2025_CBS_01035 - OMV_2023134547 K - dossier in beroep - aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen van het archiefgebouw van de provincie Oost-Vlaanderen naar studentenhuisvesting van 55 kamers en 1 appartement met 5 kamers + de exploitatie van 2 warmtepompen - Pelikaanstraat, 9000 Gent - Ongunstig advies

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 59 en 60.

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

Het college van burgemeester en schepenen geeft ongunstig advies

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

De heer Christophe Lammar met als contactadres Kloosterstraat 31, 9750 Kruisem en IQhousing BV met als contactadres Kloosterstraat 31, 9750 Kruisem hebben een aanvraag (OMV_2023134547) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 6 december 2023.

De aanvraag werd op 10 juli 2024 in eerste aanleg door college van burgemeester en schepenen weigering.

Tegen de beslissing van het college van burgemeester en schepenen werd in beroep gegaan door de aanvrager, persoon. Op 21 augustus 2024 werd het beroep volledig en ontvankelijk verklaard.

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen en een ingedeelde inrichting of activiteit handelt over:

• Onderwerp: het verbouwen van het archiefgebouw van de provincie Oost-Vlaanderen naar studentenhuisvesting van 55 kamers en 1 appartement met 5 kamers + de exploitatie van 2 warmtepompen

• Adres: Pelikaanstraat 38, 9000 Gent

• Kadastrale gegevens: afdeling 4 sectie D nr. 1869K

Op 19 december 2024 werd een wijzigingsverzoek ingediend. Op 2 januari 2025 werd dit wijzigingsverzoek aanvaard.

De deputatie heeft het college van burgemeester en schepenen om advies gevraagd op 21 augustus 2024.

ADVIES

Overeenkomstig artikel 34 van het Besluit van de Vlaamse Regering van 27 november 2015 tot uitvoering van het omgevingsvergunningen-decreet bevat het advies van het college van burgemeester en schepenen, minstens volgende gegevens:

1° de stedenbouwkundige voorschriften die van toepassing zijn op de percelen waarop de vergunningsaanvraag betrekking heeft;

2° de beschrijving van de bestemming die aan de omgeving in een straal van 500 meter rond het project is gegeven conform de plannen van aanleg en de ruimtelijke uitvoeringsplannen;

3° een gemotiveerde beoordeling van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening;

4° in voorkomend geval, een gemotiveerde beoordeling van de aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichting of activiteit op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu;

5° in voorkomend geval, de voorwaarden die het college nuttig acht;

6° in voorkomend geval, een gemotiveerde beoordeling van de standpunten, opmerkingen en bezwaren die zijn ingediend tijdens het openbaar onderzoek.

Deze gegevens zijn reeds opgenomen in de collegebeslissing (weigering) van 10 juli 2024 in eerste aanleg.

Op 10 oktober 2024 werd door het college van burgemeester en schepenen een eerste advies (ongunstig) gegeven naar aanleiding van het administratief beroep op het dossier OMV_2023134547. In het toen behandelde beroepschrift werd aangegeven dat nog een aangepaste projectinhoudversie bezorgd zou worden.

Op 3 december 2024 werd het advies van de provinciaal ambtenaar overgemaakt (ongunstig).

Op 19 december 2024 werd een nieuwe projectinhoudversie overgemaakt (PIV 4) door de aanvrager. De deputatie heeft de projectinhoudversie aanvaard op 2 januari 2025.

Op 2 januari 2025 heeft de deputatie aan het college van burgemeester en schepenen tevens gevraagd om (1) een advies te geven op het aangepast voorstel in PIV 4, met deadline 1 februari 2025 en (2) een nieuw openbaar onderzoek te organiseren over PIV 4.

Het openbaar onderzoek is gestart 10 januari 2025 en eindigt 8 februari 2025. De resultaten van dit onderzoek worden nagestuurd.

