2024_CBS_08204 - OMV_2023122256 R - dossier in beroep - aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen van een meergezinswoning bestaande uit 30 woonentiteiten met ondergrondse parking en een commerciële ruimte na het slopen van de bestaande gebouwen, het rooien van bomen en het exploiteren van een tijdelijke bemaling en een warmtepomp - Grotesteenweg-Noord, 9052 Gent - Voorwaardelijk gunstig advies

Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 59 en 60.

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

Het college van burgemeester en schepenen geeft voorwaardelijk gunstig advies

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

ALIDES REAL ESTATE INVESTMENT AND MANAGEMENT NV met als contactadres Foreestelaan 86 bus 201, 9000 Gent heeft een aanvraag (OMV_2023122256) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 25 oktober 2023.

De aanvraag werd op 2 mei 2024 in eerste aanleg door college van burgemeester en schepenen weigering.

Tegen de beslissing van het college van burgemeester en schepenen werd in beroep gegaan door  aanvrager, persoon. Op 26 juni 2024 werd het beroep volledig en ontvankelijk verklaard.

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen en een ingedeelde inrichting of activiteit handelt over:

• Onderwerp: het bouwen van een meergezinswoning bestaande uit 30 woonentiteiten met ondergrondse parking en een commerciële ruimte na het slopen van de bestaande gebouwen, het rooien van bomen en het exploiteren van een tijdelijke bemaling en een warmtepomp

• Adres: Grotesteenweg-Noord 73-85, 9052 Gent

• Kadastrale gegevens: afdeling 24 sectie A nrs. 88C, 89D, 89F, 90V, 90X, 90W, 90S, 93K en 472E

Op 3 mei 2024 werd een wijzigingsverzoek ingediend. Dit wijzigingsverzoek werd niet geëvalueerd.

Op 4 juli 2024 werd een wijzigingsverzoek ingediend. Op 4 juli 2024 werd dit wijzigingsverzoek aanvaard.

De deputatie heeft het college van burgemeester en schepenen om advies gevraagd op 26 juni 2024.

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

De aanvraag betreft een gecombineerde omgevingsvergunningsaanvraag met stedenbouwkundige handelingen en een ingedeelde inrichting of activiteit.

De aanvraag bevindt zich langsheen de Grotesteenweg-Noord. Langs deze steenweg komen zowel woonvolumes als nevenfuncties voor. Aan de overzijde bevindt zich het Technologiepark-Zwijnaarde. Het projectgebied omvat een aantal percelen waar op vandaag rijwoningen staan. Achter het projectgebied bevindt zich het natuurgebied Parkbos.

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

Dit advies komt er na een nieuwe projectinhoudversie in de beroepsfase van dit dossier. Op 02/05/2024 werd de vergunning geweigerd door het CBS. In de beroepsprocedure werd door de deputatie opnieuw advies gevraagd aan de stad. De grootste wijzigingen bevinden zich op het maaiveld. De fietsenstalling werd verkleind, de pergolaconstructie werd geschrapt en er werd een extra doorgang voorzien vanuit het gebouw naar de achterliggende tuinzone.

De aanvraag omvat het bouwen van een meergezinswoning met ondergrondse parking en een commerciële ruimte na het slopen van een bestaande huizenrij. Het nieuwe gebouw kent een gevelbreedte van 54 m. Het gebouw kent aan de rechterzijde een bouwhoogte van 19,50 m (6 bouwlagen). Richting de zuidwestelijke kant bouwt het gebouw af naar vijf, vier en drie bouwlagen.

De bouwdiepte aan de zuidkant, ten aanzien van de bestaande woningen, bedraagt 13,5 m en aan de kopse kant (noordoosten) bedraagt de bouwdiepte op het verdiep 16,2 m.
 

Qua invulling wordt op het gelijkvloers een commerciële ruimte van 85 m² voorzien. Het bijhorende woonprogramma bestaat uit 30 appartementen. Er wordt een ondergrondse garage voorzien met 31 autoparkeerplaatsen. De ondergrondse parkeergarage wordt bereikt via een centrale doorrit.

Qua omgevingsaanleg wordt er achteraan een vrijstaande fietsenstalling voorzien van iets meer dan 100 m² en een padenstructuur achter het gebouw.

Openbaar domein(groen)/rooilijn

De aanvraag bevat een rooilijnaanpassing. De bestaande rooilijn rond het fiets- en wandeltracé wordt met 3 m opgeschoven zodat het tracé verbreed wordt. Op het aanpalende perceel aan de oostkant komt een fiets- of wandeltracé tussen de Grotesteenweg-Noord en de parkbosbruggen. Hiervoor werd vrij recent een rooilijn vastgelegd. Dit tracé is op vandaag tot tegen de perceelsgrens voorzien. Met deze aanvraag wordt dit tracé verbreed door een extra afstand van circa 3 m van het projectgebied van de aanvraag op te nemen in het openbaar domein. Op die manier is er extra ruimte om de groene achterliggende bestemming (RUP ‘Groen’) en invulling door te trekken naar de steenweg en op die manier zichtbaar en voelbaar te maken vanop de straat. Hiervoor wordt dus een nieuwe rooilijn gevestigd op de oostelijke grens van het nieuwe gebouw.

Achter het gebouw wordt bijkomend een openbare groenzone aangelegd van ca. 430 m². Deze nieuwe openbare groenzone sluit aan bij de achterliggende groene bestemming uit RUP  ‘Groen’ en aan de verbreding van het fietspad.

Beschrijving van de aangevraagde inrichtingen of activiteiten

Het betreft het exploiteren van een tijdelijke bemaling en een geothermische warmtepomp.

De 25 boringen voor het BEO-veld zullen niet dieper gaan dan 150 m diep zijn (lokaal dieptecriterium = 150 m) en zijn dus niet ingedeeld.

Volgende rubrieken worden aangevraagd:

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Omgevingsvergunningen

• Op 28/03/2019 werd een weigering afgeleverd voor het oprichten van een meergezinswoning bestaande uit 8 appartementen en handelsruimtes en het inrichten van de achterliggende bestaande parking en verdere omgevingsaanleg na het slopen van de bestaande gebouwen en bijgebouwen (OMV_2018071455).
• Op 04/11/2021 werd een weigering afgeleverd voor het bouwen van een meergezinswoning met ondergrondse parking en een commerciële ruimte na het slopen van een bestaande huizenrij (OMV_2021106266).
• Op 17/11/2022 werd een voorwaardelijke vergunning afgeleverd voor gent-ruilverkaveling schelde-leie: de aanleg van fietspaden deel 2 (f6+f7) (OMV_2021148367).
  Hiervoor werd dus een rooilijn vastgelegd die met deze aanvraag verbreed wordt.

Stedenbouwkundige vergunningen

• Op 20/08/1974 werd een vergunning afgeleverd voor bouwen van een woning. (1974 ZW 1342)
• Op 23/01/1975 werd een vergunning afgeleverd voor bouwen woning. (1974 ZW 1368)
• Op 19/06/1986 werd een vergunning afgeleverd voor bouwen van een winkel met meergezinswoning na afbraak van bestaande gebouwen. (1986/290)
• Op 09/03/2006 werd een weigering afgeleverd voor het verbouwen van een woning. (2005/70158)
• Op 12/09/2011 werd een vergunning afgeleverd voor het slopen van drie aan elkaar palende woningen met bijgebouwen. (2011/70129)
• Op 07/03/2013 werd een weigering afgeleverd voor herindelen van woning met huisnummer 75, toegankelijk maken van woning door plaatsen lift, aanpassen van de gevels en daken van de woning met huisnr. 75, samenvoegen van woning met huisnr. 75 met woning met huisnr. 77. (2012/70206)

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Sommige adviezen dateren nog van de eerste aanleg. Het is aan de deputatie om de externe adviezen in 2de aanleg te bundelen en te onderzoeken.

Volgende externe adviezen zijn gegeven op het dossier in 2de aanleg:

3.1.   Voorwaardelijk gunstig advies van VMM (W) Afdeling Operationeel Waterbeheer (milieu) afgeleverd op 31 juli 2024:
 

Er werd een beroep ingesteld door de exploitant tegen de weigering. Dit beroepsschrift haalt geen nieuwe argumenten aan die betrekking hebben op de bemaling. 

