Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.
Het college van burgemeester en schepenen weigert de aanvraag.
WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?
Manuel Vanderstricht met als contactadres Keiskantstraat 8, 9031 Gent heeft een aanvraag (OMV_2024138428) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 15 oktober 2024.
De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:
• Onderwerp: het bouwen van een veranda
• Adres: Keiskantstraat 8, 9031 Gent
• Kadastrale gegevens: afdeling 27 sectie C nr. 954N
Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 2 december 2024.
De aanvraag volgde de gewone procedure.
Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 6 februari 2025.
OMSCHRIJVING AANVRAAG
1. BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT
Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
De woning uit voorliggende aanvraag is gelegen langs de Keiskantstraat, in deelgemeente Drongen. De omgeving bestaat voornamelijk binnen een hoofdzakelijk residentiele omgeving met woningen in halfopen of open bebouwing. Het pand in kwestie betreft een halfopen eengezinswoning opgebouwd uit 1 bouwlaag met hellend dak op een perceel van ca. 515 m².
Met deze aanvraag wordt de gelijkvloerse aanbouw gesloopt en vervangen door een veranda. De veranda wordt nagenoeg even breed als de woning voorzien en heeft een diepte van plaatselijk 3 meter (ter hoogte van de perceelsgrens met de aanpalende buur) tot 4,50 meter. De constructie bestaat hoofdzakelijk uit glas en het heeft een licht hellend (glazen) dak met een dakrandhoogte van 2,86 meter. Dit ligt zo’n 26 cm hoger dan de bestaande af te breken constructie. Ook ter hoogte van de aansluiting met de woning komt de nieuwe veranda hoger. Uit de aanvraag blijkt niet eenduidig of de bestaande scheidingsmuur hiertoe ook moet gewijzigd (opgehoogd) worden.
Voor de bouw van de veranda zou reeds een boom geveld zijn. Over deze boom worden verder geen gegevens meegegeven (stamomtrek, leeftijd, soort).
In de tuinzone van het perceel bevinden zich meerdere bijgebouwen (garage, berging en tuinhuis) met tal van verhardingen rond. De volledige voortuinstrook, zijtuinstrook en groot aandeel in de tuinzone zijn verhard met dolomiet, schors en niet-waterdoorlatende materialen. Er rest nog een effectieve groenzone van ca. 78,50 m². Aan deze verhardingen en bijgebouwen wordt niets gewijzigd.
2. HISTORIEK
Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:
Stedenbouwkundige vergunningen:
* Op 03/03/1976 werd een vergunning afgeleverd voor het bouwen van koppelbouw en garages. (1976 DR 10064)
* Op 04/11/2004 werd een vergunning afgeleverd voor het bouwen van een veranda en het bepleisteren van de gevels van de woning en de garage. (2004/10085)
Verkavelingsvergunningen:
* Op 28/03/1973 werd een vergunning afgeleverd voor een nieuwe verkaveling. (1972 DR 210/00)
BEOORDELING AANVRAAG
3. EXTERNE ADVIEZEN
Volgend extern advies is gegeven:
Gunstig advies van Watering Oude Kale en Meirebeek afgeleverd op 17 december 2024:
geen opmerkingen
4. TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN
4.1. Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg
Het project ligt in woongebied volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977). De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.
4.2. Vergunde verkavelingen
De aanvraag is gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling (ref. nr. 1972 DR 210/00 van 28 maart 1973). De aanvraag heeft betrekking op lot 29. De zonering volgens deze verkaveling is ‘inplantingszone voor halfopen bebouwing’ en ‘strook voor hovingen’.
De aanvraag is niet in overeenstemming met de voorschriften van de verkaveling voor wat betreft de bouwdiepte. Deze is beperkt tot 15 meter. De ontworpen bouwdiepte bedraagt plaatselijk 16,50 meter.
Verkavelingsvoorschriften van verkavelingen ouder dan 15 jaar, zoals deze waarbinnen de aanvraag zich situeert, vormen op zich geen weigeringsgrond meer voor aanvragen voor een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen (art. 4.3.1, §1 en 4.4.1§2). Dat betekent dat aanvragen binnen de contour van zo’n verkaveling ook getoetst moeten worden aan de goede ruimtelijke ordening en niet louter aan de verkavelingsvoorschriften (zie rubriek “OMGEVINGSTOETS”). Voor deze aanvraag betreft dit finaal een negatieve evaluatie.
4.3. Verordeningen
Algemeen Bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het algemeen bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 25 maart 2024, van kracht sinds 27 mei 2024.
