2024_CBS_07775 - OMV_2023028426 K - dossier in beroep - aanvraag omgevingsvergunning voor (1) het verbouwen van een eengezinswoning met een kantoor naar een meergezinswoning met 2 entiteiten en een kantoor, (2) het slopen van een tuinberging en (3) het regulariseren van 3 dakterrassen en een houten tuinhuis - Coupure, 9000 Gent - Voorwaardelijk gunstig advies

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 59 en 60.

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

Het college van burgemeester en schepenen geeft voorwaardelijk gunstig advies

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

Mevrouw Magda Scheir met als contactadres Coupure 802, 9000 Gent heeft een aanvraag (OMV_2023028426) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 28 juni 2023.

De aanvraag werd op 21 december 2023 in eerste aanleg door college van burgemeester en schepenen weigering.

Tegen de beslissing van het college van burgemeester en schepenen werd in beroep gegaan door  aanvrager, persoon. Op 14 februari 2024 werd het beroep volledig en ontvankelijk verklaard.

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

• Onderwerp: (1) het verbouwen van een eengezinswoning met een kantoor naar een meergezinswoning met 2 entiteiten en een kantoor, (2) het slopen van een tuinberging en (3) het regulariseren van 3 dakterrassen en een houten tuinhuis.

• Adres: Coupure 802, 9000 Gent

• Kadastrale gegevens: afdeling 15 sectie F nr. 2580V

Op 18 juli 2024 werd een wijzigingsverzoek ingediend. Op 25 juli 2024 werd dit wijzigingsverzoek aanvaard.

De deputatie heeft het college van burgemeester en schepenen om advies gevraagd op 14 februari 2024.

1.       BESCHRIJVING VAN DE ELEMENTEN VAN HET AANGEPAST VOORSTEL

1.1.   Beschrijving van de omgeving, plaats en het project

Hieronder worden alle beschreven elementen uit de collegebeslissing in eerste aanleg herhaald (PIV 4). Waar wijzigingen zijn in huidige voorliggende PIV 5 wordt dit in vet vermeld.

A/ Omgeving en plaats

Omgeving

Het pand van de aanvraag is gelegen langsheen Coupure-Rechts, in de wijk Elisabethbegijnhof – Prinsenhof – Papegaai – Sint-Michiels.

De Coupure-Rechts betreft thv de aanvraag een kasseibaan met 2 rijvakken, in elke richting wordt deze gecombineerd met tramsporen. Aan de overzijde van de straat bevindt zich een hoogstammige bomenrij en de Coupure (waterloop).

De bebouwde straatzijde omvat een rijbebouwing met zowel één- als meergezinswoningen. Het gabariet varieert van 2 bouwlagen met een plat dak (historische bebouwing) tot 8 bouwlagen met plat dak (veelal uit de jaren 1960). Zo heeft het rechtse buurpand van de aanvraag 2 bouwlagen plus een mansardedak. Het linkse buurpand heeft 6 volle bouwlagen, een teruggetrokken 7e en een plat dak.

Het pand van de aanvraag is opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed (ID 132994) en wordt in de wetenschappelijke inventaris als volgt omschreven: “Enkelhuis van drie traveeën en drie bouwlagen onder zadeldak (pannen); bepleisterde lijstgevel uit begin 20ste eeuw. Horizontaal belijnd door imitatiebanden. Links risaliet met breder venster en arduinen erker met bekronend balkonhek. Geriemde vensteromlijstingen met oren. Bel-etagevenster met ijzeren leuning en kroonlijst op consoles. Rechts rechthoekige poort.”

Het pand grenst tevens aan het beschermde stadsgezicht “Coupure en omgeving” (beschermingsbesluit van 30/07/1981) en als monument beschermde “Coupure en Leie” (beschermingsbesluit van 05/11/2013). Het stadsgezicht is beschermd omwille van het algemeen belang gevormd door de historische waarde (in casu de architectuurhistorische waarde en de historisch-stedenbouwkundige waarde) en de artistieke waarde (in casu de stadsbeeldbepalende waarde en de beeldbepalende waarde). Het monument is beschermd omwille van het algemeen belang gevormd door de historische waarde, industrieel-archeologische waarde en artistieke waarde.

Plaats in vergunde toestand

Het pand in kwestie betreft een eengezinswoning, met op het gelijkvloers (achteraan rechts) een kantoorruimte met 4 burelen.

