2025_CBS_01404 - OMV_2024134397 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen en samenvoegen van twee kamerwoningen met in totaal 16 entiteiten tot 1 kamerwoning met 12 entiteiten - met openbaar onderzoek - Posteernestraat, 9000 Gent - Vergunning

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

Het college van burgemeester en schepenen verleent de vergunning en legt bijzondere voorwaarden op.

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

VALYOU BV met als contactadres Industrieweg 54, 8800 Roeselare heeft een aanvraag (OMV_2024134397) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 7 oktober 2024.

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

• Onderwerp: het verbouwen en samenvoegen van twee kamerwoningen met in totaal 16 entiteiten tot 1 kamerwoning met 12 entiteiten

• Adres: Posteernestraat 8-10, 9000 Gent

• Kadastrale gegevens: afdeling 15 sectie F nrs. 1081A en 1081B

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 5 november 2024.

De aanvraag volgde de gewone procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 6 februari 2025.

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

Beschrijving van omgeving, de plaats en de bestaande toestand

OMGEVING

De aanvraag omvat twee naast elkaar gelegen percelen gelegen langs de Posteernestraat in de wijk Elisabethbegijnhof-Prinsenhof-Papegaai-Sint-Michiels. De percelen maken deel uit van het bouwblok begrensd door de Posteernestraat, de Struifstraat, de Pussemierstraat en Onderbergen. De omgeving bestaat uit gesloten bebouwing met variërende bouwhoogte en dakafwerking. Langs de straatzijde waar voorliggende percelen deel van uitmaken betreft het voornamelijk bebouwing van drie volwaardige bouwlagen afgewerkt met hellende dakvlakken. Aan de overzijde van de straat bevinden zich gebouwen van drie volwaardige bouwlagen afgewerkt met hellende dakvlakken of vier volwaardige bouwlagen afgewerkt met een plat dak.

PLAATS

De percelen beschikken aan de straatzijde over twee voorgevelvlakken met een totale breedte van 11,11m. Langsheen de linkerperceelsgrens beschikt het perceel over een diepte (gemeten t.o.v. de rooilijn) van 16,00m. Langsheen de rechterperceelsgrens beschikt het perceel over een diepte (gemeten t.o.v. de rooilijn) van 15,77m. De percelen beschikken over een totale oppervlakte van 163,07m².

ERFGOED

De panden zijn opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed (ID 136048) en worden in de wetenschappelijke inventaris als volgt omschreven: “Twee enkelhuizen van drie traveeën en drie bouwlagen uit de 19de eeuw. Gecementeerde lijstgevel met doorlopende cordons, kroonlijst en rechthoekige muuropeningen.”

MORFOLOGIE

Beide percelen beschikken aan straatzijde over een hoofdvolume van drie volwaardige bouwlagen afgewerkt met een zadeldak. De panden beschikken daarbij aan de straatzijde over een kroonlijsthoogte (gemeten t.o.v. het trottoirpeil) van 8,80m en een nokhoogte van 12,41m. Het hoofdvolume langsheen de linkerperceelsgrens beschikt over een bouwdiepte (gemeten t.o.v. de rooilijn) van 9,26m. Het hoofdvolume langsheen de rechterperceelsgrens beschikt over een bouwdiepte (gemeten t.o.v. de rooilijn) van 10,97m. Het achtergevelvlak van het hoofdvolume langsheen de linkerperceelsgrens beschikt over een kroonlijsthoogte (gemeten t.o.v. het trottoirpeil) van 8,91m. Het achtergevelvlak van het hoofdvolume langsheen de rechterperceelsgrens beschikt over een kroonlijsthoogte (gemeten t.o.v. het trottoirpeil) van gedeeltelijk 8,47m en gedeeltelijk 7,65m.

Verder beschikt het pand over twee aanééngesloten gelijkvloerse aanbouwvolumes afgewerkt met een plat dak. Langsheen de linker-en achterperceelsgrens bevindt zich een aanbouwvolume met een kroonlijsthoogte (gemeten t.o.v. het trottoirpeil) van 2,88m. Langsheen de achter-en rechterperceelsgrens bevindt zich een aanbouwvolume met een kroonlijsthoogte (gemeten t.o.v. het trottoirpeil) van 3,04m. Ingesloten tussen de aanbouwvolumes, de scheidingsmuur met rechteraanpalende en het achtergevelvlak van het hoofdvolume bevindt zich een volledig verharde buitenruimte (koer) met een oppervlakte van 9,67m².

PROGRAMMA

De rechtmatig vergunde toestand van zowel het pand Posteernestraat 10 (links) en Posteernestraat 8 (rechts) betreft een kamerwoning van acht kamers.