Gelet op voorgaande behoudt de entiteit van de Vlaamse Milieumaatschappij, bevoegd voor

grondwateradvisering het eerder uitgebrachte advies dd. 07/02/2024 en verwijst voor de bespreking hiernaar.

De entiteit van VMM bevoegd voor grondwateradvisering verleent een gunstig advies voor de bemaling (rubriek 53.2.2.b)2°) voor een termijn van 8 maanden vanaf de start van de bemaling en een debiet van max. 674  m³/dag en 83 502 m³/jaar uit filters in de Quartaire Aquifersystemen (HCOV 0100) en het grondwaterlichaam CVS_0160_GWL_1 en een verlaging tot max. 4,66 m-mv voor een project gelegen te Grotesteenweg-Noord 73-85 te Zwijnaarde, mits naleving van de algemene en de sectorale voorwaarden van titel II van het VLAREM en onderstaande bijzondere voorwaarden:

• De start- en stopdatum van de bemaling wordt gemeld aan VMM via het mailadres

grondwater.ovl@vmm.be met vermelding van het projectnummer (OMV_ 2023122256). 

• Er moeten zettingsbakens geplaatst worden bij de meest nabije zettingsgevoelige objecten van derden aan elke zijde van de bemaling. Van zodra de bemaling wordt opgestart, moeten de zettingen opgevolgd worden. De monitoring gebeurt per zettingsbaken minstens met volgende frequentie:

• Voor het opstarten van de bemaling: 1 zettingsmeting (nulmeting).
• Week 1 na opstart van de bemaling en elke eerste week nadat een dieper bemalingspeil is

ingesteld: vijfmaal per week een zettingsmeting.

• Vanaf week 2 na opstart van de bemaling en elke tweede week nadat een dieper

bemalingspeil is ingesteld: éénmaal per week een zettingsmeting.
 

De metingen op de zettingen mogen stopgezet worden van zodra deze niet meer wijzigen. Bij het instellen van een dieper bemalingspeil wordt de zettingsmeting terug opgestart volgens bovenstaande frequentie. Indien er een absolute zetting van 15 mm of meer gemeten wordt t.h.v. een zettingsgevoelige constructie wordt de bemaling bijgestuurd. Vanaf 20 mm wordt ze stilgelegd. Er dient technisch een terugvalscenario voorzien te worden dat dit mogelijk maakt.

Namens de entiteit van de Vlaamse Milieumaatschappij, bevoegd voor grondwateradvisering.

Volgende externe adviezen zijn gegeven op het dossier in 1ste aanleg:

3.2.   Voorwaardelijk gunstig advies van AWV - District Gent Gewestwegen afgeleverd op 7 februari 2024 onder ref. AV/411/2024/00012:

Het agentschap Wegen en Verkeer adviseert gunstig betreffende voorliggende aanvraag gezien de aanvraag in overeenstemming is met de vermelde inlichtingen en beperkingen.

Bij de uitvoering van de vergunning dient de aanvrager rekening te houden met de omschreven aandachtspunten. (zie integraal advies op het omgevingsloket)

3.3.   Gunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 10 januari 2024 onder ref. 002725-007/PV/2024:
 

Besluit: GUNSTIG, mits te voldoen aan de hiervoor vermelde maatregelen en reglementeringen.

3.4.   Voorwaardelijk gunstig advies van Farys afgeleverd op 31 januari 2024 onder ref. AD-21-996 – 2de advies:

Drinkwater

M.b.t. het slopen van de bestaande woningen en bebouwing moet door of i.o.v. Farys vooreerst de meter(s) worden afgesloten en de drinkwateraftakking(en) worden opgebroken vooraleer over te gaan tot de slopingswerken.

Deze kosten vallen ten laste van de aanvrager.

We hebben geen opmerkingen en/of bezwaren voor de nieuwbouw van een meergezinswoning met ondergrondse parking en commerciële ruimte.

Ons advies is gunstig.

Riolering

Algemeen

Op basis van het definitief zoneringsplan van de stad Gent ligt de bouwaanvraag in centraal gebied. 

In de straat ligt een gescheiden rioleringstelsel waarop kan worden aangesloten. 

Toepasselijke reglementen, documenten en richtlijnen

Alle werkzaamheden dienen in overeenstemming te zijn met het ‘Bijzonder waterverkoopreglement deel huisaansluitingen’. Dit reglement kan u terugvinden op onze website www.farys.be/bijzonder-waterverkoopreglement-huisaansluitingen. Op eenvoudig verzoek kan u hiervan ook een schriftelijke versie verkrijgen.

De richtlijnen uit de gewestelijke stedenbouwkundige verordening van 5 juli 2013, in werking vanaf 1 januari 2014, inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater, dienen strikt gevolgd te worden. Tevens dient voldaan te zijn aan het Algemeen Bouwreglement van de Stad Gent. 

De stad gent legt in kader van stedenbouwkundige vergunningen het gebruik van septische putten op bij alle woningen. Farys adviseert de plaatsing van een goed werkende septische put met een inhoud van 300 liter per IE (IE = Inwoners Equivalent) tot 10 IE en met een minimale inhoud van 2.000 liter. Nadien volstaat 225 liter per bijkomend IE, waarbij enkel zwart afvalwater (van toiletten) moet aangesloten worden op de septische put.

Om lokale problemen van wateroverlast te vermijden adviseren wij volgende richtlijnen na te leven:

* het niveau van de gelijkvloerse verdieping dient minstens 20 cm boven maaiveld aangelegd te worden;

* overlopen van regenwaterputten, infiltratie en-of bufferbekken dienen beveiligd te worden tegen terugslag;

* kelders dienen waterdicht uitgevoerd te worden;

* inritten naar ondergrondse garages worden bij voorkeur voorzien van een drempel om deze te beveiligen tegen instromend water;

* de aanleg van verharding dient zoveel mogelijk beperkt te worden.

Specifieke bemerkingen op het dossier 

De aanvraag betreft de sloop van een bestaande huizenrij (nr 77 – 85) , de nieuwbouw van een meergezinswoning met ondergrondse parking en een commerciële ruimte. Er zullen 30 entiteiten voorzien worden

De aanvraag gaat gepaard met de aanleg van openbaar groen. Op vraag van de stad wordt een buffervoorziening voorzien voor het bufferen van het fietspad. 

Afval- en regenwater dienen gescheiden tot aan de rooilijn gebracht te worden. In de straat ligt een gescheiden stelsel waarop moet worden aangesloten. 

Verbouwing/sloop: bij de afbraak van de bestaande gebouwen dient de nodige aandacht besteed te worden aan de afdichting van de bestaande rioolaansluiting Deze dient afgedicht te worden op de grens van het perceel. 

Verbouwing/sloop: De bestaande aansluiting op het bestaand rioleringsstelsel van de grotesteenweg-Noord dient bij voorkeur hergebruikt te worden. Gezien de meerdere huisaansluitingen van de bestaande woningen, moet er gewerkt worden naar een bestaande aansluiting. 

Infiltratiemetingen: er is een infiltratierapport toegevoegd aan het dossier 

Er zijn 3 metignen uitgevoetd dmv Porchet-proef . Uit de metingen kan niet worden afgeleid hoelang er is voorverzadigd voor de proef. De proeven zelf zijn voldoende lange gemeten met 

Grondwatermetingen: in de nota ontwerpbundel wordt verwezen naar grondwatertafelmetingen. Deze zijn genomen in mei 2023 en september 2023. Hierbij zijn dus geen gegevens beschiktbaar tijdens de winterperiode wanneer de hoogte grondwaterstanden zich voordoen. In lei 2023 is reeds een grondwaterstand van -0.90-mv mogelijk. Bijgegvolg wordt de wadi zeker niet lager voorzien dan -0.50m-mv

Volgens de verordening moeten volgende gegevens van de infiltratievoorziening vermeld worden op de plannen: de exacte plaatsing, omvang en diepte van de infiltratievoorziening, het buffervolume van de infiltratievoorziening in liter, de totale aangesloten horizontale dakoppervlakte, de verharde grondoppervlakte in vierkante meter en de locatie en niveau van de overloop. Dit ontbreekt in het dossier. Tevens zijn er een paar onduidelijkheden in het dossier 

Omgevingsbundel: 

* Op pag 2 van deze bundel worden volgende gegevens vermeld: 

* wadi 1 (5) = wadi met natuurlijke spelaanleiding

* wadi 2 (6) = wado 2 met gloiiend speellangdschap

* infiltratie en bufferbekken met zittreden en zitrand (8) 

* Op pag 14 wordt verwezen naar een hemelwaternota maar deze is niet toegevoegd in dossier? Er zijn wel toegevoegingen van pdf over hergebruik, groendak, indeling van de dak/verhardoppervlakten, maar een echte nota is ons onduidelijk. 