Huidig tweede advies van het college van burgemeester en schepenen naar aanleiding van het administratief beroep op het dossier OMV_2023134547, behandelt het aangepast voorstel in PIV 4. Het advies voegt volgende aanvullingen toe op de argumentatie in de collegebeslissing in eerste aanleg die in het huidige advies integraal bevestigd en hernomen wordt:

1.       BESCHRIJVING VAN DE ELEMENTEN VAN HET AANGEPAST VOORSTEL

De nieuwe projectinhoudversie (PIV 4) wijzigt 11 punten t.a.v. het origineel voorstel:

1. Wijziging riolering
2. Wijziging n.a.v. de voorwaarden van de brandweer
3. Wijziging dorpel
4. Wijziging n.a.v. de voorwaarden van de brandweer
5. Wijziging inrichting studentenappartement
6. Verduidelijking van de pakketdikte (isolatie en gevelafwerking) t.a.v. de vrije geveldelen van de rechterbuur 'Pelikaanstraat 32-34/Belgradostraat 26-32'
7. Wijziging ramen kamers 0.08, 1.13 en 2.13
8. Wijziging indeling raampartijen
9. Tegenstrijdigheid tussen de dakhoogtes op verscheidene plannen werd weggewerkt
10. Verwijderen van ofwel sanitair ofwel kookvoorziening in de units van 18m² + toevoegen van extra leefkeukens en gemeenschappelijk sanitair
11. Toetsing stikstofverhaal werd toegevoegd aan het dossier

2.       BEHANDELING VAN DE ELEMENTEN VAN HET AANGEPAST VOORSTEL

2.1.   Beoordeling van de wijzigingen in PIV 4

1/ Wijziging riolering

De wijziging wordt positief beoordeeld.

De strijdigheid met artikel 3.4 en 3.5 van het Algemeen Bouwreglement van de Stad Gent vervalt hierdoor. De aanvraag doorstaat door deze wijziging tevens de Watertoets.

2/ Wijziging n.a.v. de voorwaarden van de brandweer

Deze wijziging is te beoordelen door de Brandweer.

3/ Wijziging dorpel

De wijziging wordt positief beoordeeld.

De strijdigheid met artikel 2.13 van het Algemeen Bouwreglement van de Stad Gent vervalt hierdoor.

4/ Wijziging n.a.v. de voorwaarden van de brandweer

Deze wijziging is te beoordelen door de Brandweer.

5/ Wijziging inrichting studentenappartement

De wijziging wordt positief beoordeeld.

De strijdigheid met artikel 4.36 van het Algemeen Bouwreglement van de Stad Gent vervalt hierdoor.

6/ Verduidelijking van de pakketdikte (isolatie en gevelafwerking) t.a.v. de vrije geveldelen van de rechterbuur 'Pelikaanstraat 32-34/Belgradostraat 26-32'

Beoordeling blijft gunstig met volgende opmerking: een omgevingsvergunning heeft een zakelijk karakter en kan geen afbreuk doen aan rechten van derden

7/ Wijziging ramen kamers 0.08, 1.13 en 2.13

Het vergroten van de ramen wordt gunstig beoordeeld.

8/ Wijziging indeling raampartijen

De inkomdeur (zijde Abeelstraat) is niet origineel. De rest van het buitenschrijnwerk is recent maar is naar indeling afgestemd op het oorspronkelijk model. Op die manier sluit het bestaande buitenschrijnwerk aan bij het oorspronkelijke ontwerp van de gevels. Het BPA beschermt de aard, kwaliteit en materiaalgebruik van het schrijnwerk.

Met deze PIV wordt buitenschrijnwerk voorgesteld dat naar indeling refereert naar de oorspronkelijke. Enkel het vast bovenpaneel wordt onderaan geplaatst, zodat dit tevens dienst kan doen als valbeveiliging. Op die manier worden extra borstweringen vermeden. Er kan akkoord gegaan worden met de voorgestelde indeling van het buitenschrijnwerk omdat deze de oorspronkelijke verticaliteit herneemt.

Kenmerkend voor de architectuur van dit gebouw is het samenspel van haar horizontale en verticale geleding. De horizontale geleding komt onder andere tot uiting in het baksteenmetselwerk, de banden en tandlijsten en de horizontale gevelopeningen. De verticaliteit zit dan weer in de indeling van het schrijnwerk.

