Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.
Het college van burgemeester en schepenen weigert de aanvraag.
WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?
De heer David Schietse met als contactadres Muitstraat 6, 9810 Nazareth heeft een aanvraag (OMV_2024125301) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 21 oktober 2024.
De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:
• Onderwerp: het slopen en herbouwen van een eengezinswoning met behoud van kelder
• Adres: Leieoever 1, 9051 Gent
• Kadastrale gegevens: afdeling 26 sectie B nr. 184R
Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 21 november 2024.
De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.
Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 7 januari 2025.
OMSCHRIJVING AANVRAAG
1. BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT
De te verbouwen woning bevindt zich langs de Leieoever in Afsnee. De omgeving bestaat voornamelijk uit ruime vrijstaande woningen langs één zijde van de straat, waarbij de diepe tuinen uitgeven op de Leie. Het pand in kwestie betreft een eengezinswoning (2 bouwlagen en een hellend dak).
Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
Met deze aanvraag wordt de huidige woning gesloopt, met behoud van het halfverzonken kelderverdiep, en wordt op dezelfde plaats een nieuwe eengezinswoning opgericht. Verder wordt het terrein ter hoogte van de voorzijde van de woning opgehoogd en worden er in de tuinzone een zwembad en een infiltratiekom aangelegd. Ook wordt de verharding op het terrein aangepast. Er worden geen bomen gerooid.
VOLUME
Voorliggende aanvraag betreft een herbouw van de eengezinswoning. Het pand krijgt opnieuw 2 bouwlagen en een hellend dak. De totale bouwdiepte na verbouwing bedraagt 12,52 m hetgeen dezelfde is als deze van de huidige woning.
De nieuwe nokhoogte ligt op 8,60 m gemeten vanaf het maaiveld ter hoogte van de voorgevel. Aan de voorgevel bevinden zich twee dakkappellen en aan de achtergevel is er een dakuitbouw onder een plat dak aanwezig.
TUINZONE
Links van de woning bevindt zich een zwembad met een oppervlakte van 28 m² (8 m x 3,5 m). Links daarvan bevindt zich de bovengrondse infiltratievoorziening in de vorm van een infiltratiekom.
De toegangspaden en trappen naar de voordeur en achterdeur wijzigen van omvang en locatie.
2. HISTORIEK
Er zijn geen relevante vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn gekend voor dit perceel.
BEOORDELING AANVRAAG
3. EXTERNE ADVIEZEN
Volgend extern advies is gegeven:
Ongunstig advies van De Vlaamse Waterweg nv - Afdeling Regio West. Advies van 24 december 2024 onder referentie OMV-2024125301.
De motivatie voor het ongunstige advies is de volgende:
Wegens verschillende onduidelijkheden op het rioleringsplan kan er geen passende beoordeling gebeuren.
Op het rioleringsplan is te zien dat het regenwater verzamelt in een put van 10000 liter, de punten voor hergebruik dienen tevens op de plannen te worden aangeduid.
Het vuil water wordt verzameld in een septische put met onbekende grootte, deze loopt over naar een microstation ‘ecopure compact’ en deze loopt over naar dezelfde bezinkput alsook de overloop van de wadi. De bezinkput heeft echter geen overloop. Er lopen geen leidingen richting de Leie volgens de plannen. Dit dient echter verduidelijkt te worden hoe de bezinkput functioneert en zich verhoudt ten opzichte van het grondwater.
Volgens een voorgaande bouwvergunning liep de overstort van de IBA naar de Leie. Werd deze leiding verwijderd? Dit dient aangetoond te worden.
In de vergunning bij onze dienst is sprake van een drainageleiding, dit is niet toegelaten en dient verwijderd te worden – bewijs van verwijderen aan te leveren.
De noodzakelijke leidingen ten behoeve van het zwembad staan niet vermeld op het rioleringsplan. Overloop en spoelwater behandeling dienen te worden verduidelijkt alsook de gebruikte desinfectietechniek.
De hemelwaterput is onvoldoende gedimensioneerd. Er dient minstens een put van 17000 liter te worden geplaatst of gemotiveerd waarom slechts een van 10000 liter wordt geplaatst.
Het terreinprofiel klopt niet met de werkelijkheid (vergelijking DHM waterinfo). Dit plan dient te worden aangepast. Ophogingen die als niet noodzakelijk worden beschouwd dienen binnen deze gebieden geweerd te worden om de valleien voldoende klimaatrobuust te houden. M.a.w. mogen geen reliëfwijzigingen op de tuinzone worden aangebracht.
Opmerking:
- Het bestaan van een omgevingsvergunning voor de slipway is niet gekend, maakt geen deel uit van deze aanvraag en wordt dus ook buiten beschouwing gelaten. Voor de slipway dient een aparte aanvraag ter regularisatie te gebeuren.