Op het rioleringsplan wordt maar 1 infiltratie-buffervoorziening vermeld.

Het is onduidelijk hoeveel oppervlakte (dak/verhard) zal aansluiten op wadi 1 en op wadi 2 en op de infiltratievoorziening. Elke wadi dient te worden gedimensioneerd volgens aangesloten oppervlakte. 

De berekening is dus onduidelijk en niet éénduidig. Gelieve dit te verduidelijken in een duidelijk aangepast hemelwaternotat. Verder is niet duidelijk of een verbinding tussen beide wadi’s zal worden voorzien.

Bij het plannen van de werkzaamheden moet rekening gehouden worden met de locatie van de infiltratievoorzieningen en deze dient vrij gehouden te worden van zware belastingen om bodemverdichting te vermijden en om de infiltratiecapaciteit van dit deel van het terrein maximaal te vrijwaren tijdens de werken.

De septische put is voldoende gedimensioneerd cfr het aantal voorziene IE’s volgens vermeld op de plannen. 

Zowel het private DWA-stelsel als RWA-stelsel dient gravitair te worden aangesloten op de openbare riolering. Aansluiten met een persleiding in het huisaansluitputje wordt niet toegelaten. 

Algemeen Besluit 

Het ontwerp wordt als volgt geadviseerd ”gunstig met voorwaarden” 

Volgende voorwaarden worden opgelegd:  

* Tijdens de afbraak/ loos van de woningen dienen de bestaande rioolaanslutingen in kaart gebracht te worden en duidelijk vermeld te worden op plan bestaande toestand. 

* De nodige aansluiting op de riolering in de nieuwe toestand dienen te worden afgestemd op de bestaande rioolaansluitingen. Nieuwe aansluitingen op de riolering zijn niet mogelijk. 

* er dient steeds gravitair te worden aangesloten op de openbare huisaansluitputjes. 

* De hemelwaternota dient verduidelijkt te worden volgens bovenstaande bemerkingen

* Het rioleringsplan dient te worden aangepast volgens bovenstaande bemerkingen

* Bijkomende dient een werfinplantingsplan te worden opgemaakt waarbij duidelijk is dat de plaats van de infiltratievoorziening zal worden gevrijwaard van verdichting (stockage van gronden/materialen is verboden)

* Dit plan inzake afzetten van de infiltratiezones dient steeds zichbaar op de werf aanwezig te zijn tijdens uitvoering van de werken (uithangen in de werfkeet). Farys kan sporadisch controle doen op de werf ter controle dat dit gevolgd wordt door de aannemer bouwwerken. 

* Gelieve Farys op de hoogte te brengen van de start van de werken.

3.5.   Gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig advies van Fluvius afgeleverd op 5 januari 2024 onder ref. 5000056111:

We hebben de plannen van uw project goed ontvangen. Op basis van de gegevens waarover we vandaag beschikken, hebben wij de impact op onze netten ingeschat. Wij geven u alvast deze informatie mee:

Zoals in eerder overleg met Tine Paret, is er geen distributiecabine vereist in dit project. Mits het houden aan vooraf opgegeven vermogens!

Indien deze nog wijzigen kan er nog steeds noodzaak zijn om een distributie en/of klantcabine op te richten.

De aanvrager van het project dient tijdig contact op te nemen met Fluvius voor het aanvragen van zijn aan-sluitingen, op heden zijn namelijk geen toereikende laagspanningsnetten aanwezig. Ifv aansluitbaarheid dient u hiervoor een offerte op te vragen via onze website – aansluitingen. https://www.fluvius.be/nl/thema/aansluitingen?app-refresh=1660804524075

Op onze website vindt u de gedetailleerde reglementen voor elektriciteit en aardgas in verkavelingen, appartementen en wooncomplexen. U dient hieraan te voldoen.

Hou voor de timing van uw project rekening met het feit dat wij – na ontvangst van de verkavelings-vergunning – maximum 30 werkdagen nodig hebben om onze offerte op te maken. Bovendien loopt er ook nog een termijn tussen de ontvangst van uw akkoord op de offerte en de effectieve uitvoering van de werken – onder voorbehoud van de tijd nodig om eventuele vergunningen, wegenistoelatin-gen, ... te verkrijgen.

Bovenstaande informatie geven we mee onder voorbehoud van latere wijzigingen.

Wij raden u aan om ons zo spoedig mogelijk te contacteren. Vermeld daarbij altijd duidelijk het referentienummer van uw project: 5000056111. Zo kunnen we uw dossier vlot opvolgen. Samen zullen we uw project verder bespreken.

3.6.   Voorwaardelijk gunstig advies van Omgevingsloket Wyre afgeleverd op 4 januari 2024:

Netuitbreiding nodig:

Wij zijn nagegaan welke aanpassing van de infrastructuur van Wyre nodig is om dit project aansluitbaar te maken.

Wij vragen om onderstaande voorwaarden op te nemen in de vergunning:

Onze studiedienst stelde vast dat er een netuitbreiding nodig is om dit project aansluitbaar te maken.

De kosten van deze uitbreiding zijn ten laste van de aanvrager. Het technisch ontwerp en de offerte kan de aanvrager verkrijgen bij:    

Wyre  => Coax Build Support Liersesteenweg 4 2800 Mechelen 015/33.20.90

cbs@wyre.be.

Gelieve deze aanvraag minstens 4 maanden voor oplevering van het gebouw in te dienen.

Bij afbraak van gebouwen waarop kabels zijn bevestigd is het belangrijk om minstens 8 weken voor de start van de werken Telenet via 015/66.66.66 op de hoogte te brengen.

Deze vaststelling omvat niet de aftak- en aansluitkosten van de abonnee. Deze worden later met de gekozen provider verrekend.

Wij blijven steeds tot uw dienst voor verdere informatie.

 https://www.wyre.be/nl/netaanleg

3.7.   Gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig advies van Proximus afgeleverd op 5 januari 2024 onder ref. JMS 508406:
 

Op basis van de informatie waarover wij momenteel beschikken, geven wij graag een gunstig advies indien u volgende voorwaarden opneemt in uw vergunning :

* Een finale netwerkanalyse zal gebeuren na ontvangst van het vergunde plan.

* Uitbreiding van de telecominfrastructuur van Proximus is ten laste van de aanvrager.

* Van zodra vergund en minimaal 6 maanden voor oplevering dient de aanvrager zijn project kenbaar te maken bij Proximus door het formulier als bijlage ingevuld te versturen naar werf.a1@proximus.com.

* De Proximus infrastructuur dient proactief voorzien te worden in het project. De technische documentatie hiervoor wordt ter beschikking gesteld na ontvangst van het vergunde plan.

* Proximus wenst betrokken te worden bij alle coördinatievergaderingen via werven.a12@proximus.com.

Na de werken kunnen de bewoners eenvoudig aansluiten op de nutsvoorzieningen voor telefonie-, internet- en televisiediensten. Hiervoor kan de aanvrager terecht bij onze klantendienst op het gratis nummer 0800 22 800. Meer informatie op www.proximus.be/bouwen.