Het hoofdvolume heeft 3 volle bovengrondse bouwlagen plus een hellend dak, het kelderniveau is half verzonken. De kroonlijst is 14,58m hoog (gemeten tov het rooilijnpeil), de nokhoogte bedraagt 19,05m. Het hoofdvolume is ca. 12,10m diep.

Op de eerste verdieping bevindt zich een perceelsbrede aanbouw tot op een diepte van ca. 15m. Deze aanbouw heeft een plat dak van 8,64m hoog (gemeten vanaf het maaiveld van de tuin, 16cm boven het rooilijnpeil). Op het gelijkvloers bevinden zich tevens 2 aanbouwen met plat dak, welke samen de volledige breedte bedekken. Aan de linkerzijde is de aanbouw ca. 16,50m diep en 5,71m hoog, aan de rechterzijde is deze ca. 33,80m diep en varieert de hoogte tussen 3,88m (tegenaan het hoofdvolume) en 2,97m (in de tuin).

In huidige voorliggende PIV 5 wordt op de plannen ‘vergunde toestand’ tevens een tuinberging ingetekend, tegenaan de linker en achterste perceelsgrens. De berging is ca. 24m² groot, het hoogteprofiel is ongekend. De contour is ingetekend cfr. kadastrale informatie uit 1905. Aangezien dit tuinhuis in realiteit niet meer aanwezig is, wordt dit als vergund beschouwd. De vergunde onbebouwde tuinruimte bedraagt hierdoor nog steeds ca. 190m² waarvan ca. 30m² verhard als terras, cfr. de omschrijving in eerste aanleg.

In PIV 5 wordt volgende fouten vastgesteld op de plannen vergunde toestand: op het inplantingsplan vergunde toestand PIV 5 wordt de bouwdiepte tegenaan de linker zijperceelsgrens foutief ingetekend. De vergunde bouwdiepte bedraagt ca. 16,50m. De ingetekende overkraging tot ca. 17,45m is niet vergund, zie ook verder.

Plaats in bestaande toestand, niet rechtmatig

In 2019 werd door de dienst Toezicht van de Stad vastgesteld dat de woning werd opgedeeld in 3 woonentiteiten: één op het gelijkvloers, één op de tweede verdieping, één op de dakverdieping. Op de eerste verdieping bevond zich een kantoor met een oppervlakte > 100m².

Deze indeling is op de plannen bestaande toestand niet af te lezen, noch op de plannen uit PIV 4 (collegebeslissing eerste aanleg) noch op de voorliggende plannen PIV 5. Of het pand vandaag gebruikt wordt als ééngezinswoning of meergezinswoning is bijgevolg niet duidelijk.

Volgende terrassen werden zonder vergunning gerealiseerd, zoals neergeschreven in het proces verbaal van 2020 (zie punt 2 HISTORIEK) en zichtbaar op de plannen bestaande toestand: 

-      Ter hoogte van de eerste verdieping werd op het plat dak van de linkse gelijkvloerse aanbouw een dakterras ingericht. Deze constructie bevat ook een overkapping. 

-      Ter hoogte van de tweede verdieping werd op het plat van de aanbouw op de eerste verdieping een dakterras ingericht, tegenaan de linker zijperceelsgrens. 

-     Ter hoogte van de derde verdieping werd in het achterste dakvlak een dakterras gerealiseerd. 

Verder is op basis van de plannen in de aanvraag duidelijk dat ook volgende zaken niet vergund zijn:

-      Rechts achteraan de tuin (tegenaan de gelijkvloerse aanbouw, rechter zijperceelsgrens en achterste perceelsgrens) bevindt zich een open houten tuinhuis. 

-      Links achteraan de tuin (tegenaan de linker zijperceelsgrens en achterste perceelsgrens) bevindt zich een tuinberging. 

-      Het kantoorvolume werd voorzien van een gewijzigde raamindeling, isolatie en gevelbekleding.

B/ Project

De aanvraag in eerste aanleg (PIV 4) omvatte volgende delen:

-          Het verbouwen van de eengezinswoning met een kantoor naar een meergezinswoning met 2 entiteiten en een kantoor

-          Het regulariseren van de 3 dakterrassen

-          Het regulariseren van het houten tuinhuis rechts achter

-          Het regulariseren van de aanpassingen aan het kantoorvolume.

De niet-vergunde tuinberging links achter wordt gesloopt.