De panden werden evenwel in 2014 wederechtelijk samengevoegd en omgevormd tot één ruime kamerwoning van dertien kamers. Deze samenvoeging en omvorming betreft een verjaard bouwmisdrijf. Op basis van de aangereikte plannen in deze aanvraag blijkt evenwel dat beide panden opnieuw van elkaar werden gescheiden waarbij elk pand voorzien werd van acht kamers conform de laatst vergunde toestand. In de beoordeling van voorliggende aanvraag wordt bijgevolg uitgegaan van de laatst vergunde toestand zijnde twee afzonderlijke panden van elk acht kamers.

INDELING

In het pand aan de linkerzijde (Posteernestraat 10) bevindt zich een inkomhal aan de rechterzijde. Aan de linker voorzijde bevindt zich een eerste kamer. Aan de achterzijde van het hoofdvolume bevindt zich een gemeenschappelijke badkamer en keuken aan de linkerzijde en een traphal aan de rechterzijde. In het aanbouwvolume bevinden zich twee kamers waarvan één kamer beschikt over een eigen badkamer. Op het eerste en tweede verdiep bevinden zich telkens twee bijkomende kamers met een afgescheiden gemeenschappelijk toilet in de traphal. Onder het hellende dak bevindt zich een achtste kamer met een eigen toilet.

In het pand aan de rechterzijde (Posteernestraat 8) bevindt zich een inkomhal aan de rechterzijde. Aan de linker voorzijde bevindt zich een eerste kamer. Aan de achterzijde van het hoofdvolume bevindt zich een gemeenschappelijke badkamer en keuken aan de linkerzijde alsook een tweede kamer. Aan de rechterzijde bevindt zich een traphal en gang die doorloopt tot aan de achterzijde en toegang geeft tot het terras. In het aanbouwvolume bevindt zich een derde kamer toegankelijk via het terras. Op het eerste en tweede verdiep bevinden zich telkens twee bijkomende kamers met een afgescheiden gemeenschappelijke douchekamer of toilet in de traphal. Onder het hellende dak bevindt zich een achtste kamer met een eigen toilet.

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

1/ Samenvoeging van de panden tot één kamerwoning:

In voorliggende aanvraag worden beide panden samengevoegd tot één kamerwoning bestaande uit twaalf kamers. In totaal worden er twaalf kamers voorzien waarvan:

• Twee kamers op het gelijkvloers met een eigen badkamer en toilet.
• Vier kamers op het eerste verdiep waarvan drie kamers met een eigen badkamer (exclusief toilet) en een eigen kitchenette en één kamer met een eigen badkamer (inclusief toilet).
• Vier kamers op het tweede verdiep waarvan twee kamers met een eigen badkamer (exclusief toilet) en een eigen kitchenette en twee kamers met een eigen badkamer (inclusief toilet).
• Twee kamers onder het hellende dak met een eigen badkamer (inclusief toilet).

2/ Sloop van de aanbouwvolumes en oprichting van een nieuw aanbouwvolume:

Alle aanbouwvolumes worden gesloopt. Palend langsheen de linkerperceelsgrens wordt er een nieuw gelijkvloers aanbouwvolume opgericht afgewerkt met een groendak. Het nieuwe aanbouwvolume wordt voorzien aan de linkerzijde tot een bouwdiepte (gemeten t.o.v. de rooilijn) van 11,15m en sluit aan op de bestaande bouwdiepte van het hoofdvolume aan de rechterzijde (na aanbrengen van achtergevelisolatie- en afwerking). Het nieuwe aanbouwvolume beschikt over een kroonlijsthoogte (gemeten t.o.v. het trottoirpeil) van 3,10m. De scheidingsmuren met aanpalenden blijven ten gevolge van de sloop van de aanbouwvolumes en de oprichting van een nieuw aanbouwvolume ongewijzigd.

3/ Wijzigingen aan de gevel- en dakvlakken:

In het voorgevelvlak wordt het bestaande buitenschrijnwerk vervangen door nieuw houten buitenschrijnwerk in een witte kleur. In het voorste hellende dakvlak worden de drie bestaande dakvlakvensters vervangen door twee kleinere dakvlakvensters.

Het achtergevelvlak wordt aan de buitenzijde geïsoleerd en afgewerkt met een grijze cementering. De kroonlijsten worden vervangen door een houten exemplaar in een natuurlijke kleur. Het buitenschrijnwerk op de verdiepingen wordt vervangen door pvc buitenschrijnwerk in een zwarte kleur. Op het gelijkvloers wordt er aan de linkerzijde een nieuw groot raam voorzien. In het achterste dakvlak worden de bestaande dakvlakvensters gesupprimeerd. In het hellende dakvlak worden drie nieuwe dakvlakvensters voorzien. Tevens worden twee nieuwe dakkappellen ingericht.

