2024_CBS_08511 - OMV_2023135285 K - aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen van een meergezinswoning na het slopen van de bestaande bebouwing en het verbouwen van de bestaande garages - zonder openbaar onderzoek - Brugsesteenweg, 9000 Gent - Gedeeltelijke Vergunning

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.

Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.

Het college van burgemeester en schepenen verleent gedeeltelijk de vergunning en legt bijzondere voorwaarden op.

WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?

HB Ontwikkelt BV met als contactadres Vierweegsestraat 5, 9032 Gent heeft een aanvraag (OMV_2023135285) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 29 mei 2024.

De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:

• Onderwerp: het bouwen van een meergezinswoning na het slopen van de bestaande bebouwing en het verbouwen van de bestaande garages

• Adres: Brugsesteenweg 184, 186 en 188, 9000 Gent

• Kadastrale gegevens: afdeling 16 sectie K nrs. 464S2, 464T2 en 464R2

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 17 juli 2024.

De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.

Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 28 augustus 2024.

OMSCHRIJVING AANVRAAG

1.       BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT

De aanvraag is gelegen langs de Brugsesteenweg, in de wijk Brugse Poort – Rooigem. De aanvraag omvat het bouwen van een nieuwe gesloten meergezinswoningwoning op 3 percelen waarop zich in bestaande toestand 2 eengezinswoningen bevinden en verscheidene garageboxen en bergingen.

De 3 percelen (464T2, 464S2 en 464R2) hebben samen een breedte van 14m45 thv de rooilijn en een maximale diepte van ca. 56m22. De totale oppervlakte bedraagt ca. 702m².

De percelen behorend tot de woning nr. 186/188 (links) zijn volledig bebouwd:

Het hoofdgebouw (met 2 bouwlagen en een hellend dak) heeft een breedte van 10m04 en een diepte van 8m57. De rest van dit perceel is dichtgebouwd met een aanbouw, 9 garageboxen en een bijgebouw gelegen thv de achterste perceelsgrens.

Het perceel behorend tot de woning nr. 184 (rechts) is als volgt bebouwd:

Het hoofdgebouw (met 3 bouwlagen en een plat dak) heeft een breedte van 4m59 en een diepte van 15m26. Op het gelijkvloers bevindt zich een onderdoorrit die toegang geeft tot de garageboxen op het links gelegen perceel (nr. 186/188).

Voorbij het hoofdgebouw bevindt zich een gedeelde private buitenruimte van ca. 217m². Deze buitenruimte werd volledig verhard aangelegd en ontsluit de links gelegen garageboxen.

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

Het bouwen van een meergezinswoning na het slopen van de bestaande bebouwing en garageboxen.
 

1/ Het slopen van beide eengezinswoningen (nr. 184 en nr. 186/188) met bijhorende aanbouwen.

2/ Het bouwen van een nieuwe meergezinswoning.

De voorbouwlijn wordt voorzien thv de rooilijn met de Brugsesteenweg. Het gebouw wordt perceelsbreed ingepland en sluit dus aan op de linker zijperceelsgrens met nr. 190 en op de rechter zijperceelsgrens met nr. 180. 

De meergezinswoning telt vooraan 3 en achteraan 4 bouwlagen en wordt afgewerkt met een hellend dak.

Vooraan ligt de kroonlijst op een hoogte van 9m75. Deze kroonlijst bevindt zich 2m68 hoger dan de kroonlijst van linker aanpalende en 2m17 hoger dan de kroonlijst van rechter aanpalende.

Achteraan bevindt de kroonlijst zich op een hoogte van 11m25. De nok bevindt zich op een hoogte van 15m75 tov het straatpeil.

De gelijkvloerse aanbouw heeft een plat dak (deels groendak). De kroonlijst bevindt zich op een hoogte van 3m25 tov het straatpeil.

De bouwdiepte op het gelijkvloers bedraagt maximaal 18m (loodrecht gemeten tov de rooilijn), dit maximum wordt aan de linkerzijde gerealiseerd. Thv de rechter zijperceelsgrens wordt voorbij het hoofdgebouw, een bouwvrije zone voorzien met een breedte van 3m50 (thv de achtergevel van het hoofdgebouw) tot 4m83 (thv de achtergevel van de aanbouw).

De bouwdiepte van het hoofdgebouw op de verdiepingen bedraagt 12m. Op de 1ste verdieping wordt dit uitgediept tot 15m dmv uitpandige terrassen, op de 2de verdieping tot 13m70. De terrassen op de 3de verdieping worden inpandig voorzien, in het hellend dak.

Tussen de terrassen op de 1ste verdieping wordt een zichtscherm voorzien met een hoogte van 1m80. De materialisatie van deze schermen wordt niet beschreven.

