Het Decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017, artikel 56.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 59 en 60.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.
Het college van burgemeester en schepenen geeft ongunstig advies
WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?
CITYNEST NV met als contactadres Kortrijksesteenweg 1004, 9000 Gent heeft een aanvraag (OMV_2024064821) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 8 mei 2024.
De aanvraag werd op 4 juli 2024 in eerste aanleg door college van burgemeester en schepenen weigering.
Tegen de beslissing van het college van burgemeester en schepenen werd in beroep gegaan door aanvrager, persoon. Op 19 augustus 2024 werd het beroep volledig en ontvankelijk verklaard.
De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:
• Onderwerp: bouwen van een eengezinswoning + rooien van bomen
• Adres: Volkshaardstraat 31A, 9030 Gent
• Kadastrale gegevens: afdeling 29 sectie A nr. 1017X2
De deputatie heeft het college van burgemeester en schepenen om advies gevraagd op 19 augustus 2024.
ADVIES
Overeenkomstig artikel 34 van het Besluit van de Vlaamse Regering van 27 november 2015 tot uitvoering van het omgevingsvergunningen-decreet bevat het advies van het college van burgemeester en schepenen, minstens volgende gegevens:
1° de stedenbouwkundige voorschriften die van toepassing zijn op de percelen waarop de vergunningsaanvraag betrekking heeft;
2° de beschrijving van de bestemming die aan de omgeving in een straal van 500 meter rond het project is gegeven conform de plannen van aanleg en de ruimtelijke uitvoeringsplannen;
3° een gemotiveerde beoordeling van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening;
4° in voorkomend geval, een gemotiveerde beoordeling van de aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichting of activiteit op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu;
5° in voorkomend geval, de voorwaarden die het college nuttig acht;
6° in voorkomend geval, een gemotiveerde beoordeling van de standpunten, opmerkingen en bezwaren die zijn ingediend tijdens het openbaar onderzoek.
Deze gegevens zijn reeds opgenomen in de collegebeslissing van 4 juli 2024 in eerste aanleg. Deze beslissing is bijgevoegd als bijlage en maakt integraal deel uit van het huidige advies.
In het beroepschrift staan volgende relevante elementen en/of argumenten:
- De aanvraag komt tegemoet aan de weigeringsargumenten uit de beslissing OMV_2023096981 en de groendienst gaat akkoord met de inplanting van de woning.
- Het is niet duidelijk wat een “aanvaardbare” dichtheid is. Het project heeft een centrale ligging met een goede bereikbaarheid.
- Een compacte woning is in lijn met Ruimte voor Gent (efficiënt en duurzaam ruimtegebruik). De aanvraag is een meerwaarde voor de verdichting. De woning voldoet aan het ABR en is kwalitatief. Stellen dat de woning niet kwalitatief is, is subjectief.
- De woningen in de wijk hebben soms ook een gevelbreedte van 5,80 m zoals de naastgelegen schakelwoningen.
- De bomen in de tuin kunnen een voordeel zijn voor een toekomstige bewoner. Het rooien van bomen kan enkel indien het college een omgevingsvergunning aflevert.
Uit deze opsomming blijkt dat er geen nieuwe elementen of argumenten aangevoerd worden in het beroepschrift. Toch is het belangrijk enkele argumenten uit de beslissing van het college te verduidelijken. Volgende argumentatie wordt toegevoegd aan de collegebeslissing in eerste aanleg (04/07/2024) die in het huidige advies integraal bevestigd en hernomen wordt.
Het projectgebied maakt deel uit van een voormalige sociale tuinwijk. De tuinwijk werd opgericht rond 1956-1957 door de sociale huisvestingsmaatschappij ‘Volkshaard’. De tuinwijk omvat een 50-tal panden, gelegen langs de Volkshaardstraat en de Zandloperstraat en zijn tot op heden in grote mate oorspronkelijk bewaard gebleven. Hun karakteristieken en ensemblewaarde worden in hoofdzaak gevormd door: de volumetrie, de gevelconfiguratie, de baksteenarchitectuur, het materiaalgebruik, het buitenschrijnwerk, de positie van de panden ten opzichte van de straat, de groene voortuinen, etc. Om het groen karakter van de tuinwijk te behouden is het behoud van de open ruimte met hoogstammige groen essentieel.
Het terrein waar de nieuwe woning gebouwd wordt, maakt deel uit van een recent vergund project met meerdere woningen (OMV_2023067356). Het gaat om volgende vergunde aantallen op een terrein van 1647 m²:
- 16 schakelwoningen
- 1 nieuwe grondgebonden woning
Op projectniveau zorgt dit aantal voor een dichtheid van 103 wooneenheden per hectare. Mariakerke maakt deel uit van het grootstedelijk gebied Gent. Voor de stedelijke gebieden is een na te streven woningdichtheid minimaal 25 wooneenheden per hectare. Verdichting in de stedelijke gebieden moet daarbij gezien worden als een dichtheidsbeheer waar zowel aandacht gaat naar verdichting, ontdichting als naar het vrijwaren van bepaalde gebieden. Om een kwalitatieve stedelijke woonomgeving te realiseren, kan het in sommige oudere stadsdelen nodig zijn om panden af te breken om in ruil meer groene en publieke ruimte voor de buurt te kunnen voorzien. Verdichten is geen doel op zich en houdt niet per definitie bijkomende terreininname in: het kan evengoed door compacter of hoger te bouwen, door het opdelen van grote woningen,… enzovoort.
In deze woonwijk ligt de dichtheid reeds zeer hoog (ver boven de 25 wooneenheden per hectare). Bijkomende woongelegenheden zijn hier geen doel. In deze wijk is vooral nood aan het ontluchting en vergroening. De niet bebouwde groene ruimtes moeten bewaard blijven. Het perceel uit de aanvraag is zo een te behouden groene ruimte. Het gaat niet om een potentieel bouwperceel. Het terrein maakt kadastraal (en historisch) deel uit van 1 perceel waarop 4 woningen als groepswoningbouw zijn opgericht, als onderdeel van een sociale tuinwijk. De hoek van het perceel is begroeid met hoogstammige bomen. In oorsprong functioneerde het groen als gedeeld groen. Het heeft via de verkoop van verschillende panden in de tuinwijk een privatief karakter gekregen. Met de aanvraag wordt een bijkomend bouwlot gecreëerd en wordt het lot feitelijk verkaveld. De groene ruimte moet gevrijwaard worden.
De kroonprojecties van de bomen op het terrein komen in de bestaande toestand tot tegen de zijgevel van de bestaande woning. Het is zeer ongeloofwaardig dat een nieuwe woning op dit perceel gebouwd kan worden zonder enige schade aan de bomengordel te veroorzaken.
Tenslotte is het belangrijk te vermelden dat dit standpunt ook in vooroverleg tussen de dienst stedenbouw en de bouwheer meerdere keren werd meegedeeld.
CONCLUSIE
Huidig advies herneemt integraal de inhoud en de motieven van de collegebeslissing in eerste aanleg, met dien verstande dat aanvullend advies is gegeven in dit advies.
WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?
Het college van burgemeester en schepenen moet advies uitbrengen bij de deputatie over de omgevingsvergunningsaanvraag in beroep die bij de college van burgemeester en schepenen werd ingediend.
Niet van toepassing.
Het college van burgemeester en schepenen brengt ongunstig advies uit over de omgevingsaanvraag voor bouwen van een eengezinswoning + rooien van bomen van CITYNEST nv, gelegen te Volkshaardstraat 31A, 9030 Gent.