Het ontwerp is niet in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement, het wijkt af op volgende punten:
Artikel 3.2 Beperken van verhardingen. Dit artikel stelt dat het verharden van oppervlaktes tot een minimum beperkt moet worden. Verhardingen moeten waar mogelijk als verharding met natuurlijke infiltratie of als waterdoorlatende verharding aangelegd worden.
Toetsing: Hoewel de verhardingen geen onderwerp van de aanvraag vormen, moet toch opgemerkt worden dat de bezettingsgraad van het perceel zéér hoog ligt. De verhardingen zijn ook niet beperkt tot het minimum. In totaal rest er nog slechts een onverharde zone van ca. 78,50 m² voor een perceel van ca. 515 m². Dat is een bezettingsgraad van zo’n 85%.
Op basis van de vergunningshistoriek komt het aannemelijk voor om te vermoeden dat niet alle bijgebouwen en verhardingen vergund zijn.
Voorliggende aanvraag komt bijgevolg niet in aanmerking voor vergunning omdat het terrein in de bestaande en nieuwe toestand een te hoge bezettingsgraad en te laag groenaandeel kent.
Gewestelijke verordening hemelwater
De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke hemelwaterverordening 2023 (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023): Zie waterparagraaf.
4.4. Uitgeruste weg
Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.
5. WATERPARAGRAAF
5.1. Ligging project
Het project ligt in een afstroomgebied in beheer van Watering Oude Kale en Meirebeek. Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop.
Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project:
- niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.
- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).
- gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal). De overstromingskans is middelgroot (gebied waar er jaarlijks meer dan 1% kans is op overstroming).
- gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal). De overstromingskans is klein (gebied waar er jaarlijks 0,1 tot 1 % kans is op overstroming).
- gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal). De overstromingskans is klein onder klimaatverandering.
- niet gelegen in een signaalgebied.
Het perceel is momenteel bebouwd.
5.2. Verenigbaarheid van het project met het watersysteem
Droogte
Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst.
De bestaande woning wordt uitgebreid met een veranda. Het hemelwater dat op het dak van de veranda valt zal infiltreren op eigen terrein in een aanpalende verharde zone met dolomiet.
De GSV (gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater) is van toepassing voor constructies tenzij het hemelwater dat erop op eigen terrein in een onverharde zone infiltreert zonder dat hiervoor een afvoersysteem moet worden aangelegd. Vermits de afvoer van de veranda zal infiltreren in een (al dan niet waterdoorlatende) verharde zone, is strikt gelezen de GSV dus wel van toepassing.
De bestaande woning wordt uitgebreid waardoor de plaatsing van een hemelwaterput verplicht is. De in rekening te brengen horizontale dakoppervlakte bedraagt 83 m² (horizontale dakoppervlakte van de uitbreiding + twee keer de dakoppervlakte van de uitbreiding maar niet meer dan de volledige horizontale dakoppervlakte van de bestaande waar tegenaan gebouwd wordt). Hierdoor moet een hemelwaterput geplaatst worden met een minimale inhoud van 7500 liter tenzij er al een bestaande hemelwaterput aanwezig is.
De hemelwaterput moet uitgerust worden met een pompinstallatie die voorziet in het hergebruik van het opgevangen hemelwater voor toiletspoeling, poetswater, wasmachine en gebruik buiten.
De overloop van de hemelwaterput moet worden aangesloten op een voldoende ruim gedimensioneerde bovengrondse infiltratievoorziening.
Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen
Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.
Overstromingen
Volgens de pluviale overstromingskaart bestaat er een middelgrote overstromingskans ter hoogte van het project. Om de impact op het overstromingsregime te vermijden dienen de voorwaarden uit de gewestelijke verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater strikt toegepast te worden. Ruimten met kwetsbare functies worden best beschermd tegen wateroverlast door het volgen van de richtlijnen omtrent overstromingsveilig bouwen https://www.vmm.be/water/overstromingen/hoe-je-woning-beschermen
Om impact op het overstromingsregime te vermijden dienen de voorwaarden uit de gewestelijke verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater strikt toegepast te worden.
Ernstiger overstromingen dan in het verleden zijn niet uit te sluiten en er kan geen sluitende garantie gegeven worden dat er zich op het perceel in de toekomst geen wateroverlast meer zal voordoen.
Waterkwaliteit
Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.
5.3. Conclusie
Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag de watertoets niet doorstaat.
In de aanvraag voorziet men geen nieuwe hemelwaterput, het is niet duidelijk of er kan aangesloten worden op een bestaande hemelwaterput en er wordt geen infiltratievoorziening voorzien. Bovendien is het perceel gelegen in een overstromingsgevoelige zone. Ook vanuit deze optiek komt de nood aan ontharding voor dit perceel naar boven.
