februari 2025.
De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.
Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 7 april 2025.
OMSCHRIJVING AANVRAAG
1. BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT
Omgeving
Het pand uit voorliggende aanvraag bevindt zich langs de Hoveniersstraat in Ledeberg. De omgeving bestaat voornamelijk uit gesloten residentiële bebouwing met een gelijkvloerse economische functie, opgebouwd uit 2 en 3 bouwlagen met zowel een hellend als plat dak. Het perceel in kwestie heeft een omgekeerde L-vorm en heeft een oppervlakte van ca. 270m², met een totale diepte van 23,85m bij een breedte van 6,83m ter hoogte van de voorzijde van het perceel en 20,35m aan de achterzijde van het perceel. Het gebouw bestaat uit 3 bouwlagen met een hellend dak. Het bestaande gebouw blijft integraal behouden.
Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
Het pand betreft een handelshuis met een gelijkvloerse economische functie en op de bovenliggende verdiepingen een woonfunctie. Deze functioneren als één geheel en zijn niet afzonderlijk toegankelijk vanop het openbaar domein.
De aanvraag beperkt zich tot het voorzien van een afzonderlijke inkom voor de verschillende functies, waardoor het gelijkvloers volledig wordt losgekoppeld van de bovenliggende verdiepingen. Hierbij wordt er in de plint een inkom voor de gelijkvloerse economische functie voorzien. De voorgevel wordt aangepast en er wordt een verdiepte voorgevel voorzien. De gelijkvloerse verdieping betreft een rechtmatig tot stand gekomen reca-functie. Hiervoor wordt er een functiewijziging voorzien naar handel, zijnde een slagerij van ca. 167m² NVO, waarvan ca. 95m² NVO publiek toegankelijk is.
Rechts in de voorgevel wordt er een afzonderlijke inkom voorzien naar de traphal die centraal in het pand gelegen is. Deze biedt toegang tot de woonfunctie op de verdiepingen. Dit betreft één woonentiteit van ca. 210m² NVO en bestaat uit een keuken, bergplaats, leefruimte en badkamer op de eerste verdieping en 3 slaapkamers op de tweede verdieping. Verder worden er geen wijzigingen voorzien.
2. HISTORIEK
Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:
Stedenbouwkundige vergunningen
- Op 22/08/1962 werd een vergunning afgeleverd voor het plaatsen van een verlicht uithangbord. (1962 LE 2745)
- Op 08/11/1966 werd een vergunning afgeleverd voor het wijzigen van een balkon volgens reeds goedgekeurde bouwaanvraag. (1966 LE 3407)
- Op 16/07/1969 werd een vergunning afgeleverd voor het verbouwen van annexen op de binnenkoer. (1969 LE 3851)
- Op 19/08/1970 werd een vergunning afgeleverd voor het plaatsen van een lichtreklame. (1970 LE 4025)
- Op 27/08/1970 werd een vergunning afgeleverd voor het plaatsen van een verlicht uithangbord. (1970 LE 4030)
Handhaving
Kadastraal is dit pand gekend als handelshuis met 1 woongelegenheid.
De gelijkvloerse horecafunctie wordt als rechtmatig tot stand gekomen beschouwd.
BEOORDELING AANVRAAG
3. EXTERNE ADVIEZEN
Volgende externe adviezen zijn gegeven (raadpleegbaar op het Omgevingsloket):
Geen tijdig advies van Vlaamse Vervoermaatschappij - De Lijn. De adviesvraag is verstuurd op 24 februari 2025. Op 26 maart 2025 is nog géén advies ontvangen. Omdat de decretaal omschreven adviestermijn verstreken is, kan aan de adviesvereiste voorbij gegaan worden.
Voorwaardelijk gunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 27 februari 2025:
Besluit: GUNSTIG, mits navolging bovenstaande voorwaarden.
4. TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN
4.1. Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg
Het project ligt in woongebied volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005). De locatie is volgens dit RUP gelegen in Artikel 0: Afbakeningslijn grootstedelijk gebied Gent.
De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.
4.2. Vergunde verkavelingen
De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.
4.3. Verordeningen
Algemeen Bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 25 maart 2024, van kracht sinds 27 mei 2024.
Het ontwerp is niet in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.
Artikel 4.19 Private buitenruimte;
Bij elk appartement / eengezinswoning / schakelwoning / hospitawoning hoort een kwalitatieve private buitenruimte.