4/ Interne aanpassingswerken:

De twee toegangen tot het pand alsook beide trapkernen blijven behouden. Aan de straatzijde worden de twee kamers eveneens behouden. Elke kamer wordt evenwel voorzien van een eigen badkamer. Aan de linkerachterzijde wordt het pand voorzien  van een gemeenschappelijke fietsenstalling van 21,80m² ingericht met zeventien fietsenstalplaatsen. Aan de rechterachterzijde wordt een gemeenschappelijke keuken ingericht van 16,56m². Vanuit deze keuken heeft men tevens toegang tot de gemeenschappelijke buitenruimte.

Op het eerste verdiep en tweede verdiep wordt de kamer aan de linkervoorzijde behouden. De kamer wordt evenwel uitgerust met een eigen badkamer (exclusief toilet) en kitchenette. De kamer aan de linkerachterzijde wordt uitgebreid en voorzien van een eigen badkamer. Vanuit de traphal heeft men toegang tot een nieuw gemeenschappelijk toilet. Op het eerste verdiep en tweede verdiep wordt de kamer aan de rechtervoorzijde voorzien van een eigen badkamer (exclusief toilet) en kitchenette. De kamer aan de rechterachterzijde wordt voorzien van een eigen badkamer. Op het tweede verdiep beschikt deze over een eigen toilet en heeft men vanuit de traphal toegang tot een gemeenschappelijk bijkomend toilet. Op het eerste verdiep beschikken de kamers beiden niet over een eigen toilet. Vanuit de traphal heeft men evenwel toegang tot twee gemeenschappelijke toiletten. Onder het hellende dak wordt de kamer zowel aan linker- als rechterzijde voorzien van een eigen badkamer inclusief toilet.

5/ Heraanleg van de buitenruimte:

Na verbouwingswerken beschikt het pand over een onbebouwde buitenruimte van circa 41,50m². De buitenruimte wordt voorzien van een waterdoorlatend terras in betonklinkers van 12,82m². Het integrale hoofdvolume van het pand (111,86m²) en het nieuwe aanbouwvolume (6,78m² aangelegd als groendak) worden aangesloten op vier hemelwaterputten met een totale inhoudt van 11.000 liter.

2.       HISTORIEK

Er zijn geen vergunningen, meldingen en/of weigeringen gekend op de betrokken aanvraag.

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Volgend extern advies is gegeven:  

Voorwaardelijk gunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 29 november 2024 onder ref. 016616-004/MLE/2024. Het integrale advies kan worden nagelezen op het Omgevingsloket.

Samenvatting:

Onverminderd de bepalingen uit de hierboven vernoemde reglementeringen moeten de hierna vermelde maatregelen uitgevoerd zijn op het ogenblik dat het gebouw in gebruik wordt genomen:

• Vermits de plannen geen duidelijkheid geven over de vloersamenstelling, wordt er benadrukt dat de vloeren tussen de verschillende compartimenten REI 60 moeten hebben.
• De structurele elementen moeten R 60 hebben. Stalen en houten elementen voldoen hier niet aan, tenzij ze op gepaste wijze brandwerend worden beschermd.

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977). De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.

Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. De gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde. In deze gebieden wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud.

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005). De locatie is volgens dit RUP gelegen in Artikel 0: Afbakeningslijn grootstedelijk gebied Gent.

Het project ligt in het bijzonder plan van aanleg BINNENSTAD - DEEL ST-MICHIELS, goedgekeurd op 5 juni 2003, en is bestemd als een zone C voor woningen en tuinen en zone voor openbare ruimten. De aanvraag is niet in overeenstemming met de voorschriften en wijkt af op volgende punten:

• ARIKEL 2.4 + ARTIKEL 3.4: BESTEMMINGSVOORSCHRIFT ZONE C

Conform het BPA zijn er in de zone C voor woningen en tuinen kamerwoningen toegelaten maar het aantal moet daarbij beperkt worden in functie van het aantal bouwlagen.

Gelijktijdig met voorgaande regel moet er conform het BPA minimum één woning een netto vloeroppervlakte hebben van minimum 100m².

Afwijking

Aangezien de voorliggende panden beschikken over drie volwaardige bouwlagen zijn er conform de voorschriften van het BPA slechts drie kamers toegelaten per pand. In voorliggende aanvraag beschikt elk pand in bestaande vergunde toestand over acht kamers. Na samenvoeging beschikt het pand in totaal over twaalf kamers. Geen enkele kamer beschikt over een minimum oppervlakte van 100m².