Er wordt betreurd dat opnieuw geopteerd wordt voor wit PVC-schrijnwerk. Dit banale materiaal is historisch niet correct. Tegelijkertijd is het zo dat het oorspronkelijke buitenschrijnwerk niet meer aanwezig is en dat er op dit perceel geen juridische basis is om een ander materiaal af te dwingen. Hoewel een gemiste kans om het gevelbeeld sterker te herstellen, kunnen we uitzonderlijk dus akkoord gaan met wit PVC schrijnwerk.

De strijdigheid met artikel 3.2.2 en 3.3.7 van het BPA vervalt hierdoor.

9/ Tegenstrijdigheid tussen de dakhoogtes op verscheidene plannen werd weggewerkt

De verduidelijking wordt positief beoordeeld.

10/ Verwijderen van ofwel sanitair ofwel kookvoorziening in de units van 18m² + toevoegen van extra leefkeukens en gemeenschappelijk sanitair

De wijziging wordt positief beoordeeld.

De strijdigheid met artikel 4.1 en 4.30 van het Algemeen Bouwreglement van de Stad Gent vervalt hierdoor.

11/ Toetsing stikstofverhaal werd toegevoegd aan het dossier

De beoordeling hiervan wordt overgelaten aan de deputatie die de vergunningverlenende overheid is in deze fase van de procedure.

2.2.   Eindbeoordeling van PIV 4

De doorgevoerde wijzigingen en de beoordeling ervan doet vermoeden dat de nieuwe PIV een zeer gunstige evolutie kent t.a.v. het origineel voorstel. Er moet echter geoordeeld worden dat de wijzigingen louter enkele losse aanpassingen omvatten. De cruciale punten van de ongunstige beoordeling in eerste aanleg werden niet gewijzigd:

1/ Afwijking op de bestemmingsvoorschriften van het BPA (artikel 2.12)

De afwijking op de bestemmingsvoorschriften (artikel 2.12) van het BPA blijft. Deze afwijking wordt blijvend ongunstig beoordeeld. De zeer uitgebreide motivatie hiertoe kan teruggevonden worden in punt 4.1 van de beslissing in eerste aanleg.

2/ Ongunstige beoordeling van het programma vanuit een goede ruimtelijke ordening

Ook de beoordeling van het programma bij de beoordeling van de goede ruimtelijke ordening is, net als de strijdigheid met de bestemmingsvoorschriften, blijvend ongunstig. Hiervoor wordt verwezen naar punt 8.1 (deel ‘programma’) van de beslissing in eerste aanleg.

• Beknotting van de functieverweving
• Verdringing van een kwetsbaar stedelijke functie
• Overschrijding van de draagkracht van de omgeving
• Aantasting van de erfgoedwaarden (zie ook hieronder, punt 3)

3/ Ongunstige beoordeling vanuit erfgoedoogpunt

Hoewel de aanvraag niet meer strijdig is met de voorschriften 3.2.2 en 3.3.7 van het BPA, is het ontwerp onvoldoende aangepast waardoor de erfgoedwaarden van het gebouw te sterk worden aangetast. Ook hierin blijft het advies dus ongunstig.

Het inbrengen van studentenkamers in dit gebouw is maar mogelijk voor zover de erfgoedwaarde niet wordt aangetast. Dit vereist een indeling die vertrekt vanuit de bestaande draagstructuur, indeling en ruimtelijkheid van het gebouw. Huidige aanvraag doet dit niet.

