Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.
Het college van burgemeester en schepenen weigert de aanvraag.
WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?
Mevrouw Hanne Wirix met als contactadres Koolkapperstraat 23B, 9000 Gent heeft een aanvraag (OMV_2024119220) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 25 september 2024.
De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:
• Onderwerp: het renoveren van een eengezinswoning
• Adres: Koolkapperstraat 23B, 9000 Gent
• Kadastrale gegevens: afdeling 6 sectie F nr. 322S
Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 11 oktober 2024.
De aanvraag volgde de gewone procedure.
Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 20 december 2024.
OMSCHRIJVING AANVRAAG
1. BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT
Het te verbouwen pand bevindt zich langs de Koolkappersstraat in de wijk Ekkergem.
De omgeving wordt gekenmerkt door gesloten bebouwing, hoofdzakelijk ingevuld met de functie wonen. Het pand in kwestie betreft een eengezinswoning (2 bouwlagen afgewerkt met plat dak).
Het perceel heeft een kadastrale oppervlakte van 57m². Het perceel meet aan de straat 4,63m breed en heeft een diepte van 12,16m. In bestaande toestand is het hele perceel bebouwd.
Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
Volgende stedenbouwkundige handelingen worden aangevraagd:
1/ De sloop van het gelijkvloerse aanbouwvolume en het voorzien van een nieuw aanbouwvolume (bestaande uit 2 bouwlagen). De totale bouwdiepte na verbouwing (incl. hoofdvolume) bedraagt 9,96m. De nieuwe dakrand ligt op een hoogte van 6,52m (t.o.v. het trottoirpeil). Hiervoor moeten de scheidingsmuur opgehoogd worden (links : 241cm hoog over een diepte van 5,5m).
Dit nieuwe aanbouwvolume wordt afgewerkt als een groendak met een bufferend volume van 35 liter/m².
Omwille van het niveauverschil tussen het hoofdgebouw en het aanbouwvolume bevindt het achterste gedeelte van het gelijkvloers zich 85cm lager dan de inkom. Dit geeft een vrije hoogte op het gelijkvloers (achteraan) van 3,85m.
De achtergevel bevindt zich op ca. 2,30m t.o.v. de achterste perceelsgrens, in deze gevel zijn ramen aangebracht.
Het bouwen van dit aanbouwvolume heeft als gevolg dat de ramen die zich in de scheimuur bevinden van de linkse aanpaler volledig worden dichtgemaakt. Aan de aanvraag werd een akkoord toegevoegd van deze linkse buur.
2/ Het intern verbouwen van het pand waarbij er een 1 slaapkamer woning wordt gerealiseerd.
3/ Het isoleren van de voorgevel met isolatie. Daarna wordt deze afgewerkt met groene tegels. De totale uitsprong ten opzichte van de rooilijn bedraagt 14cm. Het voetpad is 2,10m breed in de bestaande toestand.
Verder wordt de blinde raamnis (links op de 1e verdieping) opengemaakt en voorzien van een raam. De raamopeningen zelf (gelijkvloers en 1e verdieping) worden verkleind (naar onderen toe) met ca. 40cm. De deuropening wordt vergroot met 50cm.
2. HISTORIEK
Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:
Stedenbouwkundige vergunningen
* Op 06/05/1963 werd een vergunning afgeleverd voor aanbouwen annexe-badkamer achteraan de eerste verdieping. (KW K-26-63)
* Op 29/08/1996 werd een vergunning afgeleverd voor het slopen van een gemene muur, het plaatsen van een hekken en een poort en het heraanleggen van een parking. (1996/376)
* Op 12/05/2011 werd een vergunning afgeleverd voor het uitvoeren van wegen- en rioleringswerken. (2011/158)
BEOORDELING AANVRAAG
3. EXTERNE ADVIEZEN
Overeenkomstig artikel 35 van het omgevingsvergunningsbesluit zijn er geen externe adviezen vereist.
4. TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN
4.1. Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg
Het project ligt in woongebied met cultureel, historische en/of esthetische waarde volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
De gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde. In deze gebieden wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud.
Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005). De locatie is volgens dit RUP gelegen in Artikel 0: Afbakeningslijn grootstedelijk gebied Gent.
Het project ligt in het bijzonder plan van aanleg BINNENSTAD EKKERGEM, goedgekeurd op 27 oktober 1989, en is bestemd als klasse 3 voor tuinstrook en binnenkern en zone A voor woningen, met een referentiehoogte van 3 bouwlagen.