Toetsing: Afwijking toegestaan: Overeenkomstig artikel 4.4.9/1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kan beperkt afgeweken worden van de stedenbouwkundige voorschriften van een bijzonder plan van aanleg ouder dan vijftien jaar. De afwijkingen op de voorschriften van het bijzonder plan van aanleg zijn aanvaardbaar om volgende redenen:

Voorliggende aanvraag betreft de samenvoeging en verbouwing van twee rechtmatig tot stand gekomen kamerwoningen bestaande uit zestien kamers. Conform de overgangsbepaling van het BPA (artikel 2.1.2) kunnen bij bestaande bestemmingen die strijdig zijn met het plan enkel kleine verbouwingen, onderhouds- en instandhoudingswerken worden toegelaten.

Binnen voorliggende aanvraag worden er meer ingrijpende verbouwingswerken uitgevoerd waaronder de volledige sloop van de bestaande aanbouwvolumes, de oprichting van een nieuw aanbouwvolume en de grondige interne wijziging van het gelijkvloers waarbij beide panden worden samengevoegd. Er wordt geoordeeld dat dit niet beschouwd kan worden als kleine verbouwingen en/of onderhoudswerken.

Er wordt evenwel opgemerkt dat er geen nieuwe kamers in de kamerwoning worden ingericht. Van de zestien vergunde kamers worden er twaalf behouden. De te behouden kamers worden daarbij geoptimaliseerd door deze in te richten met nieuwe voorzieningen (zoals een kookgelegenheid, douche en/of toilet). Dit kan beschouwd worden als kleine verbouwingen of onderhouds- of instandhoudingswerken. De delen van het pand die ingrijpend verbouwd worden niet voorzien van nieuwe kamers maar ingericht met gemeenschappelijke voorzieningen voor de kamers.

Bijgevolg kan geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag de achterliggende visie van de overgangsbepaling respecteert. De verbouwingswerken hebben als doel om de woonkwaliteit van de bestaande kamers te vergroten. Bovendien wordt het aandeel aan kamers gereduceerd van zestien naar twaalf.

Gezien het aantal kamers gereduceerd wordt en er een groter aandeel aan gemeenschappelijke voorzieningen wordt ingericht binnen een bouwvolume dat bijkomend wordt gereduceerd (ontpitting op het gelijkvloers) dient geoordeeld te worden dat de werken een beperkte impact zullen hebben op de omgeving.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen Bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 25 maart 2024, van kracht sinds 27 mei 2024. 

Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke hemelwaterverordening 2023. (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023)

Zie waterparagraaf.

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

5.       WATERPARAGRAAF

5.1. Ligging project

Het project ligt in een afstroomgebied in beheer van De Vlaamse Waterweg nv - Afd. Regio West. Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop.

Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project:

• niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.
• niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).
• niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal).
• niet gelegen in een signaalgebied.

Het perceel is momenteel grotendeels bebouwd. 

5.2. Verenigbaarheid van het project met het watersysteem

Droogte

Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst:

Gescheiden afvoerstelsel voor afval- en hemelwater:

Er wordt een afgescheiden afvoerstelsel voor afval- en hemelwater voorzien. De aanleg van een afgescheiden afvoerstelsel voor afval- en hemelwater heeft een bufferende werking op de verwerking van het hemelwater. Dit wordt gunstig beoordeeld.

Hemelwaterput:

Er gebeuren werken aan de afwatering waardoor de plaatsing van een hemelwaterput verplicht is. De in rekening te brengen horizontale dakoppervlakte bedraagt 118,64m². Hierdoor moet een hemelwaterput geplaatst worden met een minimale inhoud van 7.500l. Er worden vier hemelwaterputten voorzien met een totale inhoudt van 11.000 liter. Bijgevolg wordt er voldaan aan de voorschriften van de gewestelijke verordening hemelwater. Dit wordt gunstig beoordeeld.

Infiltratievoorziening:

Het perceel is groter dan 120m² waardoor de overloop van de hemelwaterput in principe moet worden aangesloten op een voldoende ruim gedimensioneerde bovengrondse infiltratievoorziening. De afwaterende oppervlakte die in rekening genomen moet worden voor de dimensionering van de hemelwaterput bedraagt 118,64m². Voorliggende aanvraag betreft evenwel een kamerwoning (wat stedenbouwkundig beschouwd wordt als een meergezinswoning) waardoor de afwaterende oppervlakte verminderd mag worden met 360m² (30 x het aantal aangesloten woningen/kamers). Bijgevolg moet de voorliggende aanvraag niet worden aangesloten op een infiltratievoorziening.