De aanvraag wordt in huidige PIV aangepast als volgt:

1. Het regulariseren van de dakoversteek op het gelijkvloers
2. Het regulariseren van het dakterras op de 2e verdieping, na aanpassing
3. Het regulariseren van het dakterras op de 3e verdieping
4. Het regulariseren van het houten tuinhuis rechts achter, na aanpassing
5. Het regulariseren van de aanpassingen aan het kantoorvolume.

De niet-vergunde tuinberging links achter wordt gesloopt.

T.a.v. de aanvraag in eerste aanleg (PIV 4) zijn er volgende wijzigingen:

-      Er wordt geen regularisatie van het dakterras op de 1e verdieping meer gevraagd. Er wordt wel nog steeds een regularisatie van de dakoversteek op het gelijkvloers gevraagd.

-      Er wordt nog steeds een regularisatie van het dakterras op de 2e verdieping gevraagd, zij het na aanpassing.

-      Er wordt nog steeds een regularisatie van het houten tuinhuis rechts achter gevraagd, zij het na aanpassing.

1/ Het regulariseren van de dakoversteek op het gelijkvloers

Ter hoogte van de eerste verdieping werd op het plat dak van de linkse gelijkvloerse aanbouw een dakterras ingericht. Het dakterras komt evenwel ca. 95cm dieper dan de aanbouw, m.n. tot een diepte van ca. 17,45m. De balustrade is ca. 6,80m hoog (gemeten tov het maaiveld, 16cm boven het rooilijnpeil), ze bestaat uit inox met doorzichtige panelen. Het terras houdt in bestaande toestand ca. 15cm afstand van de linker zijperceelsgrens. Tav de rechter zijperceelsgrens wordt ca. 5,50m afstand bewaard. Het terras is ca. 7m² groot.

Met huidige aanvraag wordt het terras en de balustrade verwijderd. Het plat dak wordt voorzien van een groendak met bufferend vermogen van 35 l/m². Er wordt gevraagd de dakoversteek te regulariseren. Deze oversteek is 5,87m hoog.

2/ Het regulariseren van de dakterras op de 2e verdieping, na aanpassing

Ter hoogte van de tweede verdieping werd op het plat van de aanbouw op de eerste verdieping een dakterras ingericht, ca. 15m diep. De balustrade betreft een open inox constructie en komt tot ca. 10,70m hoogte. Het terras bevindt zich aan de linkerzijde tegenaan de verdiepingen-hoge scheidingsmuur van de linkerburen. Tav de rechter zijperceelsgrens wordt ca. 5,50m afstand bewaard. Het terras is ca. 13,50m² groot.

Met huidige aanvraag wordt het terras beperkt in oppervlakte. Aan de linkerzijde is het terras 15m diep, aan de rechterzijde ca. 13,40m. De balustrade wordt in een schuine lijn tussen deze dieptes voorzien. Het terras behoudt hierdoor een oppervlakte van ca. 10m².

3/ Het regulariseren van de dakterras op de 3e verdieping

Ter hoogte van de derde verdieping werd in het achterste dakvlak een dakterras gerealiseerd, tegenaan de linker scheidingsmuur. Tav de rechter zijperceelsgrens wordt ca. 6m afstand bewaard.  Het terras is ca. 2,60m diep vanaf de achtergevellijn. De inox werd op de kroonlijst geplaatst (ca. 40cm hoog) en bevindt zich 30cm achter de gevellijn. Het terras is ca. 10m² groot.

4/ Het regulariseren van het houten tuinhuis rechts achter, na aanpassing

Rechts achteraan de tuin (tegenaan de gelijkvloerse aanbouw, rechter zijperceelsgrens en achterste perceelsgrens) bevindt zich een open houten tuinhuis. Het tuinhuis is ca. 19m² groot. Ongeveer 11m² van het tuinhuis heeft een plat dak van 2,96m hoog (gemeten boven het maaiveld). De binnenste 8m² van het dak helt af naar 1,83m, en is bedekt met dakpannen.

Met huidige aanvraag worden de materialen en hoogtes van het tuinhuis verduidelijkt. Het plat dak in nieuwe toestand tevens voorzien worden van een groendak.