3.8.   Voorwaardelijk gunstig advies van VMM (M) Advies Vergunning Afvalwater en Lucht (milieu) afgeleverd op 2 februari 2024:
 

De VMM-Advisering Afvalwater adviseert gunstig voor het lozen van 28 m³/uur – 672 m³/dag bedrijfsafvalwater met 2C stoffen (tijdens de bemaling, gedurende 8 maanden) op oppervlaktewater, mits het naleven van de algemene voorwaarden voor lozing van bedrijfsafvalwater op oppervlaktewater.

Volgende bijzondere voorwaarde is van toepassing:

* As          : 50 µg/l

De overige gevaarlijke stoffen van de lijsten I en II van bijlage 2 C van Vlarem II, mogen slechts worden geloosd in concentraties beneden de kwaliteitsdoelstelling voor het uiteindelijk ontvangende oppervlaktewater.

Het bedrijf dient te beschikken over een controle inrichting die alle waarborgen biedt om de kwaliteit van het werkelijk geloosde afvalwater te controleren en die inzonderheid toelaat gemakkelijk monsters te nemen van het geloosde water, overeenkomstig art. 4.2.5.1.1. van Vlarem II.

Voor de bepaling van het debiet mag de meetmethode conform hoofdstuk 5.53. gebruikt worden. Een staalnamepunt voor het effluent dient voorzien te worden.

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan ‘Afbakening grootstedelijk gebied Gent – deelproject 6C Parkbos’ (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 9 juli 2010). De locatie is volgens dit RUP gelegen in art. 7 Woongebied met volgende voorschriften.

Artikel 7 : Woongebied.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor kleinschalige toeristische voorzieningen en voor agrarische bedrijven, voor zover deze activiteiten landschappelijk en functioneel geïntegreerd kunnen worden in de woonomgeving en het draagvlak van de bosrijke omgeving niet overschrijden.

Bestaande handel, dienstverlening, ambacht, kleinbedrijf en horeca kunnen blijven bestaan en uitbreiden voor zover door de uitbreiding het draagvlak van de omgeving niet wordt overschreden. Zowel voor het voortbestaan van de activiteiten als voor de uitbreiding ervan, geldt de strikte voorwaarde dat deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd.

Minimaal dienen volgende inrichtingsprincipes gerespecteerd te worden: 

• er worden geen nieuwe afzonderlijke bijgebouwen op de gebiedsgrenzen gerealiseerd;
• nieuwe activiteiten en functiewijzigingen die niet overeenstemmen met de hoofd- of nevenbestemming zijn verboden;
• bestaande activiteiten, andere dan wonen, kunnen blijven bestaan; verbouwen, herbouwen en uitbreiden is mogelijk op voorwaarde dat langs de perceelsgrenzen grenzend aan een gebied met een andere bestemming dan woongebied, op het eigen terrein, op het ogenblik van de verbouwing, het herbouwen of de uitbreiding een dicht bebost groenscherm wordt aangelegd dat een landschappelijke inkleding garandeert in functie van het optimaal integreren van de bebouwing en activiteiten in de omgeving. Dit groenscherm bestaat uit een streekeigen heestermassief minimum 5 m breedte. Het groenscherm is verplicht opgenomen in de vergunningsaanvraag en wordt ten laatste gerealiseerd in het eerstvolgend plantseizoen na de ingebruikname van het vergunde gebouw of constructie.

 
De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen Bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 25 maart 2024, van kracht sinds 27 mei 2024. 

Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke hemelwaterverordening 2023. (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023)

Zie waterparagraaf.

Gewestelijke verordening toegankelijkheid

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid.

Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.

Gewestelijke verordening voetgangersverkeer

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 29 april 1997 houdende vaststelling van een algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.

Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gewestweg.

4.5.   Archeologienota

De maatregelen in de archeologienota waarvan akte werd genomen op 06/11/2023 met referentienummer 27767moeten uitgevoerd worden overeenkomstig het programma in die archeologienota en het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013.

Volgens het programma van maatregelen dient er een uitgesteld en gefaseerd vooronderzoek te gebeuren. Na de sloop van de gebouwen dient een landschappelijk bodemonderzoek uitgevoerd te worden.

https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/27767

5.       WATERPARAGRAAF
 

5.1. Ligging project

Het project ligt in een afstroomgebied in beheer van Provincie Oost-Vlaanderen. Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop.

Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project:

- niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.

- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).

- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal).

- niet gelegen in een signaalgebied.

Het terrein is momenteel bebouwd.

5.2. Verenigbaarheid van het project met het watersysteem

Droogte

De bemaling betreft een ingedeelde activiteit. De impact van de activiteit wordt besproken onder het aspect bodem en grondwater. De bemaling moet voldoen aan de toepasselijke algemene en sectorale voorwaarden van Vlarem II (en de bijzondere voorwaarden) waardoor verdroging zal voorkomen worden.

Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst.

Toetsing gewestelijke verordening (GSV) en algemeen bouwreglement stad Gent (ABR) inzake hemelwater

Algemeen geplande toestand

-nieuwe waterdoorlatende verharding (130 m²)

-nieuwe verharding waarbij het hemelwater naar een aanpalende onverharde strook afwatert ( 64 m²)

-oppervlakte boven ondergrondse kelder ( 420 m²)

-nieuwe plat dak (1052,7 m²) waarvan 642 m² wordt aangelegd als groendak (gebouw + fietsstalling) en 231,5 m² wordt aangelegd als terras aangesloten op hemelwaterput

-hemelwaterput (41 070 l)

-infiltratievoorziening (74,8 m³ en 259,46 m² - 50 cm diep)

Gescheiden stelsel

De bouwheer voorziet een privaat gescheiden afvoerstel van afval- en hemelwater.

Het privaat afvoerstelsel voor hemelwater mondt, in de mate dat het niet wordt geïnfiltreerd, uit in de (nog niet gescheiden) openbare riool.

Verharding

De oppervlakte boven de ondergrondse parking wordt volgens het dossier gedeeltelijk aanzien als onverhard, waterdoorlatend of met natuurlijk afvloeiing.

De oppervlakte waaronder zich ondergrondse constructies bevinden, die verhinderen dat het hemelwater infiltreert, wordt niet in rekening gebracht bij de onverharde zone.

Er wordt berekend dat er ongeveer een oppervlakte van 420 m² boven de ondergrondse kelder gelegen is.

Waterdoorlatende verharding:

Een deel van de verharding wordt voorzien in waterdoorlatende materialen of kan afwateren naar de omgeving.

De waterdoorlatende verharding dient uitgevoerd te worden met waterdoorlatende materialen, geplaatst op een waterdoorlatende funderingslaag en onderfunderingslaag. De hellingsgraad bedraagt minder dan 2%.

Verharding met natuurlijke infiltratie:

De verhardingen moeten, zonder dat hiervoor een afvoersysteem wordt aangelegd (met uitzondering van dakgoten en regenpijpen) afvloeien naar een voldoende grote onverharde oppervlakte (op eigen terrein) waar natuurlijke infiltratie kan plaatsgrijpen. De onverharde oppervlakte moet minimaal 25% van de oppervlakte van de afwaterende oppervlakte zijn. De oppervlakte waaronder zich ondergrondse constructies bevinden mogen niet in rekening gebracht worden bij de onverharde zone.

Hemelwaterput

Er wordt een hemelwaterput van 41 070 m³ voorzien. Er worden 8 woongelegenheden op de hemelwaterput aangesloten.

Er worden aanvoerleidingen aangelegd naar elk toilet en naar de plaats waar de wasmachine wordt voorzien en naar de tuin, indien aanwezig. Het opgevangen hemelwater dient maximaal gebruikt voor toepassingen waar geen drinkwaterkwaliteit voor nodig is.

Groendak

Het groendak (642 m²) moet zo opgebouwd worden dat het begroeid kan worden met planten en waar er onder de planten een buffervolume voorzien is van minimaal 50 l/m².

Infiltratievoorziening

Voor de berekening van de oppervlakte van de infiltratievoorziening wordt rekening gehouden met volgende oppervlakte

-oppervlakte boven ondergrondse kelder ( 420 m²)

-gebouw/fietsstalling (731,7 m²)

Aangezien 8 woonentiteiten zijn aangesloten wordt de oppervlakte verminderd met 240 m².

