2025_CBS_00062 - OMV_2024007175 R - dossier in beroep - aanvraag omgevingsvergunning voor de regularisatie van uitgevoerde werken aan een apotheek en het plaatsen van publiciteit - Mariakerksesteenweg, 9031 Gent - Ongunstig advies

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 59 en 60.

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

Het college van burgemeester en schepenen geeft ongunstig advies

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

APOTHEEK DRONGEN BV met als contactadres Oude-Abdijstraat 22, 9031 Gent heeft een aanvraag (OMV_2024007175) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 27 mei 2024.

De aanvraag werd op 26 september 2024 in eerste aanleg door college van burgemeester en schepenen weigering.

Tegen de beslissing van het college van burgemeester en schepenen werd in beroep gegaan door de aanvrager. Op 20 november 2024 werd het beroep volledig en ontvankelijk verklaard.

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

• Onderwerp: de regularisatie van uitgevoerde werken aan een apotheek en het plaatsen van publiciteit

• Adres: Mariakerksesteenweg 82 - 82A, 9031 Gent

• Kadastrale gegevens: afdeling 27 sectie B nr. 185K

De deputatie heeft het college van burgemeester en schepenen om advies gevraagd op 20 november 2024.

ADVIES

Overeenkomstig artikel 34 van het Besluit van de Vlaamse Regering van 27 november 2015  tot uitvoering van het omgevingsvergunningen-decreet bevat het advies van het college van burgemeester en schepenen, minstens volgende gegevens:

1° de stedenbouwkundige voorschriften die van toepassing zijn op de percelen waarop de vergunningsaanvraag betrekking heeft;

2° de beschrijving van de bestemming die aan de omgeving in een straal van 500 meter rond het project is gegeven conform de plannen van aanleg en de ruimtelijke uitvoeringsplannen;

3° een gemotiveerde beoordeling van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening;

4° in voorkomend geval, een gemotiveerde beoordeling van de aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichting of activiteit op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu;

5° in voorkomend geval, de voorwaarden die het college nuttig acht;

6° in voorkomend geval, een gemotiveerde beoordeling van de standpunten, opmerkingen en bezwaren die zijn ingediend tijdens het openbaar onderzoek.

Deze gegevens zijn reeds opgenomen in de collegebeslissing van 26 september 2024 in eerste aanleg. Deze beslissing is bijgevoegd als bijlage en maakt integraal deel uit van het huidige advies.

In het beroepschrift staan volgende relevante elementen en/of argumenten:

Aanleg parkeerplaatsen:

• Noodzaak parkeerplaatsen:
  • Parkeerplaatsen zijn essentieel voor de toegankelijkheid van de apotheek, vooral voor ouderen, zwangeren en zieken die vaak met de auto komen.
  • COVID-19 heeft de drukte bij apotheken verhoogd door vaccinaties.
  • Geen publieke parkeerplaatsen in de buurt; parkeren op straat is niet toegestaan.

• Verharding:
  De verharding is beperkt en grotendeels waterdoorlatend. Artikel 3.2 van het Algemeen Bouwreglement van de Stad Gent stelt dat verharding tot een minimum beperkt moet worden, maar bevat geen concrete normen. Er wordt bovendien een deel onthard en aangelegd als tuin.

• Plaatselijke context:
  Er moet ook rekening worden gehouden met de bestaande omgeving. De naastliggende handelszaken in de Mariakerksesteenweg beschikken allemaal over een ruime parking. Het pand op de andere hoek andere kant van de straat, welke ook gelegen is in dezelfde verkaveling, heeft bijvoorbeeld wél een vergunde parking (Dossier 1988/1270(1988/110DR)) Ter hoogte van de rotonde werd recent nog een Okay-supermarkt gebouwd met een volledig geasfalteerde parking rondom.

• Praktische aspecten:
  De stad staat slechts één oprit van 3 meter breed toe, wat niet uit een reglement blijkt. Dit is bovendien onpraktisch, vooral voor oudere bezoekers.