Omdat het nieuwe hoofdgebouw hoger en dieper wordt voorzien dan de huidige bebouwing wordt de linker scheidingsmuur opgehoogd:

• Voorbij het hoofdgebouw van linker aanpalend pand en over een diepte van ca. 4m, wordt de scheidingsmuur met max. 9m96 opgehoogd;
• Boven het hoofdgebouw van linker aanpalend pand wordt de scheidingsmuur met max. 6m57 opgehoogd.

De gevels worden in hoofdzaak afgewerkt in rood/bruin genuanceerd parement, het buitenschrijnwerk in donkerkleurig aluminium.

Rechts op het gelijkvloers van de meergezinswoning wordt opnieuw een onderdoorrit voorzien naar 7 achtergelegen autoparkeerplaatsen.

De meergezinswoning bestaat uit 7 woonentiteiten en is als volgt samengesteld:

• Links op het gelijkvloers bevindt zich één 3-slaapkamerappartement;
• Op de 1ste verdieping bevinden zich twee 2-slaapkamerappartementen;
• Op de 2de verdieping bevinden zich twee 2-slaapkamerappartementen;
• Op de 3de (dak-)verdieping bevinden zich twee 1-slaapkamerappartementen.

Op de 4de (dak-)verdieping bevinden zich lokalen voor technieken.

3/De bestaande garageboxen worden gesloopt en vervangen door 7 autoparkeerplaatsen.

4/Het bijgebouw thv de achterste perceelsgrens blijft behouden en ingericht als gemeenschappelijke fietsenberging en een gemeenschappelijke afvalberging.

5/ Het binnengebied wordt beperkt onthard en vergroend (ca. 55m²) en deels aangelegd met waterdoorlatende materialen, met name de oprit naar én de autoparkeerplaatsen (190m²).

2.       HISTORIEK

Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:

Omgevingsvergunningen

* Op 22/06/2023 werd een weigering afgeleverd voor het bouwen van een meergezinswoning na het slopen van de bestaande bebouwing en het verbouwen van de bestaande garages (OMV_2023039657).

Stedenbouwkundige vergunningen

* Op 04/08/1976 werd een vergunning afgeleverd voor verbouwen van een winkelhuis. (1976 MA 110)

* Op 05/01/2018 werd een vergunning afgeleverd voor het verbouwen van een handelspand met woongelegenheid. (2017/06195 Dig)

BEOORDELING AANVRAAG

3.       EXTERNE ADVIEZEN

Volgende externe adviezen zijn gegeven:

1/Voorwaardelijk gunstig advies van Farys afgeleverd op 6 augustus 2024 onder ref. AD-23-550 – 2de advies:
 

Drinkwater

Deze aanvraag tot omgevingsvergunning betreft het slopen van de bestaande bebouwing (woningen, garageboxen en luifels), het bouwen van een meergezinswoning (7 woongelegenheden) en het ontharden van het perceel.

M.b.t. het slopen van bestaande bebouwing moet door of i.o.v. Farys vooreerst de meter(s) worden afgesloten en de drinkwateraftakking worden opgebroken vooraleer over te gaan tot de slopingswerken.

Deze kosten vallen ten laste van de aanvrager.

We verwijzen u hiervoor ook graag naar de “richtlijnen meterlokalen” via onze website www.farys.be, bouwen en verbouwen – individuele bemetering, dan onder de rubriek “Publicaties”. Daar kan u de voorschriften voor gegroepeerde watermeteropstellingen terugvinden.

We hebben verder geen opmerkingen en/of bezwaren voor het bouwen van een meergezinswoning met 7 woongelegenheden en het ontharden van het perceel.

Ons advies is gunstig.

Riolering

Algemeen

Op basis van het definitief zoneringsplan van de stad Gent ligt het geplande bouwwerk in het centraal gebied.

In de zone van de geplande bouwwerken ligt een gemengd rioleringsstelsel waarop kan worden aangesloten.

Toepasselijke reglementen, documenten en richtlijnen

Alle werkzaamheden dienen in overeenstemming te zijn met het ‘Bijzonder waterverkoopreglement deel huisaansluitingen’. Dit reglement kan u terugvinden op onze website www.farys.be/bijzonder-waterverkoopreglement-huisaansluitingen. Op eenvoudig verzoek kan u hiervan ook een schriftelijke versie verkrijgen.

De richtlijnen uit de gewestelijke stedenbouwkundige verordening van 5 juli 2013, in werking vanaf 1 januari 2014, inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater, dienen strikt gevolgd te worden. Tevens dient voldaan te zijn aan het Algemeen Bouwreglement van de Stad Gent.

De stad Gent legt in kader van stedenbouwkundige vergunningen het gebruik van septische putten op bij alle woningen. De inhoud van de septische put bedraagt 300 l per IE(inwoner equivalent) (vanaf 11 IE bedraagt dit 225 l/IE) met een minimum van 2.000 liter, waarbij enkel zwart afvalwater (van toiletten) moet aangesloten worden op de septische put.