De infiltratievoorziening dient gedimensioneerd te worden op een oppervlakte van 491,7 m² en moet een volume en oppervlakte hebben van resp. 16226,1 m³ en 39,3 m².

De bouwheer voorziet

-infiltratievoorziening (74,8 m³ en 259,46 m² - 50 cm diep)

-aangevraagde uitzondering

De infiltratievoorziening is bovengronds, niet dieper dan 50 cm. De bouwheer voorziet een infiltratievoorziening van 74,8 m³ en een oppervlakte van 259,46 m² .

De infiltratievoorziening en hemelwaterput zijn correct gedimensioneerd volgens de GSV.

Er kan voldaan worden aan de GSV en het ABR indien bovenstaande maatregelen worden toegepast.

Voor de praktische toepassing van de regelgeving wordt verwezen naar het Technisch achtergronddocument bij de Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening Hemelwater (CIW-rapport, 2023).

De aanleg van de ondergrondse constructie mag er geenszins voor zorgen dat er een permanente drainage optreedt met lagere grondwaterstanden tot gevolg. Een dergelijke permanente drainage is immers in strijd met de doelstellingen van het decreet integraal waterbeleid waarin is opgenomen dat verdroging moet voorkomen worden, beperkt of ongedaan gemaakt. De ondergrondse constructie dient dan ook uitgevoerd te worden als volledig waterdichte kuip en zonder kunstmatig drainagesysteem.

Bemaling

De bemaling betreft een ingedeelde activiteit. De impact van de activiteit wordt besproken onder het aspect bodem en grondwater. De bemaling moet voldoen aan de toepasselijke algemene en sectorale voorwaarden van Vlarem II (en de bijzondere voorwaarden) waardoor verdroging zal voorkomen worden.

Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

Overstromingen

Het projectgebied is volgens de watertoetskaarten niet overstromingsgevoelig. Er wordt geen effect op het overstromingsregime verwacht.

Waterkwaliteit

De lozing van het afvalwater, de bemaling is een ingedeelde activiteit. De impact van de lozing en de bemaling wordt besproken onder het aspect afvalwater en bodem en grondwater. De lozing en de bemaling moet voldoen aan de toepasselijke algemene en sectorale voorwaarden van Vlarem II (en de bijzondere voorwaarden) waardoor verontreiniging zal voorkomen worden.

5.3. Conclusie

Er kan besloten worden dat, mits voldaan is aan bovenstaande voorwaarden, voorliggende aanvraag de watertoets doorstaat.

6.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van het Besluit van de Vlaamse Regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening en heeft betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. Dit wil zeggen dat er voor voorliggend project een project-m.e.r.-screening moet opgemaakt worden.

Een project-m.e.r.-screeningsnota is toegevoegd aan de vergunningsaanvraag. Na onderzoek van de kenmerken van het project, de locatie van het project en de kenmerken van de mogelijke milieueffecten, wordt geoordeeld dat geen aanzienlijke milieueffecten verwacht worden, zoals ook uit de project-m.e.r.-screeningsnota blijkt. Er kan redelijkerwijze aangenomen worden dat een nieuw project-MER geen nieuwe of bijkomende gegevens over aanzienlijke milieueffecten kan bevatten, zodat de opmaak ervan dan ook niet noodzakelijk is.

7.       GEMEENTERAAD

De aanvraag omvat de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg. De gemeenteraad moet hierover een beslissing nemen en zich daarbij uitspreken over de ligging, breedte en uitrusting van de gemeenteweg en over de eventuele opname in het openbaar domein.

8.       OPENBAAR ONDERZOEK

Een tweede openbaar onderzoek werd gehouden naar aanleiding van een wijzigingslus in kader van de beroepsprocedure. Dit openbaar onderzoek werd gehouden van 12 juli 2024 tot en met 10 augustus 2024.
Er werden twee bezwaren ingediend.

De bezwaren worden als volgt samengevat en behandeld:

• Mobiliteit:

Project zal een impact hebben op de omgeving en de verkeersafwikkeling. Vanwege het feit dat er nog geen beslissing is genomen omtrent de toekomstige inrichting en verkeersafwikkeling van de ovonde kan de impact van dit project op de omgeving en de plaatselijke verkeerssituatie niet correct worden ingeschat.

Voorliggende aanvraag wordt wat betreft mobiliteit in eerste instantie getoetst aan de bestaande toestand. Er werd bovendien advies gevraagd aan het Agentschap Wegen en Verkeer dat zowel de bestaande situatie inschat maar ook rekening houdt met de toekomstige plannen. Deze toekomstvisie wordt door het agentschap getrokken en zal finaal door hen beslist worden. Vanwege het voorwaardelijk gunstig advies dat het agentschap heeft gegeven kan er vanuit worden gegaan dat dit project wat betreft de verkeersafwikkeling zowel de bestaande als de toekomstige situatie aanvaardbaar is.

Voor het eigen project worden op eigen terrein voldoende parkeerplaatsen voorzien voor zowel de wagen als de fiets. In tegenstelling tot de bestaande toestand waar er meerdere opritten naar de verschillende percelen zijn, zorgt deze aanvraag voor slechts één aantakking voor wagens op de ovonde. Dit betekent dus een aanzienlijke daling van het aantal mogelijke conflictpunten.

• Mobiliteit

Er zijn meerdere projecten in de buurt vergund die voor meer verkeer zorgen op de ovonde. De ovonde wordt aangeduid als een onveilig en cruciaal conflictpunt.

Het klopt dat de verschillende projecten in de buurt zoals bijvoorbeeld deze aanvraag leiden tot meer inwoners en dus potentieel ook meer verkeersbewegingen. Op termijn zal deze zone heraangelegd worden door AWV om een vlottere doorstroming te verzekeren. Zoals hierboven aangehaald worden met deze aanvraag het aantal conflictpunten ten op zichte van de bestaande toestand gereduceerd van een viertal tot 1. Dit is positief en maakt dat verkeersveiligheid zal verbeteren.
Verder wordt er geoordeeld dat de Grotesteenweg-Noord het aantal verwachte bijkomende verkeersbewegingen kan opvangen. Dit is een gewestweg met veel (doorgaand) verkeer. Het aantal verkeersbewegingen van deze aanvraag is ten opzichte van het vele verkeer erg beperkt.

9.       OMGEVINGSTOETS
 

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
De nieuwe projectinhoudversie gaat in op een aantal weigeringsmotieven van in eerste aanleg. De vrijstaande fietsenstalling in de achtertuin werd verkleind, de pergolaconstructie in de achtertuin werd geschrapt, de infiltratievoorziening wordt natuurlijker aangelegd en er werd een extra toegang vanuit de hoogste volumes van het nieuwe gebouw voorzien naar de achtertuin.

9.1.   Advies Team Stadsbouwmeester

Dit project kent een lange historiek en werd voorgelegd aan de Kwaliteitskamer op 20/10/2022 en 20/12/2022. Nadien was er afstemming via overleg en via email.

De bijsturing van het ontwerp betreft een update ten aanzien van de eerder geformuleerde opmerkingen van Team Stadsbouwmeester in de lopende vergunningsaanvraag. De bijgestuurde plannen werden voorbesproken via bilateraal overleg, waar ze gunstig werden ontvangen en geadviseerd.

Conclusie:

Team Stadsbouwmeester heeft geen verdere opmerkingen meer op voorliggend voorstel, en adviseert daarom gunstig.

De adviezen van de Kwaliteitskamer zijn bijgevoegd als bijlage.

9.2.   Functionele inpasbaarheid en schaal 

Functionele inpasbaarheid

Het voorstel gaat uit van een woonontwikkeling in combinatie met een commerciële ruimte op het gelijkvloers. Zoals ook in eerste aanleg al meegegeven kan deze commerciële ruimte hier aanvaard worden omdat in de oorspronkelijke toestand hier ook een andere functie dan wonen aanwezig was in een van de woningen. Bovendien is de ligging aan het fiets- en wandeltracé en vlakbij de steenweg een ideale zichtlocatie voor dergelijke invulling.

