Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikel 15.
Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning van 25 april 2014, artikels 5 en 6.
Het college van burgemeester en schepenen weigert de aanvraag.
WAT GAAT AAN DEZE BESLISSING VOORAF?
RAMSES NV met als contactadres Zeehelling 2 bus 11, 8300 Knokke-Heist en Rik Rammant met als contactadres Zeehelling 2 bus 11, 8300 Knokke-Heist hebben een aanvraag (OMV_2024059969) ingediend bij het college van burgemeester en schepenen op 28 april 2024.
De aanvraag omgevingsvergunning met stedenbouwkundige handelingen handelt over:
• Onderwerp: het vervangen van een vloerstructuur
• Adres: Hoogpoort 33, 9000 Gent
• Kadastrale gegevens: afdeling 2 sectie B nr. 1758E
Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 2 juli 2024.
De aanvraag volgde de vereenvoudigde procedure.
Volgend verslag werd uitgebracht door de gemeentelijk omgevingsambtenaar op 14 augustus 2024.
OMSCHRIJVING AANVRAAG
1. BESCHRIJVING VAN DE OMGEVING, DE PLAATS EN HET PROJECT
Het pand van de aanvraag is gelegen langsheen de Hoogpoort in de binnenstad van Gent. De omgeving wordt gekenmerkt door een voetgangerszone met veel handel en recazaken op het gelijkvloers. Het pand van de aanvraag heeft een gelijkvloerse handelszaak met bovenliggend een woonfunctie. Het pand bestaat uit 3 bouwlagen met een trapgevel. De kadastrale oppervlakte van het perceel bedraagt 706 m².
Het pand met adres Hoogpoort nr. 33, 9000 Gent is beschermd als monument omwille van het algemeen belang gevormd door de artistieke en historische waarde, als het oorspronkelijke hoofdgebouw van het voormalige goudsmedenhuis (besluit van 24-09-1996).
Het is ook opgenomen op de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed: https://inventaris.onroerenderfgoed.be/erfgoedobjecten/24927
De site is gelegen binnen een op het gewestplan ingekleurd woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. Binnen deze gebieden wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden gegrond op de wenselijkheid van behoud.
Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
Voorliggende aanvraag gaat over het vervangen van een vloerstructuur tussen niveau +2 en +3. Omdat de bestande houten vloer verouderd is en tekens vertoont van houtrot.
De bestaande roostering heeft een sectie van 170 mm x 60 mm en is 530 mm hart-op-hart. Deze wordt verwijderd en vervangen door een nieuwe roostering met dezelfde sectie. Verder zullen er OSB-platen en een nieuwe vloer geplaatst worden.
2. HISTORIEK
Volgende vergunningen, meldingen en/of weigeringen zijn bekend:
Stedenbouwkundige vergunningen
Handhaving
Stedenbouwkundig misdrijf
Op 16 januari 2017 werd er vanuit dienst Toezicht (afdeling bouwtoezicht) een plaatsbezoek uitgevoerd op het adres gelegen te Hoogpoort 33+, Afd. 2 sectie B 1758 E.
Er werden toen in het complex 4 appartementen en 2 handelsruimtes vastgesteld.
Op basis van de gegevens waarover men beschikte kon men besluiten dat de opdeling al sinds 1991 aanwezig was. Bijgevolg kan worden geconcludeerd dat de opdeling een rechtmatig tot stand gekomen toestand betreft.
Op 13 maart 2024 werd volgende stedenbouwkundige misdrijf vastgesteld:
Het grotendeels verwijderen en vervangen van de bestaande (houten) roostering in
het duplex-appartement
Op 18 maart 2024 werd een aanmaning verstuurd om tegen uiterlijk 24/05/2024 een
omgevingsvergunningsaanvraag in te dienen conform aan de uitvoering.
Het bouwmisdrijf met betrekking tot het dakterras Hoogpoort 33 F, waarbij inkijk is in de tuin van de klager, is inmiddels verjaard.
De strafrechtelijke verjaringstermijn voor de wederrechtelijke uitvoering van deze werken bedraagt namelijk 5 jaar en de instandhouding van deze werken is op zich niet strafbaar in de huidige stand van de wetgeving. De toestand wordt daardoor evenwel niet geregulariseerd en blijft dus onvergund!
Er kunnen aldus geen rechten worden geput uit de wederrechtelijke toestand ter plaatse bij het indienen van een eventueel nieuwe aanvraag om omgevingsvergunning. Enkel de laatst vergunde toestand zal in aanmerking genomen worden bij de beoordeling van de nieuwe aanvraag.
