2024_CBS_08963 - OMV_2024024745 R - aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen van een meergezinswoning bestaande uit 11 woonentiteiten met ondergrondse parkeergarage na het slopen van de bestaande bebouwing, het exploiteren van een tijdelijke bemaling tijdens de bouwfase en het exploiteren van warmtepompen - met openbaar onderzoek - Dorpsstraat, 9052 Gent - Vergunning

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

Het college van burgemeester en schepenen verleent de vergunning en legt bijzondere voorwaarden op.

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

MERIAUX CONSTRUCT BV met als contactadres Veldestraat 140 bus a, 9850 Merendree en WECONSTRUCT BV met als contactadres Duinbergenlaan 92, 8300 Knokke-Heist hebben een aanvraag (OMV_2024024745) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 16 mei 2024.

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen en een ingedeelde inrichting of activiteit handelt over:

• Onderwerp: het bouwen van een meergezinswoning bestaande uit 11 woonentiteiten met ondergrondse parkeergarage na het slopen van de bestaande bebouwing, het exploiteren van een tijdelijke bemaling tijdens de bouwfase en het exploiteren van warmtepompen

• Adres: Dorpsstraat 24, 24A en 24B,  9052 Gent

• Kadastrale gegevens: afdeling 24 sectie B nr. 195F

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 19 juni 2024.

De aanvraag volgde de gewone procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 10 september 2024.

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

De aanvraag betreft een gecombineerde omgevingsvergunningsaanvraag met stedenbouwkundige handelingen en een ingedeelde inrichting of activiteit.

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De aanvraag omvat het slopen van een eengezinswoning en het bouwen van een meergezinswoning op een terrein langs de Dorpsstraat in Zwijnaarde. Deze straat ligt binnen de kern van Zwijnaarde en bestaat uit een mix van een- en meergezinswoningen met nevenfuncties op het gelijkvloers. Aan de achterzijde paalt het perceel aan de groene Prelaatsdreef. 

De nieuwe meergezinswoning wordt op de rooilijn ingericht, sluit aan op de wachtgevel van de rechterbuur en bevindt zich op minimaal 4,15 m van de linker perceelsgrens. Het volume bestaat uit één ondergrondse laag en 3 bovengrondse bouwlagen die ter hoogte van de perceelsgrenzen gedeeltelijk worden teruggetrokken. 

De bouwdiepte op het het gelijkvloers (de eerste bouwlaag) bedraagt 15,50 m aan de rechterzijde en 19,85 m aan de linkerzijde (inclusief fietsenstalling). De terrassen richten zich naar de achtertuin.

De diepte van de tweede en derde bouwlaag sluit aan op de bestaande diepte van de rechterbuur (10,45 m). Op een afstand van minimaal 3,45 m tot maximaal 4,60 m van de rechterbuur vergroot de bouwdiepte tot 15 m diep. Ten opzichte van de linker perceelsgrens wordt 4,3 m afstand gehouden. Op een afstand van min. 6,7 m van de linker perceelsgrens is de bouwdiepte 15 m. De terrassen richten zich naar de straatzijde. 

De meergezinswoning bestaat uit 11 entiteiten (3 met 1 slaapkamer, 5 met 2 slaapkamers en 3 met 3 slaapkamers) met een gemiddelde netto vloeroppervlakte van 75,96 m². Achter de meergezinswoning wordt een collectieve tuin ingericht.

De ondergrondse parking is bereikbaar via een autolift vanaf de Dorpsstraat. In de garage worden 11 autostaanplaatsen, 1 aangepaste autostaanplaats, 1 garagebox, bergingen en een tellerlokaal ingericht. De fietsenberging bevindt zich gelijkvloers, langs de linker zijgevele en is bereikbaar via een pad vanaf de Dorpsstraat. Er is plaats voor 29 fietsen en 4 buitenmaatse fietsen. Tot slot worden 3 bezoekersparkeerplaatsen voor de fiets ingericht tegen de linker perceelsgrens. Ook de afvalberging wordt in open lucht, tegenaan de linker perceelsgrens voorzien.

Voor het realiseren van de meergezinswoning dienen vijf bomen gerooid te worden. Ter compensatie zullen enkele nieuwe bomen heraangeplant worden. 

Beschrijving van de aangevraagde inrichtingen of activiteiten

Het betreft het exploiteren een tijdelijke bemaling voor bouw van een meergezinswoning + de exploitatie van warmtepompen horende bij een meersgezinswoning. 

De centrale warmte- en koudeproductie voor het appartementsgebouw wordt voorzien door 11 warmtepompen. Het aangevraagde nominaal vermogen bedraagt 116,6 kW.

Voor de aanleg van de ondergrondse kelderverdieping is een tijdelijke bemaling vereist. 

De bemaling wordt aangevraagd voor maximum 63.706 m³/jaar en 676 m³/dag. De ingeschatte duurtijd van de bemaling bedraagt 150 kalenderdagen. De verlaging van het grondwaterpeil bedraagt maximum 5,3 m-mv. Rubriek 53.2.2°b)2 is van toepassing.

Volgende rubrieken worden aangevraagd:

Inrichtingsnummer 20230907-0046: Meriaux construct & Weconstruct - Technische installaties meergezinswoning

Inrichtingsnummer 20231221-0103: Meriaux construct - Bemaling bouwfase meergezinswoning

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend: 

Omgevingsvergunningen 

* Op 20/01/2022 werd een weigering afgeleverd voor het bouwen van een meergezinswoning met ondergrondse parkeergarage na het slopen van de bestaande bebouwing (OMV_2021146697).

* Op 29/06/2023 werd een voorwaardelijke vergunning afgeleverd voor het exploiteren van een bemaling voor de aanleg van een ondergrondse kelderconstructie (OMV_2022169653).

* Op 30/11/2023 werd een vernietiging afgeleverd voor het bouwen van een meergezinswoning met ondergrondse parkeergarage na het slopen van de bestaande bebouwing (OMV_2022054072).

Stedenbouwkundige vergunningen 

* Op 09/12/1975 werd een vergunning afgeleverd voor afbraak bestaande bebouwing en bouwen nieuwe woning. (1975 ZW 1420)

* Op 07/12/2017 werd een vergunning afgeleverd voor het vellen van 14 pinussen. (2017/04164)

3.       WIJZIGINGSAANVRAAG

Op 6 augustus 2024 werd een wijzigingsverzoek ingediend door de aanvrager naar aanleiding van opmerkingen gesteld in het ongunstig advies van de Brandweer van 2 juli 2024. In het kader van de lopende omgevingsvergunningsaanvraag werden de plannen aangepast en aangevuld, met opmerkingen van Brandweer. 

Artikel 30 van het Omgevingsvergunningsdecreet bepaalt dat na het openbaar onderzoek, vermeld in artikel 23, de bevoegde overheid, vermeld in artikel 15, op verzoek van de vergunningsaanvrager, kan toestaan dat er wijzigingen aan de vergunningsaanvraag worden aangebracht.

Het verzoek van de vergunningsaanvrager stelt de bevoegde overheid in staat om te oordelen of de wijzigingen geen afbreuk doen aan de bescherming van de mens of het milieu of de goede ruimtelijke ordening.

