2025_CBS_01393 - OMV_2024124892 K - aanvraag omgevingsvergunning voor de aanleg van de tuinzone van huis Ligy - met openbaar onderzoek - Onderbergen, 9000 Gent - Vergunning

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

Het college van burgemeester en schepenen verleent de vergunning en legt bijzondere voorwaarden op.

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

BUGGENHOUT - DE BRUYCKERE BV met als contactadres Sint-Theresiastraat 3, 9000 Gent heeft een aanvraag (OMV_2024124892) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 17 september 2024.

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

• Onderwerp: de aanleg van de tuinzone van huis Ligy

• Adres: Onderbergen 2, 9000 Gent

• Kadastrale gegevens: afdeling 15 sectie F nrs. 1212K en 1233F

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 4 november 2024.

De aanvraag volgde de gewone procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 5 februari 2025.

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

Beschrijving van de omgeving en de plaats van het project

OMGEVING

De aanvraag is gelegen in het binnengebied van het bouwblok begrensd door het Sint-Michielsplein, Onderbergen, Wilderoosstraat en Ingelandgat in de wijk Elisabethbegijnhof-Prinsenhof-Papegaai-Sint-Michiels. De omgeving bestaat voornamelijk uit gesloten bebouwing van overwegend drie volwaardige bouwlagen afgewerkt met hellende dakvlakken. Vele panden beschikken over erfgoedwaarde. Zo bevindt zich aan de overzijde van het Sint-Michielsplein de beschermde Sint-Michielskerk. Aan de overzijde van Onderbergen bevindt zich het beschermde gebouw “Het Pand”.

PLAATS

Voorliggende aanvraag heeft betrekking op de private buitenruimte van het pand met adres Onderbergen 2 en Sint-Michielsplein 1. In het pand zijde Onderbergen bevindt zich aan de rechterzijde tevens een doorgang tot de ondergrondse publieke parking Sint-Michiels.

De private buitenruimten van het pand bevindt zich op twee percelen (1233F en 1212K) en paalt aan het voor het publiek toegankelijke binnengebied van het bouwblok (1233G). Het binnengebied is via een onderdoorgang zijde Sint-Michielsplein toegankelijk en tevens via een onderdoorgang aan de Wilderoosstraat. De private buitenruimte is via een onderdoorrit in het pand (linkerzijde) tevens verbonden aan de straatzijde Onderbergen.

ERFGOED

Het pand Onderbergen 2 betreft een beschermd monument zijnde “Herenhuis Ligy” (beschermingsbesluit van 26/03/1990) en is tevens opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed (ID 135617). In de wetenschappelijke inventaris wordt het als volgt omschreven: “Gedeelte van het voormalige "Hof van Ravenstein" waarvan kelders bewaard bleven.

Hoekhuis van twee bouwlagen afgedekt door een mansardedak (kunstleien) met twee dakkapellen; door de eigenaar de graaf De La Faille, "heere van Afsenede ende Eecloo" verbouwd in 1726, aangepast in het vierde kwart van de 18de eeuw en in de 20ste eeuw.

[…]

Aan de oostzijde afgebakend door een muur met sporen van een 16de-eeuws portiek?: een arcade van vijf korfbogen op halfzuilen, waarboven een spitsboogfries voorzien van driepassen.

Ernaast de vroegere stallen, op een cartouche in het fronton gedateerd 1726. Acht traveeën brede lijstgevel onder een pseudomansardedak (leien en pannen) met twee dakkapellen. Fraaie gevel geritmeerd door pilasters met voluutkapitelen, waartussen een rondboogarcade met rechthoekige poorten en vensters. Geblokte hoekbanden flankeren de geveluiteinden en het middenrisaliet van twee traveeën bekroond met een driehoekig fronton.

In de noordwesthoek bevindt zich een vlak afgedekte aanbouw op vierkante plattegrond, uit het eerste kwart van de 18de eeuw. De twee uitgewerkte gevels van elk drie traveeën, gescheiden door pilasters met voluutkapitelen, zijn nu verminkt door de garages die er tegen gebouwd werden.”

Het pand en de site zijn bovendien gelegen binnen het wettelijk beschermde stadsgezicht “Herenhuis Ligy met binnenplaats” (beschermingsbesluit d.d. 26-03-1990). Het beschermingsdossier motiveert de historische waarde van de bescherming als stadsgezicht van het Huis Ligy met inbegrip van de binnenplaats als volgt: "als voorbeeld van een 18de-eeuws hotel met oudere kern van het voormalige Hof van Ravenstein, waarachter een gekasseide binnenplaats met dienstgebouwen."