BEOORDELING AANVRAAG
3. EXTERNE ADVIEZEN
Volgend extern advies is gegeven:
- Voorwaardelijk gunstig advies van Onroerend Erfgoed afgeleverd op 24 juli 2024 onder ref. 4.002/44021/32.8:
De aanvraag betreft werken aan het voormalige goudsmedenhuis, voorheen Huis Samson, aan de Hoogpoort 33 te Gent. Het hoofdgebouw van dit pand, gebouwd in 1481, is beschermd als monument omwille van het algemeen belang gevormd door de artistieke en historische waarden als treffend voorbeeld van de Brabants getinte gotische stijl in de burgerlijke architectuur in Gent. Deze waarden zijn vastgelegd in het M.B. van 24-09-1996. Het pand heeft een originele eikenhouten gebinte weten te bewaren.
In het voorjaar 2024 werd vastgesteld dat er werken bezig waren aan het monument zonder toelating of vergunning. Hierop werd een stakingsbevel en P.V. opgemaakt. Het betrof zowel werken aan het dak als aan het interieur op niveau +2/+3.
De huidige vergunningsaanvraag omvat enkel werken aan het interieur, met name:
(1) Het vervangen van de houten roostering (kinderbalken) tussen niveau +2 en +3
(2) Het plaatsen van geïsoleerde voorzetwanden langs de binnenzijde in het dakappartement
(3) Het afwerken van wanden en plafond niveau +2 met een kalkpleister
Deze werken werden voorafgaand niet teruggekoppeld met het agentschap Onroerend Erfgoed. Uit de aanvraag is niet duidelijk of effectief alle houten kinderbalken in dermate slechte bouwfysische toestand verkeren dat integrale vervanging zich opdringt. Werken aan het dak (isoleren, uitdikken, vervangen elementen dakgebinte) zijn niet opgenomen in deze aanvraag.
Ons advies is gunstig als de handelingen voldoen aan volgende voorwaarden:
- Maximaal behoud van de originele constructie dient voorop te staan. Vervanging is enkel toegelaten voor die delen die over de volledige lengte bouwfysisch te zwaar zijn aangetast. Voor alle andere onderdelen dient behoud en/of aanvulling via traditioneel houtherstel (door middel van liplas/schuine haaklas) voorop te staan. Voor de start van de werken dient u daarom een
gedetailleerd overzicht van de toestand en aanpak per onderdeel voor te leggen aan Onroerend Erfgoed en de stedelijke dienst Monumentenzorg;
- Waar nodig dient vervanging te gebeuren door elementen identiek aan de originele constructie: in dezelfde houtsoort (met name in eik, niet in vurenhout), met dezelfde afmetingen/houtsecties, dezelfde verbindingen en met dezelfde hart-op-hart tussenafstand. De wijze van bevestiging aan moerbalken en aan zijmuren legt u voor uitvoering ter goedkeuring voor aan Onroerend Erfgoed en de stedelijke dienst Monumentenzorg;
- De vloer van +2 en +3 dient afgewerkt te blijven/worden met kamerbrede planken. Type houtsoort, afmetingen en legrichting legt u voor uitvoering ter goedkeuring voor aan Onroerend Erfgoed en de stedelijke dienst Monumentenzorg;
- U brengt Onroerend Erfgoed minstens 2 weken op voorhand op de hoogte van de start van de werken zodat een plaatsbezoek tijdens en na de werken kan ingepland worden;
- Belangrijk: deze vergunning omvat niet het isoleren en afwerken van het dak (cfr. eerder opgemaakt P.V.) noch werken aan het buitenschrijnwerk. Hiervoor dient u een afzonderlijke toelating aan te vragen bij de Stad Gent.
Als ze aan deze voorwaarden voldoen, doet geen van de gevraagde handelingen afbreuk aan de bescherming. Als ze niet aan de voorwaarden voldoen, dan is ons advies ongunstig.
4. TOETSING AAN WETTELIJKE EN REGLEMENTAIRE VOORSCHRIFTEN
4.1. Ruimtelijke uitvoeringsplannen – plannen van aanleg
Het project ligt in woongebied met cultureel, historische en/of esthetische waarde volgens het gewestplan 'Gentse en Kanaalzone' (goedgekeurd op 14 september 1977).
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. De gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde. In deze gebieden wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud.
Het project ligt in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 'Afbakening grootstedelijk gebied Gent' (definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 16 december 2005). De locatie is volgens dit RUP gelegen in Artikel 0: Afbakeningslijn grootstedelijk gebied Gent.