Om lokale problemen van wateroverlast te vermijden adviseren wij volgende richtlijnen na te leven:

* het niveau van de gelijkvloerse verdieping dient minstens 20 cm boven maaiveld aangelegd te worden;

* overlopen van regenwaterputten, infiltratie en-of bufferbekken dienen beveiligd te worden tegen terugslag;

* kelders dienen waterdicht uitgevoerd te worden;

* inritten naar ondergrondse garages worden bij voorkeur voorzien van een drempel om deze te beveiligen tegen instromend water;

* de aanleg van verharding dient zoveel mogelijk beperkt te worden.

Specifieke bemerkingen op het dossier

Afval- en regenwater dienen gescheiden tot aan de rooilijn gebracht te worden. Na de rooilijn worden afval- en regenwater samengevoegd tot één aansluiting op de bestaande riolering.

Bemerkingen op het rioleringsplan “BA_woning_P_N_1_fundering riolering”:

Farys adviseert om het rioleringsplan te voorzien van een kleurencode zodat er een duidelijk onderscheid kan worden gemaakt tussen RWA en DWA. Er worden regenwaterputten voorzien met een totaal volume van 22.500 liter. De platte daken worden voorzien van een groendak, voor het opgevangen regenwater wordt hergebruik voorzien en aan de hand van het hemelwaterformulier wordt aangetoond dat er geen infiltratievoorziening op het ontwerp voorkomt.

Nieuwbouw na het slopen van de bestaande bebouwing: Eén van de bestaande aansluitingen op het bestaand rioleringsstelsel van de Brugsesteenweg dient bij voorkeur hergebruikt te worden voor de geplande meergezinswoning. De andere bestaande aansluitingen moeten afgedicht worden. Indien een nieuwe aansluiting toch noodzakelijk zou zijn, dient deze tijdig te worden aangevraagd bij Farys (bij uitvoering door Farys). De aanvraag dient men in een zo vroeg mogelijk stadium in te dienen zodat bij aanleg van het private stelsel rekening kan gehouden worden met de beschikbare niveaus.

Nieuwbouw: Indien geen aanvraag ingediend wordt bij Farys dient een technisch dossier opgemaakt te worden zoals opgelegd door de Stad Gent.

Volgens de verordening moeten volgende gegevens van de infiltratievoorziening vermeld worden op de plannen: de exacte plaatsing, omvang en diepte van de infiltratievoorziening, het buffervolume van de infiltratievoorziening in liter, de totale aangesloten horizontale dakoppervlakte, de verharde grondoppervlakte in vierkante meter en de locatie en niveau van de overloop. Voor de bepaling van het infiltratieoppervlak van de infiltratievoorziening wordt verwezen naar de  gewestelijke stedenbouwkundige verordening (zie http://www.integraalwaterbeleid.be/nl/publicaties/afbeeldingen/Technisch%20document%20GSV%202014%20versie%202.pdf/view .

Overstromingsgevoeligheid: sinds 01/01/2023 zijn er nieuwe richtlijnen van toepassing waarvoor de nieuwe Watertoets-kaarten kunnen geraadpleegd worden via www.Waterinfo.be. De richtlijnen van de bevoegde waterloopbeheerder moeten gevolgd worden.

De oppervlakte die in mindering gebracht kan worden voor het plaatsen van een grotere hemelwaterput dient bepaald te worden via tabel B het technisch achtergronddocument bij de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater, of via http://www.integraalwaterbeleid.be/watertoetsinstrument/ - rekentool hemelwaterhergebruik.

Farys raadt  steeds aan om een controle van de grondwatertafel uit te voeren zodat er geen grondwater wordt afgevoerd van de infiltratievoorziening naar de openbare riolering.

Farys raadt  steeds aan infiltratieproeven  uit te voeren zodat duidelijk is of infiltratie wel mogelijk is en er dus een infiltratievoorziening moet worden voorzien. Indien uit metingen blijkt dat infiltratie niet mogelijk is moet er een  bufferbekken met vertraagde lozing worden voorzien.

Een jaarlijkse reiniging van de infiltratievoorziening is noodzakelijk om een goede werking te behouden.

Besluit

Het ontwerp kan als volgt worden geadviseerd: “gunstig met voorwaarden”.

Voorwaarden:

* één van de bestaande aansluitingen dient hergebruikt te worden voor de geplande meergezinswoning.

* De resterende bestaande aansluitingen moeten afgedicht worden.

* Een nieuwe aansluiting kan (indien nodig) aangevraagd worden via de website van Farys of door gebruik te maken van de link https://www.farys.be/nl/nieuwe-rioolaansluiting .

* De aanvrager dient rekening te houden met een termijn van 10 weken tussen datum van aanvraag en ontvangst factuur voor de uitgevoerde aansluitingen. Gelieve dan ook tijdig de aanvraag in te dienen in kader van eventuele nodige verkoopbaarheidsattesten.