- Er is geen OMV gekend voor de constructies aan de oever. De oeververdediging en steiger zijn zelfs niet ingetekend op de plannen. Bij het herbouwen van de oeververdediging werd het terrein illegaal opgehoogd. Het terrein dient in oorspronkelijke staat te worden hersteld.
De aanvraag betreft het slopen van een bestaande woning en bouwen van een nieuwe eengezinswoning met behoud van de kelder.
Het projectgebied is gelegen langs en stroomt af naar de Leie (beheerder: De Vlaamse Waterweg nv).
Het projectgebied paalt aan de Leie.
Het projectgebied is gevoelig voor overstromingen volgens de watertoetskaarten 2023.
Fluviale overstromingsgebieden: ja – noordelijke helft middelgrote kans
Pluviale overstromingsgebieden*: nee
Overstromingen vanuit de zee*: nee
*Over de pluviale overstromingen en overstromingen vanuit de zee doet De Vlaamse Waterweg nv echter geen uitspraken en is het aan de vergunningverlenende overheid om hierover te adviseren.
Besluit
Het project voldoet niet aan het standstillbeginsel. De aanvraag is onverenigbaar met de beginselen en doelstellingen van het ‘Decreet Integraal Waterbeleid’.
4. TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN
4.1. Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg
GEWESTPLAN
Het project ligt in woonpark volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
De woonparken zijn gebieden waarin de gemiddelde woningdichtheid gering is en de groene ruimten een verhoudingsgewijs grote oppervlakte beslaan.
Onder woningdichtheid van een op het plan begrensd gebied wordt het aantal woningen per hectare verstaan.
BPA
Het project ligt in het bijzonder plan van aanleg AFSNEE ZUID, goedgekeurd op 2 februari 1989, en is bestemd als zone voor open bebouwing (percelen min. 2500 m²) en zone voor woonpark.
De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.
4.2. Vergunde verkavelingen
De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.
4.3. Verordeningen
Algemeen Bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 25 maart 2024, van kracht sinds 27 mei 2024.
Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.
Gewestelijke verordening hemelwater
De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke hemelwaterverordening 2023 (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023): zie waterparagraaf.
4.4. Uitgeruste weg
Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.
5. WATERPARAGRAAF
5.1. Ligging project
Het project ligt in een afstroomgebied in beheer van De Vlaamse Waterweg nv - Afdeling Regio West. Het project ligt in de nabijheid van waterloop in beheer van De Vlaamse Waterweg nv - Afdeling Regio West.
Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project:
- niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.
- gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal). De overstromingskans is middelgroot (gebied waar er jaarlijks meer dan 1% kans is op overstroming).
- gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal). De overstromingskans is klein (gebied waar er jaarlijks 0,1 tot 1 % kans is op overstroming).
- gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal). De overstromingskans is klein onder klimaatverandering.
- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal).
- niet gelegen in een signaalgebied.
Het perceel is momenteel bebouwd.
5.2. Verenigbaarheid van het project met het watersysteem
Droogte
Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst.
Eengezinswoning
Het dak van de nieuwbouwwoning heeft een oppervlakte van 175,98 m². Er wordt een hemelwaterput met een inhoud van 10000 liter voorzien. Volgens het advies van de Vlaamse Waterweg nv moet er echter een hemelwaterput met een inhoud van 17000 liter geplaatst worden. De voorziene hemelwaterput is bijgevolg onvoldoende ruim gedimensioneerd.
De hemelwaterput moet uitgerust worden met een pompinstallatie die voorziet in het hergebruik van het opgevangen hemelwater voor toiletspoeling, poetswater, wasmachine en gebruik buiten.
Op de plannen wordt aangegeven dat er hergebruik wordt voorzien voor wc, wasmachine en buitenkraantje. Echter worden de aftappunten voor hergebruik niet opgetekend.
De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een voldoende ruim gedimensioneerde bovengrondse infiltratievoorziening.
Verhardingen en zwembad
Met de aanvraag worden op het perceel een aantal verhardingen aangelegd. Deze terrassen worden aangelegd met waterdoorlatende verharding of verharding met brede voeg. De helling bedraagt minder dan 2% en waardoor het water zal afwateren op eigen terrein.
Indien het zwembad een chloorzwembad betreft, moet de overloop/leegloop ook op de infiltratievoorziening worden aangesloten. Het terugspoelwater/de backwash van de filter moet op de vuilwaterleiding worden aangesloten. De plannen moeten de noodzakelijke leidingen ten behoeve van het zwembad vermelden op het rioleringsplan.
Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen
Het perceel ligt in de nabijheid van waterloop in beheer van De Vlaamse Waterweg nv - Afdeling Regio West. Er werd advies gevraagd aan de waterbeheerder.
zie advies waterbeheerder
Overstromingen
Het project voldoet niet aan het standstillbeginsel. De aanvraag is onverenigbaar met de beginselen en doelstellingen van het ‘Decreet Integraal Waterbeleid’ - zie advies waterbeheerder.