6. NATUURTOETS
Ter hoogte van de op te trekken veranda stond een boompje. Op de luchtfoto is een kruinbreedte te zien van minder dan 3,50 meter, is dus te verwachten dat dit eerder een boom was met kleine stamomtrek. Of de stamomtrek groter was dan 50 cm (en dus vergunningsplichtig in Gent) valt niet meer uit te maken.
De aangevraagde activiteiten veroorzaken geen uitstoot van schadelijke stikstofverbindingen.
Het huishoudelijk afvalwater wordt geloosd in de riolering die aangesloten is op een RWZI.
Het project zal geen betekenisvolle aantasting impliceren voor de instandhoudingsdoelstellingen van de speciale beschermingszones, noch onherstelbare en onvermijdbare schade berokkenen aan natuur in VEN.
Hieruit wordt besloten dat de aanvraag de natuurtoets doorstaat.
7. PROJECT-M.E.R.-SCREENING
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van het besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004 (MER-besluit) en heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. De opmaak van een milieueffectrapport of project-m.e.r.-screening is voor voorliggend project dan ook niet vereist.
8. OPENBAAR ONDERZOEK
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 10 december 2024 tot en met 8 januari 2025.
Gedurende dit openbaar onderzoek werden geen bezwaarschriften ingediend.
9. OMGEVINGSTOETS
Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
Het eigenlijke onderwerp van voorliggende aanvraag is beperkt tot het slopen van de bestaande veranda en het bouwen van een nieuwe. De ruimtelijke impact door deze ingreep is beperkt, alhoewel uit de aanvraag niet duidelijk blijkt of er voor de nieuwe veranda een wijziging aan de scheidingsmuur noodzakelijk is. De ontworpen bouwdiepte overschrijft de vooropgestelde maximale gelijkvloerse bouwdiepte van 15 meter door de veranda deels tot 16,50 meter in te plannen. Hoewel de verkaveling ouder is dan 15 jaar, en de voorschriften op zich geen weigeringsgrond meer vormen, geeft ze wel nog hedendaagse normen weer. Een diepte van 15 meter wordt op vandaag nog steeds gehanteerd als maximale gelijkvloerse bouwdiepte. De verkavelingsvoorschriften zijn dus nog steeds een vertaling van de goede ruimtelijke ordening.
Bijkomend moet voor de beoordeling het volledige perceel, met de aanwezige bebouwing en verharding, in acht worden genomen. De bestaande en nieuwe bezettingsgraad van het perceel ligt zéér hoog. Op basis van de vergunningshistoriek komt het aannemelijk voor om te vermoeden dat niet alle bijgebouwen en verhardingen vergund zijn. De aanwezige verhardingen zijn niet beperkt tot het minimum, wat het globale uitgangspunt zou moeten zijn en ook bepaald is in artikel 3.2 van het algemeen bouwreglement van de Stad Gent. In totaal rest er nog slechts een onverharde zone van ca. 78,50 m² voor een perceel van ca. 515 m². Dat is een bezettingsgraad van zo’n 85%.
Gelet op de ligging van het perceel in overstromingsgevoelig gebied dienen de voorwaarden uit de GSV en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater strikt toegepast te worden. Dit is niet het geval; de aanvraag doorstaat de watertoets niet.
Voorliggende vaststellingen en opmerkingen nopen tot een gewijzigde aanvraag waarin de bezettingsgraad op het volledige perceel wordt teruggedrongen zodat een aanvraag in overeenstemming kan worden gebracht met GSV en het algemeen bouwreglement, waarin verduidelijkt wordt of er een wijziging nodig is aan de scheidingsmuur en waarin er meer informatie wordt gegeven omtrent de reeds gevelde boom.
CONCLUSIE
Ongunstig, de aanvraag is in overeenstemming met de wettelijke bepalingen maar niet verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.
WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?
Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.
Bekendmaking
De beslissing wordt bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit.
Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.
De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.
Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.
Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.
Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.
In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:
1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;
2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;
3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.
Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.
Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:
1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;
2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;
3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.
De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.
Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.
Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.
Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.
Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:
1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;
2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;
3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:
een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;
b) het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;
4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.
Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:
1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;
2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;
3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.
Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.
Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.
Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.
De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.
Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.
Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.
Het college van burgemeester en schepenen weigert de omgevingsvergunning voor het bouwen van een veranda aan Manuel Vanderstricht gelegen te Keiskantstraat 8, 9031 Gent.