2/Geen tijdig advies van Fluvius. De adviesvraag is verstuurd op 17 juli 2024.
Op 27 augustus 2024 is nog géén advies ontvangen. Omdat de decretaal omschreven adviestermijn verstreken is, kan aan de adviesvereiste voorbij gegaan worden.

3/Voorwaardelijk gunstig advies van Proximus afgeleverd op 25 juli 2024 onder ref. JMS 618704:
Op basis van de informatie waarover wij momenteel beschikken, geven wij graag een gunstig advies indien u volgende voorwaarden opneemt in uw vergunning :

* Een finale netwerkanalyse zal gebeuren na ontvangst van het vergunde plan.

* Uitbreiding van de telecominfrastructuur van Proximus is ten laste van de aanvrager.

* Van zodra vergund en minimaal 6 maanden voor oplevering dient de aanvrager zijn project kenbaar te maken bij Proximus.  Via deze link kan u uw aanvraag officieel indienen: 

* https://proximusforrealestate.be/bouwen-online-formulier/

* De Proximus infrastructuur dient proactief voorzien te worden in het project. De technische documentatie hiervoor wordt ter beschikking gesteld na ontvangst van het vergunde plan.

* Proximus wenst betrokken te worden bij alle coördinatievergaderingen via werven.a12@proximus.com.

Na de werken kunnen de bewoners eenvoudig aansluiten op de nutsvoorzieningen voor telefonie-, internet- en televisiediensten. Hiervoor kan de aanvrager terecht bij onze klantendienst op het gratis nummer 0800 22 800. Meer informatie op www.proximus.be/bouwen.

4/Voorwaardelijk gunstig advies van Omgevingsloket Wyre afgeleverd op 17 juli 2024:
Netuitbreiding nodig:

Wij zijn nagegaan welke aanpassing van de infrastructuur van Wyre nodig is om dit project aansluitbaar te maken.

Wij vragen om onderstaande voorwaarden op te nemen in de vergunning:

Onze studiedienst stelde vast dat er een netuitbreiding nodig is om dit project aansluitbaar te maken.

De kosten van deze uitbreiding zijn ten laste van de aanvrager. Het technisch ontwerp en de offerte kan de aanvrager verkrijgen bij:    

Wyre  => Coax Build Support Liersesteenweg 4 2800 Mechelen 015 89 81 10

cbs@wyre.be.

Gelieve deze aanvraag minstens 4 maanden voor oplevering van het gebouw in te dienen.

Bij afbraak van gebouwen waarop kabels zijn bevestigd is het belangrijk om minstens 8 weken voor de start van de werken Telenet via 015/66.66.66 op de hoogte te brengen.

Deze vaststelling omvat niet de aftak- en aansluitkosten van de abonnee. Deze worden later met de gekozen provider verrekend.

Wij blijven steeds tot uw dienst voor verdere informatie.

https://www.wyre.be/nl/netaanleg

5/Voorwaardelijk gunstig advies van Brandweerzone Centrum afgeleverd op 30 juli 2024 onder ref. 070002-003/MLE/2024:
Besluit: GUNSTIG, mits te voldoen aan de in bijlage vermelde maatregelen en reglementeringen.

4.       TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN

4.1.   Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg

Het project ligt in woongebied volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.

Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005). De locatie is volgens dit RUP gelegen in Artikel 0: Afbakeningslijn grootstedelijk gebied Gent.

De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.

4.2.   Vergunde verkavelingen

De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.

4.3.   Verordeningen

Algemeen Bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 25 maart 2024, van kracht sinds 27 mei 2024. 

Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.

Gewestelijke verordening hemelwater

De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke hemelwaterverordening 2023. (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023)

Zie waterparagraaf.

Gewestelijke verordening toegankelijkheid

De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid.

Het ontwerp is in overeenstemming met deze verordening.

4.4.   Uitgeruste weg

Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste weg.

4.5.   Milieu-en veiligheidsaspecten 

Sloopopvolgingsplan

Het opstellen van een sloopopvolgingsplan is vereist voor vergunningsplichtige sloop- en afbraakwerken van:

 - niet-residentiële gebouwen met bouwvolume groter dan 1.000 m³

 - residentiële gebouwen met bouwvolume groter dan 5.000 m³

 - infrastructuurwerken met een volume groter dan 250m³

Elke afvoer van afvalstoffen moet gedocumenteerd worden met een identificatieformulier of een afgiftebewijs. De uitvoerder van de bouw-, infrastructuur-, sloop- en ontmantelingswerken bezorgt deze documenten aan de houder van de omgevingsvergunning. Deze dienen 5 jaar bijgehouden te worden.

De specifieke aandachtspunten en aanbevelingen uit het sloopopvolgingsplan dienen opgevolgd te worden.