De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften.
4.2. Vergunde verkavelingen
De aanvraag is niet gelegen in een goedgekeurde, niet vervallen verkaveling.
4.3. Verordeningen
Algemeen Bouwreglement
De aanvraag werd getoetst aan de bepalingen van het Algemeen Bouwreglement, de stedenbouwkundige verordening van de Stad Gent, goedgekeurd door de deputatie bij besluit van 16 september 2004 en meest recent gewijzigd bij gemeenteraadsbesluit van 25 maart 2024, van kracht sinds 27 mei 2024.
Het ontwerp is in overeenstemming met dit algemeen bouwreglement.
Gewestelijke verordening hemelwater
De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke hemelwaterverordening 2023 (Besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023): zie waterparagraaf.
4.4. Uitgeruste weg
Het bouwperceel is gelegen aan een voldoende uitgeruste gemeenteweg.
5. WATERPARAGRAAF
De voorliggende aanvraag wijzigt noch de bebouwde noch de verharde oppervlakte. Het terrein ligt niet in een recent overstroomd gebied of een overstromingsgebied. Bijgevolg kan door het uitvoeren van de aangevraagde werken of handelingen geen schadelijk effect voor de waterhuishouding ontstaan.
5.1. Ligging project
Het project ligt in een afstroomgebied in beheer van De Vlaamse Waterweg nv - Afdeling Regio West. Het project ligt niet in de nabije omgeving van de waterloop.
Volgens de kaarten bij het Watertoetsbesluit is het project:
- niet gelegen in een overstromingsgevoelig gebied voor zeeoverstroming.
- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen vanuit een waterloop (fluviaal).
- niet gelegen in een gebied gevoelig voor overstromingen door intense neerslag (pluviaal).
- niet gelegen in een signaalgebied.
Het perceel is momenteel bebouwd.
5.2. Verenigbaarheid van het project met het watersysteem
Droogte
Het hemelwater dat neervalt moet op eigen terrein maximaal vastgehouden worden en niet afgevoerd. Om hier concreet uitvoering aan te geven werd het project aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening en het algemeen bouwreglement van de stad Gent inzake hemelwater getoetst.
De voorliggende aanvraag wijzigt noch de bebouwde noch de verharde oppervlakte. Het afvoerstelsel blijft ongewijzigd. Er worden geen nieuwe platte daken aangelegd. Hieruit volgt dat er vanuit de GSV of het algemeen bouwreglement van de stad Gent geen verplichtingen zijn voor de aanleg van een hemelwaterput, infiltratievoorziening of een groendak.
Structuurkwaliteit en ruimte voor waterlopen
Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.
Overstromingen
Het projectgebied is volgens de watertoetskaarten niet overstromingsgevoelig. Er wordt geen effect op het overstromingsregime verwacht.
Waterkwaliteit
Het project heeft hierop geen betekenisvolle impact.
5.3. Conclusie
Er kan besloten worden dat voorliggende aanvraag de watertoets doorstaat.
6. PROJECT-M.E.R.-SCREENING
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van het besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004 (MER-besluit) en heeft geen betrekking op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III bij dit besluit. De opmaak van een milieueffectrapport of project-m.e.r.-screening is voor voorliggend project dan ook niet vereist.
7. BEKENDMAKING
De aanvraag volgt de vereenvoudigde procedure en moest dus niet aan een openbaar onderzoek worden onderworpen.
8. OMGEVINGSTOETS
Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
Het pand heeft een hoge erfgoedwaarde die tot uiting komt in volgende aspecten:
- Het uitzicht van de gevels met hun indeling, geleding, ritmering, materialisatie en het buitenschrijnwerk van de ramen, deuren, kroonlijsten.
- Het uitzicht van de daken met hun volume, typologie en dakafwerkingsmateriaal.
- De dragende structuren: dragende muren, houten vloerroosteringen, houten dakconstructie, keldergewelven en trappartijen.
- De indeling: kenmerkende plattegrond voor de periode en functie waarvoor het gebouw is opgericht of die uit een latere waardevolle bouwcampagne dateert.
- De ruimtelijkheid: vloeit voort uit de indeling en dragende structuur.
- Authentieke interieurelementen: schouwen, sierplafonds, binnenschrijnwerk e.d.m.
Al deze zaken hebben waarde en worden gevat door de onroerenderfgoedregelgeving. Het behoud of herstel naar originele toestand van deze elementen moet vooropstaan.