Groendak:

Het nieuwe platte dak wordt aangelegd als groendak en wordt bovendien aangesloten op de hemelwaterputten. Dit wordt gunstig beoordeeld.

Verharding:

De voorziene nieuwe verharding in de buitenruimte wordt aangelegd in waterdoorlatende materialen. Dit wordt gunstig beoordeeld.

Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

Overstromingen

Het projectgebied is volgens de watertoetskaarten niet overstromingsgevoelig. Er wordt geen effect op het overstromingsregime verwacht.

Waterkwaliteit

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

5.3. Conclusie

Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag de watertoets doorstaat.

6.       NATUURTOETS

6.1.   Ligging

De aanvraag is niet gelegen in of in de nabijheid van een VEN-gebied of Habitatgebied. De aanvraag is niet opgenomen in de Gentse Biologische Waarderingskaart. In de Vlaamse Biologische Waarderingskaart is het opgenomen in biologisch minder waardevol gebied.

6.2.   Impact

Groen

De aanvraag heeft geen impact op bestaand waardevol gebied of groen. Er worden geen hoogstammige bomen gerooid.

Stikstof

Voor dit project gaan we uit van minder dan 70 000 bijkomende vervoersbewegingen per jaar. Daarnaast zijn er nog mogelijke stikstofemissies afkomstig van niet-ingedeelde stationaire bronnen van het project en tijdens de aanlegfase door vervoer of niet-ingedeelde stationaire bronnen. Deze zijn echter beperkt. De NOx uitstoot van het totale project is minder dan de emissies waarbij een overschrijding optreedt van de 1 % minimisdrempel.

Lozing

Het huishoudelijk afvalwater wordt geloosd in de riolering die aangesloten is op een RWZI.

6.3.   Conclusie

Het project zal geen betekenisvolle aantasting impliceren voor de instandhoudingsdoelstellingen van de speciale beschermingszones, noch onherstelbare en onvermijdbare schade berokkenen aan natuur in VEN. Hieruit wordt besloten dat de aanvraag de natuurtoets doorstaat.

7.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van het besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004 (MER-besluit) en heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. De opmaak van een milieueffectrapport of project-m.e.r.-screening is voor voorliggend project dan ook niet vereist.

8.       OPENBAAR ONDERZOEK

Het openbaar onderzoek werd gehouden van 13 november 2024 tot en met 12 december 2024.
Gedurende dit openbaar onderzoek werd 1 bezwaarschrift ingediend.

 
Het bezwaar wordt als volgt samengevat:
Tijdens de werkzaamheden bestaat de kans dat de toegang tot de parkeergarage aan de overzijde van de straat wordt geblokkeerd.

Naar aanleiding van het stedenbouwkundig onderzoek van deze aanvraag wordt het bezwaar als volgt besproken:

Voorliggende aanvraag heeft louter betrekking op twee private percelen gelegen langs de Posteernestraat. Er worden geen wijzigingen uitgevoerd aan het openbaar domein. Tevens worden er geen wijzigingen aangebracht aan de voorgevels van voorliggende panden. Er worden geen nieuwe garagepoorten of inritten voorzien die een zekere negatieve impact kunnen hebben op de functionaliteit van de openbare weg en de eventuele toegangen tot bestaande inritten en toegangen.

In voorliggende aanvraag wordt het aandeel aan kamers binnen de kamerwoning verlaagd. Bovendien worden de kamers voorzien van een voldoende ruime fietsenstalling. Er kan bijgevolg geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een positieve impact zal hebben op de functionaliteit van de openbare weg aangezien er geen fietsen meer gestald moeten worden op het openbaar domein.

Tijdens de werkzaamheden is het mogelijk dat het openbaar domein tijdelijk belast wordt omwille van werfuitrustingen. De aanvrager dient hiervoor evenwel een vergunning Inname Publieke Ruimte aan te vragen. Dergelijke vergunning zal enkel toegekend worden mits blijvende toegankelijkheid van bestaande inritten en toegangen. De eventuele inname van het openbaar domein maakt evenwel geen deel uit van voorliggende aanvraag. Hiervoor zal een afzonderlijke aanvraag moeten worden ingediend.