1.2.   Historiek

A/ Volgende vergunningshistoriek is relevant:

Stedenbouwkundige vergunningen en weigeringen

-      Op 12/01/1970 werd een vergunning verleend voor het oprichten van een burelengebouw en het uitvoeren van aanpassingswerken op de benedenverdieping. (KW C-3-69)

-      Op 03/05/1976 werd een vergunning verleend voor het bijbouwen van kantoorruimtes door het uitbreiden van de gelijkvloerse annexen. (KW C-3-76)

-     Op 23/02/2006 werd een vergunning geweigerd voor een dakuitbouw achteraan. (2005/461)

B/ Volgende handhavingshistoriek is relevant:

Er is een proces-verbaal met het nummer 66.97.10049/20 opgemaakt op 30 oktober 2020 voor: 

-      Op de eerste verdieping werd ter hoogte van de achtergevel eens dakterras (deels uitkragend) gemaakt van ca. 4,88m x 2,20m.

-      Op de tweede verdieping werd ter hoogte van de achtergevel een dakterras gemaakt van ca. 4,61m x 2,54m.

-      Ter hoogte van de dakverdieping werd een inpandig dakterras gemaakt van ca. 4,43m x 2,29m.

-      Het volume van zadeldak van het hoofdgebouw werd gewijzigd ter hoogte van de achterzijde, om later een inpandig terras te voorzien.

Enkele van de stedenbouwkundige handelingen die werden uitgevoerd zijn strafrechtelijk verjaard. De strafrechtelijke verjaringstermijn voor de wederrechtelijke uitvoering van deze werken bedraagt namelijk 5 jaar. De verjaring heeft alleen tot gevolg dat u als overtreder beschermd bent tegen strafvordering en de herstelvordering van de handhavende overheid. De verjaring van de herstelvordering is dus niet gelijk te stellen met een vergunning en neemt het illegale karakter van de werken niet weg. De verjaarde constructie blijft met andere woorden illegaal. Men kan na de verjaring dan ook geen nieuwe werken aan de constructie uitvoeren. Wanneer dit wel gebeurt, zoals in dit geval, ontstaat een nieuw recht op herstelvordering. Bijgevolg werden alle bouwmisdrijven - ook deze ouder dan 5 jaar - opgenomen.

2.       BEHANDELING VAN DE ELEMENTEN VAN HET AANGEPAST VOORSTEL

2.1.   Toetsing ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebied met cultureel, historische en/of esthetische waarde volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.

Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.

De gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde. In deze gebieden wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud.

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005), maar niet in een gebied waarvoor er stedenbouwkundige voorschriften zijn bepaald.

Het project ligt in het bijzonder plan van aanleg BINNENSTAD - DEEL ST-MICHIELS, goedgekeurd op 5 juni 2003, en is bestemd als zone D voor woningen en tuinen (eerste 18m vanaf rooilijn) en zone GP voor gegroepeerde autostaanplaatsen (voorbij 18m). De straatgevel staat eveneens aangeduid als ‘waardevolle straatwand’.

De aanvraag is NIET in overeenstemming met de voorschriften:

A/ Artikel 2.12 zone GP voor gegroepeerde autostaanplaatsen (bestemmingsvoorschrift)

De zone voor gegroepeerde autostaanplaatsen is bestemd als ruimte waar auto’s gegroepeerd gestald worden. De groene inkleding en de aanplantingen vormen een belangrijk deel van deze zone.

Afwijking

De gevraagde regularisatie van de houten tuinberging is strijdig met de bestemmingsvoorschriften.

Beoordeling

Artikel 4.4.9/1 van de VCRO bepaalt dat het vergunningverlenende bestuursorgaan bij het afleveren van een omgevingsvergunning mag afwijken van de stedenbouwkundige voorschriften van een BPA, voor zover dit plan ouder is dan 15 jaar op het moment van de indiening van de aanvraag en mits het in acht nemen van een aantal voorwaarden:

-      Afwijkingen kunnen niet toegestaan worden voor wat betreft wegenis, openbaar groen en erfgoedwaarden. De aanvraag heeft hier geen betrekking op.

-      Afwijkingen kunnen enkel op voorschriften die een aanvulling vormen op onder meer ‘woongebied’ cfr. het koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en gewestplannen. De aanvraag betreft een afwijking op zone GP welke een aanvulling vormt op de gewestplanbestemming ‘woongebied’.

-      Afwijkingen kunnen niet toegestaan worden op voorschriften van een BPA die voorzien in agrarisch gebied, ruimtelijk kwetsbaar gebied of recreatiegebied in afwijking op het gewestplan of voor gebieden die in uitvoering van artikel 5.6.8 van de VCRO aangeduid zijn als watergevoelig openruimtegebied. De aanvraag heeft hier geen betrekking op.