De uitgebreide motivatie hiertoe kan teruggevonden worden in punt 8.1 (deel ‘morfologie’) van de beslissing in eerste aanleg. Het volgende wordt hierbij benadrukt:

• Volgens de nota wordt “op het gelijkvloers niveau – op vraag van monumentenzorg – de overkapping van de doorsteek behouden. De ramen in de doorsteek worden echter verwijderd zodat deze buitenomgeving wordt i.f.v. de kamers die op deze doorsteek uitgeven. Het glas-in-lood plafond dat zich in de doorsteek bevond zal worden opgehangen aan de wand in de helling naar de fietsenstalling, samen met een backlight zal dit een leuke verlichting van de fietshelling vormen”.
  De Stad vraagt echter geen recup van een waardevol glas-in-loodplafonds als ‘leuke verlichting’. Wel wordt een zinvol behoud gevraagd van waardevolle interieurelementen binnen hun context (in dit geval, als onderdeel van een lange gang die de mee de ruimtelijkheid van het gebouw bepaalt). De Stad gaf eerder het volgende advies mee: “Kenmerkend voor het gebouw in de inkomzone in de Abeelstraat, met doorlopende gang tot helemaal achteraan het gebouw. Deze doorgang is structureel eigen aan en bepalend voor het gebouw, en kent ook een waardevolle afwerking met deuren met glas-in-lood. Deze deuren het dichtst bij de Abeelstraat worden ter plaatse behouden maar open vergrendeld. Hierdoor zullen ze minder zichtbaar zijn. Echter, het ingrijpen op deze deuren is niet-vergunningsplichtig en dus mogelijk. Een veel storendere ingreep is het opdelen van een groot deel van de gang waardoor niet alleen een waardevol glas-in-loodplafond verdwijnt, maar ook de ruimtelijkheid van deze gang. Zo wordt een deel van de gang geïntegreerd in de opengewerkte patio en wordt een ander deel ervan voorzien van nieuwe wanden in functie van een extra studentenkamer. Het glas-in-loodplafond vormt als onderdeel van deze kenmerkende gang een essentieel onderdeel van de erfgoedwaarde ervan. Behoud ter plaatse moet een uitgangspunt vormen bij het ontwerp. De nota vermeldt echter “Het glas-in-lood plafond dat zich in de doorsteek bevond zal worden opgehangen aan de wand in de helling naar de fietsenstalling, samen met een backlight zal dit een leuke verlichting van de fietshelling vormen”.  Hiermee wordt het plafond gedegradeerd tot een zeer kwetsbare wanddecoratie in een zeer functionele ruimte. Vanuit erfgoedoogpunt kunnen we niet akkoord gaan met deze ingreep”.  
  Dus: de stelling in de nota dat het ontwerp van de doorgang en de ingreep op het waardevolle plafond er een is op vraag van de Stad, klopt niet. Ook betreft het geen wijziging t.o.v. voorgaande ontwerpen. Wel een herneming van een ingreep die eerder ongunstig werd geadviseerd. Er zijn geen nieuwe inzichten of argumenten om de voorgestelde ingreep nu wel toe te staan. Het advies van de Stad blijft dus ongunstig voor deze ingreep. 