Toetsing: Niet conform:
Het pand is gekend als één entiteit waarbij de gelijkvloerse economische functie alsook de woonfunctie als één geheel functioneren. Hierdoor had de woonfunctie toegang tot de gelijkvloerse buitenruimte, via de economische gelijkvloerse plint. Echter gaat huidige aanvraag uit van het compleet afsplitsen van de gelijkvloerse verdieping en de bovenliggende woonfunctie. Hierdoor heeft de woonfunctie geen rechtstreekse toegang meer tot de gelijkvloerse buitenruimte en zorgt dit voor een verlaging van de woonkwaliteit. Verder beschikt deze niet over een andere buitenruimte, waardoor deze strijdig is met bovenstaand artikel. Dit resulteert in een ongunstige beoordeling van de aanvraag.
Er is hierbij wel de mogelijkheid om met een doordacht ontwerp tot een haalbare aanvraag te komen maar dit vraagt enig ontwerpend onderzoek.
Gewestelijke verordening hemelwater
De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke hemelwaterverordening 2023. (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023)
Zie waterparagraaf.
Gewestelijke verordening toegankelijkheid
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid.
Conform artikel 3 van de toegankelijkheidsverordening moet de toegang van een publiek toegankelijke ruimte kleiner dan 150 m² voldoen aan artikel 10§1, artikel 12 t.e.m. 14, artikel 16, 18, 19, artikel 22 t.e.m. 25 en artikel 33.
Dit artikel bepaalt ook dat die verplichting niet geldt bij verbouwingswerken als de normen alleen gehaald kunnen worden door werkzaamheden die constructief niet in verhouding staan tot de gevraagde verbouwing.
De aanvraag is niet in overeenstemming met volgende artikels:
Artikel 18; bepaalt hoe niveauverschillen overbrugd moeten worden. Niveauverschillen van meer dan 18 cm moeten overbrugd worden, ofwel met een trap in combinatie met een helling, ofwel met een trap in combinatie met een lift, ofwel met een helling in combinatie met een lift.
Toetsing: het niveauverschil ter hoogte van de inkom bedraagt 29cm. Dit niveauverschil wordt niet overbrugd met een helling.
Er worden wijzigingen aan de voorgevel voorzien waaronder het voorzien van een verdiepte gelijkvloerse inkom tot de handelszaak. Dit biedt de mogelijkheden om de economische functie toegankelijk te maken. Er wordt echter geen afwijking gemotiveerd om hier niet aan te voldoen wat resulteert in het ongunstig beoordelen van de aanvraag.
Om te voldoen hieraan dient de dorpel grenzend aan het openbaar domein verlaagd te worden naar 2cm en dient er op eigen terrein een helling voorzien te worden naar de voordeur conform de verordening toegankelijkheid. Dit dient in een volgende aanvraag voldoende duidelijk gemotiveerd te worden.
Gewestelijke verordening voetgangersverkeer
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 29 april 1997 houdende vaststelling van een algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.
4.4. Uitgeruste weg
Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.
5. WATERPARAGRAAF
5.1 Ligging project
Het project ligt in een afstroomgebied in beheer van De Vlaamse Waterweg nv – Afd. Regio West. Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop.
Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project:
- niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.
- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).
- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal).
- niet gelegen in een signaalgebied.
Het perceel is momenteel bebouwd.
5.2 Verenigbaarheid van het project met het watersysteem
Droogte
Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst.
De voorliggende aanvraag wijzigt noch de bebouwde noch de verharde oppervlakte. Het afvoerstelsel wordt niet ingrijpend aangepast. Er worden geen nieuwe platte daken aangelegd. Hieruit volgt dat er vanuit de GSV of het algemeen bouwreglement van de stad Gent geen verplichtingen zijn voor de aanleg van een hemelwaterput, infiltratievoorziening of een groendak.
Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen
Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.
Overstromingen
Het projectgebied is volgens de watertoetskaarten niet overstromingsgevoelig. Er wordt geen effect op het overstromingsregime verwacht.
Waterkwaliteit
Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.
5.3 Conclusie
Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag de watertoets doorstaat.
