2024_CBS_07755 - OMV_2023116040 R - dossier in beroep - aanvraag omgevingsvergunning voor het regulariseren van bovengrondse parkeerplaatsen en de inrichting van een gedeelte van de ondergrondse parking tot print- en plotlokaal - Sint-Denijslaan, 9000 Gent - Ongunstig advies

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 59 en 60.

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

Het college van burgemeester en schepenen geeft ongunstig advies

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

PARK TER MEERSEN BVBA met als contactadres Sint-Denijslaan 497, 9000 Gent heeft een aanvraag (OMV_2023116040) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 30 september 2023.

De aanvraag werd op 11 januari 2024 in eerste aanleg door college van burgemeester en schepenen weigering.

Tegen de beslissing van het college van burgemeester en schepenen werd in beroep gegaan door de aanvrager. Op 6 maart 2024 werd het beroep volledig en ontvankelijk verklaard.

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

• Onderwerp: het regulariseren van bovengrondse parkeerplaatsen en de inrichting van een gedeelte van de ondergrondse parking tot print- en plotlokaal

• Adres: Sint-Denijslaan 485, 489 en 495, 9000 Gent

• Kadastrale gegevens: afdeling 25 sectie A nrs. 155K2, 155N2, 155M2, 155L2, 155V2 en 155T2

Op 17 mei 2024 werd een wijzigingsverzoek ingediend. Dit wijzigingsverzoek werd niet geëvalueerd.

Op 28 mei 2024 werd een wijzigingsverzoek ingediend. Dit wijzigingsverzoek werd niet geëvalueerd.

Op 17 juli 2024 werd een wijzigingsverzoek ingediend. Dit wijzigingsverzoek werd niet geëvalueerd.

De deputatie heeft het college van burgemeester en schepenen om advies gevraagd op 6 maart 2024.

ADVIES

Overeenkomstig artikel 34 van het Besluit van de Vlaamse Regering van 27 november 2015  tot uitvoering van het omgevingsvergunningen-decreet bevat het advies van het college van burgemeester en schepenen, minstens volgende gegevens:

1° de stedenbouwkundige voorschriften die van toepassing zijn op de percelen waarop de vergunningsaanvraag betrekking heeft;

2° de beschrijving van de bestemming die aan de omgeving in een straal van 500 meter rond het project is gegeven conform de plannen van aanleg en de ruimtelijke uitvoeringsplannen;

3° een gemotiveerde beoordeling van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening;

4° in voorkomend geval, een gemotiveerde beoordeling van de aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichting of activiteit op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu;

5° in voorkomend geval, de voorwaarden die het college nuttig acht;

6° in voorkomend geval, een gemotiveerde beoordeling van de standpunten, opmerkingen en bezwaren die zijn ingediend tijdens het openbaar onderzoek.

Deze gegevens zijn reeds opgenomen in de collegebeslissing van 11 januari 2024 in eerste aanleg. Deze beslissing is bijgevoegd als bijlage en maakt integraal deel uit van het huidige advies.

1.  BESCHRIJVING VAN DE ELEMENTEN/ARGUMENTEN VAN HET BEROEP EN/OF AANGEPAST VOORSTEL

In het beroepschrift staan volgende relevante argumenten:

Nieuwe projectinhoudversie

• De intekening op het omgevingsloket wordt aangepast zodat het perceel nr. 155v2 ook mee het voorwerp uitmaakt van de aanvraag.

• Nota waterdoorlatende verharding:
  Er wordt een bijkomende nota toegevoegd m.b.t. de watertoets. Hieruit blijkt dat er wel wordt voldaan aan de voorwaarden inzake afwateren naar een verharde randzone.

• Planaanpassingen:
  • Er worden vijf aangepaste en voorbehouden parkeerplaatsen voorzien cfr. artikel 27 van de toegankelijkheidsverordening.
  • Er wordt een gedetailleerd beplantingsplan toegevoegd die de parkeerplaatsen en groenstroken intekent.
  • Het beplantingsplan voorziet in een uitbreiding van de groenstroken.

Bijkomende argumentatie voor het behoud van een tweede oprit op het openbaar domein

Het voorzien van twee uitritten heeft net een positieve impact op de verkeersveiligheid. Dit laat toe de circulatie op het eigen terrein op een eenduidige en eenvoudige manier te organiseren. Er is éénrichtingsverkeer voorzien op de site, waarbij de vergunde oprit als inrit dient en de te regulariseren oprit als uitrit. Op deze wijze worden kruisende wagens en alle mogelijke conflicten vermeden. Er is op het openbaar domein voldoende zichtbaarheid waardoor er zich geen conflicten zullen voordoen. De bocht in de Sint-Denijslaan is dermate ruim dat er ook hier geen verkeersproblemen te verwachten vallen.