Waterkwaliteit
Het project voldoet niet aan het standstillbeginsel. De aanvraag is onverenigbaar met de beginselen en doelstellingen van het ‘Decreet Integraal Waterbeleid’ - zie advies waterbeheerder.
5.3. Conclusie
Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag de watertoets niet doorstaat.
6. NATUURTOETS
Ter hoogte van de voortuin, zijtuin en achtertuin zijn enkele waardevolle hoogstammige bomen aanwezig die zullen behouden blijven.
Het terreinprofiel klopt niet met de werkelijkheid (vergelijking DHM waterinfo). Dit plan dient te worden aangepast. Ophogingen die als niet noodzakelijk worden beschouwd dienen binnen deze gebieden geweerd te worden om de valleien voldoende klimaatrobuust te houden. M.a.w. mogen geen reliëfwijzigingen op de tuinzone worden aangebracht.
De aangevraagde activiteiten veroorzaken geen uitstoot van schadelijke stikstofverbindingen.
Het project zal geen betekenisvolle aantasting impliceren voor de instandhoudingsdoelstellingen van de speciale beschermingszones, noch onherstelbare en onvermijdbare schade berokkenen aan natuur in VEN.
Hieruit wordt besloten dat de aanvraag de natuurtoets niet doorstaat.
7. PROJECT-M.E.R.-SCREENING
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van het besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004 (MER-besluit) en heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. De opmaak van een milieueffectrapport of project-m.e.r.-screening is voor voorliggend project dan ook niet vereist.
8. BEKENDMAKING
De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.
9. OMGEVINGSTOETS
Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
Op 24 december 2024 bracht de Vlaamse Waterweg nv – afdeling regio west een ongunstig advies uit. Hierin wordt geoordeeld dat de aanvraag onverenigbaar is met de beginselen en doelstellingen van het ‘Decreet Integraal Waterbeleid’. Bijgevolg wordt de aanvraag geweigerd.
In wat volgt behandelen we, ondanks het feit dat de aanvraag niet vergund kan worden, alsnog de toets met de goede ruimtelijke ordening.
De geplande woning integreert zich qua volume, vormgeving en afwerking op een stedenbouwkundig aanvaardbare manier in de omgeving. Door het vrijwaren van een afstand van minimum 8 m ten opzichte van de perceelsgrenzen wordt de licht- af zichtafname beperkt en wordt de privacy van de omwonenden niet geschonden.
De bebouwde oppervlakte van ca. 203 m² kan gezien de oppervlakte van het perceel
(ca. 4150 m²) worden aanvaard. Er worden enkele nieuwe terrassen en een zwembad aangelegd. Deze verhardingen zijn voldoende beperkt in oppervlakte en zijn in verhouding met de perceelsoppervlakte. De bestaande oprit in de rechter zijtuinstrook blijft behouden. Deze biedt toegang tot de inpandige garage. Daarnaast is ook een oprit aanwezig naar de slipway. Er is geen vergunning gekend voor de slipway. Er is ook geen vergunning gekend voor de constructies aan de oever. Deze zaken maken geen deel uit van voorliggende aanvraag, maar moeten in regel gesteld worden.
De geplande reliëfwijzigingen zijn niet aanvaardbaar. De voorziene ophogingen ter hoogte van de voor- en zijgevels van de woning worden niet als noodzakelijk beschouwd. Ophogingen dienen binnen fluviaal overstromingsgevoelige gebieden geweerd te worden om de valleien voldoende klimaatrobuust te houden. M.a.w. mogen geen reliëfwijzigingen op de tuinzone worden aangebracht.
De leefruimtes, namelijk zowel de leefkeuken als de zitkamer, staan in een zeer goede relatie met de ruime tuinzone. De slaapkamers zijn ruim en worden van voldoende daglicht voorzien. De ontworpen woonkwaliteit is positief.
De gekozen vormgeving en afwerking is sober en hedendaags. De gebruikte materialen zijn duurzaam en ruimtelijk verantwoord en kunnen hierdoor op een afdoende wijze in de omgeving worden geïntegreerd.
Het project doorstaat de watertoets niet en bevat enkele onduidelijkheden. Om die reden komt de aanvraag niet voor vergunning in aanmerking.
CONCLUSIE
Ongunstig, de aanvraag doorstaat de watertoets niet en wordt ongunstig geadviseerd door de waterbeheerder ( de Vlaamse waterweg nv – afdeling regio west).
WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?
Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.
Bekendmaking
De beslissing wordt bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit.
Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.
De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.
Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.
Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.
Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.
In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:
1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;
2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;
3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.
Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.
Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:
1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;
2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;
3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.
De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.
Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.
Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.
Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.
Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:
1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;
2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;
3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:
een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;
b) het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;
4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.
Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:
1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;
2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;
3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.
Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.
Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.
Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.
De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.
Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.
Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.
Het college van burgemeester en schepenen weigert de omgevingsvergunning voor het slopen en herbouwen van een eengezinswoning met behoud van kelder aan de heer David Schietse gelegen te Leieoever 1, 9051 Gent.