INRICHTING

De private buitenruimte van het pand beschikt over een totale oppervlakte van 150,07m². De buitenruimte wordt als volgt begrensd:

-      Aan de noordelijke zijde bevindt zich het achtergevelvlak van het pand Sint-Michielsplein 1. Het gevelvlak bevat verschillende raamvlakken die uitgeven op de buitenruimte.

-      Aan de oostelijke zijde bevindt zich het achtergevelvlak van het pand Onderbergen 2. Het achtergevelvlak beschikt over verschillende raamvlakken die uitgeven op de buitenruimte alsook een dubbele poort die de buitenruimte via een onderdoorgang verbindt met de straatzijde Onderbergen.

-      Aan de zuidelijke zijde bevindt zich het achtergevelvlak van het pand Onderbergen 4. Op het gelijkvloers betreft dit een gedeeltelijk gesloten gevelvlak en een gedeeltelijke open gevelvlak door een zuilenrij.

-      De westelijke zijde van de buitenruimte vormt de perceelsgrens. De buitenruimte heeft daarbij geen visuele afscheiding met het aansluitende binnengebied en loopt er naadloos in over. De buitenruimte beschikt (gemeten langsheen deze perceelsgrens) over een breedte van 15,32m.

De buitenruimte beschikt over niveauverschillen:

-      Het linkerdeel van de buitenruimte ligt 0,23m lager dan het maaiveld van het aansluitende binnengebied. Deze zone beschikt over een breedte (gemeten t.o.v. het gevelvlak langsheen de noordelijke zijde) van 8,10m. De zone wordt langs de westelijke zijde begrensd door een lage muur met een hoogte (gemeten t.o.v. het maaiveld van het binnengebied) van 0,33m. De muur beschikt over een breedte van 8,10m. De perceelsgrens loopt in het midden van deze muur.

-      Het rechterdeel van de buitenruimte is aangelegd in een helling waarbij het niveau verschil tussen het binnengebied en de onderdoorrit in het gevelvlak aan de oostelijke zijde wordt overbrugd. Het linker-en rechterdeel worden van elkaar gescheiden door een lage muur die aansluit op de lage muur langsheen de westelijke buitenzijde van de buitenruimte.

De buitenruimte is volledig verhard aangelegd in kasseien met uitzondering van een ingeplante lindeboom met een stamomtrek van 1,20m gemeten op 1,00m hoogte van het maaiveld en 1,43m gemeten op het maaiveld. Onder de verharding bevindt zich een hemelwaterput en septische put van het pand Onderbergen 1. Er is geen visuele afscheiding van de buitenruimte met het aanpalende binnengebied aan de westelijke zijde. Er is tevens geen afsluiting tussen de zuilen aan de zuidelijke zijde.

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De aanvraag omvat de oprichting van een afscheiding van de buitenruimte:

-      Langsheen de westelijke zijde wordt er over de volledige breedte van de buitenruimte een hekwerk opgericht met een totale hoogte (gemeten t.o.v. het maaiveld van het binnengebied) van 3,75m. Het hekwerk bestaat uit verticale spijlen in gietijzer in een donkergrijze staalkleur. Het hekwerk wordt opgericht 20cm voor de perceelsgrens en betreft een volledig vast gesloten hekwerk, uitgezonderd een toegangspoort aan de rechterzijde. Voor de oprichting van het hekwerk wordt de bestaande lage muur gesloopt. Onder de gesloopte muur en het nieuwe hekwerk wordt de buitenruimte volledig verhard aangelegd in kasseien.

-      Langsheen de zuidelijke zijde wordt een gelijkaardig hekwerk aangebracht voor de open gaanderijstructuur van aanpalend pand. Het betreft twee open traveeën van deze gaanderijstructuur die op deze wijze worden afgewerkt. Het hekwerk wordt voorzien tot een hoogte van 2,85m.