Als de bevoegde overheid toestaat dat er wijzigingen aan de vergunningsaanvraag worden aangebracht, dan wordt een openbaar onderzoek over de gewijzigde vergunningsaanvraag georganiseerd als voldaan is aan een van volgende voorwaarden:

1° de wijzigingen komen niet tegemoet aan de adviezen of aan de standpunten, opmerkingen en bezwaren die tijdens het openbaar onderzoek zijn ingediend;

2° de wijzigingen brengen kennelijk een schending van de rechten van derden met zich mee.

3° De gevraagde wijzigingen doen een afbreuk aan de bescherming van de mens of het milieu of de goede ruimtelijke ordening. 

De wijzigingen komen tegemoet aan het advies dat tijdens het openbaar onderzoek werd ingediend en brengen geen schending van de rechten van derden met zich mee. Een tweede openbaar onderzoek is niet vereist. Het wijzigingsverzoek is bijgevolg aanvaard op 7 augustus 2024. Dit brengt geen termijnsverlenging met zich mee.

BEOORDELING AANVRAAG

4.       EXTERNE ADVIEZEN

Volgende externe adviezen zijn gegeven:

4.1.   Brandweer

Tweede advies:

Gunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 12 augustus 2024 onder ref. : 067035-008/EM/2024
Besluit: GUNSTIG, mits te voldoen aan de in bijlage vermelde maatregelen en reglementeringen (zie Omgevingsloket).

Het volledige advies is raadpleegbaar via het Omgevingsloket.

Eerste advies:

Ongunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 2 juli 2024 onder ref. 067035-006/EM/2024:
Besluit: NEGATIEF ADVIES, het project voldoet niet aan de minimale eisen inzake brandveiligheid.

4.2.   Fluvius

Gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig advies van Fluvius afgeleverd op 3 juli 2024 onder ref. 5000071720:
Op basis van de gegevens waarover Fluvius vandaag beschikt, heeft men de impact op hun netten ingeschat. Volgende informatie wordt meegegeven

De aanvrager van het project dient tijdig contact op te nemen met Fluvius voor het aanvragen van zijn aansluitingen, op heden zijn namelijk geen toereikende laagspanningsnetten aanwezig.

Om dit project te kunnen aansluiten op een laagspanningsnet 400V, dient u rekening te houden met een wachttijd van 120 werkdagen na akkoord. Ifv aansluitbaarheid dient u hiervoor een offerte op te vragen via de website van Fluvius – aansluitingen. https://www.fluvius.be/nl/thema/aansluitingen?app-refresh=1660804524075 

Afhankelijk van de vermogens kan het nog zijn dat er een klantcabine dient mee opgericht te worden binnenin het project.

Op de website van Fluvius vindt u de gedetailleerde reglementen voor elektriciteit en aardgas in verkavelingen, appartementen en wooncomplexen. U dient hieraan te voldoen.

Hou voor de timing van uw project rekening met het feit dat Fluvius – na ontvangst van de vergunning – maximum 30 werkdagen nodig heeft om een offerte op te maken. Bovendien loopt er ook nog een termijn tussen de ontvangst van uw akkoord op de offerte en de effectieve uitvoering van de werken – onder voorbehoud van de tijd nodig om eventuele vergunningen, wegenistoelatingen, … te verkrijgen.

Bovenstaande informatie wordt meegegeven onder voorbehoud van latere wijzigingen.

Fluvius raadt aan om hen zo spoedig mogelijk te contacteren. Vermeld daarbij altijd duidelijk het referentienummer van uw project: 5000071720. 

Noot van de omgevingsambtenaar: op basis van het advies van Fluvius blijkt dat er mogelijk een distributiecabine nodig zal zijn. Deze distributiecabine moet inpandig in het gebouw worden geïntegreerd. Door de integratie van de cabine in het gebouw kan het noodzakelijk zijn om een woonentiteit te herontwerpen of op te geven. Het plaatsen van een cabine in de achtertuin is niet toegestaan, aangezien dit ruimtelijk ongewenst is. Hiervoor is de aanvraag van een nieuwe omgevingsvergunning vereist.

4.3.   Proximus

Voorwaardelijk gunstig advies van Proximus afgeleverd op 22 juli 2024 onder ref. JMS 603651:
Op basis van de informatie waarover Proximus momenteel beschikt, wordt een gunstig advies onder volgende voorwaarden verleend:

* Een finale netwerkanalyse zal gebeuren na ontvangst van het vergunde plan.

* Uitbreiding van de telecominfrastructuur van Proximus is ten laste van de aanvrager.

* Van zodra vergund en minimaal 6 maanden voor oplevering dient de aanvrager zijn project kenbaar te maken bij Proximus.  Via deze link kan u uw aanvraag officieel indienen:  https://proximusforrealestate.be/bouwen-online-formulier/

* De Proximus infrastructuur dient proactief voorzien te worden in het project. De technische documentatie hiervoor wordt ter beschikking gesteld na ontvangst van het vergunde plan.

* Proximus wenst betrokken te worden bij alle coördinatievergaderingen via werven.a12@proximus.com.

Na de werken kunnen de bewoners eenvoudig aansluiten op de nutsvoorzieningen voor telefonie-, internet- en televisiediensten. Hiervoor kan de aanvrager terecht bij de klantendienst van Proximus op het gratis nummer 0800 22 800. Meer informatie op www.proximus.be/bouwen.

4.4.   Wyre (Telenet)

Voorwaardelijk gunstig advies van Omgevingsloket Wyre afgeleverd op 20 juni 2024:
Wyre is nagegaan welke aanpassing van de infrastructuur van Wyre nodig is om dit project aansluitbaar te maken. 

Onderstaande voorwaarden worden opgenomen in de vergunning: 

Er werd vastgesteld dat er een netuitbreiding nodig is om dit project aansluitbaar te maken. 

De kosten van deze uitbreiding zijn ten laste van de aanvrager. Het technisch ontwerp en de offerte kan de aanvrager verkrijgen bij:    

Wyre  => Coax Build Support Liersesteenweg 4 2800 Mechelen 015 89 81 10 

cbs@wyre.be.

Gelieve deze aanvraag minstens 4 maanden voor oplevering van het gebouw in te dienen. 

Bij afbraak van gebouwen waarop kabels zijn bevestigd is het belangrijk om minstens 8 weken voor de start van de werken Telenet via 015/66.66.66 op de hoogte te brengen. 

Deze vaststelling omvat niet de aftak- en aansluitkosten van de abonnee. Deze worden later met de gekozen provider verrekend.

4.5.   Fluxys

Voorwaardelijk gunstig advies van Fluxys NV afgeleverd op 20 juni 2024 onder ref. TPW-OL-2024067633:
Fluxys bezit definitief buiten dienst gestelde (= ontgast en afgekoppeld van het netwerk) ondergrondse stalen buizen in de projectzone van deze aanvraag.

Bijgevolg kan Fluxys een positief advies geven voor dit dossier, op voorwaarde dat de toegankelijkheid tot hun installaties gewaarborgd blijft.

Als bijlage op het Omgevingsloket vindt u, ter informatie, de lijst van de aardgasvervoersinstallaties in de nabijheid van de aangekondigde werken en de indicatieve liggingsgegevens van deze buizen.

4.6.   VMM

Voorwaardelijk gunstig advies van VMM (W) Afdeling Operationeel Waterbeheer (milieu) afgeleverd op 6 augustus 2024 onder ref. OVL-05293-A:
Hydrogeologie

Op het terrein werden 3 elektrische sonderingsproeven uitgevoerd en er werd ook 1 peilbuis geplaatst. De peilbuis werd vijf maal opgemeten, tussen september 2022 en december 2023. Het hoogste gemeten peil bedraagt 1,5 m-mv op 26/04/2023 en het laagste bedraagt 2,5 m-mv op 02/09/2022.