• Ook aan de fundamentele opmerking over het opnieuw dichtbouwen van delen van de patio ten koste van de afleesbaarheid van het oorspronkelijke gebouw wordt niet tegemoet gekomen. De aanvrager motiveert als volgt: “De indeling: Het gebouw heeft lege plateaus waarin het archief vroeger was gestald en heeft derhalve een industriële onafgewerkt plattegrond. De plattegrond zal behouden blijven mits compartimentering om de studentenvoorzieningen in te delen. Ongeacht welke nieuwe functie (wonen, kantoren, studentenhuisvesting) zal een compartimentering gebeuren in dit gebouw. Deels is dit al gebeurd bij de renovatie in 2001 waarbij op verd. +0+ een aantal vergaderzalen kantoren werden ingericht. Een ontmanteling van deze compartimentering is altijd mogelijk in een latere fase mocht het gebouw in de toekomst bijkomende erfgoedwaarden vertonen, doch de vraag dient redelijkerwijs gesteld te worden of een industriële open plateau enige erfgoedwaarde heeft. Derhalve voldoet het ontwerp aan de voorwaarden die door Monumentenzorg werden vooropgesteld”. De erfgoedwaarde van een gebouw wordt mee bepaald door haar kenmerkende planindeling en ruimtelijkheid. Een industrieel open plateau kan dus wel degelijk erfgoedwaarde hebben, aangezien die indeling het gevolg is van de functie van het gebouw. Erfgoedwaarde gaat niet enkel over interieurdetails, maar heeft meerdere dimensies zoals hierboven en in alle eerdere adviezen ook al meegegeven. Bij elke herbestemming gaan wij uit van het principe ‘passende bestemmingen’, waarbij de functie wordt afgestemd op het gebouw en niet omgekeerd. Uiteraard gaat dit gepaard met ingrepen in functie van inrichting, compartimentering, technieken etc. Dit is eigen aan dergelijke projecten en ook geen probleem, tenminste voor zover zij geen afbreuk doen aan de erfgoedwaarde. In dit ontwerp grijpt de voorgestelde indeling te sterk in op de ruimtelijkheid waardoor het oorspronkelijke karakter van het gebouw niet langer afleesbaar is. 
• Met betrekking tot het enerzijds vrijmaken van de patio maar die tegelijkertijd weer gedeeltelijk dichtbouwen in functie van circulatie wordt eveneens geen wijziging voorgesteld. Niet enkel het opdelen van de grote ruimtes in kleinere kamers (met kunstgrepen in functie van aansluiting van scheidingswanden op buitenschrijnwerk) maar ook het gedeeltelijk dichtbouwen van de oorspronkelijke patio’s zijn vanuit erfgoedoogpunt niet aanvaardbaar. Ook hier kan het eerdere advies van de Stad integraal hernomen worden aangezien geen wijziging werd voorgesteld: “De oorspronkelijke patio wordt terug open gemaakt, maar wordt tegelijkertijd grondig aangepast waardoor deze patio niet meer in oorspronkelijke vorm en afwerking afleesbaar is. Zo wordt er een gang toegevoegd om de kamers in de vleugel langsheen de Abeelstraat te ontsluiten. Bijkomend wordt ter hoogte van de te behouden traphal (zijde Pelikaanstraat) een bijkomend volume gerealiseerd om langsheen deze trap te kunnen. Beide ingrepen verkleinen de oorspronkelijke patio en maken van de oorspronkelijke buitengevels binnenwanden. Deze ‘binnenwanden’ worden bovendien sterk aangepast (verplaatsen van wanden, wijzigen van openingen, verwijderen van constructieve elementen). Hierdoor ontstaan nieuwe gevels die op geen enkele manier de relatie leggen met het oorspronkelijke gebouw en haar indeling. Dit is niet aanvaardbaar”.
  De motivatie van de bouwheer over het herinrichten van de patio en meer bepaald over het feit dat de linker beneden hoek en rechterbovenhoek gesupprimeerd worden ten gunste van een nieuwe vluchtweg, wordt niet gevolgd. De bouwheer stelt hier: “Zonder deze ingreep is een gunstig brandweer advies uitgesloten voor de herinrichting van dit gebouw, daar een volledige circulatie vereist is. De initiatiefnemer herstelt evenwel de patio grotendeels in zijn oorspronkelijke vorm door het verwijderen van de dakstructuur en het heropenen van dichtgemetste raam openingen”. De eisen van de brandweer zijn het gevolg van voorgestelde herbestemming en zijn niet eigen aan het gebouw. Ook hier weer blijkt dat niet een passende bestemming met behoud van erfgoedwaarden de doelstelling is, maar wel het beoogde programma. De consequenties daarvan op het gebouw zijn echter dermate dat de erfgoedwaarde van het gebouw onvoldoende bewaard wordt. 

4/ Ongunstige beoordeling van het mobiliteitsaspect

De toegangshelling blijft ongewijzigd. Deze heeft een hellingsgraad van 20,60% waardoor de fietser de helling te voet op en af zal moeten. Dit is weinig gebruiksvriendelijk en comfortabel. De inrichting tot de fietsenstalling binnen de originele patio heeft bovendien ook een te grote negatieve impact op de erfgoedwaarden (zie eerder).