De aanvraag betreft een regularisatie voor de vervanging van een houten vloerroostering in de zolderverdieping door een nieuwe roostering. Deze werken werden uitgevoerd zonder dat hiervoor een omgevingsvergunning werd verleend. Uit de aanvraag blijkt dat de verwijderde houten vloerroostering tot de originele middeleeuwse bouwfase van het beschermd monument hoort. Dit is af te leiden uit de foto’s die aan het dossier zijn toegevoegd waarop te zien is dat de houten balken kinderbalken zijn met een vierkante sectie, in eikenhout. Het verwijderen van deze balken heeft tot een onherstelbaar verlies aan erfgoedwaarden geleid. De bouwconstructieve en/of bouwfysische staat en eventuele tekortkomingen konden niet beoordeeld worden. De foto’s die in dit dossier zijn opgenomen geven geen aanleiding om te veronderstellen dat de volledige vloerroostering onherroepelijk beschadigd was wat de integrale vervanging ervan motiveert.
Gezien het ontbreken aan een gegronde motivatie voor de uitgevoerde werken enerzijds en de hoge intrinsieke erfgoedwaarde van de authentieke vloerroostering anderzijds, wordt de aanvraag ongunstig geadviseerd. De noodzaak voor de vervanging wordt onvoldoende gemotiveerd wat ook aantoont dat aan de voorwaarden van het Agentschap Onroerend Erfgoed niet werd voldaan. Indien niet voldaan aan de voorwaarden van het Agentschap Onroerend Erfgoed, is ook hun advies ongunstig.
Het is wenselijk om een voortraject op te starten met de dienst Monumentenzorg.
CONCLUSIE
Ongunstig stedenbouwkundig advies omdat een gegronde motivatie ontbreekt voor de uitgevoerde werken en omdat de vloerroostering een hoge intrinsieke erfgoedwaarde heeft.
WAAROM WORDT DEZE BESLISSING GENOMEN?
Het college van burgemeester en schepenen moet over de ingediende omgevingsvergunningsaanvraag een beslissing nemen.
Het college van burgemeester en schepenen sluit zich aan bij bovenstaand verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar en neemt het tot haar eigen motivatie.
Bekendmaking
De beslissing wordt bekendgemaakt conform Titel 3, Hoofdstuk 9, Afdeling 3 van het Omgevingsvergunningsbesluit.
Beroepsmogelijkheden – uittreksel uit het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Artikel 52. De Vlaamse Regering is bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van de deputatie in eerste administratieve aanleg.
De deputatie is voor haar ambtsgebied bevoegd in laatste administratieve aanleg voor beroepen tegen uitdrukkelijke of stilzwijgende beslissingen van het college van burgemeester en schepenen in eerste administratieve aanleg.
Artikel 53. Het beroep kan worden ingesteld door:
1° de vergunningsaanvrager, de vergunninghouder of de exploitant;
2° het betrokken publiek;
3° de leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde als de adviesinstantie tijdig advies heeft verstrekt of als aan hem ten onrechte niet om advies werd verzocht;
4° het college van burgemeester en schepenen als het tijdig advies heeft verstrekt of als het ten onrechte niet om advies werd verzocht;
5° de leidend ambtenaar van het Departement Leefmilieu, Natuur en Energie of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde;
6° de leidend ambtenaar van het Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed of bij zijn afwezigheid zijn gemachtigde.
Artikel 54. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid ingesteld binnen een termijn van dertig dagen die ingaat:
1° de dag na de datum van de betekening van de bestreden beslissing voor die personen of instanties aan wie de beslissing betekend wordt;
2° de dag na het verstrijken van de beslissingstermijn als de omgevingsvergunning in eerste administratieve aanleg stilzwijgend geweigerd wordt;
3° de dag na de eerste dag van de aanplakking van de bestreden beslissing in de overige gevallen.
Artikel 55. Het beroep schorst de uitvoering van de bestreden beslissing tot de dag na de datum van de betekening van de beslissing in laatste administratieve aanleg.
In afwijking van het eerste lid werkt het beroep niet schorsend ten aanzien van:
1° de vergunning voor de verdere exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit waarvoor ten minste twaalf maanden voor de einddatum van de omgevingsvergunning een vergunningsaanvraag is ingediend;
2° de vergunning voor de exploitatie na een proefperiode als vermeld in artikel 69;
3° de vergunning voor de exploitatie van een ingedeelde inrichting of activiteit die vergunningsplichtig is geworden door aanvulling of wijziging van de indelingslijst.
