2025_CBS_03641 - OMV_2024128580 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het regulariseren van de verhoging van de dakconstructie alsook het dakterras, het wijzigen van de voorgevel en het omvormen van de gelijkvloerse verdieping tot een praktijkruimte - zonder openbaar onderzoek - Gontrodestraat, 9050 Gent - Weigering

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

Het college van burgemeester en schepenen weigert de aanvraag.

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

Mevrouw Ellis Tryssesoone met als contactadres Gontrodestraat 170, 9050 Gent heeft een aanvraag (OMV_2024128580) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 13 december 2024.

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

• Onderwerp: het regulariseren van de verhoging van de dakconstructie alsook het dakterras, het wijzigen van de voorgevel en het omvormen van de gelijkvloerse verdieping tot een praktijkruimte

• Adres: Gontrodestraat 170-174, 9050 Gent

• Kadastrale gegevens: afdeling 23 sectie B nr. 542S4

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 17 februari 2025.

De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 8 april 2025.

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De aanvraag heeft betrekking op een pand gelegen op de hoek van de Gontrodestraat en de Peter Benoitlaan in de wijk Moscou in Gentbrugge, nabij een spoorwegbundel. De omgeving wordt voornamelijk gekenmerkt door gesloten bebouwing. Het pand betreft een meergezinswoning bestaande uit 3 appartementen. Elk appartement heeft een toegang op het gelijkvloers.

Recent werd voor dit pand een omgevingsvergunning aangevraagd om in 1 van de appartementen een nevenfunctie in te richten, zie historiek. Hoewel er geen principiële bezwaren waren tegen deze functiewijziging, werd er evenwel vastgesteld dat er rond 2018 werken aan het gebouw waren uitgevoerd zonder vergunning. Het pand werd voorzien van een nieuw dak met een grotere dakhelling, de ruimtes onder het dak werden als woonruimtes ingericht en achteraan werden nieuwe dakterrassen voorzien. Omdat de aangeleverde plannen hierover onvoldoende duidelijkheid gaven en omdat de aanvraag zonder de medewerking van een architect werd aangevraagd, kon er geen vergunning worden afgeleverd.

Deze aanvraag is een herneming van de voorgaande aanvraag, waarbij ook de onvergunde aanpassingen aan het volume van het pand worden meegenomen.

De dakconstructie van het volledige pand werd aangepast. Het nieuwe dak krijgt een steilere dakhelling en de nok komt 1,5m hoger. De kroonlijsthoogte bleef behouden. De dakhelling komt gelijk met deze van de aanpalende panden, de nok sluit eveneens aan op het dak van Gontrodestraat 168. Met deze aanpassing kon de ruimte onder het dak functioneel ingericht worden en toegevoegd worden bij de leefruimtes van de appartementen.

In de voorgevel langs de Gontrodestraat wordt een garagepoort gewijzigd naar een deur- en raamopening. Het nieuwe schrijnwerk zal bestaan uit witte PVC, zoals de andere ramen in het gebouw.

In het achterste dakvlak werd een hoog raam aangebracht dat toegang geeft tot een dakterras van ca. 20m² groot op het plat dak van de eerste verdieping. Dit dakterras hoort bij schakelwoning 1. Ook het andere appartement werd voorzien van een dakterras, maar dit wordt niet meegenomen in deze vergunning.

Met deze aanvraag wenst men ook enkel de interne wijzigingen voor ‘schakelwoning 1’ aan te vragen. De wijzigingen aan de andere entiteit maken geen deel uit van deze aanvraag. In ‘schakelwoning 1’ wordt op het gelijkvloers een nevenfunctie ingericht. Het gelijkvloers wordt, met uitzondering van een circulatieruimte, volledig omgevormd tot een psychologenpraktijk met verschillende praktijkruimtes, een wachtkamer en een keuken. Op de verdiepingen worden de woonruimtes ingericht. Op de verdieping bevindt zich 1 slaapkamer en een leefruimte. Onder het dak bevindt zich nog een leefruimte met keuken.