Bij de sloop moet de nodige aandacht besteed worden aan de aanwezigheid van asbest. Meer informatie over het correct omgaan met asbest is terug te vinden op de website van OVAM: https://www.ovam.be/omgaan-met-asbest.

De uitvoerder van bouw-, sloop- en infrastructuurwerken moet de emissie van stof zo laag mogelijk houden en moet hiertoe maatregelen treffen.

De verplichte maatregelen staan opgesomd in hoofdstuk 6.12 van Vlarem II.

De aandacht wordt gevestigd op artikel 6.12.3 van deze regelgeving. Dit artikel vermeldt vier concrete maatregelen om stofemissies te voorkomen:

 - afscherming met doeken of zeilen,

 - beneveling van de locatie waar de werken worden uitgevoerd,

 - bevochtiging ter hoogte van de apparatuur,

 - rechtstreekse stofafzuiging op breekhamers, polijstmachines, slijpschijven, boormachines, freesmachines en schuurmachines.

Minimaal één van deze vier maatregelen moet genomen worden.

Als er visueel waarneembare stofverspreiding optreedt kan bijkomende verneveling verplicht zijn.

5.       WATERPARAGRAAF

5.1. Ligging project

Het project ligt in een afstroomgebied in beheer van Provincie Oost-Vlaanderen. Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop.

Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project:

- niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.

- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).

- gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal). De overstromingskans is klein onder klimaatverandering.

- niet gelegen in een signaalgebied.

De percelen zijn momenteel bebouwd.

5.2. Verenigbaarheid van het project met het watersysteem

Droogte

Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst:

Hemelwaterput

De totale horizontale dakoppervlakte (opp. a) is 223m² (en geen 204,15m² zoals vermeld in het bijgevoegd hemelwaterformulier).

Het minimaal volume van de regenwaterput (zijnde 100 L/m²) is bijgevolg 22300L. (inhoud I).

Er worden 3 hemelwaterputten voorzien met een gezamenlijke inhoud van 22.500L. Dit is conform de hemelwaterverordening.

Er dienen minimum 4 woonentiteiten op de hemelwaterput aangesloten te worden. Er worden 7 woonentiteiten op de hemelwaterputten aangesloten (toiletten en buitendienstkraan).

Dit is conform de hemelwaterverordening.

Infiltratievoorzienning

Berekening van het afwaterende oppervlakte

Oppervlakte ‘U’ uit het hemelwaterformulier bedraagt 223m² (en geen 204,15m²).

Het afwaterende oppervlakte ‘W’ is bijgevolg 223m²-210m²= 13m².

Afmetingen van de infiltratie- en buffervoorzienning

Het buffervolume bedraagt 33L x 13m²= 429L

De infiltratieoppervlakte 13m² : 12,5= 1,04m²

Er wordt geen infiltratievoorziening aangevraagd. Omdat het infiltratieoppervlak zeer beperkt is wordt er echter geen plaatsing van een bovengrondse infiltratievoorziening opgelegd.

Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

Overstromingen

Ernstiger overstromingen dan in het verleden zijn niet uit te sluiten en er kan geen sluitende garantie gegeven worden dat er zich op het perceel in de toekomst geen wateroverlast meer zal voordoen.

Waterkwaliteit

Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.

5.3. Conclusie

Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag de watertoets doorstaat.

6.       NATUURTOETS

Het stikstofdecreet omvat een nieuw beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken en is in werking getreden op 23 februari 2024. Binnen de toetszone, gelegen binnen de SBZ-H (speciale beschermingszone van de Habitatrichtlijn) en binnen 20 km afstand tot de emissiebron(nen), dient bij een omgevingsvergunningsaanvraag nagegaan te worden of de kritische depositiewaarde ten aanzien van de SBZ-H door het project niet wordt overschreden. De stikstofdepositie wordt beoordeeld aan de hand van de impactscore op de SBZ-H.

Voor dit project gaan we uit van minder dan 70 000 bijkomende vervoersbewegingen per jaar. Dit betekent dat zelfs wanneer het project op het meest kritische habitat gebouwd wordt, de impact van het verkeer nog niet zal zorgen voor een overschrijding van de 1% de minimis. We kunnen bijgevolg met absolute zekerheid besluiten dat de impactscore van dit project, voor wat betreft mobiliteit, lager is dan 1%. 

7.       PROJECT-M.E.R.-SCREENING

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van het Besluit van de Vlaamse Regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening en heeft betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. Dit wil zeggen dat er voor voorliggend project een project-m.e.r.-screening moet opgemaakt worden.