Op basis van de sonderingen wordt het Quartair (HCOV 0100) ingeschat tot een diepte van
ca. 17 m-mv. De grondlagen zijn voornamelijk zandhoudend, mogelijks ook glauconiethoudend en al dan niet met een lichte aanrijking in leem of klei. Hieronder bevinden zich meer kleihoudende afzettingen die vermoedelijk behoren tot de Formatie van Tielt en Hyon. 

In de bemalingsnota werd met een grondwaterstand gerekend van 1,5 m onder maaiveld.

Bemalingsconcept

De bemaling werd ontworpen als een traditionele vacuümbemaling met verticale filters, aangezet in de Quartaire zandlagen tot ca. 8,0 -mv, rondom de bouwput. Voor de liftputten wordt indien nodig een bijkomende kortstondige bemaling ter hoogte van de keldervloer voorzien. 

Er zal bemaald worden in de Quartaire Aquifersystemen (HCOV 0100) en het grondwaterlichaam CVS_0160_GWL_1. Dit is een freatische watervoerende laag. 

De invloedstraal werd berekend (numeriek, MWell) en bedraagt ca. 284 m. 

Om debiet en invloed van de bemaling zoveel mogelijk te beperken, wordt in de bijzondere voorwaarden een peilsturing van de bemaling i.f.v. de vordering van de werken opgenomen.

Zettingen

De max. berekende absolute zetting bedraagt minder dan 15 mm. Het risico op schade door zettingen t.g.v. de bemaling wordt aanvaardbaar geacht.

Verontreiniging

De decretale bodemonderzoeken binnen de invloedstraal van de bemaling werden gescreend. De bemaling heeft geen onaanvaardbare verspreiding van gekende grondwaterverontreiniging in de omgeving tot gevolg. Er zijn geen maatregelen ter voorkoming van de verspreiding vereist.

De bemaling is niet gelegen in een PFAS no-regret zone. 

Verdroging

De berekende invloedstraal van de bemaling reikt niet tot een habitat- of vogelrichtlijngebied, VEN en IVON gebieden. 

Vlakbij de bemaling zijn wel de Prelaatsdreef en de pastorietuin, beide met bomen, gelegen. 

Het is aangewezen dat tijdens het groeiseizoen de toestand van de bomen in de omgeving worden opgevolgd door een European Tree Technician en dat bevloeiing voorzien wordt waar nodig. Dit wordt opgenomen in de bijzondere voorwaarden van het advies.

Om de invloed van de bemaling te beperken, wordt in de bijzondere voorwaarden een peilsturing van de bemaling i.f.v. de vordering van de werken opgenomen.

Lozing

In voorliggende aanvraag wordt voorgesteld om het bemalingswater te lozen op de gemengde riolering in combinatie met een lokale bevloeiing van de bomen in de Prelaatsdreef, onder begeleiding van een boomdeskundige. De opvolging van de toestand van de bomen in de Perlaatsdreef wordt opgenomen in de bijzondere voorwaarden.

Volgens art. 5.53.6.1.1§4 van VLAREM II moet, tenzij anders bepaald in de omgevingsvergunning, het bemalingswater dat terug in de ondergrond gebracht wordt, voldoen aan de milieukwaliteitsnorm voor grondwater (Bijlage 2.4.1 van VLAREM II) (met uitzondering van de normen voor geleidbaarheid, chloride en microbiologische parameters), bij gebrek daaraan de richtwaarde (Bijlage II van VLAREBO) en bij gebrek aan beide voorgaande normen de rapportagegrens voor grondwater volgens de referentiemeetmethode.

Bij lozing in oppervlaktewater/riolering geldt dat de concentraties in het effluent van de niet-nominatief in de vergunning genoemde parameters welke bedoeld zijn in bijlage 2C bij titel II van het VLAREM, beperkt zijn tot concentraties opgenomen in de indelingscriteria, vermeld in de kolom “indelingscriterium GS (gevaarlijke stoffen)” van art. 3 van bijlage 2.3.1 bij titel II van het VLAREM. Bij ontstentenis van een indelingscriterium zijn de concentraties beperkt tot de rapportagegrens of tot de bepalingsgrens (o.a. voor PFAS-verbindingen).

Termijn

De vergunning wordt gevraagd voor 150 dagen, dit is eveneens de ingeschatte duurtijd van de bemaling. VMM kan hiermee akkoord gaan. 

Advies

Gelet op het voorgaande wordt een gunstig advies gegeven voor de bemaling (rubriek 53.2.2.b)2°) voor een termijn van 150 kalenderdagen vanaf de start van de bemaling en een debiet van max. 676 m³/dag en 63 706 m³/jaar uit filters in de Quartaire Aquifersystemen (HCOV 0100) en het grondwaterlichaam CVS_0160_GWL_1 en een verlaging tot max. 5,3 m-mv voor een project gelegen te Dorpsstraat 24, Gent (Zwijndrecht), mits naleving van de algemene en de sectorale voorwaarden van titel II van het VLAREM en onderstaande bijzondere voorwaarden:

* De start- en stopdatum van de bemaling wordt gemeld aan VMM via het mailadres grondwater.ovl@vmm.be met vermelding van het projectnummer (OMV_ 2024024745).

* Elke bemalingspomp wordt gestuurd op het grondwaterpeil in de peilbuis in een pompput of op het grondwaterpeil in aparte peilputten. De noodzakelijke verlaging wordt per bouwfase bepaald en de regeling van de peilsturing bijgesteld in functie van de vordering van de bouwwerken. 

* De toestand van de bomen in de Prelaatsdreef moet opgevolgd worden door een European Tree Technician indien deze uitgevoerd wordt in de periode 15 februari tot 30 september (groeiseizoen). Indien nodig dient bevloeiing voorzien te worden.

In overleg met de eigenaars van de omliggende woningen (o.a. de pastorie) moet eveneens bevloeiing van de tuinen voorzien worden

4.7.   Farys

Voorwaardelijk gunstig advies van Farys afgeleverd op 15 juli 2024 onder ref. AD-24-181 – 2de advies:
Drinkwater

M.b.t. het slopen van de bestaande bebouwing moet door of i.o.v. Farys vooreerst de meter worden afgesloten en de drinkwateraftakking worden opgebroken vooraleer over te gaan tot de slopingswerken.

Deze kosten vallen ten laste van de aanvrager.

Er wordt verwezen naar de “richtlijnen meterlokalen” via onze website www.farys.be, bouwen en verbouwen – individuele bemetering, dan onder de rubriek “Publicaties”. Daar kan u de voorschriften voor gegroepeerde watermeteropstellingen terugvinden.

5.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

5.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Gewestplan

Het project ligt in woongebied volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. 
 

Gewestelijk RUP

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005). 

De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.

5.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

5.3.   Verordeningen

Algemeen Bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 25 maart 2024, van kracht sinds 27 mei 2024. 

Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke hemelwaterverordening 2023. (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023) 

Zie waterparagraaf.

Gewestelijke verordening toegankelijkheid

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid.

Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.

5.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.

6.       WATERPARAGRAAF

6.1. Ligging project 

Het project ligt in een afstroomgebied in beheer van Provincie Oost-Vlaanderen. Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop. 

Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project: 

- niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.

- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).

- gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal). De overstromingskans is klein onder klimaatverandering.

- niet gelegen in een signaalgebied.

Het terrein is momenteel bebouwd. 

6.2. Verenigbaarheid van het project met het watersysteem

Droogte

Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst.

HEMELWATERPUT

Meergezinswoning

Met voorliggende aanvraag wordt een nieuwe meergezinswoning opgericht. Hierdoor is de aanleg van een hemelwaterput verplicht.

De horizontale dakoppervlakte die in rekening moet gebracht worden bedraagt 409,66 m². Hierdoor moet een hemelwaterput voorzien worden met een minimale inhoud van 41.000 l. Hieraan wordt voldaan er worden hemelwaterputten voorzien met een totale inhoud van 42.000 l. 

De hemelwaterput wordt uitgerust met een pompinstallatie die voorziet in het hergebruik van het opgevangen hemelwater voor toiletspoeling, poetswater, wasmachine en gebruik buiten. Alle woonentiteiten (nl. 11 units) zullen worden aangesloten op de hemelwaterput.

Verhardingen

Met de aanvraag worden op het perceel een aantal verhardingen aangelegd. De verhardingen worden waterdoorlatend aangelegd (en hebben geen helling van meer dan 2%) en/of de niet-waterdoorlatende verhardingen kunnen afwateren naar een voldoende grote onverharde groenzone (die minstens ¼ van de afwaterende oppervlakte is).

INFILTRATIEVOORZIENING

Het perceel is groter dan 120 m², waardoor er verplicht een bovengrondse infiltratievoorziening aangelegd moet worden. De overloop van de hemelwaterput is aangesloten op een voldoende ruim gedimensioneerde bovengrondse infiltratievoorziening.

GROENDAK

De dakdelen van de louter gelijkvloerse volumes worden aangelegd als groendak met een buffervolume van 50 l/m². Dit betreft 58,16 m² dak dat zal worden aangelegd als groendak.

BODEM

De aanleg van de ondergrondse constructie mag er geenszins voor zorgen dat er een permanente drainage optreedt met lagere grondwaterstanden tot gevolg. Een dergelijke permanente drainage is immers in strijd met de doelstellingen van het decreet integraal waterbeleid waarin is opgenomen dat verdroging moet voorkomen worden, beperkt of ongedaan gemaakt. De ondergrondse constructie dient dan ook uitgevoerd te worden als volledig waterdichte kuip en zonder kunstmatig drainagesysteem.

Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

Overstromingen

Volgens de pluviale overstromingskaart bestaat er een kleine overstromingskans onder klimaatverandering ter hoogte van de wegenis. Indien de voorwaarden uit de gewestelijke verordening en het algemeen bouwreglement inzake hemelwater correct toegepast worden, wordt geen effect op het overstromingsregime verwacht.

Volgens de pluviale overstromingskaart bestaat er een kleine overstromingskans onder klimaatverandering ter hoogte van het project. Om de impact op het overstromingsregime te vermijden dienen de voorwaarden uit de gewestelijke verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater strikt toegepast te worden. Ruimten met kwetsbare functies worden best beschermd tegen wateroverlast door het volgen van de richtlijnen omtrent overstromingsveilig bouwen https://www.vmm.be/publicaties/waterwegwijzer-bouwen-en-verbouwen (p 19)).

Ruimten met kwetsbare functies kunnen extra beschermd worden tegen wateroverlast door het volgen van de richtlijnen omtrent overstromingsveilig bouwen https://www.vmm.be/water/overstromingen/hoe-je-woning-beschermen.

Ernstiger overstromingen dan in het verleden zijn niet uit te sluiten en er kan geen sluitende garantie gegeven worden dat er zich op het perceel in de toekomst geen wateroverlast meer zal voordoen.

Waterkwaliteit

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

6.3. Conclusie

Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag mits toepassing van bovenstaande maatregelen de watertoets doorstaat. 

7.       NATUURTOETS

Het stikstofdecreet omvat een nieuw beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken en is in werking getreden op 23 februari 2024. Binnen de toetszone, gelegen binnen de SBZ-H (speciale beschermingszone van de Habitatrichtlijn) en binnen 20 km afstand tot de emissiebron(nen), dient bij een omgevingsvergunningsaanvraag nagegaan te worden of de kritische depositiewaarde ten aanzien van de SBZ-H door het project niet wordt overschreden. De stikstofdepositie wordt beoordeeld aan de hand van de impactscore op de SBZ-H.

Voor dit project gaan we uit van minder dan 70 000 bijkomende vervoersbewegingen per jaar. Dit betekent dat zelfs wanneer het project op het meest kritische habitat gebouwd wordt, de impact van het verkeer nog niet zal zorgen voor een overschrijding van de 1% de minimis. We kunnen bijgevolg met absolute zekerheid besluiten dat de impactscore van dit project, voor wat betreft mobiliteit, lager is dan 1%.

8.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van het Besluit van de Vlaamse Regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening en heeft betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. Dit wil zeggen dat er voor voorliggend project een project-m.e.r.-screening moet opgemaakt worden.

Een project-m.e.r.-screeningsnota is toegevoegd aan de vergunningsaanvraag. Na onderzoek van de kenmerken van het project, de locatie van het project en de kenmerken van de mogelijke milieueffecten, wordt geoordeeld dat geen aanzienlijke milieueffecten verwacht worden, zoals ook uit de project-m.e.r.-screeningsnota blijkt. Er kan redelijkerwijze aangenomen worden dat een nieuw project-MER geen nieuwe of bijkomende gegevens over aanzienlijke milieueffecten kan bevatten, zodat de opmaak ervan dan ook niet noodzakelijk is.

9.       OPENBAAR ONDERZOEK

Het openbaar onderzoek werd gehouden van 27 juni 2024 tot en met 26 juli 2024.
Gedurende dit openbaar onderzoek werden geen bezwaarschriften ingediend.

10.   OMGEVINGSTOETS

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening 
Het doel van de aanvraag betreft het oprichten van een meergezinswoning met fietsenberging en ondergrondse parkeergarage na het slopen van de bestaande vrijstaande woning.

Eerder werd een gelijkaardige aanvraag geweigerd (OMV_2021146697), alsook werd een gelijkaardige aanvraag vernietigt door de Raad (OMV_2022054072). De huidige aanvraag voorziet opnieuw een meergezinswoning met 11 woonentiteiten, echter wordt de nevenfunctie ter hoogte van het gelijkvloers geschrapt. Daarnaast zal het gebouw beperkt blijven tot 3 volwaardige bouwlagen, in plaats van 3 bouwlagen met een teruggetrokken 4e bouwlaag zoals in de eerdere aanvragen

SLOOP EGW

Tegen de sloop van de bestaande woning is geen bezwaar. Deze beschikt niet over een specifieke erfgoedwaarde en komt dus voor sloop in aanmerking. Het betreft geen te beschermen eengezinswoning.