Het projectgebied is gelegen in een stedelijk woongebied. Het spreek voor zich dat een woonontwikkeling past in deze bestemming.

Er worden zowel grote als kleine appartementen voorzien volgens de mix uit het algemeen bouwreglement. Gelet op de grootte van het perceel is de woningtypetoets enkel richtinggevend. De woningtypetoets duidt ook geen voorkeur voor een bepaalde typologie aan op deze plek.

Schaal

Het project is niet gelegen in een knooppunt volgens de structuurvisie Ruimte voor Gent 2030. Dit betekent dat er normaalgezien de basisschaal van drie bouwlagen dient toegepast te worden. De stedelijke schaal (4 à 5 bouwlagen met een maximum van 6 bouwlagen) kan voorzien worden ter hoogte van brede stukken openbaar domein, ter hoogte van parken of langs steenwegen. In dit geval situeert het project zich aan een steenweg, aan een nieuw wandel- en fietspad, aan een achterliggende groenpool (Parkbos) en wordt er in het voorstel een nevenfunctie op het gelijkvloers gezien aan de hoek. De impact van de 6 bouwlagen naar de omliggende omgeving is hier vrij beperkt aangezien de dichtstbijzijnde woningen zich op meer dan 30 m bevinden. De 6de bouwlaag blijft beperkt tot de kop van het gebouw en is uitgelijnd met de bebouwing aan de rechterkant.

Aan de linkerkant blijft de volumetrie beperkt tot drie bouwlagen. Dit als overgang naar de aanpalende woningen die twee bouwlagen met een hellend dak hebben. Ook de bouwdiepte is aan de linkerkant beperkt tot 13,5 m. Dit is meer dan de gangbare bouwdiepte van 12 m op het verdiep in een stedelijke context maar kan, rekening houdend met een toekomstscenario voor de linker aanpalende, hier aanvaard worden.

Qua schaal integreert het gebouw zich voldoende in de omgeving.

9.3.   Woonkwaliteit, fietsenstalling en private buitenruimte

Het grootste struikelblok van dit dossier in eerste aanleg was de inrichting van de achterliggende zone. De fietsenstalling was te groot, de inrichting oogde rommelig en er was te weinig connectie tussen het gebouw en de achterliggende ruimte. Hiervoor werden met in de nieuwe PIV de nodige aanpassingen gedaan.

De nieuwe fietsenstalling is zo’n 20 m² kleiner en nog belangrijker, deze is nu uitgelijnd met de groenzone. Dit maakt de fietsenstalling wel aanvaardbaar. De inplanting, in de lijn met de nieuwe groenzone, is stedenbouwkundig aanvaardbaar. Idem voor de oppervlakte van 100 m². Deze is nog steeds aanzienlijk maar het gaat hier om een vrij groot projectgebied waarbij enkele percelen werden samengevoegd waarbij men nu kiest voor 1 vrijstaand volume voor het ganse project.

De pergolaconstructie werd geschrapt. Op die manier blijven de constructies in de achtertuinzone tot het minimale beperkt. Dit is positief.

Tot slot werd ook de bovengrondse infiltratievoorziening aangepast naar een meer natuurlijke aanleg zonder keermuren.

Binnen het volume werd een rechtstreekse toegang voorzien vanuit de hoogste volumes op de kop naar de achterliggende ruimte. Op die manier moeten de bewoners niet rondom het gebouw stappen om gebruik te maken van de tuinzone. Deze aanpassing is positief aangezien de achtertuin intensiever gebruikt zal worden. Ook de bereikbaarheid vanuit het gebouw naar de vrijstaande fietsenstalling achterin is positief.

9.4.   Mobiliteitstoets

Om de aanvraag te toetsen aan de goede ruimtelijke aanleg, bekijken we de voorgestelde aangepaste parkeeroplossingen.

In de bestaande toestand zijn er een 5-tal opritten vanop de steenweg naar de aparte percelen. Deze aanvraag bundelt deze percelen tot één geheel met één duidelijke toegang. Dit zorgt ervoor dat het aantal conflictpunten met het fietspad sterk gereduceerd wordt. De steenweg kan de bijkomende verwachte verkeersbewegingen door het toenemende aantal bewoners opvangen.

In tegenstelling tot de aanvraag in eerste aanleg werd het fietsparkeren meer verspreid. Er worden nu 5 fietsenstallingen voorzien in plaats van 3.

De parkeerrichtlijnen vragen het volgende:

-     Bewoners: 

• minimum 97 fietsparkeerplaatsen en 3 voor bezoekers
• minimum 24 tot maximum 60 autoparkeerplaatsen voor bewoners en minimum 6 tot maximum 15 voor bezoekers

-      Voor winkelruimtes vragen we minimum 2 fietsparkeerplaatsen en geldt enkel een maximumaantal autoparkeerplaatsen (3) en kan er dubbel gebruik gemaakt worden van de parkeerplaatsen voor bewoners.

 Dit aantal fiets- en autoparkeerplaatsen sluit het beste aan bij de functie en ligging van het project. 

Fiets

-     Aantal:

• Er worden 5 fietsenstallingen voorzien met in totaal 102 fietsparkeerplaatsen, dit is ruim voldoende:
  • 1 stalling met 6 buitenmaatse fietsen naast de oprit van de wagens. 
  • 1 stalling met 2 buitenmaatse fietsen en 4 gewone fietsen naast de oprit van de wagens
  • 1 stalling met 18 fietsen onder een luifel
  • 1 stalling met 59 fietsen (waarvan 2 buitenmaatse) achter de meergezinswoningen in de tuinzone. 
  • 1 stalling met 13 fietsen achteraan het gebouw aan de linkerkant

-     Inrichting:

• Alle stallingen bevinden zich op het maaiveld en zijn vlot bereikbaar en overdekt. Het is niet duidelijk of alle stallingen afgesloten kunnen worden. Dit is noodzakelijk voor de veiligheid van de geparkeerde fietsen. 
• De fietsparkeerplaatsen zijn comfortabel ingericht. 

-     Er worden 4 fietsparkeerplaatsen voor bezoekers voorzien volgens de nota, die niet zichtbaar zijn op de plannen. Er is voldoende ruimte op eigen terrein om deze stallingen te voorzien. 

De Nota fiets- en autoparkeerrichtlijnen is géén op zichzelf staand, verordenend instrument maar houdt wél rekening met de decretaal vastgestelde beoordelingselementen die de goede ruimtelijke ordening mee vorm geven. In die zin is deze nota dan ook te beschouwen als ‘beleidsmatig gewenst met betrekking tot de mobiliteitsimpact’, in de zin van art. 4.3.1 §2 2° a) van de Vlaamse codex ruimtelijke ordening.

9.5.   Natuurtoets

De boom nr. 2 staat wel zeer dicht bij de nieuwe ondergrondse parkeergarage (wordt opnieuw behouden volgens de ontwerpbundel omgevingsaanleg, maar deze boom staat niet op plan ‘nieuwe toestand’). De meeste overige kleinere bomen bevinden zich in de bouwzone. Wat echter kan behouden worden van opgaand groen en van bomen, dient wel effectief behouden te worden. Vooraleer de rooiwerkzaamheden gebeuren, dienen de te behouden bomen beschermd te worden tegen de werfactiviteiten. Hiervoor wordt de Groendienst van de Stad Gent ter plaatse uitgenodigd om alle te behouden opgaand groen aan te duiden.

9.6.   Openbaar domein

De aanvraag bevat een nieuwe rooilijn en een nieuw stuk openbaar groen. De rooilijn gaat over een verbreding van het fiets- of wandeltracé en het doortrekken van het achterliggende natuurgebied naar de straat. De nieuwe openbare groenzone sluit aan bij de achterliggende groene bestemming en vangt de groenlast van 20 m² openbaar groen per entiteit op.

Voor de over te dragen zones werden al inrichtingsplannen uitgetekend met een beplantingsvoorstel (indicatief volgens de ontwerpbundel omgevingsaanleg). Gezien de precieze ligging van het toekomstige fietspad nog niet gekend is (rotonde zal aangepast worden), moet de bomenrij langs het fietspad nog niet aangeplant worden ikv deze bouwaanvraag. Ook het achterliggende stuk hoeft niet aangelegd te worden ikv deze aanvraag. In overleg met Natuurpunt (die de loods gaat beheren) en volgens de visie van inrichting van dit deelgebied van het RUP Groen, kunnen later de inrichtingswerken door de stad uitgevoerd worden.