De aanvraag is niet in overeenstemming met onderstaande voorschriften van het BPA.
3.4.1 Diepte van de hoofdgebouwen: De referentiediepte wordt bepaald naargelang de plaatselijke toestand. Deze bedraagt hier de bouwdiepte van het hoofdgebouw van de linker buur, namelijk 4,51m. In dit geval mag de nieuwe bouwdiepte maximaal 8 meter bedragen.
Toetsing: Het ontwerp voorziet een bouwdiepte van het hoofdgebouw (bestaande uit 2 bouwlagen) van 9,96m.
3.6 Gevelmaterialen: Het materiaal van alle gevels (…). Een overmatige verscheidenheid van materialen en kleuren (…) zijn tegengesteld aan de doelstelling om de harmonie in de architectuur te bevorderen.
Toetsing: Het ontwerp voorziet in een nieuwe gevelafwerking bestaande uit groene tegels. Dit is nergens in het straatbeeld terug te vinden.
Overeenkomstig artikel 4.4.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kan beperkt afgeweken worden van de stedenbouwkundige voorschriften van een bijzonder plan van aanleg, wat betreft de perceelsafmetingen, de afmetingen en de inplanting van de constructies, de dakvorm en de gebruikte materialen. Afwijkingen kunnen niet worden toegestaan voor wat betreft de bestemming, de maximaal mogelijke vloerterreinindex en het aantal bouwlagen.
De afwijkingen binnen huidige aanvraag hebben betrekking op afmetingen en gebruikte materialen. De afwijkingen worden als niet aanvaardbaar beschouwd en bijgevolg negatief geëvalueerd, de motivering kan teruggevonden worden onder ‘Omgevingstoets’.
4.2. Vergunde verkavelingen
De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.
4.3. Verordeningen
Algemeen Bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 25 maart 2024, van kracht sinds 27 mei 2024.
Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.
Gewestelijke verordening hemelwater
De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke hemelwaterverordening 2023. (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023)
Zie waterparagraaf.
Gewestelijke verordening voetgangersverkeer
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 29 april 1997 houdende vaststelling van een algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.
4.4. Uitgeruste weg
Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.
5. WATERPARAGRAAF
5.1. Ligging project
Het project ligt in een afstroomgebied in beheer van De Vlaamse Waterweg nv - Afd Regio West. Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop.
Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project:
- niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.
- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).
- gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal). De overstromingskans is klein onder klimaatverandering.
- niet gelegen in een signaalgebied.
Het perceel is momenteel bebouwd.
5.2. Verenigbaarheid van het project met het watersysteem
Droogte
Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst.
Er gebeuren werken aan de afwatering waardoor de plaatsing van een hemelwaterput verplicht is. De in rekening te brengen horizontale dakoppervlakte bedraagt 48m². Hierdoor moet een hemelwaterput geplaatst worden met een minimale inhoud van 5000l.
De hemelwaterput moet uitgerust worden met een pompinstallatie die voorziet in het hergebruik van het opgevangen hemelwater voor toiletspoeling, poetswater, wasmachine en gebruik buiten.
Het ontwerp voorziet niet in de plaatsing van een hemelwaterput, noch werd er een afwijking gevraagd op de GSV. Verder wordt niet het hele dak aangelegd als een groendak waardoor er geen vrijstelling voor een hemelwaterput kan worden gegeven.
Het perceel is kleiner dan 120m², waardoor er geen infiltratievoorziening aangelegd moet worden.
Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen
Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.
Overstromingen
Het project is gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal). De overstromingskans is klein onder klimaatverandering.
Om impact op het overstromingsregime te vermijden dienen de voorwaarden uit de gewestelijke verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater strikt toegepast te worden.
Bijgevolg moet de verharding in de tuinzone zoveel mogelijk worden beperkt.
Ruimten met kwetsbare functies kunnen extra beschermd worden tegen wateroverlast door het volgen van de richtlijnen omtrent overstromingsveilig bouwen https://www.vmm.be/water/overstromingen/hoe-je-woning-beschermen.
Ernstiger overstromingen dan in het verleden zijn niet uit te sluiten en er kan geen sluitende garantie gegeven worden dat er zich op het perceel in de toekomst geen wateroverlast meer zal voordoen.
Waterkwaliteit
Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.
5.3. Conclusie
Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag watertoets niet doorstaat.