VOLUME EN ARCHITECTUUR

Het nieuwe volume kent een gangbare gelijkvloerse bouwdiepte met 15,50 m op het gelijkvloers met uitzondering van een fietsenberging met een bouwdiepte tot 19,85 m aan de linkerzijde. Deze bouwdiepte is toch aanvaardbaar gezien de afstand tot de linkerbuur (4,30 m). De hinder naar de aanpalende blijft op deze manier beperkt. De bouwdiepte op de verdiepingen is zo ontworpen dat ter hoogte van de rechtstreeks aanpalende de nodige afstand bewaard blijft. Tevens wordt een tussenafstand tot de zijdelingse grenzen gehanteerd. Dit maakt dat het volume de hinder voor de aanpalenden beperkt. 

Een bouwhoogte van 3 bouwlagen past zich in binnen de basisschaal. Deze hoogte is te verantwoorden op deze locatie, langs de Dorpsstraat in de dorpskern van Zwijnaarde. 

WONINGTYPETOETS EN PROGRAMMA

De aanvraag betreft het bouwen van appartementen op een perceel dat kleiner is dan 1.500 m², niet gelegen is in een binnengebied en waarvoor in een verordenend plan geen woningtype werd opgelegd. In dat geval wordt de woningtypetoets als beoordelingskader gehanteerd. Deze woningtypetoets gaat aan de hand van zes te onderzoeken parameters na welk woningtype het meest geschikt is voor een specifiek perceel. Deze parameters worden hieronder besproken.

• Vraag 1: Gebiedsgerichte differentiatie : score 1 (Dorpsstraat)
• Vraag 2: Buurt: score 1 (minder dan de helft zijn eengezinswoningen)
• Vraag 3: Buren: score 0 (beide buren betreffen geen eengezinswoningen)
• Vraag 4: Parkeren: score 0 (parkeren kan ondergronds)
• Vraag 5: Bouwlagen: score 1 (rekening houdend met het gangbare gabarit in de straat)
• Vraag 6: Perceelsconfiguratie in combinatie met bouwvolume: score 2

Totaalscore = 5 - Er is geen voorkeur voor een bepaald woningtype. Er kan met andere woorden een meergezinswoning gebouwd worden. 

In het ontwerp worden 11 entiteiten voorgesteld. Ze variëren in grootte (3 met 1 slaapkamer, 5 met 2 slaapkamers en 3 met 3 slaapkamers) met een gemiddelde netto vloeroppervlakte van 75,96 m². Dit voldoet aan de gevraagde mix uit het algemeen bouwreglement van de stad dat een gemiddelde netto vloeroppervlakte van 75 m² voor entiteiten in een meergezinswoningen oplegt. Er wordt echter opgemerkt dat de meergezinswoning zich in de dorpskern van Zwijnaarde bevindt. Binnen deze dorpskern zijn grotere entiteiten aangewezen. 

Elke entiteit beschikt over een buitenruimte dewelke voldoet aan de minimale eisen uit het algemeen bouwreglement. 

In de voorgaande aanvragen (OMV_2021146697 en OMV_2022054072) werd telkens een commerciële ruimte voorzien ter hoogte van het gelijkvloers. Deze commerciële plint vervalt in huidige aanvraag. Het volledige gebouw wordt ingericht als woongebouw. Gezien de ligging in de dorpskern van Zwijnaarde is dit een gemiste kans. Het verweven van functies wordt op dergelijke locaties aangemoedigd. Een nevenfunctie ter hoogte van het gelijkvloers zorgt eveneens voor een levendige plint. In huidige aanvraag gaat dit gegeven verloren, wat jammer is.

MOBILITEIT EN PARKEREN

Bestaande toestand

Voetganger

Er zijn comfortabele voetpaden langs beide zijden van de straat. 

Fiets 

Er zijn geen fietspaden in de Dorpsstraat. Men voorziet echter ook een doorsteek voor voetgangers en fietsers naar de Prelaatsdreef, een hoofdfietsroute.

Collectief vervoer

-      Halte Zwijnaarde bibliotheek ligt op 150m waar tram 2 en bussen 44, 70 en 71 halteren. 

-      Station Gent-Sint-Pieters bevindt zich op 4km.

-      Er zijn verschillende autodeelstandplaatsen binnen een straal van 500m.

-      Het project is goed bereikbaar met collectief vervoer.

Auto

Gezien de ligging vlakbij de R4 en het knooppunt van de E17 en E40 is het project vlot bereikbaar met de auto.

Parkeren

De voorgestelde plannen voldoen onder bijzondere voorwaarden:

Fiets

Alle fietsen worden op maaiveld gestald. Aan de zijkant van het gebouw is een grote fietsenstalling voor de bewoners met 29 gewone plaatsen en 4 buitenmaatse plaatsen. De gewone fietsen worden in een hoog-laag rek geplaatst. Deze fietsenstalling is afgesloten met een hek met over de hele lengte opengaande deuren, zodat de manoeuvreerruimte voor de fietsen op het pad ligt. Dit pad is 2 m breed en geeft ook toegang tot de 3 bezoekersfietsenstallingen (in openlucht), de zone met de vuilnisbakken en de tuin achteraan. Deze fietsenstalling is conform. 

Auto

In de kelder is een parkeergarage met 13 plaatsen: 12 open plaatsen (waarvan 1 voor personen met een beperking), en 1 gesloten box. Daarnaast zijn er ook bergingen, die allemaal afzonderlijk bereikbaar zijn, op 1 berging na, die gekoppeld werd aan de gesloten autobox. Afgesloten individuele boxen zijn echter niet meer toegelaten. Aangezien elke bewoner toch een eigen staanplaats zal hebben, kan men de poort aan deze box gewoon weglaten. De berging achteraan heeft een eigen afscheiding met deur. 

Met 13 plaatsen voldoet men aan de parkeerbehoefte zoals vereist door de parkeerrichtlijnen. Bezoekers worden dan eveneens toegelaten in de parking. Men zal hiervoor in het huishoudelijk reglement afspraken moeten maken. 

De toegang tot de parking gebeurt met een autolift. Ook al zit de inrit van de lift een beetje schuin ten opzichte van de Dorpsstraat, toch kan men in beide richtingen wegrijden. 

GROEN

Om de meergezinswoning op te richten moeten een aantal bomen verwijderd worden. Er blijven een drietal bomen staan. Aangezien de bomen vrij jong zijn en niet behouden kunnen worden, kunnen zij verwijderd worden. Ter compensatie zullen nieuwe bomen worden heraangeplant. Als bijzondere voorwaarde wordt opgelegd dat deze nieuwe bomen hoogstammige bomen met minimumstamomtrek HS12/14 dienen te zijn.

De overige drie bomen op het perceel moeten behouden blijven. Om schade te voorkomen, moeten de bomen tijdens de werken beschermd worden door een aaneengesloten hekwerk van minstens 2 m hoogte, geplaatst op minstens 2 m van de stam van deze bomen. 

Binnen de invloedszone van de bemaling zijn biologisch waardevolle zones (pastorietuin en Prelatenbeukendreef) gesitueerd die zéér gevoelig kunnen zijn voor verdroging in droge periodes tijdens het groeiseizoen. Om de impact van de verdroging te beperken werd een BEA opgesteld door een ETW, waarin opgenomen werd een 4-tal bijkomende peilbuizen te voorzien ter hoogte van de Prelatendreef en pastorietuin en dat door de omvang van de retourbemaling het sprenkelingsysteem eerder uitgesloten is in de dreef maar wel kan in de pastorijtuin.    