9.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

1/ Erfgoedwaarde:

De panden hebben een architecturale en historische waarde. Voor inventarispanden wordt een geïntegreerde aanpak gehanteerd. Erfgoedwaarde wordt daarbij niet alleen bepaald door het uitzicht van een gebouw, maar komt tot uiting in meerdere aspecten:

• Het uitzicht van de gevels:

De indeling, de ritmiek, de gevelgeleding, de materialisatie en het buitenschrijnwerk, van de daken met hun volumes en dakafwerkingsmateriaal.

• De dragende structuur:

De dragende muren, de houten dak- en vloerconstructies en de keldergewelven. Ook de trappartij behoort hier toe.

• De indeling:

De kenmerkende plattegrond voor de functie en periode waarin het gebouw is opgericht.

• De ruimtelijkheid:

Vloeit voort uit de dragende structuur en indeling.

• Authentieke interieurelementen:

De vloerafwerkingen, de trap, de deuren, de schouwen met hun schouwmantel, de stucwerkplafonds, e.d.m.

Al deze elementen hebben erfgoedwaarde en bepalen het karakter van het gebouw. Ze moeten maximaal behouden blijven.

2/ Samenvoeging van de panden tot één kamerwoning:

Voorliggende aanvraag betreft de samenvoeging en verbouwing van twee rechtmatig tot stand gekomen kamerwoningen bestaande uit zestien kamers. Daarbij wordt het aandeel aan kamers verlaagd van zestien naar twaalf. De twaalf kamers betreffen daarbij bestaande kamers die worden geoptimaliseerd door deze in te richten met nieuwe voorzieningen (zoals een kookgelegenheid, douche en/of toilet). De delen van het pand die ingrijpend verbouwd worden niet voorzien van nieuwe kamers maar ingericht met gemeenschappelijke voorzieningen voor de kamers. De verbouwingswerken hebben als doel om de woonkwaliteit van de bestaande kamers te vergroten. Bovendien wordt het aandeel aan kamers gereduceerd van zestien naar twaalf. Gezien het aantal kamers gereduceerd wordt en er een groter aandeel aan gemeenschappelijke voorzieningen wordt ingericht binnen een bouwvolume dat bijkomend wordt gereduceerd (ontpitting op het gelijkvloers) dient geoordeeld te worden dat de werken een beperkte impact zullen hebben op de omgeving.

De kamers zijn onvoldoende groot om te functioneren als autonome woonentiteit (studio). Alle kamers moeten daarom blijvend ingericht worden met één ontbrekende voorziening (kookgelegenheid, toilet en of douche/bad) en moeten voor deze ontbrekende voorziening afhankelijk blijven van een gemeenschappelijk aangeboden ruimte waar deze voorziening collectief wordt aangeboden. Dit wordt opgenomen als bijzondere voorwaarde.

3/ Sloop van de aanbouwvolumes en oprichting van een nieuw aanbouwvolume:

De sloop van de bestaande aanbouwvolumes is aanvaardbaar aangezien deze niet beschikken over resterende erfgoedwaarden. Het wordt positief bevonden dat een groot deel van het perceel ontpit en onthard wordt. Het nieuwe aanbouwvolume is beperkt in bouwhoogte en bouwdiepte. De scheidingsmuren met aanpalenden blijven ongewijzigd. De impact op aanpalenden en de omgeving is bijgevolg beperkt.

4/ Wijzigingen aan de gevel- en dakvlakken:

De behouden 19de-eeuwse architectuur van de straatgevel en het dak zorgen ervoor dat de panden de omgevende ruimtelijke structuur ondersteunt en een bepalend deel zijn van het overwegend 19de-eeuwse straatbeeld. Het vervangen van het buitenschrijnwerk in de voorgevel is toegelaten. Wel mogen de twee gelijkvloerse ramen van het pand Posteernestraat 10 niet worden verlaagd. De lateihoogte moet identiek blijven als in de bestaande toestand. De rolluikbakken of vaste panelen die in de huidige toestand onder de latei bevestigd zijn, moeten bij de vervanging van de ramen worden verwijderd en de nieuwe ramen moeten dus over de volledige hoogte van de gevelopening worden voorzien. Dit wordt opgenomen als bijzondere voorwaarde.

Het voorzien van twee bijkomende dakkapellen in het achterste dakvlak vergroot de functionele oppervlakte onder het dak. De dakkapellen behouden voldoende afstand van de perceelsgrenzen en zijn voldoende beperkt in breedte en hoogte zodat het hellende dakvlak voldoende afleesbaar blijft. Bovendien worden de dakkapellen voorzien aan de achterzijde waardoor de impact op het straatbeeld en de omgeving beperkt is. Het isoleren van de achtergevel zal een positief effect hebben op de energie-efficiëntie van deze woning en bijgevolg het wooncomfort. De achtergevel wordt bovendien op een kwalitatieve wijze afgewerkt (schrijnwerk, kroonlijst en gevelafwerking). 