Bovendien blijft de toetsing aan de goede ruimtelijke ordening onverminderd gelden bij de afweging of het gebruik van zo’n afwijkingsbepaling al dan niet wénselijk is. 

Op 19/09/2019 werd door het college van burgemeester en schepenen het beleidskader ‘Ruimtelijk Rendement in relatie tot Ruimte voor Gent’ goedgekeurd. De nota bevat concrete handvaten over hoe de stad Gent omgaat met het begrip ‘ruimtelijk rendement’ binnen zijn toetsing aan de goede ruimtelijke ordening, onder meer ter motivering van een afwijking op een BPA ouder dan 15 jaar (artikel 4.4.9/1 van de VCRO). Als hier op een goede manier met omgegaan wordt, biedt dit immers opportuniteiten voor de implementatie van de principes uit Ruimte voor Gent (ontharden, slim verdichten, zuinig ruimtegebruik, behoud kwetsbare stedelijke functies, verweven, hoger bouwen, …). Deze visie werd gebiedsgericht uitgewerkt en verschilt in de Binnenstad, Kernstad, Groeistad en het Buitengebied. Binnen deze gebieden werd tevens ook nog een onderscheid gemaakt tussen het ‘gewone weefsel’ en 'knooppunten' van verschillend niveau.

Huidige aanvraag bevindt zich in het gewone weefsel van de Gentse Binnenstad. In het gewone weefsel van de Binnenstad ligt de nadruk op het verweven, met aandacht voor kwetsbaar stedelijke functies. Ook verluchting en ontharding in de dens bebouwde Binnenstad (het beschermen van bestaande en het vormen van nieuwe onbebouwde ruimte) is in deze gebieden van belang. De bestemming van de tuin bij het pand als ‘zone voor gegroepeerde autostaanplaatsen’ is in strijd met deze visie. Doch benadrukken de voorschriften ook het noodzakelijk groene karakter van de zone, deze visie moet blijvend aangehouden worden.

I.f.v. de tuinberging moeten geen scheidingsmuren opgehoogd worden wat positief is. De tuinberging realiseert wel ca. 20m² bijkomende bebouwing, doch resteert hierna nog steeds een onbebouwde tuinruimte van 160m² waarvan 130m² onverhard. Deze resterende onverharde tuinzone biedt heel wat verblijfskwaliteit bij de eengezinswoning. Bijkomend zorgt de onverharde tuin voor voldoende ruimte voor waterinfiltratie en verhelpt de vergroening mee het hitte-eilandeffect in de stad. De tuinberging gaat uit van een goede ruimtelijke ordening en kan in afwijking op de voorschriften worden toegestaan.

B/ Artikel 3.3.5.2 (bouwhoogte bijgebouwen)

De toegelaten maximum bouwhoogte van de bijgebouwen (gebouw en dak) bedraagt 3,5 meter. Deze gebouwen moeten gebouwd worden binnen de bouwstrook voor hoofd- en bijgebouwen.

Afwijking

De dakoversteek, bovenop de gelijkvloerse aanbouw, wordt gerealiseerd binnen de strook voor hoofd- en bijgebouwen maar heeft een hoogte van 5,87m. Deze hoogte wijkt af.

Beoordeling

In uitvoering van artikel 4.4.1. §1 van de VCRO kunnen, na een openbaar onderzoek, beperkte afwijkingen toegestaan worden op de stedenbouwkundige voorschriften en verkavelingsvoorschriften. De afwijkingen kunnen betrekking hebben op perceelsafmetingen, de afmetingen en de inplanting van constructies, de dakvorm en de gebruikte materialen. Afwijkingen kunnen niet worden toegestaan voor wat betreft de bestemming, de maximaal mogelijke vloerterreinindex en het aantal bouwlagen.

Het terras op de 1e verdieping wordt niet meer aangevraagd. De vloer van het terras wordt wel behouden als dakoversteek en wordt bijkomend ingericht als groendak. Deze oversteek betreft een apart constructief element (type beplating) bovenop de gelijkvloerse uitbouw, het heeft een hoogte van 5,87m.