Een project-m.e.r.-screeningsnota is toegevoegd aan de vergunningsaanvraag. Na onderzoek van de kenmerken van het project, de locatie van het project en de kenmerken van de mogelijke milieueffecten, wordt geoordeeld dat geen aanzienlijke milieueffecten verwacht worden, zoals ook uit de project-m.e.r.-screeningsnota blijkt. Er kan redelijkerwijze aangenomen worden dat een nieuw project-MER geen nieuwe of bijkomende gegevens over aanzienlijke milieueffecten kan bevatten, zodat de opmaak ervan dan ook niet noodzakelijk is.

8.       BEKENDMAKING

De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.

Aangezien de vergunningsaanvraag betrekking heeft op de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom, werd met een beveiligde zending het standpunt van de eigenaars van de aanpalende percelen gevraagd. Er werden geen bezwaarschriften ingediend binnen de vervaltermijn van dertig dagen die ingaat op de dag na de dag van ontvangst van het verzoek om een standpunt. 

9.       OMGEVINGSTOETS 

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening 

1/ Woningtypologie 
De aanvraag betreft het bouwen van appartementen op een perceel dat kleiner is dan 1.500m², niet gelegen is in een binnengebied en waarvoor in een verordenend plan geen woningtype werd opgelegd. In dat geval wordt de woningtypetoets als beoordelingskader gehanteerd. Deze woningtypetoets gaat aan de hand van zes te onderzoeken parameters na welk woningtype het meest geschikt is voor een specifiek perceel. Deze parameters worden beschreven in bijgevoegde link: https://stad.gent/sites/default/files/page/documents/20152710_PU_004444_WONINGTYPETOETS_HR.pdf.

Resultaat van deze toets:

VRAAG 1 over GEBIEDSGERICHTE DIFFERENTIATIE: score 1

VRAAG 2 over de BUURT: score 1

VRAAG 3 over de BUREN: score 0

VRAAG 4 over het PARKEREN: score 1

VRAAG 5 over het aantal BOUWLAGEN: score 1

VRAAG 6 over de VORM VAN HET TERREIN IN COMBINATIE MET BOUWVOLUME EN (PRIVATE) TUIN: score 2

Totale score: 6 - Er is geen voorkeur voor een bepaald woningtype.

Het realiseren van een meergezinswoning op voorliggende percelen is bijgevolg ruimtelijk aanvaardbaar.

2/ Morfologie

De meergezinswoning heeft vooraan een gabarit van 3 bouwlagen en een hellend dak. Het dominerend gabarit in dit deel van de straat is 2 tot max. 3 bouwlagen plus een dak, cfr. de basisschaal (gedefinieerd in de Structuurvisie ‘Ruimte voor Gent’).

Ter optimalisatie van het ruimtelijk rendement kan de teruggetrokken 4de bouwlaag achteraan het hoofdgebouw toegestaan worden omdat ze zich binnen het dakvolume van het hellend dak situeert.

De nieuwe meergezinswoning wordt ruimtelijk op voldoende kwalitatieve wijze in de omgeving ingepast.

3/ Woonkwaliteit

De woonentiteiten beschikken allen over voldoende woonkwaliteit en voldoen bovendien aan de minimumvoorschriften (inzake hoogte, oppervlakte, daglichttoetreding en ontsluiting) van het algemeen bouwreglement van de Stad.

4/ Buitenruimte

Alle woonentiteiten beschikken over een private buitenruimte met een oppervlakte van minstens 10% van het NVO. Dit is conform de richtlijnen van de Stad.

Omdat 3 autoparkeerplaatsen dienen gesupprimeerd te worden (zie verder onder 5/Mobiliteit en parkeren), kan de gemeenschappelijke groene zone achteraan het perceel fors en kwalitatief uitgebreid worden door deze maximaal onverhard en met natuurlijk groen aan te leggen.

5/ Mobiliteit en parkeren

Bij het beoordelen van het vereiste aantal fiets- en autoparkeerplaatsen wordt er rekening gehouden met de bereikbaarheid van het project en met de stedelijke parkeerrichtlijnen. Deze richtlijnen werden opgesteld om de leefbaarheid en kwaliteit van het stedelijk gebied te bewaren door onnodig autogebruik  te vermijden, fietsgebruik te stimuleren, en parkeeroverlast op openbaar domein te vermijden.  De fiets- en autoparkeereis wordt volgens deze parkeerrichtlijnen aan de hand van drie objectieve criteria berekend:

1. Type functie: wonen
2. Ligging: groene zone
3. Grootte: 7 appartementen (2 appartementen met 1 slaapkamer, 4 appartementen met 2 slaapkamers, en 1 appartement met 3 slaapkamers).

Rekening houdend de parkeerrichtlijnen zijn er minimum 20 fietsparkeerplaatsen nodig, en minimaal 4 en maximaal 7 autoparkeerplaatsen. Aangezien er minder dan 5 fiets- en autoparkeerplaatsen voor bezoekers moeten worden voorzien, hoeven deze niet op eigen terrein aangelegd te worden.