Artikel 56. Het beroep wordt op straffe van onontvankelijkheid per beveiligde zending ingesteld bij de bevoegde overheid, vermeld in artikel 52.
Degene die het beroep instelt, bezorgt op straffe van onontvankelijkheid gelijktijdig en per beveiligde zending een afschrift van het beroepschrift aan:
1° de vergunningsaanvrager behalve als hij zelf het beroep instelt;
2° de deputatie als die in eerste administratieve aanleg de beslissing heeft genomen;
3° het college van burgemeester en schepenen behalve als het zelf het beroep instelt.
De Vlaamse Regering bepaalt de bewijsstukken die bij het beroep moeten worden gevoegd opdat het op ontvankelijke wijze wordt ingesteld.
Artikel 57. De bevoegde overheid, vermeld in artikel 52, of de door haar gemachtigde ambtenaar onderzoekt het beroep op zijn ontvankelijkheid en volledigheid.
Als niet alle stukken als vermeld in artikel 56, derde lid, bij het beroep zijn gevoegd, kan de bevoegde overheid of de door haar gemachtigde ambtenaar de beroepsindiener per beveiligde zending vragen om binnen een termijn van veertien dagen die ingaat de dag na de verzending van het vervolledigingsverzoek, de ontbrekende gegevens of documenten aan het beroep toe te voegen.
Als de beroepsindiener nalaat de ontbrekende gegevens of documenten binnen de termijn, vermeld in het tweede lid, aan het beroep toe te voegen, wordt het beroep als onvolledig beschouwd.
Beroepsmogelijkheden – regeling van het besluit van de Vlaamse Regering decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning
Het beroepschrift bevat op straffe van onontvankelijkheid:
1° de naam, de hoedanigheid en het adres van de beroepsindiener;
2° de identificatie van de bestreden beslissing en van het onroerend goed, de inrichting of exploitatie die het voorwerp uitmaakt van die beslissing;
3° als het beroep wordt ingesteld door een lid van het betrokken publiek:
een omschrijving van de gevolgen die hij ingevolge de bestreden beslissing ondervindt of waarschijnlijk ondervindt;
b) het belang dat hij heeft bij de besluitvorming over de afgifte of bijstelling van een omgevingsvergunning of van vergunningsvoorwaarden;
4° de redenen waarom het beroep wordt ingesteld.
Het beroepsdossier bevat de volgende bewijsstukken:
1° in voorkomend geval, een bewijs van betaling van de dossiertaks;
2° de overtuigingsstukken die de beroepsindiener nodig acht;
3° in voorkomend geval, een inventaris van de overtuigingsstukken, vermeld in punt 2°.
Als de bewijsstukken, vermeld in het tweede lid, ontbreken, kan hieraan verholpen worden overeenkomstig artikel 57, tweede lid, van het decreet van 25 april 2014.
Het beroepsdossier wordt ingediend met een analoge of een digitale zending.
Het bevoegde bestuur kan bij de beroepsindiener, de vergunningsaanvrager of de overheid die in eerste administratieve aanleg bevoegd is, alle beschikbare informatie en documenten opvragen die nuttig zijn voor het dossier.
De beroepsindiener geeft, op straffe van verval, uitdrukkelijk in zijn beroepschrift aan of hij gehoord wil worden.
Als de vergunningsaanvrager gehoord wil worden, brengt hij het bevoegde bestuur daarvan uitdrukkelijk op de hoogte met een beveiligde zending uiterlijk vijftien dagen nadat hij een afschrift van het beroepschrift als vermeld in artikel 56 van het decreet van 25 april 2014, heeft ontvangen, op voorwaarde dat hij niet de beroepsindiener is.
Mededeling
Deze gegevens kunnen worden opgeslagen in een of meer bestanden. Die bestanden kunnen zich bevinden bij de gemeente, waar u de aanvraag hebt ingediend, bij de provincie, en ook bij de Vlaamse administratie, bevoegd voor de omgevingsvergunning. Ze worden gebruikt voor de behandeling van uw dossier. Ze kunnen ook gebruikt worden voor het opmaken van statistieken en voor wetenschappelijke doeleinden. U hebt het recht om uw gegevens in deze bestanden in te kijken en zo nodig de verbetering ervan aan te vragen.
Het college van burgemeester en schepenen weigert de omgevingsvergunning voor het vervangen van een vloerstructuur aan RAMSES nv (O.N.:0452147385) en Rik Rammant gelegen te Hoogpoort 33, 9000 Gent.