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen zijn gekend op het goed:

Stedenbouwkundige vergunningen:

-      Op 07/05/1997 werd een vergunning afgeleverd voor het slopen van een achterbouw en van een insteek-verdieping in een doorrit. (1997/104)

-      Op 15/10/1998 werd een vergunning afgeleverd voor het slopen van een achterbouw en van een insteek-verdieping in een doorrit. (1998/1240)

-      Op 08/04/2004 werd een vergunning afgeleverd voor het aanpassen en uitrusten van een monumentaal gebouwencomplex als kantoren. (2003/884)

-      Op 06/11/2008 werd een weigering afgeleverd voor de verbouwing tot een eengezinswoning en twee appartementen (2008/964)

-      Op 02/04/2009 werd een vergunning afgeleverd voor de verbouwing tot een eengezinswoning en twee appartementen (2009/64)

-      Op 28/10/2010 werd een vergunning afgeleverd voor de inrichting van een woning en appartement. (2010/731).

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Volgend extern advies is gegeven:  

Voorwaardelijk gunstig advies van Onroerend Erfgoed afgeleverd op 13 december 2024. Het integrale advies kan worden nagelezen op het Omgevingsloket.

Samenvatting:

Het advies is gunstig als de handelingen voldoen aan de volgende voorwaarden:

-      Het hekwerk moet in hoogte beperkt worden tot de hoogte van de kapitelen van de zuilen (2,85m; exacte hoogte ter plaatse te bepalen).

-      Het hekwerk moet los van de zuilen geplaatst worden en kan er niet aan verankerd worden.

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebied met cultureel, historische en/of esthetische waarde volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977). De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.  Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. De gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde. In deze gebieden wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud.

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005). De locatie is volgens dit RUP gelegen in Artikel 0: Afbakeningslijn grootstedelijk gebied Gent.

Het project ligt in het bijzonder plan van aanleg BINNENSTAD - DEEL ST-MICHIELS, goedgekeurd op 5 juni 2003 en is bestemd als centrumzone A. De aanvraag is niet in overeenstemming met de voorschriften en wijkt af op volgende punten:
 

-      ARTIKEL 3.3.4.2: Verharding en tuinmuren

Minimum 25% van de tuinoppervlakte moet ingericht worden als onverharde tuin.

De hoogte van de tuinmuren wordt gemeten vanaf het maaiveld en is beperkt tot 2,5 meter.

Afwijking:

1/ De volledige buitenruimte (mits uitzondering van een beperkte zone rondom de boom) is verhard aangelegd. De strook die ontstaat ten gevolge van de sloop van de lage muur wordt eveneens verhard aangelegd.

2/ Het nieuwe hekwerk heeft langsheen de westelijke zijde een hoogte van 3,75m en langsheen de zuidelijke zijde een hoogte van 2,85m.

Toetsing:

1/ Afwijking niet toegestaan: In bestaande toestand is de volledige buitenruimte reeds verhard aangelegd. Dergelijke volledig verharde buitenruimtes hypothekeren een grotere biodiversiteit in de stad alsook het tegengaan van het stedelijk hitte-eilandeffect. Bij het gedeeltelijk slopen van het bestaande muurtje ontstaat bijgevolg de kans om de buitenruimte gedeeltelijk te ontpitten. Er kan niet akkoord gegaan worden om de strook die zal worden uitgebroken opnieuw verhard aan te leggen. Deze strook onverhard laten biedt de mogelijkheid om het hekwerk te laten begroeien met beplanting. Bovendien draagt deze onverharde strook bij tot een betere waterhuishouding op het perceel. Door het slopen van de muur zal het verhoogde deel van de buitenruimte immers afwateren op het aanpalende binnengebied. Door de strook onverhard aan te leggen kan het hemelwater op natuurlijke wijze infiltreren. De strook onder het nieuwe hekwerk, ontstaat ten gevolge van de sloop van de lage muur, moet onverhard worden voorzien. Dit wordt opgenomen als bijzondere voorwaarde.

2/ Afwijking deels toegestaan: In het BPA wordt aangegeven dat de hoogte van de tuinmuren mits machtiging kan voorzien worden tot een hoogte van maximum 3,50m mits akkoord van de buurman en in functie van de contextualiteit. In de aanvraag is een akkoord toegevoegd van de aanpalende. Er wordt evenwel opgemerkt dat het voorziene hekwerk langs de westelijke zijde hoger reikt dan de mits machtiging toegelaten 3,50m. Bovendien wordt geoordeeld dat een hoogte boven 2,80m voor het hekwerk niet langer in functie kan staan van contextualiteit.