6. NATUURTOETS
De aangevraagde activiteiten veroorzaken geen uitstoot van schadelijke stikstofverbindingen.
Het huishoudelijk afvalwater wordt geloosd in de riolering die aangesloten is op een RWZI.
Het project zal geen betekenisvolle aantasting impliceren voor de instandhoudingsdoelstellingen van de speciale beschermingszones, noch onherstelbare en onvermijdbare schade berokkenen aan natuur in VEN.
Hieruit wordt besloten dat de aanvraag de natuurtoets doorstaat.
7. PROJECT-M.E.R.-SCREENING
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van het besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004 (MER-besluit) en heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. De opmaak van een milieueffectrapport of project-m.e.r.-screening is voor voorliggend project dan ook niet vereist.
8. OPENBAAR ONDERZOEK
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 21 oktober 2024 tot en met 19 november 2024.
Gedurende dit openbaar onderzoek werden geen bezwaarschriften ingediend.
9. OMGEVINGSTOETS
Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
De sloop van het aanbouwvolume en het voorzien van een buitenruimte, al is dit een zeer beperkte, wordt als positief ervaren. Echter voorziet het ontwerp een afwijking op het BPA aangaande de bouwdiepte van het hoofdgebouw (zie ook hoofdstuk 4). Zo is de maximaal vastgelegde bouwdiepte vastgelegd tot 8m. Terwijl het ontwerp een diepte tot ca. 10m voorziet, dit gaat gepaard met een verhoging van de scheimuur over een lengte van ca. 5,50m t.o.v. de linkse aanpaler.
Het voorzien van een dieper hoofdgebouw (t.o.v. de aanpalers) kan worden verantwoord indien deze rekening houdt met de ruimtelijke context. Zo zien we in dezelfde straatwand dat er gelijkaardige uitbreidingen van het hoofdgebouw werden gerealiseerd. Wel zijn deze uitbreidingen conform (voor zover dit na te meten valt in het voorliggende dossier) het BPA, namelijk tot een diepte van 8m. De extra extensies op de verdiepingen (zoals we zien bij de rechtse aanpaler) zijn in dit geval niet de norm in de omgeving. Deze diepte kan dus ook niet als referentie worden aangenomen bij het bouwen van een nieuw volume.
Gelet op de omgeving en de reeds uitgevoerde uitbreidingen in de straatwand kan er geen afwijking op het BPA worden toegelaten tot een bouwdiepte van ca. 10m. Het ontwerp dient te worden aangepast en zich meer conform de omgeving en het BPA te stellen, dit met een bouwdiepte van het hoofdgebouw tot ca. 8m. Deze beperking van bouwdiepte zal ook een verminderde impact hebben op de aanpaler, wat ruimtelijk ook wenselijk is.
Verder vraagt het BPA een uniforme straatwand, qua afwerking in materialen. Het ontwerp voorziet in het isoleren en afwerken van de voorgevel met een maximum uitsprong van 14cm. Het voorzien van dergelijke isolatie en afwerking is op deze locatie zeker aanvaardbaar, de stoep blijft namelijk voldoende breed (1,20m) en de uitsprong is beperkt tot 14cm. Echter is de afwerking die wordt voorzien mogelijk strijdig met de harmonie in de straatwand, maar dit werd niet voldoende gemotiveerd in de aanvraag. Het is niet mogelijk een afwijking toe te staan op de harmonieregel.
Gelet op bovenstaande punten, een onaanvaardbare bouwdiepte op de verdiepingen dat een te grote impact heeft op de aanpalers en niet overeenstemt met de ruimtelijke context én een mogelijkse strijdigheid met de harmonie in de straat dient het aangevraagde te worden geweigerd.
CONCLUSIE
Ongunstig, wegens strijdig met het BPA en strijdig met de goede ruimtelijke ordening.
WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?
Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.
Bekendmaking
De beslissing wordt bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit.
Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.
De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.
Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.
Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.
Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.
In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:
1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;
2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;
3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.
Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.
Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:
1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;
2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;
3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.
De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.
Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.
Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.
Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.
Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:
1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;
2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;
3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:
een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;
b) het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;
4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.
Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:
1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;
2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;
3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.
Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.
Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.
Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.
De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.
Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.
Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.
Het college van burgemeester en schepenen weigert de omgevingsvergunning voor het renoveren van een eengezinswoning aan mevrouw Hanne Wirix gelegen te Koolkapperstraat 23B, 9000 Gent.