• Juridische basis:

Voorschriften van oudere verkavelingen (>15 jaar) vormen geen weigeringsgrond meer.

Uit deze opsomming blijkt dat er geen nieuwe elementen of argumenten aangevoerd worden in het beroepschrift. De bovenstaande argumenten zijn door het college in eerste aanleg reeds uitgebreid beantwoord, zodat het volstaat om in het huidige advies integraal de inhoud van de beslissing van het college van burgemeester en schepenen van 26 september 2024 in eerste aanleg te bevestigen en te hernemen.

1/ Regularisatieaanvragen moeten in principe op dezelfde wijze worden behandeld als andere aanvragen, en de overheid moet zich ervoor hoeden dat ze niet zwicht voor het gewicht van het voldongen feit. Er moet worden uitgegaan van de toestand zoals die was voor de uitvoering van de wederrechtelijk uitgevoerde werken en de aanvraag moet worden beoordeeld op dezelfde wijze als elke andere aanvraag in functie van de goede ruimtelijke aanleg van de plaats zoals die thans wenselijk is.

In casu werd de voortuinstrook langs de Zeger Van Kortrijkstraat volledig heraangelegd in functie van autostaanplaatsen dwars op de rooilijn, alwaar voorheen een ‘relatief’ groene voortuinstrook was, of toch minstens geen parking:

(Google streetview 2023)

Het klopt evenwel dat de vorige eigenaars deze voortuinstrook al gedeeltelijk hadden ontgroend en voorzien van allerlei constructies.
 

(Google streetview 2013)

Desalniettemin dient de voortuinstrook langs de Zeger Van Kortrijkstraat terug groen te worden. Het is ook duidelijk dat er door autostaanplaatsen dwars op de rijweg te voorzien, er openbare parkeerplaatsen verdwenen zijn, parkeerplaatsen die onder meer zouden kunnen gebruikt worden voor het cliënteel van de apotheek.
 

Langs de zijde van de Mariakerksesteenweg is de voortuinstrook al lange tijd verhard, maar dit betreft een niet-vergunde situatie. Het is ook niet omdat deze situatie historisch zo gegroeid is, dat het dan te rechtvaardigen valt om deze situatie te bestendigen. Er wordt onder meer verwezen naar handelszaken in de nabije omgeving, maar deze argumenten zijn weinig relevant. De vergunning van het naastgelegen handelspand is > 30 jaar oud, en sindsdien is de tijdsgeest aanzienlijk veranderd. We dienen dergelijke vragen te toetsen aan de huidige beleidsdoelstellingen, waarbij de nadruk veel meer is komen te liggen op duurzaam ruimtegebruik, duurzame mobiliteit en vergroening en ontharding. Ook kan een grootwarenhuis moeilijk vergeleken worden met een apotheek, een grootwarenhuis wordt juist gekenmerkt door een groot scala aan producten die vaak ook veel volume innemen (bvb. door het kopen in bulk), in tegenstelling tot medicatie.

We begrijpen als stad dat autostaanplaatsen zeer handig en soms noodzakelijk kunnen zijn bij een handelszaak, zeker voor mensen met een verminderde mobiliteit.
Echter, langs de Mariakerksesteenweg kunnen om verkeersveiligheidsredenen geen haakse parkeerplaatsen meer worden toegestaan. Er kan slechts één oprit van 3 m breed voorzien worden en er moet meer ingezet worden op het fietsparkeren. In principe kan er trouwens langs de Mariakerksesteenweg ook langs geparkeerd worden.

Het ontwerp dient grondig herwerkt te worden.

CONCLUSIE

Huidig advies herneemt integraal de inhoud en de motieven van de collegebeslissing in eerste aanleg, met dien verstande dat op de nieuwe elementen in het beroepschrift aanvullend advies is gegeven in dit advies.

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

Het college van burgemeester en schepenen moet advies uitbrengen bij de deputatie over de omgevingsvergunningsaanvraag in beroep die bij de college van burgemeester en schepenen werd ingediend.

Niet van toepassing.