De constructie houdt 15cm afstand van de linker zijperceelsgrens. De linkerbuur heeft tegenaan de perceelsgrens een bouwdiepte van ca. 15m, thv de zijperceelsgrens bevindt zich een raam. Het inpandige terras van de linkerbuur houdt ca. 1,30m afstand van de perceelsgrens en komt ca. 16,20m diep. De gevraagde constructie op 15cm afstand van de linker zijperceelsgrens is niet aanvaardbaar in relatie tot de bouwdiepte van de linkerbuur en het daar aanwezige raam. Ongeacht de constructie niet meer als terras ingericht wordt, creëert het een te sterk ingesloten karakter en vermindert deze onnodig de lichtinval in het linkse buurpand. Bijkomend betreft de oversteek een apart constructie element (type beplating) bovenop de gelijkvloerse aanbouw. De mogelijkheid tot het inrichting van deze beplating als een groendak, zoals ook aangegeven in de aanvraag, wordt in vraag gesteld.

De dakoversteek is niet aanvaardbaar en wordt uit de vergunning gesloten.

C/ Artikel 3.3.3.1 (inrichtingsvoorschrift)

De maximale bouwdiepte van het hoofdgebouw wordt bepaald obv de referentiediepte. 

Wanneer er gebouwd wordt tussen twee aangrenzende hoofdgebouwen wordt de referentiediepte bepaald door de lijn die de referentiedieptes van de twee aangrenzende gebouwen verbindt. 

Wanneer de referentiediepte bepaald is tussen 10 en 12 meter, moet de bouwdiepte bij bouwen en verbouwen gevat worden tussen 10 en 12 meter. 

Wanneer de referentiediepte 12m of meer bedraagt is de toegelaten maximum bouwdiepte gelijk aan de referentiediepte (met een maximum van 15m) en bedraagt de minimale bouwdiepte 10m. 

Afwijking

1/ Terras 1e verdieping: deze afwijking vervalt.

2/ Terras 2e verdieping: deze afwijking vervalt.

2.2.   Verordeningen

A/ Algemeen bouwreglement

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 26 september 2022, van kracht sinds 21 november 2022.

Het ontwerp is WEL in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.

Artikel 1 definities, woning

Artikel 31 bereikbaarheid van woningen

Artikel 9 gescheiden stelsel voor afval- en hemelwater

Artikel 11 septische put

Artikel 24 fietsenberging

Artikel 29 appartement

Deze afwijkingen vervallen.

B/ Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (zie waterparagraaf).

C/ Gewestelijke verordening toegankelijkheid

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid.

In PIV 4 was de verordening van toepassing op de meergezinswoning, dit vervalt in PIV 5.

Cfr. artikel 3 van de verordening moet de toegang van een publiek toegankelijke ruimte kleiner dan 150m² voldoen aan artikel 10 §1, artikel 12 tot en met 14, artikel 16, 18, 19, artikel 22 tot en met 25 en artikel 33. Die verplichting geldt echter niet bij verbouwingswerken als de normen alleen gehaald kunnen worden door werkzaamheden die constructief niet in verhouding staan tot de gevraagde verbouwing. 

De kantoorruimte heeft een NVO van ca. 110m². De toegang tot de kantoorruimte voldoet niet aan de verordening, onder meer tgv bestaande hoogteverschillen in het pand en tov de openbare weg. Er worden echter geen werken gepland aan de toegang, bijkomend is het pand opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed en zijn de nodige aanpassingen vanuit erfgoedoogpunt niet wenselijk.

Er dient aldus geconcludeerd te worden dat de aanvraag niet strijdig is met de bepalingen van de toegankelijkheidsverordening, daar de normen alleen gehaald kunnen worden door werkzaamheden die constructief niet in verhouding staan tot de gevraagde verbouwing.

2.3.   Waterparagraaf

A/ Ligging van het project

Het project ligt in een afstroomgebied in beheer van Stad Gent. Het project ligt in de nabijheid van waterloop in beheer van De Vlaamse Waterweg nv - Afd Regio West.

Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project: 

-      niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.

-      niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).

-      niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal).

-      niet gelegen in een signaalgebied.

Het perceel is momenteel grotendeels bebouwd. 

B/ Verenigbaarheid van het project met het watersysteem

Droogte

Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst.

De voorliggende aanvraag wijzigt slechts zeer beperkt de bebouwde oppervlakte (5m² dakoversteek, 19m² tuinhuis). De dakoversteek wordt ingericht als groendak, welke aangesloten wordt op de bestaande regenwaterput. Van het tuinhuis wordt 11m² ingericht als groendak, voor het overige watert het tuinhuis af in de tuin (130m² onverharde ruimte, natuurlijke infiltratie). Het terrein ligt niet in een recent overstroomd gebied of een overstromingsgebied. Bijgevolg kan door het uitvoeren van de aangevraagde werken of handelingen geen schadelijk effect voor de waterhuishouding ontstaan.

Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen

Het perceel ligt in de nabijheid van waterloop in beheer van De Vlaamse Waterweg nv - Afd Regio West. Er werd advies gevraagd aan de waterbeheerder maar niet ontvangen.

Er wordt geoordeeld dat het project geen betekenisvolle impact heeft. De afstandsregels tot waterlopen zoals voorzien in het Waterwetboek en de wet onbevaarbare waterlopen worden gerespecteerd.

Overstromingen

Het projectgebied is volgens de watertoetskaarten niet overstromingsgevoelig. Er wordt geen effect op het overstromingsregime verwacht.

Waterkwaliteit

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

C/ Conclusie

Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag de watertoets doorstaat.

2.4.   Omgevingstoets

A/ Eengezinswoning met kantoor

De Stad Gent streeft in haar beleid naar een gevarieerde mix van kwaliteitsvolle woongelegenheden van diverse grootte en verschillende types. Dergelijk gevarieerd woonaanbod creëert immers ook een gemengde bevolkingssamenstelling wat van belang is in de stad: een mix van alle leeftijden, culturen en gezinssamenstellingen maakt een stad dynamisch, leefbaar en uitermate interessant om in te wonen, te werken en zich te ontspannen.

Met deze aanvraag wordt de zeer ruime gezinsvriendelijke eengezinswoning, met kantoor en mooie tuin, bewaard.

Er werd in het kantoor bijkomend sanitair voorzien tav de vergunde toestand, ook de raamindeling is beperkt gewijzigd, er werd isolatie voorzien en de gevelbekleding is gewijzigd.

De werken zijn cfr. de overgangsbepaling van het BPA en hierdoor vrijgesteld van vergunning: geen stabiliteitswerken, geen wijziging fysiek bouwvolume, enkel werken aan zijgevels/achtergevels/daken.

B/ Terrassen: gabariet en privacy

De regularisatie van het (aangepaste) terras op de 2e verdieping en het terras op de 3e verdieping in het achterste dakvlak, zijn aanvaardbaar.

Het terras op de 2e en 3e verdieping zijn cfr. de voorschriften van het BPA. Deze voorschriften zijn voldoende gedetailleerd omschreven en worden geacht de criteria van de goede ruimtelijke ordening weer te geven. Bijkomend zijn beide terrassen aanvaardbaar vanuit ergoedoogpunt.

C/ Tuinberging

De tuinberging is strijdig met de BPA-voorschriften maar gaat desondanks uit van een goede ruimtelijke ordening. Hiervoor wordt verwezen naar de toetsing in punt 4.1 RUIMTELIJKE UITVOERINGSPLANNEN – BIJZONDERE PLANNEN VAN AANLEG. De regularisatie van de tuinberging worden geweigerd.

D/ Inpassing binnen de erfgoedwaarden van het pand

Erfgoedevaluatie

De opname in woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde (gewestplan) en op de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed, bevestigen de cultuurhistorische waarde van het pand.

Het pand werd opgetrokken volgens een aanvraag van 1903. Plaatsbezoek wees uit dat het pand zijn oorspronkelijke structuur grotendeels behield. Deze waardevolle en behouden structurele onderdelen en interieurelementen van het pand bepalen eveneens de erfgoedwaarde.

Het pand heeft een architecturale, artistieke en historische waarde. Voor inventarispanden wordt een geïntegreerde aanpak gehanteerd. Erfgoedwaarde wordt daarbij niet alleen bepaald door het uitzicht van een gebouw, maar komt tot uiting in meerdere aspecten:

-      Het uitzicht van de gevels met hun indeling, ritmiek, gevelgeleding, materialisatie en nog aanwezige oorspronkelijk buitenschrijnwerk (poort, erker, kroonlijst).

-      Het uitzicht van het dak van de hoofdbouw met het dakvolume en -afwerkingsmateriaal.

-      De dragende structuur: de dragende muren, houten dak- en vloerconstructies, keldergewelven. Ook de trappartij behoort hier toe.

-      De indeling: kenmerkende plattegrond voor de functie en periode waarin het gebouw is opgericht.

-      De ruimtelijkheid: die voortvloeit uit de dragende structuur en indeling. 