De hoogte van het hekwerk hindert het zicht op de kapitelen van de zuilen van de arcadegevel (die tevens opgenomen zijn als waardevolle wand). De verschillende hoogtes van beide delen van het hekwerk (zuidelijk t.o.v. het westelijk deel) tast de erfgoedwaarden van het beschermde stadsgezicht aan. De voorgestelde hoogte van het hekwerk kan bijgevolg niet worden toegestaan mits machtiging en kan tevens niet worden toegelaten op basis van artikel 4.4.9/1 aangezien de erfgoedwaarde erdoor wordt aangetast.

De plaatsing van een hekwerk ter afscherming van de private buitenruimte voor de toegang door externen is evenwel begrijpelijk. Het hekwerk kan bijgevolg aanvaard worden indien het volledige hekwerk (zowel langs westelijke als zuidelijke zijde) beschikt over een uniforme hoogte van maximaal 2,80m (gemeten t.o.v. het maaiveld). Het hekwerk moet daarbij steeds onder de kapitelen blijven van de arcadegevel zodat deze integraal zichtbaar blijven. Bijkomend moet het hekwerk voorzien worden in een hedendaagse vormgeving en mag deze niet verankerd worden tussen of tegen de zuilen met aanpalende (zie OMGEVINGSTOETS). In dat geval is een afwijking op basis van artikel 4.4.9/1 van de VCRO aanvaardbaar. Dit wordt opgenomen als bijzondere voorwaarde.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen Bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 25 maart 2024, van kracht sinds 27 mei 2024. Het ontwerp is niet in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement en wijkt af op volgende punten:

-      ARTIKEL 3.2: Beperken van verhardingen

Het verharden van oppervlaktes moet tot een minimum beperkt worden. Verhardingen moeten waar mogelijk als verharding met natuurlijke infiltratie of als waterdoorlatende verharding aangelegd worden.

Afwijking: De volledige buitenruimte (mits uitzondering van een beperkte zone rondom de boom) is verhard aangelegd. De strook die ontstaat ten gevolge van de sloop van de lage muur wordt eveneens verhard aangelegd.

Toetsing: Afwijking niet toegestaan: In bestaande toestand is de volledige buitenruimte reeds verhard aangelegd. Dergelijke volledig verharde buitenruimtes hypothekeren een grotere biodiversiteit in de stad alsook het tegengaan van het stedelijk hitte-eilandeffect. Bij het gedeeltelijk slopen van het bestaande muurtje ontstaat bijgevolg de kans om de buitenruimte gedeeltelijk te ontpitten. Er kan niet akkoord gegaan worden om de strook die zal worden uitgebroken opnieuw verhard aan te leggen. Deze strook onverhard laten biedt de mogelijkheid om het hekwerk te laten begroeien met beplanting. Bovendien draagt deze onverharde strook bij tot een betere waterhuishouding op het perceel. Door het slopen van de muur zal het verhoogde deel van de buitenruimte immers afwateren op het aanpalende binnengebied. Door de strook onverhard aan te leggen kan het hemelwater op natuurlijke wijze infiltreren. De strook onder het nieuwe hekwerk, ontstaat ten gevolge van de sloop van de lage muur, moet onverhard worden voorzien. Dit wordt opgenomen als bijzondere voorwaarde.

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke hemelwaterverordening 2023. (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023)

Zie waterparagraaf.

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

5.       WATERPARAGRAAF

5.1. Ligging project

Het project ligt in een afstroomgebied in beheer van De Vlaamse Waterweg nv - Afd. Regio West. Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop.

Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project:

-      niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.

-      niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).

-      niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal).

-      niet gelegen in een signaalgebied.

Het perceel is momenteel niet bebouwd.

5.2. Verenigbaarheid van het project met het watersysteem

Droogte

Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst.

De voorliggende aanvraag wijzigt noch de bebouwde noch de verharde oppervlakte. Het afvoerstelsel blijft ongewijzigd. Er worden geen nieuwe platte daken aangelegd. Hieruit volgt dat er vanuit de GSV of het algemeen bouwreglement van de stad Gent geen verplichtingen zijn voor de aanleg van een hemelwaterput, infiltratievoorziening of een groendak.

Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

Overstromingen

Het projectgebied is volgens de watertoetskaarten niet overstromingsgevoelig. Er wordt geen effect op het overstromingsregime verwacht.

Waterkwaliteit

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

5.3. Conclusie

Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag de watertoets doorstaat.