Boom nr. 1 staat in de toekomstige openbare groenzone en dient behouden te worden. Dit is nu zo voorzien in de ontwerpbundel omgevingsaanleg, maar deze boom staat niet op plan ‘nieuwe toestand’.

De principes en de ligging van de rooilijn zijn stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Milieuhygiënische en veiligheidsaspecten

BEMALING

Bodem en grondwater

Er wordt een bemaling aangevraagd voor de aanleg van een kelder (max. 54,4 x 33,5 m) met 3 liftputten. De bemaling wordt aangevraagd voor max. 83 502 m³/jaar, 674 m³/dag, 28 m³/uur. De ingeschatte duurtijd van de bemaling bedraagt 248 kalenderdagen (8-9 maanden). De verlaging van het grondwaterpeil bedraagt 4,66 m onder het maaiveld (- mv) en lokaal voor de liftputten tot 6,01 m onder het maaiveld.

Het bemalingswater wordt geloosd in de RWA riolering.

Hydrogeologie 

Op het terrein werden 3 elektrische sonderingsproeven uitgevoerd en er werd ook 1 peilbuis geplaatst ter hoogte van sondering 1. De peilbuis heeft een filterstelling van 1,0 – 3,0 m-mv. De grondwaterstand werd tweemaal opgemeten, op 17/05/2023 en op 27/09/2023 en bedroeg respectievelijk +7,17 mTAW (0,90 m-mv) en +6,47 mTAW (1,60 m-mv).

Op basis van de sonderingen wordt het Quartair ingeschat tot een diepte van 18,1 m-mv. Dit bestaat voornamelijk uit fijn zand, met een venige klei laag tussen 16 -18,1 m-mv. Tussen 18,1 en 36,1 m-mv wordt de Formatie van Tielt en Hyon (glauconiet houdend zand) waargenomen. Onder 36,1 m-mv wordt de ondoorlatende klei van Kortrijk aangetroffen.

Voor de berekening van het te verwachten debiet en de invloedstraal wordt uitgegaan van het hoogst opgemeten grondwaterpeil, namelijk +7,17 mTAW. Voor de zettingsberekeningen wordt uitgegaan van het laagst opgemeten peil van +6,47 mTAW.

Bemalingsconcept 

De bemaling zal uitgevoerd worden als een gravitaire filterbemaling rondom de bouwput, aangezet op ca. 10 m onder maaiveld. Voor de liftputten wordt een lokaal filterkader voorzien. Er zal bemaald worden in de Quartaire Aquifersystemen (HCOV 0100) en het grondwaterlichaam CVS_0160_GWL_1. Dit is een freatische watervoerende laag. De invloedstraal werd berekend en bedraagt ca. 340 m.

Het advies van de VMM, team advisering Grondwater is gunstig voor het gevraagde debiet. Volgende bijzondere voorwaarde wordt conform het advies opgenomen:

De start- en stopdatum van de bemaling wordt gemeld aan VMM via het mailadres grondwater.ovl@vmm.be met vermelding van het projectnummer (OMV_ 2023122256).

Webapplicatie DOV

Een bemalingspomp mag enkel geplaatst worden door een boorbedrijf dat erkend is conform het VLAREL van 19 november 2010 voor de discipline, vermeld in artikel 6, 7°, a), 1), van het voormelde besluit. Om het beperken van de tijdsduur te garanderen bezorgt het erkend boorbedrijf uiterlijk de derde werkdag nadat een bemalingspomp is geplaatst, van elke debietmeter die bedoeld is voor de registratie van het opgepompte en terug in de ondergrond gebrachte debiet, de volgende informatie via een webapplicatie van de Databank Ondergrond Vlaanderen:

1°  het merk en serienummer

2°  het tijdstip van plaatsing en de tellerstand op het moment van de plaatsing

Bij het ontmantelen van de bemalingsinstallatie, bezorgt het erkende boorbedrijf uiterlijk de derde werkdag na de ontmanteling: het tijdstip van de ontmanteling en de tellerstand op het moment van de ontmanteling via een webapplicatie van de Databank Ondergrond Vlaanderen.

Praktische richtlijnen over hoe de gevraagde informatie moet worden doorgegeven, zijn te vinden op https://dov.vlaanderen.be/richtlijnen-actieve-bemalingen

Dit wordt opgenomen als bijzondere voorwaarde.

Peilsturing

Om het debiet en de invloed van de bemaling zoveel mogelijk te beperken, wordt een peilsturing van de bemaling opgenomen als bijzondere voorwaarde.

Elke bemalingspomp dient gestuurd op het grondwaterpeil in de peilbuis in een pompput of op het grondwaterpeil in aparte peilputten. De noodzakelijke verlaging wordt per bouwfase bepaald. De regeling van de peilsturing dient bijgesteld in functie van de vordering van de bouwwerken.

Retourbemaling

Voor het onttrekken van het grondwater wordt een vacuümbemaling toegepast. Retour via putten is niet mogelijk omdat er niet voldoende ruimte aanwezig is. Er wordt aangegeven dat een deel van het bemalingswater geherinfiltreerd kan worden in de wadi die op de projectsite aangelegd zal worden.

Als bijzondere voorwaarde wordt opgenomen dat het bemalingswater moet maximaal geïnfiltreerd worden via wadi. Er mag niet geloosd worden op de gemengde riolering of de DWA.

De lozingen van het onttrokken grondwater dienen 14 dagen voorafgaand aan de lozing te worden gemeld aan de exploitant van de openbare riolering, zijnde Farys, via www.farys.be/melden-van-bemaling. Met het oog op een goede werking van de openbare riolering wordt dit als bijzondere voorwaarde opgenomen.

Zettingen

De theoretische absolute eindzettingen voor de algemene uitgraving bedragen minder dan 20 mm. Voor het uitgraven van de liftputten worden er wel zettingen boven 20 mm berekend (respectievelijk 26,9 mm, 21,5 mm en 20,8 mm in de verschillende sonderingputten). De aanvrager geeft aan dat het risico aanvaardbaar is aangezien:

- het gaat om theoretisch berekende eindzettingen

- de zettingen niet onmiddellijk optreden en de bemaling voor de liftputten slechts twee weken actief Er wordt in het dossier wel aangeraden om de werkelijk optredende zettingen op te volgen met behulp van zettingsbouten ter hoogte van de gebouwen in de omgeving en om voor de opstart van de werken een nulmeting uit te voeren. Indien er een absolute zetting van 15 mm of meer gemeten wordt t.h.v. een zettingsgevoelige constructie dient de bemaling te worden bijgestuurd. Vanaf 20 mm dient deze te worden stilgelegd.

Conform het advies van de VMM wordt volgende bijzondere voorwaarde opgenomen:

Er moeten zettingsbakens geplaatst worden bij de meest nabije zettingsgevoelige objecten van derden aan elke zijde van de bemaling. Van zodra de bemaling wordt opgestart, moeten de zettingen opgevolgd worden. De monitoring gebeurt per zettingsbaken minstens met volgende frequentie:

-Voor het opstarten van de bemaling: 1 zettings meting (nulmeting).

-Week 1 na opstart van de bemaling en elke eerste week nadat een dieper bemalingspeil is ingesteld: vijfmaal per week een zettingsmeting.

-Vanaf week 2 na opstart van de bemaling en elke tweede week nadat een dieper bemalingspeil is ingesteld: éénmaal per week een zettingsmeting.

De metingen op de zettingen mogen stopgezet worden van zodra deze niet meer wijzigen. Bij het instellen van een dieper bemalingspeil wordt de zettingsmeting terug opgestart volgens bovenstaande frequentie. Indien er een absolute zetting van 15 mm of meer gemeten wordt t.h.v. een zettingsgevoelige constructie wordt de bemaling bijgestuurd. Vanaf 20 mm wordt ze stilgelegd. Er dient technisch een terugvalscenario voorzien te worden dat dit mogelijk maakt.