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Omgevingsvergunningen

* Op 29/08/2024 werd een weigering afgeleverd voor het opfrissen van een rijwoning waarbij het gelijkvloers zal ingericht worden als psychologenpraktijk. (OMV_2024074524)

Stedenbouwkundige vergunningen

* Op 25/04/1963 werd een vergunning afgeleverd voor het verbouwen van een woning, frituur ombouwen tot appartement en inkom op het gelijkvloers en woongelegenheid op de verdieping + aanpassing met hoekgebouw (bakkerij). (1963 GB 215/10)

* Op 19/08/1974 werd een vergunning afgeleverd voor verbouwen voorgevel. (1974 GB 215/31)

* Op 04/08/1990 werd een vergunning afgeleverd voor het uitbreiden van garages met appartement. (1990/20018)

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Volgende externe adviezen zijn gegeven:

Ongunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 12 maart 2025 onder ref. 073174-002/LT/2025:
Besluit: NEGATIEF ADVIES, het project voldoet niet aan de minimale eisen inzake brandveiligheid.

Voorwaardelijk gunstig advies van Fluxys NV afgeleverd op 18 februari 2025 onder ref. TPW-OL-2025190668:
Onze onderneming bezit definitief buiten dienst gestelde (= ontgast en afgekoppeld van het netwerk) ondergrondse stalen buizen in de projectzone van deze aanvraag.

Bijgevolg kan onze onderneming een positief advies geven voor dit dossier, op voorwaarde dat de toegankelijkheid tot onze installaties gewaarborgd blijft.

Ter informatie, de lijst van de aardgasvervoersinstallaties in de nabijheid van de aangekondigde werken en de indicatieve liggingsgegevens van deze buizen. (zie omgevingsloket)

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebied volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.

Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
 

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005). De locatie is volgens dit RUP gelegen in Artikel 0: Afbakeningslijn grootstedelijk gebied Gent.

Het project ligt in het bijzonder plan van aanleg MOSCOU, goedgekeurd op 9 januari 2004, en is bestemd als maximum bouwhoogte in meter en zone voor woningen.

De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen Bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 25 maart 2024, van kracht sinds 27 mei 2024. 

Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke hemelwaterverordening 2023. (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023)

Zie waterparagraaf.

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

5.       WATERPARAGRAAF

5.1 Ligging project

Het project ligt in een afstroomgebied in beheer van Stad Gent. Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop.

Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project:

- niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.

- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).

- gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal). De overstromingskans is klein (gebied waar er jaarlijks 0,1 tot 1% kans is op overstroming).

- gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal). De overstromingskans is klein onder klimaatverandering.

- niet gelegen in een signaalgebied.

Het perceel is momenteel volledig bebouwd.

5.2 Verenigbaarheid van het project met het watersysteem

Droogte

Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst.

Er worden geen wijzigingen doorgevoerd aan het rioleringsstelsel, de bebouwde oppervlakte blijft ongewijzigd. Hierdoor valt deze aanvraag niet onder het toepassingsgebied van de gewestelijke hemelwaterverordening.

Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

Overstromingen

Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal).

Om impact op het overstromingsregime te vermijden dienen de voorwaarden uit de gewestelijke verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater strikt toegepast te worden.

Ruimten met kwetsbare functies kunnen extra beschermd worden tegen wateroverlast door het volgen van de richtlijnen omtrent overstromingsveilig bouwen https://www.vmm.be/water/overstromingen/hoe-je-woning-beschermen.

Ernstiger overstromingen dan in het verleden zijn niet uit te sluiten en er kan geen sluitende garantie gegeven worden dat er zich op het perceel in de toekomst geen wateroverlast meer zal voordoen.

Waterkwaliteit

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

5.3 Conclusie

Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag de watertoets doorstaat.

6.       NATUURTOETS

Het project zal geen betekenisvolle aantasting impliceren voor de instandhoudingsdoelstellingen van de speciale beschermingszones, noch onherstelbare en onvermijdbare schade berokkenen aan natuur in VEN.

Hieruit wordt besloten dat de aanvraag de natuurtoets doorstaat.

7.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag heeft geen milieueffectrapport of project-MER-screening nodig.

8.       BEKENDMAKING

De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.

Aangezien de vergunningsaanvraag betrekking heeft op de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom, werd met een beveiligde zending het standpunt van de eigenaars van de aanpalende percelen gevraagd. Er werden geen bezwaarschriften ingediend binnen de vervaltermijn van dertig dagen die ingaat op de dag na de dag van ontvangst van het verzoek om een standpunt.

9.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
Deze aanvraag is een herneming van recent geweigerde omgevingsvergunning, zie hoger. Met deze aanvraag worden nu ook wederrechtelijk uitgevoerde aanpassingen aan het volume van het pand meegenomen.