6.       NATUURTOETS

6.1.   Ligging

De aanvraag is niet gelegen in of nabij een Habitatgebied of VEN-gebied. De aanvraag is niet gelegen in een biologisch waardevol gebied in de Vlaamse Biologische Waarderingskaart en is niet opgenomen in de Gentse Biologische Waarderingskaart. De aanvraag is niet gelegen in een park.

6.2.   Impact

Groen

De aanvraag heeft geen impact op waardevol groen. De hoogstammige boom op het perceel blijft behouden en de nieuwe verharding en omheining heeft hier geen negatieve impact op.

Stikstof

Voor dit project gaan we uit van minder dan 70 000 bijkomende vervoersbewegingen per jaar. Daarnaast zijn er nog mogelijke stikstofemissies afkomstig van niet-ingedeelde stationaire bronnen van het project en tijdens de aanlegfase door vervoer of niet-ingedeelde stationaire bronnen. Deze zijn echter beperkt. De NOx uitstoot van het totale project is minder dan de emissies waarbij een overschrijding optreedt van de 1 % minimisdrempel.

Lozing

Er is geen lozing van huishoudelijk- of bedrijfsafvalwater.

6.3.   Conclusie

Het project zal geen betekenisvolle aantasting impliceren voor de instandhoudingsdoelstellingen van de speciale beschermingszones, noch onherstelbare en onvermijdbare schade berokkenen aan natuur in VEN. Hieruit wordt besloten dat de aanvraag de natuurtoets doorstaat.

7.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van het besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004 (MER-besluit) en heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. De opmaak van een milieueffectrapport of project-m.e.r.-screening is voor voorliggend project dan ook niet vereist.

8.       OPENBAAR ONDERZOEK

Het openbaar onderzoek werd gehouden van 12 november 2024 tot en met 11 december 2024.
Gedurende dit openbaar onderzoek werden geen bezwaarschriften ingediend.

9.       OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

1/ Voor wat betreft de erfgoedwaarden:

De opname in een woongebied met een culturele, historische en/of esthetische meerwaarde (gewestplan), op de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed en in het wettelijk beschermde stadsgezicht van het gebouw en de binnenplaats en de bescherming als monument bevestigen de erfgoedwaarde van het pand. De aanduiding als waardevolle straatwand in het BPA van de straatgevels van het Huis Ligy en de arcadegevel op de binnenplaats bevestigen eveneens de erfgoedwaarden van deze architectuur.

In het BPA Binnenstad- deel Sint-Michiels worden de straatgevels van het Huis Ligy en de arcadegevel met zuilen op de binnenplaats op het bestemmingsplan aangeduid als waardevolle straatwand. Deze aanduiding beschermt zowel de individuele waardevolle panden alsook kwaliteitsvolle en samenhangende straat- en pleinwanden. In deze zone zijn slechts werken en handelingen toegelaten die verenigbaar zijn met de cultuurhistorische identiteit van het gebied en de aanwezige waardevolle gebouwen. Deze beschermende bepalingen behelzen onder meer de bepleistering en ontpleistering van gevels, de gevelopbouw, architectuur, bouwstijl en bouwperiode alsook op het kleurengebruik, aard, kwaliteit en materiaalgebruik van kroonlijst en schrijnwerk. Alle wijzigingen aan gevels of gevelelementen worden beoordeeld volgens de voorschriften van dit plan.

2/ Slopen van het lage muurtje en aanleggen met verharding:

De sloop van de lagere tuinmuur langsheen de westelijke zijde van het perceel is aanvaardbaar. Het tuinmuurtje betreft een latere toevoeging en beschikt niet over erfgoedwaarde. De strook die ontstaat ten gevolge van de sloop van het tuinmuurtje wordt evenwel verhard aangelegd. In bestaande toestand is de volledige buitenruimte reeds verhard aangelegd. Dergelijke volledig verharde buitenruimtes hypothekeren een grotere biodiversiteit in de stad alsook het tegengaan van het stedelijk hitte-eilandeffect. Bij het gedeeltelijk slopen van het bestaande muurtje ontstaat bijgevolg de kans om de buitenruimte gedeeltelijk te ontpitten. Er kan niet akkoord gegaan worden om de strook die zal worden uitgebroken opnieuw verhard aan te leggen. Deze strook onverhard laten biedt de mogelijkheid om het hekwerk te laten begroeien met beplanting. Bovendien draagt deze onverharde strook bij tot een betere waterhuishouding op het perceel. Door het slopen van de muur zal het verhoogde deel van de buitenruimte immers afwateren op het aanpalende binnengebied. Door de strook onverhard aan te leggen kan het hemelwater op natuurlijke wijze infiltreren. De strook onder het nieuwe hekwerk, ontstaat ten gevolge van de sloop van de lage muur, moet onverhard worden voorzien. Dit wordt opgenomen als bijzondere voorwaarde.