Rekening houdend met de bemalingsduur van 150 dagen en het feit dat volgens de BEA een retourbemaling niet mogelijk zou zijn ter hoogte van de Beukendreef en dat een toelating nodig is ter hoogte van de pastorietuin is het noodzakelijk om de bemaling in de periode oktober- maart te voorzien. Aangezien niet kan uitgesloten worden dat de bemaling toch langer zou duren dan de periode oktober tot maart dient voor de volledige opvolging, begeleiding voorzien te worden door een ETW volgens de BEA. Deze zaken worden opgelegd via bijzondere voorwaarden.

Aan de achterzijde van het perceel beschikken de entiteiten over een ruime collectieve tuin. De entiteiten op de verdiepingen hebben echter een moeilijkere toegang tot de buitenruimte. Zij moeten via de gemeenschappelijke circulatieruimte naar de straatzijde gaan om dan rondom het volume naar de achtertuin te stappen. Dit belemmert enigszins een vlotte toegankelijkheid tot de collectieve tuin. Het wooncomfort zou worden verhoogd wanneer de collectieve tuin vlot toegankelijk is via de gemeenschappelijke circulatieruimtes. Dit is een gemiste kans.

Voorliggende aanvraag komt mits toepassing van de bijzondere voorwaarden in aanmerking voor vergunning.

Milieuhygiënische en veiligheidsaspecten

Inrichtingsnummer 20230907-0046: Meriaux construct & Weconstruct - Technische installaties meergezinswoning

ASPECT AFVALWATER

Huishoudelijk afvalwater

Er is een beperkte hoeveelheid huishoudelijk afvalwater (< 600 m³) die niet is ingedeeld en in hoofdzaak afkomstig is van de sanitaire installaties. De lozing gebeurt via septische putten in de riolering. 

ASPECT LUCHT

Koeltoestellen

De centrale warmte- en koudeproductie voor het gebouw wordt voorzien door 11 warmtepompen type lucht/water met elk een vermogen van 6 kW. Het aangevraagde nominaal vermogen bedraagt 66 kW.

Het betreffen kleine toestellen met een individuele koelmiddeleninhoud van 1,5 kg en een CO2-equivalent van minder dan 5 ton. Het gebruikte koelmiddel in de installaties is R32.

De warmtepompen dienen te voldoen aan de voorwaarden van Vlarem II, artikel 5.16.3.3. inzake bouw, opstelling, attesten, onderhoud en periodieke controles (naargelang de aard en de hoeveelheid koudemiddel). Een logboek moet bijgehouden worden.

Deze elementen worden als opmerking opgenomen.

Geluid en trillingen

Onder rubriek 16.3.2°a) wordt de exploitatie van de warmtepompen opgenomen. De (buitenunits van dergelijke) installaties dienen te voldoen aan de geluidsbepalingen van hoofdstuk 4.5 van Vlarem II. Dit wordt opgenomen als bijzondere voorwaarde.  De installaties dienen zodanig te worden opgesteld; uitgerust, ingesteld of aangepast/akoestisch geïsoleerd dat er zich geen overschrijdingen van geluidsnormen in de buurt voordoen.

Volgens de aanvraag zullen de buitenunits op het dak worden geplaatst, de binnenunits in de technische ruimtes in de verschillende appartementen. Bij de plaatsing zullen deze trillingsvrij geplaatst worden. De buitenunits worden voorzien van een akoestische omkasting. Er werd een akoestische berekening uitgevoerd door een erkend geluidsdeskundige. Hieruit blijkt dat de warmtepompen kunnen voldoen aan de vigerende Vlarem-wetgeving.

De toestellen dienen nog geplaatst te worden. De toepasselijke geluidsnormen dienen te allen tijde nageleefd te worden. Om de geluidshinder tot een minimum te beperken dient bij de plaatsing van de warmtepompen rekening gehouden te worden met volgende bronbeperkende maatregelen:

-             Plaats het toestel op een plaats waar ze het minste overlast creëert voor derden

-             Lokale akoestische afschermingen rond het toestel voorzien

-             Processturing waarbij de  ventilatortoerentallen in de nachtperiode worden beperkt tot 70%.

Bij een erkend ‘milieudeskundige geluid en trillingen’ kan advies ingewonnen worden m.b.t. de controle van apparaten, akoestisch onderzoek, trillingsmetingen en het opstellen en begeleiden van saneringsplannen (https://www.vlaanderen.be/erkenning-als-milieudeskundige-geluid-en-trillingen).

Dit wordt als bijzondere voorwaarde opgenomen.

Aspect brandveiligheid

Het bepalen en het aanbrengen van de noodzakelijke brandpreventie- en brandbestrijdingsmiddelen dient te gebeuren in overleg met en volgens de richtlijnen van de plaatselijke brandweer. De voorwaarden uit het advies (met referentie 067035-008/EM/2024) van de Brandweerzone Centrum, Afdeling Brandpreventie dienen steeds nageleefd te worden. Dit wordt als bijzondere voorwaarde opgenomen.

Inrichtingsnummer 20231221-0103: Meriaux construct - Bemaling bouwfase meergezinswoning

ASPECT BODEM EN GRONDWATER

Algemeen

De bronbemaling moet voldoen aan onderafdeling 5.53.6.1 van Vlarem II en uitgevoerd worden volgens de richtlijnen bemalingen ter bescherming van het milieu (VMM, 2019).

Geplande toestand

Er zal bemaald worden op een diepte van 8 meter. Het grondwater wordt circa 5,3 meter verlaagd. Het grondwater zal onttrokken worden aan een debiet van maximaal 676 m³/dag en 63.706 m³/jaar Het grondwater wordt volgens de aanvraag geloosd op de gemengde riolering in combinatie met een lokale bevloeiing van de bomen in de Prelaatsdreef.

De start- en stopdatum van de bemaling moet gemeld worden aan de VMM via het mailadres grondwater.ovl@vmm.be met vermelding van het projectnummer (OMV_2024024745). Dit wordt opgenomen als bijzondere voorwaarde.

Hydrogeologie 

Op het terrein werden 3 elektrische sonderingsproeven uitgevoerd en er werd ook 1 peilbuis geplaatst. De peilbuis werd vijf maal opgemeten, tussen september 2022 en december 2023. Het hoogste gemeten peil bedraagt 1,5 m-mv op 26/04/2023 en het laagste bedraagt 2,5 m-mv op 02/09/2022. 

Op basis van de sonderingen wordt het Quartair (HCOV 0100) ingeschat tot een diepte van ca. 17 m-mv. De grondlagen zijn voornamelijk zandhoudend, mogelijks ook glauconiethoudend en al dan niet met een lichte pagina 2 van 3 aanrijking in leem of klei. Hieronder bevinden zich meer kleihoudende afzettingen die vermoedelijk behoren tot de Formatie van Tielt en Hyon. 

In de bemalingsnota werd met een grondwaterstand gerekend van 1,5 m onder maaiveld. 

Bemalingsconcept 

De bemaling werd ontworpen als een traditionele vacuümbemaling met verticale filters, aangezet in de Quartaire zandlagen tot ca. 8,0 -mv, rondom de bouwput. Voor de liftputten wordt indien nodig een bijkomende kortstondige bemaling ter hoogte van de keldervloer voorzien. 

Er zal bemaald worden in de Quartaire Aquifersystemen (HCOV 0100) en het grondwaterlichaam CVS_0160_GWL_1. Dit is een freatische watervoerende laag. De invloedstraal werd berekend (numeriek, MWell) en bedraagt ca. 284 m. 