De dakconstructie van het volledige pand werd aangepast. Het nieuwe dak krijgt een steilere dakhelling en de nok komt 1,5m hoger. Deze aanpassingen zijn ruimtelijk en stedenbouwkundig aanvaardbaar. Door deze aanpassingen kon de ruimte onder het dak functioneel ingericht worden.

In de voorgevel langs de Gontrodestraat wordt een garagepoort gewijzigd naar een deur- en raamopening. Het nieuwe schrijnwerk zal bestaan uit witte PVC, zoals de andere ramen in het gebouw. Het vervangen van een gesloten garagepoort door een inkomdeur en een raam versterkt het contact met de straat. Ook deze aanpassing is aanvaardbaar.

Het pand is gekend als een meergezinswoning bestaande uit 3 appartementen waarbij elk appartement een toegang heeft op het gelijkvloers. De plannen zijn niet helemaal duidelijk over het aantal entiteiten in het pand. Op de plannen wordt er gesproken over twee schakelwoningen maar is het niet duidelijk hoe de gelijkvloerse entiteit op de hoek wordt beschouwd. Deze entiteit bestaat enkel uit een winkel en een zithoek. Horen deze ruimtes bij 1 van de 2 schakelwoningen/appartementen? Wat is de functie van deze entiteit: handel of wonen? Op google street view is ook duidelijk te zien dat hier al enige tijd geen winkel aanwezig is.

Met deze aanvraag wenst men ook enkel de interne wijzigingen voor ‘schakelwoning 1’ aan te vragen. De wijzigingen aan ‘schakelwoning 2’ maken geen deel uit van deze aanvraag. In ‘schakelwoning 1’ wordt op het gelijkvloers een nevenfunctie ingericht, op de verdiepingen worden de woonruimtes ingericht. Hiertegen zijn principieel geen bezwaren. Het voorzien van een nevenfunctie op het gelijkvloers is aanvaardbaar. De aard van de nevenfunctie is compatibel bij het wonen, er wordt dan ook geen hinder verwacht voor de omwonenden. De hoofdfunctie van het appartement blijft de woonfunctie. Aangezien er wordt voorzien in een gedeelde toegang en inkomzone, worden beide functies voldoende met elkaar verweven. De woonruimtes zijn voldoende ruim en hebben voldoende woonkwaliteit. Het dakterras is een meerwaarde voor deze woonentiteit. Dit dakterras zit vrij ingesloten waardoor er geen hinder wordt verwacht op de aanpalende percelen.

Aangezien de aanvraag ongunstig wordt geadviseerd door de brandweer, kan deze geen positief vervolg krijgen. Er moeten aanpassingen doorgevoerd worden om deze te laten voldoen aan de normen met betrekking tot de brandveiligheid.

Er wordt nog opgemerkt dat boordsteenverlaging zal worden verwijderd, aangezien de inpandige garage niet meer als autostaanplaats zal worden aangewend.

Er wordt ook nogmaals meegegeven dat een nieuwe aanvraag een beeld moet geven van het volledige gebouw en niet enkel van het appartement in kwestie. Zo is er bijvoorbeeld geen duidelijkheid over de functie van de derde entiteit op het gelijkvloers. Ook de interne wijzigingen aan het andere appartement moeten verduidelijkt worden. Er moet kunnen nagegaan worden of het andere appartement, waaraan ruimtes zijn toegevoegd, voldoet aan het algemeen bouwreglement van de stad Gent. Ook het dakterras voor deze entiteit is niet in zijn geheel aanvaardbaar, dit voldoet niet aan het burgerlijk wetboek inzake lichten en zichten.
 

CONCLUSIE

Ongunstig, de aanvraag wordt ongunstig geadviseerd door de brandweer en voldoet dus niet aan de normen met betrekking tot brandveiligheid. Het dossier bevat ook nog steeds onduidelijkheden over de andere entiteiten in het gebouw.


 

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

Bekendmaking
De beslissing wordt bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit.

Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning

Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.

De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.

Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.

Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.

Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.

In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:
1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;
2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;
3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.

Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.

Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:
1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;
2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;
3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.

De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.

Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.

Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.

Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.

Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning

Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:
1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;
2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;
3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:
een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;
b) het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;
4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.

Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:
1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;
2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;
3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.

Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.

Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.

Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.

De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.

Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.

Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.