3/ Oprichting van het hekwerk:

Het voorziene hekwerk tegen de zuidelijke arcadegevel (gaanderij) heeft een storend effect op het uitzicht van deze gevel. Het hekwerk heeft een te dominante en historiserende vormgeving die contrasteert met de authentieke architectuur van de gaanderij en de authenticiteit van het Huis Ligy.

De locatie van het hekwerk tegen de zuilen hindert het zicht op de arcadegevel. De hoogte van het hekwerk hindert het zicht op de kapitelen van de zuilen.  Bovendien wordt het hekwerk langsheen de westelijke zijde (afscheiding met het binnengebied) voorzien van een grotere hoogte. De verschillende hoogtes van beide delen van het hekwerk en de historiserende vormgeving door het gebruik van een 19de-eeuws, van een andere locatie gerecupereerd, hekwerk tast de erfgoedwaarden van het beschermde stadsgezicht aan. Een visuele eenheid door eenzelfde stijl en eenzelfde hoogte voor beide delen van het hekwerk is noodzakelijk om de erfgoedwaarden van het beschermde stadsgezicht en deze van de arcadegevel niet aan te tasten.

De plaatsing van een hekwerk ter afscherming van de private buitenruimte voor de toegang door externen is evenwel begrijpelijk. Het hekwerk kan bijgevolg aanvaard worden indien het volledige hekwerk (zowel langs westelijke als zuidelijke zijde) beschikt over een uniforme hoogte van maximaal 2,80m (gemeten t.o.v. het maaiveld). Het hekwerk moet daarbij steeds onder de kapitelen blijven van de arcadegevel zodat deze integraal zichtbaar blijven. Het hekwerk mag niet verankerd worden tussen of tegen de zuilen aan de zuidelijke zijde. Het hekwerk moet voorzien worden in een hedendaagse vormgeving bestaande uit verticale spijlen (met een tussenafstand van minimum 11cm) in een neutrale donkere kleur. Dit wordt opgenomen als bijzondere voorwaarde.

Voorliggende aanvraag komt mits toepassing van de bijzondere voorwaarden in aanmerking voor vergunning.

CONCLUSIE

Voorwaardelijk gunstig, mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.

 

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

Uitvoering
Van deze omgevingsvergunning mag worden gebruikgemaakt als de aanvrager niet binnen vijfendertig dagen, te rekenen vanaf de dag na de eerste dag van de aanplakking, op de hoogte is gebracht van de instelling van een schorsend administratief beroep.

Bekendmaking
De beslissing wordt bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit.

Verval van de omgevingsvergunning – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 99.
§ 1. De omgevingsvergunning vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de verwezenlijking van de vergunde stedenbouwkundige handelingen niet wordt gestart binnen de twee jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
2° als het uitvoeren van de vergunde stedenbouwkundige handelingen meer dan drie opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
3° als de vergunde gebouwen niet winddicht zijn binnen vijf jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
4° als de exploitatie van de vergunde activiteit of inrichting niet binnen vijf jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning aanvangt.

De termijn, vermeld in het eerste lid, 1°, kan evenwel, op verzoek van de vergunninghouder, voor een periode van twee jaar verlengd worden als hij aantoont dat de niet-verwezenlijking het gevolg is van een vreemde oorzaak die hem niet kan worden toegerekend. De vergunninghouder dient de aanvraag van de verlenging, op straffe van verval, met een beveiligde zending en minstens drie maanden vóór het verstrijken van de oorspronkelijke vervaltermijn van twee jaar in bij de overheid die de vergunning heeft verleend. Die overheid weigert de aanvraag van de verlenging alleen als:
1° er geen sprake is van een vreemde oorzaak die niet aan de vergunninghouder kan worden toegerekend;
2° de aangevraagde en vergunde handelingen strijdig zijn met inmiddels gewijzigde stedenbouwkundige voorschriften of verkavelingsvoorschriften.