-      Authentieke interieurelementen zoals vloerafwerkingen, trap, paneeldeuren, schouwen met hun schouwmantel (natuursteen of hout), stucwerkplafonds, lambrisering, e.d.m.

Al deze elementen hebben erfgoedwaarde en bepalen het karakter van het gebouw. Ze moeten maximaal behouden blijven. 

De behouden vroeg 20ste-eeuwse architectuur van de straatgevel en het dak zorgen ervoor dat het pand de omgevende ruimtelijke structuur ondersteunt en een bepalend deel is van het 19de- en vroeg 20ste-eeuwse straatbeeld van dit beschermde stadsgezicht en beschermde monument (Coupure en Leie).

Beoordeling

De gevraagde werken hebben betrekking op het exterieur van het pand en zijn, mits het naleven van ondergaande bijzondere voorwaarden, verenigbaar met het behoud van de erfgoedwaarden van het pand.

De ramen van de straatgevel werden eerder vervangen en sluiten niet meer aan bij het oorspronkelijke uitzicht van het pand. De oorspronkelijke poort met bovenlicht, de erker en de kroonlijst bleven wel behouden. Wanneer het buitenschrijnwerk (ramen, erker, poort en kroonlijst) van de straatgevel zou vervangen worden, kan dit enkel gebeuren door geschilderd houten schrijnwerk met een indeling, vorm en profilering identiek aan het oorspronkelijke schrijnwerk. Het buitenschrijnwerk vormt een beeldbepalend onderdeel van de architectuur van het pand. Dit wordt opgenomen als bijzondere voorwaarde.

Wanneer de bepleistering van de straatgevel en de kroonlijst worden geschilderd, kan dit enkel gebeuren in een witte kleur. Het pleisterwerk en de kroonlijst van deze neoclassicistische architectuur heeft in oorsprong een witte kleur die de subtiele detaillering van deze architectuur tot haar recht laat komen. De gevel of kroonlijst schilderen in een donkere, uitgesproken of felle kleur zou deze verfijnde detaillering én de totale gevelarchitectuur vervlakken. Dit wordt opgenomen als bijzondere voorwaarde.

De rechtsgevolgen van de opname op de vastgestelde inventaris bouwkundig erfgoed stimuleren het behoud van en de zorg voor het bouwkundig erfgoed. Zo kan een eigenaar van een vastgesteld pand een afwijking vragen van de normen voor energieprestatie en binnenklimaat als dat nodig is om de erfgoedwaarde van het pand in stand te houden. Woongebouwen opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed, zijn vrijgesteld van bepaalde eisen uit de renovatieverplichting voor residentiële gebouwen die op 1 januari 2023 inging. Die afwijking laat toe de erfgoedwaarde van de vanaf het openbare domein zichtbare delen te behouden. Voor de renovaties van deze gebouwen gelden volgende vrijstellingen voor de bestaande, niet herbouwde gebouwen of gebouwdelen:

-     Vrijstelling van de maximale U-waarden voor de gevelonderdelen (muren en ramen) die zichtbaar zijn vanaf de openbare weg;

-      Vrijstelling van de luchttoevoereisen in de ruimten waar alleen ramen die zichtbaar zijn vanaf de openbare weg, worden vervangen.

Dit wordt opgenomen als bijzondere voorwaarde.

CONCLUSIE

Voorwaardelijk gunstig voor het dakterras op de 2e en 3e verdieping, het tuinhuis en de wijzigingen aan het kantoorvolume. Mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.

Ongunstig voor de dakoversteek op het gelijkvloers.

Het openbaar onderzoek is gestart 5 augustus 2024 en eindigt 3 september 2024. De resultaten van dit onderzoek worden nagestuurd.

De aanvraag wordt in laatste aanleg beslist door de deputatie (art. 66 van het omgevingsvergunningsdecreet van 25 april 2014). Mocht de deputatie over gaan tot gunning, wordt er gevraagd de titel van de aanvraag te wijzigen naar: ‘het regulariseren van een dakoversteek, een aangepast dakterras op de 2e verdieping, een dakterras op de 3e verdieping, een aangepast houten tuinhuis en wijzigingen aan het kantoorvolume’.

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

Het college van burgemeester en schepenen moet advies uitbrengen bij de deputatie over de omgevingsvergunningsaanvraag in beroep die bij de college van burgemeester en schepenen werd ingediend.

Niet van toepassing.