De bouwheer voorziet blijvend geen fietsparkeerplaatsen voor bezoekers en motiveert dit niet. Dit is strijdig met de fietsparkeerrichtlijnen van de Stad, welke intussen ook in het Algemeen Bouwreglement zijn vervat. Ter info wordt meegegeven dat het gevraagde vandaag ook een strijdigheid met artikel 5.4 van het vernieuwde Bouwreglement met zich mee zou brengen.

In de aanvraag wordt een toegankelijke studio voorzien, voor mindervaliden. De aanvraag voorziet blijvend geen fietsstaanplaats toegankelijk voor de bewoner van deze studio.

5/ Onvoldoende verblijfskwaliteit in bepaalde units

De units 0.06 en 0.07 worden blijvend uitsluitend verlicht via een raamvlak aan de onderzijde van de patio. Gezien de betrekkelijke hoogte van de patio en de beperkte breedte ervan leidt dit echter tot een zeer summiere lichtinval.

Een studentenappartement moet het mogelijk maken dat studenten kunnen samenwonen met een aantal medestudenten, zonder de keuken/woonkamer ook met anderen te moeten delen. Het studentenappartement in de aanvraag is echter blijvend zo vorm gegeven dat ontmoeting en ‘samen’-wonen niet eenvoudig is. Het appartement is immers zeer langgerekt (ca. 25m) waarbij de leefruimtes zich vooraan bevinden en de slaapkamers achteraan én op twee niveaus. De gang, als verbinding tussen de woon- en slaapgedeeltes, heeft over zijn ca. 15m lengte blijvend geen natuurlijke daglichtinval. Ook de keuken heeft blijvend geen natuurlijke daglichtinval wat weinig kwalitatief is.

De buitenruimtes op het terrein (patio en buitenruimte achteraan) zijn ongewijzigd en hebben t.g.v. de wijze van hun ontwerp blijvend een negatieve impact op aanpalenden.

6/ Strijdigheid artikel 2.3 van het Algemeen Bouwreglement

Er wordt een hoogspannings(klanten)cabine in de kelder voorzien. In eerste aanleg oordeelde de Stad dat voor de verluchting hiervan nieuwe keldergaten/openingen in het trottoir voorzien worden. Dit is strijdig met artikel 2.3 van het Algemeen Bouwreglement van de Stad en is niet toegestaan.

De aanvrager motiveerde i.f.v. het beroep het volgende:

Er is geen schending van artikel 2.3 ABR, gezien de onder- en boven-verluchting gebeurt via de reeds bestaande verticale gevelopeningen en hiervoor geen bijkomende horizontale keldergaten/openingen in het trottoir moeten worden voorzien. Er is geen definitieve inname van het openbaar domein.

De provinciaal ambtenaar volgt deze argumentatie:

De plannen bevestigen dit (zie o.a. plan gelijkvloers, gevelaanzicht Abeelstraat, …). Er is dus inderdaad geen strijdigheid met artikel 2.3 ABR.

De Stad merkt op dat de verluchting van de elektriciteitscabine effectief via bestaande gevelopeningen gebeurt, doch is blijvend onduidelijk welke de blauwe doorboringen van de gevel zijn op niveau -1 (zie tekening onder).

De Stad benadrukt dat bijkomende horizontale keldergaten/openingen/verluchtingen in het trottoir niet toegestaan zijn. Dit betekent immers een definitieve inname van het openbaar domein.

CONCLUSIE

Huidig advies herneemt integraal de inhoud en de motieven van de collegebeslissing in eerste aanleg, met dien verstande dat op de nieuwe elementen in het beroepschrift aanvullend advies is gegeven in dit advies.

Het openbaar onderzoek is gestart 10 januari 2025 en eindigt 8 februari 2025. De resultaten van dit onderzoek worden nagestuurd.

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

Het college van burgemeester en schepenen moet advies uitbrengen bij de deputatie over de omgevingsvergunningsaanvraag in beroep die bij de college van burgemeester en schepenen werd ingediend.

Niet van toepassing.