Voor panden opgenomen op de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed gelden uitzonderingen op de huidige EPB-eisen (energieprestatie en binnenklimaat). Die afwijking laat toe de erfgoedwaarde van de vanaf het openbare domein zichtbare delen te behouden. Voor de renovaties van deze gebouwen gelden volgende vrijstellingen voor de bestaande, niet herbouwde gebouwen of gebouwdelen:

• vrijstelling van de maximale U-waarden voor de gevelonderdelen (muren en ramen) die zichtbaar zijn vanaf de openbare weg;
• vrijstelling van de luchttoevoereisen in de ruimten waar alleen ramen die zichtbaar zijn vanaf de openbare weg, worden vervangen.

Verluchtingsroosters aan de straatzijde (in de gevel of het schrijnwerk) zijn niet aanvaardbaar. 

Dit wordt opgenomen als bijzondere voorwaarde.

5/ Interne aanpassingswerken:

De interne aanpassingswerken vergroten het wooncomfort van de kamerwoning. Het behoud van waardevolle interieurelementen en structuren is het uitgangspunt voor panden opgenomen op de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed. Volgende waardevolle interieurelementen moeten behouden blijven:

• Zichtbaar behoud van alle houten vloeren (moer- en kinderbalken en/of roosteringen). De noodzakelijke compartimentering van de vloeren moet via de bovenzijde van de vloeren worden uitgevoerd. Hiertoe worden de planken gedemonteerd zodat er brandwerende platen zo laag mogelijk tussen de balken kunnen worden geplaatst. Deze-werkwijze en de uitvoering moet voldoen aan de vereisten van de brandweer.

Zichtbaar behoud van alle moulureplafonds.

• Zichtbaar behoud van alle schouwmantels en de trap van het pand Posteernestraat 10. De eventuele afwerking in functie van brandstabiliteit moet aan de onderzijde van de trap gebeuren door het aanbrengen van brandwerende beplating conform de vereisten van de brandweer.

Dit wordt opgenomen als bijzondere voorwaarde.

6/ Heraanleg van de buitenruimte:

Na verbouwingswerken beschikt het pand over een voldoende ruime buitenruimte die bovendien grotendeels onverhard wordt aangelegd. Het voorzien van een voldoende grote buitenruimte komt de woonkwaliteit van de kamerwoning ten goede. Hierdoor beschikken de bewoners van de kamerwoning over een gemeenschappelijke buitenruimte. Bovendien verkrijgt men hierdoor in de gemeenschappelijke keuken een groter aandeel aan natuurlijke lichtinval.

Het voorzien van een grotere onverharde buitenruimte draagt tevens bij tot een betere waterhuishouding op het perceel en draagt bij tot een grotere biodiversiteit in de stad. Het extra aandeel aan groen draagt bij tot het tegengaan van het stedelijk hitte-eilandeffect. Dit wordt gunstig beoordeeld. 

Voorliggende aanvraag komt mits toepassing van de bijzondere voorwaarden in aanmerking voor vergunning.

CONCLUSIE

Voorwaardelijk gunstig, mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

Uitvoering
Van deze omgevingsvergunning mag worden gebruikgemaakt als de aanvrager niet binnen vijfendertig dagen, te rekenen vanaf de dag na de eerste dag van de aanplakking, op de hoogte is gebracht van de instelling van een schorsend administratief beroep.

Bekendmaking
De beslissing wordt bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit.

Verval van de omgevingsvergunning – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 99.
§ 1. De omgevingsvergunning vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de verwezenlijking van de vergunde stedenbouwkundige handelingen niet wordt gestart binnen de twee jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
2° als het uitvoeren van de vergunde stedenbouwkundige handelingen meer dan drie opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
3° als de vergunde gebouwen niet winddicht zijn binnen vijf jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
4° als de exploitatie van de vergunde activiteit of inrichting niet binnen vijf jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning aanvangt.

De termijn, vermeld in het eerste lid, 1°, kan evenwel, op verzoek van de vergunninghouder, voor een periode van twee jaar verlengd worden als hij aantoont dat de niet-verwezenlijking het gevolg is van een vreemde oorzaak die hem niet kan worden toegerekend. De vergunninghouder dient de aanvraag van de verlenging, op straffe van verval, met een beveiligde zending en minstens drie maanden vóór het verstrijken van de oorspronkelijke vervaltermijn van twee jaar in bij de overheid die de vergunning heeft verleend. Die overheid weigert de aanvraag van de verlenging alleen als:
1° er geen sprake is van een vreemde oorzaak die niet aan de vergunninghouder kan worden toegerekend;
2° de aangevraagde en vergunde handelingen strijdig zijn met inmiddels gewijzigde stedenbouwkundige voorschriften of verkavelingsvoorschriften.