Verontreiniging

De decretale bodemonderzoeken binnen de stationaire invloedzone van de bemaling werden gescreend. Hierop is geen significante impact te verwachten.

De bemaling is niet gelegen in een PFAS no-regret zone.

Er wordt wel overschrijdingen van het indelingscriterium van arseen in het grondwater vastgesteld. Uit de achtergrondwaardenkaart van OVAM blijkt dat de achtergrondconcentratie van arseen 5 tot 10 µg/l bedraagt ter hoogte van de onderzoekslocatie. Er wordt een lozingsnorm voor arseen aangevraagd zie verder.

Wat de bemalingsactiviteiten betreft, dient niet enkel de grondwaterstand gemonitord te worden aan de grens van het door Natuurpunt beheerde natuurgebied. Ook de grondwaterschommelingen van het grasveld met eikenbomen van de rotonde en de boszone aan de overzijde op de campus Ardoyen (perceel 113L) dienen bijgehouden te worden aan de hand van peilbuizen (tweewekelijks controleren). Indien de grondwatertafel er zakt - wat volgens de theoretische berekeningen het geval zal zijn (tot meer dan 1,5 m!) - dan moeten deze zones bevloeid worden (met bemalingswater indien zuiver genoeg) op het ogenblik dat in de droge periode (van 1 maart tot en met 1 oktober) er 10 dagen geen neerslag is gevallen (neerslagstation Vinderhoute – zie www.waterinfo.be). Hiervoor dienen voorafgaandelijke afspraken gemaakt te worden met de Groendienst via groendienst@stad.gent.

Geluid

De pompen zullen continu in werking zijn. Alle mogelijke en noodzakelijke maatregelen (plaatsing, type, omkasting pomp,…) moeten genomen worden opdat geluidshinder voor omwonenden minimaal zou zijn.

Dit wordt als bijzondere voorwaarde opgenomen.

Fauna en flora

De berekende invloedstraal van de bemaling reikt niet tot een habitat- of vogelrichtlijngebied, VEN en IVON gebieden.

Het droogtrekken van de ruimere omgeving kan levensbedreigend zijn voor aanwezige bomen. In de buurt is een natuurgebied gelegen.

In het dossier wordt er aangeraden om het grondwaterpeil ter hoogte van het natuurgebied op te volgen, zowel voor als tijdens de bemaling. De peilbuis dient een filterstelling te hebben in de bovenste zandlaag, tussen 5,0 en 7,0 m-mv. Het grondwaterpeil in rust dient opgemeten te worden, gedurende minstens twee maand voor de start van de bemalingswerken om de twee weken.

Tijdens de bemalingswerken wordt er aangeraden om het peil met een automatische logger op te volgen.

Het grondwaterpeil dient niet enkel gemonitord te worden aan de grens van het door Natuurpunt beheerde natuurgebied. Ook de grondwaterschommelingen van het grasveld met eikenbomen van de rotonde en de boszone aan de overzijde op de campus Ardoyen (perceel 113L) dienen bijgehouden te worden aan de hand van peilbuizen (tweewekelijks controleren). Indien de grondwatertafel er zakt - wat volgens de theoretische berekeningen het geval zal zijn (tot meer dan 1,5 m!) - dan moeten deze zones bevloeid worden (met bemalingswater indien zuiver genoeg) op het ogenblik dat in de droge periode (van 1 maart tot en met 1 oktober) er 10 dagen geen neerslag is gevallen (neerslagstation Vinderhoute – zie www.waterinfo.be). Hiervoor dienen voorafgaandelijke afspraken gemaakt te worden met de Groendienst via groendienst@stad.gent.

Dit wordt als bijzondere voorwaarde opgenomen.

Afvalwater

De inrichting ligt in centraal gebied volgens het zoneringsplan van Stad Gent.

Het bemalingswater zal geloosd worden via de RWA van de Grotesteenweg-Noord.

De lozing van bedrijfsafvalwater met lozingsnorm voor arseen (50 µg/l), rubriek 3.4.2 wordt aangevraagd.

Deze rubriek wordt voorwaardelijk gunstig geadviseerd door de VMM, afdeling operationeel waterbeheer voor het lozen van 28 m³/uur – 672 m³/dag (tijdens de bemaling, gedurende 8 maanden).

Volgende bijzondere voorwaarden worden conform het advies van de VMM, afdeling operationeel waterbeheer opgelegd:

-Ter aanvulling van de algemene en sectorale milieuvoorwaarden mogen de volgende emissiegrenswaarden niet worden overschreden:

As: 50 µg/l

-De overige gevaarlijke stoffen van de lijsten I en II van bijlage 2 C van Vlarem II, mogen slechts worden geloosd in concentraties beneden de kwaliteitsdoelstelling voor het uiteindelijk ontvangende oppervlaktewater.

-Het bedrijf dient te beschikken over een controle inrichting die alle waarborgen biedt om de kwaliteit van het werkelijk geloosde afvalwater te controleren en die inzonderheid toelaat gemakkelijk monsters te nemen van het geloosde water, overeenkomstig art. 4.2.5.1.1. van Vlarem II.

-Voor de bepaling van het debiet mag de meetmethode conform hoofdstuk 5.53. gebruikt worden. Een staalnamepunt voor het effluent dient voorzien te worden.

WARMTEPOMP

Bodem en grondwater

Het beo (boorgat energie opslag)-veld wordt aangelegd met 25 boring van 150 m diepte. Het afgesloten koelmiddel dat gebruikt wordt in de buizen is glycol-water.

Het dieptecriterium voor rubriek 55 bedraagt op de locatie 150 m, het beo-veld is bijgevolg niet ingedeeld.

Als opmerking wordt meegegeven:

De boringen dienen te voldoen aan de bepalingen van afdeling 6.9.1. en artikel 6.9.1.3 van Vlarem II. De exploitant wordt er specifiek op gewezen dat de boringen dienen uitgevoerd te worden door een erkend boorfirma in discipline 4-vertikale boringen, en de boorgaten goed afgedicht dienen te worden om verontreiniging van de grondwaterlagen te voorkomen.

Lucht

Rubriek 16.3.2.a) wordt aangevraagd voor een geothemische warmtepomp van 25,5 kW, met 8 kg koelmiddel R410A (16 704 CO2-eq).

De warmtepomp dient onderhouden te worden overeenkomstig artikel 5.16.3.3.§3 van Vlarem II door een erkende airco-energiedeskundige overeenkomstig VLAREL.

De warmtepomp bevat een hoeveelheid koelmiddel in ton CO2-equivalent [≥ 5 ton] waardoor ze conform Vlarem II ieder 12 maanden moet onderzocht worden op goed functioneren en op mogelijke lekverliezen door een erkende koeltechnicus.

Wanneer een permanent lekdetectiesysteem aanwezig is mag de controlefrequentie worden gehalveerd.

Dit wordt als opmerking opgenomen.

Geluid

De inrichting is gelegen langs de Grotesteenweg-Noord. In de buurt zijn woningen aanwezig.

De technische ruimtes (ventilatie, warmtepomp) zijn voorzien in de kelder.

Er wordt geen geluidshinder verwacht. 

CONCLUSIE

       De gevraagde omgevingsvergunning is mits voorwaarden milieuhygiënisch, stedenbouwkundig en planologisch verenigbaar met de onmiddellijke omgeving, bijgevolg is het verslag voorwaardelijk gunstig.

Volgende rubrieken worden gunstig beoordeeld:

TERMIJN

Rubriek 16.3.2°a) wordt gunstig geadviseerd voor onbepaalde duur.

De overige rubrieken (gerelateerd aan de bemaling) worden gunstig geadviseerd voor een termijn van 8 maanden vanaf de start van de (bemalings)werken.

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

Het college van burgemeester en schepenen moet advies uitbrengen bij de provinciale omgevingsvergunningscommissie Oost-Vlaanderen over de omgevingsvergunningsaanvraag in beroep die bij de college van burgemeester en schepenen werd ingediend.

Niet van toepassing.