Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 59 en 60.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.
Het college van burgemeester en schepenen geeft ongunstig advies
WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?
De heer Marc Marchant met als contactadres Schellebellepontweg 23, 9820 Merelbeke heeft een aanvraag (OMV_2024001373) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 30 januari 2024.
De aanvraag werd op 23 mei 2024 in eerste aanleg door college van burgemeester en schepenen weigering.
Tegen de beslissing van het college van burgemeester en schepenen werd in beroep gegaan door aanvrager, persoon. Op 16 juli 2024 werd het beroep volledig en ontvankelijk verklaard.
De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:
• Onderwerp: het bouwen van 3 eengezinswoningen na het slopen van de bestaande bebouwing
• Adres: Grotesteenweg-Noord 59, 9052 Gent
• Kadastrale gegevens: afdeling 24 sectie A nrs. 92A2, 92B2 en 92P2
Op 23 april 2024 werd een wijzigingsverzoek ingediend. Op 26 april 2024 werd dit wijzigingsverzoek aanvaard.
De deputatie heeft het college van burgemeester en schepenen om advies gevraagd op 16 juli 2024.
ADVIES
Overeenkomstig artikel 34 van het Besluit van de Vlaamse Regering van 27 november 2015 tot uitvoering van het omgevingsvergunningen-decreet bevat het advies van het college van burgemeester en schepenen, minstens volgende gegevens:
1° de stedenbouwkundige voorschriften die van toepassing zijn op de percelen waarop de vergunningsaanvraag betrekking heeft;
2° de beschrijving van de bestemming die aan de omgeving in een straal van 500 meter rond het project is gegeven conform de plannen van aanleg en de ruimtelijke uitvoeringsplannen;
3° een gemotiveerde beoordeling van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening;
4° in voorkomend geval, een gemotiveerde beoordeling van de aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichting of activiteit op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu;
5° in voorkomend geval, de voorwaarden die het college nuttig acht;
6° in voorkomend geval, een gemotiveerde beoordeling van de standpunten, opmerkingen en bezwaren die zijn ingediend tijdens het openbaar onderzoek.
Deze gegevens zijn reeds opgenomen in de collegebeslissing van 23 mei 2024 in eerste aanleg. Deze beslissing is bijgevoegd als bijlage en maakt integraal deel uit van het huidige advies.
1. BESCHRIJVING VAN DE ARGUMENTEN VAN HET BEROEP
In het beroepschrift staan volgende relevante elementen en/of argumenten:
2. BEHANDELING VAN DEARGUMENTEN VAN HET BEROEP
Aangezien in het beroepschrift nieuwe argumenten worden toegevoegd, voegt het huidige advies volgende aanvullingen toe op de argumentatie in de collegebeslissing in eerste aanleg die in het huidige advies integraal bevestigd en hernomen wordt:
Er wordt teveel abstractie gemaakt van de ruimtelijke context van het bouwen in tweede bouworde ter hoogte van het achterliggend bosgebied. De omgeving langs de ovonde laat niet toe in tweede bouwlijn te verdichten. Langsheen de straatzijde (Grotesteenweg-Noord) is wonen ruimtelijk inpasbaar. Het verhogen van de bebouwingsgraad in tweede bouwzone is echter niet wenselijk omwille van de ligging aan natuurgebied. Het verhogen van de dynamiek is op deze locatie onaanvaardbaar. De tuinzones van de woningen langs de straatzijde vormen een zachte overgang naar het achterliggende bosgebied. Woningen oprichten ter hoogte van deze tuinzones doet afbreuk aan de ruimtelijke kwaliteiten van de omgeving.
Daarnaast houden de nieuwe woningen te weinig rekening met de aanpalenden. De inplanting van de gebouwen zal zorgen voor inkijk, lichtafname en schaduwvorming. Door het oprichten van een woning op de linker perceelsgrens verkrijgt de woning een zijgevel met ramen die rechtstreeks uitkijken op het aanpalende perceel. Dit is in strijd met het burgerlijk wetboek inzake lichten en zichten. Er wordt een halfopen woning opgericht op de zijdelingse perceelsgrens. Hierdoor krijgt deze woning in feite een wachtgevel (het karakter van een gesloten bebouwing) die nooit afgewerkt kan worden. Verder behoudt de rechter woning slechts 4 m afstand tot de perceelsgrens waardoor de tuinzone van de aanpalende veel schaduw zal ondervinden. Dit zijn reeds twee argumenten die aantonen dat het ontwerp te weinig rekening houdt met de omgeving. In tweede bouworde moet een project voldoende afstand houden tot de aanpalenden zodat de impact ervan verwaarloosbaar kan worden geacht. Dat is met voorliggend ontwerp allerminst het geval.
De aanvraag is verder onduidelijk over de invulling van het deel van het perceel dat gelegen is binnen de zone voor bos. In een vorige aanvraag OMV_2022157578 werd dit deel van het perceel ingetekend als tuinzone. Echter moet deze zone aangeplant worden als bufferzone met volwaardig en hoogstammig groen en kan deze niet vertuind worden. De aanvraag biedt te weinig garantie dat dit deel van het perceel, dat gelegen is in zone voor bos, niet aangewend zal worden als tuinzone. Voornamelijk omdat de woningen slechts over een tuinzone van 4,13 m diep beschikken. Een dergelijke tuinzone is te klein om als volwaardige tuin voor een grondgebonden eengezinswoning te functioneren. Een dergelijke tuinzone is onvoldoende kwalitatief.
De aanvraag houdt geen rekening met de omgeving en is niet kwalitatief.
CONCLUSIE
Huidig advies herneemt integraal de inhoud en de motieven van de collegebeslissing in eerste aanleg, met dien verstande dat er aanvullend advies werd gegeven.
WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?
Het college van burgemeester en schepenen moet advies uitbrengen bij de deputatie over de omgevingsvergunningsaanvraag in beroep die bij de college van burgemeester en schepenen werd ingediend.
Niet van toepassing.
Het college van burgemeester en schepenen brengt ongunstig advies uit over de omgevingsaanvraag voor het bouwen van 3 eengezinswoningen na het slopen van de bestaande bebouwing van de heer Marc Marchant, gelegen te Grotesteenweg-Noord 59, 9052 Gent.