De overheid bezorgt haar beslissing uiterlijk de dag van het verstrijken van de oorspronkelijke vervaltermijn van twee jaar. Bij ontstentenis van een beslissing wordt de verlenging geacht te zijn goedgekeurd. Als de verlenging wordt goedgekeurd, worden de termijnen, vermeld in het eerste lid, 3° en 4°, ook met twee jaar verlengd.

Als de omgevingsvergunning uitdrukkelijk melding maakt van de verschillende fasen van het bouwproject, worden de termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in het eerste lid, gerekend per fase. Voor de tweede fase en de volgende fasen worden de termijnen van verval bijgevolg gerekend vanaf de aanvangsdatum van de fase in kwestie.

§ 2. De omgevingsvergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de exploitatie van de vergunde activiteit of inrichting meer dan vijf opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
2° als de ingedeelde inrichting vernield is wegens brand of ontploffing veroorzaakt ten gevolge van de exploitatie;
3° als de exploitatie op vrijwillige basis volledig en definitief wordt stopgezet overeenkomstig de voorwaarden en de regels, vermeld in het decreet van 9 maart 2001 tot regeling van de vrijwillige, volledige en definitieve stopzetting van de productie van alle dierlijke mest, afkomstig van een of meerdere diersoorten, en de uitvoeringsbesluiten ervan. De Vlaamse Regering kan nadere regels bepalen voor de inkennisstelling van de stopzetting.
§ 3. Als de gevallen, vermeld in paragraaf 1, betrekking hebben op een gedeelte van het bouwproject, vervalt de omgevingsvergunning alleen voor het niet-afgewerkte gedeelte van een bouwproject. Een gedeelte is eerst afgewerkt als het, in voorkomend geval na de sloping van de niet-afgewerkte gedeelten, kan worden beschouwd als een afzonderlijke constructie die voldoet aan de bouwfysische vereisten.
Als de gevallen, vermeld in paragraaf 1 of 2, alleen betrekking hebben op een gedeelte van de exploitatie van de ingedeelde inrichting of activiteit, vervalt de omgevingsvergunning alleen voor dat gedeelte.

Artikel 100.
De omgevingsvergunning blijft onverkort geldig als de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit van een project door een wijziging van de indelingslijst van klasse 1 naar klasse 2 overgaat of omgekeerd.
In geval de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit van een project door een wijziging van de indelingslijst van klasse 1 of 2 naar klasse 3 overgaat, geldt de vergunning als aktename en blijven de bijzondere voorwaarden gelden.

Artikel 101.
De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1 worden geschorst zolang een beroep tot vernietiging van de omgevingsvergunning aanhangig is bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen, overeenkomstig hoofdstuk 9 behoudens indien de vergunde handelingen in strijd zijn met een vóór de definitieve uitspraak van de Raad van kracht geworden ruimtelijk uitvoeringsplan. In dat laatste geval blijft het eventuele recht op planschadevergoeding desalniettemin behouden.

De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de archeologische opgraving, omschreven in de bekrachtigde archeologienota overeenkomstig artikel 5.4.8 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 en in de bekrachtigde nota overeenkomstig artikel 5.4.16 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, met een maximumtermijn van een jaar vanaf de aanvangsdatum van de archeologische opgraving.

De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de bodemsaneringswerken van een bodemsaneringsproject waarvoor de OVAM overeenkomstig artikel 50, § 1, van het Bodemdecreet van 27 oktober 2006 een conformiteitsattest heeft afgeleverd, met een maximumtermijn van drie jaar vanaf de aanvangsdatum van de bodemsaneringswerken.

De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst zolang een bekrachtigd stakingsbevel, zoals vermeld in titel VI van de VCRO, niet wordt ingetrokken, hetzij niet wordt opgeheven bij een in kracht van gewijsde gegane beslissing. De schorsing eindigt van rechtswege wanneer geen opheffing van het stakingsbevel wordt gevorderd of geen intrekking wordt gedaan binnen een termijn van twee jaar vanaf de bekrachtiging van het stakingsbevel.

Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.

De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.

Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.

Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.

Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.

In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:
1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;
2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;
3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.

Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.

Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:
1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;
2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;
3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.

De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.

Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.

Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.

Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.

Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:
1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;
2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;
3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:
a) een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;
b) het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;
4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.

Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:
1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;
2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;
3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.

Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.

Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.

Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.

De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.

Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.

Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.