Om debiet en invloed van de bemaling zoveel mogelijk te beperken, wordt in de bijzondere voorwaarden een peilsturing van de bemaling i.f.v. de vordering van de werken opgenomen.

Bemalingscascade

In eerste instantie dient er zo weinig mogelijk grondwater opgepompt te worden. Het grondwater dat onttrokken wordt dient zoveel mogelijk terug in de grond gebracht worden buiten de onttrekkingszone. Indien dit technisch niet mogelijk is mag het grondwater geloosd worden.

Een bemalingspomp mag enkel geplaatst worden door een boorbedrijf dat erkend is conform het VLAREL van 19 november 2010 voor de discipline, vermeld in artikel 6, 7°, a), 1), van het voormelde besluit. Uiterlijk de derde werkdag nadat een bemalingspomp is geplaatst, bezorgt het erkende boorbedrijf van elke debietmeter die bedoeld is voor de registratie van het opgepompte en terug in de ondergrond gebrachte debiet, de volgende informatie via een webapplicatie van de Databank Ondergrond Vlaanderen:

1.  het merk en serienummer;
2.  het tijdstip van plaatsing en de tellerstand op het moment van de plaatsing;

Bij het ontmantelen van de bemalingsinstallatie, bezorgt het erkende boorbedrijf uiterlijk de derde werkdag na de ontmanteling: het tijdstip van de ontmanteling en de tellerstand op het moment van de ontmanteling via een webapplicatie van de Databank Ondergrond Vlaanderen.

Praktische richtlijnen over hoe de gevraagde informatie moet worden doorgegeven, zijn te vinden op https://dov.vlaanderen.be/richtlijnen-actieve-bemalingen.”

Dit wordt als bijzondere voorwaarde opgenomen.

Door het type bemalingssysteem (vacuümbemaling) en uitvoeringsmethode van de bouwput is een retourbemaling d.m.v. dieptebronnen (= retourbronnen) noch aangewezen, noch uitvoerbaar. Binnen een afstand van 200 m rondom de werfzone kunnen slechts 2 mogelijke lozingspunten op oppervlaktewater onderscheiden worden, met name:

-    Oude Dijkgracht van de Pastorie: Uit de eerdere vergunningsaanvraag (OMV-2022169653) is geen toelating verkregen van de eigenaars van de Pastorie voor lozing op de dijkgrachten. Dit lozingspunt wordt bijgevolg niet weerhouden.

-    Langsgrachten in de Prelaatsdreef: na afstemming met Farys zijn de langsgrachten niet geschikt voor lozing van het bemalingswater en mogen deze verder ook niet geruimd worden. Een deel van deze grachten is verder aangesloten op de Dijkgracht in de Pastorie waar geen toelating voor verkregen werd. Dit lozingspunt wordt bijgevolg niet weerhouden. 

Het bemalingswater zal geloosd worden op de gemengde riolering van de Prelaatsdreef, dit in combinatie met een lokale bevloeiing van de bomen in de Prelaatsdreef, onder begeleiding van een boomdeskundige. 

De lozingen van het onttrokken grondwater dienen 14 dagen voorafgaand aan de lozing te worden gemeld aan de exploitant van de openbare riolering, zijnde Farys, via www.farys.be/melden-van-bemaling. Met het oog op een goede werking van de openbare riolering wordt dit als bijzondere voorwaarde opgenomen.

Voorafgaande aan de lozing van het bemalingswater dient een aftapmogelijkheid voorzien te worden op de lozingsleiding. Het aftappunt moet het eenvoudig en kosteloos hergebruik van grondwater voor particuliere derden, mogelijk maken.

Er werd door de Stad een affiche opgemaakt die door de exploitant kan gebruikt worden om de maatregel aan te kondigen. Deze affiche is terug te vinden op de website: https://stad.gent/nl/groen-milieu/omgaan-met-water/hergebruik-van-opgepompt-grondwater-bij-bouwwerven

De installatie van de aftapmogelijkheid dient te gebeuren bij aanvang van de bemalingswerken. De exploitant stuurt uiterlijk op de dag na installatie, een foto van de opstelling en de affiche naar de dienst Toezicht (toezicht@stad.gent) van de stad Gent met vermelding van het dossiernummer. Dit wordt opgenomen als bijzondere voorwaarde.

Wateroverlast

De lozing van het opgepompte grondwater mag geen wateroverlast voor derden veroorzaken. Dit wordt opgenomen als bijzondere voorwaarde.

Bodem/grondwaterverontreiniging

De decretale bodemonderzoeken binnen de invloedstraal van de bemaling werden gescreend. De bemaling heeft geen onaanvaardbare verspreiding van gekende grondwaterverontreiniging in de omgeving tot gevolg. Er zijn geen maatregelen ter voorkoming van de verspreiding vereist. 

De bemaling is niet gelegen in een PFAS no-regret zone.

Zettingen 

De max. berekende absolute zetting bedraagt minder dan 15 mm. Het risico op schade door zettingen t.g.v. de bemaling wordt aanvaardbaar geacht.

Verdroging 

De berekende invloedstraal van de bemaling reikt niet tot een habitat- of vogelrichtlijngebied, VEN en IVON gebieden. 

Vlakbij de bemaling zijn wel de Prelaatsdreef en de pastorietuin, beide met bomen, gelegen.

Het is aangewezen dat tijdens het groeiseizoen de toestand van de bomen in de omgeving worden opgevolgd door een European Tree Technician en dat bevloeiing voorzien wordt waar nodig. Dit wordt opgenomen in de bijzondere voorwaarden. Om de invloed van de bemaling te beperken, wordt in de bijzondere voorwaarden een peilsturing van de bemaling i.f.v. de vordering van de werken opgenomen.

Lozing

In voorliggende aanvraag wordt voorgesteld om het bemalingswater te lozen op de gemengde riolering in combinatie met een lokale bevloeiing van de bomen in de Prelaatsdreef, onder begeleiding van een boomdeskundige. De opvolging van de toestand van de bomen in de Perlaatsdreef wordt opgenomen in de bijzondere voorwaarden. 

Volgens art. 5.53.6.1.1§4 van VLAREM II moet, tenzij anders bepaald in de omgevingsvergunning, het bemalingswater dat terug in de ondergrond gebracht wordt, voldoen aan de milieukwaliteitsnorm voor grondwater (Bijlage 2.4.1 van VLAREM II) (met uitzondering van de normen voor geleidbaarheid, chloride en microbiologische parameters), bij gebrek daaraan de richtwaarde (Bijlage II van VLAREBO) en bij gebrek aan beide voorgaande normen de rapportagegrens voor grondwater volgens de referentiemeetmethode.

Bij lozing in oppervlaktewater/riolering geldt dat de concentraties in het effluent van de niet-nominatief in de vergunning genoemde parameters welke bedoeld zijn in bijlage 2C bij titel II van het VLAREM, beperkt zijn tot concentraties opgenomen in de indelingscriteria, vermeld in de kolom “indelingscriterium GS (gevaarlijke stoffen)” van art. 3 van bijlage 2.3.1 bij titel II van het VLAREM. Bij ontstentenis van een indelingscriterium zijn de concentraties beperkt tot de rapportagegrens of tot de bepalingsgrens (o.a. voor PFAS-verbindingen).