2.  BEHANDELING VAN ARGUMENTEN VAN HET BEROEP EN HET AANGEPAST VOORSTEL

Aangezien in het beroepschrift nieuwe argumenten en aangepaste plannen worden toegevoegd, voegt het huidige advies volgende aanvullingen toe op de argumentatie in de collegebeslissing in eerste aanleg die in het huidige advies integraal bevestigd en hernomen wordt:

De planaanpassingen zijn eerder beperkt. Een herwerking van de omgevingsaanleg is noodzakelijk om de site efficiënt in te richten en tot een ruimtelijk aanvaardbaar ontwerp te komen. Hierbij moet rekening worden gehouden met volgende zaken:

• Behoud ondergrondse parkeerplaatsen en fietsenberging

De ondergrondse parkeergarage moet optimaal worden benut. Het is onaanvaardbaar dat zeven parkeerplaatsen verdwijnen om deze bovengronds te compenseren. Dit verhoogt de verhardingsgraad van het terrein en heeft een negatieve impact op de groenaanleg.
Twee van de zeven plaatsen compenseert men ondergronds door de fietsstelplaatsen te verwijderen. Dit heeft als gevolg dat er bovengronds een nieuwe fietsenberging opgericht moet worden. Opnieuw zal een groenzone moeten verdwijnen.
Ondergronds parkeren biedt de kans bovengronds groenruimte te vrijwaren. Dit wordt hier niet ten volle toegepast. Wanneer naar een alternatieve locatie voor het print- en plotterlokaal gezocht wordt binnen de kantoorgebouwen hoeft geen extra groenzone aangesneden te worden voor het parkeren van wagens en fietsen.

• Creëren van kwalitatieve, aaneengesloten groenzones

In de bestaande toestand is slechts 10% van het perceel onverhard. Bijkomend bestaat deze 10% groenruimte enkel uit kleine groenstrookjes en hoekjes. Er bevinden zich geen kwalitatieve, aaneengesloten groenzones op het terrein. Door een efficiëntere inrichting van het terrein kunnen er meer kwalitatieve groenzones worden gecreëerd.

• Behouden groene buffer langsheen woonwijk

Langsheen de perceelsgrens met de woningen gelegen aan Vijvermeerspark bevindt zich een groenbuffer onder de vorm van een dense groene haag. De plaatsing van de fietsenberging houdt hier geen rekening mee. Het plaatsen van de fietsenberging betekent het supprimeren van een vergunde groenzone. Dit is ruimtelijk niet aanvaardbaar. Deze bestaande groenzone moet behouden worden.

• Behouden onverharde groene buffer langsheen R4

Gezien het de bedoeling is om de Groene Ring rond Gent te versterken, is het niet de bedoeling om er langsheen verharde parkeerzones aan te leggen. Het feit dat de parkeerplaatsen reeds ingericht werden in de groenzone vormt geen vrijgeleide om geen rekening meer te houden met de oorspronkelijke situatie. Het aandeel verharding afbouwen en meer groen voorzien stelt zich door de klimaatwijziging steeds scherper. Een omgekeerde beweging maken door onrechtmatig aangebrachte verhardingen te regulariseren is onaanvaardbaar.

De planaanpassing voorziet in de aanplant van drie extra bomen. In vergelijking met de oorspronkelijke toestand wegen deze bomen niet op tegen het verdwijnen van de groenperken. Ook het intekenen van extra kleine groenstrookjes dragen onvoldoende bij tot het creëren van kwalitatief groen.

• Supprimeren tweede oprit
  Een bijkomende uitrit op het openbaar domein zorgt voor extra bewegingen dwars op de straat. Dit creëert een extra punt op het openbaar domein waar verschillende verkeersstromen elkaar kruisen bij manoeuvreerbewegingen. Een tweede uitrit wordt niet noodzakelijk geacht voor de werking van de bedrijfssite. Er bevindt zich reeds een voldoende brede in- en uitrit op het perceel. Beide op- en/of afritten bevinden zich op slechts ± 30 m afstand van elkaar, de ‘tijdelijke afrit’ bevindt zich bovendien vlakbij de plaats waar de Sint-Denijslaan een bocht van bijna 90° neemt ter aansluiting op de Maurice Dupuislaan. Een tweede uitrit doorheen de openbare berm op zo’n korte afstand van de bestaande (hoofd)in- en uitrit is niet wenselijk, de bijkomende uitrit verhoogt de verkeersonveiligheid.

Bovenstaande elementen moeten op elkaar worden afgestemd. Het verwijderen van de tweede oprit vereist een herziening van de verkeerscirculatie op eigen terrein. Dit zal leiden tot aanpassingen in de omgevingsaanleg, wat een kans biedt om de parkeerplaatsen volledig te herinrichten. Er moet gestreefd worden naar een efficiënte inrichting van het terrein waarbij kwalitatieve, aaneengesloten groenzones worden gecreëerd. Het optimaal benutten van de ondergrondse parkeergarage voor auto- en fietsparkeerplaatsen zal hieraan bijdragen. Dit alles zal resulteren in een lagere terreinbezettingsgraad (aandeel bebouwing en verharding), wat een positieve impact zal hebben op de biodiversiteit van het terrein en de omgeving.

CONCLUSIE

Huidig advies herneemt integraal de inhoud en de motieven van de collegebeslissing in eerste aanleg, met dien verstande dat op de nieuwe elementen in het beroepschrift aanvullend advies is gegeven in dit advies.

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

Het college van burgemeester en schepenen moet advies uitbrengen bij de deputatie over de omgevingsvergunningsaanvraag in beroep die bij de college van burgemeester en schepenen werd ingediend.

Niet van toepassing.