6. NATUURTOETS
Er is geen waardevol groen of boom verwijderd. De aangevraagde activiteiten veroorzaken geen uitstoot van schadelijke stikstofverbindingen. De bijkomende stikstofemissies komen enkel vrij door verkeer of stationaire bronnen tijdens de aanlegfase. Het Stikstofdecreet is niet van toepassing. Het huishoudelijk afvalwater wordt geloosd in de riolering die aangesloten is op een RWZI. Het project zal geen betekenisvolle aantasting impliceren voor de instandhoudingsdoelstellingen van de speciale beschermingszones, noch onherstelbare en onvermijdbare schade berokkenen aan natuur in VEN.
Hieruit wordt besloten dat de aanvraag de natuurtoets doorstaat.
7. PROJECT-M.E.R.-SCREENING
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van het besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004 (MER-besluit) en heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. De opmaak van een milieueffectrapport of project-m.e.r.-screening is voor voorliggend project dan ook niet vereist.
8. BEKENDMAKING
De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.
9. OMGEVINGSTOETS
Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
De aanvraag beperkt zich tot het voorzien van een afzonderlijke inkom voor de verschillende functies en de functiewijziging van de gelijkvloerse reca-functie tot handel, zijnde een slagerij. Er is geen bezwaar tegen de vooropgestelde functiewijziging en deze kan aanvaard worden. Echter zorgt de ingreep van het creëren van 2 afzonderlijke inkomzones ervoor dat de woonfunctie niet meer zal beschikken over een private buitenruimte wat een verlaging is van woonkwaliteit voor deze unit. Bovendien is dit strijdig met het Algemeen Bouwreglement. Het creëren van een afzonderlijke toegang is principieel wel aanvaardbaar maar geen verplichting. Verder mag het creëren van een afzonderlijke toegang niet ten koste gaan van de woonkwaliteit van de aanwezige woonfunctie.
Het dossier werd reeds grondig voorbesproken met de stadsdiensten zonder dat dit resulteerde in een Omgevingsvergunning. Het wordt dus ook sterk betreurd dat huidige aanvraag tot het splitsen van de economische en woonfunctie niet werd voorbesproken of voorgelegd aan de betrokken stadsdiensten. Er wordt op geen enkele manier moeite gedaan om de woonkwaliteit van de woning op de verdieping te verbeteren. Alsook wordt er niet gekeken om het nu nagenoeg volledig verharde/bebouwde perceel te gaan ontpitten en vergroenen. De aanvraag is zeer summier en draagt op geen enkele manier bij tot een kwaliteitsverhoging op het perceel. Elke aanvraag voor dit pand moet uitgaan van een grondige kwaliteitsverhoging d.m.v. een kwalitatief ontwerp voor het pand en te zorgen voor ontharding en verluchting in de omgeving, wat nu compleet ontbreekt in de aanvraag.
Verder wordt er in de beschrijvende nota een vermelding gemaakt van gevelpubliciteit. Deze wordt op de plannen niet tot zeer summier weergegeven waardoor een ten gronde beoordeling niet mogelijk is. Verder wordt opgemerkt dat er geen stedenbouwkundige handeling werd aangevraagd voor het voorzien van de publiciteit. Bijgevolg wordt deze niet verder beoordeeld en maakt deze geen deel uit van deze aanvraag. Er dient een afzonderlijke Omgevingsvergunning te worden aangevraagd voor de gevelpubliciteit.
Er wordt aangestuurd om in vooroverleg te gaan met de stadsdiensten alsook beroep te doen op een architect die een totaalontwerp voor het pand kan opmaken. Huidige aanvraag wordt ongunstig beoordeeld en komt niet voor vergunning in aanmerking.
CONCLUSIE
Ongunstig, de aanvraag is niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening en de wettelijke bepalingen (Algemeen Bouwreglement, Verordening Toegankelijkheid).
WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?
Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.
Bekendmaking
De beslissing wordt bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit.
Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.
De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.
Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.
Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.
Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.
In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:
1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;
2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;
3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.
Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.
Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:
1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;
2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;
3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.
De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.
Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.
Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.
Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.
Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:
1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;
2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;
3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:
een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;
b) het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;
4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.
Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:
1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;
2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;
3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.
Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.
Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.
Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.
De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.
Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.
Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.
Het college van burgemeester en schepenen weigert de omgevingsvergunning voor het scheiden van inkommen van handelspand en woonst aan de heer Ferat Bulut gelegen te Hoveniersstraat 29, 9050 Gent.