De overheid bezorgt haar beslissing uiterlijk de dag van het verstrijken van de oorspronkelijke vervaltermijn van twee jaar. Bij ontstentenis van een beslissing wordt de verlenging geacht te zijn goedgekeurd. Als de verlenging wordt goedgekeurd, worden de termijnen, vermeld in het eerste lid, 3° en 4°, ook met twee jaar verlengd.

Als de omgevingsvergunning uitdrukkelijk melding maakt van de verschillende fasen van het bouwproject, worden de termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in het eerste lid, gerekend per fase. Voor de tweede fase en de volgende fasen worden de termijnen van verval bijgevolg gerekend vanaf de aanvangsdatum van de fase in kwestie.

§ 2. De omgevingsvergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de exploitatie van de vergunde activiteit of inrichting meer dan vijf opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
2° als de ingedeelde inrichting vernield is wegens brand of ontploffing veroorzaakt ten gevolge van de exploitatie;
3° als de exploitatie op vrijwillige basis volledig en definitief wordt stopgezet overeenkomstig de voorwaarden en de regels, vermeld in het decreet van 9 maart 2001 tot regeling van de vrijwillige, volledige en definitieve stopzetting van de productie van alle dierlijke mest, afkomstig van een of meerdere diersoorten, en de uitvoeringsbesluiten ervan. De Vlaamse Regering kan nadere regels bepalen voor de inkennisstelling van de stopzetting.
§ 3. Als de gevallen, vermeld in paragraaf 1, betrekking hebben op een gedeelte van het bouwproject, vervalt de omgevingsvergunning alleen voor het niet-afgewerkte gedeelte van een bouwproject. Een gedeelte is eerst afgewerkt als het, in voorkomend geval na de sloping van de niet-afgewerkte gedeelten, kan worden beschouwd als een afzonderlijke constructie die voldoet aan de bouwfysische vereisten.
Als de gevallen, vermeld in paragraaf 1 of 2, alleen betrekking hebben op een gedeelte van de exploitatie van de ingedeelde inrichting of activiteit, vervalt de omgevingsvergunning alleen voor dat gedeelte.

Artikel 100.
De omgevingsvergunning blijft onverkort geldig als de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit van een project door een wijziging van de indelingslijst van klasse 1 naar klasse 2 overgaat of omgekeerd.
In geval de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit van een project door een wijziging van de indelingslijst van klasse 1 of 2 naar klasse 3 overgaat, geldt de vergunning als aktename en blijven de bijzondere voorwaarden gelden.

Artikel 101.
De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1 worden geschorst zolang een beroep tot vernietiging van de omgevingsvergunning aanhangig is bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen, overeenkomstig hoofdstuk 9 behoudens indien de vergunde handelingen in strijd zijn met een vóór de definitieve uitspraak van de Raad van kracht geworden ruimtelijk uitvoeringsplan. In dat laatste geval blijft het eventuele recht op planschadevergoeding desalniettemin behouden.

De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de archeologische opgraving, omschreven in de bekrachtigde archeologienota overeenkomstig artikel 5.4.8 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 en in de bekrachtigde nota overeenkomstig artikel 5.4.16 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, met een maximumtermijn van een jaar vanaf de aanvangsdatum van de archeologische opgraving.

De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de bodemsaneringswerken van een bodemsaneringsproject waarvoor de OVAM overeenkomstig artikel 50, § 1, van het Bodemdecreet van 27 oktober 2006 een conformiteitsattest heeft afgeleverd, met een maximumtermijn van drie jaar vanaf de aanvangsdatum van de bodemsaneringswerken.

De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst zolang een bekrachtigd stakingsbevel, zoals vermeld in titel VI van de VCRO, niet wordt ingetrokken, hetzij niet wordt opgeheven bij een in kracht van gewijsde gegane beslissing. De schorsing eindigt van rechtswege wanneer geen opheffing van het stakingsbevel wordt gevorderd of geen intrekking wordt gedaan binnen een termijn van twee jaar vanaf de bekrachtiging van het stakingsbevel.

Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.

De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.

Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.

Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.

Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.

In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:
1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;
2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;
3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.

Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.

Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:
1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;
2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;
3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.

De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.

Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.

Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.

Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.

Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:
1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;
2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;
3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:
a) een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;
b) het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;
4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.

Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:
1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;
2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;
3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.

Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.

Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.

Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.

De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.

Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.

Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.