Fietsparkeren

In de fietsenberging is plaats om 22 reguliere fietsen en 4 buitenmaatse fietsen op een kwalitatieve manier te plaatsen. Dit aantal fietsparkeerplaatsen voldoet dus aan de richtlijnen.

De fietsparkeerplaatsen zijn echter niet ingetekend in overeenstemming met de stedelijke ontwerprichtlijnen. Onder meer de gangpaden zijn niet overal 2 m en de fietsparkeerplaatsen voor buitenmaatse fietsen zijn te smal en ondiep.

Volgende bijzondere voorwaarden worden opgelegd:

Bij uitvoering dienen de fietsparkeerplaatsen in overeenstemming met de stedelijke ontwerprichtlijnen worden voorzien.

De deur naar de fietsenberging dient een netto vrije doorgang van minstens 1,10 m te hebben.

Om de het gebruikscomfort van de fietsenberging wordt er ook opgelegd dat er een scheidingsmuur wordt aangebracht tussen de afvalzone en de fietsenberging. Op die manier komt het afval op termijn niet in de fietsenberging terecht en blijft het gebruiksgenot van de fietsenberging hoog genoeg.

Autoparkeren

Strikt genomen voldoet het aantal autoparkeerplaatsen aan de parkeerrichtlijnen. De bouwheer voorziet immers het maximaal mogelijke aantal parkeerplaatsen. Er zijn echter een aantal redenen waarom er op deze locatie beter wordt gekozen voor de minimumnorm:

• Het terrein is gelegen in hoogstedelijk gebied en daardoor uitstekend bereikbaar met duurzame vervoersmiddelen. Alle dagelijkse voorzieningen bevinden zich op wandel- of fietsafstand. Op 50m van de site bevindt zich een bushalte en er zijn verschillende mogelijkheden tot autodelen in de directe omgeving van het terrein.
• Het terrein is volgens het stadsregionaal fietsnetwerk gelegen aan een aanvullende stedelijke fietsroute. Aangezien de (fiets)verkeersveiligheid hier van primordiaal belang is, dient het aantal kruisende bewegingen over het fietspad zoveel mogelijk beperkt te worden.
• De onderdoorgang komt uit op een zebrapad, waardoor wagens bij het in- en uitrijden van de onderdoorgang over het zebrapad moeten rijden. Het aantal in- en uitrijdende wagens wordt dus in functie van verkeersveiligheid beter zoveel mogelijk beperkt.

Bijgevolg worden de  3 verst (van de openbare weg) gelegen autoparkeerplaatsen uit de vergunning uitgesloten. Zo wordt de verharde oprit naar de resterende 4 parkeerplaatsen ingekort en kan de gezamenlijke tuin thv de nieuwe zomereik maximaal vergroot worden. Het toegangspad voor de afval- en fietsenberging kan immers veel smaller voorzien worden. Dit wordt opgenomen als bijzondere voorwaarde.

CONCLUSIE

Ongunstig voor 3 autoparkeerplaatsen, dit deel van de aanvraag is niet verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg en wordt uit de vergunning uitgesloten. 

Voorwaardelijk gunstig voor de andere aangevraagde stedenbouwkundige handelingen, mits voldaan wordt aan de bijzondere voorwaarden is dat deel van de aanvraag in overeenstemming met de wettelijke bepalingen en verenigbaar met de goede plaatselijke aanleg.

WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?

Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.

Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.

Uitvoering
Van deze omgevingsvergunning mag worden gebruikgemaakt als de aanvrager niet binnen vijfendertig dagen, te rekenen vanaf de dag na de eerste dag van de aanplakking, op de hoogte is gebracht van de instelling van een schorsend administratief beroep.

Bekendmaking
De beslissing wordt bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit.

Verval van de omgevingsvergunning – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 99.
§ 1. De omgevingsvergunning vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de verwezenlijking van de vergunde stedenbouwkundige handelingen niet wordt gestart binnen de twee jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
2° als het uitvoeren van de vergunde stedenbouwkundige handelingen meer dan drie opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
3° als de vergunde gebouwen niet winddicht zijn binnen vijf jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning;
4° als de exploitatie van de vergunde activiteit of inrichting niet binnen vijf jaar na het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning aanvangt.

De termijn, vermeld in het eerste lid, 1°, kan evenwel, op verzoek van de vergunninghouder, voor een periode van twee jaar verlengd worden als hij aantoont dat de niet-verwezenlijking het gevolg is van een vreemde oorzaak die hem niet kan worden toegerekend. De vergunninghouder dient de aanvraag van de verlenging, op straffe van verval, met een beveiligde zending en minstens drie maanden vóór het verstrijken van de oorspronkelijke vervaltermijn van twee jaar in bij de overheid die de vergunning heeft verleend. Die overheid weigert de aanvraag van de verlenging alleen als:
1° er geen sprake is van een vreemde oorzaak die niet aan de vergunninghouder kan worden toegerekend;
2° de aangevraagde en vergunde handelingen strijdig zijn met inmiddels gewijzigde stedenbouwkundige voorschriften of verkavelingsvoorschriften.