ASPECT GELUID

In de buurt zijn woningen aanwezig. De pompen zullen continu in werking zijn. Alle mogelijke en noodzakelijke maatregelen (plaatsing, type, omkasting pomp,…) moeten genomen worden opdat geluidshinder voor omwonenden minimaal zou zijn. Dit wordt opgenomen als opmerking.

ASPECT FAUNA EN FLORA

Binnen de invloedszone van de bemaling zijn biologisch waardevolle zones (pastorietuin en Prelatenbeukendreef) gesitueerd die zéér gevoelig kunnen zijn voor verdroging in droge periodes tijdens het groeiseizoen.  Om de impact van de verdroging te beperken werd een Bomen Effect Analyse opgesteld door een European Tree Technician.

De toestand van de bomen in de Prelaatsdreef moet opgevolgd worden door een European Tree Technician indien deze uitgevoerd wordt in de periode 15 februari tot 30 september (groeiseizoen). Indien nodig dient bevloeiing voorzien te worden. In overleg met de eigenaars van de omliggende woningen (o.a. de pastorie) dient eveneens bevloeiing van de tuinen voorzien worden.

Dit wordt opgenomen als bijzondere voorwaarde.

De gevraagde omgevingsvergunning is mits voorwaarden milieuhygiënisch, stedenbouwkundig en planologisch verenigbaar met de onmiddellijke omgeving, bijgevolg is het verslag voorwaardelijk gunstig.

De rubrieken worden als volgt geadviseerd:

Volgende rubrieken worden gunstig beoordeeld:

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

Uitvoering
Van deze omgevingsvergunning mag worden gebruikgemaakt als de aanvrager niet binnen vijfendertig dagen, te rekenen vanaf de dag na de eerste dag van de aanplakking, op de hoogte is gebracht van de instelling van een schorsend administratief beroep.

Bekendmaking
De beslissing wordt bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit.

Verval van de omgevingsvergunning – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 99.
§ 1. De omgevingsvergunning vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de verwezenlijking van de vergunde stedenbouwkundige handelingen niet wordt gestart binnen de twee jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
2° als het uitvoeren van de vergunde stedenbouwkundige handelingen meer dan drie opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
3° als de vergunde gebouwen niet winddicht zijn binnen vijf jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
4° als de exploitatie van de vergunde activiteit of inrichting niet binnen vijf jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning aanvangt.

De termijn, vermeld in het eerste lid, 1°, kan evenwel, op verzoek van de vergunninghouder, voor een periode van twee jaar verlengd worden als hij aantoont dat de niet-verwezenlijking het gevolg is van een vreemde oorzaak die hem niet kan worden toegerekend. De vergunninghouder dient de aanvraag van de verlenging, op straffe van verval, met een beveiligde zending en minstens drie maanden vóór het verstrijken van de oorspronkelijke vervaltermijn van twee jaar in bij de overheid die de vergunning heeft verleend. Die overheid weigert de aanvraag van de verlenging alleen als:
1° er geen sprake is van een vreemde oorzaak die niet aan de vergunninghouder kan worden toegerekend;
2° de aangevraagde en vergunde handelingen strijdig zijn met inmiddels gewijzigde stedenbouwkundige voorschriften of verkavelingsvoorschriften.

De overheid bezorgt haar beslissing uiterlijk de dag van het verstrijken van de oorspronkelijke vervaltermijn van twee jaar. Bij ontstentenis van een beslissing wordt de verlenging geacht te zijn goedgekeurd. Als de verlenging wordt goedgekeurd, worden de termijnen, vermeld in het eerste lid, 3° en 4°, ook met twee jaar verlengd.

Als de omgevingsvergunning uitdrukkelijk melding maakt van de verschillende fasen van het bouwproject, worden de termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in het eerste lid, gerekend per fase. Voor de tweede fase en de volgende fasen worden de termijnen van verval bijgevolg gerekend vanaf de aanvangsdatum van de fase in kwestie.

§ 2. De omgevingsvergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de exploitatie van de vergunde activiteit of inrichting meer dan vijf opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
2° als de ingedeelde inrichting vernield is wegens brand of ontploffing veroorzaakt ten gevolge van de exploitatie;
3° als de exploitatie op vrijwillige basis volledig en definitief wordt stopgezet overeenkomstig de voorwaarden en de regels, vermeld in het decreet van 9 maart 2001 tot regeling van de vrijwillige, volledige en definitieve stopzetting van de productie van alle dierlijke mest, afkomstig van een of meerdere diersoorten, en de uitvoeringsbesluiten ervan. De Vlaamse Regering kan nadere regels bepalen voor de inkennisstelling van de stopzetting.
§ 3. Als de gevallen, vermeld in paragraaf 1, betrekking hebben op een gedeelte van het bouwproject, vervalt de omgevingsvergunning alleen voor het niet-afgewerkte gedeelte van een bouwproject. Een gedeelte is eerst afgewerkt als het, in voorkomend geval na de sloping van de niet-afgewerkte gedeelten, kan worden beschouwd als een afzonderlijke constructie die voldoet aan de bouwfysische vereisten.
Als de gevallen, vermeld in paragraaf 1 of 2, alleen betrekking hebben op een gedeelte van de exploitatie van de ingedeelde inrichting of activiteit, vervalt de omgevingsvergunning alleen voor dat gedeelte.

Artikel 100.
De omgevingsvergunning blijft onverkort geldig als de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit van een project door een wijziging van de indelingslijst van klasse 1 naar klasse 2 overgaat of omgekeerd.
In geval de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit van een project door een wijziging van de indelingslijst van klasse 1 of 2 naar klasse 3 overgaat, geldt de vergunning als aktename en blijven de bijzondere voorwaarden gelden.

Artikel 101.
De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1 worden geschorst zolang een beroep tot vernietiging van de omgevingsvergunning aanhangig is bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen, overeenkomstig hoofdstuk 9 behoudens indien de vergunde handelingen in strijd zijn met een vóór de definitieve uitspraak van de Raad van kracht geworden ruimtelijk uitvoeringsplan. In dat laatste geval blijft het eventuele recht op planschadevergoeding desalniettemin behouden.

De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de archeologische opgraving, omschreven in de bekrachtigde archeologienota overeenkomstig artikel 5.4.8 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 en in de bekrachtigde nota overeenkomstig artikel 5.4.16 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, met een maximumtermijn van een jaar vanaf de aanvangsdatum van de archeologische opgraving.

De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de bodemsaneringswerken van een bodemsaneringsproject waarvoor de OVAM overeenkomstig artikel 50, § 1, van het Bodemdecreet van 27 oktober 2006 een conformiteitsattest heeft afgeleverd, met een maximumtermijn van drie jaar vanaf de aanvangsdatum van de bodemsaneringswerken.

De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst zolang een bekrachtigd stakingsbevel, zoals vermeld in titel VI van de VCRO, niet wordt ingetrokken, hetzij niet wordt opgeheven bij een in kracht van gewijsde gegane beslissing. De schorsing eindigt van rechtswege wanneer geen opheffing van het stakingsbevel wordt gevorderd of geen intrekking wordt gedaan binnen een termijn van twee jaar vanaf de bekrachtiging van het stakingsbevel.

Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.

De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.

Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.

Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.

Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.

In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:
1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;
2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;
3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.

Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.

Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:
1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;
2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;
3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.

De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.

Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.

Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.

Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.

Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:
1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;
2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;
3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:
a) een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;
b) het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;
4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.

Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:
1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;
2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;
3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.

Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.

Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.

Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.

De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.

Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.

Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.