De overheid bezorgt haar beslissing uiterlijk de dag van het verstrijken van de oorspronkelijke vervaltermijn van twee jaar. Bij ontstentenis van een beslissing wordt de verlenging geacht te zijn goedgekeurd. Als de verlenging wordt goedgekeurd, worden de termijnen, vermeld in het eerste lid, 3° en 4°, ook met twee jaar verlengd.

Als de omgevingsvergunning uitdrukkelijk melding maakt van de verschillende fasen van het bouwproject, worden de termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in het eerste lid, gerekend per fase. Voor de tweede fase en de volgende fasen worden de termijnen van verval bijgevolg gerekend vanaf de aanvangsdatum van de fase in kwestie.

§ 2. De omgevingsvergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit vervalt van rechtswege in elk van de volgende gevallen:
1° als de exploitatie van de vergunde activiteit of inrichting meer dan vijf opeenvolgende jaren wordt onderbroken;
2° als de ingedeelde inrichting vernield is wegens brand of ontploffing veroorzaakt ten gevolge van de exploitatie;
3° als de exploitatie op vrijwillige basis volledig en definitief wordt stopgezet overeenkomstig de voorwaarden en de regels, vermeld in het decreet van 9 maart 2001 tot regeling van de vrijwillige, volledige en definitieve stopzetting van de productie van alle dierlijke mest, afkomstig van een of meerdere diersoorten, en de uitvoeringsbesluiten ervan. De Vlaamse Regering kan nadere regels bepalen voor de inkennisstelling van de stopzetting.
§ 3. Als de gevallen, vermeld in paragraaf 1, betrekking hebben op een gedeelte van het bouwproject, vervalt de omgevingsvergunning alleen voor het niet-afgewerkte gedeelte van een bouwproject. Een gedeelte is eerst afgewerkt als het, in voorkomend geval na de sloping van de niet-afgewerkte gedeelten, kan worden beschouwd als een afzonderlijke constructie die voldoet aan de bouwfysische vereisten.
Als de gevallen, vermeld in paragraaf 1 of 2, alleen betrekking hebben op een gedeelte van de exploitatie van de ingedeelde inrichting of activiteit, vervalt de omgevingsvergunning alleen voor dat gedeelte.

Artikel 100.
De omgevingsvergunning blijft onverkort geldig als de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit van een project door een wijziging van de indelingslijst van klasse 1 naar klasse 2 overgaat of omgekeerd.
In geval de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit van een project door een wijziging van de indelingslijst van klasse 1 of 2 naar klasse 3 overgaat, geldt de vergunning als aktename en blijven de bijzondere voorwaarden gelden.

Artikel 101.
De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1 worden geschorst zolang een beroep tot vernietiging van de omgevingsvergunning aanhangig is bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen, overeenkomstig hoofdstuk 9 behoudens indien de vergunde handelingen in strijd zijn met een vóór de definitieve uitspraak van de Raad van kracht geworden ruimtelijk uitvoeringsplan. In dat laatste geval blijft het eventuele recht op planschadevergoeding desalniettemin behouden.

De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de archeologische opgraving, omschreven in de bekrachtigde archeologienota overeenkomstig artikel 5.4.8 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 en in de bekrachtigde nota overeenkomstig artikel 5.4.16 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, met een maximumtermijn van een jaar vanaf de aanvangsdatum van de archeologische opgraving.

De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst tijdens het uitvoeren van de bodemsaneringswerken van een bodemsaneringsproject waarvoor de OVAM overeenkomstig artikel 50, § 1, van het Bodemdecreet van 27 oktober 2006 een conformiteitsattest heeft afgeleverd, met een maximumtermijn van drie jaar vanaf de aanvangsdatum van de bodemsaneringswerken.

De termijnen van twee, drie of vijf jaar, vermeld in artikel 99, in voorkomend geval verlengd conform artikel 99, § 1, worden geschorst zolang een bekrachtigd stakingsbevel, zoals vermeld in titel VI van de VCRO, niet wordt ingetrokken, hetzij niet wordt opgeheven bij een in kracht van gewijsde gegane beslissing. De schorsing eindigt van rechtswege wanneer geen opheffing van het stakingsbevel wordt gevorderd of geen intrekking wordt gedaan binnen een termijn van twee jaar vanaf de bekrachtiging van het stakingsbevel.

Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.

De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.

Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.

Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.

Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.

In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:
1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;
2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;
3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.

Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.

Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:
1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;
2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;
3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.

De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.

Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.

Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.

Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.

Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:
1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;
2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;
3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:
a) een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;
b) het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;
4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.

Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:
1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;
2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;
3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.

Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.

Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.

Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.

De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.

Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.

Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.